《武汉房地产市场运行情况通报1.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《武汉房地产市场运行情况通报1.doc（15页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、2011年武汉房地产市场运行情况通报前 言2011年，我市认真贯彻国家关于房地产市场的一系列宏观调控政策，大力推进保障性住房建设，积极实施住房限购措施，坚决抑制投资投机性购房需求，全面强化市场监管，切实稳定住房价格，促进我市房地产市场持续健康发展。自宏观调控政策实施以来，我市房地产市场整体保持平稳的发展态势，开发投资增幅回落，住房成交量小幅下滑，住房价格总体平稳，实现了全年房价控制目标，市场整体朝着调控预期方向发展。一、市场运行基本状况（一）房地产开发投资情况 2011年，房地产开发完成投资为1274.17亿元，同比增长25.2，占全市社会固定资产投资29.9；其中住房开发投资为737.31亿
2、元，同比增长23.9。历年房屋（住房）开发投资走势图单位：亿元（二）房屋开发建设情况2011年,我市房屋施工面积为5961.06万平方米，同比增长 17.6；其中，新开工面积为2097.84万平方米，同比下降20.1。住房施工面积为4500.77万平方米，同比增长18.1；其中，住房新开工面积为1583.01万平方米，同比下降18，占房屋新开工面积的75.5。历年房屋（住房）施工面积走势图单位：万平方米历年房屋（住房）新开工面积走势图单位：万平方米2011年我市房屋竣工面积为1064.06万平方米，同比增长15.7。其中，住房竣工面积为921.98万平方米，同比增长25.7 ，占房屋竣工面积的
3、86.6。历年房屋（住房）竣工面积走势图单位：万平方米2011年全市人均住房建筑面积达32.71平方米/人，比上年提高0.86平方米/人。（三）土地有形市场成交情况2011年，全市土地市场累计（含中心城区、新城区及开发区，下同）成交土地557宗，土地面积3209.45公顷（合48142亩），同比减少7.7%；规划建筑面积5775.00万平方米，同比减少9.3%；成交金额615.88亿元，同比减少27.2%。全市土地市场累计成交房地产开发用地204宗，土地面积1039.09公顷（合15586亩），同比减少39.6%；规划建筑面积2782.01万平方米，同比减少36.3%；成交金额546.53亿元
4、，同比减少31.0%。（四）房屋销售情况2011年，全市商品房实际销售面积为1341.91万平方米,同比减少6.11，成交套数130963套，同比减少7.16。其中，商品住房销售面积为1085.34万平方米，同比减少6.39，占商品房总销售面积的 80.88，成交套数为108192套，同比减少4.32。（以上销售数据来源于武汉市商品房合同备案系统）历年商品房（住房）销售面积走势图单位：万平方米2011年,全市存量房交易面积为293.26万平方米，同比减少33.54，交易套数为26976套，同比减少35.45。其中，存量住房交易面积为241.47万平方米，同比减少28.85，交易套数为25011
5、套，同比减少34.4。历年存量房（住房）成交面积走势图单位：万平方米（五）房屋交易价格情况2011年，全市商品房销售均价为6878.23元/平方米，同比上涨4.83；其中，商品住房销售均价为6414.72元/平方米，同比上涨3.72。历年商品房（住房）销售均价走势图单位：元/平方米2011年，全市存量房成交均价为4677.57元/平方米，同比上涨6.99；其中，存量住房成交均价为4335.53元/平方米，同比上涨2.30。历年存量房（住房）交易均价走势图单位：元/平方米（六）房地产金融情况2011年，我市房地产各项贷款余额2112.04亿元，同比增长 11.48，较年初新增191.39亿元，较
6、2010年相比新增额减少311.62亿元。其中：住房开发贷款余额408.38亿元，同比增长0.01，较年初减少22.80亿元，较2010年相比新增额减少169.95亿元；个人住房商业贷款余额1103.69亿元，同比增长10.11，较年初新增101.38亿元，较2010年相比新增额减少111.83亿元；保障性住房开发贷款余额80.18亿元，同比增长104.2%，较年初新增25.42亿元，占当年新增房产开发贷款的67.95%。 2011年，我市个人住房公积金贷款余额251.02亿元，同比增长21.4%。其中，新增个人住房公积金贷款77.16亿元，用于支持购买商品住房贷款66.36亿元，经济适用住房
7、贷款1.9亿元，存量住房贷款8.9亿元。2011年，首次利用住房公积金支持保障性住房建设贷款1.4亿元。二、市场运行特征（一）房地产开发投资继续保持增长但增幅回落2011年，我市房地产开发投资继续保持较快增长, 房屋施工与竣工面积也同步放大。全市房地产开发投资比上年增长25.2，与去年同期相比增幅回落5个百分点，房屋施工面积比上年增长17.6，房屋竣工面积比上年增长15.7。（二）土地成交量出现下滑受信贷紧缩、限购限贷等调控政策的影响，市场预期发生一定变化，房地产开发企业资金形成趋紧态势，土地购置积极性下降，全年我市土地市场成交量出现下滑。全市房地产开发用地成交面积同比减少39.6%，规划建筑
8、面积同比减少36.3%，成交金额同比减少31.0%。（三）商品住房销量小幅下滑2011年，我市商品住房销量小幅下滑，成交套数同比减少4.32%。从单月成交量来看，自4月份达到最低值（6597套）后，全市商品住房销量受上市供应量大幅增加的影响平稳回升。其中，9、10、11、12月份，商品住房销量较大，单月成交套数均在10000套以内。2011年每月商品住房销售套数走势图单位：套（四）住房价格同比涨幅回落2011年，我市商品住房成交均价同比上涨3.72%，与去年相比涨幅回落了近14个百分点，低于全市年度生产总值和居民人均可支配收入的增长水平，实现了我市2011年新建住房价格控制目标。从各月环比情况
9、看，自2月份来我市价格呈现稳中有降的态势，2、3、4月环比分别为-0.66%、-1.88%、-2.98%。5、6、7、8月份，商品住房销售均价保持基本平稳，环比分别上升0.17%、0.54%、0.91%、0.15%；9月份受中心城区高价位商品住房成交占比加大，价格涨幅有所增大，环比上涨1.49%；10月份，价格涨幅有所回落，环比上涨0.55%。11、12月份，随着一线城市房价出现回落，市场出现价格下行预期，我市商品住房均价连续两月稳中有降，环比分别下降0.13%和0.48%。其中，12月份商品住房价格较去年同期相比下降1.74%。2011年每月商品住房销售均价走势图单位：元/平方米（五）市场结
10、构逐步优化1、中小户型商品住房为市场销售主体。2011年我市120平方米以下商品住房为市场的主要需求，销售套数占总量的77.75%，较去年增加了3个百分点。其中90平方米以下占比最大，占比为43.29%，占比较去年增加2.68%；90-120平方米商品住房销售套数占总套数的34.46%，占比较去年增加了0.16%。140平方米以上占比为7.78%。项目套数 面积占比占比已售商品住房登记备案（含经济适用住房）108192-1085.34-1、902以下（含902）4683343.29%358.8633.06%2、9021202（含1202）3728734.46%374.0134.46%3、120
11、21402（含1402）1565014.47%202.5818.67%4、1402以上84227.78%149.8813.81%2、7000元/平方米以下商品住房销量占比约七成。从各价格段销售情况看，2011年全市商品住房销售中，7000元/平方米以下商品住房销量套数占总销量的64.01%，占比较去年下滑近3个百分点。4000元/平方米以下销售套数占总销量的28.97%；4000-5700元/平方米销售套数占总销量的20.20%；5700-7000元/平方米销售套数占总销量的14.84%。7000-10000元/平方米销售套数占总销量的26.99%；10000元/平方米以上销售套数占总销量的9
12、.00%。项目套数 面积占比占比已售商品住房登记备案（含经济适用住房）108192-1085.34-1、4000元/2（含4000元）以下3134428.97%304.7028.07%2、40005700元/2（含5700元）2185620.20%222.9420.54%3、5700-7000元/2（含7000元）1605314.84%156.5914.43%4、7000-10000元/2（含10000元）2920126.99%291.4226.85%5、10000元/2以上97389.00%109.6910.11%3、本地居民购房占比提高。从购买主体情况看，本市市民仍是购买商品住房的主要人群
13、，占总购房人群的47.61%，其次为本省（除我市）居民占41.62%；外省占10.72%，较去年同期相比回落近4个百分点；境外人士购房较少，仅占总销量的0.05%。项目套数面积占比占比已售商品住房登记备案 （含经济适用住房）108192-1085.34-1、本市5150747.61%507.4846.76%2、本省（除本市外）4503241.62%457.1142.12%3、外省1159810.72%119.9711.05% 4、境外550.05%0.780.07%（六）保障性安居工程建设创历史新高2011年，我市继续增加保障性住房投入，扩大保障覆盖面，着力解决中低收入家庭的住房困难问题。市财
14、政安排保障性安居工程建设资金超过30亿元，开工建设保障性安居工程120830套（户），约占全省的1/3，位居15个副省级城市之首，超过了全市“十一五”期间的总和，创历史新高。其中，新增廉租住房租金补贴4124户；新开工廉租住房5593套，实现了全市人均月可支配收入600元以下、人均住房建筑面积12平方米以下低收入住房困难家庭“应保尽保”；建设和筹集公共租赁住房30412套；建设经济适用住房15060套；开工建设限价商品房20502套；城市棚户区改造安置31079户；国有工矿棚户区改造安置7286户；农垦棚户区改造安置6774户。（七）房地产信贷结构进一步优化2011年，我市认真贯彻房地产调控政
15、策，进一步完善房地产信贷风险管理，积极调整房地产信贷结构，加大保障性住房建设的信贷支持力度。到12月末，房地产各项贷款增幅较上年同期下降了24.67%，增速低于全市各项贷款增长水平0.22%。其中：住房开发贷款增幅较上年同期下降了56.33%，个人住房商业贷款增幅较上年同期下降了16.9%，但金融机构支持保障性住房建设力度明显加大，保障性住房开发贷款增幅较上年同期提高了42.7%。三、市场运行中存在的问题及分析2011年，我市房地产市场整体发展较为平稳，但市场中仍存在一些新问题、新情况。（一）房地产市场调整压力加大。一方面，国际经济形势错综复杂，国内经济增幅出现回落，宏观经济形势变化对房地产市
16、场带来了一定影响。房地产宏观调控政策不断深入，整个房地产市场调整压力加大。另一方面，受住房限购及不断收紧的金融货币政策的影响，开发企业和消费者信心也随之发生变化，我市商品住房建设和销售市场形势较为复杂，调控任务较为艰巨。（二）市场供求关系出现逆转，住房存量消化压力加大。2011年，我市商品住房供应量明显加大，上市量达1585.46万平方米，同比增加35.46%。商品住房销售面积为1085.34万平方米，同比减少6.39，商品住房供销比达1.46：1，较去年同期（供销比0.98:1）相比，商品住房供求关系出现逆转，住房存量加大。截止到2011年底，我市商品住房（不含经济适用住房）累计可售面积与去
17、年同期相比增加了13.10%，特别是城郊结合部和新城区可售房源相对较多,市场消化压力较大。（三）存量住房交易量明显萎缩。随着限购政策和差别化税收政策实施，以及信贷收紧、金融支持力度减弱等因素影响，我市存量住房市场交易量出现回落。同时，中心城区存量住房挂牌价偏高，与商品住房价格差距逐步缩小，户主普遍存在惜售心理，不愿降价销售，进一步加剧了市场观望气氛，存量住房市场出现低迷，交易量明显萎缩。2011年，我市存量住房交易面积和套数分别下滑28.85%和34.4%。（四）开发企业面临一定资金压力。2011年以来，在稳健的货币政策大背景下，随着房地产市场调控的不断深入，金融信贷对房地产市场支持力度减弱。
18、央行连续动用价格型和数量型货币政策工具，连续6次上调准备金率，并连续3次上调银行存贷款利率，直到年底才下调1次准备金率，使商业银行信贷资源趋紧，加大了房地产市场买卖双方的贷款难度和融资成本。加之商品房销量有所回落，企业回笼资金速度放缓，融资渠道偏窄，进一步加大了开发企业的资金压力，特别是一些中小型开发企业资金链趋紧。四、2012年房地产市场展望总的来看，当前经济形势错综复杂，房地产市场处于敏感期，调控工作依然十分艰巨。随着各项政策的落实和相关配套政策的出台，我市房地产市场调控取得了初步成效。下一步，我市将坚定不移贯彻国家调控措施，密切跟踪市场走势，把握好政策方向和力度，稳定市场各方预期，努力促
19、进房地产市场平稳健康发展。（一）房地产市场继续保持平稳健康发展。一是政策层面。2012年，我市将继续贯彻落实房地产市场宏观调控的有关政策，保障土地供应，落实保障性住房建设任务，坚决严格实施差别化住房信贷、税收政策，坚决严格执行住房限购措施、坚决抑制投资投机性购房。二是宏观经济层面。2012年，全国经济工作是以“稳增长、控物价、调结构、惠民生、抓改革、促和谐”为目标任务，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，突出把握好稳中求进的工作总基调，保持宏观经济政策的连续性和稳定性。三是需求层面。我市房地产市场刚性需求依然旺盛，随着旧城改造力度不断加大和城市基础设施和重点建设项目进度的加快，加上继续大规
20、模开展城中村改造和城市棚户区（成片危旧房）改造工作，拆迁保持较大规模，增加了大量刚性需求。我们将密切关注市场走势，认清市场形势，加强市场监测分析，从我市实际出发，合理把握调控的节奏、重点和力度，切实稳定市场预期，促进房地产市场继续保持平稳健康的发展态势。（二）中心城区住房供求关系进一步得到缓解。目前，我市房地产市场整体呈现供大于求的局面，2011年我市商品住房可售房源面积净增500.12万平方米，商品住房供求关系出现逆转。特别是中心城区城中村改造力度的加大，土地供应增幅明显，带动了商品住房供应，2011年中心城区商品住房上市量达736.49万平方米，同比增加39.18%。同时，随着房地产市场的
21、调整，市场观望气氛逐渐浓厚，投资投机性需求将得到进一步遏制，住房存量将不断加大，市场供求关系仍将呈现供大于求的局面。 （三）住房市场价格更趋理性平稳。2011年，随着商品住房供应量的逐步加大，中心城区供求偏紧的局面得到有效缓解。其次是随着城中村改造力度加大，中心城区土地供应也将不断加大，中心城区住房供求关系进一步转变，房地产市场调整的压力增大。同时，我市将继续严格执行差别化信贷、税收政策，对稳定住房价格也将起到积极作用。在调控政策没有放松的情况下，当期市场预期不会出现明显变化，随着市场供应量加大，我市住房价格将趋于理性。（四）住房供应结构将得到进一步改善。受房价上扬、居民购买力有限、住房消费观
22、念的转变以及旧城改造力度加大等因素的影响，中小户型商品住房需求量持续增长。一方面我市将认真贯彻落实国家要求，进一步调整住房供应结构，采取有效措施引导合理的住房建设和消费模式，大力发展适应居民承受能力的普通商品住房，住房供应结构将进一步优化。另一方面按照国家、省关于加大保障性安居工程建设的要求，我市将继续全面加快推进保障性住房建设，努力增加廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、棚户区改造、限价商品住房等房源，不断完善我市住房保障体系，进一步解决我市中低收入家庭住房困难。随着今年我市中低价位、中小套型住房供应量的大幅增加，全市住房供应结构将进一步得到改善。（五）保障性住房建设进一步加强。一方面，由
23、于2011年我市保障性住房安居工程建设规模之大，任务之重，史无前例，随着工程建设推进，我市保障性住房安居工程建设今年将进入建设和竣工的高峰期，竣工量要多于2011年，更多低收入家庭将享受政府优惠。另一方面，今年我市将大规模推进保障性安居工程建设，继续加大保障性住房供给，在建面积也将创历史新高，特别是选择部分交通比较便利、配套齐全的政府储备土地用于公共租赁住房建设，有效缓解城镇中低收入住房困难家庭的住房需求。此外，我市将多方筹集建设资金，严格对规划设计、建材供应、施工和竣工验收把关，确保工程质量，加强公共配套服务设施建设，保障居民入住条件。因此，今年我市保障性安居工程建设将再上一个新台阶。201
24、2年，将是我市房地产市场继续面临严峻考验的一年。在国际、国内经济形势以及国家宏观调控政策的影响下，作为中部地区崛起的战略支点，我市的城市建设步伐将逐步加快，城市环境也将得到进一步提升。为促进我市房地产市场健康发展，努力营造“主体诚信、行为规范、监管有力、市场有序”的房地产市场环境，我市将进一步加强市场监管，加大对住房交易市场的检查力度，严厉查处炒买炒卖、囤积房源、哄抬房价等行为；继续开展房地产市场专项整治工作，围绕房地产项目审批、开发、交易、中介等环节，严格市场准入和项目审批，敦促各房地产市场主体守法经营；继续加强商品房销售明码标价工作，维护房地产市场良好价格秩序，促进公平、公开、合法的市场竞争，规范商品房交易价格行为，切实稳定我市住房价格，进一步规范我市房地产市场秩序，促进房地产市场保持平稳健康发展。
