全国房地产市场研究报告.doc

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1、2009-2010年度全国房地产市场研究报告2009年，必将在我国房地产史上留下厚重的一页。在一系列的政策刺激拉动下，我国房地产市场快速摆脱了全球经济危机和国内经济下行的阴霾，出现了绝地反击式的大逆转。土地市场异常火爆,商品房销售量和销售价格再创历史新高，这一切都令人始料不及。而房地产市场由冰点到沸点的快速转换，尤其是高地价、高房价的现实，引起了相关部门的高度重视，招致2009年末房地产政策重新紧缩。本报告拟从宏观经济背景、政策背景、房地产开发投资、市场走势等七个方面，对2009年全国房地产市场进行深入分析，并在此基础之上，对2010年全国房地产市场走势进行简要研判。一、宏观经济背景：刺激计划

2、起效，我国经济逐步回升受金融危机影响，2009年世界实体经济受到严重冲击。为应对这场二战后最大的危机，各国政府纷纷出台积极的经济刺激计划。其中，我国政府以扩大内需为指导方针,以“四万亿投资计划”为重心，于2008年底出台了一系列政策措施。2009年，我国经济走在了全球经济回升前列，全年GDP增长8.7%，“保八”任务圆满完成，经济保持较快发展。从GDP走势来看，2009年一季度是07年来我国经济最为低迷的时段。随后经济状况持续好转，走出了一个亮丽的V型反转，第四季度GDP同比增幅高达10.7%。图12004年以来我国GDP增幅走势 数据来源：国家统计局网站细分来看，在投资、消费、出口这三驾拉动

3、经济的“马车”中，投资中流砥柱般的作用不容置疑。受“四万亿”经济刺激计划的影响，2009年我国城镇固定资产投资同比增长达30.5%，创历史新高。根据国家统计局数据，2009年上半年我国固定资产投资对经济增长的贡献率达87.6%，拉动经济增长6.2个百分点。而受益于经济快速回升，2009年我国城镇居民人均可支配收入稳定增长。全年城镇居民人均可支配收入17175元，比上年增长8.8%，扣除价格因素，实际增长9.8%。二、经济政策和房地产政策背景：前期宽松平稳，年底政策突变总体而言，宽松的货币政策和积极的救市措施是2009年房地产市场调控的主要内容。2009年我国房地产调控可大致分为以下3个阶段：第

4、一阶段：积极实施救市政策。2008年11月开始，为了应对蔓延全球的金融危机，我国宏观经济政策做出重大调整：财政政策从“稳健”转为“积极”，货币政策从“从紧”转为“适度宽松”。10月央行和财政部出台鼓励住房消费的政策，12月国务院办公厅出台“131号文”，在支持住房消费和房地产开发投资，加快保障性住房建设等方面出台了一系列的配套政策措施。这一系列的救市措施对2009年上半年楼市回暖起到了至关重要的作用。第二阶段：政策初露收紧迹象。随着各项政策的落实推进，我国房地产市场开始逐步回暖，由初春走向炎夏。这期间土地市场地王频现，市场供求失衡等问题也充分的暴露出来。2009年下半年，部分政策有所收紧，包括

5、二套房贷、打击囤地捂盘等，相关部门出台了诸如关于集约用地的通知、限制用地项目目录(2006年本增补本)等文件。第三阶段：政策显著收紧。2009年下半年楼市火爆，尤其是高地价、高房价引起管理层担心。从12月9日开始国务院以及相关部门紧锣密鼓地出台了一系列的房地产调控政策，从“营业税征2改5”，到“国四条”，再到五部委土地新政，以及“督办全国18宗房地产闲置土地”等，一系列政策相继出台，各地纷纷出台相应的细化措施。2010年1月出台的“国十一条”，更是进一步收紧政策。三、房地产开发投资出现疲软，同比增幅为2000年来最低2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%，增长速

6、度处于2000年以来的最低谷。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%，与2008年相比比重有所下降。纵观近十几年来我国房地产业的发展，1998年住房体制改革后我国房地产业步入快速发展通道，房地产开发投资额高速增长，2000年以后增幅基本保持在20%-30%之间。2009年增幅首次降回20%以下。与城镇固定资产投资相比，1999-2004年间我国房地产开发投资同比增速曾持续高于城镇固定资产投资。2005年房地产宏观调控开始后形势发生变化。除2007年外，2005年以来我国房地产开发投资同比增速均低于城镇固定资产投资，其中，2009年最为明显。图2

7、1997年以来我国房地产开发投资与城镇固定资产投资同比增幅走势 从年初累计数据来看，2009年1-2月房地产开发投资同比增幅创2008年以来最低点，随后呈逐步回升之势直至2009年1-10月。1-12月房地产开发投资规模继续保持了同比增长，但增幅连续下滑，相较1-11月下降1.7%，下降幅度扩大。图 3 2008 年以来我国年初累计房地产开发投资同比增幅走势 从月度情况来看，2009年月房地产开发投资介于2300亿元-5000亿元之间。12月达4961亿元，赶超6月成为全年最高月份，环比增长75.2%。这其中受季节性因素影响较为明显，历年来12月份房地产开发投资都较大。图 4 2009 年我国

8、月度房地产开发投资走势(亿元) 四、土地市场价涨量跌，土地供应不足值得忧虑2009年，全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%，降幅较2008年扩大10.3个百分点。根据中国土地勘测规划院发布数据，截至去年末，全国105个主要监测城市的地价总体水平为2595元/平方米，同比增长5.05%，远高于2008年0.47%的增长率。其中，商业、居住、工业地价分别为4423元/平方米、3726元/平方米和617元/平方米;同比分别增长5.57%、7.92%、1.56%，涨幅均高于上年。1997年至今，我国土地市场可以大致划分为两个阶段，即1997-2003年的快速发展阶

9、段，2003至今的相对繁荣阶段。而从近三年趋势来看，我国土地市场有逐步萎缩的迹象，2009年我国土地市场地王频出，但房地产开发企业完成土地购置面积却仍然明显下降。这既然与近几年土地政策紧缩有关，也与大城市建设用地备用量快速减少有关。 从年初累计同比数据来看，2009年1-3月房地产开发企业完成土地购置面积同比增幅达到最低点，为-40.1%，随后逐步回升，走势与房地产开发投资同比增幅大致相同，并在1-11月达全年最高点，为-15.4%。 从月度情况来看，2009年月房地产开发企业完成土地购置面积大致介于2300-4800万平方米之间。其中12月最高，6月次之，分别达4815万平方米和3769万平

10、方米。 从价格上看，2009年的土地市场经历了从冰点到沸点的转变，下半年土地市场地王频出，创造出一个又一个的土地市场新记录。在此基础上，2009年全国土地成交总价、单价、楼板价20强进入门槛纷纷提高至，36亿元、4223万元/亩和20963元/平方米。其中，高价地块主要分布在一线城市，而溢价率较高的地块则主要分布在二、三线城市。表 1 2009 年土地成交总价排名前10 地块列表 五、商品房市场量价齐升，均价涨幅创近15年新高2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%;办公楼销售面积增长30.8%;商业营业用房销售面积增长24.

11、2%。总体来看,2009年成交量涨幅很大，全面超过2007年7.7亿平方米的历史高点。(其中，按国家统计局不同时间点的数据，2009年全国商品房销售面积和同比增长数值，与2008年数据不匹配，还有待斟酌，但并不影响2009年成交量创新高的判断)。从价格来看，12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，若估算全年涨幅，则2009年比2008年可能上涨4-6%，但若按成交均价算，2009年新建商品房成交价格为4695元/平方米，比2008年上涨近24%，创近15年来新高。首先，观察房屋销售形势。从1997年开始，我国商品房销售量持续平稳上升，2005年增幅较大，并首次迈上5亿平方米平

12、台，2008年市场遭遇“寒冬”同比下降近20%。2009年全国商品房销售量大幅反弹，创历史新高。 从年初累计数据来看，2008 年1-12 月全国商品房销售面积同比增幅在达历史最低点后，一路回升至2009 年1-11 月。2009 年1-12 月全国商品房销售面积同比增幅为42.1%，较1-11 月下降12.3 个百分点。市场交易相当活跃。 其次，看房价演变情况。近十年来，我国房价是涨多跌少。这有两层含义，一是，房价涨幅大跌幅小;二是，房价涨的持续时间长跌的持续时间短。从房屋销售价格指数来看，1999年至今，仅1999年1季度至3 季度以及2008 年4 季度至2009年5月，这两个时间段房屋

13、销售价格曾低于基期的100点(即房价同比出现下跌)。2009 年4 月开始，70个大中城市房价指数止跌回升，并于2009年6月重回100点以上，之后加速上扬。至2009 年12 月达107.8，与2007 年三季度相仿，房价上涨较快。但显而易见，当前我国房价同比涨幅仍低于2004年及2007 四季度和2008 年一季度110 点左右(即上涨10%)的高峰。 价指数，统计方法相同而从房价月度环比来看，经历了2007年9月至2009年12月这一轮V 型走势后，2009年12月我国70个大中城市房价环比增幅再次攀上1.5%，2007年月以后26个月的最大涨幅，仅次于2007年9月的1.7%和2007

14、年10月的1.6%，属于2005 年有此统计数据以来的历史第三高值。 2009 年12 月，在70 个大中城市中仅唐山房价同比小幅下跌，其余全部上涨。其中同比涨幅超过5%的有31 个，超过10%的有6 个，分别为深圳、温州、金华、杭州、湛江、南京。 六、房地产开发建设增速低于销售增速，商品房明显供不应求2009年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%，竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%，新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%;完成土地开发面积23006万平方米，同比下降19.9%，开发建设增速明显低于商品房销售增速，出现较为明显的供不应求，部分大城市

15、比较严重。首先，看新开工情况。2009年，我国年初累计商品房新开工面积同比增长逐步回升，1-12月同比增长12.5%。反映出开发商对后市预期由年初的悲观逐步转向谨慎乐观，2008年延期的项目加速开工，另外部分2009年新购置的土地，也开始陆续开工。 从总量看，除2008 年外，近年来我国商品房新开工面积均保持较快发展，增速基本保持在10%-20%之间，有逐步下降的趋势。对比新开面积与销售面积可以发现，1997 年以来历年的新开工面积都大于销售面积，说明部分项目施工进度缓慢，存在停工现象。另外部分房源没有实现销售，开发企业或者持有，或者捂盘不售。 其次，看房屋竣工情况。2009 年我国商品房竣工

16、面积7.02 亿平方米，增长5.5%。其中，住宅竣工面积5.77 亿平方米，增长6.2%。与9.37 亿平方米的商品房销售面积相比，存在明显的供不应求。其情形与楼市火爆的2007 年较为相似。自2005 年我国商品房销售面积超过竣工面积后，近年这种趋势越发的明显，不利于抑制房价。 从房屋建设速度来看，2009 年房地产开发企业房屋建筑面积竣工率为22.0%，与2008 年基本持平，处于历史较低水平，不利于形成楼市供应。2000 年开始，我国房地产开发企业房屋建筑面积竣工率基本上呈下降趋势，由38.1%降至去年的22.0%，下降16.1 个百分点。说明项目开发周期拉长，这其中因素较多，其中之一是

17、由于房价涨速较快，部分开发商有意放慢施工进度，以获得更高利润率。2008 年之所以成为历史最低，主要与市场低迷，部分企业对市场预期悲观而有所停工。 待添加的隐藏文字内容3七、房地产开发企业资金充裕2009年1-12月，房地产开发企业本年资金来源57128 亿元，比上年增长44.2%，企业资金面非常宽松。其中，销售资金回笼和信贷增加对本年资金来源增量贡献较大。2009 年房地产开发企业定金及预收款15914亿元，增长63.1%;个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%，国内贷款11293 亿元，增长48.5%。整体来看，1997年以来，除2008年受市场低迷、销售受阻的影响外，我国房地产开发企

18、业本年资金来源均保持了高速增长，其中又以2009年为最。 数据来源：国家统计局网站2009 年扣除房地产开发投资后的企业剩余资金(剩余资金=本年资金来源-本年房地产开发投资)高达20896 亿元，同比增长176.2%，增速创历史新高，同时，剩余资金占本年资金来源的比重达36.6%，占比亦创历史新高。短期来看，房企确实不差钱，这将制约企业降价促销的空间。 八、2010年房地产市场展望从宏观经济和政策分析，2010年将是全球经济继续艰难复苏的一年，国内外宏观经济形势仍充满复杂性和不确定性。我国经济增长势头良好，“保八”基本无忧，但12月CPI上涨1.9%预示着通胀风险加大;另外，第四季度经济增长1

19、0.7%，经济偏快增长隐忧却已出现。2009年12月召开的中央经济工作会议提出货币政策要保持连续性和稳定性，增强针对性和灵活性，2010年货币政策将真正回归适度，流动性开始收紧，预计全年新增信贷投放总量为7万8万亿元。今年1月份央行提高存款准备金率，以及银监会不断提醒信贷风险和压制部分商业银行过度放贷，表明今年的信贷环境将偏紧。房地产贷款将受到更多制约。从房地产政策面分析，2010年房地产政策明显趋于紧缩。今年1月10日，国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知(国十一条)下发，多少有些惊动业界。从形式上看，“国十一条”主要重申和细化了“国四条”，然而其措辞明显比后者严厉，抑制性的内容

20、远多于支持性的内容。比如，“国四条”中曾明确支持二次置业中的改善性购房需求，而“国十一条”中却规定只要是二次购房，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。另外，“国十一条”中还强调：“防止境外热钱冲击我国市场。”“国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为”“探索土地出让综合评标方法”，“已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。”房地产开发、销售的每个环节，基本上都有紧缩措施用于打压投资投机需求及企业违规行为。从资金面分析，2010年货币政策必然会慢慢转向适度紧缩。实际上2009年下半年，央行就开始公开市

21、场操作，有意回收流动性，但动作并不大。2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是2008年6月以来，19个月中首次上调，是信贷收紧的重要标志，同时也标志着货币政策正式出现拐点。今年可能还会多次提高存款准备金率，加息亦成必然之举。由于房地产业受货币政策影响很大，随着信贷的紧缩，楼市必然受到负面影响。从市场运行规律分析，高烧之后的市场有调整的内在需要。在市场经济条件下，有只“无形之手”会对市场进行调节，尤其是当商品价格偏离价值中轴时，会将其拉回到合理区间。商品住宅市场亦如此。2009年全国房地产市场成交量和成交价皆创历史新高，大量投资投机需求入市，市场本身就存

22、在过热现象，甚至透支了部分2010年的需求。即便其它外部条件不变，今年楼市有所调整，也是非常合理和必要的。比如经过测算，2009年上海新建商品住宅(市场化的)成交量高达近1900万平米，明显超过近几年1400-1500万平米的平均水平;至于二手住房交易量，就更惊人了。这种高量高价态势，不具有可持续性。基于上述分析，我们认为：2010年全国房地产市场必将出现调整，而且一线城市和部分热点二线城市的调整幅度将大于全国整体水平。全国新建商品住宅(不包括经济适用房)成交量将比2009年萎缩15%左右，一线城市将减少30%左右。一季度70个大中城市房价环比增幅将会收窄，二季度有可能出现环比负增长，下半年总

23、体呈盘整和小幅下跌态势。全年而言，2010年全年相比2009全年,70个大中城市房价同比增幅依然会是正增长，但涨幅将减小。去年房价涨幅过大的一线城市和部分二线城市，房价将出现程度不一的下跌。但是，全国及一线城市房价都难将出现大跌，主要原因是：宏观经济处于上升通道,商品住宅供应依然偏紧，开发商资金相对2008年比较宽松。从房地产开发投资建设情况看，由于2009年开发投资、新开工面积等增速偏低，将沿袭去年下半年以来的上升趋势，预计2010年上半年全国房地产开发投资、新开工面积增幅将会继续攀升，下半年则会受房屋市场的调整影响而出现盘整或增幅收窄。网址： 电话：010-8682513286822962邮箱：800