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1、2009年15月北京别墅市场形势分析新增供应明显回落，市场需求大幅增长。2009年1-5月，北京新批准上市别墅套数和面积分别为996套、34.1万平方米，同比分别下降35.0%和68.9%；与2007年同期相比，分别下降了3.9%、5.2%。需求方面，2009年前五个月北京累计成交别墅套数和面积分别为1319套、42.1万平方米，同比分别增长69.9%和70.3%；与2007年同期相比，分别下降41.3%、33.2%。同时，受北京别墅成交逐月回升，供应回落的影响，2009年1-5月销供比由去年同期的0.51:1增长至1.32：1，供求关系出现转变，但仍未达到2007年水平。区域供应集中，部分区
2、域供应略显不足。2009年1-5月北京新增别墅主要集中在中央别墅区、亦庄开发区、通州运河别墅区，三个区域累计供应比重达62.7%，新增套数同比去年增长33.5%。成交方面，1-5月北京别墅成交主要集中在中央别墅区、城南阳光别墅区、潮白河别墅区，三个区域成交比重达42.7%，成交套数同比去年增幅高达73.5%。受供应相对集中影响，通州运河、京承高速、亦庄开发区、中央别墅区销供比小于1，其他区域销供比均大于1。经济型别墅仍占市场主导。2009年1-5月，成交价格在13000元/平方米以下别墅占61.2%，同比增加了近37个百分点；而22000元/平方米以上的别墅仅占7.4%,同比降幅超过12个百分
3、点。2009年1-5月，成交主要户型面积集中200(含）-300平方米，比重占38.5%,同比增加16个百分点；500平方米以上大户型别墅成交比重仅为3.5%，同比减少2.4个百分点。2009年1-5月，成交套总价在500(含）以下的别墅项目比重达59%，同比去年增加近6个百分点。受经济型别墅成交比重加大影响,1-5月成交均价出现下滑。2009年1-5月北京别墅成交均价为14957元/平方米，同比下降14.4%，主要由于城南阳光、京石高速低端别墅区成交比重上升，而中央、城西传统高端别墅区成交比重下降，以及整体经济型别墅成交比重加大，从而引起整体价格结构性下调，但仍高出2007年同期水平(112
4、24元/平方米)。从各月成交价格来看，2009年1-5月北京别墅价格呈现环比上涨；但与2008年同期相比，各月成交价格均有所下降。待添加的隐藏文字内容3从区域成交价格来看，与去年同期相比，大部分别墅区成交价格下降，其中京石高速、密云、怀柔三个别墅区成交价格降幅超过20%，西山、潮白河、亦庄开发区、北六环及京承高速别墅区降幅都在10%以上，一定程度上拉低了别墅的整体价格。北京别墅市场继前5个月的集中放量和热销后，下半年将再次快速放量。统计搜房网、中原地产、亚豪机构等多家单位的数据显示：今年下半年将有60多个别墅项目入市销售，多数为老项目后期，其中也包括御墅、金科帕提欧、远洋花园、香悦四季、龙湖顺
5、义别墅项目等纯新别墅项目。数据显示，3-5月份，别墅累计入市供给面积达到35.6万平米，供给套数为973套。6月将有17个别墅推向市场，前5个月别墅的销售量达到1600套，上半年的供应则至少在2000套左右。 据分析，2008年北京别墅供应量约为3700套，2007年约为3400套，而今年下半年的别墅入市量应在3000套左右。1-3月份，北京经济型别墅销售占绝对优势。4月以来，经济型别墅与中高端别墅同时旺销。在下半年放量中，中高端别墅将会成为市场的主角，高端人群对通货膨胀心理预期的加剧，将促进高端住宅的销售。下半年最值得关注的区域应该是以昌平为主的奥北别墅区下半年北京别墅的供应应该集中在该区域
6、，包括保利垄上、复地湾流汇、珠江壹千栋等三个老项目后期都将推出大量产品。此外，金科帕提欧、远洋地产在该区域的别墅项目、北京湾、园墅等也将入市销售。另外，潮白河别墅区也聚集了大量品牌房企的项目，富力湾、纳帕尔湾、御墅、波特兰花园、龙湖新别墅项目、广州合景泰富开发的香悦四季等多个别墅项目，也将集中在下半年销售，该区域或将成为别墅的新热点。北京别墅市场趋势适度宽松的货币政策将刺激市场需求，一定程度上带动价格上涨。目前我国实施适度宽松的货币政策及积极的财政政策，货币供应大量投入，流动性充裕；另一方面，银行信贷政策松动，有利于刺激市场需求，一定程度上带动房地产市场的价格上涨。与此同时，随着别墅用地的限制，后期别墅市场供应将会更加不足，产品稀有特征更为明显,别墅市场存在价格上涨预期。且市场潜在需求依旧旺盛，别墅产品的稀缺性越来越强。长期来看，别墅将会形成供不应求的市场预期，且供求差距将逐渐拉大。运 营 中 心2009-7-22
