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1、 淮安房地产市场月报2008年6月 策优市场部目录 一、政策法规二、市政规划三、土地市场四、业内动态五、淮安房产市场数据六、竞争个案市场数据七、新增项目市场数据一、【政策法规】1、国土资源部明确:工业用地严禁建造宾馆、专家楼新修订的工业项目建设用地控制指标(以下简称控制指标)日前发布并于5月15日起正式实施，我国开始对工业项目建设用地实行新的控制指标。控制指标明确提出，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。新修订的控制指标由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率五项指标构成。工业项目所需行政办公及生活服务设施用地
2、面积不得超过工业项目总用地面积的7%；工业项目的建筑系数应不低于30%。针对新控制指标，业内相关专家表示，工业项目建设用地控制指标，决定着具体建设项目用地总面积，对土地利用的效率有着根本性的影响。该专家表示，抬高我国工业用地的准入门槛，是加强土地宏观调控、走节地高效工业化之路的必然要求。2、建设部：当前重点是要抑制房价过高过快上涨一是要抓紧完善住房保障体系各地要确保廉租住房和经济适用住房的资金投入和土地供应，确保实现关于低保家庭“应保尽保”的目标。二是在着力解决低收入家庭住房困难的同时，要把帮助中等收入家庭解决住房问题作为一项重要任务建设部提出，房价较高、涨幅较大的大中城市，要切实增加中低价位
3、、中小套型普通商品住房供应，加大限价商品房供应规模，规范限价商品房的定价管理、供应对象和上市交易，在着力解决低收入群众住房困难的同时，鼓励各地区积极探索，发展政策性租赁住房，帮助中等收入家庭解决住房困难。3、“经济租用房”受人关注，政府欲做“大房东”政府又推出了政策性商品房限价房，并已在目前全国各地开花结果。同时，关于经济适用房回购等政策纷纷出台，一时间中国关于住房保障问题成为了国家的头等大事。一种新的住房模式“经济租用房”已经浮出水面建设部政策研究中心住宅与房地产业研究处处长赵路兴对此指出，住房经济本身就是一种地区性很重的经济形式。“经济租用房”是部分地区政府刚刚开始酝酿的一种保障用房类型，
4、主要出现在福建等地区。因为产生时间并不长，所以很难说是否会成为一种全国性的保障政策，但建设部会对此保持关注。4、建设部出台房屋登记办法 今年7月1日起将实施据建设部有关负责人介绍，相比1997年颁布的城市房屋权属登记管理办法，新办法在以下几个方面体现出了新的内容。一是坚持“登记为民”原则，注重可操作性，方便人民群众办理登记。如登记依申请而启动，明确登记时限，对登记申请人必须进行告知等。二是确立和细化了登记簿制度，明确了登记簿的内容和形式。三是合理界定了登记机关权限，有利于提高登记效率。四是细化了物权法规定的登记类型。办法对物权法确定的预告登记、在建工程抵押权登记和最高额抵押权登记、更正登记等登
5、记类型做了具体化规定，更具有可操作性二、【市政规划】1、市林业局在古黄河（沈阳路柳树湾段）实施生态节约型示范工程，栽植鸢尾、黄昌蒲、美人蕉、草花等17.8万平方米淮安市新增绿地近200万平方米，完成全年新增绿地目标的64，在万物复苏的季节为500多万淮安人营造了更大的城市天然氧吧。清河区青龙湖健身公园建设已完成部分水景区土方和部分绿化工程，古淮河生态景区已初步确定设计方案，并完成投资主体招标工作。清浦区西安路新增绿地6万平方米，电厂河风光带新增绿地1.37万平方米。开发区对徐杨乡和大学城15条道路进行绿化施工，对城东会所公园、八亭桥下市民广场等公园及街头小游园绿淮阴区完成5条道路绿化施工任务，
6、预计9月底竣工的西坝公园目前新增绿地约5.95万平方米，建设总规模约15万平方米的盐河风光带中，已完成绿化面积约5万平方米2、通甫路大桥工 程通过立项审批我市中心城市建设重点工程通甫路大桥项目日前通过市发改委立项审批。该项目位于我市城市中部偏东地区，北起延安东路转盘，南至正大路，横跨大运河和清安河，线路全长1482米，其中道路610米，正桥长872米，项目总投资约1.6亿元。项目建成后，将是沟通淮安经济开发区和城南高教园区的重要通道之一，对完善城区路网、提高中心城市幅射功能将起到重要作用。三、【土地市场】1、淮阴区总投资10亿元三个城建招商项目集中开工5月16日，豪景“公园1号”、迎春嘉园、爱
7、琴海花园等三个总投资达9.8亿元的城建项目举行集中开工仪式。豪景“公园1号”项目由淮安豪景房地产开发有限公司开发，占地45288.8平方米，建筑面积97189.3平方米，投资3亿元。该项目位于西坝板块，坐拥我区盐运主题文化公园，项目兴建将对拉动西部城区建设有重大意义，将成为扮靓城区的又一精品工程、亮点工程。由区财政局引进的迎春嘉园项目投资1.8亿元，将致力于打造成我区节能降耗示范小区。爱琴海花园项目投资5亿元，规划建设16万平方米，绿化率达40%，并将着力打造成我区科技人文示范社区。2、【居住土地出让信息】淮安4月25日土地出让截止6月1日地块地块名称地块编号土地位置出让土地面积土地用途出让年
8、限容积率挂牌起始价（万元）竟得人M2亩清河新区安置房地块(2008G019H02)号嘉兴东路北侧4755771.34居住701.51100清江轴承厂地块(2008G020H03)号淮海西路南侧5249.77.87商业、居住40702.51220付祥兵永康大厦地块(2008G021P02)号淮海南路东侧4687.97.03商业、金融、居住40706.51450电厂河小区二期地块(2008G022P03)号淮三路西侧9415.914.12居住701.5950王元中心村地块(2008G023P04)号清浦区盐何镇王元村3852357.78商业、居住40701.31900淮安市天瑞房地产开发有限公司枚
9、乘路商住区地块(2008G024K05)号枚乘路北侧天津路东侧5666384.99商业、居住40702.08500淮安中茵置业有限公司明远路北侧地块(2008G025K06)号明远路北侧3332049.98商业、居住40701.84800淮安运通房地产开发有限公司海口路南侧地块(2008G026K07)号海口路南侧合肥路西侧19786.329.68商业、居住40702.03300淮安欣兴置业发展有限公司富士园商住区二期地块(2008G027K08)号深圳东路南侧1866828商业、居住40702.53100河下安置小区三期地块(2008G030C09)号河下大桥北侧66665100居住701.
10、55000五星级国际大酒店地块(2008G031C10)号翔宇大道北侧6654399.81商业、居住4070商业3.5居住2.57900经十四路东侧安置小区地块(2008G032C11)号经十四路东侧华西路北侧3360050.4商业、居住40701.51600区域出让地块数量成交数量清河区21清浦区51开发区43淮阴区1楚洲区合计125原先写的成交数量7块，但是成交表格里竞拍单位只有五家，还有两家竞拍人在哪里？4月挂牌土地分析4月挂牌土地12 宗，数量比2月减少1宗。4月总占地面积为400678.8平方米，2月492406.56，比2月减少了91727.76平方米，相当于2月的80%。除了清河
11、中心区量体小之外，其他的开发区，清浦区和淮阴区都是以中小地块挂牌为主，具有容积率高，用地面积小的特点。清河区地块因所处的位置较好外，现在的开发区在加大其招商引资规模，引起不少有实力开发商的高度关注，开发区成为淮安市现在的焦点所在。淮安2月3日土地出让截止6月1日地块地块名称地块编号土地位置出让土地面积土地用途出让年限容积率挂牌起始价竟得人M2亩西藏街北侧地块(2008G001H01)号西藏街北侧51823.677.74居住701.75220万元淮安市清河地产开发有限公司明远路北侧地块(2008G002P01)号明远路北侧淮海南路西侧1875028.13商业、金融、居住40702.03220万元
12、汕头路南侧地块(2008G004K02)号汕头路南侧 福州路西侧14601.721.9居住、商业70402.02670万元淮安经济开发区腾扬市政建设有限公司南昌路A地块(2008G007Y01)号南昌路西侧101073.5151.61居住、商业服务(带方案)40702514820万元中山路西侧地块(2008G008Y02)号中山路西侧盐河绿化带北侧44437.9666.66居住(带方案)70307000万元九江路南侧地块(2008G009Y03)号九江路南侧 沈阳路东侧43441.365.16居住70305200万元樱花路北侧地块(2008G010Y04)号樱花路北侧46619.769.93居
13、住70308350万元翔宇花园北侧地块(2008G011C01)号经九路西侧79965119.95居住(兼容商业)4070多层28高层2010800万元交警大队东侧地块(2008G012C02)号楚州大道东侧4866873居住70多层28高层204020万元新淮中东侧地块(2008G013C03)号经十路西侧2264833.97居住70多层28高层201900万元楚州区茭陵乡商住楼地块(2008G014C04)号楚州区茭陵乡10201.53商业、居住40708852万元楚州区三堡乡商住楼地块(2008G015C05)号楚州区三堡乡7811.17商业、居住40708840万元楚州区建淮乡商住楼地
14、块(2008G016C06)号楚州区建淮乡10651.6居住704035万元楚州区顺河镇商住楼地块(2008G017C07)号楚州区顺河镇8561.28商业、居住407030万元楚州区平桥镇商住楼地块(2008G018C08)号楚州区平桥镇12741.91商业、居住407066万元区域出让地块数量成交数量清河区11清浦区1开发区44淮阴区6楚洲区6合计185表格里成交数量5块，但是成交表格里竞拍单位只有2家，还有3家竞拍人在哪里？5月份土地分析？2008年土地市场小结：土地出让力度较大，但市场反应相对较弱，侧面反应在宏观金融政策、市场环境的影响下，开发商拿地热情普遍不高。四、【业内动态】1、泽
15、源陆长苏荀德麟视察“中天花园”5月25日上午，参加了“中天花园杯”淮海晚报第三届民间趣味体育运动会开幕式的市人大常委会副主任刘泽源（左二）、副市长陆长苏（左一）、市政协副主席荀德麟（右三），在中共淮安市委宣传部副部长、淮安日报社社长徐利华（右二）、淮安日报社副书记季忠民（右一）等陪同下，专程到中天花园销售展示中心视察。市领导对中天花园的小区环境、房型设计等给予赞赏。图为中天房产淮安倚天置业有限公司总经理王琳（左三）在向大家介绍中天花园项目情况。 五、【淮安房产住宅市场数据】1、淮安市月度成交数据数据来源：淮安网上楼市从淮安住宅市场趋势图看，2007年10月-12月成交量保持20万的平稳趋势，受
16、宏观调控制的影响，2008年2月-4月成交量在10万左右，下降幅度明显，消费者推迟购房计划，市场观望气氛浓重。5月份整体市场成交出现趋暖现象，5月成交量逐渐回复到2007年下半年水平。数据来源：淮安网上楼市从淮安月度成交均价看，2007年10月-2008年4月成交表现在2700-2009元。5月份住宅整体成交均价2584元/，环比4月下降179元/。结合5月成交量以及成交均价市场表现，5月份呈现出“量升价跌”现象，主要原因是本月整体市场成交量集中在外围区域，中低价位项目大量成交拉低整体市场成交均价。上面表格月份没有了？表格大小和前两个表格相等，居中（表格重新做）成交单套面积稳定在110-115
17、平方米之间，市场目前未出现大面积小户型入市带动成交的迹象。市场小结：整体5月市场呈现“量升价跌”现象，主要由于外围中低价位大量成交导致。六、项目竞争个案分析盛和名都总占地：3.67万总建面：6.91万容积率：1.88开盘日期：2008年1月18日开盘价格：3800-4500元/项目成交分析项目名称时间段成交量（）成交套数（套）成交均价（元/）新增体量（万/）新增套数（套）可售套数盛和名都5.1-5.31130.3914440-594-5月成交分析盛和名都5月仅成交1套，面积面积130，仍然保持较低的市场成交量。盛和名都4月5月成交均价稳定在4200元/。4月5月户型配比分析后续体量分析项目B区
18、预计下半年开盘，首批推出7-9#、3幢多层，共120套房源，总体量约1.4万，目前价格未定，现场处于客户积累阶段。项目SP活动项目目前还保持着原有一次性交款优惠1%的活动，预计项目会在下半年推出B区时进行新一轮的SP活动。项目动态项目5月份客户来访量较低，业务员对项目产生抵触心理。上海新城总建筑：27.8万物业类型：高层开盘日期：2008年5月7日开盘价格：2800-3300元/项目成交分析项目名称时间段成交量（）成交套数（套）成交均价（元/）新增体量（万/）新增套数（套）可售套数上海新城5.1-5.312548.242331301.38127684月5月成交分析上海新城4月成交77套，主要是
19、前期蓄水客户集中签约导致的，实际4月成交10套。5月成交23套，相比4月份有明显上涨趋势，据现场了解，项目本月成交客户主要为前期蓄水客户，新客户成交较少。4月5月成交均价分析上海新城成交均价保持在3100元/左右。新增项目分析开盘日期：5月7日新增栋号：17栋B，17栋C新增体量：1.38万新增套数：127套户型配比：2R：93-113新增均价：2800元/4月5月户型配比分析上海新城5月成交以2R为主，2R：93-113，其中新推出的2幢高层本月共成交13套。后续推量分析项目预计7月份推出2幢高层，共84套房源，体量约0.86万。项目SP活动5月上海新城无营销活动项目动态据现场了解，紧临项目
20、的淮安市政府于2008年下半年工程动工，本项目目前正借此契机进行项目市场炒作。香格里拉总占地：35.9万总建面：93.2万容积率：2.59物业形态：多层、小高层、高层、别墅开盘日期：2008年3月10日开盘价格：均价3850元/项目成交分析项目名称时间段成交量（）成交套数（套）成交均价（元/）新增体量（万/）新增套数（套）可售套数香格里拉5.1-5.311353.941033754月5月成交量分析香格里拉5月成交量1354，相比4月份略有上浮，但仍保持着较低的市场成交量，客户的观望情绪仍然持续。4月5月成交均价分析香格里拉成交均价保持稳定在4200元/左右。新增体量本月项目无新增体量。4月5月
21、户型配比分析香格里拉5月成交仍然以3R为主，面积129-140，少量169的4R相结合，剩余房型偏大也是影响项目成交量上涨的原因之一。后续体量分析项目剩余6#、3#未售，其中3#楼为烟厂内部预订，6#楼共20套，总体量0.2万，3#楼共36套，总体量0.48万/。预计6月初推出3#。B区小高层共2000套，预计8月推80套，总体量约0.9万，具体情况未定。项目SP活动目前项目仍以前期推出的一次性交款优惠1%活动。项目动态据现场了解，本月来访客户的观望和理性心理比较强，目前成交的还是以前蓄水客户，5月来访新客户比较少。淮海第一城总占地：290亩总建面：40万容积率：2.0物业形态：多层、小高层、
22、高层、别墅开盘日期：2008年5月7日开盘价格：均价3800元/项目成交分析项目名称时间段成交量（）成交套数（套）成交均价（元/）新增体量（万/）新增套数（套）可售套数淮海第一城5.1-5.311924.881843491.31301144月5月成交量分析项目本月共成交18套房源，成交面积1925，相比4月有大幅上涨。成交上涨原因：新推房源带动5月成交量上涨4月5月成交均价分析淮海第一城4月5月成交均价相对保持4400元/左右新增体量开盘时间：5月7日新增栋号：F11号，F12号，F13号新增体量：0.8万/新增套数：70套户型配比：2R：96-110，3R：119-122均 价：3800元/
23、开盘时间：5月24日新增栋号：G8号，G9号新增体量：0.5万/新增套数：52套，户型配比：2R：96-100，3R：118-131均 价：3800元/4月5月户型配比分析5月成交以3R为主，3R：118-133，2R：89-97。从现场了解，本月成交客户中蓄水客户成交13套，新客户成交5套，新增楼盘成交4套。后续体量分析项目预计8月后推10#、11#，其中10#楼共42套，总体量0.2万，11#楼共43套房源，总体量0.26万。项目SP活动5月项目新推体量开盘时，来访客户送价值1元精美礼品，老客户送10元精美礼品，活动于13日结束。另外，一次性交款优惠1%，另送床上用品等，以老带新活动，老客
24、户累计10分，10分价值人民币500元，目前活动还在继续。项目动态淮海第一城正在做样板房，主要以美式，法式为主，预计6月份展示。康城明珠总占地：120亩总建面：17万容积率：2.0物业形态：多层、小高层、高层开盘日期：2008年5月15日开盘价格：均价4100元/项目成交分析项目名称时间段成交量（）成交套数（套）成交均价（元/）新增体量（万/）新增套数（套）可售套数康城明珠5.1-5.313977.353138462.43292424月5月成交量分析康城明珠5月份成交31套房源，成交面积3977，相比4月份上涨幅度明显。从现场了解，5月成交客户其中有20套是集中签约，实际5月成交11套。4月5
25、月成交均价分析项目5月成交均价3847元/，4月成交均价4500元/，下降653元/。下降的原因：本月成交量主要集中在前期推出均价在3900元/的多层内，因此低价位户型成交带动整体均价下滑，新增体量成交10套。 新增体量开盘时间：5月15日新增栋号：A2，A3，A4，A5新增体量：2.39万/新增套数：329套户型配比：3R：116-127均 价：4100元/户型配比康城明珠5月成交以3R为主，3R：117-127，4R：144-179。主要集中在前期推出的多层内。后续体量分析项目预计9月份推7#、8#，27#，其中27#楼高层共36套，总体量0.58万，7#，8#楼共48套房源，总体量0.5
26、9万。项目SP活动5月份项目新推房源开盘，购房送微波炉，优惠2000元/，一次性交款优惠2%，截止5月24日活动完毕。据了解目前A2，A3，A4，A5楼盘，预约意向客户集约60%。国华御锦园总占地：10.06万总建面：15万容积率：1.5物业形态：多层、小高层开盘日期：2008年1月15日开盘价格：均价3300元/项目成交分析项目名称时间段成交量（）成交套数（套）成交均价（元/）新增体量（万/）新增套数（套）可售套数国华御锦5.1-5.311164.47102570324月5月成交量分析本项目5月共成交10套，成交面积1164，相比4月成交量下滑幅度较大。下降原因：无后续新房源支撑。咨询客户对
27、淮阴区的认知度还有待提高。4月5月成交均价分析国华御锦园5月份成交均价2570元/，环比4月下降530元/。下滑的原因：成交量大部分是前期推出房源，集中表现在3、6、12号楼，均价2900元/。新增体量5月无新增体量4月5月户型配比分析本项目5月成交主力仍然以2R、3R为主，2R面积90，3R面积109-135。后续体量分析项目预计8月后推22#、23#，24#，共84套，总体量约0.9万。项目SP活动5月国华御锦无营销活动。据了解，5月多是电话拜访，实际来访的客户很少，反映较强烈的是客户意向选择开发区，相对淮阴区认知度还待提高。七、【淮安房产新增市场数据】 一期二期爱琴海总占地：120亩总建
28、面：16万容积率：2.0绿 化：37%物业形态：多层、小高层，高层开盘日期：预计7月，8月份 开盘价格：未定 配套：近1000会所，近3400农贸市场， 商业步行街（二期中）户型：2R 84-89 3R 107-137项目介绍一期预计15栋，二期7栋，共21栋，共1400套，中心有近1000水井，欧式风范，地面瓷砖铺地，楼间距大与45米，交通15/36路等，周边有长征小学，五星级酒店等。备注具体规划还未最终确定，目前处于前期客户积累阶段。九龙广场总建面：1.12万物业形态：高层开盘日期：2008年5月18日开盘价格：3588元/均 价：3900元/项目成交分析推出体量1.12万，推出套数78套
29、，成交18套，开发商自留5套。项目名成交体量成交套数成交均价九龙广场253818套3900元/户型配比分析户型面积（）配比3R134-13680%3R14920%项目SP活动开盘一次性交付优惠6000元，按揭优惠3000元，另送精美礼品，活动5月24日结束项目特点全落地窗，主卧次卧均朝南项位置健康东路57号，康城明珠的对面，项目拥有绝对地理优势书香名苑占地：2.4万总建：4.8万容积：2.0绿化：35%开盘日期：预计9，10月份物业形态：多层，小高层均价：未定户型：2R：80-893R：90-121备注：项目无售楼处，且资料不全，目前也处于客户积累阶段地产调研、地产定位、地产策划、地产营销推广、地产广告，超过200G房地产策划资料，地产策划人必务的资料库，欢迎打包下载。联系QQ：17425192淘宝店：
