9月17日长沙市长沙县松雅湖6800亩一级市场开发与策划要点.doc

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1、松雅湖6800亩一级市场开发与策划要点甲方：松雅湖建设投资公司建议单位:深圳市新摩尔商业管理有限公司 2010年9月17日 目录一、松雅湖6800亩区域的策划区域：星沙东六线至东八线的延伸线围合的6800亩（CAD图中，5101+718+924亩）策划目的：为二级开发招标提供依据及使项目招标利润最大化二、 我们需要提交的资料： 1、 公司简介（包含相关策划成功案例，操作团队介绍） 2、项目策划建议说明书 3、策划报价（最好采取菜单式，分阶段或者分工作内容分开报价）三、 松雅湖6800亩项目策划建议书内容 1、长沙县房地产市场调查 详见附录2、项目的定位与发展方向 3、松雅湖规划建议（规划中的成

2、功案例说明） 4、松雅湖开发策略5、松雅湖融资策略四、 公司简介（包含相关策划成功案例，操作团队介绍）五、 策划报价六、 提交报告时间约一周，其他几家策划公司都是七月份开始接手做方案，其中三家已经提交资料；可能最后邀请5家公司参与竟标。一、松雅湖土地策划规模与目的策划区域：星沙东六线至东八线的延伸线围合的6800亩（CAD图中，5101+718+924亩）策划目的：为二级开发招标提供依据及使项目招标利润最大化二、我们需要提交的资料： 1、 公司简介（包含相关策划成功案例，操作团队介绍） 2、项目策划建议说明书3、 策划报价（最好采取菜单式，分阶段或者分工作内容分开报价）三、松雅湖6800亩项目

3、策划建议书内容 1、长沙县房地产市场调查 2、项目的定位与发展方向6800亩土地布局示意图定位思路: 项目区域定位为长沙创意文化产业集中区和滨湖生态居住区、长沙城东生态商务区1.滨湖旅游商务综合体 引进超五星酒店、公寓、写字楼 重点设置在核心商务区 提升土地出让价值2.高尚滨湖住宅和公寓等 包含高端别墅区, 长沙市区缺乏一流品味的别墅区3.商业网点规划 集中在中心商务区 配备高标准超市和品牌商业街区,高档酒店、名牌餐饮。 3、松雅湖规划建议（规划中的成功案例说明）基于最优盈利模式的导向式规划设计,兼顾总体规划的生态原则,形成满足不同土地价格的合理布局,中心区和滨湖重点区做好城市设计,形成品味高

4、雅的生态滨湖城区特色。建议1 高起点完成核心区城市设计,以新加坡生态城市标准高起点规划6800亩土地 ,做到道路合理,生态保护设施周全,在整体策划的同时,我们根据需要对重点地块进行编号排序,专题研究重点地块的用途和拍卖价格,制定个性化推广策略.生态规划建议湿地建设的重点建议将289亩高湖作为生态湿地建设的重点,在营造瀑布景观的同时,采用生态净化方法,改善水质建立生态型篱笆墙降低卡丁车噪声的影响松雅湖作为电动汽车示范基础设立充电站和燃气充气站点垃圾分类处理所有居民区和楼宇全部采用分类垃圾设施设立共同沟统一排污和地下电缆通信设施的埋设在长沙经开区2000亩土地策划中标后,新摩尔商业管理公司精心安排

5、策划和概念设计工作,我们不仅总体布局和策划到位,并且对重点地块进行了专题策划和概念设计,取得了良好效果。长沙经开区2000亩CBD基本功能布局一街两区三轴线四中心。一街：即向阳路形成一条步行式商业街。两区：指两大居住区，分布于向阳路以北、长永高速以南、板仓路东西两侧，享有公园景观及商业配套资源。三轴线：板仓南路为商贸发展轴、漓湘路为商务发展轴、长永高速盖板为人文景观轴；建议长永高速盖板工程打造景观主题公园，作为公共休闲空间，以提升CBD的休闲、文化内涵，形成休闲、旅游消费目的地。四中心：即科技研发中心、文化中心、商务中心、现代物流信息中心。空间轴线图示绿地广场功能分区图示星沙汽车站3.9万平方

6、米绿地 建议控制规划范围示意图长沙经开区CBD鸟瞰图 长沙经开区CBD地下空间开发规划图建议原范围基础上将板仓路 南侧部分土地和星沙汽车站纳入CBD范围。表一：区域功能配比区域功能面积配比功能分区占地面积（亩）占地比例建议容积率建筑面积（万）建筑比例商务金融中心43028.9%5.011227.5%文化中心1006.7%4.02561%商业中心27018.1%4-58017.9%现代信息（物流）中心20013.4%4.560164%住宅区39026.2%4.513032%公园1006.7%00.50.1%合计1490100%407.5100%综合容积率：4075000(1390666.66=9

7、25740)=4.4(公园不计)土地拍卖策略: 从300万元/亩边缘区域土地拍卖起价,经过五年运作,核心土地价格拉升到1000万元/亩建议2 区域城市规划与产业规划和商业规划以及旅游规划结合,有效提升土地价值。解决区域发展的动力和方向.松雅湖生态新城创意产业规划设想和依据文化娱乐业文化出版和动画机构入住服务范围设计业吸引国内外中南区设计院聚集在松雅湖包括建筑设计工业设计和服装设计等等依据:长沙株洲湘潭缺乏环境优美的生态办公和别墅区,松雅湖适合高端设计人才聚集,充分发挥长沙省城的资源优势 以株洲服装产业为例,高端设计中心需要的高级人才不愿在株洲落户服务中南区,重点服务长株潭博物馆吸引各类文化博物

8、馆落户松雅湖的湿地公园内服务武广沿线城市软件企业鼓励软件企业入住松雅湖商务区办公成本和居住成本以及环境的明显优势,适合发展原创性软件,建立设立自主知识产权软件聚集区服务中南区 ,重点服务长株潭,同时发展软件出口 以长春经开区25平方公里新区规划为例,新摩尔公司精心组织多学科专家策划和概念设计,我们做到了主导产业鲜明,生态公园,居住区,商务区,教育医疗总体布局合理。长春经开区25平方公里副中心城市土地一级开发策划与概念性规划设计根据两个月的初步调研结果，当此图们江区域合作规划纲要以长吉图开放先导区被国家批准这一百年机遇到来之时，开发建设长东北是长春市委市政府做出的重大战略决策，将长东北建成长吉图

9、的起步区，高端产业的集聚区，潜力巨大，希望巨大。我们认为长东北先导区发展不仅要产业成功，而且应该拥有现代化的副中心城区功能，能够吸引白领和生产骨干居住，形成产业与新城区协调发展的良好局面。 长春经开区域生活服务园区占地面积为25平方公里，占五大园区总面积的46.7%，分为西部、中部、东部三个地块，占地面积分别为12平方公里、3平方公里和10平方公里。西部地块紧邻高新超达北区；中部地块为兴隆山镇区，是经开北区的位置中心；东部地块紧邻卡伦湖景区。与国内现有开发区差异化，我们建议借鉴中国和新加坡共同规划的天津生态城，努力在长春经开区北区建设生态新城，我们提出具体的理念如下： 1.充分尊重自然环境，治

10、理河流，恢复生态能力，合理布局公园建设。 2.借鉴中国和新加坡合作规划天津生态新城的经验，考虑水的循环利用，合理利用雨水收集。 3.核心商业区布置高层建筑，非核心商业区以多层和生态公园及小广场建设结合。 4.以地下停车为主，减少地面停车。功能定位及目标：把长东北生活服务园区建设成为功能完善，设施配套，环境优美，人与自然和谐的生态宜居新城。通过北区现代服务业的发展，缩小和长春主城区的差别，突出自己的生态特色，实现产业与城市协调发展的战略格局。 中部区域：打造以商业、服务业为主，居住为辅，集中部分产业园区办公区域的现代化城镇格局。 西部区域：形成居住区和带状公园为主的现代化宜居城区。 东部区域：定

11、位为经开区北区的商务区，借助保税物流区开发，形成面向东北亚的企业总部办公、旅游商业、娱乐休闲业为主，辅以高档居住区的现代化滨湖生态新城。由于新摩尔公司与经开区领导形成了战略共识，增强了互信，双方水到渠成，11月8日双方正式签订了土地一级开发顾问服务合同。长春经开区中区兴隆山镇城市设计方案 深圳新摩尔公司设计长春经开区中区兴隆山镇既是全国百强示范镇，又是长东北开发的起步区，需要借鉴101省道等交通优势，打造商贸物流园区，带动城镇居住就业。卡伦湖5平方公里长春经开区开发的长春东部新城概念规划研究成果 深圳新摩尔公司设计长春经开区土地出让价格策略土地区位价格设定目标对象设定滨湖高端别墅和多层洋房用地

12、800-1000万元每亩万科等品牌企业核心商务区土地 东区为主10平方公里范围 滨湖用地从2015年开始起拍每亩价格为150万元,2020年价格达到每亩价格为500万元万达等龙头企业中区土地 住宅为主 3平方公里从2012年开始 起拍每亩价格为100万元,20216年价格达到每亩价格为300万元长春品牌企业为主西区土地12平方公里从2015年开始起拍每亩价格为138万元,2020年价格达到每亩价格为400万元面向省内外品牌企业4、 松雅湖土地一级开发策略松雅湖土地价值提升策略确定土地价值目标和城市设计国际合作伙伴按照长沙东部最高尚商务居住区综合开发,湖畔500米外较高强度开发,争取每亩500万

13、元左右有效的宣传策划 ,吸引国内主开发流开发商进入长沙县松雅湖高起点开发形成主流开发商争相前来长沙县的良好局面整合高端稀缺资源提升区域品味和价值在项目核心区引进占地较小的名牌医院,在项目非核心区引进一流国际高中正确的开发顺序确保土地价值稳步提升松雅湖土地推广宣传策略推广地点 媒体合作伙伴拟定邀请房地产公司省内推广宣传新摩尔商业管理公司牵头与省房地产协会以及湖南卫视相关频道组织专业推介沙龙,进行高端推广宣传长沙华盛集团、深圳宣传推广与深圳特区报社地产部合作进行专项推广宣传,组织长沙松雅湖土地深圳推介会,邀请香港实力开发商参与万科房地产股份公司、中海公司、招商地产、华侨城地产集团浙江杭州宣传推广与

14、钱江晚报地产部等合作组织专题推广活动北京宣传推广与北京中国房地产报社合作邀请北京主流开发商参与上海宣传推广揩邀请绿地、百联集团、大华集团、苏州圆融集团等主流房地产公司参与松雅湖土地出让价格初步设想总计6800亩,其中去掉星城建设718亩以及卡丁车项目用地,合作开发用地为5101亩土地类型拟定每亩价格数量金额滨湖别墅和洋房一级土地1000万元200亩20亿元滨湖别墅和洋房二级土地700万元300亩21亿元中心区商务和住宅用地500万元500亩25亿元住宅用地300万元3600亩108亿元公共设施用地引进名牌医院和学校50万元501亩2.5亿元以上设想需要通过策划和概念设计以及土地推广招商摸底进行

15、深化,最后得出科学的土地分类和估价目标,实现出让与二级开发的双盈,实现生态城市开发经济效益和社会效益的统一。5松雅湖一级开发融资策略BT基础设施融资通过基础设施投资,换取土地资源或者市政设施的运营权信托融资四证齐全部分,以项目信托融资方式融资银行贷款融资通过国家开发银行等政策性银行融资通过生态城区建设策略引导国家相关政策银行投资局部指定用途土地分块合作开发融资例如,800亩高湖土地引进大型投资商,负责基础设计建设,定向拍卖四、 公司简介（包含相关策划成功案例，操作团队介绍）公司简介星联国际集团是一家以投资银行业务和不动产相关业务和品牌管理业务为主业的国际资本和产业运营综合服务机构。机构发端于新

16、加坡，由国际和中国伙伴共同筹建，已经在中国走过了第九个年头。目前，在美国、新加坡、中国有公司和直接办事机构。集团中国总部目前设立于北京。星联国际集团下设有深圳新摩尔商业管理公司等多家公司,以深圳公司作为华南区土地一级开发服务签约单位,整个集团给予后台支持,统一配置专家资源。 星联国际业务内容：金融服务+不动产服务+品牌管理服务。1、金融服务： 包括投资银行业务、创业投资和基金管理三大板块。 其中，投资银行业务涵盖私募股权投资和海外上市及金融顾问管理、中介业务多个方面。创业投资版块包括私募股权基金业务和政府引导基金管理业务。基金管理版块包括不动产私募股权基金、创业风险投资基金，政府引导基金，房地

17、产上市信托基金(REITs)的募集、管理、投资业务。2、不动产服务： 包括不动产投资管理、不动产开发管理和品牌运营三大板块。 1）不动产投资管理业务包括不动产基金管理和不动产融资管理两大块。不动产基金管理是运用基金管理的运作模式，由专业基金管理与房地产专业投资人士共同组成管理团队，面向社会募集基金形成封闭型基金，定向直接投资开发和并购相结合的多种模式，以开发型收益型基金和REITS型基金为多种收益模式。 不动产融资管理是对不动产项目进行资产评估和融资模式设计及融资的管理业务。 2）不动产开发运营管理是中国不动产业的第三方管理的革命性突破，它由国际国内顶尖专业人士组成专业复合的管理队伍，对第三方

18、项目进行全面专业化、标准化、连锁化、系统化、规模化管理。项目来源于投资基金委托的直投项目或REITS项目或第三方委托的不动产开发管理业务。 3）品牌运营业务包括自有品牌输出和品牌运营管理两大块。目前集团自有品牌包括资本管理、慈善管理、商业地产、酒店类物业、教育地产、医疗地产、工业地产、养老地产等多个方面。 星联国际愿与业界同仁共同发展进步！ 机构网站： 星联国际集团下属深圳新摩尔商业管理公司简介深圳市新摩尔商业管理有限公司（简称NEW MALL公司）是一家国际化的专业商业管理公司，拥有中日韩新多国多名商业房地产与旅游房地产规划设计专家、招商、销售策划专家、运营管理专家，理论知识与实践经验一流，

19、在一级土地开发,商业房地产与旅游房地产设计、策划、销售和经营管理咨询方面具有独特的核心竞争力。NEW MALL拥有一批多学科城市规划、土地推广包装高级经营人材和国内外丰富的商业资源，注重商业、地产、旅游、电脑多学科人才的组合，在土地一级开发、商业地产、旅游房地产、大型千亩住宅区、大型休闲购物商场的设计、策划、销售和经营管理方面，已经完成了一批有影响的大型项目,包括长春经开区25平方公里一级土地开发策划和概念设计以及土地推广。对于区域规划完善和城市综合体以及商业规划项目落地均有实际操作经验,能够配合土地一级开发建设公司完善片区城市规划，整合大型房地产投资公司主动加入，积累了丰富的一级以及二级开发

20、联动专业经验。操作团队专家介绍1、集团联席主席：蔡家声 星联国际集团联席主席，新加坡蔡家声特许建筑师（CKSP）总裁；新加坡规划部门早期领导人，全球著名规划及建筑大师。澳洲墨尔本大学建筑系学士，澳洲墨尔本大学专热带建筑系硕士；澳洲皇家建筑学会会员，英国皇家建筑学会会员，新加坡与马来西亚建筑学会会员。 20世纪中后期任职于新加坡规划部门，主持新加坡城市规划工作。后期同全球著名华裔建筑师贝聿铭和全球著名华裔机构师林同炎合作规划设计了新加坡 的著名建筑新门广场 独立完成了新加坡地铁规划，新加坡著名豪宅空中花园的规划设计，以及中国深圳福田五平方公里绿化规划，深圳豪宅沙河世纪村、海口建设银行等著名建筑的

21、规划设计；本世纪完成了印尼亚齐地区10平方公里灾后重建规划，中国北京及众多城市和项目的规划、建筑设计、园林设计工作。 2、集团董事总经理：江合 星联国际集团董事总经理，星联投资管理董事长。美中经济贸易促进会不动产委员会主席，美国万通投资银行地产金融委员会主任，新加坡CKSP建筑师首席代表，北京大学金融投资联合会秘书长，北京大学人居环境中心专家委员会副主任，兼职教授。 清华大学房地产硕士；北京大学国家发展研究院国际MBA；金融学博士。 江合先生积累了十数年国内外工业制造业、房地产业、金融业经验，并主持不动产投资管理、开发管理等系统工作的理论研就与系统运营工作；同时作为中国城市战略、企业战略方向专

22、家为中国多个政府和部门作过战略研究工作。这其中包括北京平谷区金海湖管委会、北京中关村软件园、北京通州新城、青岛市建委，青岛市国际机场，青岛国资委下属集团、上海松江轻轨指挥部、京沪高铁运营部门等。 江合先生2004年获得“中国十大策划专家”称号；2007获得“中国行业领军人物”奖；2008年获颁中国生产力学会与中国策划联合会联合颁发的“改革开放30年中国策划标志人物”奖；江合先生作为北京大学和建设部相关单位的专家委员，为中国房地产及其他产业理论和实践工作做出了大量贡献。杨宝民深圳市新摩尔商业管理有限公司董事长，清华大学商业地产总裁班客座教授，1998年担任王志纲工作室高级策划师，曾任营销总监，物

23、业管理总经理、深圳茂业集团主管房地产营销与百货公司营销策划工作副总经理职务。主持长春经开区25平方公里土地一级市场总体策划和老区3平方公里医药工业园工业园土地变性一级开发策划,同时成功主持长沙经开区CBD区域 2000亩土地一级开发总策划土地一级开发项目总体策划严 屴博士现任深圳市新摩尔商业管理有限公司总规划师，1998.042001.03，上海同济大学建筑城规学院建筑学专业建筑学硕士， 日本 大分大学 工学部 城市规划专业环境工学博士。主持完成山东青岛海洋资源与生态环境研发基地概念规划设计，永新国际广场建筑设计（商业综合体）35万平方米等重大项目。主持完成长沙经开区CBD以及长春经开区25平

24、方公里概念性规划设计项目，受到好评。负责区域规划研究张亮博士重庆大学城市规划博士,估价师,长期从事土地一级市场策划土地估价项目组成员资历职责欧阳凯现任深圳市新摩尔商业管理有限公司湖南区域总经理，1966年8月出生，中共党员，经济师，MBA硕士。参与长沙经开区CBD区域 2000亩土地一级开发总策划初期负责土地招商和销售代理事宜张方现任深圳市新摩尔商业管理有限公司董事,项目高级机电顾问,毕业于华南理工大学电力自动化专业,负责区域基础设施和电力设施规划研究赖格园深圳市新摩尔商业管理有限公司副总经理，原茂业百货市场部市场调查经理，具有丰富的房地产和零售业务市场调查与研究经验。参与长沙经开区CBD区域

25、 2000亩土地一级开发总策划王煜现任深圳市新摩尔商业管理有限公司商业规划总监；曾任万达集团商管公司副总经理； 河北新朝阳购物中心副总经理； 具有丰富的商业策划及招商管理经验。 负责片区商业规划熊杰现任深圳新摩尔商业管理公司招商与运营总监,曾任深圳人人乐公司店长。参与新摩尔公司杭州农都综合体和国大购物中心等多个项目商业规划和经营管理方案制定工作。负责土地开发招商邵林深圳新摩尔商业管理公司项目经理，多年市场调研和销售代理实际工作经验, ,参与公司株洲财富中心等多个大型商业地产项目策划。系统研究过长沙县土地市场和现有房地产开发项目负责一级土地市场调查和估价集团公司高级顾问乌巴特尔星联国际投资顾问委

26、员会特邀高级专家。美国财富集团总裁、美中经济贸易促进会会长、世界华商联合会理事长。美籍华人、美国著名华侨领袖、著名社会活动家、成功的企业家。张世贤 星联国际投资顾问委员会特邀高级专家。香港布雷斯集团董事局主席，JP投资银行控股集团合伙人总裁；罗斯资本控股集团高级合伙人，美国金石资本控股集团高级合伙人，盛世贤德投资中心（有限合伙）创始合伙人；北京大学金融投资联合会副主任，美中经济贸易促进会副会长兼投融资委员会主席；企业现代化管理专家、整合营销策划专家、投资银行家。金融学博士。 孙飞星联国际投资顾问委员会特邀高级专家。 著名房地产信托专家、金融信托专家、经济学家、投资银行家、高级经济师、教授、博士

27、生导师、中国人民大学经济学博士。现任国巨创业投资集团总裁、中国国际资本有限公司执行董事、首席经济学家、重庆国际信托有限公司高级经济学家、上海丰华（集团）股份有限公司董事、美国万通投资银行控股集团执行董事、美国格林证券有限公司董事、首席经济学家、美国太平洋商会中国执行主席、首席经济学家。现任中国企业海外发展中心主任、国家西部干部研修工作领导小组学术委员会副主任、国际财务策划标准联盟协会副主席、东中西部区域发展和改革研究院副院长。柴志培星联国际投资顾问委员会特邀高级专家。 中信资本中国区总经理，中信资本房地产投资副总裁柴志培。新摩尔商业管理公司的主要优势多次服务长沙县行经开区区域策划2009年-2

28、010年多次服务长沙经开区中央商务区总体策划和长沙县旧城改造1-5区域策划,熟悉长沙县城房地产价格和土地价格成功服务松雅湖总体规划策划与商业规划松雅湖管理局已经提供13万元经费,2010年服务一年时间论证完善松雅湖总体规划含6800亩和商业规划,就提升区域土地价值成功中标长沙五一地铁广场商业物业经过五家单位邀标和公开答辩,新摩尔商业管理公司排名第一中标拥有丰富的大型房地产开发公司合作关系,拥有招商优势杨宝民先生任教清华大学房地产总裁班和商业地产总裁班多年,与国内大部分主流房地产公司拥有学生资源,在土地推广招商方面拥有较强优势团队优势新摩尔不仅拥有土地一级市场策划团队,而且拥有强大的规划设计团队

29、,一级土地开发策划与概念性规划设计一条龙服务,具备较强的资源整合能力五、 总体策划与概念性规划设计报价前期部分第一部分市场调查研究与产业规划以及区域开发功能定位城市规划与商业规划以及旅游规划结合,形成可操作性的定位思路.产业规划先行,城市规划与旅游规划30万元第二部分区域控详规划深化意见与概念性规划设计以及1000亩核心区城市设计 将一级土地价值目标分解,总体策划与概念性规划设计结合;注重总体规划的可操作性,注重在规划阶段征求潜在投资者以及政府意见 提出规划设计任务书要点,供正式规划设计方案投标使用100万元第三部分项目区域土地价值评价分析（估价）根据国家和湖南省以及长沙市土地估价规范,结合松

30、雅湖实际情况,对整个6800亩进行分类估价50万元第四部分项目区域土地开发投入产出分析与盈利模式设计（可研编写） 包含项目组合融资策略30万元第五部分项目区域总体开发计划（开发实施方案、流程） 中外滨湖区域开发的比较分析,拟定科学的开发实施计划20万元第六部分 土地一级开发实施方案、流程包括片区城市规划与产业规划、商业规划以及松雅湖湿地公园旅游规划衔接的特殊流程20万元第七部分政策研究及特殊政策申请意见研究国家湿地公园和生态城市建设的相关政策,对国外相关政策进行比较分析,提出相关政策建议研究一级土地开发和金融相关政策和法规10万元中期部分第八部分项目土地招拍挂文件编写10万元第九部分、项目开发

31、土地专业推广包装开发用地概念性规划沙盘建议、土地宣介材料、土地拍卖（挂牌）活动组织、土地评估结果展示,拟定土地推广招商手册28万元合计298万元 后期部分 第十部分、项目土地入市招商造势（引资）充分发挥新摩尔公司的资源整合优势,建议将新摩尔公司介绍投资商参与土地拍卖已经招商成功出让土地费用总额的2-3%作为招商提成同行相关的策划流程、工作时间、各阶段报价及总报价表内容流程工作内容工作时间提交成果报价项目选址及开发风险预测项目选址可行性研究报告、项目用地概念性规划、土地一级开发周期预测及风险研究、项目投资测算及资金筹集方案25天项目选址可行性研究报告、项目用地概念性规划、土地一级开发周期预测及风

32、险研究报告、项目投资测算及资金筹集方案项目总投资3土地一级开发项目立项土地一级开发项目实施方案编写、项目开发地块测绘、制作分地块详细规划、向土地部门提出开发申请、提交政府联系会材料、委托进行地质勘查30天土地一级开发实施方案、项目地块测绘图及其他测绘成果、开发地块规划方案（平面图、规划指标）、一级开发申请、政府联席会其他材料、地质灾害勘查报告项目总投资3一级开发权取得土地一级开发权取得、报批土地一级开发批复、签订土地一级开发协议30天土地一级开发授权协议项目总投资2市建委建设意见办理市建委建设意见15天开发地块建设意见批复项目总投资2各委办局一级开发手续办理取得交通评价批复、取得环境评价批复、

33、取得林业部门批复、取得文物部门批复60天环境评价报告、交通评价报告、其他部门所应当编制的文件（林业、文保）项目总投资4办理规划意见书办理规划意见书15天开发地块规划意见书项目总投资1土地一级项目立项核准签订征地补偿协议、制作项目申请报告、办理项目用地预审30天征地补偿协议、项目申请报告、取得一级开发项目立项批复项目总投资3项目征地报送征地申请、土地一级开发项目用地核准、土地利用现状图、30天征地申请书、一级开发项目立项核准、征地补偿安置书、建设项目用地预审意见、土地利用现状图、补充耕地位置图、规划总平面、一书四方案等项目总投资2项目用地内拆迁制作拆迁实施方案、签订拆迁协议、确定拆迁安置办法45天拆迁方案、拆迁协议、取得拆迁许可证项目总投资2市政基础设施编制市政基础设施方案15天市政基础设施方案（水、点、暖、通讯、大市政综合）项目总投资4开发项目验收开发成本审计评估、预审20天项目审计报告、开发成本预审批复、土地成本核准项目总投资2土地入市土地包装宣介、开发用地地价评估、土地拍卖（挂牌）活动组织30天开发用地概念性规划沙盘、土地宣介材料、土地拍卖（挂牌）活动组织、土地评估项目总投资2总计345天可以根据需要并行工作项目总投资3%附录长沙县和经开区房地产市场介绍