沈阳方特酒店市场调研及经营分析方案建议（DOC 43页）.doc

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1、沈阳方特酒店市场调研及经营分析方案建议-方特酒店所处城市及发展概况n 沈阳，辽宁省省会，中国十大城市之一，中国七大区域城市之一，中国特大城市，东北地区最大的国际大都市，东北地区政治、金融、文化、交通、信息和旅游中心。同时也是我国最重要的重工业基地，素有“东方鲁尔”美誉。n 沈阳总面积133308平方公里，是中国第三大城市。总人口为1000万（包括外来人口）。n 经济发展：2009年实现生产总值4359.2亿元（中国省会城市第五名），同比增长14.1%；社会固定资产投资3676亿元，增长22.2%；社会消费品零售总额实现1178.6亿元，增长18.1%；实际利用外资直接投资54.1亿美元，增长2

2、.3%；地方财政一般预算收入完成320.2亿元，增长10%；规模以上工业增加值实现2017.5亿元，增长19.1%；城市人均居民可支配收入18560元，农民人均收入9129元，分别增长9.1%和14%；人均GDP约9300美元，已接近发达国家水平。 目前，沈阳房地产业发展迅速，市内汇集了国内国际知名的房地产公司，如香港恒隆、上海世茂、深圳茂业、香港裕景、香港的恒基兆业、上海绿地、中国华润、中国万科、总部基地、广东碧桂园、广东恒大等纷纷在沈阳建立商住一体化的建筑集群。而这些业态的发展直接带动沈阳商务客人的聚集趋势。n 交通：沈阳是东北地区最大的交通枢纽中心，有5条高速公路干线在此汇交并连接着8条

3、支线，通往全国各地和北京、天津、长春和哈尔滨等地都可“朝发夕至”。沈阳也是航空枢纽，东北第一大航空港“桃仙国际机场”航线连接着58个国内城市和韩国、日本、俄罗斯、德国、泰国、美国、法国、澳大利亚、香港等国家和地区。同时沈阳是东北地区的铁路枢纽，6条客专铁路线汇交于此，特等站数量居全国第一，其中沈阳北站是东北地区最大的火车站。 沈阳地铁1号线的开通，2号线的兴建（新北站至桃仙机场），把沈阳的东西南北全部连接起来，大大缩短了城市内出行的距离。 2007年沈阳开始兴建城际铁路，目前开通了沈抚（抚顺）线。沈铁（铁岭）线、沈本（本溪）线、沈鞍（鞍山）线、沈（通（内蒙古通辽）线正在兴建，预计在2014年内

4、，到时沈阳与周边城市或地区真正成为1小时生活圈。n 沈阳是闻名遐迩的历史文化名城，因地处沈水（今浑河）之北而得名。据新乐遗址的考证，早在7200多年前的新石器时代就有人类在此繁衍生息。1625年，清太祖努尔哈赤建立后金迁都于此，更名为盛京。1636年，皇太极在此改国号为“清”，建立清朝，迁都北京，以盛京为“陪都”。所以沈阳素有“一朝发祥地，两代帝王都”之称。n 沈阳旅游资源丰富，有全国罕见的清代“一宫两陵”（故宫、昭陵、福陵），目前成为世界遗产文物保护单位。建于辽代的无垢净光舍利塔，周恩来少年读书旧址，张作霖的府邸“张氏帅府”，中共满洲省委旧址，建于东晋时期的辽滨塔，始建于1878年的南关天主

5、教堂，鸟语花香、山峦起伏、林木葱郁的棋盘山国际旅游开发区，形成于45亿年前，19亿年前古陨石，举世无双。 “东北怪坡”更是华夏一绝。民俗风情东北的大秧歌，东北二人转更是享誉全国。具有民族特色“西塔”朝鲜民族风情街，吸引着韩国等国家和地区人士前来旅游。n 沈阳旅游发展战略与趋势：随着东北三省区域经济的快速发展和旅游消费能力不断增强，特别是旅游有单纯的观光旅游向商务旅游的转变，未来重点将集中在既能提供观光娱乐，又能提供休闲度假的旅游产品开发和建设上。因此，提出了全力打造以沈阳为中心的辽宁中部城市旅游圈，尤其是旅游资源产品上的开发和规划。重点形成冰雪旅游热线、赴朝边境旅游热线、近代历史文化旅游热线、

6、自然生态旅游热线等。大力发展会展旅游、工业旅游和商务旅游。-沈阳旅游业现状及酒店业发展趋势n 旅游业发展现状：目前，沈阳旅行社182家，星级饭店114，（据不完全统计，目前沈阳有7家五星级酒店，17家四星级酒店，55家三星级酒店，20家二星级酒店，15家一星级酒店），国家A级景区33家，国家工农业旅游示范点11家。新推出沈阳七大精品、十大特色旅游线路,重新整合沈阳经济区96条旅游线路；实施沈阳农业旅游提升计划，红色旅游、工业旅游全面发展。成功举办沈阳国际冰雪节、旅游节。2009年全年接待国内外旅游者5339.6人次，比上年增长2.5%，其中接待国内旅游者5290人次，增长2.5%；接待入境旅游

7、者49.6万人次，增长4.0%。实现旅游总收入453亿元，增长10.4%。其中国内旅游收入428亿元，增长10.5%；旅游外汇收入3.7亿美元，增长12.1%。 沈阳会展旅游业发展迅速，2009年沈阳举办各类会展活动185项，增长11.4%；成交额1200亿元，增长37.9%，呈逐年递增态势。而且，也是沈阳日后重点发展的新兴产业。n 沈阳酒店业接待客源构成：2010年1-8月份统计资料显示，沈阳饭店接待入境人数为356865人次，同比增长6.66%，其中外国人301707人次，香港同胞20554人次，澳门同胞1224人次，台湾同胞33380人次。经过这几年的资料分析，入境人数及国内人数呈每年4

8、%递增趋势。n 沈阳酒店发展预测1、 沈阳高端酒店发展比较快，未来5-7年内将有超过12家五星级酒店建成，多为国际连锁品牌酒店，如：香格里拉大酒店、君悦酒店、JW.万豪酒店、世嘉丽笙酒店等。分别位于市中心、浑南地区。在沈北及道义开发区未来将有超过4家五星级酒店建成。2、 沈阳中低端经济型及快捷型酒店未来发展空间巨大，据预测将会有50-70家国际连锁及单体酒店建成，以填补酒店市场发展比例失衡状况，而且酒店的规模及客房数量呈扩大趋势。3、 沈阳高端酒店入住率及平均房间呈每年递增趋势。五星级酒店平均出租率为76.8%，高出全国平均水平的10.47个百分点。平均房价由原来的450元上升至580元左右，

9、据预测在未来3年内会在620元左右。四星级酒店平均出租率为72.5%，高出全国平均水平的7.55个百分点。平均房价由原来的260元上升至300元，据预测未来3年内会在330元左右。4、 沈阳中档经济型酒店入住率会在一段时期内保持在60%-70%之间，并且呈上升趋势，房间平均价格会在一段时期内维持在200-240之间。如果遇到沈阳重要国内外活动、会展活动、体育盛会等出租率及房间价格会大幅度提升。n 沈阳酒店业的发展趋势：1、 酒店产品功能得到不断地完善：经过多年的发展，沈阳的酒店已经从一般意义上的酒店细分为商务酒店、旅游酒店、度假酒店、会议酒店、经济型酒店、快捷型、主题酒店等，越来越向复合型酒店

10、趋势发展，也就是酒店里融合了多种服务功能来满足不断多样化的市场需求。2、 集团和品牌化酒店的发展成为不可避免的潮流和趋势：在国际化程度越来越高的酒店行业，集团化成为中外酒店经营管理不可避免的潮流和趋势。在沈阳，需要能够参与外国集团竞争的旅游饭店集团或者管理公司。目前，沈阳的酒店都把宣传和扩大品牌在市场上的竞争力作为酒店运营的核心。是酒店在新世纪实现可持续性发展的关键。酒店在发展扩大的同时非常重视各酒店之间的合作，发挥集团的竞争优势。3、 酒店越来越突出个性化，细节化服务特点，从而占得市场竞争优势：目前，沈阳酒店业同星级的设施设备档次都差不多，如果想在市场中占有一席之地，具有竞争力，特色产品配合

11、个性化服务是关键。酒店在规范化服务基础上，注重客人细节，对客人提供有针对性的个性化服务，就能吸引更多的客人光顾酒店，从而赢得更多的忠实顾客。4、 酒店从高端市场向中低端市场扩张，走规模化之路：目前，沈阳经济型酒店与传统酒店比例为1:9，而在外国为7:3。随着经济的变化与发展，外国旅游者比例在减少，而国内旅游者随着国内经济形势、假日经济的稳定发展，商务休闲及度假休闲成为旅游的主流。经济型酒店拥有未来发展的最大空间，势必由高端市场向中低端市场倾斜，而且有向连锁酒店发展的趋势。如“瑞心”品牌、“假日”品牌、“宜必思”品牌等。据预测，未来几年作为东北地区中心城市的沈阳，至少要拥有50家以上商务连锁酒店

12、。以满足酒店细分市场和对重大事件、经济因素不敏感的国内客人的实际需要。5、 加强内部管理，注重“以人为本”的管理理念：酒店的发展离不开拥有专业知识的人才，酒店发展管理理念应该从以前的“顾客第一、顾客是上帝”变为“顾客第一、员工第一”，“没有满意的员工就没有满意的顾客”。所以，酒店应该加强内部管理，不断改进提升服务标准，建立完善的管理体系，让员工有归属感，保障员工的福利，灌输酒店的经营和服务理念，充分挖掘员工的潜力，在员工实现人生价值的同时为酒店做出更大的贡献。6、 “生态化”的经营管理运营模式将是发展的主流：绿色、环保、节能、安全、健康是酒店发展的新方向，是21世纪发展的新趋势。顺应这些趋势，

13、目前沈阳有将近20家酒店被评为不同等级的绿色饭店。主要表现在酒店注重环境生态的营造、酒店的选址、服务项目的设计、功能生态的布局、强化绿色生态环保意识、节能降耗、废品的处理、一次性用品的改造等方面。7、 酒店设施设备智能化程度越来越成为酒店发展重点：现在，沈阳乃至全国酒店业的发展越来越重视高科在酒店管理和对客服务中的应用。如电脑化管理与服务系统、人工智能对温度、光线的自动调节，客房的宽带上网，客房电视能够接收卫星网络信号，客房电视VOD系统，酒店的远程网络订房等。酒店依靠这些高科技，让客人在享受酒店优质服务的同时感觉酒店智能化带来的超值享受。 -酒店项目地理位置及简介n 沈阳方特酒店：酒店位于沈

14、北新区道义开发区梅江北街（现改为盛京大街）55号。坐落在沈阳华强文化产业基地内，是为方特主题公园和高科技创意基地的配套的三星级中档酒店。酒店建筑面积25332.15平方米，酒店拥有房间数量636间（套），酒店内有中西餐的自助餐厅及包房、多功能会议和宴会厅、KTV、健身房、棋牌室、商店超市、商务中心等配套服务设施。-酒店所处区域概况及区域内业态发展现状n 沈北新区：沈北新区位于沈阳市北部，南依沈阳母城，北接铁岭，东邻抚顺，西连沈西工业走廊。区域总面积810平方公里，下辖13个乡镇街、76个行政村、108个社区，总人口42万，是沈阳中心城区向北拓展的新空间。四年来，沈北新区由一个落后的农业区迅速嬗

15、变为一座生态新城，新区经济指标成倍增长，地区生产总值、财政收入、固定资产投资、实际利用外资等主要经济指标，增幅都在30%以上。其中，财政收入由合署前的3亿元，发展到2009年的一般预算收入17亿元；新区一跃成为“中国十大最具吸引力城区”之一。按照市委、市政府在沈阳北部“再造一座生态沈阳城”的战略部署，充分发挥大学城科技创新优势，以改革创新为动力，按照打造东北老工业基地振兴腾飞示范区的目标，沈北新区将在未来把自己建设成为：以新兴产业、现代服务业和现代农业为主要产业发展方向，重点发展四大主导产业农产品深加工产业；光电信息为重点的新兴产业；文化创意产业；商贸旅游服务业。发展规划图： n 道义开发区：

16、道义经济开发区创建于1992年4月，总规划面积65平方公里。位于沈阳城区北部，沈阳三环高速公路出口处，沈阳至北京101国道贯穿园区，交通十分便利。是国家级星火工业密集区、省级经济开发区，划分为国家科技创新区、商贸居住区、大学城等三个功能区。开发区目前已引入各类企业260余家，招商引资35亿元人民币。其中，美国、德国、法国、日本、马来西亚、韩国、香港、台湾等国家和地区的三资企业60余家，引入外资11，000余万美元。区内形成的主要产业有食品饮料、生物医药、机电电子、新型建材等八大类。道义开发区规划人口100-130万人，规划就业岗位40-60万，成为沈阳上千万人口特大都市的沈阳的副中心。n 方特

17、酒店项目周边配套设施及业态发展 1.交通 公路：目前道义已经建设了怒江北街、道义大街、梅江北街、陵园北街和鸭绿江北 街的“五纵”及蒲昌路、沈北大道、蒲南路和蒲地路、蒲河大道的“五横”的路网交通体系。道义这五纵五横的路网拉近了与城市的距离，拉近了与城市周边的距离，现在道义到市中心10分钟时间，到世博园也就只有10分钟时间，到铁岭只有20分钟时间。文化产业园及酒店门前正在兴建由梅江街改扩建的盛京大街，扩建后的盛京大街宽度为120米，双向十二车道，从黄河大街向北至蒲河大道即驶入盛京大道。盛京大道将成为“东北示范路”。 铁路：沈阳将在道义开发区兴建新北站火车站，目前已经得到国家发改委的批复。新北站选址

18、在道义开发区东北部，距离园区及酒店1.5公里，新北站的兴建旨在配合京沈客运专线开辟通往北部地区的通道。它的建成将实现全国范围内首个实现轨道交通、公路、高铁“零换乘”的车站。另外，沈铁（铁岭）城际铁路线正在施工，2012年将实现城市间1小时生活圈。 地铁：目前，沈阳地铁2号线北延长线正在建设，预计2012年初投入运营，到时地铁将直通园区及酒店门前。而且，地铁2号线将连接桃仙机场，新北站和北站等重要交通地点。将大大提升酒店的辅助服务功能，对酒店的经济效益会带来很大的益处。 公交：截止目前，共开通10余条连接市中心的公交线路。在园区和酒店建成时，还会有至少5条公交线路到达园区和酒店门前。 2.医疗：

19、目前道义开发区内规模较大的有与三台子交汇处的七三九医院，较近的有武警总队医院，沈阳大众医院。再远一些的有辽宁中医院，沈阳四院等。值得期盼的是沈阳盛京医院已经选址在道义开发区内。将建成投资10亿元，总面积20万平方米的盛京医院沈北分院。预计2011年动工兴建。盛京沈北分院距离方特酒店0.5公里 。 3.商贸及住宅：距离方特酒店3公里的积家、福瑞佳购物中心是道义开发区的核心购物商城。还有一些大型的商业项目正在兴建如，东北电子商城，步阳的五金城，庞大汽车城，新加坡吉宝、香港的永丰的奥特莱斯名品店、温州的淘乐新天地、广东雅居乐等。一些超大型楼盘的云集给园区和酒店带来了潜在的客源和生意。如，园区和酒店周

20、边的碧桂园太阳城高档住宅项目、亚泰地产项目、香峪兰溪住宅项目、荣盛香缇阑山别墅项目、广东雅居乐项目、香港的晨兴花园等。再远一些的太湖国际花园、皇家御院、步阳江南甲第、城建美庭、中铁置业人杰水岸等。 4.大学城：园区及酒店位于沈阳大学城的边缘地带，距离大学城2公里。大学城汇集了辽宁大学、沈阳师范大学、沈阳航空学院、沈阳工程学院、沈阳医学院等著名本科院校及辽宁省美术职业学院、沈阳北软信息学院等多所职业院校。为园区及酒店奠定了雄厚的人才储备基础和消费潜力。 5.新兴产业：与园区和酒店毗邻的东北总部基地项目，该项目能容纳2000家企业。聚集1000家电子企业的东北最大光电信息产业园项目，目前台湾联成、

21、瑞宝科技园、上海晨讯手机、英特尔研发中心、日本大宇宙的软件园、中兴通讯软件研发基地、先锋软件园、格微软件园等国内外企业或项目均已进驻该项目。 6.生态：园区和酒店毗邻蒲河道义段。未来1-2年内，在此将建成水面宽100米和100米宽的景观河及绿化长廊。园区及酒店的北部将建成沈北森林公园。这些项目会很大程度上改善和美化园区和酒店周边地区的生态环境。-沈阳方特酒店项目优劣势分析n 优势分析1、 沈阳中国第五大城市，东北地区最大城市，地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心。具有重要的战略地位；2、 酒店项目是产业基地内创意基地和公园的配套酒店，产业基地和创意基地是中国最大的高科技文化产业基地，对周边乃至

22、全国都具有较强的吸纳力、辐射力、带动力；3、 主题公园的建设可以提升沈阳城市水平，拉动沈阳旅游业的高速发展；4、 酒店项目占地面积充裕，园区内可容纳各类设施为酒店提供有力的客源支持；5、 酒店项目是道义开发区内第一家中档星级酒店，设施设备完备并且优秀；6、 酒店项目拥有客房数636间（套），实际客房总数为656间，是目前沈阳市客房数最多的酒店，房间类型齐全，可以满足不同客人的需求，市场抗风险能力强；7、 酒店项目汇集了具有丰富的星级酒店工作经验的管理人员，服务理念先进；n 劣势分析1、 酒店地点偏僻，周围的市政基础设施处于施工阶段，完善需要假以时日；2、 酒店所处地区客源有限，目前商贸产业处于

23、施工阶段，需要内部及外部市场支持；3、 面临着开发区周边及市内成熟酒店的竞争；4、 酒店品牌优势不明显，处于起步发展阶段；n 机会1、 酒店项目预计2011年开业，经过一年的营运磨合期，会迎来2013年的全运年，可以预计到时酒店生意会上个新的台阶；2、 酒店可以凭借公园旅游产业优势，留住一部分客源；3、 随着酒店周边商贸、科技、电子等业态的建成，无论是商务和旅游都会给酒店带来丰富的客源；4、 地区政府支持产业基地申报国家5A级旅游景区和政府会务的发展，对酒店未来的发展有很大帮助；-经营管理概述n 酒店远景：体现现代饭店的成熟魅力，提供热情，高效，清洁、便捷的服务，展示本地区旅游行业文明形象，为

24、公园提供饭店住宿及餐饮、娱乐设施，为集团公司发展做出积极贡献。通过不断地对员工进行培训，使员工为客人提供物有所值的服务，从而使沈阳方特酒店成为最有吸引力的饭店品牌。n 酒店使命：为每一位造访的宾客创造难忘的生活体验 n 酒店核心价值：Honesty 诚信：真诚、信任、诚实、守信 Innovation 创新：完善、变革、创造、超越 Harmony 和谐：尊重、体贴、关怀、合作 Winwin 共赢：奉献、学习、提升、发展n 酒店服务宗旨：待客以诚，体贴关怀，微笑如家，积极补救n 管理文化：秉承“严、理、情、合、勤”的管理理念n 酒店发展总目标 1-2年，将沈阳方特酒店建成按照连锁模式发展的星级酒店

25、体系运作的饭店 3-5年，创建一个成熟的、运作一流的可持续性发展的连锁的商务休闲酒店 6-10年，创立沈阳乃至东北市场有知名度的连锁品牌酒店n 饭店经营目标（短期和中长期）（由财务部制定）1、 短期目标2012年营业收入实现*，GDP实现*，2013年营业收入实现*%的增幅2、 中、长期目标从2014年起，努力实现营业收入每年*%的递增n 酒店管理体系 根据酒店业发展的趋势，为了更好的为客人提供服务，加强内部管理。从酒店行业本身性质出发，酒店预计共有行政办公室，财务部，市场销售部，人事部，客房部，前厅部，餐饮部，工程部，保安部等九个部门。实行扁平化的管理模式，目标是垂直管理，归口管理，减少管理

26、成本，提高工作效率。n 酒店制度及培训体系 为了健全酒店的管理体系，酒店必须建立完善的制度及标准操作体系，即“方特酒店标准操作手册”，以规范员工的行为，为客人提供高标准的服务。同时，围绕酒店的文化理念，重视员工培训工作，建立完备的培训体系，以提高员工素质及工作能力为中心。即“方特酒店培训手册”。-沈阳方特酒店定位分析n 酒店定位：根据沈阳旅游业发展现状，沈阳酒店业市场情况及发展趋势和酒店所处位置及周边区域的业态的发展，同时酒店本身承担着为文化产业基地配套服务的任务。因此，沈阳方特酒店应该定位于商务休闲酒店。沈阳方特酒店是沈城最新、客房规模最大的商务休闲酒店。将为道义开发区乃至沈阳甚至全国的商旅

27、办公、休闲度假、会议展览等人士提供健康、温馨、舒适的客房，先进完善的会议设施，现代化的商务中心，物品齐全的超市及商店，更配有餐饮等综合性服务，以满足宾客们的不同需求；n 酒店的设计理念1、 沈阳方特酒店建筑设计强调以社区文化艺术为基点，重点突出了北方的建筑风格，将现代庭院式建筑神韵与现代人对酒店的需求有机结合在一起，使宾客们有家的感觉；2、 沈阳方特酒店在餐饮、会议、公共区域等区域的设计应该体现洁净、温馨、高档但不奢华。在装饰设计方面主要突出客人的视觉感受，比如装修的颜色，家具、地毯的颜色方面等。如图示：方特酒店门厅效果图*酒店大堂吧效果图，通过地毯的鲜艳色调、以及家具不同颜色的分别，以达到吸

28、引客人眼球、提高客人消费兴趣的目的。*酒店会议室效果图3、 客房设计方面应该突出“安全、健康、环保、温馨、舒适”。具体表现为使用低成本环保装修材料，床上用品使用全棉材料，卫浴用品采用低浪费且可以循环使用的用品比如沐浴液、洗发液、洗手液等可以采用罐装形式，地毯采用阻燃材料，垃圾桶采用防火材料，并且不使用塑料垃圾袋，洗衣袋和购物袋采用布袋或无纺布材料等，在不同等级房间配置大小不等的绿色植物，使用无磷配方的清洁剂，客房及公共区域严格执行消毒制度等；4、 在餐饮、娱乐、会议等功能布局方面要设计合理，比如，增加小型健身房、棋牌室等，会议室可以间隔，以满足住宿客人的需求；n 沈阳方特酒店客房等级的分配及物

29、品配置1、 根据沈阳酒店业及客源情况，酒店客房按照房间面积、格局、类型等分为：标准间、商务标准间（带休闲阳台）、商务单人间（会议中心客房）、豪华标准间、豪华单人间、豪华套房、家庭套房、残障人士房等，以满足宾客们的不同消费需求；2、 根据房间等级的分配，不同房间配置不同的物品。如，豪华间配置格式花纹的全棉被罩、靠枕、床尾巾、浴袍、保险箱、客房冰箱、绿色植物等物品。高级间配置全棉缎纹床上用品、保险箱、客房冰箱、小的绿色植物等物品。标准间则是一般标准配置；-产品分析n 市内及周边地区同等星级酒店调研分析1、 三星级酒店调研情况饭店名称项目名称 威尼克商务酒店（三星）地理位置和平区中华路太原街房间数量

30、352房间分类房间价格设施、服务说明经营项目及价格分析客源分析门市价订房中心协议价格会议及团队价房内无保险箱冰箱，宽带免费。房间内有小吃，无浴缸。酒店提供送餐，叫醒，礼宾代办、洗衣等服务。房内是棉被。经营项目人均消费客源构成比例商务标准间298228198150-160商务中心散客10%商务单人间298228198餐厅（100）55元，中式公司协议45%标准套间338298258宴会厅会议厅200平米一间，40及70各一间网络订房15%豪华套间398358298旅游团队15%会议团队15%饭店名称项目名称 韩阳酒店（三星）地理位置和平区桂林街房间数量100房间分类房间价格设施、服务说明经营项目

31、及价格分析客源分析门市价订房中心协议价格会议及团队价房内无保险箱有冰箱，宽带免费。套房带浴缸和淋浴房。酒店提供送餐，叫醒，礼宾代办等服务。羽绒被经营项目人均消费客源构成比例商务标准间238198188160-180商务中心散客30%商务单人间238198188餐厅（韩）50-70公司协议45%高级单人间268208198会议室50平方米网络订房15%高级标准间268208198KTV旅游团队5%豪华套房358298288会议团队5%饭店名称项目名称 东盛商务酒店（三星）地理位置沈河区北京街房间数量137房间分类房间价格设施、服务说明经营项目及价格分析客源分析门市价订房中心协议价格会议及团队价提

32、供洗衣、叫醒服务、宽带免费，房间内无保险箱，有小冰箱，房间内配备棉被。所有价格含早餐经营项目人均消费客源构成比例标准A420248228低于180元不接商务中心散客15%单人房A420248228中餐厅（100）150-200公司协议46%高级标准房430268248包房（15）网络订房5%高级单人房430268248会议室200平方米（准备扩建）旅游团队10%套房1888不卖会议团队20%三人房440340320长住客5间，4%饭店名称项目名称 丽阳国际饭店（三星）地理位置皇姑区黄河北大街房间数量114房间分类房间价格设施、服务说明经营项目及价格分析客源分析门市价订房中心协议价格会议及团队价

33、酒店提供送餐、洗衣、叫醒等服务。宽带免费。房间内配备冰箱，保险箱。房间是羽绒被经营项目人均消费客源构成比例商务标准间32388288单238160-220商务中心散客7%普通标准间28438348双298茶餐厅及包房30100-150元北京谭家菜公司协议47%单人间32398298单248健身房网络订房23%豪华标准间36428328双278SPA、洗浴旅游团队10%夜总会会议团队10%会议室300平方米长住客3%2、 三星级酒店产品调研分析（2） 沈阳三星级酒店大多数为老酒店，且是单体酒店，国际连锁基本上没有。新近开业的比较少，调查中的丽阳国际及威尼克酒店是08年后开业酒店；目前，老的三星级

34、正处于改扩建中，以适应酒店发展的趋势；（3） 沈阳三星级酒店客房面积较小，大多数标准间在22-28平方米左右，套房面积在45-60平方米左右。（4） 沈阳三星级酒店配套服务设施比较完备，基本上具备了商务中心、小卖店、餐饮、娱乐健身、会议等配套服务设施，只是面积及规模较小；大多数酒店餐饮收入较高，占据了酒店收入52%-58%。（5） 沈阳三星级酒店客房类型基本上以标准间、单人间、套房为主。特色房间较少，基本上是以商务客人为主要目标增设电脑等设备，个别酒店如东盛酒店有三人间；（6） 沈阳三星级酒店客房配置比较简单，比如，大多数房间内有Mini-Bar及冰箱、保险箱按照星级标准比例配置，不是每间房都

35、有设置。大多数酒店配置棉被，羽绒被的较少，只是在豪华房内配置；（7） 客房设施基本能满足客人睡眠、休息、洗浴功能，卫浴设施以淋浴为主，套房及豪华房间设有浴缸；（8） 沈阳三星级酒店提供服务项目有限，基本上集中在洗衣、叫醒、擦鞋、礼宾行李等服务项目；宽带上网服务免费；（9） 沈阳三星级酒店的餐饮主要是以中式粤菜为主，个别酒店如丽阳酒店以北京潭家菜系为特色，辅以粤菜等；（10） 沈阳三星级酒店平均出租率在62%-70%间（2010年第三季度数据），呈每年递增趋势。房价在200-240之间，个别酒店已经突破200大关，对于一、二星级具有较强冲击力；3、 三星级酒店客源结构分析因为目前沈阳非旅游城市，

36、还是以商务为主，所以客源结构大致如下：（1） 酒店散客比例为15.5%（2） 公司协议客户比例为45.75%（3） 网络订房中心（E-LongC-trip）比例为14.5%（4） 旅游团队比例为10%（5） 公司会议团队比例为12.5%（6） 公司长住客比例为2%n 市内及周边地区准四星级、四星级酒店调研分析1、 准四星级酒店调研情况饭店名称项目名称 万和阁国际酒店（准四星）地理位置皇姑区昆山路房间数量270房间分类房间价格设施、服务说明经营项目及价格分析客源分析门市价订房中心协议价格会议及团队价礼宾服务，洗衣服务、叫醒服务、房内设有保险箱，冰箱，棉被经营项目人均消费客源构成比例商务单人间29

37、8198148150-180商务中心散客5%商务标准间338238188中餐厅（川菜）包房川菜系120-150元公司协议35%行政单人间388288238多功能会议室400平方米网络订房26%行政标准间388288238旅游团队15%女士单人间368268298218会议团队15%女士标准间368268298218长住客4%女士套房538438498388商务套房538338368278行政套房638538568488饭店名称项目名称 华人酒店星（准四星）地理位置和平区青年大街房间数量99房间分类房间价格设施、服务说明经营项目及价格分析客源分析门市价订房中心协议价格会议及团队价套房有保险箱，有

38、冰箱，宽带免费。套房有浴缸。其他房间是浴屏，酒店提供送餐，叫醒，礼宾代办等服务。房间内是羽绒被。经营项目人均消费客源构成比例商务标准间520330298不接待团队商务中心散客5%商务单人间520340288餐厅（100）120-150公司协议85%高级间580368360多功能厅（3）200平米一间，40及100各一间网络订房10%豪华套间600380338餐饮包房32旅游团队不接会议团队不接饭店名称项目名称 三隆中天酒店（准四星）地理位置和平区和平北大街房间数量238房间分类房间价格设施、服务说明经营项目及价格分析客源分析门市价订房中心协议价格会议及团队价洗衣服务，叫醒服务，擦鞋服务，礼宾服

39、务，房间内设有冰箱，50%房间内有保险箱，房间内设有羽绒被经营项目人均消费客源构成比例商务单人间596418368200元商务中心散客12%标准间728438398中餐厅（120） 90元公司协议42%豪华女士房798438398宴会厅1个200平方米网络订房20%豪华商务房798438398会议厅3共280平方米旅游团队7%套房1180618568会议团队13%长住客6%饭店名称项目名称 世纪国际酒店（准四星）地理位置和平区中华路房间数量300房间分类房间价格设施、服务说明经营项目及价格分析客源分析门市价订房中心协议价格会议及团队价酒店提供洗衣、叫醒、礼宾代办、贵重物品保险箱、擦鞋、借物等服

40、务。房内有保险箱、小冰箱及酒水小吃等。房内宽带免费，羽绒被。协议价格单床含单早，双床含双早。经营项目人均消费客源构成比例标准双人间特价298298120-240具体价格商谈，看团队规模商务中心及会议室散客5%标准单人间特价298298茶餐厅100-130公司协议28%高级单人间328318278大堂吧网络订房15%高级双人间328318278美容美发旅游团队15%豪华单人间358348298健身房住店免费会议团队20%豪华双人间358348298多功能厅320平长住客51间，17%套房628618588空中花园500平米迷你套房448438388世纪套房240024001800饭店名称项目名称

41、 凯莱酒店（四星级）地理位置沈河区迎宾街房间数量280房间分类房间价格设施、服务说明经营项目及价格分析客源分析门市价订房中心协议价格会议及团队价商务中心、送餐服务、叫醒服务、美容美发、礼宾司服务、旅游服务、洗衣服务、擦鞋服务、前台、贵重物品保险箱服务、大巴车租赁服务等。房间内保险箱、小冰箱、羽绒被宽带免费经营项目人均消费客源构成比例高级标准间398368300350280商务中心散客10%豪华标准间458398330360健身房及SPA公司协议50%行政豪华间498488398中餐厅及包房160-250网络订房19%标准套间688588500西餐厅78旅游团队7%凯莱套房888688600宴会厅级会议室（5）197-100-126会议团队10%行政套房988888800夜总会长住客4% 2、准四星级、四星级酒店产品分析（1） 准四星级、四星级酒店客房面积大多数标准间在25-32平方米左右，套房面积在50-66平方米左右。 （2） 沈阳准四星级、四星级酒店配套服务设施比较完备，基本上具备了商务中心、小卖店、餐饮及包房、娱乐健身、会议等配套服务设施，而且面积及规模较大；大多数酒店得客房收入较高，占酒店收入的55%左右；（3） 沈阳准四星级、四星级酒店