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1、路桥市场报201537号附件2广西路桥工程集团有限公司五象新都项目可行性研究报告2015年8月目 录一、国家发展规划、产业政策及区域经济结构分析1（一）国家发展规划及产业政策1（二）区域国有经济布局和结构调整方向1二、公司的发展战略和规划3三、项目决策依据3四、项目依法参与竞买4五、项目概况4（一）项目名称4（二）项目背景4（三）项目规模5（四）区域市场背景情况5六、项目实施的可行性和必要性分析9（一）项目实施的可行性9（二）项目实施的必要性20七、市场分析21（一）项目实施条件分析21（二）项目投资环境分析23（三）市场技术分析30八、产品定位分析40（一）建筑设计指标41（二）总平面图设计
2、41（三）项目规划结构设计43(四) 路网规划设计44（五）物业功能分区44（六）整体景观布局45（七）项目特色附加值47九、投资方式及进度安排48（一）投资方式48（二）投资进度安排49十、项目投资的资金来源及分析52（一）项目整体投资概况52（三）融资预算54十一、项目效益分析54（一）投资成本汇总一览表54（二）收入估算一览表55（三）项目损益情况表57（四）财务指标评价57十二、风险分析及风险防范措施58（一）风险分析58（二）风险防范措施59十三、投资结论60附件1-163附件1-266附件1-370附件1-471一、国家发展规划、产业政策及区域经济结构分析（一）国家发展规划及产业政
3、策随着我国城市化建设步伐的加快，“三旧（旧城镇、旧厂房、旧村庄）”和棚户区所存在的基础设施水平低、土地利用率低、布局凌乱、环境恶化及功能衰退等问题日益突出。因此，为保证城市土地的合理有效利用，改善城市环境质量和设施水平，强化城市功能，当前中国政府高度重视“三旧”改造和棚户区改造工作，在政策上给予了一定的支持。6月30日，国务院发布关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见，确立制定城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设3年计划(20152017年)的工作目标，要求加大改造力度、创新融资体制机制。从政府发布的行业工作指导意见可看出，在未来几年时间内，“三旧”改造和
4、棚户区改造项目都大有可为。本项目属于棚户区改造项目，符合国家发展规划和产业政策。（二）区域国有经济布局和结构调整方向2015年广西区经济社会发展的主要目标是：地区生产总值增长8，财政收入增长7，规模以上工业增加值增长10.5，固定资产投资增长16，社会消费品零售总额增长12，进出口总额增长14，万元生产总值能耗下降2，城镇化率47。2015年广西区层面统筹推进重大项目693项，年度投资2008亿元。其中：基础设施293项，投资984亿元；现代产业296项，投资713亿元；民生及社会管理61项，投资235亿元；生态环保43项，投资76亿元。优化投资结构，鼓励引导资金特别是社会资本投向重大基础设施
5、、先进制造业、战略性新兴产业、现代服务业、城镇化建设、社会事业、生态环保等领域。突出抓好今年和“十三五”初期开工建设的重大项目前期工作。区政府年初工作计划强调加快推进新型城镇化建设，优化城镇空间格局。实施城市承载力提升百项建设工程、百镇建设示范工程和进城农民安居工程等“十大工程”。加强城镇基础设施建设，打造生态宜居城镇。自治区本级将安排保障性安居工程配套资金25.5亿元，推进棚户区改造14.33万套、农村危房改造13.5万户。从全区各项经济目标数据可看出，固定资产投资增长率预期较高，仍然作为全区经济发展的重点投资项目。近年内，加快城镇化建设是政府的一项重心工作，对棚户区改造工程项目的扶持力度较
6、大。因此，公司进行本项目投资，符合广西国有经济布局和结构调整方向。二、公司的发展战略和规划房地产开发是广西路桥集团为预防高速公路市场萎缩应运而生的一项业务，被作为集团公司战略转型的重点推进业务。在集团公司“十二五“时期，随着市场环境的变化，全国高速公路建设市场急剧萎缩，市场竞争更加激烈,集团公司在业务布局上加大了房地产开发的投资力度。集团公司非主营业务投资比重从往年的不足1%，提高到4.7%，而房地产开发投资占该比重的89.5%，预计今后将不断加大房地产开发投资，以确保在高速公路市场不断萎缩的情况下，集团公司绩效仍能持续增长的态势。按照公司近几年的营收及行业分析，房地产投资及房建施工是公司“十
7、三五”时期的重点培育业务，是公司调整结构促发展的重要举措之一。“十三五”时期，房地产开发、房屋建筑工程施工争取达到公司业务量的30%左右。由此可看出，公司进行房地产项目开发建设，符合集团公司的多元化发展战略和规划，是集团公司持续发展和战略转型的需要。三、项目决策依据该项目投资开发建设属于重大项目安排，我公司根据新发展集团印发的广西新发展交通集团有限公司关于贯彻落实“三重一大”决策制度实施办法（新发展监审发201052号）的要求，组织项目调研，进行综合分析评估，并召开领导班子会议进行讨论，一致通过后形成决策意见，最后行文上报新发展集团公司报审、报批和报备。项目投资决策过程严格按照上级集团公司的“
8、三重一大”决策制度执行。四、项目依法参与竞买公司拟计划于2015年9月30日通过参与南宁市国土资源局国有建设用地使用权拍卖出让竞买该项目宗地，按照文件要求准备相关竞拍资料。若公司成功竞得该宗地后，按规定缴纳土地出让金及相关费用，签订土地出让合同，并办理国有土地使用权证，使项目取得符合法律法规要求。五、项目概况（一）项目名称项目暂定名“五象新都”。（二）项目背景项目位于五象新区新村路，沿良玉大道两侧分布，五象新区是南宁城市规划中一个全新的城区，是邕江之南的一个辽阔区域，整体概念以重新造城为指引，未来将配套城市全功能市政设施。（三）项目规模本项目用地性质为住宅、商业用地，项目总用地面积560610
9、.6平米（折合841亩），容积率4.0，总建筑面积约318万平米，计容建筑面积221万平米。项目拟规划建设成集居住、商业、娱乐、教育为一体的大型城市综合体。（四）区域市场背景情况项目位于南宁市五象新区，规划中的五象新区，北起邕江，南至那马，西起良凤江，东侧连片丘陵，东至邕宁老城区和八尺江，规划研究范围175平方公里，核心区范围18平方公里是一个功能复合的城市中心区，更是一个融入自然的生态城市典范。五象新区将充分利用交通优势，以交通优势作为支撑，以大交通带动大开发。水路上邕江穿城而过，沟通各地；海运上紧邻钦州湾，出海便捷；陆路通过南宁大桥、仙葫大桥等跨江大桥与市中心区连为一体，五象大道、玉洞大道
10、、堤路园、银海大道、南宁大桥南岸和龙岗大桥延长线、环城高速公路、南北高速公路、南北二级公路、南浦路等道路连接内外交通；铁路上湘桂铁路就在五象新区里，玉洞火车站也将落户新区。航空上五象新区核心区距吴圩国际机场仅30公里。充分利用五象新区的交通地理资源，将它建设成为一个经济繁荣、功能完善、交通便捷、科技进步、环境优美、社会和谐、具有秀丽岭南风情、鲜明时代风貌的现代化宜居城市。为了更好的融入泛北部湾经济区，政府提出“建造五象新区，再建一个新南宁”，将五象新区建设成南宁新的CBD，实现南宁“以邕江为轴线、西建东扩、完善江北、提升江南、重点向南”的总体规划。形成一个以文化体育、行政办公为主，集居住、物流
11、、休闲娱乐为一体的综合性城市新区，更是一个融入自然的生态城市典范。五象新区面向东盟等周边国家和地区，规划建设汽车、建材、服装、机电、农副产品等一批有较强辐射功能的大型产业批发市场；规划建设以超高现代建筑群为制高点的中央商务区（CBD），将是五象新区提升区域竞争力、凝聚区域内财富的经济中枢和动力核心。四大中心市级行政中心、广西文化艺术中心、广西体育中心、大型娱乐中心将推动五象新区的建设与发展，融合传统艺术和现代风尚，建设具有国际文化交流及民族文化艺术展示等功能的综合文化设施。到2015年，总部基地金融街、五象湖周边、沿江地带等核心区域建设取得阶段成果，“两基地中心商圈”（区域性国际现代商贸物流基
12、地和先进制造业基地、区域性总部企业及金融中心、五象商圈）建设取得实质性进展。预计到2018年，总部基地金融街基本建成，“两基地中心商圈”基本成型，五象湖周边、沿江地带建设迈上新台阶，新区核心区域建设形成规模，经济实力大幅提升、现代产业加速集聚、城市发展生态宜居。五象新区总体规划图六、项目实施的可行性和必要性分析（一）项目实施的可行性1.项目优势分析（1）项目位置项目位于五象新区，属于南宁市重点规划区域，是南宁“西建东扩”城市发展趋势所向。片区未来将形成五象新区经济圈，给项目未来升值空间在添砝码。（2）项目周边配套、路网五象新区是南宁再造的“一座城”，规划建设中的各项配套设施齐全。地铁站、医院、
13、商业中心、办公中心、学校、酒店、文化场馆、公园等设施应有尽有，周边住宅商业项目密集，板块职能凸显，利于凝聚人群，为商业提供客群基础。五象新区依照“路网先行”的规划策略，整体交通组织合理高效，项目周边未来将形成立体化的交通路网，方便居民出行。（3）项目规划项目总体规划住宅区集中，商业沿街布置，写字楼、酒店、学校穿插其中，服务配套齐全，未来将建设成为综合性大社区。（4）本体开发优势自身内部配套齐全，满足客户全方位生活需求；项目物业类型丰富，扩大客群基础；项目规模大，大盘气势利于对周边形成辐射效应。2.项目劣势分析（1）品牌房企云集，区域竞争激烈目前项目周边已汇集合景泰富、万科、宝能、绿地、华润等全
14、国一线房企，区域竞争格局已然形成。（2）周边项目众多，造成客户分流压力地块周边竞争项目不少，且多数为首批入驻五象湖片区的房地产项目，有一定的先机优势，如合景天汇广场、宝能五象湖1号、华润二十四城、绿地国际花都、万科魅力之城等，将对客群产生一定的分流。（3）五象新区配套规划全面完善尚需时日五象新区各项配套规划正全面建设当中，但距离投入使用还尚需时日，且目前周边项目均未交房入住，居住氛围也尚未形成。3.物业定位由于本项目体量较大、物业类型多样，由多个地块组成，因此，本项目的形象定位应充分体现大盘优势，突出项目未来发展趋势，挖掘消费者对高品质住宅的向，故建议将本案定位为“五象新都豪布斯卡”。4.市场
15、定位 定位依据为：项目区位项目的规划设计齐备的功能设施配套无可限量的商业增值潜力宜居之城及专业物业管理服务5.项目形象定位“豪布斯卡（HOPSCA）”是六大业态酒店（hotel）、办公（office）、生态公园（park）、商业中心（shopping mall）、学校（school）、会所（club)、住宅（apartment）的统称，豪布斯卡是整体布局完善、功能特色明显、分散化、多样化、多层次的商业集聚区；是现代复合商业地产的新高地、新载体。HOPSCA六业态集合了城市的商务办公资源、居住资源、商业资源、景观资源、休闲娱乐资源，各个业态既相对独立又相互影响互补，使客户充分体验本项目集居住、办
16、公、购物、休闲、娱乐为一体的便捷都市生活。项目将设置成为集居住、办公、购物、休闲、娱乐等多位一体的多业态、多功能、体验型、一站式的“城市新核-豪布斯卡”。6.目标客户群定位基于市场的分析，结合项目的自身素质及价格因素，我们将目标客户群的整体形象定位为高素质的社会中流砥柱。他们是城市多核发展过程中的时代奋进者，对社会地位、生活品质有强烈的追求，同时又希望在工作和生活之间寻求平衡，在工作之余有更多的闲暇时光来享受小资生活。（1）项目客群描述年龄在2550岁之间；主要以青秀区为购房主力军，其次为区内异地客户（以玉林、百色、贵港以及六县为主）；大部分受过高等教育，对生活具有一定的高品质要求；客户的主要
17、信息接受渠道为报纸、亲友介绍以及户外广告；虽然大部分客户为首次置业，但非首次置业的比例远高于其他城区。（2）客户置业目的特征本项目住宅客群将以自住型客户为主力购买群体，投资型客户所占份额较小。客户共同特征概述年龄：30-55岁；收入：家庭年收入8万元以上；工作特点：在南宁拥有稳定工作的群体（包括各类企事业职工、政府机关单位等）、私营个体户、周边县市乡镇的事业、机关单位职工等；家庭结构：大部分以三口之家为主，少部分为两口之家或单身群体。生活态度： 善于持家和理财，对生活充满积极乐观向上的心理。性格需求特征：有进取与自我奋斗价值观，追求生活品味，认同文化附加值。生活品质需求特征：向往高品质生活，希
18、望出现优越品质和高性价比的生活社区，改善居住条件。置业特征：从置业情况来看，目标群体多属首次置业或二次置业，项目的综合素质、房屋总价和首付都将是影响其购买的重要因素。7.项目营销总策略：高端形象吸引客户；圈层活动拉近客户；实景体验打动客户；销售动作锁定客户。（1）高端形象吸引客户本项目体量大，物业形态丰富，推广上通过本土主流媒体、网络等，利用户外、整版的硬广、软文等强势入市，树立项目产品形象的绝对高度，并持续保持投放，利用立体的轰炸宣传快速树立形象，以高端形象吸引客户，奠定客户基础。（2）圈层活动拉近客户项目在营销过程中通过圈层活动、暖场活动等拉近与客户的距离。活动邀请名人引发轰动效应，让名人
19、说，让媒体说，建立认知，促进传播。圈层活动激发客户群体的关注点，培育意见领袖，集中邀约，相互挤压，促进口碑效应。每周利用暖场活动旺场，营造良好的案场销售氛围，利用活动维护好与客户的关系，促进“老带新”销售。（3）实景体验打动客户体验营销已成为目前市场的重要营销环节，项目良好的体验感能迅速赢得客户好感，实景体验主要通过样板间、示范园林、示范商业街、售楼部细节、现场氛围包装等方面体现。项目在销售前期开发样板间、示范园林、示范商业街等展示区域，让客户提前感受未来生活场景。(4)销售动作锁定客户通过小步快跑，分批推售的销售策略快速积累客户，集中开盘，之后利用开盘成功取得良好的市场效应，进行后续平稳销售
20、，利用较少的营销成本，保证项目销售任务的顺利完成。8.项目销售计划（1）市场形象优先树立本案作为大型的综合体项目，在推广过程中，形象及品牌导入当属第一位，项目前期通过户外、报广、网络进行集中项目形象宣传，引起市场广泛关注。（2）分开销售需要要求由于项目有住宅、商业等物业产品，建议根据产品不同由专人接待（即各分开由三组不同置业顾问接待），以更专业姿态更好的为客户服务。（3）物业推售安排结合物业的不同价值判断，本案的推售顺序如下：先销售住宅、再销售商业。9.项目推广思路建议（1）推广思路整合建议（2）推广途径整合建议（3）推广时间节点建议项目成功销售的关键，除取决于项目本身的规划包装之外，选择销售
21、时机亦是一个非常重要的因素，在天时、地利、人和三者相结合的有利条件下推向市场，必能取得良好的成绩。如此一方面较易在客户心目中树立全新的楼盘形象，另外对销售中的各项措施有所支持，利于成交。10.项目各期销售安排及回款情况（1）销售分类及售价五象新都项目销售分为团购与散销两个渠道，其中团购住宅总量为10000套，总销售额52亿，销售均单价5200元/。散销总销售额为77.3311亿元,销售均单价，别墅10000元/、住宅6500元/、酒店/办公9000元/、街铺/商场15000元/、地下商场10000元/、地下车位120000元/个。（2）销售计划安排团购销售团购销售期回款总套数为10000套（经
22、我公司与各大单位进行洽谈，初步达成意向的团购单位及数量分别为：农信社6000套；交投、北投及中国银行等金融机构1000套；新发展集团3000套，其中路桥集团2500套，新发展集团本部及其他分子公司共500套。），销售回款期分为6年（2015年第四季度2020年第四季度）总回款额为52亿，其中：2015年第四季度回款5.2亿；2016年回款总额10.4亿，第二季度回款5.2亿，第四季度回款5.2亿；2017年回款总额10.4亿，第一季度回款5.2亿，第四季度回款5.2亿；2018年回款总额10.4亿，第二季度回款5.2亿，第四季度回款5.2亿；2019年第二季度回款额5.2亿；2020年第一季度
23、回款额5.2亿；2021年第一季度回款额5.2亿。散销散销总销售额77.3311亿元，其中: 2017年总销售113829万元，一季度住宅销售额8907万元、二季度销售总额45678万元。别墅2039.68万元，住宅13638.32万元，车位30000万元、第三季度销售总额45680万元，别墅2039.68万元，住宅13640.32万元，车位30000万元、第四季度销售总额13564万元，住宅13564万元； 2018年总销售113938万元，第一季度住宅销售额28907万元，住宅2907万元，地下商业街8000万元，车位18000万元，二季度销售总额13453万元，住宅13453万元， 第三
24、季度住宅销售额45789万元，住宅12583.20万元，酒店/办公21205.8万元，车位12000万元，第四季度住宅销售额25789万元，住宅4789万元，地下商业街15000万元，车位6000万元； 2019年总销售113938万元，第一季度销售额8907万元，住宅8907万元，二季度销售总额13453万元，住宅8907万元，第三季度住宅销售额45789万元，住宅18789万元，酒街铺/商场15000万元，车位12000万元，第四季度住宅销售额45789万元，住宅18789万元，酒街铺/商场15000万元，车位12000万元； 2020年总销售113938万元，第一季度住宅销售额8907万
25、元，住宅8907万元，二季度销售总额23453万元，住宅1413.32万元，别墅2039.68万元，地下商业街20000万元，第三季度住宅销售额35186.1万元，住宅2583.20万元，酒店办公10602.9万元，地下商业街10000万元，车位12000万元，第四季度销售总额46391.9万元，住宅销售额13749.32万元，别墅2039.68万元，酒店办公10602.9万元，地下商业街20000万元，车位12000万元； 2021年总销售113938万元，第一季度销售额10907万元，住宅10907万元，第二季度销售总额20453万元，住宅20453万元，第三季度销售额45789万元，住宅
26、18789万元，街铺/商场15000万元，车位12000万元，第四季度销售36789万元，住宅15789万元，街铺/商场15000万元，车位6000万元； 2022年总销售113938万元，第一季度销售额8907万元，住宅8907万元，第二季度销售总额13453万元，住宅13453万元，第三季度销售额45789万元，住宅8186.10万元，酒店/办公10602.9万元，地下商业街15000万元，车位12000万元，第四季度销售45789万元，住宅15380.82万元，别墅4589.28万元，酒店/办公10602.9万元，街铺/商场9216万元，车位6000万元； 2023年总销售89792万元
27、，第一季度销售额8907万元，住宅8907万元，第二季度销售总额13453万元，住宅13453万元，第三季度销售额45789万元，住宅4926.30万元，酒店/办公16967.7万元，地下商业街15243万元，车位8652万元，第四季度销售21643万元，住宅6643万元，地下商业街15000万元；（二）项目实施的必要性1. 公司发展的需要目前，房地产产业目前已从培育主业升级为新发展集团成长型主业，为响应公司转型发展战略规划，公司需投资经济效益良好的房地产开发项目，以实现房地产业务板块的不断扩大，保证公司稳定持续发展。此外，在政府大力扶持棚户区改造项目的当前，在五象新区一带进行房地产开发条件较
28、为成熟的情况下，是进行五象新都合作开发的最佳时期。2. 公司实施品牌战略的需要随着公司的日渐壮大，项目不断增多，面对市场的竞争压力也不断增加，要在市场竞争中脱颖而出，建立公司品牌形象并实现品牌推广迫在眉睫。而成功的大型项目对市场的影响度更为深广，因其业态更为丰富，覆盖面更广，更容易树立高端品质形象，可一次性实现从各个方面提高不同消费者对我公司产品的认知度和忠诚度。本项目占地面积841亩，经初步规划，拟建设成为集高档酒店（hotel）、商务办公（office）、生态公园（park）、商业购物（shopping mall）、休闲娱乐（convention)、生活居住（apartment）等各类功能
29、复合、相互作用、互为价值链的高度集约型的豪布斯卡（HOPSCA）模式，打造高品质社区，以合理的规划布局、星级的物业服务和细腻的人文关怀，加之公司质量优先的建筑理念，为居民创造休闲、舒适、安全、生态的社区环境。通过本项目的成功运作，势必能成就公司的品牌战略目标。3.进行该项目开发，每年可为公司提供50亿元左右的现金流，增加营业收入30亿元左右，有助集团公司挺进广西十强企业，为企业又好又快的发展奠定坚实的基础。4.一旦公司进行该项目的投资开发，项目的部分房建施工将通过发包由我公司自行承建，将投资开发和建筑施工两个板块均衡发展，既形成了良好的产业链，同时又扩大了房地产板块业务，还为路桥集团房建施工增
30、加业绩，有助于该项资质升级。七、市场分析（一）项目实施条件分析1.项目合作方已获政府审批通过该项目为棚户区改造项目，目前新村村的集体经济组织广西建新资产管理有限公司通过公开招商，引进广西宝珑投资有限公司参与回建安置建设工作，双方已于2015年4月18日签订了相关合同。随后，良庆区政府于2015年5月15日批复同意宝珑公司参与新村村的回建安置建设工作。我公司已对合作方进行了初步的考察，且与新村村经济组织也已进行沟通确认，确保了项目的可靠性。2.项目运作资金的具有一定的保障经我公司与城区政府的多次沟通，在项目所缴纳的各项保证金上都得到优惠许可，政府对回购款的拨付条件及时间也给予了较大的支持。同时，
31、我公司及新发展集团公司近年内也有较为充裕的自有资金，基本上可满足项目首期启动资金。而各集团公司在银行的授信额度及项目本身的价值，还可通过银行贷款确保项目运作资金的连续性。此外，公司拟通过对项目执行部分团购方案实现提前回笼资金，可减小资金缺口，降低财务成本。3.公司具备一定的开发经验公司经过几年内多个项目的开发运作，尤其是经过凤祥名居项目各方面的成功运作，为公司积累了丰富的开发经验，同时为公司培养了一大批善于管理的人才队伍。这些经验为项目的顺利实施奠定了基础，降低项目的管理风险。4.项目具备较为成熟的市场条件本项目位于南宁市五象新区，五象新区是区政府目前重点规划区域，也是城市发展趋势所向。目前区
32、域内交通基础设施不断得到完善，本项目衔接的玉岭路和玉象路两条城市主要干道均已完成建设。而规划中的轨道交通2号线也将经过本项目，并在项目内设置了玉象路站和坛伏坡站。此外，3号线与2号线交汇的中转站平乐大道站离本项目仅300米。可见项目交通便利，可达性较高，易得到消费者的认可。另外，项目内两个地铁站的设置，也是人流汇聚点，商业价值显而易见。项目区域内各项市政基础设施、教育及生活配套设施也在逐步完善，不断为该片区聚集人气。这些成熟的市场条件，为项目顺利开发运作创下了坚实的基础。另外，项目周边目前已云集各大高端住宅项目，逐步拉升了区域价格，有利于项目售价，提高项目经济效益。（二）项目投资环境分析1.
33、南宁市经济发展情况概述2015年上半年，全市经济总体稳中有进，回升势头初步显现，全市生产总值比上年同期加快0.5个百分点，公共服务领域财政支出加快，金融存贷余额变化出现新特征，受证券交易市场不断活跃影响，全市非银行金融机构存款增长迅猛成为上半年全市金融机构存贷余额项目中增长最快的类别。服务业对经济增长贡献大，成加快发展主动力，固定资产投资继续快速增长，房地产销售明显加快，消费品市场保持活跃，进出口增速有所回落。南宁占据广西区域经济发展的引擎地位，引领打造广西经济升级版，成为开放合作的前沿中心，支撑广西建成开放发展新支点。2.GDP发展概述上半年，全市实现地区生产总值1492.08亿元，按可比价
34、格计算，同比增长8.7%，增速比一季度加快0.2个百分点，比上年同期加快0.5个百分点，回升势头初步显现。其中，第一产业增加值101.3亿元，同比增长3.7%；第二产业增加值583.75亿元，同比增长8.1%，其中工业增加值同比增长7.9%，建筑业增加值同比增长8.8%；第三产业增加值807.03亿元，同比增长9.9%。2010年2015年上半年南宁市主要经济指标表3. 年份主要经济指标2010年2011年2012年2013年2014年2015年上半年GDP总值（亿元）1800.432211.512503.552803.543148.301492.08财政收入（亿元）300.88363.524
35、22473.66526.59289.84固定资产投资（亿元）1483.022003.682585.182475.012933.871470.13工业（亿元）1502.682008.232287.902554.752872.851492.9社会消费品零售总额（亿元）905.931073.151255.591450.841616.9820.85居民人均可支配收入（元）180322000522561 248172707514848进出口总额（亿美元）22.1325.1041.47 44.2148.126.24（数据来源：南宁市统计局）3. 近年南宁市地区生产总值近年，南宁市经济呈现稳步增长趋势，至2
36、0112年起GDP增速有所放缓，但却向着产业结构合理化靠拢。2014年经济总值为3148.30亿元，增速8.5%，2015年上半年的GDP为1492.08亿元，增速8.7%。城市经济的迅速发展将为房地产行业提供了广阔的发展空间。4.固定资产投资2014年，全市完成全社会固定资产投资2933.87亿元，增长18.54%，增速比上年回落4.86个百分点。2015年上半年，全市固定资产投资完成1470.13亿元，同比增长18.14%。其中，基本建设投资完成673.82亿元，同比增长21.61%；更新改造投资完成413.86亿元，同比增长7.84%；房地产开发投资完成283.09亿元，同比增长30.7
37、8%。上半年全市新开工项目4638个（不含房地产），完成投资726亿元，增长19%。全市民间投资上半年完成989.77亿元，同比增长22.05%；占全市固定资产投资总额的67.32%，比重同比提高2.16个百分点。上半年，全市商品房销售面积达378.61万平方米，同比增长20.72%。5.社会零售总额上半年，全市社会消费品零售总额820.85亿元，同比增长9.1%。分城乡看，城镇消费品零售额767.53亿元，同比增长8.4%；乡村消费品零售额53.32亿元，同比增长21.5%，乡村消费品市场增速较去年同期提高8.8个百分点。从限上零售业的零售商品类别看，上半年全市27个大类商品中有12个大类实
38、现增长。其中，有六大类商品零售额增长速度达到16%以上，具体为：粮油食品类增40%，书报杂志类增27.8%，通讯器材类增18%，饮料类增44.8%，家用电器类增16.7%，中西药品类增16.3%。另外，汽车类消费力量经过多年释放，加各类汽车销售网络不断在外市建点，我市汽车消费在今年开始逐步走弱。上半年，全市汽车类零售额增长1.8%，石油及制品类零售额增长6.2%。随着市委、市政府招商力度加大，对企业规模培育力度的加强，全市消费产业结构进一步优化，消费品市场供应充足、价格平稳运行，进一步促进消费结构转型升级，商品消费稳中有增，保持较快的增长水平。此现象说明，国家刺激消费的政策推动，加之南宁市由于
39、其作为东盟博览会永久举办地，以及北部湾经济区的核心位置，首府消费中心的特点，内外消费拉动力十分强劲。在此基础上南宁市整体消费市场保持繁荣并稳步上升。6.居民可支配收入2014年南宁市城镇居民人均可支配收入为27075元，同比增长9.1%。与全国平均水平9.0%相较，高出0.1个百分点，全国城镇居民人均可支配收入为28844元，亦表现出2014年南宁市人城镇居民均收入已接近全国的平均水平。2015年上半年城南宁镇居民人均可支配收入14848元，名义增长率为7.1%，高于全区12992元的平均水平。城镇居民可支配收入的保持增长再次说明了南宁市的经济增长后劲较其他城市更为强大，抗风险能力强。在此基础
40、上，城镇居民的基本消费力能得到保证，消费市场在年内的下滑可能性也会相应减少。7. 财政收入2014年,南宁市财政收入526.59亿元,增长11.17%，财政支出稳步增长。2014年12月末，全市金融机构存款余额7064.49亿元，增长8.96%，其中个人储蓄存款余额2321.74亿元，增长7.65%。金融机构贷款余额7091.46亿元，增长15.95%。其中，中长期贷款5378.95亿元，同比增长14.85% 。2015年上半年，全市组织的财政收入289.84亿元，同比增长9.34%。其中，全市公共财政预算收入147.29亿元，同比增长8.03%。全市财政收入运行顺利实现“时间过半、任务过半”
41、的目标。而由此折射，全市经济发展的基础能量充足。（三）市场技术分析1.南宁市房地产市场情况（1）南宁市土地市场表现活跃2015年1-6月份南宁土地市场以拍卖和挂牌形式出让52幅经营性用地，土地出让面积共计1606526.67平米(合计2409.79亩)，同比2014年上半年下降35.67%，成交总金额为73.77亿元，同比下降37.45%。从区域成交情况来看，五象新区成为上半年供地主力，总计出让35幅地块，成交面积达746014.41平方米，成交金额近34.10亿元，占比46.22%；兴宁区成交2幅地块，成交面积20430平方米，成交金额0.37亿元；江南区总计出让7幅地块，成交面积37772
42、6平方米，揽金26.97亿元；西乡塘区5幅地成交面积达160145.33平方米，成交金额为8.56亿元；青秀区3幅块地，成交面积36185.33平方米，成交金额为8.21亿元今年以来，土地拍卖成交热情不高，但也呈现出以下新的特点：良庆区小幅私宅土地出让增多。上半年，良庆区的小幅私宅土地出让情况增多，私人个体购买土地块数达到20幅，占总土地成交幅数的38.46%。大牌房企进入江南区。恒大、万达等大房企一举进军江南区，江南区将迎来大牌房企进驻的新时代，整体商业形象将进一步得到提升。五象新区仍然是土地集中供应的主力区域。五象新区有着巨大的前景和优势，吸引各大知名企业和重大项目抢先进驻，成为上半年供地
43、的主力，成交面积达746015.13平方米，占上半年总成交面积的56%。柳沙片区多年后土地拍卖再次出现。上半年，已经多年没有土地拍卖的青秀柳沙片区也成功出让了3幅地块。（2）商品房下半年推盘旺季将迎来供应高峰2015年上半年南宁商品房住宅供应总面积为267.88万，住宅成交总面积为341.58万，短期内需求大于供给，下半年为推盘旺季，预计下半年供给和需求量均会有所增长。（3）南宁商品房住宅成交均价为6653元/，最高单月均价达7073元/2015年上半年南宁商品房住宅共成交32871 套，同比2014年上半年下降3.14%；均价为6653元/。从月成交走势图来看，2015年上半年（1月-6月）
44、商品房成交波动在正常范围内。2015年2月由于春节假期的影响，商品房成交量呈现下滑状况，2015年上半年以二月份成交为最低，2月份商品房成交仅3822套。2015年3月份以后，随着国家政策的不断调整，商品房成交均价呈稳定上升趋势。5月份进入传统房博会及各大开发商促销季节，成交量亦有所上升。（4）南宁市2015年上半年良庆区成交面积居首位从上半年各城区成交套数来看，兴宁区成交套数最多，共成交7964套，占总成交套数的24.23%；其次是良庆区和西乡塘区，分别占20.43%和19.08%。从成交面积来看，良庆区居首位，占总成交面积的21.77%；其次是青秀区，占21.72%；第三是兴宁区，占20.
45、00%。（5）大牌房企强势进驻南宁 楼市硝烟弥漫从2013年下半年开始，万科、华润、万达、广州恒大、绿地、招商、合景泰富、宝能、中海、保利、万科等来自不同地方所组成的品牌房企阵营聚首南宁，开启南宁大品牌时代。全国知名品牌房企进驻南宁，改变了往年凤岭片区一枝独秀的局面，高新区、西乡塘区、五象新区、江南区都有比较好的市场表现，尤其是五象新区，是最受关注的区域，众多的大牌房企也是纷纷在五象拿地，初步呈现诸侯争霸五象新区局面。大牌房企的进驻，也在各个方面给南宁楼市带来颠覆性的冲击与改变。纵观2014年至2015年上半年的南宁房地产市场，入驻南宁的一线房地产开发商一开始抢就采取了抢时间、抢展示、抢节点的
46、抢攻态势，早早就在市区黄金地段选定了展示馆、接待中心的地址，并且想尽一切办法如以单位团购、走渠道等形式进行提前蓄客。南宁房地产市场霎时狼烟飞升，激战四起。（6）单中心的商业格局将会打破，多中心是未来的趋势南宁各区的旧城改造正进行得如火如荼，老城区、中心城区的许多老旧资源将被释放出来，随着城镇化的发展将会带动更多的商业体的出现，南宁单中心的格局将会打破，多中心是未来的趋势，南宁商业地产将迎合国际化大都市的定位。2.南宁市房地产市场现状分析南宁作为一个新二线城市，受到经济发展水平和城市影响力等各方面因素的制约，致使房地产市场整体的起步时间晚，发展也相对缓慢；产品的档次不高，多停留在居住功能上，项目
47、的规划、园林设计、产品结构、管理理念与发达地区高品质楼盘相比仍有一定差距，且目前上市项目的同质化现象较为严重，从而竞争空前激烈。（1）行业市场销售在期房阶段都能顺利销售，一方面说明相对地竞争市场空间较大，另一方面也说明开发项目少有实力和理念单一 目前南宁市房地产市场仍以期房销售为主要的销售模式，与国内一线重点城市有一定的差距；南宁市近几年的房地产市场开发以本地的开发商为主，从2002年开始有部分外地房地产开发企业进入南宁，而2013年下半年起，来自不同地方所组成的品牌房企阵营聚首南宁，南宁房地产市场迎来了大品牌时代，大牌房企带来的相对成熟和先进的开发理念和产品，对南宁本地房地产市场的发展起到了积极的促进作用。（2）房地产调控频频发力，政策宽松利好消息将刺激楼市回暖回望2015年上半年政策风暴，为促进楼市的回暖，多重政策齐出击，而央行降息似乎已经成为国家救市的一把利器，也是最有成效的一招。央行半年内3次
