湖南怀化房地产市场调研报告.doc

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1、谨呈：怀化 房地产开发有限公司 项目专案怀化房地产市场调研报告重庆笨牛置业2012年09月10日目 录第一部分 怀化区域宏观经济背景研究5一、城市概况5二、怀化市经济状况6第二部分 怀化市房地产现况与特征分析10一、怀化市房地产市场概况10二、怀化市房地产市场简要分析10三、怀化市房地产市场划分11四、项目周边现状14第三部分 怀化住宅市场现状调查分析15一、相关楼盘现状调查15二、总结与分析34第四部分 怀化市房地产市场需求调查分析47一、调查说明47二、潜在消费者特征分析47第五部分 市场调查结果总结及分析57一、市场调查总结57二、市场调查分析58第一部分 怀化市城市及经济发展状况一、城

2、市概况怀化市地处湖南省西南部，位于湘、鄂、渝、黔、桂五省（市、区）周边的中心地带，面积2.76万平方公里，辖13个县（市、区），包括鹤城区、中方县、洪江市、沅陵县、辰溪县、溆浦县、会同县、麻阳苗族自治县、新晃侗族自治县、芷江侗族自治县、靖州苗族侗族自治县、通道侗族自治县和洪江区管委会，人口498.37万。城区建成面积50平方公里，常住人口50万。 人文荟萃，民俗风情浓郁 怀化约有498.37万人，其中市镇人口141.07万人，乡村人口357.30万人，男性人口259.97万人，女性人口238.40万人，年末常住人口为453.46万人。怀化是一个多民族聚居的地级市，汉、侗、苗、瑶、土家等49个民

3、族和谐相处、共同发展，少数民族人口约190万人，约占全市总人口的40%。 区位条件独特，交通优势明显湘黔、焦柳、渝怀三条铁路交汇于市区，怀化货运站是全国重要的编组站之一，沪昆高速铁路、渝怀复线、怀邵衡三条铁路正在筹建之中， 209、320、319三条车道纵横境内，沪昆、杭瑞高速公路怀化段已建成通车，包茂高速公路怀化段已开工建设，娄怀高速公路即将动工，市内的芷江机场已开通至北京、广州和长沙的航线，以沅江为主体的水运体系通江达海，形成了集铁路、公路、航空、水运四位一体的立体交通网络。 气候适宜，四季分明 怀化市属中亚热带季风气候区，全市年平均气温16.4摄氏度， 1月最冷，平均气温4.75.3摄氏

4、度，月最热，月均气温26.328.摄氏度。境内光照较为充足，平均年日照时数为1303.51519.2小时，为可照时数的2834%。境内的平均降雨量为11601450毫米之间。 生态良好，自然资源丰富全市森林覆盖率达67.2%，列湖南省首位。全市出产的药用植物1900多种，茯苓、天麻等产量居全国第一。全市水果种植面积5.62万公顷，冰糖橙、金秋梨、辰州香柚、木洞杨梅等驰名中外。怀化水能资源丰富，是全国十大水电基地主体地带之一，已开发和正在开发的总装机450万千瓦；初步探明有一定储量的矿藏11类45种，总量28.9亿吨，其中黄金、铜、磷储量分居湖南省第一、三、四位，硅砂、重晶石储量居全国前列，全市

5、矿产资源在价值的达5628亿元。二、 怀化市经济状况 怀化市经济发展现状2011 年，全市上下以科学发展观为指导，围绕“构筑商贸物流中心，建设生态宜居城市”战略目标，坚持“科技引领、交通先行、兴工活商、富民强市”，着力转方式、调结构，扩内需、促增长，强基础、惠民生，完成了市三届人大四次会议确定的各项目标。全市实现生产总值833 亿元，增长14%(预计数，下同)，三次产业结构由14.4:42.8:42.8 调整到14.3：44.5：41.2;完成财政总收入75.2 亿元，增长29.6%，其中一般预算收入亿元，增长33.1%;完成全社会固定资产投资亿元，增长34%(不含跨区项目);实现社会消费品零

6、售总额274.6 亿元，增长18%;城镇居民人均可支配收入元，农民人均纯收入4400 元。财政收入再创新高，财政总收入和一般预算收入分别比去年增加17.2 亿元、亿元，总量排全省第八，稳居第二方阵;全市财政支出178.3 亿元，增长22.5%，较上年增加32.8 亿元。 怀化市经济现状主要特点1产业稳步发展，企业效益回升。第一产业加快发展。全市农林牧渔业增加值同比加快2.3个百分点，增幅居全省第3。早稻产量16.21万吨，中稻产量120.75万吨。预计全年粮食产量185万吨。出栏肉猪257.24万头，增长6.9%；出笼家禽2958.54万羽，增长6.5%。第二产业增长提速。全市工业增加值为13

7、6.63亿元，增长19.8%，同比提高3.4个百分点，增幅居全省第4。其中，规模工业增加值为125.53亿元，增长21.7%，比上年加快0.3个百分点，增幅居全省第6。1-8月规模工业企业综合效益指数为229.9%，比上年同期提高2.9%；实现利润总额6.46亿元，增长5.5%；实现利税总额13.16亿元，增长2.7%。第三产业增长较快。全市完成货运周转量26.08亿吨公里，增长18.3%；完成邮电业务总量31.21亿元，增长17.5%；完成房地产开发投资21.13亿元，增长52.4%。 2内需不断扩大，增长动力强劲。从投资看：全市500万元及以上施工项目722个，增长17.4%；新开工项目4

8、16个，增长93.5%；投产项目169个，增长13.4%。全社会固定资产投资完成额202.22亿元，增长49.6%，增幅比上年提高22.6个百分点，增幅居全省第9。其中，城镇投资181.19亿元，增长55.0%，居全省第7；农村投资17.20亿元，增长4.9%。从消费看：全市社会消费品零售总额137.43亿元，增长19.9%，增速居全省首位。汽车销售额达到7701万元，增长66.2%，成为增幅最大的商品种类。市镇消费品零售额96.87亿元，增长21.7%；农村消费品零售额40.54亿元，增长15.9%。城乡消费增幅的差距由去年同期的9.8个百分点缩小至5.8个百分点。从进出口看：全市外贸进出口

9、总额2666万美元，增长20.5%。其中，进口总额1526万美元，增长659.2%。 3财政增收加快，民生持续改善。全市财政总收入30.70亿元，增长22.8%；一般预算收入21.24亿元，增长30.8%，比上年加快1.9个百分点，增幅双双居全省首位。城乡居民收入分别为8418元和2085元，增长10.1%和7.1%，分别居全省第9和第13；城乡居民消费支出分别为6108元和1276元，增长6.9%和0.8%。职工工资总额为37.05亿元，增长16.6%；在岗职工人均工资为15558元，增长14.8%。新增就业人员2.94万人，下降5.2%；下岗再就业人员1.8万人，增长3.6%；“4050”

10、再就业人员6400人，增长6.6%；帮助“零就业”家庭就业率为100%；截至8月底全市城镇登记失业率为4.1%。 4信贷投放增加，金融运行稳健。截至8月末，全市金融机构各项存款余额547.27亿元，比年初增长18.8%。其中，企业存款余额91.22亿元，比年初增长31.4%；居民储蓄存款余额391.80亿元，比年初增长16.6%。金融机构各项贷款余额267.65亿元，比年初增长21.2%。其中，工业贷款余额9.32亿元，比年初增长22.0%；中长期贷款余额160.62亿元，比年初增长22.4%；消费信贷贷款余额17.64亿元，比年初增长34.8%。证券营业机构完成股票交易额352.77亿元，同

11、比增长63.3%。保险公司业务收入14.85亿元，同比增长14.7%。前三季度全市金融业增加值同比增长16.1%，远远高于第三产业和全部GDP的增幅。 5物价保持平稳，景气指数较高。全市居民消费价格指数（CPI）为100.1%，其中服务项目类、食品类、衣着类、医疗保健类、交通通讯类、居住类价格指数分别为103.5%、98.9%、99.5%、102.1%、98.9%、102.9%。全市零售价格指数为98.7%。根据对全市8大行业117家企业的问卷调查，3季度企业家信心指数为133.23，处于较景气区间，预计4季度企业家信心指数为130.24；3季度企业景气指数为128.45，处于较景气区间，预计

12、4季度企业景气指数为131.29。第二部分 怀化市房地产现况与特征分析一、 怀化市房地产市场概况怀化市房地产起步较晚，发展较快。自住房制度改革以来，房地产业逐渐成为怀化市新的投资热点。1990年怀化市城镇居民生活消费支出中住房消费仅占1.7%，而国外高收入国家则占到15.20%，低收入国家则占到5-10%，怀化市居民住房支出明显偏低。1990年全市房地产业增加值仅占第三产业的6.3%，房地产业发展明显滞后。随着市场经济的发展，特别是住房制度的改革，怀化市房地产业在改革的大潮中迅速崛起，房地产开发投资由1992年的460万元增加到2005年的7.6亿元，1991年-2005年房地产投资累计达到1

13、7.04亿元，商品房竣工面积达270.6万平方米，房地产业创造的增加值由1990年的0.57亿元增加到2005年的13.09亿元。房地产的快速发展，不仅缓解了居民住房紧张的局面，大大改善了居民的居住状况，同时也带动了相关产业的发展，在国民经济和社会发展中日益显示其不可替代的重要作用，并且必将发展成为怀化市国民经济的重要产业之一。怀化市大小项目如雨后春笋，遍布可开发的各个位置。其主要为湖天区与江秀片区，该区域是怀化市房产与人口的集中区，汇集了怀化市区最重要的地产资源，随着市政的规划，怀化城中地区的开发力度也在日益加强，其未来价值上的潜在升值可以预期。在这一区域，已经形成规模并在怀化市民心目中形成

14、一定影响。代表项目“宏宇新城”、“岳麓欧城”、“金时花园”等。二、怀化房地产市场简要分析怀化市房地产业正步入快速发展阶段。整个“十五”期间，房地产投资保持了年均20%以上的增长速度，2001年为2.4亿元，2005年增加到9.02亿元。房地产投资占全市固定资产比重由2001年的6.74%提升到2005年的12.7%，全行业对GDP的贡献率已达到7.8%左右。从“十五”期间的房地产投资情况看，年均增长20%以上，房地产开发呈快速增长趋势。近年来，围绕市委、市政府提出的“一个目标，三个加快”的战略，怀化市城市化水平不断提高。2005年，全市城市化率达285，怀化市城镇人口已达150万左右。人。今年

15、全市城市化率的目标是增长21，同时，由于户籍制度的改革，大批农民进城务工创业，农村人口大量向城镇化转移。据此估计，全市城镇人口全年约增加9万人以上。按人均住房建筑面积10m2，60的人口需要住房来分析，需新建住房面积50多万平方米。显然，城市化水平的提升将极大地刺激了房地产业的发展。另外，我市新一轮城市规划催生了新机遇。根据怀化市城市整体规划，未来的城市发展将逐步形成“一城两翼三区四山五水”，到2020年，仅怀化中心城市“一城两翼三区”城市人口将增加到60万人，这必将为怀化房地产发展带来新的广阔的发展空间。怀化市房地产开发企业蓬勃发展，目前已有六、七十多家。五省(市、区)周边中心地位和交通枢纽

16、的优势，众多房地产开发企业看好怀化，获利丰厚，并造就了一批房地产开发大户。市内几家较大的开发企业，如武陵城集团公司、德天集团公司和东兴集团公司等企业均涉足房地产业，是靠投资房地产开发来发展壮大的。而且，大量民营资本及民营企业利用企业改制和重点项目工程等重大机遇，进军房地产业领域。怀化地处在我省通向大西南的“桥头堡”，占有物资集散的优势和承接西移产业技术的先机，市委、市政府确定了以“一个中心、南北两翼”为方针的“旅游兴市”战略目标。据有关部门预计，到2010年，旅游业收入将占全市GDP的比重达8。旅游业的快速发展，将极大地带动饮食、交通、商业、建筑等行业的发展，高档酒店、休闲山庄、度假村、农家山

17、庄之类的旅游商住楼将成为部分房地产开发商的投资热点。同时，旅游业带动就业人口增加，住房需求将进一步增大。三、怀化房地产市场划分 城中板块这里属老城区，是核心商业圈，商业氛围成熟浓厚，可开发利用的土地面积少，是怀化的行政商业中心，地产主要以商业地产为主，纯居住片区几乎没有，房屋销售量和房屋销售价格都明显高于其他四大地产板快，在建和新建商品房销售均价约为3400余元。 铁北板块主要是原怀铁总公司覆盖范围，区内多山，少平地，居住密集，人口多，周边环境不理想，缺乏整体规划，道路、卫生条件差，选择在铁北置业的一般都是铁路系统的职工，工作生活方便，熟人多。区内上规模的成熟小区还不是很多，房地产市场一直处于

18、不蕴不火状态，当前在建和新建商品房销售均价约2650余元。 城东板块这里以后是鹤城区的行政中心，目前的房产主要是以五溪广场为中心放射分布，尚有大量的土地没有开发，由于开发时间较晚，配套设施还不够完善，生活工作不太方便，另外离城中心较远，公交车去到火车站需要半小时左右，不过目前的房价较低，作为未来的城市次中心，升值空间比较大，商品房均价在2800元/平方米左右。 河西板块怀化商贸物流汇聚中心，随着怀化“构筑商贸物流中心，建设生态宜居城市”战略目标的提出，一大批新项目先后拔地而起，继城中板块后成为怀化经济发展新的核心圈和增长点。房地产市场迅速升温，房地产价格亦水涨船高， 当前在建和新建商品房销售均

19、价达到3350余元。 湖天与江秀板块这里是目前怀化最成熟的居住片区，各项配套设施非常完善，有三中、实验小学、第一医院、香洲广场等，大小超市也挺多，片区的规划做的很好，看上去干净清爽，非常舒服。但是目前临近太平溪的土地基本上开发的差不多了，剩下的未开发土地主要是正清路以南区域，香洲广场附近的房价节节上涨，怀化的顶级楼盘多集中在此。在建和新建商品房销售均价约3200余元，该区域内的房地产市场一直被购房置业者和投资者看好。四、项目周边概要状况 项目位于体育馆旁，周边城市化感觉暂时不是很浓，但随着大量新住宅的开发和城市发展，未来三到五年，必将成为怀化市人口集中区和繁华区。 项目周边竞争比较激烈，最突出

20、的有宏宇新城、岳麓欧城。 项目周边无商业氛围，无成熟配套设施，只有建立起项目的独有个性，才能立于不败之地。第三部分、怀化住宅市场现状调查分析一、 相关楼盘现状调查楼盘名称凯邦万象城开发商湖南凯邦置业有限公司占地面积11257.53(16万)楼盘地址怀化市人民路和人民东路交汇处销售地址火车站旁销售电话0745-2697777/2698888销售状态适合人群投资客入住时间绿化率25%建筑密度规划户数车位数500建筑类型高层物业类型综合商业物业管理物业管理费元/平方米月楼盘起价楼盘均价楼盘简介凯邦万象城地处人民路与人民东路交汇处的东北角，东靠威虎山；西接人民路，向南与鹤州路相接，向北与迎丰路相连；南

21、与人民东路与怀化中心车站为邻；北靠建设中的怀化名品城，与琼天广场隔路相望，项目总投资约3.5亿人民币。项目总用地面积16490平方米, 总建筑面积约为170000平方米。整个项目共分为临街独立商铺、室内步行街、百货商场、超市、写字楼、商务公寓及住宅七大部分组成。项目位置交通发达，市中心汽车站，三条主干道的相汇和数十路公交车经过构成了我市名副其实的交通枢纽，拥有绝佳的交通优势。周边配套设施齐全，商业网络成熟，教育、金融环境一流，行政事业单位众多，共筑了项目良好的财富商圈。整个项目的规划为集购物、休闲、娱乐、居住、商务、餐饮、观光、时尚于一体的一站式购物商业街，形成一个真正意义上的怀化市民购物、休

22、闲、娱乐的首选场所及时尚信息的发布地。 楼盘名称宏宇新城开发商怀化宏宇房地产开发有限公司占地面积2300亩楼盘地址顺天路与迎丰路交口南侧销售地址销售电话0745-2285555 2863999销售状态在售适合人群上班族，公务员、私营业主入住时间绿化率35%建筑密度规划户数车位数500建筑类型小高层、高层、板楼，多层物业类型普通住宅物业管理物业管理费楼盘起价2800元/平米楼盘均价均价3200元/平米楼盘简介宏宇新城怀化市第一大楼盘，2300亩占地面积，300多万平方米恢弘规模。项目是怀化市政府重点形象工程、低碳节能示范小区，工程是免检示范单位一期启动组团，开启大盘时代宏宇新城1期启动项目，占地

23、面积约280亩，分为南北两区。一期北区为地中海风格，由7栋多层花园洋房、9栋小高层、2栋高层组成，共计657户，目前仅剩4栋在售。一期南区为ART DECO建筑风格，由高层、小高层精心围合而成，总用地面积约8.4万，总建筑面积约30万，共计约1888户。 楼盘名称岳麓欧城开发商四川成都宏凌房地产占地面积500余亩,一期165亩/二期250亩楼盘地址锦溪南路湖天公园旁销售地址销售电话2229888销售状态在售适合人群入住时间绿化率38%建筑密度规划户数6500车位数1:0.7建筑类型多层为主的生态社区物业类型欧式生态社区物业管理物业管理费元/平方米月楼盘起价起价：3580最高价：4500楼盘均价

24、均价：3900楼盘简介岳麓欧城位于怀化市锦溪南路湖天公园旁，项目采用大城市的开发理念，以环境定位项目，达到吸引客户为目的，锁定目标客户。项目本身配置比较完善，网球场，蓝球场，游泳池健身房，给业主提供方便。外部有交铁，体育馆,图书馆,湖天公园。这块地的优势得天独厚，在加上超前的思想理念，此项目是个好样板。待添加的隐藏文字内容2楼盘名称新时代广场开发商中远地产占地面积楼盘地址怀化湖天开发区湖天桥销售地址销售电话07452592888/2592999销售状态适合人群城市白领、单身贵族、二人世界、三口之家入住时间绿化率容积率3.56规划户数车位数建筑类型高层物业类型商住物业管理物业管理费元/平方米月楼

25、盘起价楼盘均价楼盘简介新时代商业广场是一个集农贸市场、专业商业市场、办公楼、住宅和休闲娱乐为一体的综合开发项目。是由中远地产开发的，共南北两栋。该项目一楼为农贸市场，摊位起价4万6千元；南栋为博客公寓，起价2588元/平米，最高价2888元/平米，户型面积40-60平米，公寓内部为框架式结构，客户可以自由分隔：北栋是住宅，均价2558元/平米，户型面积80120平米。新时代商业广场位于怀化湖天开发区湖天桥，生活配套有超市、银行等，给居民生活带来便利。周边楼盘有世纪花园。 楼盘名称金时花园开发商湖南金时地产占地面积总320亩，一期100亩楼盘地址怀化市天星东路销售地址销售电话0745278888

26、8销售状态在售适合人群公务员，商人，中场阶级入住时间绿化率建筑密度规划户数车位数建筑类型高层物业类型商住物业管理物业管理费元/平方米月楼盘起价3148元/平方米楼盘均价3200元/平方米（商铺）楼盘简介项目依傍体育馆，湖天公园的地理位置。已经香港戴德梁行高标准物管公司。而且公司采取先修后卖，打破怀化一直见地卖楼的先例。公司实力雄厚，理念超前。 楼盘名称盛世华都开发商德润地产占地面积1000多亩楼盘地址顺天路与天星东路交汇销售地址销售电话07458697777销售状态在售适合人群个体，工薪层入住时间绿化率40%建筑密度规划户数12000车位数建筑类型高层物业类型物业管理物业管理费元/平方米月楼盘

27、起价3400元/平米楼盘均价3300-3600楼盘简介盛世华都采用法式风格建筑，采用大体量，利用周边配套设施，与项目本身的内部配套结合，打造出独有特色。但项目的交通暂时不太便利。生活设施不欠缺。楼盘名称翡翠城开发商长沙鸿涛房地产开发有限公司占地面积200亩（一期：174亩；建筑40万楼盘地址天星东路与红星路交汇处销售地址销售电话07452215566销售状态在售适合人群个体，工薪层居多入住时间绿化率40%建筑密度规划户数2000车位数建筑类型高层物业类型商业住宅物业管理物业管理费元/平方米月楼盘起价3100元/平米楼盘均价3260元/平米楼盘简介鸿涛广场、鸿涛翡翠湾项目系2010年怀化市商贸物

28、流重点投资项目。该项目地处怀化市未来的中央商务区(CBD)，位于红星路与天星路交汇处，由市五中用地、天星路以北原市肉联厂厂区用地及其东边统征地三块组成。规划总用地面积约200亩，总建筑面积50万平方米，其中高端商业面积约16万平方米，高尚住宅面积约27万平方米。楼盘名称天星浅水湾开发商温商集团占地面积108亩楼盘地址天星东路销售地址销售电话07458666668销售状态在售适合人群个体，公务员入住时间绿化率40%建筑密度规划户数1163车位数建筑类型高层物业类型商业住宅物业管理物业管理费元/平方米月楼盘起价3170元/平米楼盘均价3500元/平米楼盘简介天星浅水湾位于天星东路太平溪拐角(听溪阁

29、广场)，太平溪风光带、天星广场、鹤鸣洲广场，位置得天独厚。加上社区本身的中心花园、会所、幼儿园、网球场、羽毛球场，能吸引更多的客户。楼盘名称富域城开发商金磊房地产开发有限公司占地面积94亩楼盘地址湖天南路销售地址销售电话07452207777销售状态在售适合人群个体，公务员入住时间绿化率建筑密度规划户数1100车位数建筑类型高层物业类型住宅物业管理物业管理费元/平方米月楼盘起价2590元/平米楼盘均价2900元/平米楼盘简介富域城配套高铁、图书馆、湖天公园、日报社、体育馆，主体推广语南成公园，生活典范，奢享湖天公园，典藏碧水蓝天楼盘名称大汉龙城开发商湖南大汉集团占地面积1300亩楼盘地址湖天南

30、路销售地址销售电话07452719999销售状态在售适合人群私营业主，公务员入住时间绿化率37%建筑密度规划户数一期2016户车位数建筑类型高层物业类型住宅物业管理物业管理费元/平方米月楼盘起价2900元/平米楼盘均价3100元/平米楼盘简介大汉龙城总占地1300余亩，总建筑面积约200万平方米，大汉龙城分为八个部分，拟分别命名为兴龙府、旺龙府、华龙府、达龙府、腾龙府、飞龙府、吉龙府、祥龙府.第一期工程兴龙府在一号地块，占地170亩，总建筑面积约38万平方米。主要规划有市级公务员小区及满足中高档消费人群的花园洋房区，高层、小高层、多层交错分布，户型多样。小区内会所、幼儿园、健身房、人工湖泊等配

31、套设施一应俱全。楼盘名称鲁班新城开发商湖南天福集团占地面积1300亩楼盘地址天星广场旁销售地址销售电话07452853399销售状态适合人群私营业主，公务员入住时间绿化率建筑密度规划户数800户车位数630建筑类型高层物业类型住宅物业管理物业管理费元/平方米月楼盘起价元/平米楼盘均价元/平米楼盘简介鲁班新城项目位于怀化市湖天区，坐落在天星东路与湖天南路交汇处旁。东面紧邻天星广场，西连太平溪风光带，地理位置极其优越。湖天路、天星东路、红星路三条城市主干道构成了一个立体交通网架，39路、16路公交车在小区大门前设有停靠站，交通十分便利。项目周边的配套也是十分完善。佳惠超市、红星路菜市场、铁五局菜市

32、场给您带来方便快捷的生活。湖天一色幼儿园为市一幼分园离项目仅100米，实验小学、实验中学、正在建设的怀化市八中，都是市内教学质量顶尖的学校，可使孩子上学无忧。另外市一医院、市三医院距离本项目也仅5分钟路程，保健就医也都是十分便利的。二、总结及分析受金融危机影响和企业自身实力过于弱小等原因，从去年至今，房地产企业观望气氛浓厚，企业在市场开发领域脚步放缓，无论从拿地还是项目上马都变得更加谨慎。特别是住宅建设正处于由数量型需求向数量、质量并重型需求转型的关键时期，这就对开发企业提出了更高的要求。所以，项目的开发必须有特色的产品，超前的理念为基础，整合运营为向导，抓住市场，敢于争取。怀化市房地产企业虽

33、多（从事房地产开发的企业有80余家），但仍处于“小、散、弱”水平，所以开发企业必须调整发展战略，重新定位市场需求、社会需求和时代发展的需求，不断提高企业的品牌意识、质量意识，做大做强。第四部分 怀化市房地产市场需求调查分析一、调查说明n 前言： 本次问卷调查的样本分布于怀化市各区域、各职业、各年龄层次人群中。问卷中甄别部分的设置提高了问卷的有效性和针对性。n 目的： 引导客户需求，提出适度超前的理念；迎合客户需求，满足客户的切实需要。n 方式： 市场问卷随机抽样调查n 时间： 2012年09月5日 09月6日n 样本： 131份，有效问卷131份二、潜在消费者特征分析 被调查者年龄层次在被调查

34、的人群中30-40岁之间人群占大多数，其次是20-30岁之间的人群，他们是购房的主力人群，同时，40-50岁和60岁以上的被调查者也分别占到总人数的20和3，说明随着家庭和个人收入的提高，这两部分人群也有一定的购房需求，年轻人希望“有”其居，中老年人希望“优”其居。 被调查人目前居住地目前怀化市房地产市场消费人群主要还是集中在怀化市区，周边县城以及外地投资者所占份额比例相对比较小，有待进一步拓展 被调查者的职业根据调查显示，当地个体经营户比较多，消费意识与消费承受能力相对比较平衡。 准备买什么价位的房子目前怀化市房地产市场正处于初步发展阶段，消费群体能承受的价格区间相对比较适中。 户型要求以小

35、三房为主，占47%，宽两房占26%户型主要集中在100140平米之间的三房。可见当地消费群体追求宽敞、舒适、大气的家居生活。 置业次数 置业目的在市场调查对象中，大部分消费对象都是想改善居住环境的二次置业客户。这种客户群体有过置业经验，清楚个人需求，有一定的置业投资意识。对物业的性价比考虑相对比较多。 选房时看重的因素从调查对象购房最看重的因素来看，购房者对各个因素的敏感性依次为环境、小区配套、地段、价格、保值升值潜力、户型对住房价格的看重当然是老百姓最关心的问题，对环境和地段的重视表明了购房者追求生活、交通便利度与居住环境舒适度的结合。从排在前面的几项看来，怀化的消费者在购房过程还是缺乏一定

36、的理性。保值升值潜力名列第五位，与购房者希望物业有一定增值空间的心理相吻合。第五部分 市场调查结果总结及分析一、市场调查总结1.选择置业的潜在消费者中，以年龄为20-30岁和31-40岁的较多，文化程度普遍较低，大多以个体经营户为主，家庭月收入相对较高。2.潜在消费者对在本地段置业的接受能力相对成熟，住宅价格集中在2400-3000元/m2左右。3.多层和小高层为当前购房者的首选住宅类型，和当地现阶段房地产情况和经济发展情况有关。4.在户型面积的选择上，以两室两厅和三室二厅为主，面积以80-120 m2为主，结构以平面为主，从市场需求的角度出发，主力户型是：80-100 m2，适宜做舒适型两室

37、二厅100-120 m2，适宜做舒适型三室二厅5.从调查结果来看，购房者对购房时最看重的各个因素按敏感程度排列依次为环境、小区配套、地段、价格、保值升值潜力、户型。6.调查对象中，大部分消费对象都是想改善居住环境的二次置业客户。这种客户群体有过置业经验，清楚个人需求，有一定的置业投资意识。对物业的性价比考虑的比较多，相对比较理性。二、市场调查分析 怀化市房地产业正步入快速发展阶段。整个“十五”期间，房地产投资保持了年均20%以上的增长速度，2001年为2.4亿元，2005年增加到9.02亿元。房地产投资占全市固定资产比重由2001年的6.74%提升到2005年的12.7%，全行业对GDP的贡献

38、率已达到7.8%左右。从“十五”期间的房地产投资情况看，年均增长20%以上，房地产开发呈快速增长趋势。近几年来，围绕市委、市政府提出的“一个目标，三个加快”的战略，怀化市房地产开发投资保持了高位增长，已成为全社会固定资产投资中的强劲力量，对全市经济的发展贡献日益增大，地位日益突出。房地产业市场持续健康发展，扩大了社会就业，推动了经济社会的可持续发展。但从怀化市的实际情况看，房地产行业起步较低，未来发展的空间还很大，尤其是在国家实施西部大开发战略，省委、省政府提出“大湘西地区开发”思路和市委、市政府提出“西部突围”战略的宏观背景下，怀化作为交通枢纽城市，具有人流、物流整合的先天优势，区域内的房地

39、产业将拥有良好的发展条件。按照怀化市国民经济和社会发展“十一五”规划提出的目标，大批农民进城务工创业，农村人口大量向城镇化转移。据此估计，全市城镇人口全年约增加9万人以上。到2010年，城区建成面积达到45平方公里，人口达到45万，初步预计，需新增住房及配套用房400万平方米以上。显然，城市化水平的提升将极大地刺激了房地产业的发展。另外，怀化市新一轮城市规划催生了新机遇。根据怀化市城市整体规划，未来的城市发展将逐步形成“一城两翼三区四山五水”，到2020年，仅怀化中心城市“一城两翼三区”城市人口将增加到60万人，这必将为怀化房地产发展带来新的广阔的发展空间。再从宏观上来分析，怀化市地处在我省通向大西南的“桥头堡”，占有物资集散的优势和承接西移产业技术的先机，怀化市市委、市政府确定以“一个中心、南北两翼”为方针的“旅游兴市”战略目标，到2010年，旅游业收入将占全市GDP的比重达8。旅游业的快速发展，将极大地带动饮食、交通、商业、建筑等行业的发展，高档酒店、休闲山庄、度假村、农家山庄之类的旅游商住楼将成为部分房地产开发商的投资热点。同时，旅游业带动就业人口增加，住房需求也将进一步增大。 重庆笨牛置业2012年9月10日