上半济南房地产市场研究报告37页易居研究.doc

《上半济南房地产市场研究报告37页易居研究.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上半济南房地产市场研究报告37页易居研究.doc（37页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、2009年6月目 录目 录2易居视点：4数字楼市：5关注楼盘：8第一篇 市场背景篇9第一章、政策资讯9一、政策法规9二、市政动态13三、市场资讯15第二篇 市场分析篇16第一章、土地供给市场16第二章、商品住宅市场16一、市场综述16二、供求关系分析19三、供应量分析20四、成交量分析21五、成交均价分析23六、项目解析24第三章、产品分析25一、产品综述25二、案例分析27第四章、营销媒体30一、媒体分析30二、典型项目33第三篇 区域数据篇35一、历下区35二、市中区35三、槐荫区36四、天桥区36五、历城区36六、高新区37本月导读：20092011年廉租住房保障规划住房和城乡建设部、发

2、改委、财政部联合印发20092011年廉租住房保障规划，将三年747万户的廉租住房保障任务分解至各地。在基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭住房问题的同时，规划也提出了廉租房保障建设要“量力而行、适度保障”。详情请见P10关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知6月15日财政部、国家税务总局近日下发关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知，明确规定了免征个人所得税的三种房屋产权无偿赠与情况，并强调除此以外受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，要按的税率缴纳个人所得税。详情请见P11济南市新房与配套设施将同步交付今年下半年，济南市建委将择机启动住宅工程综合验收备案制度，推动住宅工程

3、综合验收，实现新建住宅工程的供水、供电、供热、燃气以及小区道路等市政公用基础设施与住宅同步交付使用。详情请见P12易居视点：济南6月份楼市延续前两个月的上扬态势，放量大涨。本月商品房住宅供应量为52.6万平方米，环比增长83%，同比增长565.41%。从月度走势来看，进入09年以来，月度供应量呈现上升拉大的趋势，6月的商品房住宅供应量相比5月份增加了近一倍。商品房住宅成交的均价稳步调整，环比上个月上涨了3.2%。经过今年3-6月的供应量和成交量的双双增长，成交均价稳中上行之后，济南市房地产市场面临新的形势。济南的房源供给大幅攀升，市场前景主体看好。数字楼市：供求比出现波动，本月上调至1.56，

4、出现供大于求的态势；需求持续上升，成交量走高；市场看好，供应量增加幅度较快。2008年6月至2009年6月济南市商品住宅供求情况资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统楼市阳春热度有增无减，开发商放量推盘。2008年6月至2009年6月济南市商品住宅供应量比对图 资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统购买力得到连续释放，成交量创一年内新高，同比增长136%，达到了33.5万平米。2008年6月-2009年6月济南市商品住宅成交量走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月商品住宅成交均价微量调整，成交均价总体趋于稳定。2008年6月-2009年6月济南市商品住宅成交均价走势图数据来源：C

5、RIC中国房地产决策咨询系统关注楼盘：银丰花园花园洋房+水景塑造世佳戎居半是军队团购，半是市场推盘。第一篇 市场背景篇第一章、政策资讯一、政策法规表1- 1：2009年6月全国房地产相关政策列表时间来源政策名称主要内容6月3日住房和城乡建设部、发改委、财政部20092011年廉租住房保障规划n “细”将三年747万户的廉租住房保障任务分解至各地n “保”三年内将再新增廉租住房518万套、新增发放租赁补贴191万户6月15日财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知n 规定了免征个人所得税的三种房屋产权无偿赠与情况n 强调除此以外受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，要按的税

6、率缴纳个人所得税资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统中国今后三年的廉租住房规划已经出炉全国今后三年的廉租住房规划已经出炉，在基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭住房问题的同时，规划也提出了廉租房保障建设要“量力而行、适度保障”。2009年6月3日，住房和城乡建设部、发改委、财政部联合印发20092011年廉租住房保障规划，将三年747万户的廉租住房保障任务分解至各地。鉴于2008年第四季度已开工建设廉租住房38万套，因此今后三年内将再新增廉租住房518万套、新增发放租赁补贴191万户。从9000亿元计划到“适度保障”敦促地方加大投入，对于廉租住房建设地方加大投入，中央加大支持。省级

7、政府要比照中央的做法，加大对本地区财政困难的市、县建设（包括购置、改造）廉租住房和发放租赁补贴的资金投入。此外，住房公积金增值净收益，要全部用于廉租住房建设。要采取有效措施，保证土地出让净收益用于廉租住房保障的比例不低于10%。中国财政部、国家税务总局明确三种无偿受赠房屋情况免征个税6月15日财政部、国家税务总局近日下发关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知，明确规定了免征个人所得税的三种房屋产权无偿赠与情况，并强调除此以外受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，要按的税率缴纳个人所得税。 根据两部门通知，房屋产权无偿赠与的当事双方免征个人所得税的三种情况主要包括：房屋产权所有人将房屋产权无

8、偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。 通知指出，除规定的上述三种情形外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为。 对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明

9、赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。 此外，受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。表1-2：2009年6月济南房地产相关政策列表时间来源政策名称主要内容6月11日济南市建委市建委将择机启动住宅工程综合验收备案制度n 推动住宅工程综合验收n 实现新建住宅工程的供水、供电、供热、燃气以

10、及小区道路等市政公用基础设施与住宅同步交付使用6月11日济南市针对回迁安置户正在酝酿出台专门的物业管理办法n 规定按安置房总面积4的比例提供经营性用房n 经营性住房的房租用来补贴低收入家庭的物业费n 经营性用房收益不足的，由各区在财政收入中列支资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统1济南市新房与配套设施将同步交付2009年下半年，市建委将择机启动住宅工程综合验收备案制度，推动住宅工程综合验收，实现新建住宅工程的供水、供电、供热、燃气以及小区道路等市政公用基础设施与住宅同步交付使用。在全市建筑施工安全生产暨工程质量大会上，市建委表示，将在实施住宅工程质量分户验收制度基础上，完善分户验收监督管理

11、机制，探索实行业主确认制度、限期维修制度和分户验收质量检查员资格制度。同时，加大住宅工程质量投诉处理力度。此外，市建委将建立健全建筑市场信用体系。加快建立建筑企业、执业人员和工程项目三大基础数据库，建立并完善资质、资格、市场准入等失信惩戒协调机制。严厉打击规避招标、违法分包、施工单位转包、无施工许可证擅自施工及工程未经验收或验收不合格交付使用等违法违规行为，并将查处情况与资质管理、招投标、施工许可、安全生产许可、行政处罚等进行挂钩。易居观点：新房交房时，配套设施做好，对于业主将是非常便利的事情；对于项目的开发商自己完成这些任务，难度比较大，必须和市政工程部门做好协调相互配合，才能够较完好的推动

12、配套设施的完善；政策出台后，业主交房后使用速度加快。2济南市棚改新房低收入家庭物业分级减免，补贴来源有保障6月10日，酝酿出台的新规将打破小区物业管理“一刀切”的现状，让棚户区回迁居民住得上房、住得起房。省城即将出台针对棚改回迁户物业管理的规范性文件，对回迁小区单独管理，物业费进行补贴、保证回迁户住得起新小区、交得起物业费，扶助弱势群体，打破了小区物业管理一刀切的现状。据悉，这将是山东省首个专门关于棚改房物业管理出台的文件。目前，济南第一个棚改片区发祥巷片区即将回迁安置，槐荫区五里沟发祥巷老住户们开始担心由于高额的物业管理费用难圆新房梦。居住在棚改区的居民相当一部分是低收入群体，还有很多低保户

13、，而济南市的棚改区改造是回迁安置房和商品房捆绑开发，不少商品房小区里有回迁安置房。济南市针对回迁安置户正在酝酿出台专门的物业管理办法，很快就要出台，其中规定按安置房总面积4的比例提供经营性用房，经营性住房的房租用来补贴低收入家庭的物业费，经营性用房收益不足的，由各区在财政收入中列支。易居观点：对于棚改新房低收入家庭回迁户的物业管理费征收部分减免，从低收入家庭的角度而言是一件较为有利的事情，但是低收入家庭的识别和认证是一件大事情，必须做好做细才能从根本上让应该受益的人受益。补贴资金的来源有了保障，一是经济性住房的房租，二是列入财政支出的范畴。二、市政动态1济南奥体文博片区打造3条特色绿化道路济南

14、浆水泉路、窑头路、解放东路将进行高水平绿化，打造3条特色绿化道路，扮靓奥体文博片区。浆水泉路、窑头路、解放东路属于奥体文博片区重要交通道路，3条路的绿化风格截然不同。窑头路由于前期施工原因，绿化带内管线密集，不适合种植大型乔木，将在分车带内摆放龙缸，以此为载体种植玉兰，并以垂吊矮牵牛为点缀，打造玉兰一条街。这是全市范围内首次在道路绿化中大面积使用龙缸。浆水泉路将以银杏为行道树，树池内种植各色鲜花，部分由于前期施工原因存在裸露泥土的地带将以各色鲜花进行点缀；解放东路将被打造成为国槐一条街。历下区园林局工作人员介绍，此次结合各条道路的实际情况进行精心设计，最终选择了玉兰、银杏、国槐作为行道树。这3

15、条道路绿化完成后，“一路一景”的园林景观风貌将进一步提升奥体文博片区形象。2济南历山路危房片区改造规划6月1日出炉省城棚改项目之一的历山路危房片区改造规划出炉，面向社会公示。该项目中住宅建筑面积近10万平米，配套商业设施等公建万余平米。此外，小区还将建设上千个停车位以及下沉式花园等停车、绿化健身设施。历山路危房片区改造项目位于济南市历山路，规划部门公示了该项目的相关规划。该片区可规划用地3.4万平米，绿地率超过35.1%，总停车位1189个，住宅停车率可达到80%以上。根据规划，历山路危房片区改造项目，包括近10万平米的住宅建筑以及7600余平米的公寓和上万平米配套公建。规划中的片区将建设5栋

16、住宅楼，均为高层建筑，最矮的一栋也在18层左右。5栋楼中临近历山路的3栋楼采用底层商业、上部住宅的方式建设，地上三层将用于临街商业经营，规划预留了三个从历山路进入商铺的入口。在交通方面，历山路危房片区改造项目采用人车分流的方式建设，小区南部建设一条规划道路，并设置四个出入口，分别为人行主入口、车行主入口以及两个地下车库出入口，而项目北侧也将预留一条地下车库出入口，让车辆直接进出历山路。为方便居民休闲，规划中显示，该小区南侧还将建设一个下沉式花园，小区北侧还将建设儿童游戏和老人健身场所。3济南西客站片区扩容作为西客站片区开发面积由原来的26平方公里增加到55平方公里，并且西客站站房也由4万平方米

17、扩建到10万平方米。 西客站片区此前开发范围是：东到二环西路，西到京福高速公路，北到小清河，南到腊山分洪河。最终确定的实际开发范围将在此基础上，分别向南延伸至津浦铁路，向西延伸至济南西编组站，共增加29平方公里。 随着西客站片区的面积扩大，济南站站房也会随之扩建，将由原来的4万平方米扩大到10 万平方米。济南站站房扩建是和天津站、南京站站房扩建同步的，这主要是为满足以后客流增加预留的弹性空间，站房扩建后不仅留出了弹性空间，还强化了交通枢纽的功能。4济南市百花洲片区拆迁启动济南市建委发布拆迁动迁公告，公布了明湖路百花洲片区土地熟化项目拆迁范围，拆迁期限至2009年7月31日。公告显示，该项目拆迁

18、范围为市规划局确定的相关拆迁蓝线范围：大明湖路以南，万寿宫街、后宰门街以北，县西巷以西，曲水亭街以东。门牌号：岱宗街1-51号单号、2-24号双号，明湖路166-200号双号，后宰门街73-109号单号，万寿宫街11-21号单号。本拆迁范围只包括城市居民用房。公告称，被拆迁人、房屋承租人应当与拆迁人在拆迁期限内签订拆迁补偿、安置协议并完成搬迁。三、市场资讯1济南市六月新房卖得好 6月份，济南楼市延续了5月的回暖势头，成交量节节攀升。虽然临近月底，销量略有回落，但总体好于去年同期。销量的上涨让不少楼盘悄然撤掉了优惠或提高了售价。买房者忧虑的问题再次由“房价会不会降？”转为“房价会不会涨？”济南楼

19、市本月回暖之快，着实让人有点措手不及。7月房价走势如何？还会有哪些因素影响济南楼市的格局？业内人士认为，近期济南的房价总体上仍将“保持稳定”，不会大起大落，但东部城区的房价可能有所上调。 6月新房销量屡创新高 。据济南住宅与房地产信息网提供的数据，6月份上半月，济南新建住宅成交量每日基本维持在百套以上；本月中旬以来，销售情况更是异常火爆，每天都在120套以上；17、18日两天则突破了200套，分别创出了216套和222套的年度新高。进入下旬后，成交量回落至百套左右，仍维持在高位运行。 易居观点： 济南市楼市出现了交易量增大，价格趋稳的态势。居民的关注程度访问楼盘数量增多，房屋成交量的上扬，表明

20、住宅市场的活力增加，交易情况看好。2 济南上半年楼市冷暖两重天因为1-2月份，济南楼市遇冷，销售情况冷淡，而到了3月份之后，却出现了回暖甚至是旺销的局面。在经受销售市场遇冷和1、2月份传统房地产销售淡季的双重影响下，今年上半年前两个月济南房地产市场出现了一片冷清的局面。虽然销售相对冷淡，但济南楼市发展一直比较平稳，没有像全国一些大城市那样出现销售几乎停滞、价格急速下降的状况。不过不断下滑的成交量，仍然让房产开发商们感觉彷佛进入了寒冬。而3月份以后，受政策利好影响，市民压抑已久的刚性需求慢慢复苏，强劲的购买力逐渐显现。4月-6月，一些楼盘咨询、看房、洽谈购买的不少都是准婚族和改善型购房者，他们大

21、多以自住型需求为主。由于结婚、换房等刚性购房需求所能等待的时间不会太长，再加上经过一段时间的等待，他们发现济南的房价并没有多大变化，感觉降价的空间很小，于是看准时机及时出手。由于刚性需求的集中释放，济南楼市呈现利好，量价齐高。易居观点：2009年，上半年的房地产市场状况出现了“前低后高”的相反态势，市场的反应冰火两重天，差异较明显。2009年上半年与同期相比，市场的销量上扬，行情看好。第二篇 市场分析篇第一章、土地供给市场 本月无公告土地。第二章、商品住宅市场一、市场综述图2-2- 1 ：2008年6月至2009年6月济南市商品住宅供求走势图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统供求关系分析

22、n 本月商品房住宅供应量52.3万平方米，成交33.5万平方米，供求比为1.56；从需求走势来看，本月已经连续第四个月呈现旺盛需求的局面，同时，推盘数量大增，成交数量上涨，整体市场出现回暖。供应分析n 本月住宅供应量为52.3万平方米，环比增加83.32%，同比增加465.41%。n 从月度走势来看，进入09年以来，月度供应量呈现稳步上升的态势，但是受到2008年整体楼市遇冷和年底各楼盘集中加推的影响，09年前三月的新增供应量较往年偏少，进入3月后住宅的供应量大幅攀升，住宅的供应量本月进一步攀升。n 本月新增供应项目为力高假日丽景和世佳戎居，物业类型均为普通住宅。成交分析n 本月济南市住宅成交

23、面积为33.5万平方米，环比增加33.79%，同比增加136.0%。n 市中区住宅成交量位居第一，总成交面积超过8万平方米，达到了8.7万平方米。历下区和天桥区成交量分别名列第二和第三。价格分析n 本月新建商品住宅均价5856元/平方米，环比上涨3.23%。从整体看，济南市新建商品房住宅成交价格呈现平稳上行的走势。表2-2-2：济南市5-6月商品住宅各类指标变化表指标2009年5月2009年6月同比增长（%）环比增长（%）供求比1.1 1.561.69%41.82%供应量（万m2）28.5 52.3465.41%83.32%成交量（万m2）25.0 33.5136.08%33.79%成交价格（

24、元/ m2）5672.95856 5.99%3.23%成交总额（亿元）14.2 19.6151.28%38.03%资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二、供求关系分析图2-2-3：2008年6月至2009年6月济南市商品住宅供求情况资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2008年6月至2009年6月，月度供求比走势呈现波浪式变动状态，波幅明显，其中，供求比明显大于1的月份有7个，主要集中于2008年的下半年，其原因就是受国际金融危机的深度影响。2008年的6、7月份，09年的1、2、3月份住房需求小幅放量，需求量增加幅度较大，供求比小于1。随着房地产市场的回暖，2009年的4月和5月份供

25、求比接近于1，供求关系基本平衡，6月份的市场供应量加大，达到了52.3万。三、供应量分析1、新增供应量分析图2-2-4：2008年6月至2009年6月济南市商品住宅供应量比对图 待添加的隐藏文字内容3资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2009年6月，新建商品房住宅供应量为52.3万平方米，环比增长83.32%，同比增长465.41%；供应套数4548套。2、新盘数据分析图2-2-5：济南市2009年6月供应项目表楼盘名称整体规模建筑形态房型分析区域成交量房型套数面积力高假日丽景16万8栋板式高层两房、三房290070-130二环内501套世佳戎居12万8栋小高层两房、三房550100二环

26、内173套数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月新增供应项目为力高假日丽景和世佳戎居，分别去化面积50349和15990。力高假日丽景占地面积7.3万平方米，建筑面积16万平米，规划户数2900户。二房、三房两种物业类型为主，2009年6月6日第二次推案，成交均价:5620.94元/;6月27日第三次推案，推出4#和5#小计200余套房源，成交140套左右。世佳戎居共有8栋小高层，1#、2#、3#、4#目前已被军区整体团购，目前对外销售的为5、6、7、8号楼，小计户数440，6月26日开盘，成交均价5000元/平方米左右。四、成交量分析1、成交总量分析图2-2-6：2008年6月-200

27、9年6月济南市商品住宅成交量走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月商品房住宅成交量为33.5万，环比增长33.8%，同比增长136.0%，创下一年内单月成交量最高。从济南市的成交数量来看，进入三月份后，成交总量连续上涨，成交套数也接近三千套达到了2882套，表现出较为旺盛的市场需求。2、成交结构分析图2-2-7：2009年5-6月商品住宅区域成交面积比重对比图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月市中区区住宅成交量为8.7万平方米，位于各区域之首，环比增加75.4%；历下区居次，成交量为7.8万平方米，环比上涨141.0%；天桥区的成交量环比增长最大，为2091.4%，历城区和

28、长清区下降幅度明显。从各区域成交量占比情况来看，排在首位的市中区26.1%；其次历下区23.4%；槐荫区和高新区分别为16.2%、3.6%；历城区较低3.6%，长清区最低，只有0.1%。表2-2-8：2009年5月和2009年6月商品住宅区域成交面积表区域09.5成交面积（）09.6成交面积()环比增长（%）高新区42208.2631265.09-25.9%槐荫区46193.0454173.417.3%历城区24552.1512022.88-51.0%历下区83345.2978475.32-5.8%市中区49927.887593.7575.4%天桥区3248.3371184.732091.4%

29、数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统五、成交均价分析图2-2-9：2008年6月-2009年6月济南市商品住宅成交均价走势图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月住宅成交价格有所上调，为5856元/平方米，从成交一年的数据总体来看，成交价格趋于平稳，成交平均价格在5500-6000元/平方米之间。本月份住宅成交均价环比上涨3.2%，同比上长6.0%。六、项目解析表2-2-10：2009年6月份济南市住宅成交面积排行榜排名项目名称区域当月成交面积()成交套数当月成交均价(元/)开发商当月成交主力户型面积1重汽翡翠郡天桥区67059.725245789.52 中国重型汽车集团房地产公司开

30、发100-1302银丰花园市中区30790.731776802.83 山东银丰投资集团有限公司143、1603鲁能领秀城市中区27222.732695298.27 山东鲁能亘富开发有限公司90-1204名士豪庭居住区历下区18886.161666989.52 山东豪商房地产开发有限公司90-1005假日丽景历城区18503.31845583.11 山东力高房地产开发有限公司100-1506兴隆生活区市中区17701.141613333.12 山东凯华置业有限公司94-1257海尔绿城全运村历下区16542.951068224.50 济南海尔绿城置业有限公司120-1508美里新居槐荫区1485

31、2.62024290.36 济南市城市建设投资有限公司53-1179御景城槐荫区14444.521495674.03 济南顺成房地产开发有限公司88-13910茗筑美嘉高新区14337.731334242.46 山东茗筑世家置业有限公司80-140数据来源：易居中国CRIC系统 从本月成交排名来看，相对上月排名发生了较大变化，重汽翡翠郡从上月成交不到10套房子，到本月成交达到了524套；进入前十名的项目成交面积最高的是最低的四倍多。成交面积月度排名前三名分别是重汽翡翠郡、银丰花园、鲁能领秀城，全部是总规模超过100万平方米方的大盘，消费者对于大盘品牌的看重和产品的品质比较信赖。第三章、产品分析

32、一、产品综述1、热销、滞销产品热销产品重汽翡翠郡销售状况：本月成交面积67059.72平方米，名列济南市商品房销售第一名。产品亮点：济南第一个专利社区，济南第一个的教育地产，合作办学模式突出。热销产品银丰花园销售状况：本月成交面积30790.73平方米，位列济南商品住宅销售面积第二名。产品亮点： 舜耕路上的景观项目，水景塑造和山体环境有力支撑，开发商实力雄厚。热销产品鲁能领秀城销售状况：本月成交27222.73平方米，位列济南商品住宅销售面积第三名。产品亮点：江北第一大盘，引领济南南部楼市价格风向，体量庞大覆盖广、产品种类多且全。2、特色楼盘推荐银丰花园花园洋房+水景塑造推荐理由 倚龟山而立、

33、洋房居所图2-3-1：银丰花园的花园洋房示意图 资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统推荐理由：清水如镜、遐思久远的中心湖景观图2-3-2：银丰花园外景规划示意图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统保利芙蓉知名开发商项目推荐理由：知名开发商项目，商住合一。图2-3-3：保利芙蓉项目鸟瞰图保利芙蓉项目位于济南市历下区经一路北侧goodfeel，东圩子门外街西临goodfeel，原二十四中旧址。项目毗邻大明湖校友录，景观秀丽、环境怡人。项目用地面积2.62万平米goodfeel，总建筑面积约8.3万平米,容积率2.4。 项目紧临城市主干道经一路和历山路天龙八部，地理位置优越，历山路BRT近在

34、咫尺，11路、30路、118路、K107路、14路、112路、201路等公交车可直接到达；离老东门市场和家乐福超市几步之遥，周边配套设施齐全，属于济南主城区内规划为居住功能的重点区域。二、案例分析文华园2009年最耀眼的学区房概念项目。项目总占地54亩，总规划建筑面积16万平米。项目由5栋小高层组成，两栋沿街，底层设立商业用房。表2-3-4：文化园项目相关参数物业类别高层住宅项目特色山师附小的学区房建筑类别小高层装修情况毛坯房环线位置二环以内所属商圈历山路南段物业地址历山路、和平路和文化东路的连接段交通状况BRT2路、2路、31路、79路、18路、75路、110路、123路、80路、49路等公

35、交车。开盘时间2009-9-1入住时间2010-12-1容 积 率2.30绿 化 率40%开 发 商山东文华园住宅开发建设有限公司图2-3-5：文化园项目相关图片文化园项目规划图文化园项目沿街立面图易居观点：文华园项目的建筑容积率较高，建筑密度大，楼间距偏小。一方面是寸土寸金的黄金地段，另一方面就是拆迁安置户数较多，真正对外销售的户数相对较少。项目两梯多户的情况较多，单层住户较多，相对拥挤。建筑工地的围板广告做的较好，以“客厅里看孩子在教室读书”为切入点，引入经典故事“孟母三迁、凿壁偷光、程门立雪”等来宣传学区房的概念，效果反响好，访问人数多。第四章、营销媒体一、媒体分析1、媒体市场投放综述图

36、2-4-1：08年6月09年6月济南房地产平面媒体广告投放走势图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月济南房地产市场平面媒体投放总金额861.7万元、广告投放次数133次，广告总金额较上月增加了500多万元；本月济南房地产市场投放广告的楼盘为46个，环比增加142.11%，市场行情看好的情况下，推盘广告的数量增多，很多项目加推楼盘；本月济南各楼盘平均广告投放金额为18.7万元，较去年同比上涨121.6%；各楼盘平均每次投放广告金额为3.3万元，环比上月上涨1%左右，重点楼盘的广告投放金额上涨，少数项目的投放量放缓。2、主要监测媒体投放分析 表2-4-2：2009年最近3个月济南主要平面媒

37、体房地产广告投放情况表媒称名称2009年4月2009年5月2009年6月投放金额(万元)投放比例投放金额(万元)投放比例投放金额(万元)投放比例齐鲁晚报421.4726.74%75.6521.56%261.61 30.36%济南时报462.8129.37%69.2219.73%239.56 27.80%山东商报563.8035.77%202.557.71%327.00 37.95%生活日报106.446.75%3.521.00%28.19 3.27%济南日报21.521.37%005.38 0.62%数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月济南主要媒体房地产广告投放金额较之上月均出现大幅上

38、扬，其中齐鲁晚报、济南时报、山东商报、生活日报环比分别上涨245.81%、246.08.5%、61.48%、700.85%；从上表可以看出，山东商报是这三个月的房地产广告投放放金额最多的平面媒体，本月其他媒体紧逼山东省商报，大众报业集团下属的齐鲁晚报和生活日报、济南报业集团下的济南日报和济南时报、山东商报有三分天下的广告态势。某种程度上表明地产广告的媒体诉求多元化，均衡化。3、分物业广告投放分析表2-4-3：2009年6月济南房地产分物业广告市场份额图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统从物业类型来看，本月广告投放次数中普通住宅所占比重最大，占到了总量的71%，投放次数达到了106次，日均

39、达到了3.5次，投向媒体以商报为主。在住宅广告投放强劲的情况下，而商业项目的广告投放次数有所减缓，为25次。别墅项目的投放次数加大，一共11次并且投放媒体以齐鲁晚报最多达到了10次，山东省商报仅有1次，其他媒体没有。公寓的广告数量有所增加，主要是达人界投放数量有四次，A派公寓有两次投放。二、典型项目 项目基本情况 达人界是由济南万达商业广场置业有限公司开发，项目占地面积约500亩，总建筑面积约100万平方米。表2-4-4： 项目概况表项目名称达人界项目位置市中区经四路以北物业类型公寓、高档住宅、商业、写字楼销售价格11000-14000元/开发商济南万达商业广场置业有限公司代理公司北京风至飞扬

40、房地产服务机构数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 营销策略达人界所采用的营销策略：开盘前期大力渲染，宣传广告多媒体覆盖，版面构图相似，口号“达人登场”。表2-4-5： 项目广告概况表日期内容2009-06-05山东商报：达人界！万达达人界体验式样板间惊艳泉城 附图样板间照片2009-06-18生活日报:达人登场！达人界公寓6月21日盛大开盘 URBAN ELITES2009-06-18 济南时报：达人登场！达人界公寓6月21日盛大开盘 URBAN ELITES2009-06-19山东商报：达人登场！达人界公寓6月21日盛大开盘 URBAN ELITES数据来源：CRIC中国房地产决策咨询

41、系统媒体选择图2-4-6：2009年6月万达达人界广告投放媒体份额情况图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月达人界平面媒体宣传费用为48.9万元，共投放报广4次。其中，广告投向山东商报占66%，投入济南时报比例为20%，费用达9.84万元；投入生活日报的比例为14%。本月万达达人界的广告没有投入到齐鲁晚报。 效果测评6月21日，在山东大厦举行的万达达人界的公开选房仪式上，当天认购320套房源，销售额达到1.88亿元的业绩。表2-4-7：万达达人界成交情况一览表月份成交套数（套）成交金额（亿元）成交均价（元/）63201.889613.64数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 第三篇

42、 区域数据篇一、历下区指标08年12月09年1月09年2月09年3月09年4月09年5月09年6月土地土地出让面积（万）（不含工业）2.0402.029.2916.0510.230商品住宅住宅新增供应面积（万）11.880.9500.9915.8119.7842.48住宅销售面积（万）6.943.012.317.568.268.337.84住宅销售均价（元/）5779542960706752653365437338资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二、市中区指标08年12月09年1月09年2月09年3月09年4月09年5月09年6月土地土地出让面积（万）（不含工业）0000000商品住宅

43、住宅新增供应面积（万）10.5601.8702.361.722.17住宅销售面积（万）3.751.491.624.129.144.998.76住宅销售均价（元/）5361585358345455486255625737资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统三、槐荫区指标08年12月09年1月09年2月09年3月09年4月09年5月09年6月土地土地出让面积（万）（不含工业）009.03032.5100商品住宅住宅新增供应面积（万）00003.262.365.67住宅销售面积（万）1.810.901.652.681.924.625.42住宅销售均价（元/）4797556451435119641

44、455655217资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统四、天桥区指标08年12月09年1月09年2月09年3月09年4月09年5月09年6月土地土地出让面积（万）（不含工业）0000000商品住宅住宅新增供应面积（万）000004.60住宅销售面积（万）0.220.130.321.501.420.327.12住宅销售均价（元/）5616610649725370549247895792资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统五、历城区指标08年12月09年1月09年2月09年3月09年4月09年5月09年5月土地土地出让面积（万）（不含工业）001.73005.730商品住宅住宅新增供应面积（万）7.78002.6000住宅销售面积（万）0.121.400.170.720.712.462.46住宅销售均价（元/