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1、梅州房地产市场调查报告（调查时点：2011年12月12日）一、梅州城市宏观坏境分析1、地理位置、人口及2010年经济： 梅州位于广东东北部，东部与福建省交界，南部与广东省潮州市、揭阳市、汕尾市毗邻，西部与广东省河源市接壤，北部与江西省相连。 气候属亚热带，季风气候区，日照、雨量充足，49月为雨季。 下辖：梅江区（主要是梅州城区）、梅县、蕉岭县、大埔县、丰顺县、五华县、平远县、兴宁市（县级市） 面积15899.62平方千米。 户籍人口505.28万人（2008年）。 2010年全市GDP完成612.36亿元、增长14.1%。 2010年全年城市人均可支配收入约为12119.701元。 2、 城市
2、交通： 公路通车总里程和公路密度均居全省山区市前列。基本实现市到县1小时交通圈、县到镇、300人以上行政村已通水泥路。 广梅汕铁路（广州-梅州-汕头）和梅坎铁路（梅州-福建坎市）建成通车。目前，链接珠三角轨道交通的梅州-惠州高速铁路，已在立项计划上。 境内有可起降波音737飞机的梅县机场，目前正在进行扩建。扩建以后，将开通至国内40多个城市的航班，包括梅州-高雄的直航包机。 3、 人文和产业环境n 史籍有“客家先民三次大迁徙”：一在东晋永康年间；二在唐末黄巢起义后；三随宋室南迁。至明朝时土著逐渐被客家人融合、同化，梅州市逐成为客家人的主要集、散地。n 素有华侨之乡、足球之乡、文化之乡之誉。是外
3、交家、维新思想家黄遵宪、近代诗人李金发、画家林凤眠、叶剑英元帅的故乡。 n 以海拔500米以下的丘陵山地为主，位于梅县、大埔县、丰顺县交界的铜鼓嶂为梅州市最高峰，海拔1560米。主要河流有琴江、五华河，宁江、石窟河、松源河、梅江、韩江。n 全境七山二水一分田，矿藏主要有煤、石灰石、瓷土、锰、铁、稀土。耕地以种植水稻为主。山地多种植茶叶、沙田柚（金柚）、柿子、龙眼等。 n 重点发展5类产业族群：电子、通信、信息产业族群；机械产业族群(以汽车零部件为主)；电气及自动化产业族群；食品医药产业族群；轻工纺织产业族群。 4、 梅州市城市规划 “南扩北拓”：根据 “广东省地市级城市必须打造成百万人口规模”
4、和市“宜居城市”的建设目标，双向扩大城区规模拉开梅城功能框架。“中优”：利用省“三旧”改造优惠政策，对旧城、旧村、旧厂房实施大力度改善，优化城市功能布局，改善城市环境。加快道路改造，提高通行能力。优化建成区功能、环境提升城市形象和品位。等级 中心城镇 规模发展引导 （万人） 市域中心 中心城区 中心城区 60优化空间结构，调整城市功能，增强研发创新能力，大力发展第三产业，将中心城区打造成市域乃至更大区域的休闲旅游中心、商贸中心、文化中心、行政中心、教育中心、研发中心、金融中心、信息中心。 畲江组团 15以工业园建设为契机，将畲江组团打造成为梅州市城市副中心、重要的制造业与物流基地，发展成为梅州
5、市主要的交通枢纽。 雁丙松组团 15以雁洋为中心，发展成为中心城市东北腹地的旅游商贸服务中心。雁洋主要发展健康疗养休闲度假区和材料精细加工；松口打造历史名镇和内河航运枢纽；丙村着力发展矿产业和电力工业。 副中心城市 兴宁中心城区 30以工业与商贸并举，建设成为粤、赣、闽边际地区重要的物资集聚、商贸和休闲旅游中心。 丰顺县城 30以发展电声产业与休闲旅游为主，发展新兴产业与医药产业，在与潮汕的沟通与联系方面发挥积极作用 5、梅州2011年经济总体形势及全年经济预测从梅州2011年前三季度经济运行情况分析，农业增长较快，工业增速加快，消费较为畅旺，投资大幅增长，出口持续增长，居民收入提高，这些积极
6、信号支撑着经济走势向好，全市经济运行呈现平稳较快增长。展望全年经济走势，预计全市经济增长13%的目标可以实现。经济运行的主要特点：l 经济平稳较快增长。据初步核算,2011年前三季全市生产总值513亿元，增长14.0%，增速与上半年持平。其中第一产业增加值96.39亿元，增长6.6%， 拉动GDP增长1.3个百分点；第二产业增加216.63亿元，增长18.5%,拉动GDP增长7.6个百分点，第二产业中工业增加值186.59亿元,增长17.9%，拉动GDP增长6.4个百分点；第三产业增加值199.98亿元，增长12.8%，拉动GDP增长5.1个百分点。l 农业较快增长。在国家“三农”政策的持续作
7、用下，农民生产的积极性较高，农业生产呈现较快增长。19月，全市农业总产值162.08亿元，增长6.4%。农业增加值96.39亿元，增长6.6%，比全国和全省平均水平高2.8个百分点。其中种植业、林业、渔业增长较快，增速分别比农业增加值增速高0.9、1.0和0.9个百分点,从而拉动了农业较快增长。l 工业增速加快，效益提高。19月，全市规模以上工业增加值135.77亿元，同比增长21.1%，增速由第一季度的19.1%到前二季度的19.8%,再上升到前三季度的21.1%，速度逐季有所提高。在总计中，轻工业同比增长18.3%，重工业同比增长23.8%，大中型工业同比增长16.4%。六大支柱产业完成增
8、加值114.1亿元，增长19.4%。从分县（市、区）看，除市直外，各县（市、区）规模以上工业增加值增速均超过全市平均水平，增幅超过35.0%的有大埔、梅江区和五华，增速分别为41.5%、39.4%和38.0%。效益与速度同步提高。1-8月，规模以上工业效益上升,亏损面缩小,利税总额增加。据统计,全市18月规模以上工业企业经济效益指数为245.7%，比去年同期上升27.9个百分点，比全省平均水平高个44.6百分点；亏损企业51家, 企业亏损额1.95亿元，亏损企业比1-5月减少15家,亏损面缩小了4.7个百分点；累计利税总额59.27亿元,同比增长20.7%,其中累计利润总额21.89亿元,同比
9、增长23.5%。1-9月，全市主要工业产品增长。其中，卷烟产量144.2亿支，同比增长7.9%；水泥产量987.21万吨，同比增长9.6%；发电量97.36亿千瓦时，同比增长7.9%。l 固定资产投资大幅增长。19月，固定资产投资完成130.09亿元，同比增长35.6%。其中，城镇投资完成114.84亿元，同比增长36.3%，房地产开发投资完成28.85亿元，同比增长35.6%；农村投资完成15.24亿元，增长30.3%。l 社会消费畅旺。19月，全市社会消费品零售总额278.44亿元，同比增长18.9%，增长速度比全省平均水平高2.8个百分点。其中城镇市场201.18亿元，同比增长18.9%
10、；乡村市场77.26亿元，增长18.7%。批发、零售贸易业257.39亿元，增长18.8%；住宿和餐饮业21.05亿元，同比增长19.2%l 出口和实际利用外资增长。19月，我市贸易出口总额79364万美元，同比增长14.5%。实际利用外资完成4967万美元，同比增长22.0%。l 财政收入增长较快。19月，全市一般预算财政收入29.24亿元，同比增长28.3%，增速比去年同期高9.3个百分点。从分地区看，各县（市、区）一般预算财政收入均有不同程度的增长，增长较快的有平远、梅县和梅江区，分别增长81.9%、41.9%和40.0%。全市一般预算财政支出91.07亿元，同比增长40.8%，l 城乡
11、居民收入稳步增加。据抽样调查统计，19月,市区居民人均可支配收入12240元，增长12.8%(未扣除价格因素)，工资性收入、财产性收入、转移性收入成为市区居民增收的主要来源, 其中财产性收入、转移性收入增速分别为22.4%、21.2%。l 金融运行态势平稳。至9月末，全市金融机构本外币各项存款余额905.11亿元，比年初增长7.7%，其中，城乡居民储蓄存款余额653.70亿元，比年初增长12.3%。金融机构本外币各项贷款余额370.57亿元，比年初增长11.8%，其中，短期贷款77.99亿元，比年初增长13.4%，中长期贷款291.55亿元，比年初增长12.3%。二、 梅州房地产总体分析1、
12、土地总体供应情况 (一) 国有建设用地供应总量2011年度梅江区（还包括广州（梅州）产业转移园，梅州市蕉华管理区，梅州经济开发区，梅西水库管理区）国有建设用地供应总量控制在592.99公顷以内。(二) 国有建设用地供应结构2011年度梅江区（还包括广州（梅州）产业转移园，梅州市蕉华管理区，梅州经济开发区，梅西水库管理区）国有建设用地供应总量中，商服用地32公顷，工矿仓储用地300公顷，住宅用地203公顷（其中：廉租房用地0.1公顷，经济适用房用地0.14公顷，中小套型商品房用地145.3公顷，其他住房用地57.46公顷），公共管理与公共服务用地5.65公顷，交通运输用地51.7公顷，水域及水利
13、设施用地0.00公顷，特殊用地0.64公顷，共592.99公顷。 分析：国家政府红头文件明令保护耕地，但是，在梅城依然有充足的土地可供开发。有充足的旧城可供改造，只要地价允许，开发商自然就会去开发、去改造。2、 房地产供销情况梅州市2011年1月 4 月新建住房指标和相关数据城市（包括所辖县级市）2010年新建住房价格（元/平方米）1月-4 月新建住房价格（元/平方米）比2010年价格涨幅（%）2011年度新建住房控制目标表述当月新建住房交易面积（万平方米）环比（%）当月新建住房交易额（亿元）环比（%）梅州市419745799%涨幅小于15%，力求稳中有降1.093671%0.4448-17%
14、兴宁市1809210316%14%5.38680%1.1314443%分析：现在的梅州已经出现大量的商品房过剩，供大于求，市场持币观望情绪，发展商价格上开始出现价格松动。2011年1月到11月信息统计全市已售总建筑面积（)已售套数（套）已经成交金额（万元）成交楼房均价（元/)11月成交1-11月11月成交1-11月11月成交1-11月1-10月1-11月东郊548127384980439934573453江南23655531516442309483326458456013三角71303717866256186542160662085811西郊035890231361136137933793仅以
15、江南为例，2011年1月到11月已售总建筑面积55315平米，共售出442套，已成交金额33264万元，成交楼房均价6013元/；另江南11月成交仅有16套成交，成交均价却上涨了168元/。相关分析：一二线城市的限购政策使得颇有远见的一些开发商退出，转投三四线城市，小城市虽然个体获利甚微但刚性需求强劲，总体获利仍然可观。其销售量还会持续增长、房价也可保持或继续在上升通道中。比如碧桂园在梅州、汕尾、河源等地运营项目，恒大在临汾、运城运营项目；这些知名开发商的进入，有助于提升当地住宅的产品品质，但不可否认，也带来了土地价格的上涨以及住宅产品的品牌溢价，从而带动销售价格的上涨3、各类住房的消费群体研
16、究梅州市区所推新楼盘都在每平方米35004500左右（毛坯房），而都是大户型，建筑面积大都在150平方米以上。倘若4000块钱每平方米，150的商品房，再加上车库。再加上装修，加上家具，每套房子都需要80万的费用。故分析消费主力群体主要有：（1）.有稳定职业的群体，例如公务员、医生、教师等。（2）.企业的管理人员（如移动、电力、烟草等）另外，二手房市场主要消费人群：草根消费群体。梅州人的平均工资是1500元。梅城依然有大量的二手房，而这些房子都是户型较小价格相对实惠、位置大多地处江北的老房。但也就是这一系列的旧房，有效地缓解了梅州的住房压力，也有效地缓解了社会矛盾。因此，政府在抬高地价的同时没
17、有激发社会矛盾。4、梅州2011主要在售楼盘情况梅州市区主要楼盘状况片区楼盘名称位置规模产品均价项目近期活动占地建筑面积容 积 率类别主力户型江南正兴御景东方江南金燕大道西侧2.6万7.6万 3.2高层建筑3房、4房6000万德福家园江南客都小学侧0.22万0.68万3高层洋房3房4房4150中能香榭丽江南正兴路南段2.2万9万3.3812栋小高层两房83平米、三房109平米、四房141平米 总 户 数：4185300一期嘉宾可抵7万元帝景弯湖梅州市彬芳大道鸿都路3.53万花园洋房2、3、4房113.86-163.386600江南恒基 馨园梅园新村E组团1.65万18.6万3.5花园洋房3房2
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