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1、蓟县地产市场调研分析一、蓟县情况概述 1、蓟县与大北京战略-加速融入京津唐一小时经济圈目前，北京、天津、唐山基本上已经形成了战略城市圈，国家进行了一定的发展规划，形成相互协调发展的战略群。蓟县距北京88公里、天津115公里,地理位置优越,交通便利。境内公路、铁路四通八达,京哈、津围、邦喜、宝平公路和津蓟、京秦、大秦铁路贯穿东西南北。津蓟高速公路和蓟平高速公路奥运会前全线贯通 蓟县到北京40分钟,拉近了蓟县和北京、天津的距离,使蓟县融入了京津唐一小时经济圈,为蓟县今后的发展创造了良好的条件。2、蓟县基本指标年鉴表述蓟县基本情况 BASIC STATISTICS OF JIXIAN COUNTY
2、指标名称 2004 2005 *户籍户数(万户) 23.15 24.29 #农业户 18.74 18.83 *户籍人口(万人) 80.31 80.70 1.农业人口 68.82 68.69 非农业人口 11.49 12.01 2.男 40.90 41.11 女 39.41 39.59 *人口出生率() 6.1 6.7 *人口自然增长率() 1.8 -0.5 城镇单位从业人员(万人) 4.78 4.59 #在岗职工 4.11 4.16 *乡村从业人员(万人) 32.09 32.32 #农林牧渔业劳动者人数 16.69 16.31 地区生产总值(亿元) 71.48 83.53 第一产业 19.33
3、 19.11 第二产业 19.25 24.23 #工 业 14.34 21.88 第三产业 32.90 40.19 地区生产总值增速(%) 7.4 14.2 (万元) 70276 83004*固定资产投资(万元) 149920 190759 年末实有耕地面积(万公顷) 5.40 5.40 农业机械总动力(万千瓦) 68.89 70.55 18.3 4.5 乡镇企业单位数(个) 378 275 乡镇企业人数(万人) 4.70 3.40 乡镇企业主营业务收入(万元) 622962 519696 规模以上工业企业 单位数(个) 272 136 从业人员(万人) 5.83 5.48 总产值(万元) 9
4、94612 672280 产品销售收入(万元) 891531 626705 利税总额(万元) 95576 58165 固定资产原值(万元) 304768 314429 流动资产合计(万元) 215655 183507 社会消费品零售总额(万元) 189200 227262 *私营工商企业 户 数(户) 797 1091 雇工人数(人) 12696 17200 注册资本(万元) 84205 97000 总产值(万元) 80765 83800 营业收入(万元) 33042 50400 *个体工商业 户 数(户) 13900 14659 从业人员(人) 23423 23000 资 金(万元) 308
5、94 301000 营业额(万元) 71860 116000 实际直接利用外资(万美元) 2018 2737 吸引内资到位额(万元) 70000 98010 工业企业出口交货值(万元) 365000 500100 *小学校数(所) 196 130 *小学在校学生数(人) 72489 61833 *普通中学校数(所) 68 70 *普通中学在校学生数(人) 75539 65973 幼儿园数(所) 191 205 卫生机构数(个) 319 449 #医院、卫生院 32 32 卫生机构床位数(张) 1368 1368 #医院、卫生院 1368 13683、区位描述蓟县位于天津市最北部，地处京、津、唐
6、、承四市之腹心。全县总面积1590平方公里，下辖26个乡镇、 一个城区街道办事处、949个行政村、 15个居委会，总人口80万人。4、旅游资源得天独厚蓟县自然风光秀丽，名胜古迹众多，现已形成盘山、黄崖关长城，翠屏湖、县城古文物、中上元古界、八仙山和九龙山等一批重点旅游景区和度假区。其中黄崖关长城列为世界文化遗产，盘山列为国家级风景名胜区，中上元古界被国务院批准设立为国家级地质公园,八仙山列为国家级原始次生林自然保护区，九龙山列为国家森林公园。县城内还有国家重点保护的千年古刹独乐寺和白塔寺等文物古迹。这些景区与周边地区旅游资源组合在一起，具有明显的旅游聚集效应。5、交通通讯便利蓟县地处京、津、唐
7、、承、秦等城市的中间，距北京88公里，距天津115公里，距承德220公里，距秦皇岛236公里。津蓟高速公路，京哈、津围、邦喜、宝平等干线公路和县乡公路纵横交织，四通八达。京秦、大秦铁路横亘境内，津蓟铁路直抵县城。通讯设施完备，固定、移动通信便捷通畅。这些有利于蓟县成为区域性交通通讯枢纽。6、资源和物产丰富除大量可供建筑用砂石料外，初步探明的金属、非金属矿藏达数十种。其中，大理石品位较高，紫砂陶土储量大、分布广、开采价值大，矿泉水富含多种有利于人体的矿物质。各种干鲜果品质优味美，核桃、板栗、柿子、红果等驰名中外，享有盛誉。此外，电力资源、水资源也比较丰富。这些为工业和果品加工业的发展提供了极为有
8、利的条件。7、崛起的县域经济蓟县，是国务院确定的全国首批沿海对外开放县。亦是全国首家绿色食品示范区和全国山区综合开发示范县。近年来，国民经济实现了快速发展，农业、工业、第三产业协调并进，产业结构日趋优化。农业结构调整成效显著，特色产业形成规模。工业运行质量不断提高。一批重点骨干企业，在技术装备、产品质量、规模效益等方面，跨上了新的台阶。全县年销售收入500万元以上县乡骨干企业达到270家。工业传统行业改造得到加强， 高新技术产业快速发展，工业整体素质和市场竞争力明显提高。旅游业成为第三产业的发展龙头，商贸流通、信息、咨询等服务业迅速发展，个体私营经济发展势头强劲。基础设施和生态环境建设成效显著
9、，社会各项事业健康发展。全县工业企业共有6936个，职工总数107011人，总资产52.41亿元。企业在各主要行业中分布：建材行业1630个、服装行业125个、食品加工业986个、机加工行业1045个、包装制品行业31个、化工行业39个。8、蓟县发展规划构建中等旅游城市“三步走”宏伟目标，为蓟县实现又好又快发展指明了前进方向，实现构建中等旅游城市的宏伟目标主要分三步走：第一步，到2007年以环城路全线贯通为标志，形成中等旅游城市框架；第二步，到2011年，完善城市基础设施体系，增强城市旅游服务功能，提升休闲、度假产业和文化产业，基本建成以开发区为头、环秀湖为尾、城区为中心向东西两翼发展，东至九
10、龙山、西抵盘山，具有大鹏展翅造型的中等旅游城市雏形；第三步，再经过五年努力，到2016年，以盘山、长城、府君山、九龙山、翠屏湖五大休闲度假组团建成为标志，基本建成生态环境优美、名胜古迹众多、文化底蕴深厚、旅游产业发达、承载功能完备，具有独特魅力和生态宜居的中等旅游城市。二、蓟县地产市场概述1、蓟县县城概述蓟县县城以人民路、中昌路为轴线划分为四个区域。西北区域为政治、经济、文化教育中心，西南区域划为商业用地，同时也是蓟县扩大城区规模的重点方向。东部区域目前以集资建房的住区为主，整体居住品质不高。北部区域位于府君山脚下，规划为中高档住宅区和旅游度假区。县城轮廓图见下图：2、蓟县房地产发展综述蓟县最
11、早的房地产开发始于90年代初期，大多数蓟县城区的人都住平房，当时个别效益好的事业单位开始集资兴建多层建筑的家属区（如电厂家属院、引滦公寓），随经济的发展，居民对住宅需求增加，政府机关及事业单位开始共同集资建房，由此，集资房成为蓟县房地产初级阶段的主体，它在当时解决了相当一部分居民对住宅的要求，集资房多以单位福利分房，或以极低的价格销售给本企业职工，以满足居民基本居住要求为目的，住宅产品形式单一，品质较低。2000年以来，蓟县加大了房地产开发量，虽然以集资建房为主体，已开始出现商品房， 2001年府君花园的出现提升了商品房的品质，2002、2003年以来，市内一些房地产公司如华厦、华利德包括顺驰
12、、浩地等相继进入蓟县市场，主要项目有乐园温泉公寓、富裕家园，青山溪语，引进市内较成熟的操作模式，在此带动下，蓟县的房产市场打破了以往单一的产品形式和运作方式，商品房市场也日趋成熟，集资房也逐渐退出市场，2003年下半年集资房已经全部停止报批。目前全县只有金盾小区是新兴建的集资房小区，该小区在品质上较以往的集资房小区已有很大的提升。3、蓟县地产一级市场概述（1）土地供给情况编号具体位置出让面积用途供地方式容积率成交价格土地使用权人成交日期备 注楼面价（含契税）津蓟（拍）2007-004蓟县规划光明南路东侧55511.20居住拍卖不大于2179100000元天津市华利得房地产有限公司2007-8-
13、61661.583608津蓟（挂）2007-001蓟县下营镇和罗庄子镇环秀湖东岸出让面积221585.90规划建筑面积66100平方米金融业、居住挂牌150000000元天津国华兴业投资有限公司2007-6-22规划建筑面积66100平方米2337.367625津蓟（挂）2007-002蓟县下营镇和罗庄子镇环秀湖东岸200171.20；规划建筑面积79700平方米居住挂牌149020000元天津经济技术开发区房地产开发公司2007-6-21规划建筑面积79700平方米； 1925.854454津蓟（挂）2007-003蓟县下营镇和罗庄子镇环秀湖东岸248227.90商业金融业、居住挂牌1320
14、00000元天津经济技术开发区房地产开发公司2007-6-21土地出让面积248227.9平方米，其中A-1地块62487.43平方米，A-2地块70845.91平方米，B地块114894.56平方米规划建筑面积A-1地块68736平方米，A-2地块35423平方米，B地块57447平方米； 841.3053971津蓟（拍）2006-023蓟县迎宾路北侧52418.93居住拍卖不大于1.0110100000元天津万事兴房地产开发集团有限公司2007-3-92163.436224津蓟（挂）2006-021号蓟县城关镇8410.10居住、商业金融业挂牌不大于3.524600000元天津蓟县远达旅游
15、投资有限公司2007-2-27860.8119586津蓟（拍）2006-024蓟县人民西路南侧8508.30商业金融业拍卖不大于2.522200000元天津佳伦宏业房地产有限公司2007-2-91075.035261津蓟（拍）2006-020蓟县城关镇46633.40商业金融、居住拍卖容积率:居住不大于3.0;商业金融业不大于3.5。90100000元天津中节投节能投资有限公司2007-2-6容积率:居住不大于3.0;商业金融业不大于3.5663.3571362津蓟（挂）2006-017蓟县官庄镇石佛村北侧，盘山路南侧431061.10居住、商业金融挂牌44800000元恒大地产集团2007-
16、1-31出让面积:431061.1平方米，其中居住用地239621.1平方米，商业金融业用地191440平方米;建筑面积:居住不大于119800平方米,商业金融不大于95700平方米； 214.12529津蓟（挂）2006-025蓟县官庄镇石佛村北侧，盘山路南侧235605.60居住挂牌0.540500000元恒大地产集团2007-1-31354.1096326从上表可看出：A、面 积：土地供应量逐年增长，07年土地供应量在1508133.63。B、位 置：07年供应的土地大致分为两部分，一是蓟县各村的土地供应增多，而是县城的土地供应大部分集中在主干道上，如人民路、迎宾路沿线。C、方 式：以拍
17、卖和挂牌为主，反映了一级市场市场化程度的提高。D、用 途：以住宅为主导，同时兼顾发展商业金融部分。从这一点来看，当地已经在金融、商业领域投入了一定的土地量，为经济的发展做金融、商业方面的支持。F、开发公司：多元化，市内开发公司有所增多。目前，进驻的公司有天津浩地集团、天津万事兴房地产等公司，同时国内一线的企业，如、顺驰置地、中国节能投资、恒大地产集团等企业纷纷进驻，开发的都是有相当体量的大盘；从这一点来看，蓟县的地产市场受到了地产企业的广泛关注，其地位在某种程度上说已经进入二级地产市场。从这一点来看，地产开发公司对蓟县的地产市场非常看好，市场有充分的利润空间。E、楼面价：县城内楼面价在1600
18、-2200左右，其他村庄的相对较低，一般不超过1000元。（2）一级市场土地开发方向、方式、价格预判蓟县土地市场在2002年以前出让形式主要是政府划拨， 2000年以来由于居民住房条件的改善要求，政府加大房产开发的力度，也因此对土地的需求也日益增多，随经济发展要求，土地出让逐渐走向市场化。2003年3月6日,拍卖原东风电机厂53333.3平方米（80亩）土地,成功地敲响了蓟县土地拍卖第一锤,拉开了蓟县土地有偿使用市场化的序幕。基本上以每年增长50%以上，出让方式为公开挂牌和拍卖形式，利于政府对土地开发的时间地点及面积的宏观调控，避免商品房市场饱和的经济泡沫，规范了一级市场的发展，也将是未来发展
19、方向。开发商加入了市内开发商，对推动土地及房地产市场化起了积极的作用。2003年1月2日，中共蓟县县委召开七届三次全会，会议确定了今后一个时期蓟县经济和社会发展的总体思路，既坚持天津市“后花园”的发展定位，坚持率先基本实现现代化的总体目标，念山水经，打旅游牌，走联合路，做环境文章，构建中等旅游城市。其中要求大力发展现代服务业，依托蓟县优美的自然环境，积极发展房地产业，在科学规划和保护生态资源的前提下，实行市场运作，把更多的资金引进来，开发别墅、居住小区、商贸设施等；抓好杨庄截潜工程的综合开发，发挥山中湖的优势，形成山中湖效应，建设以休闲、度假、疗养、娱乐为主要特色的环湖经济圈，并通过引水下山进
20、城，形成城中河，开发建设沿河服务型经济带、文化带、景观带，全面提升县城整体档次和品位。从中不难看出蓟县度假旅游地产的发展设想以及高档住宅的发展趋势。随土地的大量开发，土地的稀缺性将逐渐凸现，价格也将有所提升。4、蓟县二级市场概述（1）住宅价格走势 根据上图，分析可见：n 蓟县商品房月度成交面积基本上都在35000平方米以上，比较稳定。n 从总体来看，成交数量呈上长的趋势。n 蓟县商品房成交平均价格维持在3000元/平米元以上，基本在3500元/平米左右。n 从一年的数据来看，成交面积最高的峰值出现在2007年1月份，2006年9月份的成交面积也相对较高，分别到达了38000和32000，07年
21、的上半年成交量相对来说比较小。考虑其原因，可能与当时的物业价格较低有很大的关系。（2）个案数据案名地址规模物业类型价格开盘时间入住时间配套开发商万豪幸福时代花园蓟县区燕山东路与宝塔路交口建筑面积：20万花园洋房、公共景观、中心商业、私家会所均价4000元，价格在3600-4200元之间2006年8月一期二期2007年年底入住三期2008年年底入住以内部配套为主天津新华投资集团喜那山蓟县区光明路和燕山东路交口属于山倾城（33万）的一部分。酒店式设计住宅均价4300元，价格在4000-4700元之间2007年5月2007-12-31 配套齐全天津顺驰融信置地有限公司山水云天蓟县区宝塔路东侧共30个
22、楼座，以11层的小高为主，二室89-98平米，三室120-130平米住宅均价在4300左右，3400元起，最高价格4500元左右2006年6月2008年年底天津浩地集团有限公司 占地及建筑面积：蓟县目前在售项目基本上均属于中大型社区。大部分都在15万平米以上，这部分中大型社区在开发时也选择了分期开发的方式。 建筑楼层及交工标准：大部分属于多层住宅建筑，交工标准均为期房或粗略装修。 建筑形式及销售面积：以两室、三室的平层公寓为主，部分社区出现错层和跃层的建筑形式。已售罄的府君花园和山澜乡韵有别墅这样的高端产品。 付款方式：除集资房以外，在售商品房基本上以按揭和一次性付款为主。 价格：平层主力户型
23、的均价在38004200元/平米之间； 销售状况：大部分项目处于销售阶段，由于项目体量逐渐增大，销售的周期也逐渐拉长； 配套方面：整体水平一般，小区基本上都设有会馆或商业街、底商；水、暖、电、气的配套基本齐全；小区一般均有电话、有线电视和宽带网。 客户群体：由于经济条件的好转，蓟县有部分客户已经开始由居住基本型渐渐向改善型、小康型转变，对小区环境、物业及绿化的要求更加强烈目前进行商品房消费的客户主要集中在中等收入以上的企业、事业单位和私营业主。且大部分为二次置业、购买新商品房的用途主要以自己居住为主。综合蓟县目前商品房市场情况，目前在售的商品房项目，由蓟县和有实力的外来开发商两分天下。在售楼盘
24、基本上属于中间档次、公寓式中小型楼盘。在售项目均价基本相差不多，都在3500/平米4500元/平米之间，尚有一定的提升可能性。5、蓟县三级市场概述（1）近一年成交情况示意图一、 蓟县三级房地产市场状况n 总体来说，随着蓟县地产市场活跃，新楼盘开发力度加大，加上人们总体收入的增多，也加速了地产三级市场的发展。n 从近一年数据来看，蓟县二手房交易总量及交易价格基本上呈直线上升的趋势，增长势头比较勇猛。n 蓟县二手房成交均价已经达到3000左右，价格方面比新房低一个档次；从这一点来看，二手房的购买者主要为收入能力比较弱的群体。n 分析一年的数据，蓟县二手房交易的最高峰出现在2006年的9月份，与新房
25、的高峰相差三个月，考虑原因，可能是因为前期二手房交易比较活跃，带动了新商品房市场的发展。二手房个案情况名称物业类型面积房型销售价格单价府君花园别墅192平方米3室 3厅 3卫 1阳109万元5677元梅花楼（鼓楼广场附近）普通住宅93平方米2室 1厅 1卫 1阳36万元3871元时代花园普通住宅90.94 2室2厅1卫34 万元3738元水利新村普通住宅104 2室2厅1卫39 万元3750元 以上选取的四个二手房样本处于蓟县位置相对较好的位置。 从以上样本可以看出，蓟县的住宅二手房价格与新房虽然有差距，但是差距不大，同时房龄也有限，大部分都是未超过5年的优质房源。6、蓟县消费群体消费心里分析
26、（1）蓟县客户的特征 从调研来看蓟县目前的客户具有一定经济实力，对改善住宅生活有较高的要求。 福利好的企事业单位职工，具备贷款条件，但信贷消费意识较差。 投资意识比较薄弱，对房地产市场不很看好。 对住房、配套、环境舒适度有较高要求的愿望，建筑形式追求多元化，但对高档社区的理解尚需要引导。 喜好旅游、登山等运动性休闲方式。 自我保护意识强，对新事物的接受谨慎，不习惯信贷消费，需循序渐进的引导。（2）天津客户特征 有较强经济实力人的基数较大，购买力强，但数量有限； 注重生活品质，对小区配套、环境及服务的要求较高； 喜欢度假，追求亲近自然的生活，向往远离闹市的田园生活； 思想比较前卫，投资意识较强，
27、对房地产市场投资比较看好； 习惯信贷消费，对贷款买房的接受度较蓟县高出很多； 比较注重健康的问题，并定期或者不定期的锻炼身体；（3）共性及差异性分析A、共性描述 客户的平均经济实力属于中等偏上水平； 对景观和环境的要求普遍较高； 对户型的要求基本统一； 对公建配套的要求基本相同； 追求高舒适度、低总房款的平衡最佳平衡点。B、差异性描述 客户区位不同，相应的存在各方面的差异性 置业目的不同（天津市为第二居所，多位需氧和度假，蓟县为第一居所） 面积区间要求不同（存在着一部分的差异性，市内客户完全向两室靠近，小型的三室靠后。蓟县客户小型的三室较多，两室靠后） 交工标准不同（市内：精装修，蓟县：两者都
28、可，看性价比） 所需物业服务不同（天津客户普通服务的基础上，增加一定的特殊服务。蓟县普通服务即可）三、蓟县商业地产市场状况1、蓟县县城商圈状况蓟县县城的商业分布相对来说比较有规律，其一是以鼓楼广场为中心聚集了众多的商户，包括肯德基在内，商户经营范围包括餐饮、服装鞋帽、便捷超市、婚纱摄影等；其二是沿着文昌路分布着众多的零售业商家，包换众多的商场，以服饰、通讯业经营为主；其三是中昌路分布着一些以电器为主的卖场。另外，相对较大的加乐超市分布在人民路上，几乎是当地最大的零售大卖场，深受人们的欢迎。具体情况见下图：2、蓟县零售业判断描述体量：随着人们需求的增多，蓟县零售业发展比较迅速，表现之一是零售业的
29、面积在逐渐的增大，同时现在已形成了一定的体量。品牌性：蓟县零售业品牌性较差，大部分商家都是自己进货经营，主要为自主经营品牌，可管理性较差，同时生命力由于自身经局限经营周期也很有限。经营环境：客观的说，蓟县零售业经营环境处于一个改造的进程之中，鼓楼广场就是一个很好的例子，文昌街商铺很大一部分是依靠旧有的住宅改造而来的。经营环境相对来说比较差。消费意向：之所以出现品牌性较差的局面，和消费者的需求也有很大的关系，大部分消费者能接受的价格还是比较低，因此才会出现低品牌附加值的产品；但随着人们收入的增多，消费观念的改进，对品牌性商业的需求将会有很大的增长空间。3、蓟县商业租金价格我们分别从不同的地段抽取了样本，经过测算租金情况如下：（1） 一级地段，位置较好的鼓楼广场商铺每平米日租金保持在0.75-1.5之间，一层的商铺价格能维持在1.5左右，如果1、2、3连体出租，则价格平均维持在0.8元左右。（2） 二、三级地段的商铺租金维持在0.7-1.2之间，大部分在1元以下，抽查的样本包括人民路、迎宾路等。4、蓟县商铺销售价格蓟县近几年销售的商铺可分为两部分，一是商业街区的商铺，典型代表为鼓楼广场，当时销售价格攀升到22000元/平米，二是为住宅做配套的底商，价格一般在0.4万-0.7万之间，具体的价格视情况而定。
