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1、一、 泊头市概况1、泊头市地理位置泊头市位于河北省东南部古运河畔，北依京津，东临渤海，距北京市250公里，距塘沽港180公里，距石家庄230公里，距黄骅港80公里，京沪铁路、104国道、106国道、京沪高速公路纵贯全境。泊头隶属于中国河北省沧州市。泊头因运河漕运兴起而得名，面积1006平方公里，辖12个乡镇、3个街办处、657个行政村，总人口56.6万，其中泊头市区人口近10万。其中少数民族25个，耕地面积95万亩。 2、泊头市特色产业1912年，时为中国最大的化工企业泊头永华火柴公司在泊建成，至今已有90多年的历史，是中国乃至亚洲最大的火柴生产企业，“泊头火柴”扬名海内外；泊头市以“三色产业
2、”闻名天下，“三色”指红、绿、黑三色，“红”指“金丝小枣”，“绿”指“鸭梨”，“黑”指“铸造”。泊头市以“铸造名城”驰名海内外，现全市从事铸造的技工达3万之众，年铸造量20万吨。泊头的铸造设备及工艺技术处于全国领先水平。在铸造业的带动下，泊头已初步形成包括机械、轻工、化工、纺织、冶金、电子、服装、食品等比较完整的工艺体系，主要工业企业600余家，产品近3000余种，出口创汇产品六十多种，远销40多个国家。泊头，已成为渤海海岸边的一个新兴工业城市。泊头鸭梨历史悠久，现在每年出口2万吨，居全国产量和出口第一位。泊头鸭梨荣获国家绿色食品节。泊头被国家命名为“鸭梨第一乡”，同时还盛产金丝小枣、棉花、小
3、麦、玉米、花生、豆类等多种农业产品。下面介绍三个泊头重点单位：河北三井酿酒有限责任公司：该公司位于裕华西路和安顺街交叉口往西200米路南，泊头市国税局西侧，该公司建于1946年，是以生产大曲白酒为主的股份制企业，固定资产6000万元，职工800余人，占地面积10万平方米，建筑面积3.2万平方米，年产白酒万吨，销售收入近亿元，年利税2000万元，产品销往全国15个省市，三井品牌已成为省级名牌产品，在市场上有较好的声誉；人均月收入在900元左右。有自己的集资房。河北天纶纺织股份有限公司：原泊头棉纺织厂，位于安顺街48号；是国有企业改制成的股份制企业，下设有三个分公司：公司商业、旅游公司和房产开发公
4、司；公司主要经营纺织业务，总资产达 1.6亿元，员工约2800人,人均月收入在1000元左右。有自己的集资房。河北宏业集团：原泊头仪表厂，目前已经发展成集仪表、铸造、地产等多种经营方式的大型集团企业，拥有员工2000多人，人均月收入1000元左右以上，高级技工月收入在2000元左右。有自己的集资房。二、泊头市城市发展情况1、泊头市主要街道规划泊头市街道规划为“四纵三横”，“四纵”指安顺街、胜利街、红旗大街和交通大街（国道），“三横”为裕华路、解放路和胜利路。京杭大运河位于红旗大街和胜利街之间，从南向北贯穿整个泊头市，京沪铁路位于红旗大街和交通大街之间，火车站位于泊头城区东南部。2、泊头市200
5、5年基础设施工程情况红旗大街改造工程，该工程全长2430米，总投资1200万元。现已完成了红旗中街和红旗北街的改造。对于红旗南街过胜利东街以南的道路也以列为规划改造中。安顺街拓宽改造工程。该改造工程采用开发建设方式进行，目前，该项目以完成改造全过程。裕华西路、西环路排水工程，全长4800米，现除西环路有1250米和裕华路广电局东300米为接通，其他均已完成。运河绿化景观带规划设计工程。规划面积约3.2平方公里，由河北省规划设计院设计。该项目使得古运河周边环境更加适宜居住。运动广场建设工程。位于红旗大街和裕华东路交叉口西南角，总占地面积2.5万平方米，目前，已完成建设，共动用土方22000立方米
6、，该项目05年7月进行基础建设和绿化种植。小巷小街改造工程。目前已基本完成，共11条街道，预计年底完工。清真寺街改造工程。为缓解该区域雨季积水问题，确定了建排水泵站，雨天向运河抽水的改造方案，该工程已经完工。市区架空线改造工程。已经完成红旗大街2450米管网铺设。3、泊头市2005年四大住宅项目泊彩濠庭：项目位于运河东、裕华路北，总投资1.5亿元，总建筑面积12.5万平方米，目前已封顶。福康家园：项目位于泊头化肥厂原址，总投资1.1亿元，总占地8万平方米，目前一期刚动工。裕华经济小区：项目位于裕华西路，总投资2.5亿元，总建筑面积约20万平米以上，正在规划中。新世纪花园二期：项目位于解放东路，
7、总投资1.54亿元，正在规划中。4、泊头市区域划分泊头市分为四大区域商业区、行政银行区、开发区（工业区）和清真回民区。商业区：位于解放西路两侧、安顺街与胜利街之间、紧邻京杭运河。其中的信誉楼是泊头商业中心地标性建筑，可以与石市的北国和东购相仿，信誉楼分四层，一层为超市和电器卖场，二层以上为商场；信誉楼的发展不但带动了附近其他商业的发展，而且也带动了附近房地产的开发，市场反映良好。行政银行区：该区域位于裕华路两侧，东起古运河，西至西环；主要分布了泊头市政府、泊头人民法院、检察院、泊头地税、国税和财政局等国家机关，以及中国银行、农业银行、农村信用合作社等金融机构，是泊头市行政单位和金融机构的集中区
8、域。开发区：泊头的开发区即泊头的工业区，泊头工业区始建于1992年，它坐落在市区东北部，西起104国道、京沪铁路，东至京沪高速公路，并通过武港路与京沪高速、104国道和市区相连。东西长6公里，南北长1.6公里，总体规划面积10平方公里。目前市区的化肥厂、玻璃厂和矿山机械厂等位于市中心的老旧厂区已经搬迁至此区域，原址多数开发为住宅小区项目。清真回民区：该区域位于胜利西路两侧，是泊头回民集中区域，该区域的新建和在售的项目都由城建开发有限公司所开发，如清真寺街门脸和住宅、领袖康居小区等，本区域临街商铺均在两年前建成，但多数门脸处于待租状态，市场的不景气和新门脸形成了鲜明的对比。项目5、泊头市城市发展
9、方向泊头市当前的城市发展方向主体上是以北为主，就目前情况来看，位于泊头市最北面的主干道裕华路两侧集中了泊头市80%的行政机关和金融机构，且从安顺街向北直达高速公路，地域辽阔，交通便捷，无厂矿企业，为将来泊头的发展提供了基础性条件。就目前来说，泊头市的区域发展呈现三个方向，第一个是铁路以东的开发区，这里集中了大量的工业企业；第二个市以信誉楼为代表的商业区及市中心的居住区，随着信誉楼南面项目的规划和开发以及泊头市旧城区改造的不断深入，以信誉楼为中心将形成泊头市将来的商业区和中心居住区；第三个是位于裕华路上的行政银行区。三、泊头市土地价格 1、泊头市市区基准地价表（资料来自国土资源局）级别综合用地（
10、万元/亩）商业用地（万元/亩）住宅用地（万元/亩）一类用地70.0-55.3-47.370.0-55.3-47.320.7-17.0-13.3二类用地50.0-39.3-28.050.0-39.3-28.014.7-12.7-11.0三类用地29.3-23.0-18.629.3-23.0-18.611.7-10.0-8.3四类用地19.3-16.0-12.019.3-16.0-12.09.0-7.3-6.3土地级别示意图:2、市场参考数据泊彩濠庭：两年前为不到30万/亩，现在约35万/亩；福康家园：原来为化肥厂用地，在小区中心位置有1000平米的别墅用地，转让价格为80万。 四、泊头市楼盘调研
11、经过三天的市场调研，我们对泊头的房地产市场作了全面的调研。总共调研27个项目、小区。其中在售的11个，已入住的10个，定向开发1个，待开发项目5个。具体分布如下：1、2005年以前开发的楼盘（已入住）单位家属楼：如火柴小区、信合公寓、卫生局小区、烟草公司小区等都是已经入住的单位住宅，这些小区规模不大，最大的不过6栋楼，一般没有成规模小区，没有规范的物业，都是由单位的自行管理或雇人做简单管理。很少有二手房转让。商品房：运东小区，清真寺住宅楼，馨园小区，馨苑小区，新世纪家园一期，幸福小区等，这些小区规模也不大，但其中运东小区规模较大，是泊头市入住小区中最新的项目，总共13栋楼。二手房转让较多，转让
12、价格在1100元/平米左右。2、目前在售楼盘（项目一）星辰佳园(泊火小区)位置解放西路二中东行50米开发商泊头市安泰房地产开发有限公司项目现状主体封顶占地面积55亩（36504平方米）建筑面积43000平方米规模共11栋（5+1）容积率1.2开盘日期2005年初入住日期2006年6月公摊10%绿化率32%交房标准毛坯物业费0.30.4元/月层高住宅:3米、车库:2.4米消费人群回迁、全市中档人群主力户型3/2/2（122）、3/2/1（107）、2/2/1（91）价格车库：1380元/、一到三层：1480元/、4层：1400元/五层:1200元/、储藏室:1000元/楼间距23米销售率71%配
13、套1600幼儿园，暖气，天然气备注一次性付款优惠2%、按揭，天然气:2400元/户（项目二）泊彩濠庭位置运河西、廊泊路东、裕华路南开发商银港泰房地产开发有限公司项目现状主体封顶占地面积222.17亩建筑面积一期:14万平方米、二期:80000平方米规模共47栋（5+1）容积率1.5开盘日期2004年11月10日入住日期2006年3月公摊10%绿化率35%物业公司银泰物业公司物业费0.350.4元/月层高待添加的隐藏文字内容2住宅:2.9米、车库:2.4米交房标准毛坯主力户型3/2/1(112.26)、2/2/1(105.67)、2/2/1(99.57)、3/2/2(137.45)跃层(145.
14、28)价格一层(小院):1606元/、二层:1619元/、三层:1606元/四层:1506元/、五层:1326元/、六层:1206元/楼间距18.5米销售率60%备注一次性付款优惠2%、按揭，天然气:2400元/户（项目三）宏业新邨位置解放西路与交通大街交叉口东北角路北开发商泊头市安泰房地产开发有限公司项目现状一期入住、二期在售占地面积94亩建筑面积总:92000(住宅:82000)规模住宅:19栋（多层）、商业2栋、别墅:11栋容积率1.5开盘日期2004年11月(二期)入住日期2005年底(二期)公摊10%绿化率32.5%交房标准毛坯物业费0.30.4元/月层高住宅:3米、车库2.4米消费
15、人群地税局、仪表厂及附近单位职工主力户型1/1（65），2/2（80110），3/2（120154），别墅（250）价格一期（一层1020元/，二层1120元/，三层1170元/，四层1100元/，五层950元/，六层820元/），二、三期（一层1180元/，二层1190元/，三层1180元/，四层980元/，五层880元/，车库1150元/）楼间距22米销售率90%配套24小时保安巡逻，对讲门，暖气，天然气备注一次性付款优惠2%、按揭，天然气:2400元/户，顶层送露台、阁楼（项目四）御畔嘉居位置解放西路以北，运河以东开发商泊头市鑫立源房地产开发有限公司项目现状封顶占地面积17亩建筑面积16
16、600平米规模6栋（5+1）容积率1.46开盘日期05年4月入住日期06年6月公摊10%绿化率35%交房标准毛坯物业费0.30.4元/月层高3米消费人群周边人群主力户型2/2（132），3/2（96.9）价格一到三层1480元/，四层1350元/，五层1080元/，储藏间800元/，车库1450元/楼间距24米销售率80%配套暖气，天然气，保安巡逻备注一次性付款优惠2%、按揭，天然气:2400元/户（项目五）嘉信小区位置解放东路与红旗大街西南角开发商天利房地产开发有限公司项目现状封顶占地面积13亩建筑面积13541平米规模4栋（5+1）容积率1.3开盘日期2005年3月入住日期06年6月公摊1
17、0%绿化率无交房标准毛坯物业费0.3元/月层高住宅：2.9米、车库：2.4米消费人群周边人群主力户型2/2（92）、3/2（120）价格1 3层：1508元/、4层：1380元/、5层：1180元/、车库：1200元/、储藏室：900元/楼间距18.5米销售率50%配套暖气，天然气备注一次性付款优惠2%、按揭，天然气:2400元/户（项目六）福康家园（原化肥厂）位置红旗路48号开发商天利房地产开发有限公司项目现状一期：正负零占地面积150亩建筑面积15万平米规模一期：4栋（5+1层）、两栋单体别墅二期：32栋（5+1层）、四栋连体别墅容积率1.3开工日期2005年10月（一期）2006年10月
18、（二期）入住日期2006年11月（一期）交房标准毛坯楼间距23米层高住宅：3米、地下室：2.4米主力户型3/3/2（190）、3/2/2（120）价格1 3层（一层有小院）：1398元/、4层：1298元/、5层：1198元/、地下室（半地上）：800元/、连体别墅:40万元/500平米(地价)楼间距23米销售率未正式销售配套暖气，天然气，保安巡逻备注一次性付款优惠2%以下为福康家园的沙盘；（项目七）安顺家园位置裕华路南、安顺路西开发商安泰开发有限公司项目现状封顶占地面积3亩建筑面积4300平米规模1栋（5+1）容积率1.5开盘日期2005年6月入住日期2006年7月1日公摊10%绿化率无交房
19、标准毛坯物业费0.3元/月层高住宅：3米、地下室：2.4米消费人群周边人群主力户型3/2（105）、3/2（136）价格13层：1500元/、4层：1350元/、5层：1150元/，地下室：800元/销售率50%配套暖气，天然气，保安巡逻备注一次性付款优惠2%、按揭，天然气:2400元/户（项目八）领袖康居小区位置西关街两侧开发商城建开发有限公司项目现状封顶占地面积30亩建筑面积28000平米规模8栋（5+1）容积率1.3开盘日期2005年初入住日期2006年初公摊11%绿化率无交房标准毛坯物业费0.3元/月层高住宅：3米、车库：2.4米消费人群周边人群主力户型3/2（130米） 、2/2（1
20、10）价格13层：1428元/、4层：1280元/、5层：1080元/、车库：1400元/楼间距20米销售率40%配套暖气，天然气备注一次性付款优惠2%、按揭，天然气:2400元/户（项目九）方圆小区位置红旗路与裕华路口东侧开发商泊头浚源房地产开发有限公司项目现状封顶占地面积20亩建筑面积18440平米规模4栋（5+1）容积率 1.3开盘日期2005年3月入住日期2006年6月公摊10%交房标准毛坯物业费0.3元/月层高住宅:3米、车库:2.4米消费人群周边人群主力户型2/2（98）、3/2/2（136）、3/2/1（109）价格1 3层：1390元/、4层：1270元/、5层：990元/车库
21、：1500元/、储藏室:800元/楼间距23.8米销售率28%配套暖气，天然气备注一次性付款优惠2%、按揭，天然气:2400元/户（项目十）金泰家园位置裕华路南、市检察院东开发商金泰房地产开发有限公司项目现状封顶占地面积27亩建筑面积25000平米规模6栋(一期两栋)容积率1.5开盘日期一期:2005年3月入住日期一期2006年4月公摊10%交房标准毛坯物业费0.3元/月层高住宅:3米、出库:2.4米消费人群周边人群主力户型3/2(93)、3/2(100)、3/1(122)价格13层:1480元/、4层:1360元/、5层:1260元/、车库:1500元/楼间距27米销售率40%配套暖气，天然
22、气备注一次性付款优惠2%、按揭，天然气:2400元/户（项目十一）阳光家园位置红旗大街东、市物资局南开发商泊头兴达房地产开发有限公司项目现状封顶占地面积50亩建筑面积50250平米规模10栋容积率1.5开盘日期2005年7月入住日期2005年6月公摊10%绿化率32.5%交房标准毛坯物业费0.3元/月层高住宅:3米、车库:2.4米消费人群周边人群主力户型2/2/1(90)、3/2/1(115)、3/2/1(120)价格13层:1280元/、4层: 1260元/、5层:980元/、车库:23(2.5万元)楼间距23米销售率40%配套暖气，天然气，保安巡逻备注一次性付款优惠2%、按揭，天然气:24
23、00元/户泊头当前在售楼盘特点（1）户型及面积从泊头市现有户型来看，多以三卧朝阳和两卧朝阳为主，但新近开发的大型住宅小区福康家园和2004年年底开盘的天津企业开发的泊彩濠庭户型新颖，部分户型甚至达到了目前石家庄的水平；户型面积主要以90的两室及130的三室为主，占总体量的60%70%，140以上的四室占总体量的20%30%，小户型一室的较少，占总体量的5%，各别的小区有别墅的物业形态存在，占总体量的5%以下。（2）外立面小区外立面多以涂料粉刷为主，有个别的贴有瓷砖。各小区外立面涂料色泽鲜艳，多以红色、蓝色为主，给人感觉很新颖；屋顶均为坡屋顶，并带有老虎窗。（3）产品类别及建筑结构在建项目绝大部
24、分为六层，一层多为车库及储藏室，层高均为2.4米（有个别为半地下），二到六层为住宅，层高为3米和2.9米；建筑结构均为砖混。（4）容积率、绿化率该地区各小区的容积率较大，尤其是大型小区，容积率达到了1.5。小区绿化较少，只有大型小区存在景观，绿化率多在32%左右。（5）楼间距该地区的楼间距在18.5米到27米之间，普遍在23米左右。但有个别小区楼间距很小，如嘉信小区、泊彩濠庭楼间距为18.5米，采光较差，尤其是冬至时节，只有正午短时1、2层有少量采光。 （6）价格 该地区现有楼盘价格总体偏高，尤其是从2004年底泊彩濠庭的开盘，使得泊头市房价逐渐升高，由一年前均价不到1000元/攀升到现在的1
25、400元/之多。目前在售楼盘价格总结如下：高档小区：当前主要为泊彩濠庭居高，最高价1688元/，是当前泊头地产市场之最；市中心小区：当前市中心多以小规模社区为主，整体价格在1400元/左右，如泊火小区均价在1380元/，御畔嘉居均价在1350元/；工业区：以宏业小区为代表，均价在1100元/左右。（7） 销售情况该地区各楼盘销售周期较长，除当前未开盘的福康家园（原化肥厂），销售周期均在一年以上。其中宏业新邨、御畔嘉居和星辰花园销售状况较好，宏业新邨主要针对本单位及附近单位职工，价格优惠，迄今为止销售率90%，御畔嘉居靠近信誉楼和运河，处于市中心位置好，销售率达到了80%，星辰花园位于泊头一中和
26、泊头师范附近，距离信誉楼也较近，再加上其价格因素，因此销售率到了71%；其他小区销售情况较差，大部分销售率不过50%，其中目前泊头最高档的小区泊彩濠庭由于价格较高，楼间距较小等因素，其销售率只有60%，且该小区已经销售了一年多的时间。（8）物业及配套该地区物业费多在0.3元/月到0.4元/月之间。地方物业公司有海润物业公司和广厦物业公司，外地的只有泊彩濠庭小区为天津的物业公司；目前泊头市的新小区都有暖气和天然气的配套，但是泊头市无热力公司，各小区自建锅炉房供热。（9）开发量该地区从04年到05年间新销售楼盘总共有17个，其中：新世纪家园一期、清真寺住宅楼、馨圆小区、幸福家园、火柴小区、运东小区
27、等已入住，其余11个楼盘迄今为止均在销售。经过实际统计在售楼盘总规模为626亩，总建筑面积617300平方米，目前待售面积将近40万平米。（不包括在建家属院和政府小区）3、待开发项目 （1）信誉楼项目位置信誉楼南部、运河西部、胜利西路北部、胜利街东部实际用地236532总占地350亩建筑面积360883建筑密度31.4%规模总体分为8个组团容积率1.53绿化率30%住宅面积275128店铺面积46717商场面积22783小学面积3540幼儿园1950公建面积1673农贸市场2743车库面积6950备注住宅中高层（18层）建筑面积：29990，店铺为一到二层该项目为泊头待建的最大项目，当前建设局
28、已经对该项目进行规划，图纸已经做完，预计明年动工，规划内有近30000平米的高层住宅，其36万平米的建筑面积对整个泊头房地产市场都是一个冲击。 （2）裕华经济住宅小区：项目位于裕华西路，项目启动资金2.5个亿，总建筑面积20多万平方米，主要负责单位建设局、房产局。（3）新世纪花园小区二期工程：位于新世纪家园一期南侧，预计05年内完成部分拆迁。该小区总投资1.54亿元，现已与投资商签定协议，投资方已注入资金。（4）矿山机械厂改造项目：项目位于泊头师范西北部，正在规划拆迁。（5）玻璃厂改造项目：项目位于天伦集团南侧，正在规划拆迁。 以上项目均在100亩以上，同时还有在建的福康花园小区，由此看来，泊
29、头未来两年开发量将在600亩以上。4、市场空白点（1）经济适用房在当前泊头整个房地产市场还没有经济适用房，裕华经济小区也是只是规划项目，并没有开建。泊头政府及建设局鼓励外来投资，给予积极的优惠政策。（2）小户型当前泊头市场在建的以及在售的所有楼盘户型偏大，泊头人民的住房需求面积二室的普遍在7080平米左右，三室的在90110平米左右，小户型套价低的产品需求旺盛，但开发量太小。（3）定向开发目前在泊头市别墅（二层楼）类产品需求较大，如宏业新邨的11栋别墅被地税局整体团购，老干部局在裕华西路盖了20亩的别墅，另外在市区边缘分布有不少的此类产品，此类产品并非真正意义上的别墅，而是迎合农村消费心态的一
30、种二层楼产品，独门独院，清静幽雅，在县城此类产品需求较大，但少有大规模开发。五、市场调研结论由以上市场调研数据可以看出，泊头市的房地产开发量及上市量主要集中在04年05年上半年，总上市量60万平米，房地产市场一片繁荣，需求较为旺盛，属于当地房地产快速发展期，即使在这样的市场条件下，市场消化量仅为20万平米，只占到总上市量的1/3，目前市场上待售的商品房建筑面积还有40万平米，如果市场保持不变或略有增加，仍需要至少1年半以上的时间；何况泊头市目前确定的待开发项目还有约60万平米，这还需要尽三年的时间来消化，如果市场不出现异常繁荣的局面，这样的体量对于一个不到10万人的县级市来说是有极大难度的。如此看来，在市场正常发展的情况下，以后几年泊头市房地产开发的难度将增大，销售周期拉长，泊头市的房地产市场出现疲软的可能性极大。
