南京江宁地区各项目区域市场市调报告.doc

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1、项 目 区 域 市 场 市 调 报 告 第一部分 区域市场分析1、区域概况及其相关分析1.1 江宁经济开发区概况江宁经济开发区创建于1992年6月18日，总体规划面积317平方公里，由两园一区组成，其中江宁开发区发展最早，成熟度最高，江宁科学园结合大学城的兴建发展也较快，而临近禄口机场的空港工业园则随着福特、菲亚特、马自达等龙头汽车企业的入住，正成为新的投资热土。江宁开发区地处南京城市南部，距市中心7公里，距中国内河第一大港南京新生港20公里，距南京禄口国际机场7.5公里，水、陆、空交通极为方便，是南京主城发展的核心区域。江宁经济开发区三大园区分布图江宁经济开发区总体规划的功能定位为：具有鲜明

2、特色的国际化、现代化、生态型的南京新市区；一个以高新技术产业、高科技企业、高科技人才为支撑的经济园；一个与国际惯例接轨、与现代市场经济接轨的创业园；一个人与自然和谐共生的城郊休闲旅游生态园；一个人居环境清洁优雅、文化气息浓郁、充满生机活力的文化园。1.2 空港工业园规划南京空港工业园总体规划75平方公里，前身是江苏禄口华商科技园，为了响应国家做大做强开发区的号召，江宁开发区于2004年7月接管了华商科技园，并更名为南京空港工业园，园区规划分为四大功能区，即：汽车零部件产业区、IT高科技产业配套区、现代物流产业区、生活配套区。园区内各类服务日趋完善，形成与南京江宁科学园、江宁开发区三园鼎立格局。

3、空港工业园区规划图园区内最大的两条景观大道：将军大道和新城大道，其中新城大道在07年7月通车，将军大道在园区的南段在9月通车，随着路网系统的日益完善，园区与外界的交通变的越来越便利，通过将军大道往北可以直通市区，而新城大道贯穿园区东西，是园区的主要景观大道。随着机场保税物流区、金盛、环亚、六和、美星鹏、江宇、江山、嘉盛等多个项目的落户，极大提升空港工业园的发展层次和内涵，标志禄口板块开始趋热。l 南京六和机械公司和南京美星鹏科技实业有限公司两个项目均为福特汽车配套，分别生产汽车冲压件和汽车涂料，投资总额达1800万美元和2500万美元。l 南京空港保税物流中心（B型）总投资为25亿元人民币，注

4、册资本为5000万元。l 南京金盛国际采购商贸中心项目由金盛置业投资集团投资30亿元人民币兴建。计划建设以国内外建筑机械、建材、装饰、家居产品为主，集产品交易、展示、贸易洽谈、储运、产品研发加工及综合配套为一体的现代化“航母”级物流交易中心。l 南京环亚国际物流建材商贸中心项目计划建设以装饰材料仓储为主、门类齐全、配套设施完善的大型综合建材专业采购中心。该项目总投资20亿元人民币。 阶段目标：初期，重点发展物流、航空配套服务业，打造区域的交通、流通枢纽门户；中期，大力发展航空服务业和航空关联产业，打造以航空产业为主体的综合航空城；远期，形成南京都市圈重要的副中心，国内领先、国际知名的航空城。禄

5、口空港地区包括江宁区的禄口街道、横溪镇和溧水县的柘塘镇，总面积378平方公里。 总体空间框架“一城三团”“一城”为禄口新城，规划城市建设用地70平方公里，人口50万，是未来空港地区发展的主要载体，将形成产业发展、公共服务和景观、生活服务“三轴三片”格局。“三团”中，横溪组团为飞机制造产业预留空间；禄口街道的铜山组团为航空配套服务业预留空间；而柘塘组团则为空港地区的进一步发展作用地储备。2、区域土地市场分析 07年禄口成交土地地块位置用途实际出让面积（平方米）容积率成交价款（万元）楼面地价 （元/ 平方米）中标单位2007G25禄口街道铜山社区铜溧路南侧地块旅馆业用地13333.20.88257

6、73南京鸣松商务休闲有限公司2007G26南京市江宁区空港工业园新城大道以北，燕湖路以东A地块商业用地40453.81.53000494南京冠宇建材实业发展有限公司2007G27南京市江宁区空港工业园新城大道以北，燕湖路以东B地块商业用地42311.21.53130493南京冠宇建材实业发展有限公司2007G63禄口街道来凤路东侧地块，东至区禄口第三医院，南至茅亭路，西至来凤路商业、办公、酒店式公寓用地16659.72.061001831南京晨虹房地产开发有限公司2007G106禄口街道新城大道以南，燕湖路以西地块；商业用地34410.42.04400639丰盛产业控股 08年禄口成交土地地块

7、位置用途实际出让面积 （平方米）容积率成交价款（万元）楼面地价 （元/ 平方米）中标单位2008G07江宁区东至南京禄口机械厂,西至来凤新村,南至规划道路,北至信陵路二类居住用地22138.21.445001452南京市禄口镇建设有限公司进入08年以后，禄口区域仅成交一幅土地，相较于07年的一个成交小高峰，土地市场出现转冷势头。从07年的成交情况来看，总成交面积达到147168.3平方米，总建筑面积达到26万平方米。另一方面，从价格来看，将2007G63和2008G07两块地对比发现，这两块地的地理位置十分接近，处于同一大片区，但楼面地价却有所差距，08年成交的土地楼面地价要低于07年，下降了

8、近400元/平方米,这进一步反应了在新政情况下土地市场的变化。在区域商品房未来供应量激增的情况下我们也要看到，住宅性质用地出让量并没有出现较大幅度的提升，其主要竞争对手还是以存量用地为主。3、区域住宅市场分析3.1 区域供销情况 本项目所在的禄口板块一直处于江宁开发区价格谷底的位置，目前区域住宅市场在售楼盘较少，包括奥斯博恩、君驰华庭、百利华府以及星汉城四个项目。其中前两个为别墅项目，后两个是普通住宅项目。近年来，禄口板块住宅市场一直处于比较平稳的势态。区域普通住宅均价从06、07年的2000-2500元/平方米升至07、08年的3000-3500元/平方米，短短两年时间，区域普通住宅均价就涨

9、了1000元/平方米。但是，进入08年以后，由于一系列宏观调控政策的影响，南京整体楼市陷入低迷，禄口板块也被波及，使得大量消费者的观望情绪不断上升。08年春节前，百利华府和星汉城均有新房源推出，共计218套；而春节后，市场新增出现明显下降，其中整个3月都没有新增房源，只是君驰华庭在2月、奥斯博恩在4月分别推出了25套和90套。从成交面积来看，1月由于别墅成交较多，因而拉升了整体的成交面积；2月受春节影响，成交面积出现大幅下降，虽然在3、4月有所回升，但与1月相比仍有很大差距。就目前而言，受所处位置所限，禄口房地产市场还有待进一步发展。从06、07年的土地出让情况来看，未来该区域居住规模将会有较

10、大提升，进而形成一个成熟的居住区。整体上来说，目前自主型购房者对于这一片区的关注度还有所欠缺。但受区域未来规划利好、吸引了很多投资客的注意力，区域投资客比例明显高于江宁其他片区。3.2 物业类型禄口房地产市场起步较晚，05年才正式开始商品房开发。由于其所处地理位置以及周边环境档次较低。受条件的限制，禄口房地产项目走的多是低端路线。08年分物业成交情况经过近几年的发展，交通条件的日益改善，禄口板块开始有一些高档房源推出，别墅项目开始进驻。根据图中数据，从销售情况来看，多层建筑仍是销售的主力；随着各项条件的逐步提高和完善，一些较高层次的房源在禄口板块的供应量也开始增加。这从新增面积的数据就可以看出

11、，一部分的小高层面市。3.3 各面积段供销情况由于区域客群的价格承受能力有限，再加上禄口板块近年价格的持续攀升，为了控制总价，禄口普通住宅的市场供应偏向于小面积房源。08年分物业成交情况而由于现有两个别墅项目以联排、叠加为主，面积多集中在160-180平方米，因此本区域大面积房源的比例也是比较高的。一般来说，别墅类产品去化速度较慢，造成了大面积的暂时性供大于求。另外，考虑07年以后成交的土地都有90/70政策的限制，未来禄口板块的小面积房源的供应比例还会进一步升高，这也就意味着小户型的竞争将越发激烈。4、区域商业市场分析禄口板块的商业市场一直与其住宅市场呈现出两分天下的局面，成交量相持平，主要

12、是由于板块内有中南汽车港和南京义乌国际小商品城这两个集中式商业项目，其商业供应量较大。另一方面，由于区域内住宅小区体量有限社区商业在整体区域商业中的占比较小。目前在售的社区商业主要来自百利华府和星汉城。百利华府的商铺是禄口首个大型社区街铺，设于其住宅小区东侧，既临街又面向社区内部，规模约6000平方米，商业街长200米，铺位面积在60-120平方米之间，除个别为一层外，其余均为复式两层，4米左右开间。百利华府的价格由06年的3000元/平方米涨至目前的6000元/平方米左右（部分挑高商铺售价为9000元/平方米），1年间商铺价格翻了一番，其涨幅则是住宅涨幅的两倍。随着各楼盘前期房源的不断交付，

13、区域周边交通、配套以及生活环境的改善，入住率不断提高，对于区域商业的需求逐渐提高，进而提升了区域商业的价值。星汉城的商业规划达到8万平方米，集商业、娱乐、健身、会议和酒店为一体。目前星汉城在售商铺多为邻街商铺以复式两层为主，主力面积110平方米，售价基本在6500-7000元/平方米范围内。市场总结：1) 2007年，房地产市场供应略显不足，全年供销比为0.88:1。2) 2008年上半年，成交明显萎缩。07年10月后，由于受到国家宏观调控的影响，南京房地产市场出现较大波动，这种波动一直保持了08年的上半年。消费者的观望心理加重，都持币待购，消费者期待南京房地产价格出现类似于深圳、广州等城市的

14、下跌形势。3) 2008年上半年，价格保持平稳增长。虽然成交萎缩，但是南京的房地产的价格并未出现大的波动，价格依然保持稳步上涨态势。4) 进入08年以后，禄口区域仅成交一幅土地，相较于07年的一个成交小高峰，土地市场出现转冷势头。5) 禄口区域08年成交的土地楼面地价要低于07年，下降了近400元/平方米。住宅性质用地出让量并没有出现较大幅度的提升，其主要竞争对手还是以存量用地为主。6) 2008年上半年禄口区域的供销情况为供大于求，整体上来说，目前自主型购房者对于这一片区的关注度还有所欠缺。但受区域未来规划利好、吸引了很多投资客的注意力，区域投资客比例明显高于江宁其他片区。7) 从销售情况来

15、看，多层建筑仍是销售的主力；随着各项条件的逐步提高和完善，一些较高层次的房源在禄口板块的供应量也开始增加。这从新增面积的数据就可以看出，一部分的小高层面市。8) 考虑07年以后成交的土地都受90/70政策的限制，未来禄口板块的小面积房源的供应比例还会进一步升高，小户型的竞争将越发激烈。第二部分 个案分析在售项目山水华门项目介绍 山水华门陆续赢得2004中国十大品牌别墅、2005中国地产十大风尚名盘、2004、2005南京十大魅力楼盘等荣誉。 山水华门自2003年动工建设至今，已经实现销售近400套。 目前，山水华门浅水湾中心水景已展露芳颜，将军山山体覆绿工程正在如火如荼地开展中，中心休闲会所也

16、即将完工。 基本参数位置江宁区开发区将军大道58号占地面积（亩）352物业类别普通住宅建筑面积（万平方米）15建筑类别叠加，联排，双拼，独栋总户数364容积率0.55面积区间（平方米）350-370绿化率60%本期开盘时间08年7月物业栋数70累计销售率88.34主力户型独栋当期均价（元/平方米）花园洋房8000元/平米；双拼别墅17000元/平米物业公司南京华门物业管理有限公司物管费（元/平方米/月）联排2元/平米/月，叠加2.5元/平米/月产品分析当期各栋销售分析岭秀苑19栋岭秀苑20栋岭秀苑23栋岭秀苑26栋岭秀苑31栋岭秀苑32栋岭秀苑33栋合计供应333332320销售011100待

17、添加的隐藏文字内容114销售率033.3333.3333.330%0%33.33202栋当期户型配比户型独栋别墅面积（平方米）350-370供应（套）20销售（套）4销售率20当期户型图推广分析日期投放媒体项目类别规格诉求主题08年3月28日现代快报独立别墅半版独栋臻品压轴钜献08年3月28日南京日报独立别墅半版独栋臻品压轴钜献08年4月2日金陵晚报独立别墅半版独栋臻品压轴钜献08年4月3日扬子晚报独立别墅半版独栋臻品压轴钜献08年4月11日南京晨报独立别墅半版独栋臻品压轴钜献对比分析规模（平方米）区位交通开盘时间户型退出套数价格(元平方米)优惠政策销售情况08年3月至今报广费用(万元)本项目

18、别墅21217.98江宁禄口新城大道08年3月双拼194-293平方米785400一次性付款95折按揭98折14.1%53.7271山水华门15万江宁机场高速、将军大道、天元路、胜太路。08年7月独栋350-370平方米2018000无20%25对比结果山水华门体量大，别墅产品类型齐全，但已只剩最后数量甚少的独栋别墅。在售项目奥斯博恩庄园项目介绍该楼盘位于南京市江宁区宁溧路188号，坐落于江宁航空港新区的中心区域，抵达南京市中心（新街口）仅32分钟路程，距南京机场高速禄口出口500米，交通极为便利。该项目占地962亩，1 期规划建筑面积约6万平方米，主要有院落式独立别墅、双拼、联排以及叠加等类

19、别墅，容积率约为0.67；项目配套的博恩风情商业街及样板展示区目前已经竣工。 基本参数位置江宁区禄口镇宁溧路188号占地面积962亩物业类别普通住宅建筑面积（万平方米）90建筑类别住宅、别墅、商业总户数1456容积率1.4面积区间（平方米）当期叠加150.25-186.61在建小高层43-130（未开盘）绿化率50本期开盘时间2008年4月物业栋数152累计销售率68.04主力户型叠加当期均价（元/平方米）6200物业公司深业集团（深圳）物业管理有限公司物管费（元/平方米/月）叠加别墅1元/平方，联排别墅1.5元/平方，独栋别墅2元/平方产品分析当期各栋销售分析御景轩11栋御景轩12栋御景轩1

20、3栋御景轩14栋合计供应2418242490销售606214销售率250258.3315.56当期户型配比户型叠加别墅面积（平方米）150.25-186.61供应（套）90销售（套）14销售率15.56当期户型图 套型D10 套型D11 套型D12 套型D13 套型D14 套型D9推广分析日期投放媒体项目类别规格诉求主题08年1月10日现代快报联排别墅半版一座有天有地的庭院 凝聚一生居住的梦想08年1月23日金陵晚报联排别墅半版在运动中体会度假生活的乐趣08年2月21日南京日报叠加别墅半版别墅收官之作/即将荣耀登场08年3月6日金陵晚报叠加别墅半版典藏亲水叠加别墅,即将耀世公开08年3月13日

21、现代快报叠加别墅半版翠屏奥斯博恩 典藏亲水叠加别墅，即将耀世公开08年3月20日南京晨报叠加别墅半版翠屏奥斯博恩 典藏亲水叠加别墅，即将耀世公开08年3月27日扬子晚报叠加别墅半版典藏亲水叠加别墅,即将耀世公开08年4月10日金陵晚报叠加别墅半版四月感恩大回馈，买一“送”一08年4月17日现代快报独立别墅1/4版四月感恩大回馈，买一“送”一08年4月24日扬子晚报叠加别墅半版四月感恩大回馈，买一“送”一08年5月8日金陵晚报双拼别墅半版感恩加推,买一送一08年5月15日现代快报联排别墅半版感恩加推,买一送一08年6月20日现代快报普通公寓半版往南,一座新城正在崛起!08年6月27日南京日报普通

22、公寓半版往南,一座新城正在崛起!08年7月11日现代快报普通公寓半版3000元/平方米起，撼动南京城！08年7月17日金陵晚报联排别墅半版感恩加推,别墅买一送一08年7月24日南京晨报普通公寓半版奥斯博恩抢购有理!08年8月1日南京晨报联排别墅半版感恩加推,别墅买一送一对比分析规模（平方米）区位交通开盘时间户型退出套数价格(元平方米)优惠政策销售情况08年3月至今报广费用(万元)本项目别墅21217.98江宁禄口新城大道08年3月双拼194-293平方米785400一次性付款95折按揭98折14.1%53.7271奥斯博恩庄园962亩（占地）江宁禄口宁溧路,安桐线08年4月叠加150.25-1

23、86.61平方米在建小高层43-130平方米（未开盘）906200无68.04%73对比结果奥斯博恩属于造城式开发，配套、景观均优于本项目。在售项目雷丁Town项目介绍项目位于江宁科学园中心，由天印房地产开发有限公司开发的具有乔治亚建筑风格的纯英式、多庭院、坡地联排别墅，借鉴英国著名的大学城镇雷丁的风格。雷丁TOWN总占地面积约150亩，总建筑面积54118平米，绿地率达63.5%，规划住户214户，其中联排202户，双拼12户。 基本参数位置江宁科学园弘景大道2888号占地面积（亩）150物业类别普通住宅建筑面积（万平方米）5.4118建筑类别联排总户数214容积率0.65面积区间（平方米）

24、194.76-220.47绿化率63.5本期开盘时间2008年8月物业栋数45累计销售率56.98主力户型联排别墅当期均价（元/平方米）9400物业公司南京江宁经济技术开发区物业管理有限责任公司，南京江宁科学园高校物业管理有限公司物管费（元/平方米/月）2元/平方米产品分析当期各栋销售分析27栋31栋34栋35栋38栋39栋合计供应44445526销售0000000销售率000000040栋41栋42栋43栋44栋45栋合计供应53544425销售0000000销售率000000046栋47栋48栋53栋54栋合计供应4444420销售000000销售率000000当期户型配比户型联排别墅面积

25、（平方米）194.76-220.47供应（套）71销售（套）0销售率0当期户型图 I推广分析日期投放媒体项目类别规格诉求主题07年5月18日现代快报联排别墅半版传世优雅/五月臻藏07年11月16日南京日报联排别墅半版离城市不远 离英国很近07年11月23日金陵晚报联排别墅半版离城市不远 离英国很近08年5月30日南京日报联排别墅半版三期6月荣耀南京!敬请期待对比分析规模（平方米）区位交通开盘时间户型推出套数价格(元平方米)优惠政策销售情况08年3月至今报广费用(万元)本项目别墅21217.98江宁禄口新城大道08年3月双拼194-293平方米785400一次性付款95折按揭98折14.1%53

26、.7271雷丁Town54118江宁方山南广08年8月联排194.76-220.47平方米719400无56.9820对比结果雷丁Town在规模和产品上均优于本项目、且靠方山公园。在售项目加州城项目介绍加州城一期占地约7.5万平方米,总建面积约5.6万平方米,规划有独立别墅,联排别墅和花园洋房。有5800平米的会所，配套有室内恒温游泳池、羽毛球馆、书吧和多功能餐厅。一期规划196套房源，由4套独幢、164套联排别墅以及28幢花园洋房组成。其中的联排别墅又分成4联排和6联排。独幢别墅为2层或3层，联排别墅全部为3层，花园洋房为5层建筑，整个一期均配有地下独立车库。目前在售54套联排别墅，面积23

27、0310。 基本参数位置江宁区秣陵街道弘景大道3888号占地面积（万平方米）一期7.5物业类别普通住宅 别墅建筑面积（万平方米）一期5.6建筑类别多层,联排别墅总户数196容积率0.54面积区间（平方米）220-320绿化率42本期开盘时间08年7月物业栋数10累计销售率0主力户型联排当期均价（元/平方米）13000(搜房)物业公司南京景枫物业管理有限公司物管费（元/平方米/月）08年7月19日产品分析当期各栋销售分析1栋2栋16栋17栋18栋19栋合计供应44644426销售0000000销售率000000020栋21栋29栋30栋合计供应464418销售00000销售率00000当期户型配

28、比户型联排别墅面积（平方米）220-320供应（套）44销售（套）0销售率0当期户型图 套型A 套型B 套型F 套型G 套型E 套型H推广分析日期投放媒体项目类别规格诉求主题08年3月20日南京日报联排别墅半版这也许是改变南京别墅观的一座城08年3月27日金陵晚报联排别墅整版方山。别墅。大城。08年3月27日扬子晚报联排别墅半版方山。别墅。大城。08年3月27日现代快报联排别墅整版方山。别墅。大城。08年4月11日南京晨报联排别墅整版方山。别墅。大城。08年4月25日金陵晚报联排别墅整版紫金山之外.城市上中产生活共享圈08年6月26日金陵晚报联排别墅整版三年磨砺,精雕细作 如今全城仰望。08年

29、6月27日现代快报联排别墅整版三年磨砺,精雕细作 如今全城仰望。08年7月17日金陵晚报联排别墅整版三年成城 纯正加州即刻亲临对比分析规模（平方米）区位交通开盘时间户型推出套数价格(元平方米)优惠政策销售情况08年3月至今报广费用(万元)本项目别墅21217.98 江宁禄口新城大道08年3月双拼194-293平方米785400一次性付款95折按揭98折14.1%53.7271加州城5.6万江宁方山宁杭高速、快速通道08年7月联排220-320平方米441300无080对比结果加州城在区位、景观上优于本项目，但是产品的面积偏大。在售项目伯爵山庄项目介绍“伯爵山庄”位于禄口空港核心区内，毗邻南京视

30、觉艺术学院，距禄口机场3公里。小区占地44亩，规划总建筑面积29486平方米。其中居住面积为23414.71平方米，商业面积为6071.29平方米，共15幢房屋。沿街门面建筑采用大开间，布局方整，提供了良好的商业经营场所。中心联排别墅，独门独院。 基本参数位置溧水柘林东路128号占地面积（亩）44物业类别公寓联排别墅、商铺建筑面积（万方米）2.9486建筑类别联排别墅、多层总户数180容积率1.01面积区间（平方米）多层100-130联排173-235绿化率30本期开盘时间08年4月物业栋数14累计销售率14.43主力户型 联排当期均价（元/平方米）多层均价2700联排4500物业公司物管费（

31、元/平方米/月）公寓0.6元平方米别墅1.8元平方米商业2元平方米产品分析当期各栋销售分析1栋2栋3栋4栋5栋6栋7栋合计供应141414141281288销售40000105销售率28.57000012.505.68当期户型配比户型联排别墅面积（平方米）173-235供应（套）88销售（套）5销售率5.68当期户型图 套型H 套型E 套型F 套型G 套型D推广分析日期投放媒体项目类别规格诉求主题08年7月4日金陵晚报联排别墅半版五分钟直达禄口机场,发现最具潜力的幸福山庄!对比分析规模（平方米）区位交通开盘时间户型推出套数价格(元平方米)优惠政策销售情况08年3月至今报广费用(万元)本项目21

32、217.98江宁禄口新城大道08年3月双拼194-293平方米785400一次性付款95折按揭98折14.1%53.7271伯爵山庄29486溧水溧水大巴08年4月多层100-130平方米联排173-235平方米882700一次性99折14.435对比结果项目体量相当，伯爵山庄样板房先行，且多重庭院是伯爵山庄的最大特点，但是本项目的地段和规划优于伯爵山庄。在售项目百利华府项目介绍项目位于南京市江宁区禄口镇镇街的西北口，占地面积3万余平方米，总建筑面积4万余平方米，容积率约1.3。项目一期为基地西区的5栋住宅楼，二期为东区的10栋住宅楼，部分楼栋底层架空，二期（东侧），设计有沿街商辅。周边路网完

33、整，地块四至：北为茅亭路（禄口大街），东为正阳路，南（有水面及现存建筑物）至蓝天路，西为来风路。区内有较好的景观绿化投入，基本无水系。 基本参数位置江宁区禄口镇北至禄口大街、西至来凤路、东至正阳路占地面积（亩）3物业类别住宅、商业建筑面积（万方米）5建筑类别多层总户数476容积率1.3面积区间（平方米）80-130绿化率40本期开盘时间06年9月物业栋数17累计销售率97.51主力户型两房两厅80-90平米当期均价（元/平方米）3500物业公司名城物管物管费（元/平方米/月）0.40元/平方米产品分析当期各栋销售分析6栋9栋12栋13栋17栋合计供应4424101619113销售4324101

34、419110销售率96.1510010087.8210097.35当期户型配比户型商业一房两房三房合计面积（平方米）70-11050左右80-120110-13050-230供应（套）39123824113销售（套）36123824110销售率92.3110010010097.35当期户型图 套型G 套型H 套型L 套型M 套型I 套型F推广分析日期投放媒体项目类别规格诉求主题07年1月19日金陵晚报商铺1/4版财富捷径 超低总价 超高回报07年4月6日金陵晚报商铺1/4版禄口核心旺地,掘金财富原始股07年6月8日金陵晚报商铺1/4版最后臻藏 现铺发售 早到早赚到07年7月6日金陵晚报商铺1/

35、4版最后臻藏 现铺发售07年11月23日金陵晚报商铺1/4版向南看 禄口再现商业地产原始股08年2月27日南京日报普通公寓1/4版将平价进行到底对比分析规模（平方米）区位交通开盘时间户型推出套数价格(元平方米)优惠政策销售情况08年3月至今报广费用(万元)本项目别墅21217.98江宁禄口新城大道08年3月双拼194-293平方米785400一次性付款95折按揭98折14.1%53.7271百利华府4万余江宁禄口安桐线、东桐线06年9月多层80-130平方米1133500无97.5173对比结果百利华府区位虽与本项目靠近，但产品类型与本项目有很大差异并已接近尾盘。在售项目江山.星汉城项目介绍星

36、汉城项目位于禄口街道宁溧路东侧，占地面积约200亩，规划总建面积约16万平米，是一个集住宅小区、商贸、餐饮、娱乐为一体的建筑群体。星汉城住宅区主要以70-100平米的公寓房为主力户型，由三十幢多层及四幢小高层组成。商业部分含括商贸、餐饮、娱乐、宾馆等功能，主要为本小区及周边配套服务，商业部分与住宅部分相对分离，在小区人文轴线上设一处连接口。项目设地上地下停车位共705个。住宅区绿地率达42%,住宅区容积率为1.22。 基本参数位置江宁区禄口街道天禄大道以东占地面积（亩）200物业类别住宅、商业建筑面积（万方米）16建筑类别高层,小高层总户数1067容积率1.35面积区间（平方米）绿化率40本期开盘时间08年1月物业栋数31累计销售率91.5主力户型三房两厅90-110平米当期均价（元/平方米）3600物业公司