房地产市场综合调查报告.doc

《房地产市场综合调查报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产市场综合调查报告.doc（42页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、XXX房地产市场调查报告及X项目产品建议概要撰稿： 南宁有限公司2006年月日前言 本次市场调查历时三天，共发放问卷400份，回收有效问卷389份，达到本次市场调查所需的问卷量以及原始数据。本次市场调查的调查报告共分为四个部分：第一部分：年轻人购房专项调查第二部分：普调第三部分：XX专项研究第四部分：X项目产品建议概要 本次市场调查的每一部分都独立进行并独立分析，不相互干扰，较为准确的反映出不同年龄层的购房想法。 本次市场调查情况真实，问卷原始资料全部存档，作为X项目未来开发时产品设计的原始依据。本报告的数据统计、分析以及观点仅供X项目产品定位做参考，不做为产品规划最终定论。第一部分 年轻人购

2、房专项调查年龄层：20-35岁问卷量：200份 调查地点：电子科技广场、星湖路、 万达商业广场、星湖电影院一、在哪个区购房最合算？本题经过对196名受访者的有效调查显示，有39%的人选择琅东区，琅东区是南宁市的中央商务区，几乎是所有人首选的意向投资区，琅东开发区聚集了大量的新兴企业，全市大部分的白领一族均集中于此，高收入人群最多，所以许多年轻人最希望在这里工作。选择琅东区的这部分群体，大多没有考虑到自己的能力是否适合在此区域置业，只是凭第一感觉回答了这个问题，这说明琅东始终是市最为关注的区域。有24%的人选择XXX，这部分受访者年龄多集中在25-28岁，毕业三年以上的年轻人，相对较为理性，真正

3、理解了这个问题的用意“最合算”，其实在XXX片区的年轻人，到XXX租房的占有相当大的比例。XXX交通便利，有可通往全市各区域的公交系统，并且不用转车即可到达市商业中心以及工作地点。加上租金相对较低，因此，XXX受年轻人的青睐。XX、XX的公共交通目前不能满足受房者的要求。XX属于高品质住宅区，也不是年轻人的目标区域。二、户型选择 对户型的调查结果有些出乎意料，按常理，年轻人根本没有能力购买两房以上的房子以及月供，应该会选择小户型，但仅有14%的受访者选择了小户型。 从图表显示分析，受访者也许没有站在自己现在购房的角度进行选择，而是对自己未来希望购买的角度做出选择。另外，通过本次调查，还可以判断

4、出受访者多为外地人从受访者乘坐的交通工具上进行判断：因为，大多数20多岁的本市年轻人都拥有摩托车，而在调查地点以及周边的年轻人更多的是以公交车为主。外地的年轻人总是希望在南宁安家置业，将来可以接家人进城，所以对未来的憧憬使得他们选择两房、三房的户型，这就不足为奇了。三、面积选择取向调查 这个问题与前一个问题相通，因为受访者大多选择两房、三房的户型，所以对于面积的选择也相互吻合。在200位受访者中，没有一位选择20-30平米的小户型（上图），因为他们认为在二三十平米的空间里，卧室、卫生间、厨房怎么可能都具备齐全？基本上没有这个空间概念。难道这说明二三十平米的小户型没有市场吗？答案案是“有”，大沙

5、田区有一个小户型楼盘“华美迷你居”，两款主打户型其中一款销售最旺的是21平米的单间，两种户型做了9种不同风格的装修样板间，虽然均价超出周边楼盘约500元/，但仍然销售火爆，首次推出一周内便定出了将近200套。21平米的空间里，非常巧妙的划分出卧室/客厅/餐厅三合一、卫生间、厨房，具有较为鲜明的个性，深受年轻人的欢迎。因此，这种超小户型并不是不受欢迎，而是消费者没有这种空间概念，因为从未见过。的确在这样小的空间里要面面具到是很难想像的。受访者在对小户型的概念上还是以“单间30-50，一房一厅50-70”为主，这以全市其他小户楼盘主推的小户面积相仿，但在销售进度方面实际情况是：越小越好卖，这又与调

6、查的受访者的想法相矛盾。年轻群体（特别是购买能力不足的群体）在未有购房意向时的想法和真正要掏钱买房时的心理是完全不一样的，这是客观存在的事实，就好像购房者在买房前设想要如何如何装修，但后来真正装修时，这也省一点，那也省一些，出来的效果，总是不如本意的道理一样。五、30的单间交房标准的选择在选择希望买装修或不装修的小户型时，55%的受访者选择了装修，45%的受访者选择毛坯房。在选择毛坯房的45%的受访者中，有很多人不相信仅仅相差5000元就可买装修好的房子。其实对30的房子花5000元进行装修基本可以做到：腻子刮白、铺上普通地砖、一张几百元的床、一个热水器、一套书桌，达到“即来即住”的概念了。有

7、购买单间小户型的客户分为两种，一种是能力有限，资金不足，暂时解决居住问题的人；另一种是投资者，买了小户型后再转租出去。但无论是哪一种人，从心理的角度上是希望房子一交付就可以使用的：能力有限的好不容易交了首付款，还要多花一笔钱进行装修才可以入住，压力更大；投资者就更希望省事了，拿到房子就希望立即租出去，多投资一笔钱进行装修再出租费时费力还少收租金。这部分选择毛坯房的受访者也有希望按自己喜好装修出自我个性的小家，但这大多是一个美好的想像罢了，试想，因为资金不足而选择购买小户型来解决居住问题的客户群体，会有能力或舍得花一笔能够装修出个性的家的费用吗？六、是否愿意在离公司8公里外买房？ 有64%的受访

8、者愿意在距离公司8公里外的地方买房，其实这属于比较成熟的心态。南宁市区不断扩大，市中心的开发用地越来越少，新开发的大盘均在市郊区，向外扩张，因此，以后人们会越住越远离公司，沿海发达城市就是一个很明确的例子，距公司十公里以上的比比皆是。 大部分受访者选择“愿意”，也说明了他们中的大部分人，目前自己就住在距离公司5-8公里外的地方。在本次调查的目的地周边的出租房租金也相对较高，所以，在公司周边居住的年轻人还是不多。 本题的调查结果也暗示我们可以将X项目的目标群体放宽到江南以外的其他区域，XXX公交系统发达，增加了其他区域的年轻消费者选择XXX置业的可能性。七、首付款支付能力调查在前面的问题中，选择

9、两房、三房的受访者占了绝大多数，一套两房（按80，均价2800元/计）的总价都需要22.4万，20%首付为4.5万元，一套三房总价约为30万元，30%首付为9万元。本次调受访者的平均年龄为25.7岁,按平均工作年龄20岁计算,仅仅工作5年多就能存够5-10万元的存款？这似乎不太可能，因为二十多岁这个年龄层平均工资也不过1200元/月，而且年轻人基本上没有什么理财意识，大多属于“月光族”，扣除生活费用能在5年存款达到5-10万的打工一族还不多见。事实上，年轻人买房绝大部分人还是通过家人支持，但本次市调结果却显示（上图）只有44%人买房需要父母帮助，这与实际情况不相符合。但从“购房款不足会向谁借？

10、”这项调查显示（下图）来看就可以找到原由来解释为什么只有44%的受访者选择“需要帮助”。从下图可以看出，选择向父母借款的占41%，而选择向朋友借款的占了40%，也就是说，上图中大部分不选择需要父母帮助的受访者也许是不想给父母太多压力，宁愿向朋友、亲戚或同事求助。所以，总的来说绝大部分年轻的购房者并没有能力独自承担购房款，而是通过各种关系寻求帮助。八、最需要的小区配套调查 在对小区配套的调查问题里，受访者以多项选择方式选出3项最希望小区或周边拥有的配套设施。如图所示，小超市是大部分受访者最为需要的配套，年轻人购物心理不像一个家庭那样，进行大量采购，而是即买即用，随意性很大，这样就常常会出现突然用

11、（吃）完某种日常消费品，小区里如果有超市就可以立即下楼购买补充，非常方便。 只有公共交通系统发达的地方，房屋才容易出租，而年轻人出行又以公交车为主，所以公交站也是他们重点考虑的设施。银行主要指的是自动柜员机，可以方便随时取钱，这一点对于普遍隋性的年轻人很重要。年轻人爱运动，不爱自己煮饭（特别是单身一族），因此健身室和餐厅的选择率也较高。九、对邻居期望的调查 在再问到“希望自己邻居是什么样的人”这个问题时，绝大部分都选择了同龄或比自己稍大年龄的邻居，而不喜欢与比自己年龄小的邻居相处，另外就是更喜欢与已婚者做邻居。 从这个问题可以了解到，受访者普遍缺乏“安全感”以及有一种“依赖感”存在。年轻人会认

12、为年长于自己的人，在为人处事方面应该会比自己成熟，较少发生相互间的冲突，与他们为邻，比较好说话，自己的一些小毛病可以忍让一些。年长于自己的人经历的事物也比自己多，某些方面还可以请教他们，比自己年长的人，也较比自己小的年轻人更乐于助人。所以大部分受访者希望与比自己年龄稍大或已婚的人为邻。 十、购房后，希望与谁一起居住？ 买了房后希望过两人世界的年轻人占大多数，这是整个社会年轻人普遍的心理，恋人之间总是希望常常能够在一起，20-25岁之间的年轻人是最多选择“和恋人一起住”这一项的群体。 25-30岁这一群体大多选择与父母一起住，因为这一年龄到了即将结婚的时候，恋人之间也相处得久了，甜蜜期已过，考虑

13、到婚后的生育问题，需要父母代为照顾，所以与父母同住较为方便，这一群体以三房为主要选择户型。 单身的年轻人，不定性，喜欢独来独往，无拘无束，希望有一个自己的空间，不被别人所干扰。他们生活没有规律，上网时足不出户，狂欢时夜不归宿，一个人住反而轻松，不会打扰到别人。选择“一个人住”的受访者年龄最为年轻，在20-23岁居多。 十一、个人目前情况调查 在200位受访者中，单身的占48%，有恋人的占29%，已婚的占22%。小结：从对年轻群体的调查可以看出，年轻人对买房的概念有些模糊。虽然自己的能力有限，但还是希望购买两房或三房的户型，也许是已经考虑到通过向家人或朋友借一部分资金来达成自己住房梦的原因，才选

14、择这样的户型。另外，年轻群体中的已婚者都会选择二、三房的户型，所以在户型比例上可以上调。不过在户型设计的环节上，必须要考虑到年轻群体的承受能力，设计出符合他们实际需要的两房、三房。什么才算“符合”？首先总价上要控制，降低总价最直接的办法就是降低户型面积做“小”！小两房、小三房才是“符合”年轻人的需求。但无论怎样，买小两房、小三房的月供都在1000-1200元之间，对于工薪层的年轻人来说，压力很大，因此，选择小户型是缓解月供压力的方法。受访者在市场调查时与现实之间会存在一定的概念模糊，所以必须通过调查分析出他们的心理特征，再与他们目前的实际情况相结合，才能设计出与目标群体相吻合的“共鸣产品”。第

15、二部分 普调年龄层：28-55岁问卷量：200份 调查地点：淡村路、香格里拉商业广场及周边、供电局、海鲜市场及周边、10+1商业大道为了准确摸清X项目周边区域居民的住宅居住状况、消费能力及习惯、生活状态、投资意向、区域优势等，市调小组从2006年12月17日开始对南宁市XXX做了一次关于居民住宅的普调，为项目的前期做好基础准备。调查选样200份，实际回收193份，选定XXX居民最集中的XX路区域的居民小区、店铺、单位、市场等进行。在住宅普调中主要采取问卷式随机抽样、重点区域加重样本数量投放的走访式具名调查方法，另外，专门针对商业部分做了经营市场商业大道的深度访谈（神秘客户式），选样年龄段为28

16、岁-55岁的人群。为了保证调查的真实性和可信程度，在调查过程中发现特殊样本，除在样本上做特别说明外，在统计时还做了技术处理。我们根据所需调查的内容，设定了本次普调问卷，主要分下面几块内容进行：1、XXX居民对居住区域的选择；2、XXX的居住优势；3、XXX居民房产情况反映（产权、面积、户型、投资等）；4、XXX居民房产消费情况反映（购买能力、购买意向）；5、XXX居民生活消费情况反映（消费场所、消费习惯）；6、XXX居民个人及家庭收入情况反映。一、XXX居民对居住区域的选择按右图所示，有达36%的受访者还是希望居住在XXX，有33%选择琅东方向，而传统的市中心区域老新城区和兴宁区也有近20%的

17、人选择，其他区域基本不具较强的吸引力。选择XXX的原因可能有很多种，那么这部分人无疑将会是我们未来的目标群体之一。当然，选择其他区域的还是占了绝大部分，这部分人群还需再次深入调查其想搬离的原因，是居住不习惯不喜欢？是家庭、工作需要？是投资的结果？是居住成本问题？交通问题？等等，在此不做分析。从各城区单独比较，XXX作为居住之地，还是有很高的认可度，所以，XXX在未来南宁市高度开发后，面对市中心的开发量在减少，它会留住并吸引更多的人进来置业，将会有更大的市场空间存在。二、XXX的居住优势该问题调查并不是只针对选择XXX的这部分人，而是同样进行普调的结果。如右图，认可XXX的交通便利性的30%，认

18、可景观、生活便利性、习惯性的都近20%，而针对物价等因素的只有5%左右。XXX的居住优势集中在交通便利、生活方便、江边景观等方面上。南宁市的物价水平基本差幅不大，加上距离市商业中心仅一江之隔，购物方便，所以对物价的敏感程度现阶段还不会成为民众关心的重点，对物价敏感的群体主要集中在退休人员、无业、职业收入较低者上。调查员在调查中发现，现在住在本区的多为年长者、年轻者较多，出行以公共交通系统为主，或上班单位就在家附近，加之XXX处在新老城区的交接处，生活、工作上自然便利，这也正是认可度高的原因，所以，对未来项目，我们必须充分发挥出这几点XXX的便利居住优势。三、XXX居民房产情况反映（产权、面积、

19、户型、投资等）1、产权状况：在调查中，一半多的受调者基本上是自居其屋，另外占较高比例（31%）的是租住，属于家庭投资居住者也达16%，其他基本可以忽略不计。以上数据表明，目前在XXX，有超过一半的居民都已拥有自己的房产，他们如果重新置业很有可能是二次或多次置业。从另外一个角度理解，也可以说如果这部分的居民不再做投资，居住意愿基本已稳定，那么他们将不会成为我们未来的消费主力，我们的目标消费群体将从另外一半中产生，特别是租房住的这部分人群。在XXX，这部分人群涵盖的范围很广，有在XXX做生意就近找房子居住的生意人、有在XXX域上班的外来务工者、有在市区内商业区域上班的职员、有家在其他区域而需在XX

20、X上班的各机关单位工作人员（城区合并的人员分配），还有从县城来的部分迁入者等。所以，在X项目中，对项目的产品定位需要专门对选定的细分人群做产品设计，同时，了解了选定的细分人群特点后，广告推广才能有的放矢。2、住宅居住状况：目前XXX居民的住宅种类在50平方米-100平方米居多，大多数（83%）居民的住宅（自有或租住）是在这个范围内，而在此范围中又以70平方米左右占比较高，达38%，50平方米左右的居次，有23%，另外，100平方米的也占一定的比例，计有17%，其他面积的较少。从居住房型上看，两房一厅或一房一厅的房型较普遍，基本与面积的大小相适应。另外一点值得关注的是，受访者在对两房一厅70以及

21、两房两厅80同是两房的选择中，大部分选择了70，同类型的户型，面积较小的更受本区域居民的青睐。由于XXX是老城区，原有单位和生活小区的房子无论是在居住功能上，还是在建筑设计上，都不能和现在的居民生活需求相适应，所做的此项调查不具备强的设计依据，但从另外一个角度说明，XXX域内的住宅种类和房型还有发展的空间，在找准我们的细分人群后，在所开发的类型如能在户型设计上有针对性地做调整，定能够满足市场中欠缺的部分，利于发挥项目的优势，在销售中多一项制胜法宝。3、出租投资情况此项调查包含住宅和商铺出租，在作选择时可做单选，也可两项皆选，所以在样本双选过程中有可能会出现重复样本，但内容选定不同的情况发生。在

22、住宅租金收益或承受力方面，500-700元/月的占比39%，300-500元/月的有27%，期望值较高的1000-1200元/月也占18%，其他接受程度普通。在商铺租金收益或承受力方面，700-1000元/月有24%，1200-1500元/月的达23%，1500-2000元/月的也不少，有17%，其它从300-700元/月这个层次也占25%，商铺租金的跨度从300-2000元/月不等。据专门对海鲜市场和10+1商业大道所做的租金深度访谈调查得知，目前在海鲜市场一个经营摊位的月租金从10001500元不等，经营面积5-6平方米；10+1商业大道铺面的租金一楼临街位置热闹的门面40-50元/，二楼

23、20元/，偏僻门面30-40元/，二楼10-20元/，合同签定一般3-5年，押金按比例交，一般为30-40%，租金在租期内每年递增5元/。按调查数据显示，XXX的租金水平，相比市中心商业区域和其他住宅小区密集的地方，无论是消费者还是承租者，目前都只能接受这样的程度，租金太高，也许未必能吸引这么多的租住者；相应地，没有租住人群，商业的消费能力必然受影响，所以两方面的因素综合。虽然XXX离南宁市的商业中心近在咫尺，但日常消费再度过河的可能性不存在的情况下，未来商铺租金有上涨的空间，如果XXX在商业定位上能区别于老的商业中心，而另僻蹊径，那么迎来一个另外类型的商业之地不是不可能实现的。随着商业的繁荣

24、，将会有更多的人口涌入XXX，按目前的租金意愿，在住宅和商铺上都还有可上浮的可能。四、XXX居民房产购买情况反映（购买能力、购买意向）1、房产购买能力根据左图所示，33%的受访者接受20-30万元价位之间的住宅，10-20万元的有26%，30-40万元也较高，达21%，而10万元以下的接受度也有17%。以目前XXX的房价估算，20-30万元可买65-95的小两房或小三房的户型；10-20万元可买30-60的单间或一房一厅的户型30-40万元可买95-125的三房两厅户型。在此项调查中，同样的样本，我们还采集到部分居民的商铺消费情况，右图所示的数据表明，回收的50张有效样本中，占40%的认可10

25、-20万元一间的商铺，30%的认可10万元以下，20%的接受30-40万元，其他的在40万元以上和20-30万元这两个区域值中。目前XXX的房产消费能力还偏弱，不是不需要房，而是整个区域的平均消费能力还比较弱造成的，可能这和历来XXX在南宁市中定位为工业区有关，在这里的旧有居民大部分是属于厂矿企业的职工，原来的企业不复存在时，这些人的生活必长期受影响，导致区域内整体消费能力的减弱，但在产业结构调整后，需要以新的眼光看待XXX的未来，如果以区位优势来拉动本区域的商业发展，一定会产生一个崭新的江南。所以，在进行项目开发前期，以前瞻性的眼光规划出江南的商业前景是有必要和必然的，这样，项目的商业价值才

26、能突显。按现在的市场接受比例程度，如果市场大环境不变的情况下，相应地在推出时以准确的定位来拉高单位售价是有可能实现的，市场也有这样的一个接受度存在。实际上，根据目前市场上楼盘的销售价位比较，相比地段优势是主要的，从前面分析，而XXX正处于这样一个优势位置上，但它的市场价值却被市场忽略了，这也有可能除了XXX的老居民外，是江南在南宁市民心中的历史印痕造成的。2、房产消费意向本次调查，我们欣喜地看到，在XXX，有91%的受调者有购买房产的意愿，只有9%左右的没有意愿。图一其中（图二），在91%的意愿购买者中，对商品房的意向面积大多集中在100-120，达46%，120-150有16%，50-100

27、之间有28%，其他小面积和大面积的接受度反而很小，都只有不到5%的接受度。另外，如（图三）所示，在购买商铺面积意向时，以 80-100意向的占28%，20-30意向的有23%，50-80和100以上的都有18%，其他是更小面积的消费意向。由以上住宅面积统计可明显计算出，这和前面所作的房产消费能力调查中显示的住宅普遍接受（33%）20-30万元之间的价位似乎有矛盾，按现在XXX中心楼盘的价位算，有500-800元/的价差，商铺的消费差价度更大，这只能说明，市场接受的住宅居住形式和面积也许是消费者心目中的愿景，最终购买何种形式和面积的住宅与商铺，还得以经济实力说话。图二从另外一个层面分析，也许我们

28、可以开发出一些面积不大，但使用功能和方便性更齐全的产品，而总价符合目前消费者接受度的房产类型出来，果真如此的话，我们必须再次深入调查将要锁定消费群体的真实消费心理。图三五、XXX居民生活消费情况反映（消费场所、消费习惯）XXX的居民所习惯的日常消费场所有：大型超市56%，便利店和家门口的小超市分别占13%和11%，农贸市场有10%，其它场所只有很小的份额。从消费场所看，普遍消费者接受大型超市或卖场，如果XXX在商业上定位成功，大的商业机构进驻能有效提高房产的价值，这符合市场基本规律，也是目前阶段城市居民普遍接受的概念，所以，项目的商业定位可根据调查居民的反馈意向而做，并据此做相应的商业规划是可

29、行的。当然，一个小范围的区域内不可能同时存在两个同类型的商业形态，除非该区域内的居民消费能力相当强，并且具有固定的消费喜好，即买东西只去指定的商场或地方买，或只买专门的牌子。目前，在南宁市范围内，该类消费者群体应该未成主流，而光顾普通大型超市是所有居民未来购物的主流，所以，可在此基础上设想，项目的商业开发必须符合消费者消费主流形式。六、XXX居民个人及家庭收入情况反映XXX居民的个人和家庭收入水平分别如图所示，大部分居民个人收入在1500元/月以下（63%），3000元/月以上的高收入者只有10%左右。在家庭收入方面，3000元/月以下的占55%，3000元/月以上的则只有45%。从整体收入看

30、，基本呈较低收入者居多，高收入者少。XXX的收入水平不高的原因可能有：退休者、下岗者多，年青人入住者多，外来迁移人口多等，在现阶段，这几类人的收入是不可能有更大改善的，虽然收入不高，但随着经商者迁入的居多，必定带来一定的商机，创造出更多的就业岗位，所以，按目前全区公布的平均工资收入为1280元左右的幅度，XXX的平均工资水平还是在些水平之上的，收入低，是相对于南宁市其他城区的水平，以此收入，经过一定年限的积累，按上面所做的各项调查分析，当遇到符合他们消费能力的价位的房产时，还是存在购买的可能。第三部分 XX专项研究一、XX概况 项目地址：南宁市XX路XX号开 发 商：广西XX房地产开发有限责任

31、公司代 理 商：XXXX项目规模：占地面积9000多平方米，总建筑面积为56504平方米，商业面积15292平方米。车位188个。该项目为3座楼，即A座、B座、C。总户数782套，其中A座161户；B座230户；C座391户。二、XXA座情况：XX于2005年1月15日第一次开盘，推出A座共161套住宅，户型比例如图所示，开盘均价为2800元/，102-107的三房两厅两卫的户型成了当时最热销的户型，其次是两房的户型。根据市场反馈，100-110之间的三房在使用功能和总价上，也是最为消费者所接受的，因此，XX在单价合理的前提下，三房很快销售一空。A座推出时的滞销户型是四房，买四房的客户群体与买

32、小三房的客户群体不在一个层次上，有能力购买四房的大户型的客户，对地理位置和居住品质较为讲究，一般很少会选择在居住环境相对较差的XXX置业，因此，我们可以看到，在江南以及大沙田的中小型楼盘均很少推出有四房的大户型。不过在A座建成后的现房销售，少部分的客户在尾盘特价的诱惑下，也会下定四房。三、XXB座情况：因为对A座市场销售情况反馈后做了户型调整，所以B座户型仅做了三房以及两房的户型以顺应市场需求。XXB座于2005年5月1日开盘230套住宅，均价3200元/，优惠折扣为：一次性98折，按揭99折。XXB座经过五个月的销售，销售了173套，销售率达到75%（截止2005年9月底数据）。目前，B栋仅

33、余少量高层价格偏贵的户型（价格达到3600元/以上）。 四、XXC座情况：随着外来务工人员以及学生毕业就业的增加，带动了房屋租凭的市场的增长。XXX交通非常便利，公交系统四通八达，自然是承租者的极佳选择，而XXX相对较低的房租更是吸引了大量的年轻人，但年轻人又往往需要一个自己的空间，因此，小户型便逐渐成为XXX房地产市场以及房屋租凭市场的“香饽饽”，这就吸引了一大批投资小户型的投资者。XX正是考虑销售进度以及销售单价提升方面选择了小户型产品。XXC座，以清一色的小户型推出，其中，单间就占了95%的绝对大量。2006年8月12日推出9、23、24、25F，销售均价3300元/，层差价为15元-2

34、0元/，优惠折扣：一次性98折，按揭99折。推出三日（截止8月14日），共成交40套，主要为40以下的单间户型。为了更好的推广，2006年9月份将C座宣传定名为“XXXX”，定位为都市白领小户，但国庆7天仅销售了8套住宅。10月份是旺销期，XX又加推了11、12、13、14、21、22F，10月1日开始预约，销售均价3400元/，优惠折扣：一次性98折，按揭99折，开盘当天额外99折；预约客户500元预约金可冲减1000元；另外有幸运大抽奖。截至2006年 10月13日，新推出的楼层共预约78人，10月21日开盘当天现场约100多人，销售成交60套，其中以11、12、13F为多，户型以40以下

35、单间为主，购房者以投资者居多。在推广C座时，XX把50左右的户型同时定位为“创业空间”作为营销主题进行推广，本意是想多一个卖点，让购房者有多一种选择。但反而事得其反，50左右的单间滞销，原因是购房者认为，住也不是，办公也不是，相互干扰，较为混乱，不易出租。11月份，在所推的楼层中，40以下的单间全部售罄，这说明投资者非常理性：30和40都是单间，所以租金几乎没什么高低之分，作为投资者，当然希望少花几万元买小十平米的单间，回报率高，所以同是单间，但偏小的户型走俏是理所当然。小结：XX推出时，XX销售接近尾声，而周边又没有新盘推出，销售时机非常有利，因此，销售进度较快。目前该盘推出C座小户型，需把

36、握好良好的销售时机，加快销售进度，因为比XX更接近市商业中心区的一个新盘即将面市，产品必定也有大量的小户型，竞争开始加剧。XXA、B座产品设计较合理，户型面积控制准确，符合市场需求，销售业绩较佳。C座前期定位明确，但加入“创业空间”概念后，定位反而模糊，增加了投资者的担心，因此，销售进度与产品定位紧密相连，定位必须清晰明确。根据XXA、B座购房者调查情况来看，购买两房、三房的客户多为本区的周边客户群体，加上少部分外地购房者组成。购买C座小户型的群体多为投资客户购买再进行转租的居多，因此，在X项目推广时，在目标群体的广告诉求上必须站在居住群体（承租的年轻人）以及投资群体（购房者）两者的角度上进行

37、，这样才能同时让两者对X项目的小户型产品产生共鸣。 第四部分 X项目产品建议概要一、户型建议：根据以上市场调查分析，对户型设计做出以下建议：1、住宅户型：户型设计应符合市场需求，XXX不适合大户型产品。从本次市场调查所采集的信息来分析，符合XXX户型设计的趋势应该是“做小”，无论哪一款户型，都在面积上进行“压缩”，做到“紧凑实用”。小单间、小一房、小两房、小三房四类型的户型“符合”XXX市场需求，是X项目的产品定位。 麻雀虽小，五脏具全，即使是小单间、小一房也必须有：客厅、卧室、卫生间、厨房、阳台，所以在空间设计上为了节省面积，必须遵循“多功能使用”原则，例如：单间的客厅也可以做为餐厅，还可以

38、是卧室。要想设计出“多功能使用”户型，就要以“敞开式”的理念设计，每一个空间要素都要紧密连通。户内分区采用玻璃等透明或半透明材料进行间隔，这样内部空间明亮，增加宽敞感。 小两房、小三房尽可能做到明厨、明卫，除主卧室面积稍大以外，其他次卧室面积设计控制在8-10。小两房的客厅开间设计不超过4米，小三房不超过4.2米。公卫开间为1.6米，面积不超过3；主卫开间1.8-2米，面积约为4。为使业主能够获得最大的使用空间，建议飘窗设计为“落地式”，建筑成本相当，不计入面积销售。户型及装修标准定位 户型面积交房标准比例单间25-28刮腻子，铺普通瓷砖，电热水器，一张床，简易书架（桌），冷热水管，水电正常使

39、用、宽带/闭路/电话线入户，防盗门25%1房1厅40-4510%2房2（1）厅65-75毛坯房，水电正常使用、宽带/闭路/电话线入户，防盗门20%3房2（1）厅88-10025%3房2厅2卫100-11020%2、商铺、写字楼X项目一、二层为商铺，三、四层为写字楼。从市场调查来看，希望购买商铺的受访者与所有投资者一样，即想买较大面积的商铺，又不想花太多的钱，因此，在户型设计上可以考虑层高加大，做夹层处理，这样一来，销售面积不变，使用空间增加，是很好的解决方式。同理，写字楼亦可如此。二、其他建议：1、建筑外立面： 外立面采用简约、时尚、且富有个性的设计，立面采用高级环保涂料； 用料、色彩搭配可以

40、大胆采用较为鲜明的色彩，突出年轻及张扬的个性，如橙色、黄色、红色等暖色系，或加入少部分的兰、绿反差较大的暖冷搭配； 窗户与阳台的细部处理，管线的处理方法以及住宅入口构型等方面，与整体的建筑风格相呼应。 建筑主体应与周边住宅产生鲜明对比，从外立面达到一个质的飞跃；2、屋顶设计: 平屋面设计，设有架空隔热层，能够良好的调节顶层室温。顶部加入时尚元素设计富有动感的飞沿，利用鲜明的色彩勾画突出，注重屋顶构型。3、层高设计： 因为本项目不限高度，所以在一至四层商铺以及写字楼层高上可大幅放宽，这样才有利于产品的创新设计，增加项目卖点。住宅部分层高建议在3米至3.2米之间，不考虑夹层。4、户型分布： 住宅部分户型分布建议按楼层划分设计，低楼层设计为小户型，高楼层设计为两房、三房，这样住小户型的未婚青年不会因为不规则的生活规律干扰到其他多口之家正常生活。 一至四层商铺、写字楼以高层高、带夹层的创新户型设计，充分利用空间。5、使用空间： 户型的使用空间以“紧凑实用”以及“敞开式”设计为主。6、居住功能： 每户有阳台、飘窗，最大限度的明厨明卫。7、配套设施社区功能配套建议入口处地铁形阳光入口，情人相思树，休闲座椅，治安岗大堂留言板、饮水机、杂志取阅处、问讯台、背景音乐小会所大楼中部设立200左右的空中健身房，底层设小超市、银行、餐厅、干洗中心、书店等楼梯口监控摄像头