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1、紫麟静轩营销策划报告浙江梅园置业市场营销部2009年5月目 录关于紫麟静轩 -3第一章 紫麟静轩将面对一个什么样的市场 -3一、合肥房地产市场的预测 -31 金融危机中的合肥房地产市场 -32 合肥维持中等房价的原因 -43 对于合肥未来1-2年内市场的发展预测-5二、区域市场现状分析 -61. 区域概念分析 -62. 区域市场分析 -63. 同一供需圈的市场分析 -10三、区域市场未来发展预测 -11第二章紫麟静轩针对的客户 -12一、紫麟静轩目标客户定位 -121. 在合肥寻找一群什么样的客户 -132. 目标客户概念提炼 -133. 客户定位表 -13二、目标客户心理需求分析 -14三、
2、细分目标客户 -14四、客户定位总结 -14第三章项目SWOT分析 -15一、项目优势 -15二、项目劣势 -15三、项目机会 -16四、项目威胁 -16第四章 项目定位分析 -16一、形象定位 -16二、产品定位 -16三、价格定位 -17第五章 项目营销主题 -21一、项目营销主题 -21二、项目主打广告语 -21三、项目一期广告语 -21四、项目营销主题的设定依据 -22五、销售目标 -22六、营销策略 -23七、营销手段 -23八、营销渠道 -24九、卖点设计 -24十、SP活动与事件营销 -26十一、楼盘包装建议 -27十二、销售物料设计 -28十三、媒体投放计划 -29十四、营销推
3、广计划 -30第六章 物业 -35初步物业发展建议 -35关于紫麟静轩紫麟静轩位于合肥蜀山区长江西路与肥西路交口西南角W0904地块内，总用地面积为36067，建筑面积20万平方米，地块形状规则，地势平缓。紫麟静轩是浙江梅园置业第一次进驻合肥打造的市区高端集商业、办公、公寓为一体的大型项目。紫麟静轩坐落于合肥核心区域蜀山区，交通便捷，区内的五里墩立交桥位于长江西路、屯溪路、合作化路的会合处，分五个交叉道向四周辐射，解决了17个流向的交通。同时，刚竣工不久的金寨路高架桥实现了桥上桥下双贯通。可以说本区的交通极为便利，为各区之首，位居市中心距离经济开发区15分钟车程，距离高新开发区20分钟车程，距
4、离庐阳区12分钟车程，距离瑶海、新站区：20分钟，距离包河区5分钟车程，距离政务区18分钟车程，本项目距离滨湖区23分钟车程，便利的交通为本区楼盘的销售提供了有利保障。该区域百年文化沉淀，十余所高校环绕，是一个供数万高端人群居住、娱乐、休闲，被城市推崇的人文版图。浙江梅园置业将秉承“永久的建筑、永久的服务”的精品开发理念，着力将紫麟静轩打造成合肥高端商业、办公、公寓一体化的群落，主体在南一环黄金地块，参照国际顶级写字楼标准为一切硬件设施的品质标准，着力打造一流的商务办公空间，公共空间的精装修一展企业典雅气质，办公区赠送简装、铺设网络地板。在寸金之地营造大面积绿化，让人们在办公之余，更加能享受大
5、自然的气息。首创2500平方米空中花园，开创异域风情生态商务空间先进理念。豪华玻璃会所，十余项休闲配套设施，给商务精英带来全新的办公享受；同时采用大开间布局，根据不同企业的需求，办公空间从200平方米2000平方米可自由分割，更具个性化。紫麟静轩以其投资、居住、商务三重功能，为合肥人士提供了一个全新的企业形象展示空间，开启了合肥南一环新商务时代。第一章：紫麟静轩将面对一个什么样的市场一、合肥房地产市场的预测1. 金融危机中的合肥房地产市场“合肥的房价跌了“，从去年年前到今年2月份，是大多数人对合肥房价的第一印象！金融危机爆发后，一线城市的房价快速下降，导致房地产市场的观望氛围浓重，要求房地产市
6、场价格下调的呼声在民众中也开始震耳欲聋。抛开金融危机对于中国房地产的影响不论，对于处在中国中部的合肥来说，金融危机带来的影响究竟有几何？金融危机随着08年夏天的“凤凰号”台风从沿海一路席卷至合肥，当“凤凰号”台风烟消云散后，金融危机却在合肥扎根。在传统的销售旺季“金九银十”两月间，2008年的总成交量7504套，而2007年的总成交量为21264套。缩水程度可见一斑！而成交均价经过一路辉煌，在08年6月一举突破4000后，也开始出现持续回落。去年合肥市在建工程将近4000万平米，开工的工程是1800万平米，竣工900多万平米，销售量近800万平米。然而，金融危机对于合肥楼市的影响，更重要的体现
7、是老百姓信心不足，心理的预期没有实现。如果开发商不能做出实际行动来消除百姓心中的顾虑，楼市成交量回暖只能是一句空话。然而到了今年的三、四月，合肥楼市却出现了难得的“金三银四”格局，更而且有望出现“红五月”的景象。商品房成交量一路飙升，单日成交中现已突破了700套，“井喷”现象多次出现。合肥楼市送走了“金三银四”，经历了“五一”小长假的“优惠风暴”之后，五月的第一周销售即取得了“开门红”，许多媒体称：良好的开局为合肥楼市“红五月”的到来注射一针“强心剂”。根据合肥房产管理局的消息，1-4月份合肥各月的市场销售量都远大于供应量，市场待销售的面积下降明显，商品房市场呈现出销售大于供应的局面。由此可见
8、，刚性需求的集中释放有效的去化了存量房，合肥房地产市场目前处于健康的运作状态。有业内人士表示，目前合肥楼市的成交量主导群体正在发生变化，随着市场行情的好转，阶段性回暖提振了楼市的信心，一些投资需求被激发，投资者占据购房群体的比例正在上升。因此，合肥楼市新一轮行情正在展开。也有业内人士认为，在经济形势未发生根本好转之前，楼市仍然面临调整，后市需要保持谨慎观望，不可盲目乐观。2. 合肥维持中低房价的原因在成交价格方面，合肥一直不是全国城市当中的领跑者，充其量算是中等水平。是什么原因导致合肥一直维持中等房价的呢？首先不得不提及供需关系，合肥房地产市场近二年来一直是供大于求。随着开发商不断的在合肥拿地
9、开发，合肥的商品房开发力度也在不断的加大。2008年下半年，伴随着金融危机的影响，似乎开发商开始谨慎的考察合肥了，而到了今年1月份以后，合肥房价经历了一轮调整期之后激发了大量的刚性需求，带动合肥市场再度火爆起来。而且刚性需求的不断激发也引来了部分的投资需求。从2-5月份的土地成交市场可以充分看出开发商们又有了信心去盯住合肥这块大肥肉。其次是合肥人的工资水平和消费水平。这是一个最基本也最实际的因素，人们的收入高了，自然就有钱去购置物业。除了国有企业和一些待遇好的企业，合肥普遍的收入水平都处于中下游。本科生刚工作大多也不过1000-1500元/月。就按3500元/平方米来算，一个月的工资还不够买半
10、个平方的。每年合肥有多少这样的毕业生，房价不应当再大幅度的上涨，否则就严重不符合房价和收入之间的比例关系。再次，合肥的土地成本相对来说还是比较低廉的。作为房地产开发中不可忽略的固定成本项，土地价格对房价也起到了至关重要的作用。 最后，从合肥房地产市场整体上来说房价的下降空间不大，降价机率不高，但是在早期地价较便宜时拿地的开发商由于成本低，降价的可能性较大。像滨湖区、经开区的一些楼盘就是这样的例子。而且在经历成交量大幅下跌后的调整后，就目前合肥市场来说，似乎已经没有多少泡沫可以挤。房价大幅上升的几率也不大，太高的房价会导致大家重新观望，阻碍市场的发展。所以现在开发商谁能把握好“度”的问题，尽量不
11、要触碰敏感的市场，谁就是赢家！3. 对于合肥未来1-2年内市场的发展预测投资商、开发商、建筑商、销售商和运营商在资本的纽带中连接起来，成为了地产行业产链中的不同组成部分。2008年头10个月，我国房地产开发投资来源累计同比增速下降6%，是2004年以来的最低，其来源结构组成更是不容乐观：一方面，开发资金中自筹资金的比例上升到40%，同比增速达到32%，而银行开发贷款占比大约19%，但同比增速只有6%左右；另一方面，开发资金中预售房定金和预付款在开发资金中比例下降到24%，比一年前降低8%，同比增速是 -8%。 定金和预付款的下降说明房市的销售疲软已经严重到地产开发企业的资金链，迫使开发商们更多
12、的自筹资金，有点漏屋又逢阴雨天的感觉。可以说。随着房价的调整，购房人对房价进一步调整的预期持续增强，已经形成了持币待购的观望氛围，房地产市场的短期需求大幅下降，这种情况是罕见的。然而保增长给房地产行业带来了新机遇。房地产是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家具用品等产业的发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。房地产金融的核心作用越来越明显。在全国房地产行业进入一个疲软期的同时，合肥受到的冲击似乎不是那么明显，恢复的相对较快。伴随着2009年以来合肥土地市场整体表现呈上升趋势，市场放量迅猛，成交持续走高。据统计，1至4月份我市土地
13、成交价款近25亿，同比增长了14.54%。前四月我市土地市场成交活跃，经营性用地共成交19宗，成交总面积1118.46亩，成交金额24.83亿元，同比分别增长58.33%、34.29%和14.54%。1至4月份，我市经营性用地成交量在全国省会城市中位居前列，土地市场总体活跃。土地供应量、成交量均有较大幅度的增长，体现了拿地企业对于未来合肥市场状况的乐观信心。据统计，4月份我市房地产开发购置土地总面积24.45万平方米，同比增长5.39%，环比增长118.3%；完成开发土地36.44万平方米，环比增长164.63%。就目前2009年度与2008年度蜀山区住宅、商业可售面积比较来看市场供给明显减少
14、。住宅面积一月份二月份三月份2008年143.30 130.70 133.00 2009年74.43 70.35 64.90 单位：万平方米可售商业面积一月份二月份三月份2008年37.00 36.45 37.46 2009年26.17 26.68 26.27 单位：万平方米2009-2010年开发商将加速洗牌2009-2010年开发商仍然会继续承受销售的巨大压力,虽然楼市新政接二连三出台了,开发商还会继续呼吁更多利好政策的出台。如果现有政策不足以保证市场稳定,政策仍是有调整空间的,设计上可以更宽松。除了满足低收入者的住房需求外,还要积极调动中等收入者和高收入者的购买意愿。例如“二套房贷”政策
15、可以继续放宽。但在政府的救市政策中,有实力的大型开发商被明确告知将得到融资以及贷款支持,但同样面临困境的小开发商却可能难以得到政府支持。在一系列救市新政中,加快保障房建设总是排在首位,这让开发商不得不考虑未来大量保障房的入市,必然给楼市格局带来新的变化,开发商必然被迫加快洗牌。洗牌即意味着一个大鱼吃小鱼的过程,2009-2010年,开发企业看来要在激烈的淘汰中获取重生,打造全新格局了。但重生之后也意味希望新的经济周期的开始，合肥也不例外。面对政府及相关部门对于政策执行的严格，开发商对于未来资金的紧张以及自主型消费者的观望和期望，合肥房地产市场将显现出两大特征：（1）房价增长速度放缓，甚至停止增
16、长。合肥经适房、集资房的出现拉动了整体的房价，其实商品房的价格没有根本性的降价。（2）商品房投放量将逐步增大，市场上项目的产品性价比竞争和营销定位竞争将逐步趋于激烈。由于产品销售策略及性价比的差距，房价在中长期的价格离散度将增大，性价比高的房子将持续上扬；性价比低的房子则会出现销售危机。二、区域市场现状分析 从去年第四季度以来，合肥整体市场进入了观望阶段。除了蜀山、包河、滨湖销售情况比较稳定外，其余各区域销售情况都起伏不定，销售量也大大回落。1. 区域概念分析蜀山区位于合肥市西南部，东以金寨路与包河区为界，北以环城西路和南淝河与庐阳区为邻，西南两面与肥西县接壤，是以城区为主体，兼有少量农业人口
17、的县级区。蜀山区地处全国交通规划的枢纽位置，铁路、公路、航空、通讯基础设施完备。京九、合九、宁西铁路，合宁、合安、合铜、合芜、合徐、合六、合淮阜告诉公路以及合宁、合武告诉铁路均在此交会。市内的长江西路、黄山路、潜山路、一环路、二环路等8条主干道纵横本区。区内的五里墩立交桥位于长江西路、屯溪路、合作化路的会合处，分五个交叉道向四周辐射，解决了17个流向的交通。同时，刚竣工不久的金寨路高架桥实现了桥上桥下双贯通。可以说本区的交通极为便利，为各区之首，便利的交通为本区楼盘的销售提供了有利保障。由于本区在合肥各区中城市化水平最高，所以本区楼盘均价一直在全市范围内保持较高水平，而且在楼市相对低迷的08年
18、下半年市场上抗跌性能也是最强的。位于本区较具有代表性的楼盘有华润幸福里、松芝万象城、绿城百合公寓、百协大溪地、广利花园、万科金色名郡、华地学府名都、新华U阁以及信旺华府骏苑，这些新建楼盘使本区楼盘均价一直居高不下。除了住宅均价较高外，蜀山区新建商品住宅均价相对稳定且总体来说呈小幅上涨态势。本年度各月住宅均价都维持在4000元/以上，同时均价也都高于合肥市的均价。所以在该地块打造高品质的楼盘，以高收入家庭、二次置业投资的人群做为准目标客户。而且目前合肥市场无论对于公寓还是挑高公寓都是供不应求，市场热销。2. 区域市场分析蜀山区2009年第一季度房地产市场整体发展状况蜀山区住宅商品房市场可售量、成
19、交量及成交价格调查及分析 （1）2009年1季度蜀山区在售住宅商品房可售量可售面积一月份二月份三月份2008年143.30 130.70 133.00 2009年74.43 70.35 64.90 单位：万平方米2009年1季度蜀山区在售住宅商品房可售量在环比与同比上均呈现下降趋势，表明蜀山区新建住宅商品房经过一年市场的供需量整合，年度供货量低于年度去化量。（2）2009年1季度蜀山区在售住宅商品房成交量成交面积一月份二月份三月份2008年92977.01 71125.25 126645.89 2009年124451.27 69007.90 111210.78 单位：平方米同比2009年1季度
20、蜀山区在售住宅商品房成交量的走势，可以发现，在经过二月份的成交量的回落后，在三月份成交得以回升。总体上来说，2009年1季度蜀山区在售住宅商品房整体销售形式良好，与去年同期成交在总量上基本上持平。 （3）2009年1季度蜀山区在售住宅商品房成交价格走势成交价格一月份二月份三月份2008年4604.74 4486.41 4435.35 2009年3607.20 4005.79 3909.59 单位：元/平方米同比2009年1季度合肥市蜀山区在售住宅商品房成交价格，可以看出，蜀山区目前在售住宅商品房的成交价格比去年同期下降了约400500元/，表明当前蜀山区在售住宅商品房的叫价在时间出现了倒退，回
21、到二年前的叫价水平。2、2009年1季度蜀山区在售住宅商品房调查总结 从对蜀山区2009年1季度在售住宅商品房的可售量、成交量及成交价格的调查及分析，并对比去年同期的三个参数，可以得出，目前蜀山区在售住宅商品房的发展现状。 （1） 蜀山区新建住宅商品房市场随着一年时间的供需盘整，目前在售住宅商品房市场货量出现了明显的下降；（2）随着合肥市房地产市场的整体回暖，目前蜀山区在售住宅商品房成交量开始回升，蜀山区凭借区域首位度，使得市场的购房关注度得以提高； （3）2009年1季度蜀山区在售住宅商品房的成交价格反映出，蜀山区在售住宅商品房项目的价格与去年同期相比出现了下降， 价格水平走势在整体上是下趋
22、的。 3、蜀山区商业商品房市场可售量、成交量及成交价格调查及分析 （1）2009年1季度蜀山区在售商业商品房可售量走势蜀山区商业物业市场2009年1季度的可售量环比增长稳定，在同比上则出现了下降，表明蜀山区目前在售商业商品房储货量同比下降。可售面积一月份二月份三月份2008年37.00 36.45 37.46 2009年26.17 26.68 26.27 单位：万平方米（2）2009年1季度蜀山区在售商业商品房成交量走势成交面积一月份二月份三月份2008年22728.59 7700.43 15052.08 2009年7846.49 3585.35 4859.19 单位：平方米2009年1季度蜀
23、山区商业商品房成交量环比、同比两量齐降，表明蜀山区1季度商业商品房成交状况不乐观。 （3）2009年1季度蜀山区在售商业商品房成交价格走势成交价格一月份二月份三月份2008年13708.34 10143.33 9124.87 2009年8122.79 8253.95 7288.17 单位：元/平方米从对蜀山区2009年1季度商业商品房市场的叫价走势看出，同比去年，蜀山区的商业商品房的叫价出现较大幅度的下降，且在环比上，蜀山区商业商品房也出现了小幅下降，说明目前蜀山区商业商品房市场的价格水平正处于下行态势。4、2009年1季度蜀山区在售商业商品房调查总结 从对蜀山区2009年1季度在售商业商品房
24、的可售量、成交量及成交价格的调查及分析，并对比去年同期的三个参数，可以得出，目前蜀山区在售商业商品房的发展现状。 1、蜀山区新建商业商品房市场1季度储货量不足，供给空间展现出的选择空间较小；2、在成交量，蜀山区2009年1季度在售商业商品房市场成交量不景气，表现出商业商品房发展底气不足； 3、在成交价格，蜀山区2009年1季度在售商业商品房市场成交价格同比下跌幅度较大，表明目前商业物业市场在经济危机的冲击下，受打击的力度较大。3. 同一供需圈的市场分析周边现有主要楼盘楼盘类型松芝万象城众力登云庭彩虹家园置地投资广场汇金大厦庐阳佳苑住宅 办公 商业现有的供给量楼盘供给量松芝万象城众力登云庭彩虹家
25、园置地投资广场汇金大厦庐阳佳苑建筑面积 （）180000135000400005700048000140000总结：从南一环路段楼盘开发体量以及销售状况分析，本区域的房地产市场集群效应明显、市场竞争较为活跃、另外开发商对政府规划及解读能力也有了明显的提高。A.市场需求所在区域内商业用房的租用情况调查本项目所在区域内目前的商业气氛较为浓厚，原因是其周边已形成真正的成熟的住宅圈，相比较而言，本项目坐落在家乐福大型购物广场的东侧，商业气氛良好，而且周边的人文环境、交通环境等都绝佳。因为五里墩立交桥以东、三里庵商业板块目前商业元素还不完善，急需深度开发，所以该项目的开发使得三里庵商圈的前景让人期待。所
26、在区域内在售商业用房销售情况调查楼盘松芝万象城众力登云庭彩虹家园置地投资广场汇金大厦庐阳佳苑销售率90.77%15.26%78.16%73.52%63.83%62.26%B市场价格所在区域内商业用房销售价格情况调查楼盘松芝万象城众力登云庭彩虹家园置地投资广场汇金大厦庐阳佳苑均价780052003580办6800商18000办7000商210004900在售情况：（1）松芝万象城住宅在售挑高（5.4米）小公寓，43、82三种户型，公摊23%，按揭99折优惠，一次性付款98折；商铺5月底开盘，面积10-200平米。（2）众力登云庭在售1#2#47-130平米户型，一室一厅，一室两厅、二室一厅、两室
27、两厅、三室二厅、上下复式.公摊20%，每平米大约优惠100元。（3）彩虹家园在售三房、四房大户型，公摊15.6%。（4）汇金大厦在售200多、500多平米，或者整层1500平米可自由分割，6000多起价，精装修交付。出租价60-80元/平米/月。（5）庐阳佳苑在售三期B组团高层17#、18#、19#，小高层20#、27#正在发售，面积80-100，公摊17%左右。所在区域内商业用房租赁价格情况调查经实地调研，本项目区域内商业用房具体租金价格如下：住宅：15元/（均）（中档装修房）； 写字楼租金：20-40元/（均）（办公环境中高档）商铺租金：70元/（均） 靠近本项目西面租金价格要高于平均租金
28、。三、区域市场未来发展预测目前五里墩立交桥以东、三里庵商业板块目前商业元素还不完善，急需深度开发，而该地块规划总建筑面积超过20万平方米，如果在设计上考虑与家乐福等融为一体，连成一片，并将引进国际知名的运营商运营，三里庵商圈的前景让人期待。据悉，与该地块一墙之隔、面积45亩的国购广场目前所在地块，当年是以1.4亿元拍出。而仅仅过了数年，这块面积54.1亩的土地即以3.6亿的成交价款出让成功，足见三里庵区域寸土寸金的商业价值。预计2年后项目将建成投入使用。以两年预测期限，2011年本项目区域内商业用房价格将会有200-400元/涨幅；商业用房户型需求方面：住 宅 类：80-135仍将是本区域内主
29、导且畅销型产品；挑高公寓：35-65挑高公寓本区域内销售期间火爆抢购状态，包括精装修和未毛坯房都是如此。商 铺 类：30-120是本区域内（除大型商业集团进驻外）主要热销产品。办 公：100-300将会成为本区域办公的主推面积。物业销售及租赁价格预测本项目销售价格预测：住宅类：5500元/（均）；挑高公寓类：8500元/（均）；商铺类：14000元/（均）；办公类：6500元/（均）。未来该区域内办公、居住用房需求预测商务公寓是一种可居住又可办公的高档物业。在产权上属于公寓类型，但其中又完全具备写字楼的功能。配置上看逊色于写字楼却高于住宅公寓，从功能上看，既可舒适的居家生活又可气派便捷的商务办
30、公，从配套上看既有适合居住的生活环境又有便利的商务设施。它经营弹性极大，是一种上佳的投资价值的物业。合肥大量的中小企业的兴起，商务公寓迎合市场的需求。现代信息技术的发展，同时刺激对商务公寓的需求。从市场的角度分析，合肥商务公寓市场呈现如下需求特点：1、小户型公寓热销，成为公寓市场的亮点；2、投资购买踊跃，个人投资比重逐渐上升；3、买房者对公寓整体素质（包括位置、环境、户型、配套等）要求更高；4、商住公寓的需求依然很大，尤其是写字楼相对短缺或价格较高的区域。商务公寓在合肥的发展尚处于起步阶段，分布特点呈现出“中间重，两头轻”的局面。目前在售的商务公寓、写字楼中，庐阳区、包河区的比重明显高于蜀山区
31、、瑶海区。户型面积普遍大于其他区域，主导户型在140150平方米。其房价在5400-6500元/平方米左右。依照目前蜀山区写字楼市场的热销情况来看，目前在该区域投资新建写字楼（即商务公寓）比较有市场潜力。从合肥整体来看，在售的商务公寓呈现以下特点：1、地段优越，在区位上它们多位于老城区的黄金地段或毗邻新城区主干道，周边有成熟的商业圈，商业氛围浓郁，交通比较便捷；2、配套齐全，有适合办公的商务配套、充足的停车位；3、房型面积较大、总价较高，房型面积多在130140平方米，总房价达5060万元。第二章紫麟静轩针对的客户一、总述结合本项目的地理位置、规划布局和功能定位，根据多次市场调查，目标市场客户
32、应以投资人士、驻肥工作人员、高级白领、投资客为主，户型以小户型为主，应选择符合投资人士、驻肥工作人员、高级白领、投资客的特点来设计楼盘的外观、景观设计以及一些配套设施。该项目的具体目标客户群体应重点选择蜀山区的私营业主、个体经营者、公务员、高级白领、大学教师、部分高收入学生家长、企业中高层管理人员、投资人士、拆迁户中收入较高且对生活品质要求较高的二次置业者等。合肥蜀山区在合肥各大区域中算是佼佼者，有一大批的有一定经济实力的置业投资者在这里开拓市场。二、紫麟静轩目标客户定位1. 在合肥寻找一群什么样的客户对于投资一居室户型16-25万总价；改善居住环境的二居室、三居室50-60万总价；对于办公环
33、境要求高的投资商、个体经营者。作为一环边高品质的房地产项目，需要寻找一类中产阶层的人群。这一群体要对自己的品位和格调的领先性有敏锐的嗅觉；这一群体需要一种张扬的思想力和内敛的产品力给自己一种全方位的思想认同、地位认同和品位认同。2. 目标客户概念提炼客户概念界定：社会中产阶层客户精神层面核心特征：创新、思想开放、思维理性客户物质层面核心特征：家庭年收入10万及以上客户区域层面核心特征：对蜀山不排斥，生活圈子辐射合肥。3. 客户定位表紫麟静轩目标客户定位表分布区域工作区域以紫麟静轩为核心，20分钟车程可到达的区域。其中主要区域包括蜀山区、包河区、高新区。现生活区域难以界定，但底线要对合肥蜀山区不
34、排斥置业阶段主要是在人生的整个阶段属于二次或多次购房（不排除投资客）置业目的追求生活品质；改善住房、办公条件；交通便捷客户年龄对于认同者不予界定，但有效目标客户的年龄锁定70年代早期和60年代晚期的客户群。职业阶段触摸到成功的温度，在自己的行业中属于精英。对于自己的未来充满信息。人生态度思想开放、思维理性；已经进入了善于控制的年龄，但仍就要在自己的事业中求不同和不断创新、领先；对于生活中带给自己快乐的事物，不断追求，对身边的环境具有敏锐的洞察力。类型划分合肥的新兴阶层，驻肥工作的城市精英，能够发扬自身的创造力与创新性。圈子构成相互认同形成圈落，由于目标客户范围较广，所以总体来说只要是对本项目认
35、同、愿意在与人的各种场合下交流并寻找快乐的就属于同一圈落。职业城市高级白领、私企老板、职业经理等收入状况年收入在10万元及以上购买动机分析居住环境改善居住、工作环境、追求高品质的生活居住品质改善居住品质，户型更好，交通便捷、一流物业，显示自己的品质居住区域改善居住区域，到工作地的道路更加的顺畅未来前景看好该地块的未来前景，已较完善的生活配套设施再一次被深层次的开发。购房特征品质要求高，适度的控制性价比重点关注因素物业的品质（房型、绿化、配套设施）、物业服务、项目品牌客户特征举例室内设计公司市场总监性别：女年龄：32岁现状描述：老公是学建筑设计的重点大学研究生毕业，自身想法较多，经常要推陈出新，
36、拥有几套房子，有车，住在包河区、新站区和蜀山区都可以。对于居住的品质要求较高，会自己改造房子，比如加保温板、新风系统、地热系统等等。什么东西可以打动这些人激发创新的灵感二、目标客户心理需求分析随着人们生活水平的不断提高，住房已从原来仅仅满足大家的居住需要而趋向于朝舒适、温馨型发展，不少市民手中现在不只有一套住房，更多的人开始把房产作为一种投资行为纳入个人理财轨道。在城市中心地段开发高端的房地产项目,往往更能满足人们的这一需求。一般高收入的群体都想拥有一处舒适、便捷的居所；如今的城市发展速度也日益加快，时间就是金钱和生命，所以便捷的交通更能吸引投资者和私营主们。三、细分目标客户根据本项目的位置、
37、物业类型和市场调查状况，我们认为，本项目的目标客户建议主要定位于以下几类： 1、在蜀山区工作的企、事业单位高中层职工； 2、在蜀山区或附近的私营企业主； 3、安徽大学、安徽医科大学、安徽中医学院、合肥50中的教职员工； 4、蜀山内的原住居民子女； 5、原来该片土地的住户和经商户； 6、市区内以及外地的投资者。 本项目的客户定位主要以合肥蜀山区及周边临近区域的客户为主，同时尽量挖掘其他区域的一些潜在客户。 四、客户定位总结我们不能仅仅对客户进行物理属性的归类，因为成功的起点，是尽力探索目标消费者的心灵。通过心灵的触碰与探索，从而获得心灵的理解。所以在忽略目标客户的物理属性（如年龄、收入、职业等）的同时，我们重点关注他们的生活形态（如工作、生活、消费等），进而推导出他们的心理形态（如人生观、价值观、梦想）。通过沟通与分析，我们进一步发现目标客户的心理洞察，他们是正在变化的成功者和年轻的希望者。从他们的出生、成长到现在，他们的基本意识形态可以归纳为：雄心勃勃小心翼翼；思想开放思维理性；锐意创新审时度势；感性完美含蓄招摇。这意味着他们倾向于包容中的革新，善于接受新事物的同时更善于表现和沟通新事物，他们希望对于美的不断探求，希望解释事物的本质以及他们之间的关联，喜欢以习以为常进行挑战和提出全新的见解，他们乐于将我们熟知的世界翻一个圈，让我们从陌生但充满新意的角度
