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1、天津酒店式公寓市场调研报告一、酒店式公寓简介1) 酒店式公寓的起源酒店式公寓概念最早起源于欧洲，是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是能够提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。我国的酒店式公寓最早出现在深圳。当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地均有发展。由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。2) 酒店式
2、的特点酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，多提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，
3、它不流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，保证了物业管理的水平，为住客提供高档、到位的各种服务。选择酒店式公寓最大的优点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。酒店式公寓能够满足这一少数的特定人群的需求。3) 前景展望目前，国内各大、中城市已经形成了高级商务人士阶层。这一阶层拥有非常客观的商务消费能力。从另一方面来看，中国加
4、入世贸以后也将为各国际型大都市带来数量众多的境外中小型公司。中小型公司由于资金实力有限，既想要交通方便、价位比酒店低，又不能放弃高档的办公环境和办公处所，那么酒店式公寓则是其较好的选择。酒店式公寓为住户提供了家庭住房的格局和家居式服务，同时提供了完善的办公环境，是房地产业的一种新模式，它拥有更多、更全的服务功能，对投资置业的人士来讲是一种新的具有更高回报率的选择。酒店式公寓是投资性置业的上选，因为此类物业投资对于多数人而言，具有超值回报空间。通常，酒店的租金要比公寓高30%左右，而酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。不过投资高档项目所占用的资金相对较多，回报的周期相
5、对较长，因此，较适合中长线的投资者。酒店式公寓最重要的是要有它赖以生存的环境，需要良好的交通环境、景观环境、管理环境、人文环境、商务环境。二、天津酒店式公寓市场1） 历史天津酒店式公寓起源基本与写字楼市场发展同步，1991年天津第一办公楼的国际大厦对外招商开始，当时考虑到外籍人士的居住需要，在大厦内部设有酒店式公寓套房，成为天津最早的酒店式公寓。但是随后酒店式公寓一直没有很好的得以发展，外籍高层都居住在别墅内，而其它人员居住在民宅。1998年立达公寓当时由于销售不畅，开发商只能先对外招租以缓解资金压力，但是却取得了意想不到的高出租率。当时物业管理为了适应外籍人士的需要，服务水准也有较大幅度的提
6、高。但是仍没有达到高收入的外籍人士的需求。直到2000年作为国际大厦的配套，由著名酒店式公寓管理集团雅诗阁进行物业管理的奥林匹克大厦的正式落成，才标志着天津酒店式公寓的正式启动。2002年泰达国际公寓以舒适型房型的模糊定位的酒店式公寓销售，标志着销售型天津酒店式公寓正式开始。2）发展随着天津经济的高速发展，带来了大量的人流和物流，酒店式公寓发展速度较快，包括南开区、河东区以及热门的滨海新区都有大量的酒店式公寓酝酿陆续面市。同时由于天津经济发展远景的带动，以及天津定位于国际化港口大都市，外籍客商与商务人员也正呈现逐年增多的趋势。随着外地、外资项目的高速增长，大量中高层管理人员和技术人员需要在津工
7、作较长年限，中短期居住需求激增，以及奥运经济的带动，这些都势必促进天津酒店式公寓的发展。3）市场现状目前大体上分为三种类型：纯粹的酒店式公寓酒店酒店式公寓销售型酒店式公寓天津纯粹的酒店式公寓，目前天津市场只有一个，为奥林匹克大厦。酒店加酒店套房，在目前酒店式公寓向好的情况下逐渐转型而来，目前市场上存在的有喜来登、滨江大厦、金皇大厦等。销售的产权分散型酒店式公寓泰达国际会馆开始，之后出现市场关注度较高的的海河之子、时代奥城等项目。目前天津市场上宣传的酒店式公寓大多属于第三种类型，即伪酒店式公寓，这种物业类型定位通常比较模糊，一般可商、可住、可自住、可出租。a天津酒店式公寓分类与市场特点天津的酒店
8、式公寓根据目标客户和物业特征，大致可以分为两类： “小户型单身公寓”，以“小户型、低总价和酒店式物业服务”作为其最主要的卖点，赢得了大量天津新兴白领的年轻购房群和投资客。比较典型的楼盘有：诚基中心、非常公馆、焕日线、时代奥城等项目。市场特点一：天津目前在售的此类公寓多集中于交通较便利的区域，且体量不大，因此项目多依附于周边配套。市场特点二：所有项目的主力户型多集中在34-70平方米之间，有少量大户型。市场特点三：所有项目均为精装修交房，精装修标准为中档偏上水平。市场特点四：物业管理标准高于同类项目，但还未能完全达到星级酒店标准。市场特点五：在价格上虽然属于同类项目中单位价格较高的项目且物业费较
9、高，但是市场接受度较高，消化能力较强。从90年代中期开始，伴随着天津对外经济贸易的增多，主要为在天津从事商务活动的外籍人士提供国际化的居家服务设施的物业产品。从最初的奥林匹克大厦、国际大厦到港湾中心、泰达国际公寓、君隆广场、天津中心等项目。市场特点一：天津目前真正的产权式酒店公寓为数很少，且分布范围较散，在天津的小白楼CBD和南京路CBD等区域没有真正的产权式酒店公寓；开发区内的产权式酒店在近年的上市量有所增加，这与滨海新区的房地产发展不无关系。市场特点二：配套上均遵循酒店的高档配套设施，功能配套齐备。酒店管理公司均是聘请境外知名酒店管理公司进行管理。购买的客户均是高端的投资客户。市场特点三：
10、天津目前的产权式酒店式公寓除奥林匹克大厦和国际大厦的运营方式为只租不售外，其他均采用以小业主购买，统一由酒店管理公司进行管理的模式运营。b已运营酒店式公寓的租售状况所在区域项目名称地址建筑面积(m2)租/售金和平区奥林匹克大厦和平区成都道126号4200015元/m2天利顺德大厦和平区台儿庄路32号115008.6元/m2天海河之子和平区滨江道与解放北路交口518002元/m2天信达广场和平区解放路188号200006-10元/m2天滨江万丽酒店和平区建设路105号450011.2元/m2天国际大厦和平区南京路75号1736012元/m2天万科世贸广场和平区南京路129号160002.3元/m
11、2天凯旋门大厦和平区南京路66号317002元/m2天诚基中心南京路与长沙路交口2000007000元/平米（售）河西区 环渤海发展中心河西区宾水道增9号514891.8-1.9元/m2天喜来登大酒店河西区紫金山路1200013元/m2天水晶宫饭店河西区友谊路28号188015元/m2天金皇大厦河西区南京路20号1578011.5元/m2天津利华大酒店河西区友谊路32号11839.8元m2天华盛广场河西区围堤道146号210001.2元/m2天南开区泰达国际会馆南开区复康路7号增2号330144.7-5.4元/m2天时代奥城水上公园南侧，堆山公园东侧4500014000元/平米（售）河北区远洋
12、大厦河北区远洋广场1号67396.1元/m2天河东区非常公馆河东区新开路与华昌大街交口160009000元/m2（售）焕日线河东东兴路与中山门立交桥交口296007000元/平米（售）由图可见，目前天津酒店式公寓主要集中在交通环境、景观环境、管理环境、人文环境、商务环境更佳的和平区和河西区，其档次也相对更高；南开区、河北区和河东区的酒店式公寓项目较少，其中南开区的项目档次较高，已经售罄即将投入运营的迎宾国际公寓项目将进一步提升南开区的项目供应和档次水平，而河北区和河东区项目少档次偏低。c2007年度天津酒店式公寓市场现状今年前半年，酒店式公寓市场处于一个稳定发展时期，租售市场总体变化不大。下半
13、年虽然租赁市场变化不大，但由于房地产市场整体大环境及相关宏观因素影响，销售市场变化很大，天津中心项目由初期17000元/平米在一个季度内升至2400026000元/平米，而君隆广场项目的推出预计价格每平米也上升8000元左右。总的来说，天津酒店式公寓市场2007年处于一个稳定发展的时期。而最后一个季度销售市场价格大幅提升的情况说明了，天津酒店式公寓市场潜力巨大，经过前期的市场调整，现阶段正向高速发展期过渡。d2007年度天津酒店式公寓供应情况天津现有正式的酒店式公寓产品仅3家，将酒店与写字楼内配套部分也列入计算范围其总供应量不超过25万平米。这对于天津国际化大都市的发展定位而言，供应形式并不相
14、称。e在售酒店式公寓项目情况和平区天津中心天津中心项目地处南京路与贵阳路交叉口，是集办公、酒店、餐饮、娱乐、购物、休闲诸多功能于一身的复合型城市综合体。项目紧临的南京路商务环境和景观环境较佳，汇聚众多高档写字楼、酒店。天津中心定位为天津核心商务区高端综合体，产品包括写字楼、酒店、涉外服务式公寓和精品购物中心。该项目酒店公寓部分定位为高端高回报投资产品，精装修标准4000-6000元/平米，销售均价24000元/平米左右，共354套，主要面向包括香港在内的国际投资、商务客户，目前已售100余套。君隆广场君隆广场项目位于南京路商务区与小白楼CBD交汇区域，地理位置较佳。产品包括酒店、公寓、写字楼、
15、商业街，定位为天津高端商务综合体。该项目目前销售写字楼，预计2009年推出公寓，其公寓产品定位较为模糊，但从5000元/平米的精装修标准来看，其定位应属于高档服务式公寓类型，戴德梁行为其提供全程服务。该项目公寓产品入市价格预计为25000元/平米。河西区迎宾国际公寓迎宾国际公寓项目定位为天津高档产权式酒店，由泰达国际酒店集团统一管理，该项目承诺在15年运营期内累计返还税后投资净利润120%，较大提升了该项目的投资价值，成为其最大卖点。该项目2007年6月开盘，产品形式主要为住宅和酒店式公寓，均价在17000-18000元/平米左右，目前基本售罄。其中酒店式公寓精装修标准为1500元/平米，户型
16、主要为四居，户型比例如下：四居1四居2四居3一居户型面积335.35330.72292.9780户型比例20%25%50%5%天津公馆天津公馆项目位于解放路，商务金融氛围浓郁，地理位置较佳。其产品形式包括高端酒店式公寓、总裁行政公馆、Penthouse；以配备英国管家式服务的酒店式公寓为主要产品形式，精装修标准1500元/平米，主力户型为50-80平米的一居室，销售价格18000-20000元/平米，已基本售罄。华厦国际公寓华厦国际公寓紧临小白楼CBD区，教育环境成熟，地理位置较佳，但商务环境相对欠缺，OAKWOOD退出后，其后期经营形式有待一进步关注。该项目精装修标准1500元/平米，目前售
17、价15000元/平米左右。南开区塞纳国际塞纳国际位于天津市南开区红旗路西侧、交通便利。项目定位为高档法式酒店公寓。精装修标准1500元/平米，销售价格10000元/平米，目前一期已售罄。金盛国际金盛广场为处于天津中央居住区域的地铁上盖项目，产品包括酒店式公寓和大型商业。精装修准1500元/平米，07年12月15日开盘，销售价格13500元/平米左右，目前一期已售罄，二期未上市。科贸时代国际公寓科贸时代国际公寓位于鞍山西道，交通便利，商务环境浓郁。其产品类型包括SOHO、写字楼和酒店式公寓；酒店式公寓产品精装修标准1500元/平米，销售价格12000元/平米，目前已销售过半，戴德梁行担任全程顾问
18、。奥城国际酒店式公寓奥城国际酒店式公寓位于天津奥林匹克中心配套区住宅部分和商业部分之间，临近小区宾水西道入口。靠近水上公园、奥体中心及奥城商业广场，地理位置较佳，景观及商业环境较好。项目定位为五星级国际酒店标准的酒店式公寓，精装修标准1500元/平米，销售价格14000-15000元/平米，目前一期二期已售罄入住。河东区 世纪泰达世纪泰达酒店项目位于河东区卫国道沿线，建筑风格具有较强的欧洲韵味；该项目定位为纯投资型产品，包括酒店式公寓及产权式酒店，户型主要以40-70平米的一居室为主，精装修标准1500元/平米，由泰达酒店管理公司统一管理，目前售价15000元/平米，销售将近80%。户型情况如
19、下：一居1一居2一居3一居4户型面积40.3852.4467.9573户型比例25%30%20%25% 钱塘精英汇钱塘精英汇项目位处河东区卫国道，周边交通较为便利，产品包括写字楼、商业和酒店式公寓，其中酒店式公寓产品户型为4090平米一居室，精装修标准1500元/平米，销售价格8000元/平米，初期承诺三年包租，目前只提供免费代租服务，该项目酒店式公寓产品于07年底售罄。f在售酒店式公寓项目数据汇总及指标分析所在区域项目名称交工标准面积区间物业费层高销售情况销售价格和平区天津中心精装修标准4000-6000元/平米40-14083.650%25000君隆广场精装修标准5000元/平米80-10
20、0 120-160 1806.5-8未销售河西区迎宾国际公寓精装修标准1500元/平米79-19033.6售罄17000-18000天津公馆精装修标准1500元/平米60-804.33.6四期:A座20-21层 共18套16000-18000华夏国际公寓精装修标准1500元/平米60-80 130 180-190 183-2002.83.15一室占10%销售完毕 二室占30%销售60% 三室占30%销售85% 11000-15000南开区 塞纳国际精装修标准1500元/平米50-1042.5-3.03.2二期未开10000(一期)金盛国际精装修标准1500元-1800/平米50-802.2-2
21、.53.3已售25%11500-13500科贸时代精装修标准1800元/平米50 1002.43.1已售65%11500-12000时代奥城精装修标准1500元/平米68-1502.24.2基本销售完毕14000河东区世纪泰达精装修标准1500元/平米45-20033.6-6已售80%13000钱堂精英汇精装修标准800-1000元/平米40-901.22.7基本销售完毕8000 表1：在售酒店式公寓数据汇总区域分布分析区域项目名称项目数量和平区天津中心2君隆广场河西区迎宾国际公寓3天津公馆华厦国际公寓南开区 塞纳国际4金盛国际科贸时代时代奥城河东区世纪泰达2钱堂精英汇表2：在售酒店式公寓区域
22、分布目前酒店式公寓产品主要集中在南开和河西区，共有7个项目，项目档次位于中档；和平区的天津中心和君隆广场为包含酒店式公寓产品的综合体项目，定位为高档次产品，其中君隆广场的酒店式公寓产品预计09年入市；河东区的酒店式公寓项目较少，目前在售的有世纪泰达酒店和钱塘精英汇项目，其中钱塘精英汇公寓部分产品已售罄，包括已运营的非常公馆和焕日线，河东区酒店式公寓市场的整体档次相对其它区域较低，市场供应相对较少。户型面积分析项目名称面积区间天津中心40-140君隆广场80-100 120-160 180迎宾国际公寓79-190天津公馆60-80华厦国际公寓60-80 130 180-190 183-200塞纳
23、国际50-104金盛国际50-80科贸时代50 100时代奥城68-150世纪泰达45-200钱塘精英汇40-90表3：在售酒店式公寓面积区间除天津中心、君隆广场、迎宾国际公寓和华厦国际公寓的部分户型，其它项目户型面积主要集中在50-100平米，其中如天津公馆、金盛国际、钱堂精英汇等项目的户型设计全部为50-80平米一居室小户型，而河东区的世纪泰达酒店除极少数200平米大户型外都为45-80平米小一居产品，可见对酒店式公寓市场来说，中档产品的市场需求以单身公寓类型的小一居为主。精装修交工标准分析项目名称交工标准天津中心精装修标准4000-6000元/平米君隆广场精装修标准5000元/平米迎宾国
24、际公寓精装修标准1500元/平米天津公馆精装修标准1500元/平米华厦国际公寓精装修标准1500元/平米塞纳国际精装修标准1500元/平米金盛国际精装修标准1500元-1800/平米科贸时代精装修标准1800元/平米时代奥城精装修标准1500元/平米世纪泰达精装修标准1500元/平米钱塘精英汇精装修标准800-1000元/平米表4：在售酒店式公寓精装修交工标准作为酒店式公寓，各项目均提供精装修，总体上交工标准为1500元/平米。其中，如金盛国际、钱塘精英汇等项目对于酒店式公寓的整体定位比较模糊，只以投资型小户型作为产品卖点，故其在精装修上并不满足“提包入住”需求，产品后期运营及投资收益效果有待
25、进一步关注；而天津中心和君隆广场，则提供高标准高档次的装修配套，为高端高质的酒店式公寓产品。可见，目前酒店式公寓市场内的产品在定位、配套档次、运营服务及投资回报等各方面的水平参差不齐，相对较好较纯正的酒店式公寓项目较少，且主要集中在和平区，以及河西区南开区的部分项目。销售状况分析项目名称销售情况销售价格天津中心50%25000君隆广场未销售迎宾国际公寓售罄17000-18000天津公馆四期:A座20-21层 共18套16000-18000华厦国际公寓一室占10%销售完毕 二室占30%销售60% 三室占30%销售85% 11000-15000塞纳国际二期未开10000(一期)金盛国际已售25%1
26、1500-13500科贸时代已售65%11500-12000时代奥城基本销售完毕14000世纪泰达已售80%13000钱堂精英汇基本销售完毕8000表5：在售酒店式公寓销售状况根据图表，除天津中心外，其它项目的销售价格水平普遍位于11000-18000元/平米之间，统计各项目项目均价为11400元/平米；具体来看，除钱堂精英汇售价较低外，已经售罄和接近售罄的迎宾国际公寓和天津公馆最高售价达到18000元/平米，其它项目售价均超过11000元/平米；除酒店式公寓产品未入市的君隆广场和开盘时间较短的金盛国际，其它各项目的销售均已过半或售罄，市场销售状况较为乐观。附1：天津酒店式公寓物业管理服务项目
27、表热线服务保安服务生活服务 定时叫醒服务预约电话留言转达飞机航班查询电话号码查询体育设施收费查询各项便民查询24小时安全保卫24小时保安电视监控住宅室内紧急报警代笔亲子服务保姆服务 代发信件代发快件代订报纸刊物代收、发行李托运代缴话费代订奶品代订火车、飞机票代订酒店客房留言代转达上门收、送洗衣电器调试代办申请电话代购各类商品（小件）物品寄存（小件）物品转交银行代存款代跑腿运动场所预订保洁服务绿化服务家居清洁服务地板打蜡家具保养汽车美容空调清洁植物代购植物移植植物代种植植物代养护植物领养植物租赁保健服务一卡通服务健康体检设立家庭健康档案 门禁停车消费商务服务车辆服务维修服务打字代收、发传真代收、
28、发电子邮件翻译代请律师紧急用车车辆租赁提供司机代客加油室内所有设备的维修教育服务装修服务代请家教双语幼儿园国际小学武术学校各类培训班健康、养身知识讲座教室出租室内局部改造租赁服务搬运服务康乐服务常用工具出租电动工具出租会议室出租场地出租（园区、大厦内）运动器材出租雨具出租搬家搬运装修材料搬运大件物品清理装修垃圾羽毛球乒乓球网球篮球保龄球攀岩台球恒温泳池游戏机模拟高尔夫壁球射箭排球餐饮服务旅游服务电话订餐订座送餐 旅游路线咨询节假日组团中介服务 附2：典型项目精装修交工标准钱塘精英汇（标准：800-1000元/平米，中档水平）公共部分： 1.结构：框架结构 2.外墙：石材、面砖、涂料3.大堂、电
29、梯厅及走廊：地面采用高档地面砖，墙面喷涂乳胶漆，石膏板吊顶 4.电梯：“OTIS”或同等级品牌 户内部分： 1.门窗 入户门：钢制三防门 窗户：断桥铝合金窗 内门：高档木门 2.客厅、餐厅、卧室 地面：高档复合木地板，“大自然”或同等品牌 墙面：“立邦”或同等级乳胶漆 顶面：“立邦”或同等级乳胶漆 3.卫生间 地面：高档防滑地砖，“马可波罗”或同等级品牌瓷砖 墙面：高档瓷砖，“马可波罗”或同等级品牌瓷砖 顶面：铝合金吊顶或PVC吊顶 洁具：西班牙“乐家”或同等级品牌，“阿波罗”淋浴隔断或同等级品牌 4.厨房 橱柜：名牌高档整体橱柜，人造石材台面，不锈钢洗涤盆、中高级龙头 墙面：高档瓷砖，“马可
30、波罗”或同等级品牌瓷砖 灶具和微波炉：灶具（暂定电磁炉）美的或同级品脾；微波炉为美的或同级品牌油烟机：海尔或同级品牌5.电器 空调：“美的”或同等级品牌开关及插座：TCL或其他同级品牌灯具：参考市场中档次的品牌塞纳国际（标准：1500元/平米，中高档水平）公共部分：外檐：四层以下石材，五层以上高级氟碳喷涂涂料电梯：广州日立或上海三菱楼梯间：高级地砖，墙面乳胶漆，不锈钢扶手，设感应式照明电梯前室：首层高级石材地面、墙面，标准层高级地砖地面，高级涂料墙面公共走廊：地面高级地砖，高级涂料墙面，石膏板造型吊顶首层大堂：高级豪华精装修，中央空调配套设施：上水：市政管网变频恒压供水，预留中水干管，PP-R
31、铝塑稳态管材下水：首层下水独立，双层螺旋管PVC-U供暖系统：市政集中供热供电系统：每户一表通讯系统：每户预留电话接口，宽带接口入户安防系统：每户可视对讲分机智能控制终端，户内设紧急报警按钮电视接收：卫星电视，数字电视地下车库：机械式升降车位，温、烟感报警系统，消防喷淋系统，机械式排风系统公共安防：设中央监控，主入口可视对讲、电梯、门禁、车库，实行一卡通；电子巡更，楼外、车库楼内公共走道、电梯，设监控系统居室部分： 层高：1-2层每层5.1米；3-4层每层5.4米；5-27层每层3.15米；28层5.1米入户门：优质防火防盗钢木复合子母门外檐门窗：优质铝材中空断桥铝高效节能窗户内门：优质木门厅
32、房：高级实木复合地板或地毯踢脚板：木质墙面：高级环保乳胶漆或墙纸，顶棚石膏造型天花窗台板：高级石材卫生间：地面，墙面；马可波罗或同档次地、墙砖顶棚：优质铝扣板洁具：科勒或同等品牌；坐便、水盆、龙头、花洒、五金套件热水器：AO史密斯或同等品牌其他：防水吸顶灯及优质排风扇厨房：高档隐藏式组合橱柜（品牌油烟机、节能型电炉、不锈钢水槽、高档龙头）阳台地面：高级品牌地砖、墙面、顶棚涂料，外檐涂料栏杆：铁艺空调：约克或同档次品牌的户式中央空调地板采暖：分户计量设计，预留安装计量表位置，户内散热器选用耐热聚乙烯管材PE-R 地产策划资料大全地产策划、地产营销推广、地产调研、地产定位、商业地产，总量超过200G，房地产策划人的必备资料库，欢迎打包下载。 联系QQ：17425192淘宝店：
