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1、西安市周至城北项目市场研究及定位策略3分布有县城新区最大的专业市场，主要以建材、汽车类店铺为主，随着周边住宅区的建设开发，区位优势也将越来越明显，目前租金和售价比较低，但是呈逐年上涨趋势。约10-30元/月/40-220建材、家居、家电、汽车出售及美容农商东-西街是周至县比较集中的商业地带，但是两边商业档次不高，设施和面貌都比较落后，商业氛围日渐衰落。约30-70元/月/40-120服装店、饭馆、书画等老城东-西街大部分品牌店集中于此，租金较高，经营状况是县城最好的人流量较大。刚刚建成的隆发城市广场以及在建的金钟环广场、颖苑商城等也将会提升整条街的形象。约50-120元/月/20-150超市、
2、专卖店、家电、美容美发、宾馆中心街工业路所在位置平均月租租金目前随着县城新区的建设，环城南路处于新旧交替阶段，周边住宅区逐渐形成规模，但是还没有大规模成型，基本上没有明显的商业配套设施。特点50m2左右主力面积范围医院、其他代表业态主要商街分布及经营状况情况云塔北路目前主要是乡镇特色的集市，整条路上摆摊设点的比较多，云塔南路有部分临街商铺。生活品云塔路分布有县城新区最大的专业市场，主要以建材、汽车类店铺为主，随着周边住宅区的建设开发，区位优势也将越来越明显，目前租金和售价比较低，但是呈逐年上涨趋势。约10-30元/月/40-220建材、家居、家电、餐饮及美容太白路是周至县比较集中的商业地带，但
3、是两边商业档次不高，设施和面貌都比较落后，商业氛围日渐衰落。约30-70元/月/40-120家电、工业品北大街集合了周至县城众多知名的各种专卖店。注重发展开设品牌系列专卖店，装饰品和设计展示类经营门店，限制开设无品牌，无特色的商业网点。约50-120元/月/25-50服装、饰品北新街环沙路所在位置平均月租租金由于目前的建设比较多，环沙路两侧的配套正在逐步完善中，未来将是一条沿河岸的风光带，部分地段延伸至规划中的公园。特点主力面积范围无代表业态主要商街分布及经营状况情况建材市场干货、生鲜市场服装市场周至县比较成规模的市场主要有：农商东路建材市场、万寿南路王婆寺干货市场、城河街服装市场、温泉路休闲
4、餐饮市场。休闲餐饮市场专业市场周至县比较成规模的市场主要有：农商东路建材市场、万寿南路王婆寺干货市场、城河街服装市场、温泉路休闲餐饮市场。专业市场农商东路建材市场，紧邻环城南路、农商东路和环沙路等主要干道，为区域最大专业市场。城河服装专业街（城河商业街）是八十年代建成的以经营服装、布料为主的商业街，目前已具规模，但在格局和设施方面较为落后。万寿南路王婆寺综合市场以经营干货和生鲜为主。温泉路休闲餐饮市场，周边未来将形成新的商贸和居住区，周边面貌比较低档，需要进一步改造升级。中高端消费场所缺乏，中低端场所饱和商业及专业市场总结服装鞋帽市场，服装一直以来是市民消费比较多的产品，周至县城的服装市场包括
5、隆发城市广场及步行街、步步高、周至民生、城河服装街、北新街、云塔商贸市场、高之桥服装市场等等，除了隆发城市广场和北新街两边的部分门面分布中高端品牌，县城目前基本上没有集中而且上档次的服装市场。餐饮方面，重要的几条街道分布了一些餐饮场所，但是数量和档次上面都比较少，更没有集中的上档次的餐饮地段。休闲娱乐方面，这方面基本上没有上档次的休闲娱乐场所。家电、建材家居方面，目前的商业场所比较多，特别是家电不仅在北大街比较集中，其他地段也有部分分布。汽车销售及修理，目前的商业场所比较有限，仅在农商街建材市场有分布，其他地段几乎没有。启示：中高档服饰用品、集中餐饮、中高档休闲娱乐、中高档家居用品及汽车(用品
6、)销售或可成为本项目吸引人流的业态形式。新区大盘目前在县城新区和边缘地区形成了大盘的开发趋势，如工业路附近正在开发的紫瑞华庭、金周鑫城、学府新苑、枫林苑等大型居住小区城区商住综合体随着城中心用地越来越紧张以及城内商业及居住环境的升级换代，城中心的住宅倾向于小高层并配合商业部分，如中心街正在开发的金钟环广场、隆发系列产品、颖苑商城等商业物业类型发展呈现多样化远郊别墅以旅游度假为主要功能的别墅区主要分布在道文化展示区的风景及文化旅游地带，吸引了周边城市消费和投资群体的关注，随着周边产业园区的进一步投入建设，预计会有更多的别墅区投入开发周至县住宅市场特征名筑新东城学府新苑紫瑞华庭一二期加州阳光金周鑫
7、城枫林苑盛德君府金钟环广场颖苑商城尚品隆发鑫源华府龙泉公寓丹桂园本 案锦绣花园周至县住宅地产项目紫瑞三期陶然居崇文苑据不完全统计，县城在售项目为10个左右，部分楼盘处在多期开发节点中在售尾盘在售售罄一二期商铺尾盘商铺在售商铺在售尾盘一期在售一期尾盘一二期售罄一二期售罄即将开盘去化情况龙典置业2700商铺、多层、小高层龙泉公寓新世纪房产2200-3200多层、高层、小高层丹桂园 瑞云置业3400商铺、小高层鑫源华府双磊房产2400多层20亩锦绣花园隆发地产2700多层商铺、高层三期共12万左右约90亩隆发城市广场商铺、小高层颖苑商城钧发置业商铺、小高层40000多23亩金钟环广场盛德置业2900
8、商铺、小高层207361.34盛德君府名筑置业2800多层、小高层一期30000一期18亩名筑新东城东亚大秦房地产2800高层、小高层、多层一期23085100亩学府新苑紫瑞地产多层、小高层一期3000013.3亩紫瑞华庭盛柏置业2500多层加州阳光大通置业3200-3300商铺、多层、小高层159998.4约100亩金周鑫城开发商价位物业类型总建筑面积（）占地面积项目名称周至县住宅项目长期的经济向好吸引了开发商的持续投资开发，如隆发置业、钧发置业均属于多个项目开发。中心区以高层和小高层为主，周边地段以多层和小高层为主大项目分多期建设和销售，去化相对比较理想项目体量由“小”变“大”，规模上提供
9、了变化的空间和实施的可能功能演变“单一”走向“复合”，布局多样“排排座”走向“组团围合”，景观提升“造房子”走向“造环境”由于功能复合，使得社区生活更加完备便捷，进一步提升了项目的品质感和整体性周至县住宅市场特征市场将可能形成更大规模、更快速度来吸纳周边进城及返乡置业人群的大型住宅区，并且配套相对更加完善。地段和周边配套将成为未来周边项目对本案竞争的最大威胁之一。周至县住宅项目金周鑫城：地段优势配套优势紫瑞华庭：地段优势配套优势学府新苑：配套优势云塔商贸城：地段优势加州阳光：地段优势价格优势启示：如何利用好本案的规模优势打造有吸引力的品质产品，以及利用商业配套提升住宅品质将成为需要思考的命题之
10、一。周至县城比较好的住宿场所包括周至宾馆、粮贸宾馆、镇东酒店等，未来有可能出现更高档次的酒店配套。随着周至县北大门的规划实施，政务及商务需求将推动高档酒店的快速建设。酒店及写字楼市场周至县城的办公楼基本都是机关和企业自建办公场地，因为没有足够的企业入驻县城，因此至今还没有专业的写字楼出现。随着部分政府机关单位的集约化办公需求以及县城企业的需求，写字楼项目将顺势出现。酒店市场写字楼市场启示：将本案独一无二的写字楼及酒店配套打造成周至标志性建筑将能够提升楼盘品质。金钟环广场项目地址：周至-中心街-镇东十字西南角 开发商：西安钧发置业 占地面积：23亩 建筑面积：40000余平方米，住宅37000平
11、方米，商铺3000余平方米营销价格：住宅2700-3480，商业7800-35000绿化率；45% 项目描述：钧发置业继崇文苑之后开发的第二个项目， 镇东十字中心地带城市综合体项目。隆发城市广场项目地址：周至县中心街 开发商：陕西隆发房地产开发集团有限公司周至分公司建筑面积：15500多平方米 建筑布局：四层的大型综合性购物广场 项目描述：广场由开放式商场、室内步行街、临街门店等构成。它的建成将提升周至县的整体商业形象，改变现有的零售商业环境。未来的周至隆发购物广场将成为周至的城市名片 尚品隆发项目地址：周至县城中心三门十字 开发商：陕西隆发房地产开发集团有限公司周至分公司 建筑设计：28层商
12、住楼，包括三层商业项目描述：项目总投资5000多万，是周至县政府、县委确定的重点项目。隆发?尚品项目的建成，是进一步提升城市品位，改变县城面貌，促进县域经济发展起到重要作用。 隆发?尚品地处周至第一成熟生活圈，号称周至第一高楼成为周至城市名片，居中处正、南北通透。云塔世纪商城项目地址：周至县中心街西北角 开发商：陕西隆发房地产开发集团有限公司周至分公司 项目名称：周至隆发城市广场（三期）云塔世纪商城 占地面积：70亩 建筑面积：10万平方米 物业类型：商业中心、仿古商业街、公寓 项目状态：正在拆迁当中金周鑫城项目地址：周至县城工业路中段 开发商：陕西大通置业有限公司建筑面积：159998.4平
13、方米 营销价格：建筑密度；35.5% 绿化率： 38% 建筑布局：多层11幢、小高层7幢及商业配套，住宅建筑面积140989.8平方米，商业配套面积19008.6平方米项目描述：小区楼宇以多层为主，并结合部分小高层及裙楼，形成错落有致，高低起伏的建筑群。共有1000余户，总共分为二期进行建设，建成之后可容纳近万人在此生活名筑新东城（一期）项目地址：周至县中心街新沙河桥东 开发商：陕西名筑置业有限公司 建筑面积：3万平方米 营销价格：均价2700元 /建筑密度；35.5% 停车位：4:1绿化率： 40% 建筑布局：由6栋多层和2栋小高层 项目描述：小区楼宇以多层为主，并结合部分小高层及裙楼，形成
14、错落有致，高低起伏的建筑群。共有1000余户，总共分为二期进行建设，建成之后可容纳近万人在此生活。学府新苑项目地址：周至县二曲镇中心东街101号（新沙河桥向西50米）开发商：陕西东亚大秦房地产开发有限公司 价格：2700 元/平米建筑面积：23085平米 容积率：2.27绿化率：40%规划：三栋楼，分别为5层的小高层及6层的多层项目描述：小区紧邻规划中的沙河生态公园，项目占地约100亩，共分为两期开发，是周至县目前比较大的社区，也是配置较高的现代化社区。目前正在开发建设的为一期工程。 楼观古镇项目地址：道教圣地楼观台以东一公里处开发商：西安万汇实业有限责任公司价格：4000 元/平米建筑面积：
15、250000平米 容积率：0.48绿化率：50%规划：分三期建成，建筑类别为品型院落别墅（169-246）和景观洋房（32-118），占地面积约180亩。 项目描述：本项目具有得天独厚的地理优势和绿色资源优势。楼观古镇独享田峪河（古蚰蜒河）东岸近山胜景，四周山环水绕、碧翠清幽、空气可人、瓜果飘香，一派宜人景象。项目西临道教圣地楼观台国家森林公园。经绕城高速、西汉高速，出涝峪口上环山旅游公路至楼观古镇，车程45分钟，交通便捷舒坦。需求研究人群属性区域分析，现在购房者基本上都是县城内部人士职业分析，私营业主、效益较好单位职工、部分公务员人员状态，这些人收入高，支付能力好，属于最易开发的客户目前的购
16、买者为收入高，支付能力好的优质客户！ 客户需求分析新区发展很快且渐成规模，消费者逐渐认可，大多消费者愿在此区域安家置业，但也同样认同老城区的居住氛围。消费者对于住宅建筑风格则偏好现代主义风格和异域风格，崇尚“都市化的、简约的、现代化的”。在价格上，消费者偏好往往与其经济能力产生一定的矛盾，但消费者承受力的伸缩强，多在2530万左右适宜。户型面积上，市场以90120平方米面积区间最受消费者的青睐。市场的楼盘楼层大都是多层到小高层的，偏好低层建筑，高层项目目前也逐渐被市场接受，通过调查，年轻人、教育程度高的接受度要高，年长对高层不喜好。对小区的景观调查中，很多人对小区如果有好的景观兴趣很浓。好的学区房也是他们看中的一个因素。注重产品细节，对房屋配置及管理比较重视。消费者偏好受到地域、经济水平、政治因素、城市特性、气候特征、风俗习惯等诸多因素的影响，结合周至县的实际情况，经过走访调查，发掘一些周至县居民对于房地产业以及住房的偏好，虽走访数量有限，但我们竭力的与社会各个阶层沟通，发现了周至县消费者的以下偏好需求：需求研究消费者偏好
