11月重庆房地产市场月报.doc

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1、重庆市场2011-11（所有数据来自于重庆网上房地产）目录一、市场概述3二、咨讯信息解析32.1宏观政策32.1.1 11准备金率3年来首次下调，楼市深度调整大局不会变32.1.2房贷利率明年起提高到7.05%32.2宏观经济32.2.1 11月CPI同比涨4.2%,略低于此前市场预期32.3市政规划32.3.1大渡口建主城最宜居城区32.3.2二环建21个聚居区，产业居住结合32.4行业动态32.4.1中德住房储蓄银行重庆分行获批开业，以“住房储蓄”存款，能获更低的、固定的利率贷款32.4.2主城买首套按揭房可申请不超过总价30%的财政补贴3三、土地市场解析33.1土地市场综述33.2土地市

2、场解析33.2.1土地供应市场总体解析33.2.2 2011年11月主城各区土地供应解析33.3土地需求市场解析33.3.1 土地需求市场总体解析3四、商品房供应市场解析34.1商品房供应市场综述34.2商品房批准预售解析34.2.1商品房批准预售总体解析34.2.2 2011年11月重庆主城各区新批准预售面积解析34.2.3 2011年11月重庆市主城各物业批准预售面积解析34.3 2011年11月主城商品房各物业开盘供应解析3五、商品房需求市场35.2 商品房成交解析35.2.1 商品房成交总体分析3六、报媒推广解析36.1 商品房报媒市场综述36.2 商品房报媒推广总量解析36.3 商品

3、房报媒推广区域解析36.4 商品房报媒推广媒体解析36.5 商品房报媒推广诉求解析3一、市场概述1、本年度倒数第二个月，接近年关，各开发商做的活动愈加成熟、大气，品牌房企受消费者青睐；2、本月政府未提及保障性住房，资金链紧张、融资难，资金储备捉襟见肘的局面仍未得到改变；3、部分购房者抄底情绪已经在一些楼盘得到释放，随着12月的低价诱惑将促使成交量上涨；4、大型房企因公司运营需要大量资金导致他们领跌整个市场，小型房企出现去与留的局面；5、一些房企开始向相关领域布局：典雅投资酒店，隆鑫投资采矿；6、品牌开发商的宣传渠道已涉足直投杂志；7、目前有两种现象在房地产行业出现： 行业外的资金不太愿意进场；

4、 行业内的资金有离场或原地踏步打算；8、有了嘉德的冬天不是太冷，它的出现将使解放碑的商业格局更加完整。二、咨讯信息解析2.1宏观政策2.1.1 11准备金率3年来首次下调，楼市深度调整大局不会变中国人民银行11月30日晚间宣布，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行三年来首次下调存款准备金率。此次调整后，大型金融机构存款准备金率为21%，中小型金融机构存款准备金率为17.5%。下调0.5个百分点后，可释放流动性4000多亿元。联邦观点：此次下调存款准备金的目的性很明显，一是扶持中小企业发展，二是缓解国内银行流动性的紧张，三是拯救股市，此番调整利好

5、于房地产行业但不能缓解该行业资金链紧张的局面。2.1.2房贷利率明年起提高到7.05%2012年1月1日后房贷利率就将按照最新利率，5年期以上商业房贷基准利率将达7.05%。网络观点：按揭贷款等额本息计算公式：P=A*i(1+i)n /(1+i)n -1P:每期还款本息 A：贷款总金额 i：利率 n：周期数（20年=240期）100万贷款20年期限还款额统计贷款利率每月月供（元）20期贷款付息总额（元）还款方式7.05（当前）7783.03867927.29每月等额还本息5.64%（基准利率8折）6958.18669964.24同上4.935%（基准利率7折）6563.7575288.69同上

6、5.94（2010年加息前）7129.74711137.45同上4.752%（8折利率）6463.3355198.66同上4.158（7折利率）4143.38474411.62同上在目前银行普遍执行房贷利率上浮的情况下，明年的贷款利率上浮至7.05%无疑是对房地产市场雪上加霜。以100万元20年期等额还本息贷款为例，贷款利率上升后月供从7129提高到7783元，提高利率后两者之差超过600元，20年累计利息差为15.679万元。进一步的增加的购房者的购房成本，对于明年的房地产成交产生较大影响。联邦观点：以首置客户为例购买一套内60的小两房，套内均价7000元/，贷款7成29.4万，期限20年，

7、以基准利率计算每月月供2288.21元（2010年月供2096.14元），20年贷款付息总额25.5万元（2010年20.9万），对于一个工薪阶层而言这样的涨幅是惊人的！打压需求、高存款准备金率、CPI逐月下跌，消费者钱存银行，现在有一种情况值得思考：在公租房、廉租房资金出现缺口时国家通过扼制消费转移资金从而将大量资金投入即将瘫痪的建设中区。2.2宏观经济2.2.1 11月CPI同比涨4.2%,略低于此前市场预期国家统计局9日公布最新数据显示，11月CPI同比上涨4.2%，较10月下降1.3个百分点，低于此前市场普遍预期。除部分蔬菜因季节性价格走高之外，鸡蛋、肉类价格持续回落，其中鸡蛋价格两个

8、月累计降幅达到了5%。此前直接推高CPI的猪肉价格，11月环比下降5.3%，比10月份的环比降幅扩大3.5个百分点，9月中旬以来猪肉价格已累计下降10.7%。截至11月29日，冬储菜价格也继续走跌，白萝卜、大白菜和冬瓜比前一周分别下降5.8%、4.4%和3.5%。粮食、食用油11月前两周涨幅为年内涨幅最低。总体来看，食品价格的下降拉动11月CPI继续下行。联邦观点：2011年CPI从7月6.5%的峰值回落至11月的4.2%，仅用了四个月时间，这充分显示出此前一系列宏观调控效果正逐步显现。同时，受经济增速回落、欧美主权债务危机导致国际大宗商品价格回调等因素影响，中国输入性通货膨胀压力也将减轻。C

9、PI的持续大幅回落，直接催生了市场对于货币政策放松的预期。虽然12月5日央行下调存款准备金率0.5个百分点，印证了市场猜测，但面对当前国内外低迷经济形势，中国宏观政策还将继续适度放松。货币政策的放松对于购房者及开发商都是利好，但短期来看不会有大的影响。2.3市政规划2.3.1大渡口建主城最宜居城区据重庆日报消息重钢环保搬迁，让大渡口进入了“后重钢时代”，今后如何发展亟待破题。11月4日，市长黄奇帆到大渡口调研破解这个课题，他指出，重钢环保搬迁让大渡口重获新生，而今迈步从头越，今后几年，大渡口要进行现代都市大开发，实现经济脱胎换骨、升级换代，打造主城最宜居城区。联邦观点：在重庆两江新区风风火火发

10、展进程中，大渡口的发展也不被当局者落下，关于大渡口发展的新闻报道，每周必提，每月必整版，可以窥见政府发展该区的决心、恒心以及急迫的心理状态！未来的大渡口必成虎非类犬。地产从业者必须关注一个问题：现阶段大渡口消费水平偏低、步行街不能留住消费者并且该区要辐射其他区域的可能性非常小，步行街周边在售项目60一下首置、首改户型占总体量的40%以上，去化情况不是很好。该区域的住宅建设应定位于高尚住宅区，发展模式不能和大坪、解放碑、观音桥一样以商贸为发展引擎。2.3.2二环建21个聚居区，产业居住结合2011年11月15日市政府常务会议审议通过主城“二环时代”大型聚居区规划设计，重庆主城二环21个大型聚居区

11、的规划正式出炉。21个新聚居区均分布在主城中心区周围，与主城中心区呈“众星拱月”之势，极大缓解了老城压力。据介绍，聚居区规划总范围逾404平方公里，可容纳700余万人居住。21个聚居区要建4亿平米的房子，其中3亿平米是住宅，1亿平米是商务。联邦观点：21个大型聚居区的建设和千万人口的集聚，必然带来巨大的商机，其中房地产首当其冲。目前重庆主城建筑为2亿多平方米，那么，当聚居区建成之时，房地产规模就会翻番。现阶段重庆城市化率是48%左右，建成时城市化率至少达到75%左右，这也就达到了一个成熟城市的要求。未来的5-10年将是房地产高速发展时期，抓住这几年大好时机方能成就千秋伟业。现阶段已有相当多的开

12、发商布局二环，中安长岛、水天花园、香溪美林等。随着经济不断发展，一小时经济圈的确立，重庆城市规模不断扩大，进入二环时代是城市发展的必然趋势。2.4行业动态2.4.1中德住房储蓄银行重庆分行获批开业，以“住房储蓄”存款，能获更低的、固定的利率贷款重庆银监局正式批准中德住房储蓄银行有限责任公司（以下简称中德银行）重庆分行开业。中德银行是在中德两国政府高层推动和支持下，由中国建设银行和德国施豪银行于2003年底在天津共同投资组建成立。中德银行也是一家专司房地产信贷业务的银行，以中低收入居民贷款和保障性住房开发贷款为主。中德银行重庆分行于2011年6月获批筹建。该银行的住房储蓄是专项存款，储蓄者参加住

13、房储蓄的目的是为了获得低利率的住房贷款。住房储蓄利率始终固定不变，市民想要获得贷款需要先储蓄。目前，居民可以取得用于住房消费方面的贷款共有三种，即个人住房公积金贷款、个人住房按揭贷款和个人住房公积金组合贷款。 个人住房公积金贷款的贷款利率相对较低,目前五年以上的贷款年利率为4.9%，个人住房按揭贷款的贷款利率相对较高，目前五年以上的贷款年利率为7.05%。住房储蓄最低贷款年利率仅为3.3%,较个人住房公积金贷款利率低1.6%，较个人住房按揭贷款利率低3.75%。“先存后贷，利率固定，专款专用，封闭运作”这些特性决定了住房储蓄产品所具有的重要作用。“先存后贷”将那些本来要用于短期存款形式或用于眼

14、前消费的资金集中到长期的住房储蓄资金中，配贷资金(存款加贷款)的“专款专用”，限定了住房储蓄资金只能用于住房目的，同时又将这些短期资金转化为长期投资。联邦观点：先存后贷的模式对于刚性需求者并且没有较好投资渠道的购房者是非常好的选择，但是有一些细则没有得到证实，存款期限以及贷款金额与存款金额之间配比等等。2.4.2主城买首套按揭房可申请不超过总价30%的财政补贴市财政局颁发了重庆市主城区首套按揭购房财政补助政策的主要内容和申报办理程序。市财政局表示，财政补助按年度计算，从产权人购买住房后支付按揭本息的首月算起，连续12个月为一个补助年度，以后的补助年度也以此类推。具体的补助对象是：2008年12

15、月1日起（签订正式购房合同为准），在重庆市渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、巴南区、渝北区、北部新区缴纳个人所得税、并在上述区域以按揭方式购买属其唯一住房的购房产权人。在补助年度内，以实际缴纳个人所得税的40%为限，高于按揭本息的，按按揭本息额度给予补助；低于的按个人所得税40%的额度给予补助，累计补助金额不超过住房总价的30%。联邦观点：以月收入5000元的张先生购买一套50万的房产，贷款金额35万，20年还清为例，张先生每月的月供款为2724。他每月的个人所得税为900元，其40%为360元，低于他的每月月供款，那么政府将给予张先生每月360元的补助金。这套房产

16、的总额为50万，其30%为15万元，在张先生收入不变的情况下他将享有20年（因贷款年限为20年）的补助时间。总额为86400元。相当于房产总额的17.28%，可以看出工资越高补助也越高。这是一个长期刺激房地产市场成交的一个政策。如果这个政策一直施行下去，那么对于高收入刚需客群是一个利好，但也可以看出此政策主要针对高收入人群进行补助，高收入同时购买首套房的补助范围仍然非常有限，因此对整个市场仍然不会有大的影响。三、土地市场解析3.1土地市场综述11月全国133个城市土地供应量上涨，共推出土地2731宗，推出面积12001万平方米，环比增加22%，同比减少10%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住

17、宅用地的综合性用地）944宗，推出面积4398万平方米，环比微增2%，同比减少20%。11月本是土地市场年度供应的高峰期，但受全国市场整体低迷影响，全国133个城市住宅类用地推出量较去年同期大幅减少。时至年底，潜在供应 压力正在快速积累，地方政府也在积极寻求更为合理的出让方式，保证地块顺利成交。成交情况：11月，开发商弃够越演越烈，流拍、终止或延迟出让等情况使成交量持续下滑。本月全国133个城市共成交土地1537宗，成交面积5581万平方米，环比减少25%。同比减少43%；其中住宅类用地472宗，成交面积2057万平米，环比减少19%，同比减少55%。年关将至，土地市场传统的顽疾在今年显得格外

18、冷清，1-11月，全国133个城市住宅类用地成交量持续下滑，更在11月跌至年度最低谷，今年，限购、限贷政策使土地市场连续维持在低量成交，短期内住宅类用地惨淡成交的状况不会好转。从重庆土地市场来看，11月份土地供应量维持在较高位，但成交量却环比上月猛跌，主要是因为土地部门为了完成财政预算连续大规模推出土地，而开发商受市场利空影响谨慎拿地。联邦观点：受今年未完成土地财政预算的影响，预计年底最后一月政府将推出更大量的土地，但要想获得可观的成交量，需要政府推出优质土地和适当降低地价吸引开发商。3.2土地市场解析2011年11月重庆新增出让房地产相关用地共15宗。新增土地供应面积为99.42万平方米，环

19、比上月下降4.58万方，减幅为4.4%。2011年的年末，政府会持续较大的土地供应量以完成土地财政预算，开发商也会在此期间选择性价比高潜力大的土地，或将刺激成交量的局部上升。3.2.1土地供应市场总体解析图：2010年11月2011年11月出去房地产用地新增供应2011年11月新增供应土地15宗，供应面积99.42万方，环比上月下降4.58万方，下降幅度为4.4%，主要分布在江北区、大渡口区、两江新区。表：2011年11月重庆新增土地供应情况土地位置用途土地面积建筑规模或容积率起始价（万元）土地成交均价（万元/亩）楼面地价（元/）巴南区李家沱鱼洞组团龙洲湾M分区M11-1地块二类居住用地、商业

20、金融业用地19986499669275309.51856.3巴南区李家沱组团C分区C-10/02地块二类居住用地10335310055047325.71627.8北部新区大竹林礼嘉组团C标准分区C16-3号（部分）地块二类居住用地3623610870822032405.52026.7北部新区人和组团I标准分区I12-1号地块二类居住、商业金融业用地393267864423594400.23000.1北部新区人和组团N标准分区N36号地块二类居住用地18742374809989355.52665.2北部新区人和组团N标准分区N36号地块二类居住用地18742374809989355.52665.

21、2大渡口区大渡口组团A分区A22-2/03、A22-5/04、A22-1/05、A22-4/05、A2二类居住用地、商业金融业用地134717248055.263675315.32567.0大渡口区大渡口组团A分区A23-2/05、A25-2/06、A25-1/06地块二类居住用地、商业金融业用地119287348171.588886497.02552.9大渡口区大渡口组团H分区H02-5/04(部分)地块商业金融业用地20026300399293309.53093.6九龙坡区西彭组团A分区A36-1/02、A37-1/02、A40-4/02地块二类居住用地678551182561318012

22、9.61114.5南岸区南坪组团M分区M1-3/04、M9-2/04、M2-8-1/02号宗地二类居住用地兼容商业金融业用地216370597981188465581.03151.7渝北区人和组团B、N标准分区N14-1/02号宗地商业金融业用地106556159834.652746330.23300.0渝中区渝中组团C分区33-1-1/04号宗地二类居住、商业金融业、公共绿地392432833691133481926.54000.0重庆市主城区两路组团E标准分区E06-1/01号地块二类居住用地、商业金融业用地236599331204339.61212.13.2.2 2011年11月主城各区

23、土地供应解析图：本月各区新增土地情况小结：u 2011年11月新增土地主要集中在北部新区、南岸区、江北区、九龙坡区，大渡口后期将会有大量土地供应；u 10居住及商业用地63%，工业用地28%，其他9%，本月其他用地为26%，这因为政府规划拆掉很多加油站，新规划的其他用地大部分为加油站用地。3.3土地需求市场解析3.3.1 土地需求市场总体解析图：2010年11月2011年11月重庆市主城区房地产相关用地成交走势图图：2010年11月2011年11月土地成交均价图：2010年11月2011年11月重庆市主城区楼面均价走势图小结：u 2011年11月房地产相关用地成交7宗，成交面积40.27万方，

24、环比上月下降63%。开发商由于资金链紧张，加上对市场信心不足，拿地相对谨慎。u 2011年11月土地成交均价514.8万元/亩，楼面地价2826元/平米，环比下跌48%。特列分析：（溢价率为0）土地位置用途土地面积建筑规模或容积率起始价（万元）竞得单位成交价（万元）楼面地价（元/）渝中区渝中组团D分区4-1/02号宗地二类居住、商业金融业、广场用地、交通设施91782817000653600凯德置地中国投资有限公司653600800011月28日，在全国土地市场一片沉寂、商业住宅用地市场正在经受前所未有的“严寒”的大环境下，重庆土地市场献给全国一声惊雷，带给业内人士一片惊叹的同时也为土地市场“

25、寒东期”送来一丝暖意。65亿的成交价也一举成为今年重庆土地市场的最高价，且在近年重庆土地交易市场中也名列前茅，该地块也当之无愧的成为重庆本年度的地王。根据规划，将打造一个城市综合体，包括33万平米高端住宅、约22万平米的购物中心、约17万平米写字楼、约6万平米酒店以及3万平米服务公寓，总投资超过210亿人民币。预计2012年底动工，2017年正式建成。8000元/的楼面地价，未来的地标我们拭目以待。凯德简介：凯德中国是嘉德置地集团在华投资业务的统称，嘉德系上市企业，截止2011年6月该集团的总资产约2760亿人民币。凯德中国于1994年进入中国，以上海为起点，目前已经成为全国性 的地产企业。四

26、、商品房供应市场解析4.1商品房供应市场综述2011年11月，重庆主城区新批准预售证86个，环比10月增加8个，增幅约10%；同比去年11月减少60个，跌幅约41%。批售总建筑面积206.88万，环比10月增加32.74万，增幅为19%；同比去年11月减少28.81万，跌幅约12%。从各区情况看，本月北部新区新批准预售面积最大，为45.30万平方米，其中住宅新批预售面积42.28万平方米。其次为渝北区，新批准预售面积33.46万平方米，其中住宅25.10万平方米。11月新增批准预售较10月小幅上涨，与去年同期相比仍有所大幅回落。年底将至，开发商年内最后冲刺，加紧跑量，预售量位于高位。4.2商品

27、房批准预售解析4.2.1商品房批准预售总体解析2011年11月2011年10月2010年11月环比同比批准预售证个数（个）867814610%-41%批售住宅建筑面积（万）168.82154.95203.169%-17%批售非住宅建筑面积（万）38.0619.2232.5398%17%批售总建筑面积（万）206.88174.14235.6919%-12% 环比上涨是因为年底开发企业加大放量而致，同比下降幅度达到41%，是因为前期开盘楼栋销售情况不佳、去化速度慢导致。4.2.2 2011年11月重庆主城各区新批准预售面积解析小结：n 本月新批准预售面积渝北区位居榜首，江北区、南岸区分别为第二名、

28、第三名；n 渝北区、江北区因存量较大，成本较高，绝大部分项目处于持续销售期，所以市场情况对于他们正常销售的影响不会非常大。4.2.3 2011年11月重庆市主城各物业批准预售面积解析物业形态预售证个数（个）批售建筑面积（万方）上月个数上月面积别墅1214.78126.556洋房914.291113.015小高层/高层49125.8852123.892写字楼24.0924.872商业1715.132431.3合计89174.17101179.64图：2011年11月主城各物业批准预售比例 图：2011年10月主城各物业批准预售比例图：2010年11月2011年11月重庆主城商品房推盘走势表：本月

29、新推项目概况2011年11月2010年11月2011年10月环比上涨同比上涨新推项目个数（个）546760-10%-19%新推房源套数（套）9405133929958-6%-30%新推建筑面积（万）99.93136.6499.291%-27%开盘区化套数（套）40987510296438%-45%开盘去化率44%56%30%46%-22%小结： 本月和上月相比批准预售总面积没有什么变化，别墅个数没边面积增加了一倍，商业较上月面积下降了一半； 小高层/高层所占比重最大，刚需依然为购房主力军； 商业下跌幅度超过50%，在总批售面积变化不大情况下，商业面积出现这样大幅下跌也预示着购房者不仅投资住宅谨

30、慎，投资商铺更为谨慎。 新推项目环比下跌10%，本月的主基调是跑量、销量，金科“来噻!2012”、龙湖“冲刺100亿”、隆鑫12盘齐发剑已出鞘，刀光剑影，皆为：量，量，量。4.3 2011年11月主城商品房各物业开盘供应解析图：2011年11月主城各区域商品房推盘体量比较表：本月各区域推盘及去化情况区域新推项目个数（个）新开盘推出面积（万方）新开盘推出套数去化套数去化率巴南区614.05108727325%北碚区23.262735621%北部新区56.1560226544%大渡口区26.5753011221%九龙坡区717.17156484854%江北区59.1588637142%南岸区101

31、3.88141784660%沙坪坝区54.757943976%渝北区1018.88178046626%渝中区26.1268742261%合计5499.939405409844%表：本月各物业形态推盘情况物业形态新推项目个数（个）新开盘加推面积（万方）新推套数（套）去化套数去化率小高层/高层3575.898207363644%洋房1216.5998136637%别墅87.472179644%写字楼00000%商业00000%合计5599.939405409844%图：2011年11月各物业推盘体量比例表：本月新推各面积段去化情况面积段推出套数（套）去化套数（套）去化率40以下51946389%4

32、0-46116760552%60-803066136344%80-100189883544%100-120106233231%120-15090917619%150-20042313833%200以上36118652%合计9405409844%表：本月新推各户型去化情况房型推出套数（套）去化套数（套）去化率1房102775774%2房4044176044%3房3168122239%4房及以上113635931%合计9405409844%图：2011年11月主城各面积段推盘套数比例图：2011年11月重庆主城各房型推盘套数比例小结：n 2011年11月，主城区10个区域均有新开盘/加推。其中渝北

33、区推盘体量最大，为18.88万方。本月渝北区共有10次推盘，共推房源1780套，推盘当天平均去化率仅为26%，远低于本月主城区整体去化水平。九龙坡区、巴南区推盘量紧跟其后；n 本月新开盘项目中，恒大帝景和华润二十四城项目推出体量较大，均超过4万方，带动九龙坡区推盘体量大幅上涨。从去化率来看，本月沙坪坝区整体去化率高达76%，主要由于龙湖在大学城两个项目U城和至德路九号受热捧，开盘当天取得100%和76%的高去化率。本月恒大绿洲和万科悦峰项目去化率最低，仅为3%；n 40高层小户去化率很好，主要是由于龙湖U城精装小户产品热卖所致，其次40-60小户以及200以上改善性户型也有不错表现。五、商品房

34、需求市场2011年11月，重庆市主城区共成交商品房16481套，环比2011年10月成交套数减少633套，跌幅为3.6%；同比2010年11月成交套数减少12487套，跌幅为22.6%；2011年11月，重庆市主城区商品房共成交建筑面积157.301万平方米，环比2011年10月增加6.106万平方米，涨幅为4.03%；同比2010年11月成交建筑面积减少44.639万平方米，跌幅为22.1%。2011年11月重庆市主城区商品房总成交金额为96.079亿元，环比10月增加5.707亿元，涨幅为6.3%；同比2010年11月减少49.588亿元，跌幅为34%。11月主城区商品房建面成交均价为61

35、08元/平方米，环比10月上涨131元/平方米，涨幅为2.1%；同比2010年11月建面成交均价下跌1105元/平方米，跌幅为15.3%。5.2 商品房成交解析5.2.1 商品房成交总体分析表：2011年11月重庆主城商品房环比、同比一览表2011年11月2011年10月2010年11月环比上涨同比上涨成交套数（套）164811711421306-3.6%-22.6%成交面积（万）157.301151.195201.9404.03%-22.1%成交金额（亿元）96.07990.369145.6776.3%-34%成交均价（元/）6108597772132.1%-15.3%图：2010年11月2

36、011年11月重庆主城区商品房成交走势图图：2010年11月2011年11月成交均价走势图图：本月各区域商品房成交解析小结：n 量价齐跌的局面仍就没有改变，寒气逼人；n 成交套数下跌3.6%，成交建面均价上涨2.12%，由于本月新开项目中品质楼盘提高了均价；n 在各种优惠促销面前刚需购房者选择入市。六、报媒推广解析6.1 商品房报媒市场综述年底了，开发商推盘放量，冲刺业绩。由于宏观调控的影响，开发商更注重渠道的影响力。产品的同质化严重，开发商诉求的重点由产品特点转向项目形象和企业宣传等，开始注重品牌形象的建设和宣传，用品牌的影响力来吸引购房者。宣传渠道更为广泛，选择一些比较有档次的直投杂志做宣

37、传，项目区位价值及档次为宣传诉求。6.2 商品房报媒推广总量解析月份投放频率投放版面2011年11月582562.412011年10月576570.22环比1.04%1.37%2010年11月647587同比10.05%4.19%小结：n 投放频率环比上涨1.04%，变化很小，但内容变化很大。本月投放频率最多的是一线房企，他们为了完成年度任务以及保持资金链正常运转对企业及项目大肆宣传；n 投放版面环比上涨1.37%，版面统计包括软文及变相宣传；6.3 商品房报媒推广区域解析图：重庆主城2011年10月、11月各区域媒体推广频次统计图：重庆主城2011年10月、11月各区域媒体投放版面统计6.4

38、 商品房报媒推广媒体解析媒体单位投放频次投放总版面晨报169166.83日报1915商报151146.5时报131127.25晚报124106.83合计594562.41（18.7版/天）10月份是576频次，总版面570版（19版/天），从投放频次和投放版面来看没什么变化。6.5 商品房报媒推广诉求解析图：2011年10月、11月商品房报媒推广诉求统计表小结：n 9月份开发商的信心依旧坚挺，宣传一贯的宣传方式及策略，横向比较产品特点、促销活动逐月减少；n 10月份更像迷失方向的孩子，不敢放弃所熟悉的生存法则，努力寻找新的生存空间；n 11月份的宣传重点主要在于企业宣传、时间节点、项目形象，并取得不错成绩。