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1、上海商城剩余房源8月份促销策略对目前的剩余产品进行分析，上海商城即将售罄；展示中心由于受政策影响最直接，近阶段销售进度趋缓；金街西部目前来讲除了负一层销售外，其他楼层还是一个相对完整的区域，通过近阶段同一部分大客户接触，他们表示了较强的投资意向，如果近期将金街西部拿出来零卖，势必会影响大客户的销售。鉴于此，我们建议近阶段（8月份）针对上海商城实施磬盘销售处理，待大客户谈判明朗后再针对金街西部产品实施推广。为了促进上海商城剩余房源的去化，特提出如下促销方案：一、 促销原则考虑到在销售推广过程中销售的产品过于分散，为了避免造成客户选择的空间太广，影响成交速度，8月份建议对上海商城剩余房源集中实施磬
2、盘销售措施；同时为了快速满足8月份销售回款的需要，针对上海商城剩余产品建议实施较大的促销措施，以增加销售进度。二、 促销铺位：上海商城所有剩余铺位；楼层套数面积（）均价（元）总销金额（元）主力面积（）主力总价（万元）上 海 商 城负一层423138.7715714.24384932339775-87115-132一层297.730348.6796296506648-50145-151二层15579.4517017.4717986077436-4461-74三层2117.0310802.5549126422357-6062-64合计613932.9516123.637563413460剩余铺位基
3、本上为面积偏大，总价偏高，位置偏僻，在市场压力下必须通过强势的促销，降低付款压力来进行推广销售。三、 促销方式：方案一：一口价特价铺细则：n 为了庆祝清盘以及主力店即将入驻，上海商城剩余铺位一律9折清盘销售；n 按照目前的市场表现价进行折扣；方案二：买铺送铺细则：n 买上海商城剩余铺位送展示中心4层商铺；n 100万以上的铺位送展示中心4层1间价值10万的铺位；n 100万以下的铺位送展示中心4层1间价值5万的铺位；待添加的隐藏文字内容1方案三：买铺送轿车细则：n 买上海商城剩余铺位送轿车；n 100万以上的铺位送价值10万的轿车1辆；n 100万以下的铺位送价值5万的轿车1辆；方案四：买铺送
4、轿车细则：n 买上海商城剩余铺位送轿车；n 100万以上的铺位送价值10万的轿车1辆；n 100万以下的铺位送价值5万的轿车1辆；5年42%租金一次性兑现细则：n 总房款为100%,前5年回报42%一次性返还给客户,并从总房款扣除. 如果客户按揭(一个月内可以办理按揭放款),客户需要首付总房款的29%就可以获得该商铺,并每月向银行缴纳一定的月供;如果一次性,客户需要交纳总房款的58%才能获得该商铺.n 签合同时合同总价款为折后款,即总房款的58%n 合同约定交房日期为2011年月日n 8月31日之前认购并在此期间签约享受该促销政策；n 该方案仅限于上海商城剩余房源促销。优势：n 对开发商而言，
5、5年内无返租压力，租金收益为纯收益；n 针对按揭客户，减轻客户的首付款压力，降低客户门槛；n 针对一次性客户，感觉享受58%折优惠，便于快速成交；n 针对客户，可以减少契税、维修基金等各种税费；n 针对开发商，可以减少营业税、租赁税等。n 可以避免晚交房的风险。n 无须签订托管协议。劣势：n 暂时减少了实际回款金额；规避的办法：n 通过一定措施鼓励一次性付款；（如一次性优惠1%，按揭没有优惠）n 加快销售速度，增加销售回款金额；n 加快招商，通过招商实现租金回报。四、 促销方案分析针对上海商城剩余铺位进行分析：n 总面积：3932.95n 总套数：61套n 总金额：63413460元n 均价为
6、：16124从前期的销售策略我们得知，目前的销售价格是在原来价格的基础上上涨了2000元/，即本身具备了2000元/的优惠空间，为了实施此次促销方案，建议在现在的销售基础之上上涨1500元/，即共有3500元/的促销空间。说明：价格不宜上涨太高，以负一层为例，上海商城负一层价格上涨后不宜超过金街西部负一层，目前金街西部剩余房源均价为17500元/，上海商城负一层上涨后均价为17200元/。n 涨价后总销金额为：（16124+1500）3932.95=69314311元。n 通过涨价共获得的促销金额为：35003932.95=13765325元。n 按照原始价（未涨之前的价格16124-2000
7、元/）计算，剩余产品总销金额为：（16124-2000）3932.95=55548986元。n 通过实施5年42%租金一次性返还后开发商收到总金额为：69314311（1-42%）=40202300元；n 4020230055548986=0.72，即通过促销相当于在原始底价的基础上7.2折优惠，同时开发商还可以得到该部分商铺5年的经营收益权。考虑贷款利率损失：通过该促销开发商少收入：55548986-40202300=15346686元该部分收入采用贷款的方式开发商可以受益：153466860.7%12月5年2=3222804元（按照5年期0.7%的月利率计算）开发商少缴税费：采用该促销开发
8、商少缴税：153466865.5%=844068元（按照5.5%的税收）5年经营权开发商可以收益（开发商节省的租金）：按照投资客户投资大上海城回报计算：6931431142%=29112011元综合以上分析：采用5年租金一次性返还，虽然在现阶段开发商少收入15346686元，加上损失的贷款利息3222804元，共计损失18569490元；同时5年期间开发商共盈利29112011元，加上节省的税费844068元，共计盈利29956079元。盈利远远大于损失，因此该方案可行。在市场趋于疲惫的情况下，通过强势的促销给市场注入一支强心剂，再次引起市场的关注，把市场的焦点吸引到大上海城步行街，为下阶段的销售推广做前期铺垫。上海嘉德伟业2006-8-88月份销售目标分解根据工程资金需求情况，并结合8月份销售推广策略，特制定8月份销售目标为5000万元，分解如下：1、 新增定单签约回款计划为1500万元；2、 老定单签约以及按揭回款约为500万元3、 大客户计划回款2000万元4、 达芙妮回款1000万元营销中心2006-8-8
