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1、昆明市房地产市场报告2011年1月目录本月导读4关注楼盘5第一章、政策资讯6一、政策法规6二、市政动态9三、市场资讯10第二章、商品房市场11一、市场综述11二、供求关系分析12三、供应分析12四、成交分析15五、成交价格16第三章、土地市场17一、市场综述17二、本月土地供应分析17三、土地成交分析21四、重点地块分析24第四章、商品住宅市场26一、供应分析26二、成交分析28三、成交价格分析32第五章、商办市场35一、商业市场35二、办公市场38第六章、产品分析40一、产品综述40二、案例分析42第七章、营销分析44一、营销透析44二、媒体分析46三、典型项目营销分析49本月导读“新国八条
2、”从严执行，昆明限购出台2011年1月26日，国务院出台新国八条，渐进式的调控思路明显，从警告到调控到加码，力度逐渐加强。2011年1月18日昆明市正式出台商品房限购政策，政策的规定在昆明市主城四区及呈贡县行政区域范围内（含三个国家级开发、度假区），暂时实行限定居民家庭购房套数政策。-详情请见P6市场供应初现下滑，成交继续小幅上涨1月，昆明商品房市场新增供应面积35.91万，环比下跌10.4%，随着2010年年底房地产市场盛宴的离去，受限购令和春节销售淡季的影响，市场供应已连续两月持续下滑，供应市场初现萎靡态势；本月成交面积达115.1万平方米，持续高位运行，环比小幅上涨4.3%，天骄北的团购
3、成交备案仍是拉动本月成交面积小幅上涨原因之一。-详情请见P11土地供应持续放量，成交量回归常态2011年1月，昆明市国土资源局公告招拍挂土地数量为67幅，公告土地面积153.23万平方米，规划建筑面积418.44万平方米，新增土地继续高位运行。2011年1月，昆明市共计17幅土地成交。从成交类型来看，出一块土地为配套设施外，其余均为住宅类用地，共计53.05万平方米，配套设施用地1.34万平方米。本月进入招拍挂流程的土地较少是成交下滑的主要原因。-详情请见P17无新开盘推案项目，市场营销热度继续下滑本月无新开盘项目和新推案项目，随着春节前夕，市场销售淡季的来临，本月市场营销热度大幅回落，媒体投
4、放频率和投放次数均大幅下滑。其中营销热度相对较高的项目主要为当下正在销售中的项目，新项目暂未在本月展露，预计新年伊始，市场营销热度将会有所提升，新项目陆续入市。-详情请见P28关注楼盘n 悦空间昆明市书林街高地村24号物业类型普通住宅开盘时间2011年5月16日总建面积1.93平方米容积率2.5销售价格预计16000元-20000元/平方米开发商昆明广基瑞特房地产开发有限公司周边环境市中心核心区域，东面是书林街，西面是东寺街，北邻金马坊三市街商圈，南边是环城南路老螺蛳湾商圈，商业、医疗、教育配套齐全。n 关注理由：市中心稀缺宜居住宅项目悦空间位于昆明市书林街高地村24号，属于昆明市一环核心地带
5、，几大核心商圈交汇处，省第一人民医院、儿童医院、百盛、家乐福、百佳、正义坊购物中心等等环绕周边，项目医疗、商业、教育等各项配套十分齐全。作为市中心区域的住宅项目，安静的居住环境是极为稀缺的，悦空间恰到好处的享受到了这一资源，由于地处书林街，周边以老小区和医院较多，有效的隔断了闹市的繁杂。真正达到了出则繁华，入则宁静的状态。第一章、政策资讯一、政策法规1、政策综述2011年1月26日，国务院出台新国八条，新年度的楼市调控正式拉开帷幕，在之前的调控中，渐进式的调控思路很明显，从警告到调控到加码，力度是逐渐加强的。而本次新国八条出台一改往常形式，调控力度形如“一刀切”。在年初就出台这样严厉的调控政策
6、，表明了中央对于当前楼市调控状况收效不满，决计要解决中国的房地产问题，表明中央政府将房价调控到底的决心，也基本奠定了未来一年偏紧的行业政策环境。昆明紧随新国八条出台后也发布商品房限购政策的通知，并严格按照国家政策执行，这使昆明商品房市场始料不及，尤其二手房市场。商品房限购政策的发布迎来了昆明首次退房潮，导致市场商品房市场成交量下滑，具体表现如下：n “新拆迁条例”落地 废除行政强拆1月19日，国务院常务会议审议并原则通过国有土地上房屋征收与补偿条例（草案）。条例草案规定：1、对被征收人的补偿包括被征收房屋价值的补偿、搬迁与临时安置补偿、停产停业损失补偿和补助、奖励。2、确需征收房屋的各项建设活
7、动应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，保障性安居工程建设和旧城区改建还应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。我们点评此轮加息是在2010年通货膨胀居高不下，再创28个月新高背景下进行的，主要是为了收回过剩的流动性，抑制通胀。因此本轮加息、提高存款准备金率并非专门针对房地产市场而言，对各行各业都将产生一定影响。预计加息对投资型购房和投机型购房的影响很小，因为加息带来的损失远远小于房价上涨带来的高额回报。估计2011年政府将至少再加息一至两次，上调存款准备金率四次。我们不必为此担心和忧虑，国家加息是为了保障国民经济健康稳定发展，抑制通货膨胀，利国利民。房地产
8、方面，国务院常务会议审议并原则通过国有土地上房屋征收与补偿条例草案，明确奖励补助、征收范围、社会稳定风险评估、以及组织听证会等，并取消行政强制拆迁，被征收人超过规定期限不搬迁的，由政府依法申请人民法院强制执行。2、重点房地产政策解读n 应对居高的房价 再推“新国八条”2011年1月26日三部委联合公布新国八条。1、进一步落实地方政府责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。2、加大保障性安居工程建设力度。3、调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购
9、买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。4、强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。5、严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。6、合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民
10、家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。8、坚持和强化舆论引导。我们点评“新国八条”公布了更加严厉的行政手段，特别是限购政策更加严厉，政策组合力度远胜“国十条”。政府明确要求各城市实施限购措施，表明国家对地方政府调控的结果并不满意，从而进一步加强政府对房地产市场的调控力度，严控房地产市场，此后预计后续仍将有调控政策出台。n 昆明2011年1月18日出台商品住房限购政策2011年1月18日昆明市
11、正式出台商品房限购政策，政策的规定在昆明市主城四区及呈贡县行政区域范围内（含三个国家级开发、度假区），暂时实行限定居民家庭购房套数政策。自本通告发布之日起，昆明市户籍居民和非本市户籍居民的同一购房家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）在昆明市主城四区及呈贡县行政区域范围内（含三个国家级开发、度假区）只能新购买一套商品住房。商品住房包括新建商品住房和二手商品住房（含达到上市条件的经济适用住房）。对于境外机构和个人购买商品住房，严格按照建设部、商务部、国家发改委、中国人民银行、国家工商总局、国家外汇管理局关于规范房地市场外资准入和管理的意见（建住房2006171号）和住房和城乡建设部、国家外汇管理局
12、关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知（建房2010186号）等有关政策执行。我们点评限购政策，一方面是国家非常之时的非常之策，限购政策违背了商品经济的发展规律和要求，因此限购令不会长时间施行下去，而一旦停止限购，势必引发市场成交量井喷。另一方面，限购政策无法抑制首次购房群体和改善型住房群体的需求，而这两部分的市场需求仍是市场的主要需求。因此，即使限购政策的出台，在短时间会引起市场一定的波动，但是从长远来看，尤其是对于二手房，无论是成交量，还是成交价位，仍有一定的上升空间。附表1-1-1：2011年1月房地产相关政策列表时间来源政策名称主要内容1月19日国务院“新拆迁条例”落地 废除行政强
13、拆1、对被征收人的补偿包括被征收房屋价值的补偿、搬迁与临时安置补偿、停产停业损失补偿和补助、奖励。2、确需征收房屋的各项建设活动应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，保障性安居工程建设和旧城区改建还应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。1月26日住房和城乡建设部新国八条1、进一步落实地方政府责任。2、加大保障性安居工程建设力度。3、调整完善相关税收政策，加强税收征管。4、强化差别化住房信贷政策。5、严格住房用地供应管理。6、合理引导住房需求。7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。8、坚持和强化舆论引导。1月19日昆明市是政府商品住房限购政策2011
14、年1月18日昆明市正式出台商品房限购政策，政策的规定在昆明市主城四区及呈贡县行政区域范围内（含三个国家级开发、度假区），暂时实行限定居民家庭购房套数政策。二、市政动态1、城市建设n 创建国家森林城市昆明主城将再建20个公园截止2010年底，对照国家森林城市指标体系，昆明市的多数指标都已经达到国家森林城市指标的要求，但是人均公园绿地面积等10多个项目距国家森林城市的要求还有差距。2011年昆明市林业将主要致力于上述10多个方面的建设，在创建国家森林城市活动中，主城区将再建20个公园，力争到2013年将昆明建设成为“国家森林城市”。我们点评“国家森林城市”的创建利好城市的长远持续发展，紧随昆明十二
15、五规划的启动，泛东南亚桥头堡地位确立，昆明各项产业的空前发展，尤其房地产业的快速发展，昆明生态环境改善成为首要，对于未来的持续发展具有较好的督进意义。2、市政规划建设n 2012年底昆明地铁全线贯通昆明地铁首期工程的试运营时间表基本确定，广电大学站至世纪城站的南段将于2012年7月实现通车试运行，年底世纪城站至汽车北站的线路也将开通实现试运营。2012年底实现全段通车试运行。昆明地铁首期工程的单线掘进长度已达6012.8米，其中南段完成率达到43.34%。n 十二五”末昆明将实现14个县市区都有科技馆昆明市科协六届四次全委会上公布，为拓宽公众获取科学技术知识的渠道，在石林、寻甸已建成科技馆的基
16、础上，到2015年末，昆明市将实现14个县（市）区都有科技馆并逐步免费向市民开放。首先，除了在14个县（市）区都建有科技馆外，今年昆明市还将在现有的基础上改造一批高起点、高标准的“电子科普画廊”，力争到“十二五”末，所有县市区都建有“电子科普画廊”。基层科普画廊（宣传栏）的展示内容也将每3个月更新1次。其次，“十二五”期间将再完成300个行政村级“站栏员”科普设施建设，使全市的行政村“站栏员”建设的覆盖率达到50%以上，并将在条件成熟的时候进行电子化、网络化升级。此外，还将定期举办“一站一栏一员”科普宣传员知道培训工作。三、市场资讯1、市场走势n 商品房成交供应双双下滑，成交价格环比下滑据CR
17、IC咨询系统数据显示， 1月，昆明商品住宅市场住宅新增供应量18.46万平方米，环比下滑7.4%，住宅成交量47.87万平方米，环比上月下降39.8%，本月供求比0.4。本月较上月我们点评本月昆明的新政出台及央行的再次的加息对昆明房地产市场带来一次退房潮，为昆明房地产市场连续高增长态势迎来了一次回落；本月仍受2010年12月的影响，多数商品房在本月备案，成交备案多数以内部认购房为主，2、土地市场资讯2、土地市场资讯n 2011年1月，供应土地面积153.23万平方米，土地供应持续放量2011年1月，昆明市国土资源局公告招拍挂土地数量为67幅，公告土地面积153.23万平方米，规划建筑面积418
18、.44万平方米，新增土地继续高位运行。其中商业、居住类经营性用地面积总计143.4万平方米，其他非经营性土地面积9.8万平方米。我们点评从本月土地供应的区域分布看，1月昆明新增土地供应仍主要集中于三环外。其中三环外新增土地供应面积128.24万平方米，占比总供应面积的83.7%；其余一二环、二三环分别供应3.43万平方米，21.56万平方米，一环内本月无新增土地供应。第二章、商品房市场一、市场综述表1-1-1：1月商品房供求及价格概况1月供应量（万平方米）环比成交量（万平方米）环比同比成交均价（元/平方米）环比商品房35.9110.4%115.14.3%74.6%583611.4%数据来源：C
19、RIC图1-1-1：昆明商品房供求及价格走势图数据来源：CRIC市场供应初现下滑，成交继续小幅上涨1月，昆明商品房市场新增供应面积35.91万，环比下跌10.4%，随着2010年年底房地产市场盛宴的离去，受限购令和春节销售淡季的影响，市场供应已连续两月持续下滑，供应市场初现萎靡态势；本月成交面积达115.1万平方米，持续高位运行，环比小幅上涨4.3%，天骄北的团购成交备案仍是拉动本月成交面积小幅上涨原因之一。市场均价继续下滑，成交价格或现微调1月昆明商品房成交均价5836元/，环比下跌11.4%，同比上涨10.15%。本月团购成交和内部成交房源较多，本月均价环比继续下滑。受新增房源供应逐步下滑
20、以及限购令的出台影响，市场价格或将出现调整。二、供求关系分析l 2011年1月，昆明商品房供求比0.31：1，成交量持续高位运行。图2-2-1：昆明2010.1-2011.1商品房供求比走势数据来源：CRIC1月份，昆明市商品房新增供应35.91万平方米，供应量环比上月下滑10.4%，同比下滑65.5%；本月商品房成交115.1万平方米，环比上涨4.3%，同比上扬74.6%。市场成交持续高位运行，存量去化为成交主力，本月供求比0.31:1。三、供应分析l 1月，商品房新增供应35.9万平方米，环比下滑10.4%，同比下滑65.5%。图2-3-1：昆明2010.1-2011.1商品房新增供应量走
21、势数据来源：CRIC1月份，昆明市商品房新增供应35.9万平方米，连续两月市场供应下滑。环比下滑10.4%，同比下滑65.5%，其中商业新增供应13.49万平方米，住宅新增供应18.46万平方米，办公新增供应3.95万平方米。l 2011年1月新增商品房以普通住宅为主，供应面积18.46万平方米。图4-1-3：2011年1月昆明新批预售面积环线分布数据来源：CRIC本月新增商品房供应以普通住宅为主，新批预售面积18.46万平方米，占比51%；商业面积13.49万平方米，占比38%；办公面积3.95，占比11%。l 2011年1月，商品房供应主要集中于盘龙区，供应面积27.09。图4-1-3：2
22、011年1月昆明新推项目对比数据来源：CRIC2011年1月，新增商品房供应主要分布于盘龙区，供应面积27.09万平方米，占比75%；西山区供应面积7.15万平方米，占比20%；官渡区供应面积1.66万平方米，占比5%。l 2011年1月，新增供应主要分布于二环外。图4-1-3：2011年1月昆明开盘新推住宅区域分布数据来源：CRIC2011年1月昆明商品房新增供应面积分布于二三环和三环外，分别供应面积16.62万平方米、16.08万平方米；一二环供应面积3.2万平方米。四、成交分析l 1月，商品房成交110.35万平方米，环比上涨76.8%，同比上扬13.5%。图2-4-1：昆明2010.1
23、-2011.1商品房成交量走势数据来源：CRIC1月，昆明市商品房.成交115.1万平方米，成交量连续5月呈现上扬态势，环比上月上涨4.3%，同比上扬74.6%。继续刷新2010年以来单月成交记录，后续受供应持续下滑影响，成交量或开始出现小幅下滑。五、成交价格l 2011年1月，商品房成交均价5836元/平方米，环比下滑11.4%，同比上涨10.15%。图2-5-1：昆明2009.10-2011.1商品房成交均价走势数据来源：CRIC1月，昆明市商品房市场成交均价5836元/平方米，环比下滑11.4%，同比上涨11.4%。受新一轮调控措施以及新盘供应萎缩影响，价格或将进入调整期。第三章、土地市
24、场一、市场综述l 2011年1月，供应土地面积153.23万平方米，土地供应持续放量2011年1月，昆明市国土资源局公告招拍挂土地数量为67幅，公告土地面积153.23万平方米，规划建筑面积418.44万平方米，新增土地继续高位运行。其中商业、居住类经营性用地面积总计143.4万平方米，其他非经营性土地面积9.8万平方米。l 2011年1月，土地成交面积54.39万平方米，土地成交量回归常态2011年1月，昆明市共计17幅土地成交。从成交类型来看，出一块土地为配套设施外，其余均为住宅类用地，共计53.05万平方米，配套设施用地1.34万平方米。本月进入招拍挂流程的土地较少是成交下滑的主要原因。
25、二、本月土地供应分析1.供应土地总量分析l 2011年1月昆明新增土地供应67幅，建设用地面积153.23万平方米图3-2-1：昆明2010.1-2011.1土地供应走势图数据来源：CRIC2011年1月，昆明市国土资源局公告出让土地数量为67幅，土地面积153.23万平方米，环比下滑9%，同比上涨120.5%。2.供应土地结构分析l 2011年1月昆明土地供应以居住、商务金融用地为主图3-2-2：2011年1月昆明土地供应用途结构图数据来源：CRIC1月昆明居住用地供应42幅，建设用地面积117.45万平方米，规划建筑面积313.72平方米；商务金融用地18幅，建设用地面积24.37万平方米
26、，规划建筑面积85.49万平方米。l 2011年1月昆明土地供应集中于官渡和西山两个区，其余区域供应量较小图3-2-3：2011年1月昆明土地供应区域结构图数据来源：CRIC备注：近郊区县指安宁、呈贡、富民、嵩明四个地区，远郊则指除近郊外其余的昆明几个下属县。1月昆明土地供应主要集中于官渡区和西山区两地，分别供应66.13万平方米、37.73万平方米，另呈贡本月有24.22万平方米新增土地供应，其余区域土地供应分布均较少。l 2011年1月昆明新增土地供应集中于三环外图3-2-4：2011年1月昆明土地供应环线结构图数据来源：CRIC1月昆明新增土地供应仍主要集中于三环外。其中三环外新增土地供
27、应面积128.24万平方米，占比总供应面积的83.7%；其余一二环、二三环分别供应3.43万平方米，21.56万平方米，一环内本月无新增土地供应。l 2011年1月中小幅地块土地供应成为主力图3-2-5：2011年1月昆明土地供应面积结构图数据来源：CRIC2011年1月新增供应土地面积中，10万平方米以上新增土地供应1幅，占总供应量1%；1-5万平方新增土地供应28幅，占比42%；5-10万平方米，新增土地供应10幅，占比15%，1万平方米以下新增土地供应28幅，占比42%。中小幅地块成为本月土地供应主力。三、土地成交分析l 2011年1月昆明土地成交面积54.39万平方米，成交量回归市场常
28、态。图3-3-1：昆明2010.1-2011.1土地成交面积走势图数据来源：CRIC2011年1月，昆明共17幅土地成交。成交土地总建设用地面积为54.39万平方米，成交的规划建筑面积为127.56万平方米，环比上月大幅下滑，成交量回归常态。l 2011年1月，土地成交单价209万元/亩，楼板价1334元/平方米图3-3-2：昆明2010.1-2011.1土地成交价格走势图数据来源：CRIC2011年1月，昆明土地成交平均单价209万/亩，环比下跌10.84%；楼板价1334元/平方米，环比下跌11.21%。l 2011年1月成交17幅土地，2幅土地溢价成交，平均溢价率21.12%.图3-3-
29、3：昆明2010.1-2011.1土地市场溢价走势数据来源：CRIC2011年1月成交的17幅土地中有2幅土地溢价成交，平均土地溢价率为21.12%。其中位于五华区红云街道办事处的的KC2008-43地块溢价率达83%，最终由云南晟力房地产开发有限公司以3.45亿元竞得。l 2011年1月，成交土地主要为居住用地，建设用地面积121.53万平方米图3-3-4：2011年1 月昆明土地市场不同用途土地成交情况数据来源：CRIC2011年1月昆明市土地成交主要为居住类用地，成交建设用地面积为53.05万平方米，规划建筑面积为126.49万平方米；其他土地成交面积1.34万平方米，规划建筑面积1.0
30、7万平方米。l 2011年1月，昆明土地成交以盘龙区和呈贡县为主力图3-3-5：2011年1月昆明土地市场不同用途土地成交情况数据来源：CRIC2011年1月昆明土地成交主要集中在盘龙区和安宁市，其中盘龙区成交土地面积11.64万平方米，规划建筑面积54.79万平方米；安宁市成交土地面积23.75万平方米，规划建筑面积28.5万平方米。四、重点地块分析1. 五华区KC2008-43地块经济指标分析表3-4-1：五华区KC2008-43地块经济指标列表地块名称五华区KC2008-43地块地址昆明市五华区红云街道办事处出让方式拍卖土地用途住宅所在区域五华区环线位置三环外占地面积3.69万平方米起始
31、总价1.8829亿元总建面积9.23万平方米成交总价3.45亿元容积率2.5成交楼板价3737.74元/平方米备注/地块位于五华区三环外红云街道办事处，属北市板块，用地性质为住宅用地，楼板价3737.74元/平方米，是北市区近期最热门地块，拍卖现场竞价256轮，成交溢价率83%。2. 发展前景分析KC2008-43地块图3-4-1：五华区KC2008-43地块区位图地块位于昆明市五华区，三环外红云街道办事，靠近银河大道附近，与万科金域缇香隔江相望，周边住宅大盘较多，天骄北麓、龙江雅苑等新建地产项目分布于周边，区域开发方兴未艾。表3-4-2：五华区KC2008-48地块SWOT分析优势劣势1.
32、属北市区主干道沿线，龙泉路、银河大道环绕，交通便捷，路网设施完善。2. 临近北市区公交车场，多条公交路线经过，公共交通便利。3. 地形方正，土地平整，便于开发，前期开发资金压力较小。1. 周边多以住宅项目居多，商业配套除社区底商外，未有大型超市和商场进驻，商业配套有所欠缺。2. 由于地块经过多轮竞价，溢价率较高，楼板价接近4000，盈利空间有所下降。机遇威胁1. 周边大型新兴住宅项目较多，形成整体区域开发，对区域整体形象有利好效果。2. 靠近建设中的地铁2号线，伴随区域路网的进一步完善，有望受到地铁带来的升值溢价。1. 周边新建项目较多，对于未来市场销售有一定竞争压力。2. 土地成交价格较高，
33、对开发企业造成一定资金压力。第四章、商品住宅市场一、供应分析1.供求关系分析l 2011年1月，商品住宅市场供求比为1:0.3图4-1-1：昆明2010.1-2011.1住宅市场供应成交对比情况数据来源：CRIC备注：由于昆明目前商品住宅成交备案略显延迟，且存在部分供应商品住宅后续转为定向开发以及公共租赁房等情况，未进入成交备案流程，故而导致供求比略微偏大。1月，昆明商品住宅市场住宅新增供应量18.46万平方米，环比下滑7.4%，住宅成交量47.87万平方米，环比上月下降39.8%，本月供求比0.4,住宅市场以存量去化为主。其中普通住宅成交47.1万平方米，占比98.39%，别墅成交0.8万平
34、方米占比1.61%。住宅市场在经历了年底的高峰期后逐步转为常态，市场供需双双下滑，市场可售房源较多，新增供应收紧，根据目前的市场去化速度，预计供应趋紧的状态仍将维持一段时间。2.供应分析l 2011年1月新批住宅预售项目2个，预售面积18.46万平方米。图4-1-2：2011年1月昆明新批预售项目面积项目分布数据来源：CRIC1月新批住宅预售项目2个，分别为南亚未来城和金域缇香，预售总面积18.46万平方米。连续两个月呈现下滑态势，市场可售房源较多，新增供应转为低迷态势。l 2011年1月新批预售仅2个，分别为南亚未来城和金域缇香图4-1-3：2011年1月昆明新批预售面积区域分布数据来源：C
35、RIC南亚未来城和金域缇香均为新推案项目，分别供应面积12.67万平方米、5.79万平方米。二、成交分析1.昆明商品住宅成交TOP10l 热点新盘天骄北麓继续上成交排行榜首位表4-2-1：2011年1月住宅成交TOP10项目明细项目名称套数面积（平方米）均价（元/平方米）天骄北麓2122134957.816511经典双城89391880.657702金域缇香35438981.229818启鸿假日城市22826819.046845月光宝盒20822160.196835益龙万象24121398.255763金领时代22618294.518187西山新城21012376.176352溪麓南郡9210
36、292.26686第三城丹槿园1069858.135664数据来源：CRIC2011年1月昆明住宅成交TOP10中，近期热点住宅大盘天骄北麓继续排在成交榜首位，本月成交本案2122套，成交面积134.96万平方米。此外经典双城在本月开始集中备案，以成交893套，91.88万平方米的销售成交排在次席，万科金域缇香连续上榜，本月成交套数354套，成交面积38.98万平方米排至第三位。2.商品住宅成交分析l 2011年1月昆明商品住宅成交初现下滑，成交面积环比下滑39.8%。图4-2-1：2010年1月至2011年1月昆明商品住宅成交走势数据来源：CRIC 2011年1月，昆明市商品住宅成交套数57
37、45套，成交面积47.87万平方米，环比下滑39.8%。l 2011年1月普通住宅继续领衔主力。图4-2-2：2011年1月昆明住宅成交类型对比数据来源：CRIC 2011年1月，昆明普通住宅成交47.1万平方米，占商品住宅总成交量98.39%；别墅成交45套，成交面积0.8万平方米，占比1.61%。l 2011年1月商品住宅成交分布以五华区为首，成交面积26.48万平方米。图4-2-3：2011年1月昆明商品住宅成交区域分布数据来源：CRIC图4-2-4：2011年1月昆明商品住宅成交区域占比数据来源：CRIC2011年1月，五华区商品住宅成交26.48万平方米，占比55%，排列本月四个主城
38、区商品住宅成交量榜首；盘龙区商品住宅成交11.09万平方米，占比23%；官渡区商品住宅成交3.51万平方米，占比8%；西山区商品住宅成交6.79万平方米，占比14%。l 2011年1月商品住宅成交主要分布于三环外，成交面积67.07万平方米。图4-2-5：2011年1月昆明商品住宅成交环线分布数据来源：CRIC图4-2-6：2011年1月昆明商品住宅成交环线占比数据来源：CRIC2011年1月，昆明商品住宅成交主要分布于三环外，成交面积26.04万平方米，占比54%；其次一二环、二三环分别成交3.79万、16.67万平方米，分别占比8%、35%。一环内成交量较小，成交面积1.37万平方米，占比
39、3%。三、成交价格分析l 2011年1月昆明商品住宅成交均价7542元/平方米，环比上涨29%。图4-3-1：昆明2010.1-2010.12商品住宅成交均价走势数据来源：CRIC2011年1月，昆明商品住宅成交均价7542元/平方米，环比上涨29%。受金域缇香、金领时代、经典双城等新项目成交备案影响，成交价格环比上扬。l 2011年1月，昆明商品住宅成交集中于6000至7000元/平方米。图4-3-2：2011年1月昆明商品住宅成交价格段分布情况数据来源：CRIC图4-3-3：2011年1月昆明商品住宅成交均价占比数据来源：CRIC2011年1月昆明商品住宅成交集中分布于6000-7000元
40、/平方米区间内，占比达到48%，此外经典双城在本月大量成交备案影响，7000-8000元价格段的商品住宅成交占比达到20%。万元以上楼盘在昆明成交量比重平稳，本月万元以上房源成交面积1.7万/平方米，成交占比4%，环比上月高价楼盘成交量相对有所下滑。l 2011年1月，优质新盘陆续成交备案，各环线价格差距缩小。图4-3-4：2011年1月昆明商品住宅成交均价环线对比数据来源：CRIC本月昆明市中心区域成交均价受中央丽城团购房以及非常天地的酒店式公寓备案影响，价格下滑到9441元/平方米，其余各环线受成交均价均在7000-8000范围内，环线价格差异较小。l 2011年1月，昆明商品住宅成交价格
41、以盘龙区最高。图4-3-5：2011年1月昆明商品住宅成交均价区域对比数据来源：CRIC受金域缇香新推按以及金领时代成交拉动，本月盘龙区商品住宅成交均价9071元/平方米，位列4个主城区住宅成交首位，五华区、西山区、官渡区成交价格分别为7072元/平方米、7270元/平方米、6777元/平方米。第五章、商办市场一、商业市场1. 供求关系分析l 2011年1月，供应环比下滑，供求比0.89。图5-1-1： 昆明2010.1-2011.1商业用房供求比走势数据来源：CRIC2011年1月，本月昆明新增商业供应量13.49万平方米，市场成交量15.11万平方米，供应量环比下滑，成交量有所回升，供需比
42、0.89。2. 供应分析图5-1-2：昆明2010.1-2011.1商业用房新增供应面积走势数据来源：CRIC2011年1月，昆明可售商业用房供应量为13.49万平方米，供应环比下滑33.09%。3. 成交分析l 2011年1月，昆明商业成交量15.11万平方米，成交均价8301元/平方米图5-1-3:昆明2010.1-2011.1商业用房成交走势数据来源：CRIC2011年1月，昆明销售型商业用房成交面积为15.11万平方米，环比上涨48.1%，本月成交商铺多为市场类商铺，产品面积本身较大是导致成交面积上扬的原因之一，同时受产品类型影响，本月成交价格8301元/平方米，环比下跌29.8%。l
43、 2011年1月，昆明商业成交均位于官渡区，三环外。图5-1-4： 2011年1月昆明商业用房成交区域分布数据来源：CRIC2011年1月昆明商业用房成交均位于官渡区，三环外。4. 成交价格分析l 2011年1月，昆明商业成交以市场类商铺为主，成交价格偏低图5-1-5： 2011年1月昆明商业用房成交价格分布数据来源：CRIC图5-1-6： 2011年1月昆明商业用房成交价格分布数据来源：CRIC2011年1月，受产品类型影响，昆明商业用房成交价格以万元以下的商业类商铺为主，成交面积达14.84平方米，占比98%。 二、办公市场1. 供求关系分析l 2011年11月，新增可售办公用房3.95万
44、平方米，供求比1.99。.图5-2-1：昆明2010.1-2011.1办公物业供求比走势数据来源：CRIC2011年1月，昆明本月新增办公物业面积3.95万平方米，市场成交1.99万平方米，环比上扬90.6%，供求比1.99。2. 供应分析图5-2-2：昆明2010.1-2011.1办公物业新增供应面积走势数据来源：CRIC本月新增可售办公用房3.95万平方米。3. 成交分析l 2011年1月，昆明办公用房成交1.99万平方米，成交价格10016元/平方米图5-2-3： 昆明2010.1-2011.1办公物业成交走势数据来源：CRIC2011年1月，昆明销售型办公物业成交面积1.99万平方米，
45、环比上扬90.6%，本月办公用房成交均价10016元/平方米，环比上扬104.9%。l 2011年1月，昆明办公用房成交主要分布于五华区、一环内图5-2-4： 昆明2011年1月办公物业成交区域分布数据来源：CRIC2011年1月，昆明销售型办公物业成交以五华区为主，成交面积1.92平方米，占比97%，官渡、盘龙区成交分别占比2%、1%。第六章、产品分析一、产品综述1. 热销产品l 北市区百万平米居住大盘天骄北麓项目概况：天骄北麓项目位于北市区烟厂宿舍附近，是在上庄纸箱厂的厂房的基础上改造的，分两期开发。占地约380 亩，是一个集住宅、商业、休闲为一体的大型项目。规划户数过万户。 项目容积率6
46、.1，绿化率45%，当期总建筑面积84.84万平方米，产品形态从17.70平米的公寓到126.80平米的4房普通高层住宅。项目周边临近红云综合市场、红云医院、昆八中、昆十中以及昆烟幼儿园，各项生活、教育配套资源齐全，此外靠近北市公交车场，公共交通便利。热销情况：天骄北麓12月28日正式开盘，由于项目前期做过较长时间的内部认购和合作企业、公司团购。首次开盘主要针对这部分客户，并于当12月后连续两月荣登昆明住宅销售排行榜首位，含认购在内，项目累计销售套数超过7000户，项目整体销售约80%左右，本月成交均价6511元/平方米。其主要热销产品为50-80平方米的二房、三房。项目亮点：a、北市区居住大盘，生活配套齐全天骄北麓小区配套设施完善，配套18班幼儿园和24班小学，拥有25000平米商业广场，30
