烟台市惠景美居生活中心营销总策略及推广包装方案+p31.doc

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1、惠景美居生活中心营销总策略及推广包装方案开发商：烟台市惠安置业有限公司商业策划：三明国际国际（中国）商业策划顾问公司二六年五月目 录第一部分 项目营销定位3一、定位背景3二、项目定位理由5三、项目主题定位61、主题定位：62、案名建议：63、案名诠释：6四、项目功能定位71、精品家居组团72、室内装饰组团73、房屋置换组团84、生活配套组团8五、项目功能定位分布图9六、项目客户定位91、项目招商客户定位92、项目销售客户定位10第二部分 营销总策略11一、经营模式建议111、目前商业地产常见的经营模式有：112、烟台目前临街商铺的销售模式11二、开盘总策略11三、预定认购的开盘策略121、认购

2、方案122、认购方式123、认购优惠措施124、招租优惠措施13四、惠景文园商业项目营销时间图13五、项目营销阶段工作安排131、预热期132、预售期143、销售实施阶段144、尾盘促销阶段15六、销售管理建议151、管理架构152、现场管理与控制163、正式开盘销售前提条件16第三部分 包装推广策略18一、项目命名：18二、项目核心口号：18三、推广目标18四、核心价值提炼18五、推广思路及阶段划分18六、推广策略191、动态广告为主，静态广告为辅。192、区域线、项目线、时间线相结合。20七、整体设计包装策略21八、媒体策略211、传播定位212、媒体发布要点223、媒体组合策略23九、系

3、列活动推广：23十、美居生活中心广告宣传计划表26第四部分 价格策略331、付款方式及折扣控制332、付款折扣方案333、价格控制344、厘定价格的相关因素345、定价指导原则356、均价推算357、价格综合定位408、平均销售价格修正409、惠景文园商铺销售价格明细表40结 束 语44附件：惠景文园项目价格图45第一部分 项目营销定位一、 定位背景惠景文园项目是由烟台市惠安置业有限公司投资兴建的住宅小区，项目地址位于烟台市福山区，东临内夹河及银河广场，北临汇福街，西侧为 “银河名都”。项目占地面积41600平方米，总建筑面积为6万多平方米，其中，住宅部分面积58328.46，低层住宅已全部售

4、罄，小高层住宅销售近40%，预计住宅部分将于2006年5月底交付使用，商业部分建筑面积为9015.23。其中，商铺包括1#、2#、4#、8#、11#、14#、15#和16#楼底商铺，共计商铺87个，其中，各个商铺的数据统计如下图所示：其中，商铺面积分布在46.15-470.73之间，其中主要集中在80-120，具体比例如图所示：此外，项目处于房地产住宅市场开发火暴的福山区，周边有近20个左右新开发和待开发楼盘（如图所示），直接辐射人口近45万，存在巨大的社区商业市场发展空间。惠景文园项目辐射楼盘示意图惠景文园如图所示，我们可以看到项目周边的社区分布呈现以下几大层次结构：（1）第一商圈层：周边1

5、公里内有近45万人。n 原有小区：河滨小区、天府小区、银河小区等n 已建成小区：富豪花园、福祥新苑、松霞小区、银河名都等n 在建小区：富豪青年国际广场、高尔夫国际公寓、天创国际城、北方月光怡景等（2）第二商圈层：周边3公里，福山高新开发区，4万产业工人，一个庞大的流动消费群。（3）第三商圈层：周边5公里，直达开发区，20万的消费力，潜力无穷。项目商业承载小区内市民和周边人口的生活商业配套功能，未来的发展决定了项目“社区主题生活街区”的市场定位。但就目前而言，项目周边商业发展相对滞后，自身小区生活氛围以及周边街区的商业氛围还需要2-3年时间的市场培育期，这给项目目前的招商和销售都带来了一定的困难

6、。因此，在这一背景下，三明国际项目小组建立在对现有市场的充分理解基础之上，延续原有的“社区主题生活街区”定位，重新进行主题阐释和提升，从而达到解决项目现阶段招商和销售的目的。二、 项目定位理由针对目前项目现状，基于以下理由：1、周边大量新开发楼盘对精品家居、装饰等存在巨大的市场需求目前，福山区作为烟台市区内房地产开发和销售的相对热点区域，项目辐射区域内存在大量正在开发和即将开发的新楼盘，2006年，福山房地产新开发面积将突破150万平米，按400元/的平均装修标准，预计未来1-2年内，整个项目周边区域的装修市场总额达到6亿元，随着这些楼盘的销售和交付使用，对满足这些客户就近采购需求的精品家居和

7、装饰装潢等存在很大的市场空间，这将直接有力促使项目经营成功。2、周边市场行业竞争相对较弱，弥补了福山片区的市场空白在对周边市场的调查中，我们看到除了芝罘区内的三站批发市场、振华购物中心、华联家电家居广场、桃园家居超市等精品家居专业市场外，福山区域内的精品家居市场竞争相对薄弱，尤其是以传统街区商业形态为主的家居生活街尚未形成，难以满足周边消费者就近采购的市场需求。因此，本项目的定位可以有效地填补市场空白，具有抢占行业先机的战略意义。3、满足现有开发楼盘需求的业态定位，有利于强化市场投资信心，促进项目的市场销售以“惠景美居生活中心”作为现阶段的项目市场定位，就目前周边市场环境而言，更能满足现阶段市

8、场需求，从而有效地达到项目招商目的，强化市场投资信心，带动项目的市场销售。4、作为向“社区主题生活街区”商业模式过渡的中间形态，确保项目商业价值的提升和商业品牌的延续“惠景美居生活中心”是项目未来“社区主题生活街区”商业定位之前的形态，在业态上与社区主题生活街区相承接，能很好地延续项目的商业品牌，从而确保项目商业价值的最大化。三、 项目主题定位1、主题定位：烟台首个以“美居生活”为主题的商业中心2、案名建议：惠景美居生活中心3、案名诠释：惠景延续开发商惠安置业和住宅部分惠景文园的品牌名称，从而实现商业品牌价值的保留和传承；美居以“美化家庭、美化生活的居家理念”为直接诉求，在福山乃至烟台地区都具

9、有唯一性，达到清晰描述项目商业定位的目的；生活与项目最终市场定位“社区主题生活街区”保持了主题的延续和一致，突出生活主题，使项目商业品牌更加具有亲和力；中心就美居生活而言，项目的市场定位就是针对周边住宅小区提供专业化、品牌化的美居生活服务中心，形成辐射周边的行业中心；此外，就项目市场发展规划来看，以现有项目为中心，影响和改造周边项目商业业态，从而不断扩大项目商业规模，逐步形成规模化的专业市场。四、 项目功能定位对项目自身和周边建筑进行研究，结合项目的业态定位，在功能上分为以下四个功能组团：1、 精品家居组团业态定位：窗帘布艺、小五金、铁艺门窗、花饰灯饰、橱卫设备、家庭饰品、床上用品等小件的精品

10、家居。定位理由：满足项目周边在建、新建楼盘的装修客户就近采购需求品牌组合：清雅布艺、艾力莎布艺、瑞洋铁艺、海尔整体厨房； 2、 室内装饰组团业态定位：室内设计公司、室内装饰施工企业定位理由：满足周边新建楼盘的装修客户的室内装饰需求室内装饰门店图片二室内装饰门店图片一品牌组合：鲁班装饰、印海装饰、好易居装饰、科瑞装饰3、 房屋置换组团业态定位：二手房屋置换、租赁服务定位理由：针对开发商以及许多以投资或者经营为目的的购房者，提供房屋供求双方的信息沟通渠道，解决周边楼盘空置率问题；同时，房屋置换能够促进和带动项目商业价值的交易和提升。品牌组合：三明地产、正大房产、烟房地产图片二 4、 生活配套组团业

11、态定位：美容美发、银行、生活超市、冲印、干洗等生活配套服务定位理由：随着惠景文园和周边小区的入住，为小区周边客户提供必需的生活配套服务。此外，这些业态也将是未来项目“社区主题生活街区”的商业形态，利于深化项目商业主题。品牌组合：创美发型工作室、家家悦生活超市、中国工商银行、柯达冲印五、 项目功能定位分布图备注说明：A、C：精品家居组团（辅设生活配套）B、D：生活配套组团（辅设房屋置换）E、F：室内装饰组团（辅设生活配套）G、H：生活配套组团（辅设餐饮娱乐）六、 项目客户定位1、项目招商客户定位n 第一类：烟台市从事二手房置换的中介代理企业，如三明地产、烟房房地产等；n 第二类：烟台市家装室内装

12、饰企业，如呈艺装饰、星艺装饰等；n 第三类：烟台市经营家装饰品如窗帘布艺、小五金、铁艺门窗、整体橱柜、橱卫设备等小业主经营者，如海尔整体厨房；n 第四类：福山区周边美容美发、银行、生活超市、冲印、干洗等生活配套服务从业者，如中国工商银行等。2、项目销售客户定位n 第一类：购买惠安小区、惠景文园住宅及小高层用于投资的客户；n 第二类：经济基础扎实，收入丰厚，尤指专业商铺投资人士和四大组团业态经营者；n 第三类：有较稳定收入及一定积蓄的工薪阶层和中小型个体户；n 第四类：烟台市机关和企事业单位领导、职工。第二部分 营销总策略一、 经营模式建议1、 目前商业地产常见的经营模式有：仅销售仅租赁带租约销

13、售销售返租优点回笼资金快。旺铺增值，租金翻番。先租后售，利于盘活市场。先售后租，返租可刺激销售。缺点难以控制市场经营。销售并不容易拓展。项目资金回笼较慢。独立承担市场经营风险。招商租赁进度影响销售进度，影响资金回笼。预先承担项目招商与经营风险。 带租约销售与销售后返租，基本原理类似，只是时间相对先后的问题。我司建议：惠景美居生活中心项目先售后租，确保资金回收；并同时统一采用返租销售（即：委托经营1年的合作模式，销售时将一年的租金支出打在销售价格中销售），利用返租销售等于免费拿回1年商铺经营权的模式对外免租金累计半年1年的形式招商。2、 烟台目前临街商铺的销售模式因此，对于本项目而言，为了吸引未

14、来潜在客户，同时考虑项目的推盘量，三明国际建议突破性地针对街铺采用 “1年返租销售，8回报率”的创新销售模式。现烟台市商铺项目，包括项目附近的银河名都、富豪花园等项目基本采取的常规“投资自营”的销售模式，而“返租”销售的模式基本为空白。二、 开盘总策略总策略：66N 突破常规创造无限价值突破常规预售期限，集中预售，6天预售期突破常规开盘时间，集中销售，6天开盘“6 + 6 + N”采用全新的6+6+N的开盘策略，突破烟台房地产传统临街商铺销售模式，根据项目目前的不太成熟的地理区位，采用6天时间认筹，有效地挖掘意向客户，同样，采用6天时间进行解筹和公开发售，提高项目解筹率，最大限度地促进项目销售

15、。三、 预定认购的开盘策略 1、 认购方案如果本项目预计在2006年7月7日盛大开盘，那计划在2006年6月23日开始以公开广告的形式认购，即在内部认购期内以诚意金5000元/个单位的形式认购登记，进行“储客”的认购方案。2、 认购方式 u 制作VIP卡作为认购凭证；u 认购时缴交诚意金5000元/个单位，同时发一张VIP卡；在2006年6月23日对外统一认购前3天（2006年6月20-22日）时先对惠安置业的业主预售，即凭“惠安小区、惠景文园”商铺或住户的投资业主、经营租户的“居民身份证件”可获93折优惠。无惠安小区、惠景文园业主证件的预售认购，可获95折优惠。u 认购者每张VIP卡，可认购

16、商铺一个，多卡多购，同时该卡如果不退可作为日后购买惠安置业开发新项目（中心惠苑）享有2%的折扣凭证；u 诚意金可转为首期楼款，开盘后如果没有成功购买物业，自开盘之日起计算的20天后可以全额无息退还。3、 认购优惠措施 在预售认购6日期间（2006年6月23日-2006年6月28日）交纳5000元/个诚意金的客户如果开盘当天凭此VIP卡购铺，可享受95折优惠，该卡诚意金5000元可冲抵首期楼款。若无VIP卡客户购铺，只享受97折优惠。4、 招租优惠措施商铺的招租可同时进行。在2006年6月23日-10月1日期间，签订租赁合同的商户，可享受如下优惠策略：u 租期为一年期的客户免租期为6个月，具体方

17、法如下：从即日开始，商户先交纳3个月的租金，接下来3个月免交纳租金；u 租期为两年期的客户免租期为12个月，具体方法如下：从即日开始，商户先交纳第一季度的租金，接下来第二季度免交纳租金，交纳了第三季度租金后，第四季度租金免交纳。四、 惠景文园商业项目营销时间图预热期时间：2006年6月23日28日预售策略： 66N亮点：烟台市首席社区美居生活中心预售期时间：2006年5月下旬 策略： 包装攻击时间：2006年10月1日开始策略：促销策略亮点：借商铺/商场开业，进行尾盘促销尾盘期销售期时间：2006年7月7日12日开盘策略： 借势出击亮点：活动造势达到快速销售五、 项目营销阶段工作安排1、 预热

18、期1) 营销目标：项目形象导入，建立项目知名度，建立市场对项目的基本认识。2) 营销手法：联合主流媒体炒作美居生活中心的概念，使目标客户高度关注，同时导出本项目；3) 营销工作落实 完成必要的销售文件（统一说辞、商铺面积、认购登记卡、付款方式、客户登记表等）； 销售人员上岗培训； 销售人员的工服、名片制作； 完成必要的宣传资料（户型单张、折页、招商手册）； 宣传铺垫（户外广告、报纸软文广告等）； 楼体包装（以工程网包装、以广告喷绘包装）。2、 预售期1) 营销目标：对项目商铺进行全面预售，预售达70。2) 营销手法：广告造势，引起市场的高度关注，推广“6+6+N”开盘策略。3) 营销工作落实

19、完成预售开盘方案； 完成业态规划及商源落位方案； 制定业态配比方案； 完成辅助招商工作现场烘托活动策划和组织。3、 销售实施阶段1) 营销目标：一炮而红打开市场，达到快速完成70%货量的销售，建立福山区投资旺地的形象地位。2) 营销手法： 通过现场包装制造的美居生活中心。 以震撼性手法开盘，制造轰动效应。以投资专家的姿态进入市场，创新极具鲜明个性的方式，震撼性手法将项目推出市场，制造轰动效应。 广告造势，引起市场的高度关注。 营销工作落实 制定正式开盘销售价格，销售流程； 制定销售计划，做好销售控制流程；完成销售资料准备 完成销售人员招聘，并培训上岗 组织开盘促销活动的准备；开盘环境布置；完成

20、开盘活动准备 完成开盘前后系列促销活动实施方案；开盘广告宣传；完成媒体炒作的组织和实施 设计对投资者有吸引力的活动素材，组织相关媒体或渠道宣传4、 尾盘促销阶段1) 营销目标：建立项目品牌和知名度，完成剩余商铺的销售。2) 营销手法： 通过商铺、商场的开业，进行尾盘促销； 通过广告宣传，造成绝版“投资机会”的市场形象； 通过旧客户介绍新客户形式进行客户深度挖掘。3) 营销工作落实 市场资料收集及不间断市场调查； 根据现实情况进行销售方案的调整； 促销推广活动的参与、落实； 销售情况汇总、分析及总结。六、 销售管理建议1、 管理架构针对整个项目的销售组织工作，本司采用项目经理负责制，项目经理负责

21、与发展商进行日常销售工作的协调、对接，销售人员负责具体销售工作。项目小组人员配置：1) 项目经理：1人，和发展商的主要对接人，负责销售人员的管理，同发展商进行日常销售工作对接；2) 策划主管：1人，负责项目整体营销策略实施，制定并实施阶段营销策略；3) 销售经理：1人，和发展商的主要对接人，负责现场的管理和市场的反馈及时提供策略建议；4) 销售人员：24人。2、 现场管理与控制1) 2006年6月1日招商及销售人员进入售楼处做上岗前准备；2) 每周项目小组连同发展商举行周例会，通报每周销售情况及目前急需发展商解决的问题；3) 按时制作上门客户统计分析、广告效果测试分析并以周结、月结形式向发展商

22、提交；4) 每日以书面形式向发展商汇报销售情况；5) 定期向发展商提交例会纪要、销售周结、月结及年度总结；6) 每月定期与销售人员沟通，及时分析市场变化，相应调整销售策略并分月、季度提交宣传推广计划书。3、 正式开盘销售前提条件1) 现场包装：A 看楼通道施工装修完毕；B 现场气氛营造完成（导示系统、道旗、绿化、背景音乐安装完毕等）。2) 资料：A 智能化标准、配套设施、交楼标准提前落实；B 按揭银行提前落实；C 物管公司提前落实；D 价格表及付款方式；E 完成必要的销售文件（认购合同、定金通知书、购楼须知、按揭须知、预售合同）。3) 销售人员：A 开盘前培训；B 对前期重点客户进行回访，知会

23、开盘及优惠信息。4) 宣传准备：A 报纸广告准备完毕并提前预订版面；B 开盘活动安排（时间、地点、邀请领导、新闻媒体、新闻通稿、活动事宜等）；5) 礼仪及礼品准备。第三部分 包装推广策略一、 项目命名：惠景美居生活中心 延续现有生活住宅品牌等无形资产，贴近现阶段市场需求，降低市场操作难度，利于进行项目品牌推广 赋予项目“美居生活中心”的全新理念，直接清晰地面对目标受众传递项目价值。二、 项目核心口号：生活财富投资创导三、 推广目标 强化品牌优势 培养商业氛围 促进项目销售 推动项目招商四、 核心价值提炼n 产品定位创新烟台首席美居生活中心n 销售模式创新烟台首创临街网点销售返租模式n 无限增值

24、空间直接针对10000多个家庭、400，000，000元的巨大潜在市场n 开发商品牌价值政府开发背景，良好的行业口碑五、 推广思路及阶段划分根据惠景文园项目的工程进度预计，并结合项目的推广需要，我司提出如下推广思路及阶段划分：阶段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段时间5月下旬6月18日6月19日6月28日6月30日8月31日9月1日10月1日推广内容1、 项目区位优势2、 项目品质形象3、 开发商品牌1、 内部认购（6月23日6月28日）2、 返租模式1、 答谢客户2、 公开发售（7月7日7月12日）3、 招商1、 项目形象回顾2、 卖点回顾3、 开业以及尾盘促销整体推广思路1、 针对美居生活中

25、心，结合城市规划发展，以软文、新闻和活动等多种形式进行炒作项目区位优势和项目定位特点；2、 针对项目定位形象：以美居生活中心的全新定位提出，强调市场定位的唯一性和准确性，提升项目整体形象，为后期推广奠定基础；3、 针对开发商形象，注重开发商政府背景和已开发项目实力的炒作；4、 针对促进小区商铺销售：以活动营销的形式，与业主、准业主、已进驻商家和待开发商家进行互动，与其建立良好关系，并使其成为项目忠实客户；5、 如果机会成熟，各环节可以提早6天左右进行。六、 推广策略1、 动态广告为主，静态广告为辅。因为项目所处地段比较偏僻，为了增强推广的渗透力，吸引市场的关注，迅速聚集人气，推广方式应该以动态

26、广告，即活动为主。让客户对项目有更真实深入的了解。所谓静态广告为辅，是指通过各类媒体组合，将声势做得更大，覆盖面更广。活动按四个阶段的时间节点来安排，为了形成统一的效应和深化美居生活中心的品牌内涵，活动主要以“美化家庭美化生活”的核心口号冠名，形成一个系列。通过活动的开展与媒体宣传配合，强化推广的力度和效果。媒体媒体活动媒体媒体2、 区域线、项目线、时间线相结合。所谓区域线，就是站在夹河区域发展和运营的高度，以福山区商业业态重构为“取势点”，借助美居生活中心对福山商业格局、业态的重构以及对福山区城市商业运营产生的影响，树立美居生活中心在福山区域的商业标高形象，以及作为福山区首个生活街区的首创性

27、、超前性、先进性的商业引领者地位。所谓项目线，就是指在福山区商业格局重构的趋势主导下，通过美居生活中心本身的项目定位、建筑形态、功能组团、商业布局、周边环境、项目品牌等的优势组合，塑造项目在福山的商业品牌。所谓时间线，就是指根据各阶段推广和项目进度时间节点来安排推广进度和内容。可以根据项目时间节点所划分的四个阶段，在各阶段中根据所主推组团的差异和推广主题的不同，进行针对性的营销推广，具体如下： 5月6月7月9月形象推广期内部认购期公开发售期尾盘消化期精品家居组团室内装饰组团房屋置换组团生活配套组团 七、 整体设计包装策略1、包装要点依托项目住宅部分的市场基础，对商业部分进行品质和层次的提升，以

28、“紫气东来”为主题，在整个项目现场包装上统一采用紫色为主题色，既寄寓了商业项目大红大紫的良好祝愿，又切合了项目所处未来烟台市夹河商业中心规划的城市发展大势。2、物料准备在对惠景文园商铺进行形象包装而在受众思维中形成的虚拟心理形象基础之上，必须通过对惠景文园的工地包装、楼体包装、广告推广等手段将形象具体化，并准确、直观地传递给受众对象，具体包括： 户外导示牌 路边刀旗 条幅及喷绘昭示布 卖场形象包装 楼体包装 营销中心包装 营销人员工装八、 媒体策略1、 传播定位1） 传播目标由于惠景文园项目住宅部分目前销售已基本完成，因此推广受众主要界定为当地投资者、品牌商家及自营商家。同时这部分的投资者也是

29、惠安置业后续动漫项目开发的潜在客户。2） 传播区域以惠景文园所在福山区为媒体覆盖中心向外辐射，注重强化目标客户所在区域的覆盖。3） 传播时节以上述的四个阶段为节点时间。4） 传播量度第一阶段产品导入期控制频次；第二阶段预售期加大力度；第三阶段开盘期力度最大，以后逐渐缩减。2、 媒体发布要点1） 公开招商前重视媒体接触的机会美居生活中心推出初期，产品认同度较低。以媒体覆盖面大、收视听率较高的大众媒体横向辐射，能提高惠景文园的媒体接触机会，使商家群体尽快认知项目社区商业定位及福山区商业发展的利益点。2） 强调信息到达率品牌商家在一定程度上更多的是依靠“一对一”的推广方式，而当公开招商后，面对广泛的

30、当地商家和个体经营户，则直接面临招商压力。这时强调招商信息的有效性到达率和定读率是很重要的，比较适合在某几个长效媒体纵向式发布广告。3） 媒体个性互补原则实施合理的媒体组合，达到优势互补。4） 各组团依次出击原则各功能组团依次推出，连环出击，环环相扣，形成品牌强势、震撼登场的市场效应。3、 媒体组合策略1） 阶段性控制策略根据项目推广的阶段步骤，对阶段性目标进行清晰地定位，选择相应的阶段推广主线和媒体组合。A、 区域发展侧重新闻报道和软文炒作B、 概念导入侧重软文炒作C、 塑造形象品牌侧重媒体硬广和户外广告、公关活动等D、 招商进度侧重新闻报道2） 成本控制策略在确保推广效果最优化的前提下，进

31、行严格地成本控制，选择性价比相对较高的推广渠道，在烟台当地主流报媒的选择中，可考虑以烟台晚报作为报媒渠道。3） 灵活应变策略为减少未来不可预见因素带来的市场冲击，编制适当的财务计划外预算，根据阶段发展过程中的偶然事件，及时灵活地制定相关应急策略，以维护项目整体推广步骤的顺利进行。九、系列活动推广：1）“日新月异的夹河区域”夹河区域商业发展论坛目 的：展现夹河地带未来的前景，增强投资信心。时 间：6月3日9：00-12：00参加人员：政府官员、惠景业主、目标商家和客户等。活动形式：通过历史画展；现场知识问答（猜谜形式）；政府官员现场讲解；老住户回顾历史等形式进行。地 点：惠景内以及沿街地段2）“

32、美化家庭美化生活” 美居生活中心精品家居、室内装修博览会目 的：让目标商家感受社区人气，带动他们的进驻；也让周边业主感受到未来的商业氛围，增加优越感以及触动投资。同时也为了给接下来组团推出造势。时 间：6月3日-4日9：00-17：00参加人员：惠景业主、周边业主住户、目标商家和客户等。活动形式：品牌展示会地 点：惠景内以及沿街地段（短信配合）3）“美化家庭美化生活”美居生活中心少儿现场绘画比赛目 的：通过此活动由学生带动家长，儿童带动大人，深化美居生活中心的品牌内涵。时 间：6月10日9：00-12：00参加人员：惠景业主及其子女，周边中小学校的学生。活动形式：现场作画，描绘自己心中的美好家

33、园。地 点：惠景内4）“美化家庭美化生活” 美居生活中心香车美女展、数码展、家电展目 的：让目标商家感受社区人气，带动他们的进驻；也让周边业主感受到未来的商业氛围，增加优越感以及触动投资。同时也为了给接下来组团推出造势。通过这个展会无形中也能提升物业的档次。时 间：6月10日-11日9：00-17：00参加人员：惠景业主、周边业主住户、目标商家和客户等。活动形式：品牌展示会地 点：惠景内以及沿街地段（短信配合）5）“美化家庭美化生活”的新起点美居生活中心预售系列活动社区围棋大赛目 的：安排在销售部内举行，聚集人气。时 间：6月23-25日8：30-11：30参加人员：惠景业主、周边业主住户等。

34、活动形式：品牌展示会地 点：惠景内以及沿街地段（游园活动同时举行，8：30-18：00） 人体彩绘；游园；杂耍目 的：聚集人气，带动现场投资。时 间：6月24-25日8：30-18：00参加人员：惠景业主、周边业主住户、目标商家和客户、演员等。活动形式：品牌展示会地 点：惠景内以及沿街地段（以上活动在预售报广上推出）6）“创建和谐社区、推动区域发展”惠景文园庆祝中国共产党成立85周年社区文艺晚会目 的：庆祝预售成功，答谢政府、广大业主、客户的支持。将活动与庆祝建党成立85周年结合起来也便于邀请到政府官员出席。同时对社区文化也是一个促进。时 间：7月1日晚7：30-9：30参加人员：政府官员、惠

35、景业主、周边业主住户、目标商家和客户、演员等。活动形式：歌舞。节目可以业主表演为主。设定奖项、奖金或奖品，吸引报名。设立的奖项可以是“欢乐家庭奖、最佳表演奖、美居之星奖”等。晚会中间可以穿插一些投资知识问答。地 点：惠景内（短信配合）7）“美化家庭美化生活”走进美居生活中心开盘系列活动商家签约仪式目 的：增加投资信心。时 间：7月7日9：00-10：00参加人员：政府官员、惠景业主、周边业主住户、目标商家和客户等。活动形式：品牌商家与开发商签约意向进驻协议。地 点：惠景内风水论坛目 的：从风水的角度带动投资。时 间：7月7日10：15-12：00参加人员：风水研究专家、惠景业主、周边业主住户、

36、目标商家和客户等。活动形式：讲坛。地 点：惠景内地 点：惠景内以及沿街地段（游园活动同时举行，8：30-18：00）中日韩风情歌舞；儿童模特秀场目 的：烟台靠近日韩，利用日韩文化在当地的影响力造势。考虑到经费问题，可以通过中方演员表演的形式进行。儿童秀场则是为了增加活动的趣味性，可以邀请业主的小孩参加。时 间：7月8日9：00-12：00；14：00-17：00参加人员：惠景业主、周边业主住户、目标商家和客户、演员等。活动形式：歌舞、秀场。地 点：惠景内“留住美好瞬间”免费现场照相；现场画相；杂耍目 的：加深客户对美居生活中心的记忆体验。时 间：7月9日9：00-12：00；14：00-17：

37、00参加人员：惠景业主、周边业主住户、目标商家和客户、艺术工作者等。活动形式：摄影、绘画、即兴表演。地 点：惠景内（以上活动在开盘报广上推出）十、美居生活中心广告宣传计划表时间媒介版位内容形式费用（元）6.19-9.15售楼部及周边环境布置见上文6.19-7.12DM（大16开）5000张投资大收益DM6.19-9.15折页（大8开）5000张投资可行性折页6.19-9.15销售部宣传片（10分钟）1部项目介绍DVD第一阶段（预热）5.29周一烟台晚报半版美居生活中心 开创生活街区消费新时代硬广6.2周五烟台晚报半版解密美居生活中心的市场投资潜力新闻报道6.39：00-12：00周六活动“日新

38、月异的夹河区域”夹河区域商业发展论坛座谈会6.3-6.49：00-17：00周六-周日活动“美化家庭美化生活” 美居生活中心精品家居、室内装修博览会（覆盖福山短信配合）博览会6.5周一烟台晚报半版解密惠景美居生活中心精品家居组团投资新财富硬广6.9周五烟台晚报半版解密惠景美居生活中心室内装修组团投资新财富硬广6.109：00-12：00周六活动“美化家庭美化生活”美居生活中心少儿现场绘画比赛现场绘画现场评奖6.10-6.119：00-17：00周六-周日活动“美化家庭美化生活” 美居生活中心香车美女展、数码展、家电展（覆盖福山短信配合）展会6.12周一烟台晚报半版解密惠景美居生活中心房屋置换组

39、团投资新财富硬广6.16周五烟台晚报半版解密惠景美居生活中心生活配套组团投资新财富硬广第二阶段（预售）6.19周一烟台晚报半版惠景美居生活中心 烟台财富新踞点硬广6.21周三烟台晚报半版惠景美居生活中心6月23日预售认购硬广6.22周四烟台晚报半版机会决定财富 眼光决定回报硬广6.23周五烟台晚报整版惠景美居生活中心今日预售认购硬广6.23周五“美化家庭美化生活”的新起点美居生活中心预售系列活动社区围棋大赛；（8：30-11：30）游园（8：30-18：00）论坛；游园6.24-6.258：30-18：00周五-周日“美化家庭美化生活”的新起点美居生活中心预售系列活动人体彩绘；游园；杂耍艺术表

40、演；即兴表演；游园6.21周三中国移动一条告知预售信息覆盖辐山短信6.22周四中国移动一条告知预售信息覆盖辐山短信6.23周五中国移动一条告知预售信息覆盖辐山短信6.27周二中国移动一条告知预售效果覆盖辐山短信6.28周三中国移动一条告知预售效果覆盖辐山短信第三阶段（开盘、招商）6.30周五烟台晚报半版惠景美居生活中心6天预售认购获得圆满成功软广7.119：30-21：30周六活动（以业主表演为主）“创建和谐社区、推动区域发展”惠景文园庆祝中国共产党成立85周年社区文艺晚会 （短信配合）晚会7.3周一烟台晚报半版惠景美居生活中心7月7日正式开盘硬广7.5周三烟台晚报半版抢占街区新财富 绝版收益

41、岂能错过硬广7.6周四烟台晚报半版机会就在眼前 你准备好了吗？硬广7.7周五烟台晚报整版惠景美居生活中心今日盛大开盘 见证一个生活街区新消费时代的来临硬广7.7周五“美化家庭美化生活”走进美居生活中心开盘系列活动商家签约仪式；（9：00-10：00）风水论坛；（10：15-12：00）游园；8：30-18：00仪式、论坛7.89：00-12：00；14：00-17：00周六“美化家庭美化生活”走进美居生活中心开盘系列活动中日韩风情歌舞；儿童模特秀场文艺演出（用中方人员表演）；小模特表演7.99：00-12：00；14：00-17：00周日“美化家庭美化生活”走进美居生活中心开盘系列活动“留住美

42、好瞬间”免费现场照相；现场画相；杂耍绘画；摄影；即兴表演随机烟台晚报半版招商情况软广随机烟台晚报半版招商情况软广7.5周三中国移动一条告知开盘信息覆盖辐山短信7.6周四中国移动一条告知开盘信息覆盖辐山短信7.7周五中国移动一条告知开盘信息覆盖辐山短信7.11周二中国移动一条告知开盘效果覆盖辐山短信7.12周三中国移动一条告知开盘效果覆盖辐山短信第四阶段（开业）101周日烟台晚报半版美居生活中心开业以及典藏珍品出售硬广合计第四部分 价格策略由于本项目目前所在位置的商业氛围及周边人气较弱，故项目的定价应考虑前期略低，以低价入市，吸引市场，聚集人气，为后期项目的升值提升预留空间，在推盘选择上，应选择商业地理位置较偏僻的先推售（配合优质商铺，满足产品的素质跨度）。建议项目的价格策略为“低价入市、逐级加价”，即在预售前期采用销售折扣、高姿态吸引市场关注，公开