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1、淮安市场调查报告投资研发中心Liulib目录第一部分淮安投资环境3一、淮安概况3二、淮安投资环境61.国内生产总值62.固定资产投资63.地方财政收入74.社会消费75.人口86.人民生活8三、淮安城市发展规划9第二部分淮安房地产市场状况11一、淮安房地产市场发展状况111.房地产投资状况112.淮安房地产市场区域分布113.淮安房地产市场运行状况12二、淮安土地市场状况14三、淮安房地产市场前景15第三部分淮安调查报告结论16第一部分 淮安投资环境一、 淮安概况淮安市是一代伟人周恩来的故里。淮安市跨古淮河两岸，相传大禹曾至境内治水“使淮水永安”，市名即淮水安澜之意。现辖涟水、洪泽、金湖、盱眙
2、4县，清河、清浦、楚州、淮阴4区，总面积1.01万平方公里， 总人口527万，其中市区面积80平方公里，市区人口80万。 位置面积：淮安市地处江苏省北部中心地域,淮河下游。北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。东西最大直线距离132公里，南北最大直线距离150公里，面积10072平方公里。 地形地貌： 淮安市地形西高东低，除市境西南部的盱眙县有丘陵岗地外，全市以平原为主体，地势平坦。境内河湖交错，水网纵横，京杭运河，淮沭河，苏北灌溉总渠，淮河人江水道，淮河人海水道，古黄河，六塘河，盐河。淮河干流等9条河流在境内纵贯横穿，全国五大淡水湖之一的洪泽湖大部分位于市境内，还有
3、白马湖,高邮湖,宝应湖等中小型湖泊镶嵌其间，平原面积占总面积的69.39，湖泊面积占11.39%，丘陵岗地面积占18.32%。 土壤条件：淮安市属黄淮和江淮冲积平原.土壤主要为水稻土类,潮土类,砂礓黑土类,黄棕壤土类,基性岩土类,石灰岩土类.有机质含量低,一般不足0.2%,PH值78之间. 气候特征：淮安市属北亚热带向暖温带过渡地带，兼有南北气候特征。一般来说，苏北灌溉总渠以南地区属北亚热带湿润季风气候，以北地区为北温带半湿润季风气候。受季风气候影响，四季分明，雨量集中，雨热同季，冬冷夏热，春温多变，秋高气爽。光能充足，热量富裕。年平均降雨量912.9毫米，年平均日照时数2097.2小时，年平
4、均气温14.4左右，无霜期211.2天左右；平均风速为2.6米/秒，以偏东风为主。也是气象灾害多发地区，主要气象灾害有：暴雨、洪涝、干旱、寒潮、霜冻、连阴雨、冰雹、热带风暴等。 水资源： 淮安市水资源条件较好。市境地处淮河流域中下游，境内河湖众多，水网密布，南水北调工程粗具规模。境内年平均降雨径流深在199.0毫米262.5毫米之间。总体上地表水资源较为贫乏，年际变化较大，年内分配不均，而地下水资源储量丰富，过境水量较多。 土地资源：淮安市属黄淮平原和江淮朋友平原,陆地总面积为89.2万公顷，耕地和水域面积较大。2003年末，全市实有耕地面积39.28万顷。其中水田25.90万公顷，旱田13.
5、38万公顷。此外，全市还有可供开发的黄河古道和其他河湖滩地近7万公顷，水域面积31.26万公顷。 矿产资源：分布相对集中，能源矿产资源有金湖县，洪泽县的石油和天然气，洪泽县老子山的地热。非金属矿产资源丰富，品种多，有盱眙县的凹凸棒石粘土，玄武岩，白云岩；楚州区、清浦区、淮阴区的岩盐；洪泽县、淮阴区的芒硝等。其中盱眙县凹凸棒石粘土探明储量2.72亿吨，远景储量达5亿吨，占全国总储量的近50%；岩盐资源探明储量1350亿吨(不包括洪泽湖底)，居世界首位，且品位高，埋藏浅，品质优，盐层厚度达100米200米，卤水浓度在300克/立升320克/立升之间，适宜大规模开发利用；淮安拥有华东最大的无水芒硝矿
6、，已探明芒硝储量达20亿吨。 生物资源：淮安市地域广阔，气候适宜，生物资源丰富。全市有高等植物1500多种，其中木本植物234种，隶属34科146属；属国家重点保护植物有11种。野生动物有鸟类321种，经济鱼类83种，爬行动物48种，属国家一级保护动物9种，二级保护动物43种。其中洪泽湖的水生和湿地生物资源有水生高等植物81种，鱼类67种，底栖动物76种，鸟类194种，属国家一类重点保护的有4种，二类重点保护的有26种。 森林资源：到2002年底，淮安市平原绿化，森林资源总量居全国先进行列，在全省位居第三。全市有林地面积9.07万顷，农田林网38万公顷，林网化率95.9%，四旁植树11000万
7、柱，全市林木活立木蓄积量702万立方米，森林覆盖率18.2%，高于全国1.65个百分点，高于全省7.64个百分点。 物产：淮安市地处北亚热带和暖温带过渡气候带温，光、水、土等自然资源极为丰富，生产条件优越，适宜多种农作物的栽培和动物的饲养，市著名的“鱼米之乡”和全国重要的绿色农副产品生产基地，盛产优质稻麦、棉花、油料、林木、水果、畜禽、鱼虾等。 行政区划： 淮安市是江苏省省辖市，下辖清河、清浦、淮阴、楚州4区和涟水、洪泽、盱眙、金湖4县。此外江苏省淮安经济开发区计划单列。至2004年末全市有116个乡镇，其中24个乡、92个镇、另有13个街道办事处。经济社会发展中存在的主要困难和问题是：就业再
8、就业的压力较大，农民增收的基础依然薄弱，城乡部分群众的生活还比较困难；综合实力还不强，工业经济、城市建设和对外开放还需进一步加强；县域经济比较薄弱，部分县区、乡镇的财政运行困难；地区经济的外向度偏低。二、 淮安投资环境1. 国内生产总值可以看到，淮安国内生产总值近年保持稳定增长，2005年，淮安国内生产总值达到561.81亿元，经济总量不高。2. 固定资产投资可以看到，淮安固定资产投资自02年开始增幅较大，但总量不高。3. 地方财政收入地方财政收入代表着一个地方的经济实力，代表着地方可用于地方建设的支出总量，可以看到，淮安地方财政收入在2005年达到34.99亿元，总量不高。4. 社会消费5.
9、 人口6. 人民生活可以看到，淮安近几年城镇居民的收入有所提高，淮安城镇居民2005年人均收入达到9115元，预计2006年，淮安城镇居民人均收入可超万元；淮安农村居民收入较低，与城镇居民收入相差近半，城乡居民收入相差较大。三、 淮安城市发展规划 城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市。 城市规模：中期（2010年）100万人，远期（2020年）120万人。 城市建设用地规模：规划远期（2020年）城市建设用地约120平方公里，城市化水平为55%。远景城市人口180万人，城市建设用地规模为200平方公里。 淮安城市的特点可概括为“一个高速圈、
10、两大组团、三条轴线、四水穿城”。一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈。两大组团：指中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连。三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴。四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。 第二部分 淮安房地产市场状况一、 淮安房地产市场发展状况1. 房地产投资状况近年来，淮安房地产投资加大，自2003年到2005年期间，房地产投资总量增幅将近翻番，2005年房地产投资总量将近是2003年房地产投资总量的2倍。2. 淮安房地产市场区域分布淮安房地产遍布全市，但主要集中在清浦区、清河区、开发区三个区，但是
11、随着市区房地产开发的逐渐饱和，淮安房地产开发重心将转向边区、县发展，而现在开发区房地产的发展也说明了这一现象。a.清河区：该区因是淮安市中心，各种市政配套齐全，时代超市、家得利超市、建行、中行、工行、市二院、妇幼保健医院、汽车总站等是本区房地产发展的重要卖点。如加州城、淮海第一城等均以城市的地标中心位置作为推盘的主卖点，地段配套的重要点在此可见一般。b.清浦区：该区几乎可以说是淮安学校的聚居地，如新淮中、浦东实验小学、清浦中学等，人文气氛较浓厚，孩子就学极为方便。如新淮中花园、瑞福莱花园、嘉润苑等均是以学校作为一个重要的卖点来吸引客户，因此本区可说是一个人文大区。c.开发区：该区是淮安市的新兴
12、区，虽然市政配套尚不完善，但是钵池山公园的规划建设使本区成为一个生态居住区，而众多新建小区也将此来吸引客户，如比佛利花园、紫荆苑、东方曼哈顿等；另外世袭雅园在深圳路、韩泰路规划的4500平方米的商业街也会为本区提供生活配套，该区的房地产发展前景看好。3. 淮安房地产市场运行状况2005年，淮安市房地产市场经过国家、省、市宏观调控的洗礼，在开发投资、施工面积、竣工面积、销售面积和信贷规模等方面都有较大幅度的增长。房地产开发总量基本平衡，结构得到改善，价格稳中有升，没有出现大起大落的现象，形势基本看好。到2006年一季度，淮安市房地产业投资增速总体趋于平稳，开发量稳步增长，开发资金来源得到优化，结
13、构得到进一步优化。1）淮安市房地产市场总体态势房地产市场走势强劲，房地产开发更加稳健2006年一季度，全市完成房地产开发投资1164亿元(具体见表1)，比2005年增长23.1，增速上升2.8个百分点；市区完成房地产开发投资8.31亿元，比上年增长6.95，增速下降11个百分点。通过几年的发展，淮安市房地产呈现出以下特点：一是市区投资增幅稳健，主要原因是投资和投机性购房受到有效抑制，正常的住房消费逐步趋于理性；二是淮安经济不断发展，个人经济能力提高，住房的主动需求不断增长；三是各县真正意义上的房地产开发从2004年才开始起步，到2005年及以后一阶段正处于投资增长期。总体来说，淮安市房地产投资
14、趋于平稳发展。表1：淮安市房地产开发投资完成情况 指标年份房地产开发投资(万元)同 比 增 长()全社会固定资产投资(万元)房地产投资占固定资产投资比重()全市市区全市市区全市市区全市市区2005年1季度943007770068.0951,1754031935234817.4522.062006年1季度116441831 1323.446.9579480049550014.6516.77注：数字是从1月份开始的累计数，以下各表同。2）淮安房地产市场供求分析房地产供应稳定并略有增长，呈理性增长态势。“十五”时期，淮安市房地产销售面积与竣工面积同步增长。2005年淮安全市房地产开发完成施工面积41
15、4.87万，同比增长45.58%，竣工面积206.14万，同比增长23.65%；市区完成施工面积305.26万，同比增长27.86%，竣工面积143.51万，同比下降2.46%。各县的施工面积和竣工面积都有较大幅度的增长。而2006年一季度，全市房地产开发完成施工面积251.84万M2，同比增长22.38%，竣工面积20.21万M2，同比增长1.2%。其中市区完成施工面积174.71万M2，同比增长11.81%，竣工面积1751万M2，同比增长2.46%。从2005年淮安房地产市场全年供销比可以看出：全市由2季度的3.16:1下降到3季度的1.85:1、4季度的1.75:1，市区由2季度的3.
16、82:1下降到3季度的1.91:1、4季度的1.74:1，下降的幅度很大，而2006年一季度全市商品房供销比也仅为1.92:1。表明到2005年底全市房地产销售形势大为好转，由2005年初实施的宏观调控政策而形成的僵持、观望的消费心态已彻底松动，消费势头悄然兴起，但消费心理更趋成熟理性。3）房地产市场价格分析淮安市房地产销售情况良好，商品住房价格增长平稳发展。2006年一季度淮安全市商品住房的平均价格是2003元/，比去年同期略有增长；市区商品房的平均价格是2511元/，比去年同期增长4.63%。淮安市商品住房价格主要由成本决定，完全由市场供求关系决定而产生的虚高成分较小，可以肯定的说，淮安全
17、市商品住房的价格没有出现大起大落的现象，趋于平稳发展，基本与其地价相呼应。4）房地产开发投资方向及结构住宅投资仍是房地产投资的主体,所占比重继续增长在房地产市场价格保持总体稳定上升的同时，投资商品房住宅建设将作为淮安市当前房地产开发的重点目标，同时引导办公楼和商业营用房的投资在整个房地产业发展中保持合理的比例，全市开发资金的投资方向和投资结构日趋合理。二、 淮安土地市场状况2005年淮安市区共成交土地43宗，合计1779.33亩，合同价款107841万元，平均60.6万元/亩（909元/ m2）；房地产开发用地34宗，1362.23亩。商业用地级别基准地价表 单位：元/m2土地级别一二三四五六
18、七八基准地价4200320023001500950650450300变 幅3200-52002400-40001600-30001200-1800700-1200450-850300-600200-400容积率1.61.41.21.21.01.00.80.8住宅用地级别基准地价表 单位：元/m2土地级别一二三四五六基准地价1300950750550400250变 幅1000-1600750-1150550-950450-650320-480180-320容积率1.81.61.41.21.00.8工业用地级别基准地价表 单位：元/m2土地级别一二三四五基准地价450400340240200变 幅
19、350-550340-460280-400200-280170-230三、 淮安房地产市场前景前景十分看好，发展空间巨大（1）城市经济快速发展 2005年淮安人均GDP已达到1324美元，根据经济发展规律，淮安已处于工业化初期向中期迈进的阶段和快速发展的转折点。“十一五”期间，淮安全社会固定资产投资将达3000亿元，其中有1500亿元要依靠外来资金。淮安市委、市政府以承接外来产业转移为工作重点，坚定不移地加快城市化进程，发挥比较优势，着力打造“宽领域、低成本、高效率”的发展环境，积极承接发达地区产业转移。城市经济的快速发展，将成为长期支撑淮安房地产业发展的利好因素。（2）城市居民收入增加，生活
20、水平的提高近年来，淮安生产总值均以两位数的速度增长。随着人均经济收入的不断增长，居民的潜在购买力很大，需求旺盛，住宅产业将处于快速增长期。（3）大规模城建的支持国家发改委、铁道部、水利部、华能总公司等对总理故乡给予特别关注，对淮安规划建设的重大项目给予积极支持和指导。淮安计划在“十一五”期间，开工建设宿宿淮线、淮扬镇线、淮连线和宁淮线等铁路线，实施运河航道“三改二”、淮河入海水道二期等项目，建设4C级淮安民航机场，着力构建水陆空并举、通江达海的交通枢纽；中国华能投资50亿元对淮安华能电厂进行扩容，为淮安发展提供有力的能源支撑。（4）城市规模的扩容提速淮安规划5年内中心城市人口突破100万，建成
21、区面积达到120平方公里，全市城镇人口达到250万，城市化水平达到45；10年内，中心城市人口达到110万，建成区面积达到140平方公里，全市城镇人口达到300万，城市化水平达到55以上。淮安将成为一座生活便利、交通顺畅、空气清新、环境优美、布局合理、人与自然和谐统一、快速发展的大城市，成为一片“绿水中的城市、城市中的绿水”。随着城市面积的扩大、人口的增长，必然带来巨大的投资空间，特别是在城市基础设施、房地产开发、城市服务业等领域投资，确实是正逢其时，机不可失。第三部分 淮安调查报告结论1、 淮安整体经济环境相对其他江苏城市较差，偏离长三角经济发展区，区域发展环境不理想；2、 房地产销售价格较
22、低，销售价格与地价成本关联密切，价格敏感度较高；3、 淮安经济和城市的发展，亦为房地产发展带来发展空间，机会和风险并存；附：淮安在售项目考察表案名浦东花园新淮中花园金伦汇锦园河畔花城紫荆苑世袭雅园嘉润苑比佛利花园位置解放东路与承德南路交汇处解放东路（新淮中北侧）新民东路与承德南路交汇处翔宇大道与解放东路交汇处深圳路与韩泰路交汇处深圳路南新民东路18号珠海路8号投资兴建富丽房产美佳房产金轮阳光金太阳房产龙马房产浩源房产骅毅置业诚置房产企划销售自销金桥广告宁波迪赛宁波迪赛乐怡置业上海禾采自销自销规划用途住宅住宅、写字楼住宅住宅住宅住宅住宅住宅基地面积/m2120060260005336030000
23、039393.755708.26003067000建筑楼层6F10F、19F6F、11F2F、6F、11F4F、6F、11F6F、10F、12F6F12F、3F、2F容积率16727187151571591513规划面积/m2531501840172141143688128901629013989129120250主力面积/m2110120847012214114361196112012710289150平均单价/元/m22790280029402400(一期)约23002280未定驻2560主力总价/万元30733719634241542227.5276292233/384总销金额/亿元56196约294约10.35142/22总户数472336538302236650204122（三、四期）售出户数33820451515000038销售率716607%95749700031车位单价/元/m28000/个（自行车库）6万/个25003000未定驻未定驻未定驻未定驻2460工程进度封顶现房准现房封顶地基平地准现房现房&封顶公开日期05年底04年05.60610061006年9月底总销面积/m22000007000010000045000062000885769000087100淮安在售项目考察表
