合肥政务区市场调研分析终稿.doc

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1、政务区调研报告市调课题：合肥政务区 工作人员：元一大观合肥小组 完成时间：2009-10-26 合肥政务区调研报告目 录合肥政务区基本简介 1合肥政务区定位分析 4合肥政务区SWOT分析 10合肥政务区楼盘分析12总结分析22第一部分 政务区基本简介一 区域总结政务文化新区以天鹅湖优势环境资源为核心，向北为市政务办公区，向南为奥林匹克中心， 以此为中心形成发展趋势。政务区多位高档项目，南部毗邻经济开发区，西部毗邻高新开发区，可同时享有蜀山区三大新区的资源优势。政务文化新区位于合肥老城区中心西南约6公里处，规划面积12.67平方公里。新区本身自规划之时就具有得天独厚的地利优势。其东至金寨路，西抵

2、高新区、南连经开区、北接望潜板块，在建和已建成的多条道路与老城区、高新区和经开区紧密相连，交通纵横的优势以及独特的区划定位使新区从建设伊始就牢牢占据了合肥高端楼市的核心地位。二 最近（9月份）市场行情1、价格变化9 月份住宅区域成交均价区域8月均价9月均价差距涨跌榜蜀山4884.74799.8-84.9-1.7%庐阳4236.34112.2-124.1-2.9%包河5167.55154.0-13.5-0.3%瑶海4508.54528.620.10.4%高新5141.34869.9-271.4-5.3%经开4134.64190.956.31.4%政务4792.95019.4226.54.7%新站

3、4184.74194.39.60.2%滨湖3797.83901.7103.92.7%全市4315.84323.77.90.2%从表可以得知：政务宅价上涨幅度最高 政务区住宅成交价格为5019.4 元/，是该区域价格首次突破5000 元/大关，连续逐月刷高该区住宅成交均价的历史最高记录，价格环比上涨高达226.5 元/，涨幅高达4.7%，成为9 月份住宅成交均价上涨幅度最高的区域，主要受恒大华府、九重锦园和水墨兰庭三个成交价格超 五千元的楼盘影响。政务新区目前是除了滨湖外另一个受关注度非常的区域，该区新盘和在售热销楼盘众多，大多为品牌楼盘，故住宅价格一直是属于高价区域。“金九 政务新 从供需都环

4、比上月出现了下滑的迹象，尤其是新增供应量环比更是下降超过一半。政务 楼市另一个典型的特点是住宅成交价格上涨幅度惊人， 过程稳定上涨，过程中很少出现波动，目前该 价格已经直逼包河 的全市最高价格区域。该 月报成交均价已经突破5000 元/大关，创造09 年该 月度成交均价的历史最高记录，同时仅次于包河 ，成为全市第二高的区域。2、成交量 项目销售套数销售面积 （万）政务区8068.79月总销售11046112.8占全市比例7.3%7.7% 说明：销售数据是备案数减去备案撤销的实际销售数据即（本数据=总备案数撤销备案数）。 数据来源： 房网房地产研究中心数据库从上表可知：政务住宅成交量均表现下降。

5、2009 年9 月份，政务住宅销售806 套，环比上月减少42 套，减幅达5.0%，占全市总量的7.3%，相比上月所占比重下滑了0.3 个百分点；销售面积为8.7 万，环比上月下降0.1 万，降幅为1.3%，占全市住宅销售总面积的比重为7.7%，相比上月也下滑了0.1 个百分点。“金九”该区的成交量并未出现预期性的增长，反而是出现了小幅下降，且已是连续两个月出现下降，主要原因是该区均价速度过快和价格超过心理价格，需要一定时间来心理消化。3、9月政务区住宅销售套数前十楼盘 排名楼盘名称销售套数销售面积销售均价销售金额冠军恒大华府23032297.45365.417329.0亚军御龙湾126123

6、21.64764.75870.8季军太阳海岸花园1238324.84495.03742.04九重锦园11112240.85167.76325.75水墨兰庭695487.65014.02751.56信达水岸茗都505105.84455.72275.07丽晶城252447.14854.21187.98蓝蝶苑121331.64924.3655.79国建香榭水都111508.06083.0917.310岸上玫瑰111197.75419.7649.1 数据来源：合房网房地产研究中心数据库10月19日10月25日（第一周）调研任务为政务区，主要是根据以上表格的热门楼盘为主，并且对未来即将开盘的项目楼盘进行

7、调研。主要项目有华邦世贸城、天鹅湖一号、融科九重景、融侨天骏、发能太阳海岸、恒大华府、御龙湾、森林海。对于合肥政务区的发展模式，发展历史和未来的发展潜力以及合肥的道路、商业、市场进行总结性分析，具体内容在第四部分。第二部分 政务区定位分析一、项目所在区域定位1、政务区简介政务文化新区位于合肥市西南方向，距离市中心约6公里，规划面积12.67平方公里，规划人口10-15万人。东起金寨路、合作化南路，西至合九铁路，南邻312国道，北抵铁路专用线和高压走廊。与老城区、国家级高新技术产业开发区和国家级经济技术开发区紧密相连。政务文化新区目前常住人口约4万人，有5所小学，1所中学，一所医院。市政府、省新

8、闻出版局、省日报社等行政事业单位已经入驻。发展前景良好。合肥城区分布图：“一城两区、三个核心”瑶海区包河区庐阳区蜀山区高新区经开区政务区新站区滨湖区从合肥整个城市规划以及政府政策倾斜的重点可以看出，合肥正在形成“一城两区、三个核心”的城市面貌，其中，很明显的可以看出政务文化新区处于蜀山区、高新区、经开区、滨湖区以及包河区5个区域包围的核心位置，自发的形成了一个新的核心区域。政务区辐射区域示意：瑶海区包河区庐阳区蜀山区高新区经开区政务区新站区滨湖区从上图明显的可以看出，政务区对周边高新区、蜀山区等5个区域均有辐射，尤其是蜀山区、包河区、高新区、经开区四个区域，这四个区域与政务区基本上都只有一路之

9、隔。2、政务区规划根据规划提出的“生态城市”、“可持续发展”以及“园林城市”的概念，政务文化新区形成主要以行政办公、文化体育、金融商贸、生活居住、旅游观光等城市要素为主的城市结构。以贯穿南北的200米宽绿轴为主线，以东北西南向城市商业带为拓展轴，以西北东南向水系河流作为水景景观轴，交织组织新区用地骨架。在中央绿轴与水轴交汇处，规划1000亩的敞开式城市空间天鹅湖，在西、南、北三边规划出长约10公里、宽120-200米的环区景观带，以5分钟为时间差，在新区设有6个每个占地60-120亩的主题公园。目前，政务综合楼已经交付使用、体育中心已经建成，“三纵四横”主干道已经全部通车，四所小学、四家幼儿园

10、、四座农贸市场已经投入使用，各大主题公园、心脑血管医院已经建设竣工。政务文化新区已形成基本的城市面貌，各项基础建设也在稳步进行。区域定位：未来城市CLD政务文化新区规划图区域定位：城市运动中心、商务、文化、休闲公园于一体的中央公园生活特区公园公园公园公园公园公园政务综合楼体育中心 主题公园、重点建筑：共6个主题公园，包括艺术公园、儿童乐园、文博园、创业园等，与绿轴、水轴、环区景观共同构筑新区的绿化体系。重点建筑有政务综合楼、赖少其艺术馆、文化艺术中心、合肥体育中心、观光塔。 道路：由图可以看出潜山路、习友路、圣泉路、休宁路等7条主干道以“三纵四横”井字形架构，总长27公里，已建成通车。往宿松路

11、往经开区路往经开区路往经开区路往合安公路往长江西路往高新区金寨路高架往市中心往市中心往市中心往市中心连接各区域主要道路中、小学、菜场中、小学、菜场中、小学、菜场中、小学、菜场医院高级中学（五十中新区）初级中学在建初级中学在建 文、教、卫、农贸市场：四所幼儿园、四所小学2005年已全部开学，四所农贸市场也已经投入使用。两所初级中学、一所高级中学以及心脑血管医院已经竣工。 环区景观：南、北、西三面规划环区景观带，全长10公里宽120200米，环区河道与中心湖区相互沟通。结论：政务文化新区从长远看，规划好、起点高，道路畅通、景观一流，以后的发展前景良好，政务文化新区已基本形成了城市CLD的雏形，CL

12、D（中央生活区）指的是以中产阶级为主体的、以中央商务区（CBD）为中心的，且属于城市中央区域同时又是中央商务区主要辐射带的大型居住区域。政务文化新区已基本形成了合肥集运动、商务、文化、休闲于一体的中央公园生活特区，后续发展前景看好。基于整个政务区在合肥未来城市中的地缘位置，和其未来在整个合肥城市中的城市核心的地位，同时，考虑到本项目承担着拉动政务区整体房市的使命，对于本项目的操作，必须要站在城市板块运作的高度，以板块内标杆的要求来开发项目。第三部分 政务区SWOT分析 一 S（Strength优势）S1：政务区南侧为河道，且沿河已形成成熟的绿化带，西面可见蜀山，地块畔水望山，藏风纳水；S2：政

13、务区内楼盘开发量巨大，其中不乏知名开发商开发的楼盘，整个区域已显出大规模居住区的雏形，加上完整的区块规划，政务区未来必将成为合肥的主要居住区域之一； S3：商业圈概念清晰，合家福已经开业，法国欧尚商场和法国家乐福超市准备入驻政务区；写字楼氛围业已形成，配以高档五星级酒店群，提高政务区品质。S4：风景优美，空气清新，是合肥市的后花园。特别是天鹅湖和大蜀山的天然景观，无可替代；S5：政府资源雄厚，学区集中而且优质。是生活和居住的理想区域。二 W（Weakness劣势）W1：周边公共交通不便，地块周边多为新开发小区，入住率低，人气不足；W2：受人气不足影响，周边配套尚未完善，且整个政务区在规划中即存

14、在商业配套不足的毛病；W3：红四方化工厂在政务区内，对政务区有一定污染；W4：项目地价较高，价格不具有优势；滨湖区发展吸走政府关注度和市场人气。三 O（Opportunities机遇）O1：目前合肥市没有一定规模的商务区，政务区在整个城市中政务、商务、文化的定位，一定程度上会拉升区域在城市中的地位，提高区域价值，从而拉动城市消费面对政务区的认同感。且这种认同感将随着片区成熟度的提高同步提高。O2：合肥市整体的城市化进程将为合肥房市尤其是几个新区的房市提供源源不断的购房者。03：目前合肥市各片区之间房价没有拉开价格差，正由于政府未来将大力发展滨湖区，所以未来老城区到滨湖区沿线，老城区等区域价格有

15、很大的上涨空间，这些区域的价格上涨将会使本来有计划在这些区域内购房的人群分流到其它区域，而政务区整体楼盘品质较高，又有商务、政务规划的优势，如各项目自身配套相对完善后，将会带动本区域的整体发展。四 T（Threat威胁）T1：政务区整体规划住宅面积600万m2 ，目前仅开发一半左右，尚有300万m2 待开发，供需的失衡将使整个区域的房地产市场面临一个较长的消化期。T2：政府对滨湖区的力捧，将在很长一段时间内将购房者的注意力吸引往该片区，而本区域在整个城市各区域的房价没有拉开之前，面临着在片区劣势下与其它区域抢夺客群的尴尬。T3：合肥一中、师范附小、46中等知名学校也将搬迁至滨湖区，教育质量将大

16、大提高，而政务区仅剩8中和五十中的分校区，区域教育质量将直接影响关心子女教育的购房客群的选择。T4：金融危机的影响还未消除，同时，银行收缩银根将在一段时间内使购房投资的吸引力减弱，整个房地产市场的投资客群很多处于观望阶段。第四部分 政务区楼盘分析一 发展历程从2002年至今，政务区建设迎来了第7个年头，随着政务区的发展，今天的成绩是否印证当初的选择？政务文化新区位于合肥老城区中心西南约6公里处，规划面积12.67平方公里。7年前，虽然政务区还是一片荒地，但是政务新区本身自规划之时就具有得天独厚的地利优势。首先，合肥当时的老城区确实是不堪重负，三孝口承受的情况堪忧，合肥要发展就必定要重新选择区域

17、中心。其次，从地图上即可了解到，左边是高新区，下边是经济开发区，上面是老城区，中间政务区是政府开发的不二之选。交通纵横的优势以及独特的区划定位使政务新区从建设伊始就牢牢占据了合肥轴心区域的核心地位，发展前景不可估量。所以，政府2002年制定“141”计划，决定建设政务新区，在合肥城市发展史上是一个重大的抉择。政务新区作为合肥市“141”城市空间发展战略的重要组成部分，自2002年3月正式启动以来，以“生态、园林城市”、“可持续发展城市”的高起点规划，由享誉全球的美国RTKL公司担当区域规划，始终以快速、稳健的建设速度在发展。从2002年至今，政务新区内景色逐渐酿造醇熟，天鹅湖湖水荡漾、翡翠项链

18、流水潺潺；奥体中心、大剧院、艺术馆、天鹅湖大酒店等市政建筑完美演绎一城芳华。政务区里，道路完美景观化、交通四通八达，多条公车路线已开通；更有GOGOPARK大型购物中心、商业配套正在紧锣密鼓建设，政务区的生活羽翼日渐丰满，已经完美蜕变。截至2008年底，新区各类建设累计完成投资312.68亿元，其中重点工程和基础设施建设完成投资100.48亿元，公用建筑和开发项目完成投资212.2亿元，累计开工面积804万平方米，竣工面积505万平方米。二 未来前景按“世界眼光、国内一流、合肥特色”的要求，通过“三年小成,五年大成，十年建成”三个不同层次目标的建设，合肥政务区将会建成一个以行政办公、文教科研、

19、金融商贸、旅游度假、居住休闲为主导功能，符合人性化尺度，具有地域特色的生态城市空间，打造具有多元文化的魅力新区、时尚之城。商业方面：今年7月份，大型商业中心GOGOPARK进驻政务区，填补政务区的商业空白，不仅仅在生活上可以方便市民，GOGOPARK对于政务区和区域内楼盘价值提升也有着不可估量的意义。除此之外，家乐福购物超市、法国欧尚超市、红星美凯龙、合家福、以及天徽商业广场和华邦世贸城商业广场将会陆续在政务区激情绽放。功能方面：市政写字楼，蔚蓝商务港、总商会大厦、广电中心大厦、天徽大厦、华邦世贸城、天鹅湾等大型高档写字楼在天鹅湖畔拔地而起。随着市政单位、企业的陆续入驻，这里将是政治商务的集结

20、地。愈来愈成熟的政务区，作为合肥未来的行政、商务、文化中心，承载着整座安徽的国际级城市梦想，将吸引全世界各地眼光瞩目于此。生活方面：大型超市的建起，天鹅湖畔景观以及道路的完善，特别是西园小学、五十中、八中的加盟。这一切都说明政务区必将真正成为一个环境优美的园林城区，自然和谐的生态城区，可持续发展的人居城区。三 楼盘解析政务区楼盘的开发起点相对较高，基本倾向于引导开发商投资建设面积达到一定体量且相关配套设施比较完备的社区。2003年，政务区的楼盘如国际花都、水墨兰亭和丹青花园等最早的一批楼盘开盘销售的均价就已经三千多元了，这个价格相当于同期老城区高端楼盘柏景湾的价格，而绿地国际花都以及后来开盘的

21、宋都西湖花苑和国建香榭水都等楼盘的品质则代表了合肥楼市的标杆水准。 2005年开盘的宋都西湖花苑曾一度推出二千多元的楼花，而在此之后陆续开盘的山水名城、香榭水都、岸上玫瑰以及水岸茗都等一批楼盘同样受到影响，开盘价与2003年新区第一批开盘的楼盘价格相比并未有显著增加。也正因为如此，政务区的房价还将有较大的上行空间，随着合肥城市大建设的持续以及新区建设进程的加快，未来政务区板块的房价可整体看高一线。 2007年随着天鹅湖西的发展，大量的高品质楼盘陆续开发，全国各地的实力开发商进军合肥政务区。其中有浙江德信集团开发的国际丽晶城，广东发能开发的太阳海岸，福建融侨地产开发的天骏项目，北京恒大地产开发的

22、恒大华府，联想控股开发的融科九重锦，厦门国贸开发的天鹅湖1号，浙江东舜集团开发的华邦世贸城，合肥政务投资集团开发的森林海、天鹅湖畔、陶然居。 楼盘名称御龙湾售楼电话0551-2827999 3527999区域地段政务区营销企划深圳星彦发展商合肥乐富强房地产开发公司代理商自销设计单位上海北半球物管单位戴德梁行占地面积103亩建筑面积30万方规划业态高层33层建筑风格现代简约总套数496套销售率90%公摊面积208%绿化率40%容积率3.22物业费用约1.2元开盘时间2009-9-12交房时间2011年下半年销售价格平均单价：5300元/平米主力单价：5500元/平米付款折扣：一次性98，按揭99

23、楼层差价：29元/平米最低价格：4900元/平米最高价格：5900元/平米面积范围85-109主力户型两房，三房营销策略(广告，卖点)广告诉求点广告主要媒体营销活动卖点：（1）三面环水，天赋异禀 （2）南面即是家乐福，生活便捷营销：主要是做楼宇广告，162.30路公交车广告区内配套设施幼儿园，会所，中心休憩小湖周边配套(商圈、学区)天鹅湖，8中，大型超市，匡河，交通银行，省立医院，奥体中心，安徽大剧院，50中新区，翠庭园小学，海纳双语幼儿园 调研日期 2009年9月年21日 楼盘名称发能太阳海岸售楼电话05513506666区域地段习友路和祁门路交口营销企划合富辉煌发展商合肥发能房地产开发有限

24、公司代理商合富辉煌设计单位广州瀚景物管单位浙江圣泉物业占地面积57085平方建筑面积230000平方规划业态住宅建筑风格葡萄牙园林风格总套数2200销售率90%公摊面积20-29%绿化率40%容积率3.197物业费用1.2元开盘时间08年9月6日交房时间2010年10月销售价格平均单价：5000主力单价：5100付款折扣：一次性付款99折楼层差价：40-50最低价格：3500最高价格：5500面积范围40-136主力户型一期2#在售109、110、119、147户型；3#、4#在售110、120平米户型；8#在售136户型。营销策略(广告，卖点)广告诉求点广告主要媒体营销活动卖点：以政务区发展

25、为前瞻，突出人居环境，如学校，超市，天鹅湖等。营销：媒体主要有报广，公交车载，电视等等合富辉煌代理区内配套设施业主会所，机动车停车位（地上地下），高尔夫推杆练习场地，社区幼儿园周边配套(商圈、学区)家乐福，双语幼儿园，翠庭园小学，红瑞金陵酒店，八中，天鹅湖景区 调研日期： 2009-10-23 楼盘名称恒大华府售楼电话3677888区域地段政务区营销企划恒大地产策划部发展商恒大地产代理商合富辉煌设计单位未知物管单位戴德梁行占地面积200亩建筑面积45万方规划业态住宅、花园洋房建筑风格欧式总套数大户型：550小户型：1500销售率80%公摊面积24%绿化率51%容积率大户型：1.1小户型：3.0

26、物业费用1.43元开盘时间2009.6.28交房时间2011.6.30销售价格平均单价：小户型精装6500 大户型精装9000，毛坯6000主力单价：6000元/平米付款折扣：98折楼层差价：10元/平米最低价格：3980元/平米最高价格：9000-10000元/平米面积范围85、95、220、306主力户型94平米2房200平米以上大户型营销策略(广告，卖点)广告诉求点广告主要媒体营销活动广告：市府之中，别墅之上卖点：9A级精装，奢华风格区内配套设施地下车库，游泳池，管家式物业周边配套(商圈、学区)政务区大环境，八中 调研日期： 2009-10-24 楼盘名称融侨天骏售楼电话0551-353

27、6888区域地段政务区合肥市政务文化新区习友路与徽毫路交汇处营销企划福建融侨集团发展商安徽融侨金辉置业有限公司代理商无代理公司设计单位福建融侨集团物管单位融侨物业占地面积100.33亩建筑面积264559M2规划业态高层、花园洋房建筑风格新古典百年Art-Deco建筑风格总套数1950销售率认筹中公摊面积17%18%绿化率42.5 %容积率3.2物业费用1.2元/平米开盘时间暂定11月14日交房时间大概2010年12月销售价格平均单价：5500元/平米主力单价：5400元/平米付款折扣：一次性99折楼层差价：30元/平米最低价格：5100元/平米最高价格：10000左右（花园洋房）面积范围1#

28、、4#、7#、 9# 号楼，洋房户型126-220平米、高层户型86-163平米主力户型B2房型：二室二厅一卫 面积：85.46. A1房型：二室二厅一卫+入户花园 面积：107.25营销策略(广告，卖点)广告诉求点广告主要媒体营销活动广告：融侨天骏，专为成功人士荣耀而来，必将成为合肥政务文化新区地标性建筑。让业主在满足物质消费的同时，更得到精神层面上的尊荣享受。卖点：（1）醇熟配套：政务区核心板块；（2）醇美建筑：纯正Art Deco风格之精粹；（3）洋房社区：品位高尚生活蓝本；（4）名校汇集：给孩子选择一个未来。营销：广召“融侨会”成员，推荐有礼 认筹，一万开盘抵现金两万区内配套设施130

29、0高档会所，800平米商业街、室内游泳池，健身房、沙弧球室周边配套(商圈、学区)配套设施：八中、翠庭园小学、双语幼儿园、大型购物超市、五星级酒店、天鹅湖大 酒店、合肥奥体中心、区域换乘中心以及天鹅湖、河滨主题公园等。 调研日期：2009-10-22 楼盘名称融科九重锦售楼电话0551-3536999、3536988区域地段习友路与茂荫路交汇处营销企划世联顾问发展商合肥融科智地控股有限公司代理商世联顾问设计单位北京创翌高峰园林工程咨询有限公司物管单位第一太平融科物业管理公司占地面积112亩建筑面积240000M2规划业态纯高层住宅建筑风格现代主义总套数800销售率90%公摊面积20%左右绿化率4

30、0 %容积率3.21物业费用待定开盘时间2008年下半年交房时间2010年下半年销售价格平均单价：5600元/平米主力单价：5500元/平米付款折扣：一次性98按揭99楼层差价：30元/平米最低价格：5200元/平米最高价格：5900元/平米面积范围82-166平米主力户型93平米营销策略(广告，卖点)广告诉求点广告主要媒体营销活动卖点：（1）位置在该项目位于有合肥未来中央商务区（CBD）之称的政务文化新区西南侧，北临习友路，南至环区路绿化带，紧依合肥市八中新校区。（2）区域交通四通八达，自然环境优越，人文氛围绝佳。（3）合肥首创三进九重的高台院落，成就都市宜居之景。营销：一起狂欢吧！融科九重

31、锦业主嘉年华启动。区内配套设施景观河流、会所、游泳池周边配套(商圈、学区)新8中、五十中分校、翠庭园小学、安医大附属二附院院、交通银行 调研日期： 2009-10-21 楼盘名称森林海（原绿野新居）售楼电话0551- 3539191 3539999区域地段习友路北侧、圣泉路东侧营销企划合肥政务文化新区开发投资有限公司策划部发展商合肥政务文化新区开发投资有限公司代理商无代理公司设计单位暂无资料物管单位未定占地面积127.6亩建筑面积25万M2规划业态高层纯住宅建筑风格现代时尚摩登风格总套数1700左右销售率认筹中公摊面积18%绿化率49 %容积率2.2物业费用1.2开盘时间预计下半年交房时间20

32、10年销售价格平均单价：5600主力单价：5500付款折扣：未定楼层差价：未定最低价格：5100最高价格：6000面积范围50-145平米主力户型50-145平米经典户型营销策略(广告，卖点)广告诉求点广告主要媒体营销活动卖点：地段好，绿野新居位于安徽省省会合肥市，地处市政务文化新区中轴线西侧，地块北侧为习友路、东侧为圣泉路、南侧为环区路、西侧为规划路，南临312国道和环新区景观带和防护林，北临电信大楼。东面为奥林匹克体育中心，东北方向有政务文化新区天鹅湖，西北方向有合肥的大蜀山，南面遥望大学城。 营销：路口高炮，项目周边户外广告区内配套设施绿化长廊，健身会所周边配套(商圈、学区)政务区商圈，

33、步行十分钟可达家乐福，合家福超市，临近安医大二附院，学区为五十中分校 调研日期： 2009-10-22 楼盘名称天鹅湖1号售楼电话0551-3528822区域地段潜山路与祁门路交口东南侧100米营销企划世联地产发展商合肥天同地产有限公司厦门国贸代理商世联地产设计单位新加坡柏景物管单位深圳长城物业占地面积约35.6亩建筑面积10.6万M2规划业态纯高层住宅建筑风格新古典百年Art-Deco建筑风格总套数783套销售率一期售罄公摊面积17%18%绿化率54 %容积率3.5物业费用1.2元/平米开盘时间暂定11月14日交房时间2011年6月销售价格平均单价：5500元/平米主力单价：5600元/平米

34、付款折扣：一次性97，商贷98楼层差价：20元/平米最低价格：5000元/平米最高价格：6000元/平米面积范围1#、2#在售为85-165平米主力户型在售1#，2# 户型85-165平米营销策略(广告，卖点)广告诉求点广告主要媒体营销活动广告：给建筑以生命，成就人文高度。“一把钥匙，一个世界”卖点：（1）打造在皖首个“标杆”项目，树立国贸地产品牌形象，联袂澳大利亚柏涛、安徽三建等国际顶级团队；项目采用低层花岗岩干挂、国际品牌电梯、车库地坪漆，邀请国家奥运村指定金牌物管深圳长城物业；（2）拥市政配套之便，金寨路高架近在咫尺，10分钟直达市中心；轻松漫步600步，在不在意间已达千亩天鹅湖岸边，身

35、处其间，湖光烟岚和项目内部景观 相映成趣；社区内移步换景，多重景观叠次呈现。营销：广召“融侨会”成员，推荐有礼 认筹，一万开盘抵现金两万区内配套设施网球场、游泳馆、会所、健身房、儿童乐园、智能安保周边配套(商圈、学区)嘉和苑农贸市场、日之惠超市、喜客多超市、社区幼儿园、奥体中心、天鹅湖、大剧院、赖少其艺术公园、文博苑、建设银行、工商银行调研日期：2009-10-22 楼盘名称华邦世贸城售楼电话05512227888区域地段潜山路和东流路交汇处，临天鹅湖200米营销企划青铜骑士（广告）发展商合肥市东舜（华泰、东舜）置业代理商戴德梁行（全程）设计单位美国北半秋景观设计咨询公司物管单位戴德梁行占地面

36、积71529.94平方米建筑面积125701M2规划业态写字楼、住宅、商业、酒店建筑风格现代流线主义总套数2500左右销售率认筹中公摊面积20%绿化率35 %容积率3.39物业费用1、2开盘时间预计12份开盘交房时间预计2011年销售价格平均单价：6600元/平米主力单价：6500元/平米付款折扣：一次性99折楼层差价：30元/平米最低价格：6000元/平米最高价格：8000元/平米面积范围即将推出84135平米二房、三房、四房户型，预计12月份开盘主力户型二房，三房，四房营销策略(广告，卖点)广告诉求点广告主要媒体营销活动卖点：(1)地段在天鹅湖东北角，绝无仅有，政务区核心，5大公园环绕 （

37、2）戴德梁行物业，高贵享受，政务区10万平米最大商业购物中心营销：城市，大开眼界。901路等6条公交线路有广告，户外高炮。区内配套设施10万平方购物中心，209米写字楼，酒店周边配套(商圈、学区)50中，天鹅湖大酒店，8中，大剧院，市政府，天鹅湖，家乐福 调研日期： 2009-10-22 第五部分 政务区总结分析随着近期政务区中小学学区调整、商业巨头家乐福入驻、广电集团位移等一系列楼市利好讯息的传播，为该区的房地产行业发展注入一针强心剂，以及周边不断完善的配套设施、全市一流的教育资源以及日益优良的人居环境吸引着越来越多的市民在新区安家落户，新型的城市结构正在渐渐形成。在多方面因素的共同影响下，

38、政务新区的房价已经由年初的4000出头的均价上涨到现在的5000左右了。以上调研的八个项目，代表着现阶段政务新区的设计理念，市场状况，其中房价基本都在5000以上了，这既是政务新区楼盘高品质的体现，也是因为政务新区发展空间将要达到极限。特别是9月9日绿地斥资10亿8032万拿下合肥政务区的ZWQTB-034号宗地，楼面地价5120元/平方米，业内纷纷评论为“疯狂”，“丧失理智”。这不仅因为土地市场的稀缺，更意味着政务新区的开发前景信心十足。合肥市民对政务新区有一个价值发现的过程，政务区经历了“七年之痒”， 随着近期政务区中小学学区调整、商业巨头家乐福入驻、广电集团位移等一系列楼市利好讯息的传播，为政务新区的房地产行业发展注入一针强心剂。以及周边不断完善的配套设施、全市一流的教育资源以及日益优良的人居环境吸引着越来越多的市民在新区安家落户，新型的城市结构正在渐渐形成。（以下无正文）调研完成日期：2009月10月26日