《8杭州房地产市场研究报告83PPT易居研究.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《8杭州房地产市场研究报告83PPT易居研究.doc（83页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、 杭州月度市场报告（2009.8.12009.8.31）上海易居房地产研究院 克而瑞（中国）信息技术有限公司本月导读：3易居视点：4数字楼市：5第一篇市场背景篇9第一章.政策资讯10一.政策法规10二.市场资讯21第二篇市场分析篇26第二章.商品房市场27二.供求分析281.供求关系分析282.区域供求对比分析293.存量房源分析304.新推房源业态分析315.成交分析32三.成交均价分析34第三章.土地市场35一.土地资讯35二.本月公告土地分析361.地块供应走势分析36三.本月成交地块分析371.地块成交走势图37四.重点地块分析381.土地指标分析382.拿地企业分析393.发展前景分
2、析394.地块周边楼盘对比分析49第四章.商品住宅市场41一.市场综述42二.供求分析431.供求关系分析432.区域供求对比分析44三.供应量分析451.供应分析452.新盘数据分析45四.成交量分析541.成交总量分析542.成交结构分析54五.成交均价分析57六.热点板块下沙板块58七.项目解析60第五章.办公市场61一.市场综述61二.供求分析62三.供应量分析63四.成交量分析63五.成交均价分析64第六章商业市场65一.市场综述65二.供求分析66三.供应量分析67四.成交量分析67五.成交均价分析68第七章.产品分析70一.产品综述701.热销、滞销产品702.著名开发商项目保利
3、东湾71二.案例分析金地自在城72第八章.营销媒体76一.营销透析76二.媒体分析781.综述782.主要检测媒体投放分析783.分业态广告投放分析79第三篇区域数据篇82一.滨江区83二.拱墅区83三.江干区84四.上城区84五.西湖区85六.下城区85七.下沙区86 本月导读： 发改委表示下半年将采取八措施巩固经济企稳回升势头详情请见P11房价泡沫再度冲高 六部委高调释放从紧信号”详情请见P15近六成土地闲置 2007年众多地王至今难解套详情请见P20易居视点： 承续7月楼市成交走势，8月商品房市场整体走势仍表现为“价涨量降”，在成交量萎缩的同时，房价不断创出新高，楼市成交量和房价两极化分
4、离加大：房价一路上行，成交量一路下跌趋势明显。8月后，杭州楼市即将迎来商品房传统销售旺季“金九银十”，成交量能再度否反弹，再创成交奇迹，我们拭目以待。8月，全市商品房成交了3845套，较上月下降31.21%，成交量再次走跌；从户型上看成交和供应的主流户口型仍然集中在80-90平方米的2房户型上，同时，本月改善型需求发力，130-160平方米舒适3房户型本月成交量有所增加；从价格上来看总价百万左右的中小户是热销产品，地段好，区位优，产品性价比高的小户型房源仍是市场成交主力。本月土地市场供需两旺，主城区共成交4幅土地，占地面积达82610平方米，总建面积达170355平方米，其中上城区南星桥粮库地
5、块经过数轮竞拍，以楼面价24295元/平方米成交，再创地价新高。8月主城区加大供应力度，共推20幅土地，总占地面积约为50.97万平方米，再次引爆推地狂潮。数字楼市：n 商品房市场图1： 2008年1月至2009年8月杭州市商品房供求走势图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统表1：杭州市8月商品房各类指标变化表指标2009年7月2009年8月同比增长（%）环比增长（%）供求比1：2.671：1.4541.04-61.53供应量（万m2）22.9530.22-23.8831.68成交量（万m2）61.3043.8697.83-28.45成交价格（元/ m2）1461215221-0.614.
6、17成交总额（亿元）89.6766.7696.64-25.55资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统n 住宅市场图2 ：2008年1月至2009年8月杭州市住宅供求走势图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统表2：杭州市8月商品住宅各类指标变化表指标2009年7月2009年8月同比增长（%）环比增长（%）供求比1：2.531：1.2996.54-61.05供应量（万m2）21.2628.915.7435.98成交量（万m2）53.8937.28171.32-30.82成交价格（元/ m2）146561513921.943.30成交总额（亿元）78.9856.44139.15-28.54资料
7、来源：CRIC中国房地产决策咨询系统n 办公市场图3 ：2008年1月至2009年8月杭州市办公供求走势图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统表3：杭州市8月办公各类指标变化表指标2009年7月2009年8月同比增长（%）环比增长（%）供求比1:0.90/供应量（万m2）2.390/成交量（万m2）2.153.81-49.6077.21成交价格（元/ m2）11847148088.3724.99成交总额（亿元）2.545.64-30.63-122.05资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统n 商业市场图4 ：2008年1月至2009年8月杭州市商业供求走势图资料来源：CRIC中国房地产决
8、策咨询系统表4：杭州市8月商业各类指标变化表指标2009年7月2009年8月同比增长（%）环比增长（%）供求比1：1.171：2.09-92.89-44.02供应量（万m2）4.511.32-77.32-70.73成交量（万m2）5.272.76217.24-47.63成交价格（元/ m2）1528916906-3.5910.58成交总额（亿元）8.054.67207.24-41.99资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统第一篇 市场背景篇Market Background第一章.政策资讯一.政策法规 银监会明确将对商业银行资本充足率监督检查指引进行修改为使我国实施新资本协议相关规制体现国际
9、监管规则修改的最新要求，银监会新资本协议研究和规划项目组根据巴塞尔委员会议近期发布的新资本协议框架完善意见等文件，对商业银行资本充足率监督检查指引等7个监管文件再次进行了修改，并向市场公开征求意见。修订后的指引规定，银监会根据单家银行监管资本要求设定其资本充足率的触发比率，商业银行的资本充足率降低至触发比率时，应当制定提高资本水平的计划，并及时报告银监会。而此前，指引曾统一将“高于最低资本充足率0.5个百分点”设定为资本充足率的触发比率。业内人士认为，该项内容的修改，体现了银监会根据实际监管情况，个别进行调整的原则，而防止“一刀切”。此外，指引明确，商业银行市场风险资本计量应当覆盖交易账户利率
10、风险和股票风险；交易账户和银行账户的汇率风险和商品风险，以及相关期权性风险。银监会将对已经建立内部资本充足评估程序且内部资本充足评估程序符合指引要求的商业银行，依其内部资本水平确定监管资本要求。对未建立内部资本充足评估程序或内部资本充足评估程序不符合指引要求的商业银行，银监会将实施资本充足率监督检查程序，独立对商业银行的风险状况进行评估，以确定对商业银行的监管资本要求。（2009年8月4日 上海证券报）点评：上半年商业银行信贷新增规模达到惊人的7.4万亿，这一天量信贷不但加重了各方对流动性过剩增大未来通胀预期的恐慌，也加重了对银行业自身风险控制的担忧。虽然此前数据表明目前银行业的资本充足率仍在
11、安全线内，但大量资金流入资本市场及未来楼市、股市重大调整的隐忧仍然加大了银行坏账增加的可能。天量信贷的出现暴露了银行业监管的漏洞及银行自身内部风险控制的体制缺陷。此次指引内容的修订体现了监管层对此问题的思考。此次征求意见稿较之前有很多修订，其中最引人关注的是关于资本充足率问题的修订。在此问题上新的意见稿体现了未来监管的严格性和灵活性。新的意见稿改“银监会可以根据宏观经济周期适度调整对银行最低资本充足率要求”为确保资本充足率“下限不动”，表明新形势下信贷风险已经引起监管层的足够重视，为确保银行业自身安全，银监会对银行资本充足率提出了更为明确的要求。另外，意见稿一改此前统一将“高于最低资本充足率0
12、.5个百分点”设定为资本充足率的触发比率的做法为根据单家银行监管资本要求设定其资本充足率的触发比率，显示了监管的灵活性。这既可以有针对性的控制不同类型银行在不同经营状况下的风险，又可以避免银行一定程度错失市场机会的可能性。另外，意见稿其它规定诸如将内部资本充足评估程序的结果运用于资本预算与分配、信贷和战略决策中则体现了新的意见稿更具针对性、更具细节化的特点。 发改委：下半年采取八措施巩固经济企稳回升势头国家发展改革委主任张平8月25日说，当前我国经济发展正处在企稳回升的关键时期，一旦松懈就有可能出现反复，因此下半年要采取八大措施巩固这种回升势头。另外，张平表示，将从五方面加快发展方式转变和经济
13、结构调整。巩固当前经济企稳回升势头的八大措施包括：一是继续扩大内需特别是消费需求。继续实施好促进汽车、家电等消费的政策措施，加快城乡流通网络建设；加强土地、价格等政策引导，促进房地产市场平稳健康发展；继续发挥好投资对拉动经济和调整结构的重要作用。二是努力稳定对外经济特别是外贸出口。落实已确定的稳定外需的各项政策，引导企业加快调整出口结构和开拓新兴市场。三是保持农业农村经济稳定发展。四是下更大力气推进结构调整。抓紧实施重点产业调整和振兴规划，积极推进企业技术改造、兼并重组和淘汰落后产能。五是加快科技创新和培育新兴产业。及早谋划和培育节能环保、信息、新能源、新材料、新医药等一批发展潜力大、带动作用
14、强的新兴产业，尽快形成新的经济增长点。六是毫不放松地抓好节能减排。强化节能减排目标责任，落实奖惩措施。加强节能减排重大项目建设。坚决防止经济形势好转后一些落后产能死灰复燃。七是深化重点领域和关键环节改革。抓紧研究进一步调整国民收入分配格局、提高居民收入占国民收入比重的政策措施。积极改革资源性产品价格形成机制，稳妥推进水价、成品油价格和电力价格改革。八是加大改善民生工作力度。尽快出台养老保险转移接续办法，继续探索建立适度普惠型老年福利制度。受国务院委托，张平同日还向全国人大常委会作了国务院关于转变发展方式、调整经济结构情况的报告。他说，将从五方面加快发展方式转变和经济结构调整。经济结构调整的五方
15、面包括：加快推进相关领域改革。继续削减和调整行政审批事项，拓宽民间投资的领域和范围，深化收入分配改革，推进资源性产品价格改革，进一步明确中央和地方事权与支出责任划分，进一步健全促进科学发展的干部考核评价机制。继续完善促进产业结构调整的政策。进一步完善强农惠农政策体系，加强农业科技创新，完善服务业发展政策，积极鼓励优势企业强强联合，继续加强对中小企业融资担保、自主创新、人才培养、市场开拓等方面的服务和支持。把自主创新作为结构调整、转变发展方式中心环节。加快实施重大科技专项，进一步调整科技经费投入结构，建设一批开放共享的科技基础设施和条件平台，继续支持科技成果产业化和规模化应用，推动高技术产业集聚
16、和特色产业基地发展。把节能减排作为调整经济结构、转变发展方式的突破口和重要抓手。对钢铁、电解铝、水泥等高耗能、高排放行业，要采取措施，管住增量、调整存量、上大压小、扶优汰劣，支持企业围绕节能减排加快技术改造，进一步完善促进落后产能退出的政策措施。把缩小城乡、地区差距作为扩大内需特别是消费需求的着力点。另外，十一届全国人大常委会第十次会议25日审议了关于积极应对气候变化的决议草案，该草案明确要研究制定发展绿色经济、低碳经济的政策措施，加大绿色投资，倡导绿色消费，促进绿色增长。（2009年8月26日 中国证券报）点评：发改委主任张平向人大常委作了关于转变发展方式、调整经济结构的报告，从报告中可以看
17、出高层对未来宏观经济发展的主要政策，并可窥见政府对下半年房地产的总体态度。目前宏观经济形势总体企稳回升，但下半年的不确定性因素仍然较大。从报告可以看出，政府寄希望于消费与投资共同发力以支撑基础不稳的宏观经济，尤其是把启动内需作为工作的重中之重，其中调整国民收入分配格局、保持农村经济平稳发展以及加大改善民生力度均属此类。但是，下半年消费和投资均存在较大不确定性。撬动消费长期增长的政策短期之内难以体现在宏观经济面，而对部分产业产能过剩的重点整顿也在客观上压缩了投资的增长，使已显乏力的投资增长更加难以为继。但考虑到下半年出口形势可能进一步趋好，对经济增长的贡献较上半年会有所增大，下半年的宏观经济或能
18、实现增长预期。对于房地产市场，政府希望能够保持其平稳健康发展，以其活跃的投资和一定水平的成交支撑宏观经济持续复苏。报告将此列入头条表明了政府对地产市场平稳健康发展的高度重视。但近期畸高的房价无疑引起政府的担忧，下半年政府将主要通过加大有效供给、限制投资来平抑房价，保证一定水平成交量的持续。另对第七条的相关评论：报告第七条提到：“抓紧研究进一步调整国民收入分配格局、提高居民收入占国民收入比重的政策措施。”这被视为中国真正撬动消费、实现经济增长拉动方式转变的重要举措。实际上，这种提法已经不止一次。但事实并非如此。1992年居民收入占GDP的比重为68.8%，2007年只有52.3%，16年下降16
19、%，平均每年下降1%。而我国的居民消费乏力与收入比重日趋下降有密切关系。在居民财富下降的同时，2007年我国居民消费率仅为35.4%，比发达国家低了30个百分点，也是改革开放30年来的最低点，比历史最高水平1985年的52%低了约17%。那么，到底是谁真正受惠于中国经济的持续增长呢？1、政府、企业。在再分配领域，居民收入比重下降的同时，政府、企业的收入比重则是上升的。今年上半年的储蓄增加额中，政府、企业也是超过居民储蓄的。2、城镇、沿海、垄断行业。这早已不再是秘密。3、经济增长转化为幕后的财富。国家财富在再分配领域的种种不公平将导致严重的后果。它将逐渐扼杀正在形成中的中产阶级，使中国社会从梯形
20、结构加速向哑铃型结构转化。中产阶层的缺失将极大程度的削弱整体消费能力，撬动消费长期稳定增长和转变经济增长拉动模式都将无从谈起。 北京商品房将按套内面积计价 避免公摊争议从北京市住建委获悉，北京市城市房地产转让管理办法已进行修订，今后预售住宅或现房销售应按照套内建筑面积计价，而经适房和两限房销售则按建筑面积计价和结算房价款。按照新办法，取得商品房预售许可证的新建商品房的预售，或完成初始登记的现房销售应当按照套内建筑面积计价，但是独栋别墅、整栋楼房和车位、车库的预售、现房销售可以按照套内建筑面积计价，也可以按照建筑面积计价或者直接按套计价。市住建委相关负责人介绍，新办法中所指的预售住房中，包括预售
21、商品房、商业用房和办公用房，后两类房屋首次按该办法计算。（2009年8月26日 京华时报）点评：长期以来公摊面积的明确和定价一直是困扰购房者的一大难题，因公摊面积不清等原因产生的纠纷也层出不穷。此次北京规定商品房按套内面积计价就是为了解决这个问题。但是，新规并无太多新意，不能根本解决公摊定价不清的问题。按套内面积计价后，开发商将公摊面积开发成本分摊到套内面积上，其实质与按建筑面积计价并无本质区别，因套内面积与公摊面积开发成本不同产生的定价不同仍然无法体现出来。而将套内面积与公摊面积分别计价则可以较好的解决这个问题。另外，不同城市计价方法的不同以及同一城市商品房与经适房、限价房计价方法的不同将为
22、统计分析工作带来混乱，并在很大程度上误导公众。在此方面的改革住建部应该出台统一的政策，避免地方政策不同带来的混乱。 国家补贴加码至60多亿，八成投小企业据工信部中小企业司相关官员介绍，2009年下半年，工信部、财政部、发改委、商务部对中小企业的补贴将由原计划的20亿元增加至60亿元以上。这笔钱将于2009年下半年下拨完成。在2009年初下发的第一批10亿元的中小企业发展专项资金基础之上，第二批中小企业发展专项资金项目申报工作已经展开。据前述工信部官员介绍，第二批资金的申报工作将于9月20日结束，资金于10月底前后下发。第一批专项资金重点扶持“十大产业调整和振兴规划”中与中小企业相关的项目，第二
23、批专项资金的扶持重点专项以包括地方特色产业发展项目，和农产品加工项目为主的固定资产投资类项目。而对于第二批专项资金的总盘子，前述官员表示，与先前估计的20亿元不同，第二批资金最终确定为7亿元左右。同时，在第二批基金下发的同时，发改委和工信部将再增加专项的旨在调整中小企业结构，促进产业升级的专项补贴资金，总额达到30亿元。为了解决中小企业出口市场萎缩的问题，商务部也将于近日下发一笔总额为30亿元的出口信贷担保贴息。同时，相关部门也将继续支持符合条件的中小企业参加家电、农机、汽车摩托车下乡和家电、汽车以旧换新等业务，并落实出口退税等政策。 （2009年8月21日 21世纪经济报道）点评：中小企业作
24、为市场经济中最为活跃的经济体,全国430万户中小企业，创造了60的，50的税收，同时中下企业主也是房地产业的重要客群。中央此次专项资金的安排，有利于促进中小企业技术创新和产业升级，以及稳定外贸出口，走出目前经济危机的困境。 房价泡沫再度冲高 六部委高调释放从紧信号”在近一个月内，央行、银监会、国土资源部、国家发改委、国家统计局、国家税务总局等六部委先后对房地产市场发出加强监管的信号。商务部市场运行调控专家洪涛认为：“这些都是政府将要从紧房地产政策的信号。” 房价泡沫在去年消停了近一年后，今年出人预料的不断冲高。 高房价引发的矛盾一触即发。社会各界在将矛头对准开发商的同时，也对政府进行质疑。这也
25、让近期政府各大部委纷纷对房地产问题予以关注。 8月4日，国家统计局提醒政府必须警惕房价高涨。文章称高房价已成制约消费启动的最大阻力；一旦房价大幅下降，地产金融危机不可避免。国家统计局的表态，至少表明了政府已看到高房价背后的危险。而之前，银监会已收紧二套房贷政策；国土资源部开始严肃土地政策；国家发改委要加强房地产价格和收费监管。 8月5日，国家税务总局称近日将把房地产业的税收作为监管重点。这是近日继央行、银监会、国土资源部、国家发改委后，又一国家部委对房地产市场发出加强监管的信号。 另外，与房地产市场紧密相关的货币政策也即将发生变化。8月5日央行发布中国货币政策执行报告（2009年第二季度），首
26、次提出要对宽松的货币政策“动态微调”。分析人士表示，短期央行对市场资金面可能会保持“适度紧缩”。（2009年8月9日 重庆晚报） 杭州暂停公积金差额贷款 业内称影响不大杭州市公积金中心于8月5日开始，暂停执行差额贷款政策，不过之前系统已经受理的贷款，按原有政策执行，而浙江省直公积金中心，也已经从11日开始，通知银行不得受理。今年5月，杭州曾出台一份名为关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的补充意见(以下简称意见)的文件。当时意见规定，对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件再贷款购买第二套普通住房的，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；符合住房公积金个人贷款条件的，经认定，给予相应额度
27、(金额或差额)的住房公积金贷款。居民购买第一套住房采用公积金贷款或商业贷款的，不论其贷款是否还清，只要第一、第二套房贷总额在公积金贷款最高额度内，允许第二套普通住房享受公积金贷款。对于政策调整，很多业内人士都表示，这对市场的影响并不会很大。因为之前申请差额贷款的居民并不是很多，很多人都是自住的改善型需求，往往是卖掉一套之后再买一套，同时贷两套的很少，所以政策的影响更多地还在心理层面。（2009年8月12日 今日早报）二.市场资讯 高端物业成主角 上海房价逼近历史新高楼市呈现“量跌价涨”格局易居中国CRIC系统的房地产市场交易监控数据显示，上周（8月3-9日）商品住宅的成交量为34.9万平方米，
28、环比下滑20.6%，创3月中旬以来的近20周新低。供应不足导致了成交量的下滑，也支撑了价格的高位盘升。易居中国系统显示，续前周商品住宅平均成交价格上升6.26%之后，上周的房价又上升了 7.36%，达到16538元/平方米。上海楼市价格居高不下的另一主要因素，则是近期包括星河湾、黄浦湾、御翠豪庭等豪宅在内的高端物业集中上市成交。从号称全球五大梦幻豪宅之一的“星河湾”上海售楼处了解到，售价4.8万元/平方米的星河湾开盘当天就有264套房源被预订，销售金额超过40亿元。此外，高达5万元/平方米的上 海黄浦湾也是在推出当天就销售一空。今年7月份，单价4万元以上住宅的成交量突破历史新高，达到321套，
29、上海当月商品住宅的平均成交价格就被拉高到15808元/平方米；8月仅 星河湾和黄浦湾两个项目被预定的房源就已超过350套。薛建雄认为，只要这些预定房源在8月份转为签售，8月豪宅的成交量就会再创历史新高，加上翠湖天地 嘉苑和四季雅苑等顶级楼盘的上市销售和远郊楼盘的纷纷破万，房价大幅飙高只是时间问题。不过薛建雄认为，豪宅市场出现在量升价涨的同时，租金不涨反跌，已经积累下了巨大的风险。（2009年8月14日 中国证券报）点评：成交量下滑的主要原因并非购买力的消失，而是供应量的难以释放。他表示，上海楼市从之前两周38.3万和36.3万平方米的供应量，下滑到7月末最后一周的22.9万平方米，是导致成交量
30、从之前两周的44.1和44万平方米，下滑到上周34.9万平方米的主要原因。1-7月，上海单价4万元/平方米以上的高档住宅共成交了21.9万平方米，与2008年同期的15.1万平方米相比，增幅达到了45%。不仅成交绝对量 上升势头明显，高档住宅在全市成交中的份额也明显上升。统计数据显示，单价4万元/平方米以上的豪宅占全市成交总量的比例在今年六七月分别达到了3.1% 和3.4%，而这一指标在年初仅为1.2%。 票据融资置换释放万亿贷款空间下半年尤其是三季度将迎来票据融资到期高峰。在不扩大年度银行新增贷款总规模的情况下，到期票据融资将置换成万亿以上中长期贷款。上半年金融机构人民币新增票据融资为1.7
31、万亿元，其中一季度新增票据融资高达1.48万亿元。由于票据融资期限多为3-6个月，这意味着1.7万亿元新增票据融资将大部分在下半年到期。考虑到一季度新增票据融资的天量增长，三季度将成为新增票据融资到期高峰。央行调查统计司7月28日发布的一份报告认为，“票据融资置换为中长期贷款的空间较大”将成信贷放缓的一大原因，指的正是票据融资年内到期，有利于冲减新增贷款总规模。业内人士表示，从年初开始，银行就普遍担心下半年或年底再次进行调控，所以愿意用收益率不高的票据来撑大信贷规模，一旦货币政策收紧，银行就将到期票据置换成中长期贷款。1月份和2月份，票据融资分别达到6239亿元和4870亿元，在新增贷款中占比
32、分别达38和47，而往年这一比例仅为5%，3月以后票据融资在新增贷款中占比逐步下降，6月新增票据融资仅有100余亿元，回到常年水平。（2009年8月5日 中国证券报）点评：在上半年的天量信贷中，有约1.7万亿属于票据融资。银行本是通过管理风险来获得收益的，但在宏观经济不景气的情况下银行通过低收益但同时也低风险的票据融资获得微薄收益也是在保证信贷规模前提下规避风险的一种方式。1.7万亿票据融资中，主要有三种流向：一、企业将票据贴现再存回银行，以此套取利差。二、流入实体经济。三、流入股市、楼市。在票据融资到期时，主要有两种处置方式：一是企业用现金归还银行，二是经协商置换成中长期贷款。如果将其置换成
33、长期贷款，则意味着占用了下半年的信贷指标，将冲减未来贷款规模。无论以何种方式处置到期票据融资，都意味着下半年流动性将减少1.7万亿。1.7万亿流动性的减少，将在相当程度上影响宏观经济走向及资产品市场的发展趋势。若到期票据融资以现金方式归还银行，则此种流动性减少的影响取决于企业票据融资的使用方式；若将其置换成长期贷款，则新增贷款减少的影响取决于未来国家宏观调控政策以及经济运行状况。 新房开工趋势性复苏 楼市供应期待四季度放量受新增供应量面临阶段性瓶颈的影响，进入8月份，全国主要城市商品房销量继续下滑。“缩量上涨”的楼市，在地产股破位大跌的印证下，似乎开始酝酿“拐点”之变。显然，在供不应求的“故事
34、”大幅推升房价后，下半年，楼市“价量齐升”的态势将很难延续。事实上，在主要城市库存房源消化基本接近尾声的5、6月间，房地产开发投资和新开工数据已呈现回暖趋势。其中，土地购置面积、土地开发面积和房屋新开工面积等先行指标的降幅逐月收窄，房地产开发投资额的同比升幅逐月扩大。统计数据显示，今年1-7月，全国完成房地产开发投资17720亿元，同比增长11.6%，增幅比1-6月提高1.7个百分点，增幅在半年来首次超过两位数。其中，7月房地产开发投资3215.12亿元，同比增长19.6%，创今年以来新高。而对房地产市场未来供应起决定性影响的新开工面积也在逐渐改善。1-7月，全国房屋新开工面积5.5亿平方米，
35、同比下降9.1%，降幅比1-6月缩小1.3个百分点；其中，7月新开工面积同比增长1.4%，连续两个月保持增长。更值得注意的是，前7个月累计的新开工面积比累计的销售面积多出1.32亿平方米，两者的差额接近2006年与2007年的平均水平，并呈现逐月扩大趋势。一线地产商开始在半年报中调高本年度的计划开工面积。万科的计划新开工面积由年初的403万平方米增加到585万平方米，增幅达到45.2%。金地集团的计划开工面积也上调了16%。万科明确表示，“公司8月份的新开工面积肯定会比7月份高。”今年各地政府对土地供应指标较往年大为增加。国土资源部消息显示，今年以来，全国共有81个城市申报了用地计划。经审查后
36、，国务院批准这些城市新增建设用地25265.69公顷，较去年增加16.7%。其中，有七成以上的批准用地是用于城市交通和公共基础设施及居住项目建设。在今年申报用地的81个城市中，有41个城市新增建设用地比去年增加。7月以来，各地方政府纷纷加大房地产开发用地供应，以期改善楼市供求关系。下半年，北京市计划进一步加大土地供应量，拟推出1000公顷土地，同时投入1000亿元用于土地储备。而1-7月，北京土地储备中心和房地产开发企业完成土地一级开发投资达454.3亿元，占同期房地产开发投资总额的37.7%。与此同时，上海、广州等城市也出台了扩大土地供应的计划。相应地，开发商拿地扩张意愿强烈,特别是追求总资
37、产周转率的大型房企，今年的新增土地储备十分可观。（2009年8月19日 中国经济网） 近六成土地闲置 2007年众多地王至今难解套通过对房地产企业自2003年到2009年上半年获取的270幅土地状态的分析，270幅地块中除去在售和售完状态的土地，有57%的土地尚未入市，形成实际供应。 27%的土地还处于待开发状态，30%处于规划在建状态，尚未形成实际销售，造成住宅市场短期供应紧缺，形成“地荒”的假象。从各大开发商拿地的情况来看，大型开发商在公开市场上获取的土地数量以2007年最多，占到270幅土地的45%。而按照土地开发周期两年时间计算，2009年正是2007年土地全面入市的时间。在所有270
38、幅地块中，目前仍有20%的土地处于闲置状态。从98个在售项目的地价和房价情况来看，目前接近一半的项目的土地是在2007年取得的，这部分项目的地价比重最高，平均值达到38%，远高于市场平均地价比25%。“新地王”很可能重蹈覆辙土地成本的普遍偏高，导致2007年多数地王目前仍处于闲置状态。据统计，2007年全国18幅地王中除去4幅退地地王，14幅地王中有7幅处于闲置待开发状态，7幅地块的楼面地价占周边楼价比重接近90%，其中两幅地块楼面地价甚至超过周边楼盘价格。3幅平价甚至亏本开卖的地王地价占房价比接近80%。根据2009年热门地块楼面地价和周边房价的对比来看，北京今年上半年出让的五块地王地块中，
39、地价占周边楼盘价格比重均已在70%以上。上海四幅“地王”地块中，地价占比平均也在70%以上，其中宝山一地块的楼板价甚至已经出让时当地房价持平。近日，克而瑞(中国)研究中心参照十大典型城市754个项目的调查，使用地价与项目开盘均价进行统计分析后，得出的地价占房价平均比例为25.7%，与此前国土部的结论基本一致。今年6月底，国土资源部公布了全国地价约占房价23%的结论，此后引发了业界的广泛讨论。根据国土部的统计，全国地价占房价平均比重为23.2%；其中十大典型城市地价平均比重为24%。 （2009年8月21日 新闻晨报）点评：目前地价已明显高于市场平均水平，风险较大。由于房地产市场经常受政策、经济
40、等不可控因素的影响，房价涨幅往往难以达到预期水平，甚至出现下跌，从而导致早期购入的土地由于成本过高而深套其中。 上海土地市场再现量价齐升 土地价格将持续高位上海土地市场在短短三天内接连发出了两次土地公告。此次接连推出的几幅用地中，逾六成土地为住宅项目。不过值得注意的是，除去第55号公告为大面积的保障性住房用地之外，第54号公告中的住宅用地出让价格，大半呈现上涨态势。昨日刚刚发布的第55号土地出让公告，已是上海三天来第二次对外发布土地挂牌信息。标号为“200905501”的松江大型居住社区泗泾基地A地块，以其高达18万元/平方米的用地面积引发关注。该幅用地早在7月14日发布的第5号预公告中便已显
41、露“身影”。有知情人士向CBN记者透露，在预公告中予以披露的土地，皆属于保障性住房用地性质。引发市场颇多关注的第54号公告，则向外“供应了”三幅住宅用地、一幅商办用地及一幅公建设施土地。从地理位置来看，此次出现的三幅住宅用地均具备吸引力。其中，长风6B/7C地块主要用作“住宅及配套公共服务设施”，出让面积约14.21万平方米；嘉定菊园新区B10地块的出让面积为11.07万平方米；松江区古楼路2号地块的出让面积为12.17万平方米。上海北孚地产研究所副所长刘光东表示，如果说三个月前的上海土地市场仍有低速运行的情形，如今已当属“激进”态势。“那时的市场低迷，还是由于开发商入场意愿不高所致。”他进一
42、步指出，随着开发商成交意愿的不断提高，土地市场的向上态势将会明显。也就是说，在整体气氛回暖带动之下，土地价格将持续高位盘整。 （2009年8月3日 第一财经日报） 一线房企“血战”二三线城市刚刚过去的7月份，国内一线城市的楼盘成交量出现了环比下降的现象，专家表示八九月份一线城市成交量环比回落的现象将会逐步明显，房价涨速也会随之有所减慢。这种情形之下，现在部分一线房企开始将重心转向二三线城市，纷纷在二三线城市囤地。业界消息称，如今一线城市受到太多企业关注，刚性需求也相对饱和，而且土地出让数量稀少，激烈争夺之下地价也偏高，但二三线城市不仅拿地成本较低，而且掘金空间相对较大。7月，万科撤资38.53
43、亿分别在武汉东湖，广东中山、佛山连下三盘，共占地面积60万平米。但中山地块无论是从总价还是从单价计算，都属于中山近一年来推出的“地王”。而佛山地块，也成为万科在本月内拿到的第二个二线城市的地王。虽然，万科一直在强调，并不热衷于拿地王，但万科在二线城市的拿地行动却已被行业内称为“二线地王行动”。其实，从前两三年开始，包括和记黄埔、世茂地产在内的知名房企，早已开始了二三线城市囤地的准备工作。只是从今年开始，在中心城市的开发变得资源紧缺的情况之下，现在进军二三线城市就成为了一种风靡全国的开发浪潮。今年下半年，碧桂园在安徽、沈阳两个城市将有11个项目同时推出市场，与此同时，万科、保利、恒大等房企也在加
44、大二三线城市的开发力度。据世联地产最新的研究报告预计，下半年如果房价维稳，二三线城市将会迎来新一轮上涨潮。目前一些重点城市的房价已接近历史峰值，新一轮的抢地所导致的地价攀升应该会给本已高位的房价再火上浇油。所以，二三线城市的性价比具备更多的弹性。不少购房者认为，除了看好楼盘品质、地段、环境、周边配套等元素外，还非常看好小区所在区域的未来发展空间。恰好，二三线城市的未来发展似乎比中心城市具备更多的潜力。因此，在当前全国一线城市土地放量少且价格偏高，刚性需求也相对饱和的现实状态，二三线城市的房地产开发似乎更具备发展潜力和利润获取机会。摩根大通中国区董事总经理、首席经济师龚方雄认为，目前我国城市化进
45、程加快，导致刚性需求太强。而二三线城市的开发现实，因为具备土地资源的相对丰富、购买力的相对充裕，在目前一线城市的开发相对饱和的情境之下，必将变得火热起来。 （2009年8月12日 青年时报） 长三角抢房潮吹大楼市泡沫 可能超07年近期国家相关部门开始对楼市二套房等政策进行微调，以期为过热区域降温。然而记者在长三角采访了解到，7月以来楼市交易延续着二季度以来的火爆场面。深夜排队购房的居民不减，不少开发企业开始捂盘惜售等待涨价，已推楼盘不论高中低档均大幅调高售价。一些业内人士反映，如果“抢房潮”持续下去，原本就处于高位的房价不断上涨，将加速形成楼市泡沫，且这一轮泡沫的规模可能超过2007年。来自南京、杭州、苏州、无锡等地官方网站数据显示，截止到6月30日，今年上半年这几个城市的商品住宅销售出现爆发式增长，几乎相当于去年全年的总量。南京1至6月商品住宅成交量达到40225套，而2008年全年南京住宅的成交套数为4.2万多套；同时，1至6月南京二手房成交超过了3.8万套，已与去年一整年的成交量持平。上半年苏州楼市也出现了前所未有的成交高峰，1至6月，共成交32090套住宅，相当于去年全年的量。上半年无锡全市共成交住宅22296套，同样大幅放量。销售火爆加快了房源去库存化的速度。截至今年7月1日南京市可售商品住宅为31491套，较年初减少了2万多套。此外，新上市的220多万平方
