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1、12月26日-1月1日房地产市场行情一、一周成交综述本周40个城市中，29个城市楼市成交量同比下降，9城市成交量降幅在50%以上，其中成都同比降幅最大，达到71.53%。其次东莞，同比降幅达83.23%。重点城市，仅重庆同比上涨37.24%，其余城市皆下跌。除成都外，天津同比跌幅亦超过50%。截至2011年底，全国46个限购城市中已经有超过半数表态今年继续执行“限购”政策。表1：本周主要城市交易情况城市供应情况（套、万平方米）完成交易情况（套、万平方米）可售套数可售面积成交套数成交面积北京1231151553.53207622.65上海68229972.59322733.50深圳2898526
2、2.258288.18广州63244801.08166018.54天津0095010.98重庆00612055.83长沙00152816.92武汉00255430.84杭州78813968.91143416.50成都007797.17南京54878626.358658.76东莞8397005565.16青岛1102071168.48165616.00厦门27709340.483674.03苏州37201539.21168619.94汕头001661.04昆明00151811.45宁波128674958.577708.73福州18073233.692262.37南昌004434.45三亚0024
3、52.10贵阳00184118.55惠州19755244.064204.89包头004004.86南充36706360.844964.13二、重点房地产企业动态（一）12月销售逆转升至57亿 绿城降价卖地求生存业绩低迷多时，绿城终于在2011年年末实现销售的逆市大反弹。绿城公布2011年12月销售简讯，数据显示，当月绿城共取得合同销售1260套，销售面积约28万平方米，合同销售金额57亿元。环比11月，绿城的销售面积及销售金额均有接近50%的涨幅。而这亦是绿城全年销售最好的月份。据悉，绿城2011年单月销售突破50亿元的月份仅有1月和12月，其1月销售额为52亿元。截止12月末，绿城已累计实现
4、销售金额353亿元(包括人民币22亿的协议销售额)，总销售金额中归属于集团权益金额约为233亿元。约完成年初550亿目标的64%。（二）全年销售1215.4亿，万科将继续拓展融资渠道 万科公布2011年12月销售简报，数据显示，12月份万科实现销售面积59.9万平方米，销售金额58.2亿元，分别环比下降18.8%及29.8%。也是万科2011年取得销售额最低的一个月份。不过，这并不影响万科再度蝉联年度行业销售冠军。截至2011年末，万科共实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%。针对12月销售金额环比下降，万科指出，这主要是由于认购与签约不
5、同步所致。 根据万科12月报披露，12月万科共新增6个项目，分别位于武汉、西安、重庆、南昌、惠州、大连等城市，对应万科权益的规划建筑面积合计约97.7万平米。万科公司将继续秉承审慎拿地的原则，项目数量增加主要因为部分项目在年底正式办理完相关手续。从价格来看，12月新增项目的平均楼面地价约2230元/平方米，和今年前11个月的平均地价相比有所下降。为满足万科公司上海五街坊项目开发的需要，万科公司向华润深国投信托有限公司申请信托借款人民币10亿元，借款期限两年。为固定利率借款，年利率11.2%。此次信托借款在合作方式上和传统的信托融资并没有太大区别，11.2%的年利率也不高于当期万科公司从独立第三
6、方进行信托借款的成本。未来万科将会坚持现金为王的策略，积极促进销售，拓展融资渠道，充分利用社会资源，提高资金使用效率。同时也会在股东大会的授权范围内，继续寻找和华润开展合作的机会。（三）泛海建设拟再贷6亿开发武汉王家墩项目泛海建设12月27日晚间公告，公司控股子公司武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司(“武汉公司”)拟向深圳发展银行武汉分行申请房地产开发贷款6亿元，贷款期限2年，以项目土地及在建工程抵押，贷款利率为8.645%。公告透露，上述贷款将用于武汉王家墩中央商务区“泛海国际SOHO城宗地11项目”的开发建设。泛海建设须为该笔贷款提供连带责任保证。而除此次向深圳发展银行申请6亿开发贷
7、外，泛海建设于11月8日公告表示，公司控股子公司武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司拟向江苏省国际信托有限责任公司申请信托贷款，金额为不超过(含)人民币6亿元。并表示，该笔信托贷款将专项用于武汉公司基础设施建设，将有助于推进武汉王家墩中央商务区项目的整体开发建设。资料显示，公司直接持有武汉公司80%股权；公司全资子公司北京泛海信华置业有限公司持有武汉公司20%股权。截止公告之日(12月27日)，公司对外担保金额为人民币347,095.29万元，占本公司2010年12月31日经审计净资产的44.16%，全部为公司对控股子公司的担保。目前，公司及控股子公司无对外担保的情况，亦未发生逾期担保、涉
8、及诉讼的担保及因担保被判决败诉而应承担损失的情况。表2：重点房地产企业2011年销售排行房地产企业销售金额（亿元）销售面积（万平方米）万科12151075大连万达1050-恒大8041220上海绿地770802保利中国736648中海728582碧桂园420670龙湖386342绿城332156华润置地330287雅居乐308296世茂房地产305238金地集团288209富力238221远洋地产264211中信260200招商局206135融创中国193-佳兆业153-恒盛地产133-合景泰富120首创置业110-表3：百亿代表企业2009-2011年销售额与销售面积2011年，随着房地产调
9、控政策的逐步深入，特别是受限购、限贷、限价等多重政策影响，房地产市场逐步由高速成长向常态发展回归，行业的整体发展速度初步趋缓，但优秀房地产企业积极扩大战略纵深、适时调整营销策略，销售业绩继续保持稳步提升，领先优势进一步加大。在中国指数研究院监测的重点企业中，万科、恒大、中国海外发展等36家企业2011年销售额突破百亿，与上年相比，百亿房企阵营的实力持续壮大。其中，万科实现销售金额1226亿元，销售面积1076万平方米，连续两年销售额突破千亿大关，龙头地位无可撼动；万达延续了商业地产市场上的强势表现，2011年销售额首次突破千亿，位居销售排行亚军的位置；恒大地产则依托合理的市场布局与灵活的销售策
10、略，全年实现销售额805亿元，位列销售排行第三名；绿地、保利、中海的销售额均突破700亿元，分列第四至六位；全年没有一家企业的销售额在500亿-700亿之间，在400亿-500亿区间的企业也仅有碧桂园一家。可见在调控背景下，百亿房企阵营的内部分化逐渐加大，龙头企业的品牌影响力进一步凸显，业绩领先优势持续扩大。销售额在200亿-400亿之间的企业共有10家。另外，融创中国、华夏幸福基业则首次进入百亿榜单，成长势头明显。三、土地市场本周20个主要城市土地市场继续呈现低迷状态，供应量与成交量不容乐观。据中国指数研究院数据信息中心监测显示，本周监测的20个主要城市共推出272万平方米、157万平方米和
11、135万平方米，为推出量较多城市；共成交各类土地97宗，成交土地面积合计473万平方米，其中天津和北京分别成交土地面积185万平方米和53万平方米，为成交量较多城市。本周共推出住宅用地76宗，推出面积407万平方米，其中重庆和武汉分别推出123万平方米和113万平方米，为住宅用地推出量较多的城市；本周住宅用地成交41宗，成交面积271平方米，其中成交量最多的城市为天津，成交面积为136万平方米。表4：土地市场成交情况四、行业要闻（一）中房协日前发布的蓝皮书表示，未来三年内或有三成房企被洗局淘汰。蓝皮书称，通过多方核准，截至2010年底，全国有房地产开发企业6.63万家，连续两年呈现减少趋势，其
12、中2008年、2009年分别为8.79万家和8.04万家，这反映出从金融危机后房地产开发企业的“洗牌”已开始，房地产企业数量从突飞猛进开始进入下降通道。蓝皮书推断，如果现行政策能够落实到位，到2015年，将有30%的房企被洗牌出局。届时，房地产开发企业将剩下4.5万家左右，低于2004年的水平。某指数研究院分析，从短期来看，明年“政策调控不动摇”意味着楼市气温难升，部分中小房企销售情况不好，资金链周转不过来，难免被淘汰出局。（二）国家审计署针对2011年度全国保障房的专项审计工作正在悄然展开，涵盖保障房建设及其分配的各个环节。按统一部署，12月前后，审计署驻全国各地的特派办就启动了此次大规模的
13、审计，而时间跨度也将持续到2012年2月底。此次大规模审计将接受全面审核各地相继公布的保障房完成进度、资金运营、工程质量、分配情况，尤其是中央转移支付资金到位的真实情况。而地方的审计部门对于本辖区内的保障房建设也进行了自行审查。（三）鉴于保障性安居工程建设供地压力，住建部方面已批准部分地方政府2012年在集体土地上建设保障房的试点，此举缓解保障性安居工程建设供地压力。北京早前已经提出在集体土地上建设公租房，但该政策受到其他地方政府和国土部门的反对。目前，住建部在和地方政府签订“2012年住房保障军令状”时，考核标准从开工率变成竣工率，而且将2011年竣工量从330万套提升至超过500万套。近日
14、举行的“全国住房和城乡建设系统工作会议”上确定，2012年全国保障性安居工程开工700万套以上，竣工500万套以上。有接近住建部的人士透露，很多地方政府代表曾多次向住建部反映，可试行以货币的方式解决中低收入阶层的住房问题。此外，国务院副总理李克强也在日前举办的全国住房保障会议上特别提出，地方政府可通过购买合适的普通商品房来增加保障房有效供应。（四）在调控政策持续发力态势下，房地产业正在步入全面调整期，不仅楼市成交量陷入低迷，房价下行趋势愈发明显，房地产投资、新开工增速等指标也出现明显放缓。预计限购政策在明年不会放松，优化住宅市场供应结构、房产税试点改革等常态化调控手段可能落到实处。接受经济参考
15、报记者采访的专家认为，明年上半年，由于调控政策仍将较为严厉，需求仍被抑制，货币政策微调也难以很快缓解房地产业资金压力，而过去两年新开工项目将入市，推动库存量进一步上升和房价下行。（五）国土资源部12月28日发布关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点工作的通知，通知指出，今后批准增减挂钩试点，包括土地整治示范建设中的增减挂钩项目在内，将以地方增减挂钩规划、项目区实施方案编制和实施情况作为重要依据。开展增减挂钩试点，必须在符合土地利用总体规划和土地整治规划、纳入土地利用年度计划的前提下，经部批准。未经批准，不得以各种名义擅自开展增减挂钩和建设用地置换活动。农村内部乡村、村村挂钩推进小城镇和中心村建设
16、的试点项目，也必须经省级人民政府批准，并控制在国家下达的增减挂钩指标内，纳入试点管理。（六）截至12月29日，全国正在执行楼市限购的46座城市中，已经明确表态继续执行限购的城市已达32座。而至今尚未明确表态是否继续执行限购的14座城市主要分布在中西部地区。（七）楼市成交量惨淡令房产中介机构出现“关店潮”。根据链家地产市场研究部统计，今年主要城市的二手房成交量遭遇锐减，总体降幅达50%以上。成交量严重不足加之买卖代理费费率降低使得许多房产中介机构生存压力加大，最终被迫关店止亏。今年以来，北京房产中介总共关店约1400家，而深圳房产中介的门店更是从8000多家锐减至5000多家。虽然北京、上海、广
17、州、深圳等一线城市涌现出“关店潮”，甚至出现部分大品牌中介机构关店，或者全国性品牌中介机构直接完全撤出某个城市所有门店，但是包括链家地产、伟业我爱我家在内的一些大型中介机构却在加紧扩张自己在二三线城市的版图。（八）住房和城乡建设部相关负责人表示，政府要消除非户籍人员购买当地商品房制度性障碍，营造比较好的市场环境。对于小产权房问题，住房保障司司长冯俊表示，目前允许一部分地方利用农村集体建设用地建公租房，这并不意味着小产房将合理，因为公租房和小产权房不是一个概念，目前利用农村集体建设用地盖公租房只能说现在正在试点，公租房建成后仍保持农村集体用地性质，而小产权房用地一般没有从集体土地转为国有土地，建
18、房和上市出售没有得到批准。对于保障房分配中存在的问题，冯俊表示，保障房骗租骗售行为不能通过一般文件，而是要通过立法来解决，目前相关法律制度建设正在进行当中。 （九）由于央行去年多次加息，部分“老房贷”从2012年1月1日开始执行去年最后一次加息后的基准利率，月供金额会随之增多。“老房贷”是指央行2011年7月6日宣布年内第3次加息前，已经与银行签订了个人房贷合同，并且在个人房贷合同中约定次年1月1日调整利率的个人房贷。据悉，央行分别在去年2月8日、4月5日、7月6日宣布加息，现在5年期以上贷款的基准利率已经从去年初的6.40%涨到了7.05%。去年不同时段办理的个人房贷，基准利率上涨幅度如下：2011年2月9日前办理的房贷：基准利率从6.40%上涨到7.05%，上涨0.65个百分点。2011年2月9日至4月5日办理的房贷：基准利率从6.60%上涨到7.05%，上涨0.45个百分点。2011年4月6日至7月6日办理的房贷：基准利率从6.80%上涨到7.05%，上涨0.25个百分点。资料来源： CREIS、wind咨询、搜房网。
