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1、 杏石温泉5-6月份营销推广计划及费用明细一、推广策略和方式分析以实现销售目标及品牌的双重兑现为基准点，在基础工作、推广执行、活动支持、执行保障等方面进行整体梳理，从而使得策划工作取得积极推进与效果，为积极实现项目的销售目标提供价值支持及动力。潍坊兴居地产认为，下一步推广计划，需要考虑以下几大问题：1、市场大环境的考虑 杏石温泉的推广，需要充分考虑这点。在推广策略和计划安排上，需要避免漫无目的的大规模推广，也需要考虑市场萧条对购房者心理的影响；在推广效果预判上，也要做好充分的心理准备，可能存在推广进行了但效果很不如人意的局面。2、项目调性的把握 项目作为五莲区域最高端的项目，面对精英高端人群，
2、因此项目推广对象要准确面对这部分人群，在推广方式上也要注意把握协调性，以免降低项目的形象和破坏市场好感度。3、推广目的的明确 任何推广最终目的是以促进成交为主。4月份后，项目上客量骤降，因此，需要启动新一轮的推广，以保持项目的关注度和市场热度为主。在此基础上，提高上客量，并把握好每个潜在的客户，以提高成交率和成交速度。因此，项目推广策略，主要是：以塑造市场形象和增加上客量为主这是居于以下几点考虑：1、项目2013年冬季温泉正式运营，期间没有推广景区内的房产。2014年4月份后，热度逐渐下落，推广工作如未能及时跟进开展，2014年秋季之前整个项目将会没有声音，造成整个项目销售工作停滞，后继工作将
3、会十分困难，更不利于销售。因此，很有必要进行必要的推广手段，保持项目的市场关注度。这是目前项目进程和大环境下的最合适方式。2、项目现状是尚有40多套在售公寓房源，销售任务繁重，上客量严重不足，目前平均每天2-3组客户，成交严重滞后。因此很有必要采用推广手段，通过提高上客量，从而达到提高成交量的目的。3、在通过推广提升上客量的基础上，再通过采用必要的销售手段，如特价房促销、老带新回馈、团购政策、案场管理整改等手段，促进成交。通过上述分析，可以得出，项目眼下急需实施推广方式主要以下为主：纸媒、短信、派单等常规推广手段 户外高炮 Sp活动暖场 设立分销点二、推广计划安排1、纸媒：诸城晨鸿信息 频次：
4、5月份3次内版，6月份3次内版 内容：以景观示范区开放、销售信息、项目卖点、sp活动宣传为主2、短信： 频次：5月份6次出车 人群：目标客群，通过短信公司号码段选取 内容：（1）以销售信息、项目卖点、sp活动宣传为主（2）以天气预报为主，顺带项目的案名和主推广语3、海报派发： 频次：5月份5次（备注：五一期间连续五天派发单页2万份/5月底再印刷2万份单页） 人群：目标客户群，高端小区 国企单位 重点商业门头 内容：项目信息、项目卖点4、户外高炮宣传：主要针对诸城市场（进来 停下 出去）主要道路进行广告封锁 ！ 人群：主要针对私家车主 充分展示形象 为形象加分， 为形象增值5、sp暖场活动： 频
5、次：6月1次 人群：目标客群 活动主题：杏石温泉杯超级童声选拔show活动目的：通过与少年宫或相关教育单位组织本次活动，从侧面上反映杏石温泉的生活主张，让客户认识到杏石温泉不仅在硬件配套和品质上下功夫，更注重社区和谐和社区文化的建设。6、 设立诸城市杏石温泉分销点 位置 市区繁华地段 面积100-150 价格/一年8-10万元 人员物料配备 人员订在4-6人 物料准备 杏石温泉上客量诸城市场占比最高，如果能在诸城设立分销点，可以更加监管市场动态将诸城中坚力量人群充分挖掘出来 ！7、 推广排期及广告费预算时间 方式 主题 内容 广告费4.18-4.25 户外高炮 美丽源于自然 健康出自温泉 杏石
6、温泉别墅/精装公寓/盛情发售 ！206国道青兰高速入口处（尺寸：18*6m）7万/年/面4.19-4.24 派单 全诸城 放轻松40-80精装温泉公寓一期即将售罄 温泉公寓保底托管年返8%所剩无（海报形象）4.26-4.31诸城分销点 杏石温泉营销中心市中心繁华路段，面积100-150 人员4人，8-10万/年备注：售楼处装修及物料费用另算5月份备注：公寓 别墅 样板间装修 售楼处电话1部 .5月份备注：看房通道抓紧落实 新售楼处装修方案尽快落实5.1-5.5派单 全诸城 放轻松40-80精装温泉公寓一期即将售罄温泉公寓保底托管年返8%所剩无几海报印刷2万份,费用2000元.备注：五一七天时间
7、将2万份海报派发到诸城市重点商业。5.6诸城晨鸿内版 全诸城 放轻松40-80精装温泉公寓一期即将售罄温泉公寓保底托管年返8%所剩无几内版（二 三版）一期5000元5.9-5.10诸城短信车40-80精装温泉公寓一期即将售罄温泉公寓保底托管年返8%所剩无几诸城短信车一天2500元，发行量在20万条/天，费用5000元5.13诸城晨鸿内版 全诸城 放轻松40-80精装温泉公寓一期即将售罄温泉公寓保底托管年返8%所剩无几内版（二 三版）一期5000元5.17-5.18诸城短信车40-80精装温泉公寓一期即将售罄温泉公寓保底托管年返8%所剩无几诸城短信车一天2500元，发行量在20万条/天，费用50
8、00元5.20诸城晨鸿内版 全诸城 放轻松40-80精装温泉公寓一期即将售罄温泉公寓保底托管年返8%所剩无几内版（二 三版）一期5000元5.26-5.27诸城短信车40-80精装温泉公寓一期即将售罄温泉公寓保底托管年返8%所剩无几诸城短信车一天2500元，发行量在20万条/天，费用5000元5.28-5.31启用新海报2万份 待定 海报印刷2万份费用2000元 为6月份推广提供支持 五月份推广费预估204000元6.1-15Sp活动筹备（杏石温泉杯超级童声选拔show） 预估费用3-5万元备注：配合sp活动，推出5套左右的特价房，作为促销房源6.17诸城晨鸿内版 全诸城 放轻松40-80精装
9、温泉公寓一期即将售罄温泉公寓保底托管年返8%所剩无几 内版连做三期一期5000元共计15000元6.19诸城晨鸿内版 全诸城 放轻松40-80精装温泉公寓一期即将售罄温泉公寓保底托管年返8%所剩无几6.21诸城晨鸿内版 全诸城 放轻松40-80精装温泉公寓一期即将售罄温泉公寓保底托管年返8%所剩无几6.22-6.25诸城短信车40-80精装温泉公寓一期即将售罄温泉公寓保底托管年返8%所剩无几诸城短信连做四期一期2500元/费用共计10000元 六月份推广费用共计75000 元 5-6月份广告费共计：279000元备注：为打开销售尽快实现回款，申请此方案立即执行，兴居房产可先前垫付广告费，甲方可
10、用公寓房源作为广告费顶账，在方案敲定后逐一展开 ！三、销售安排1、特价房促销措施：配合sp活动，推出5套左右的特价房作为促销房源。北向位置比较差，可选几套作为特价房源，具体房源待定。2、老带新回馈活动：针对项目所售人群为高端人群，客户介绍客户口碑营销的几率远远高于普通客户。对老客户介绍新客户给予奖励并给新客户高于普通客户的优惠，但是老客户介绍新客户可以继续享受或者略低于老客户优惠政策。（一方面可以变相继续执行优惠活动另一方面又可以给外界传达出价格坚挺的信息） 活动销售措施：老客户介绍新客户成交，双方各得2000元的现金优惠（新老客户可以通过VIP门票形式冲抵现金）具体操作：通过报广、老客户回访和现场说辞，传达这一销售政策3、团购政策 目的：通过团购，集中促成成交，并享受一定的团购价格，实现价格的变相下调，避免和前期成交客户在价格上有所冲突 操作：（1）以某某企业名义，针对该企业进行集中团购（2）散客团购，即客户可以通过自行组织3-5组客户，集中团购4、销售现场整改： 说辞的再次梳理和考核 接待礼仪和流程的提升与优化 项目卖点和销售技巧的培训 潍坊兴居房产营销策划有限公司2014/4/19
