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1、海西房产网：首页 | 资讯 | 新房 | 二手房 | 租房 | 别墅 | 专题 | 楼市画报 | 地图 | 楼书鉴赏 | 地产招聘 | 福州房价 | 土地 | 每日交易 | 楼市新周刊 | 业主论坛13年，福州调控政策延续了12年的平稳基调，常态化运行。今年3月，全国出台的新国五条，其中确定了13年的福州房价涨幅不得超过人均可支配收入涨幅，其余细则跟进则更多着眼于细节方面的调整，以加强和完善现有的调控措施为主，并无实质新政策出台。年末福州出台的“榕七条”，提高了外地客户的购房门槛，而并未如其他城市般，提高二套房首付比例，作为以本地需求为主的福州楼市，整体实质影响有限。面对房价调控的压力，政府更
2、多的通过限制高单价房源备案，限制或延迟高单价项目取得预售许可证等措施，让市场“成交均价”下降，对市场实质影响有限。稳定的政策环境，为今年福州楼市表现火热，提供了坚实的基础【详细】2012年福州土出总成交额仅有65.41亿元，相较2011年的224.45亿元，大幅下滑71%，2012年整体土地财政严重缩水，进入2013年，政府明显加快土地供应，全年供应54幅地块，其中上半年供应13幅，下半年供应量达41幅；全年共出让34幅用地，其中商住用地共出让9幅，仅占26%左右，成交总规模仅173.6万方，相较2012年的100万方有所回升，但仍处低位。商住用地整体成交量小，除苍霞地块由于出让条件较为严苛流
3、拍，以及定向地块底价成交外，其余地块竞争激烈，溢价率均在50%左右【详细】2013年年初，随着东区板块的土地热拍，区域楼面价创新高后，加之返乡潮促动下，积蓄改善型客户纷纷入市，楼盘集体涨价潮由东区向全市蔓延，其中如东区保利香槟国际、香开新城等项目从1.45万/的均价快速攀升至1.7万元/。市区上半年楼市各盘涨幅整体达2000-4000元/左右。市区的价格快速上涨，刚需主力购房群被迫挤压入闽侯，同时促动闽侯市场火热，屡现开盘售罄盛况，价格一路快速上涨。闽侯2013年全年商品住宅成交均价9526元/，环比12年上涨13%，从普通商品住宅开盘推售价格情况来看，南屿板块从年初9千左右涨至年末10500
4、-11000，荆溪板块则由年初的7500上涨至9000左右【详细】伴随政策对住宅物业的严厉调控，办公物业首当其冲成为投资者关注的一个焦点。近2年，福州办公市场集中放量，其中办公、自住两相宜的SOHO产品掀起了福州市场的一股SOHO投资热潮。随着市区SOHO项目多进入尾盘，而北江滨CBD及金融街CBD写字楼项目的兴起，市场办公物业成交重点由写字楼产品取代SOHO成为办公市场的主流，抢占市场份额。 2013年写字楼物业成交量占全市办公物业的52%，达20.7万，环比去年15.3万，涨幅达36%，市场表现依旧火热。2013年全年来看，办公市场全年均价为20859元/，与去年17129元/上涨22%。
5、未来随着北江滨CBD的升龙环球中心、融侨滨江广场、福晟钱隆广场等新项目上市，市场将迎来新一轮放量【详细】近年来，国家开始提倡鼓励精装修房源入市，以达资源节约，避免二次装修浪费等可持续发展的目的。早年精装项目以一线城市为主，发展成熟且多元化，目前，转而向二线城市推广，且市场接受度日渐提高。 福州精装房自2004年起步，已经发展近10年时间，早年精装项目较少，且市场试水多以失败告终。2010年万科金域榕郡二期产品入市，成为精装成功典型，带动福州市场精装修产品也进入快速发展阶段。随着客户对于精装修接受度提高，特别是刚需客群的高度认识，精装修产品优势逐步凸显，市场上精装修产品不再局限小户型投资产品和大
6、户产品，刚需产品、SOHO、写字楼也精装化。2013年，福州市场精装产品不再局限于万科旗下楼盘，其它开发商精装楼盘增多，且产品类型丰富，含超高端建发国宾府，亦有市区万科广场、阳光城丽兹公馆等项目，闽侯精装项目亦有所增加。整体福州楼市精装产品的发展再次达到新的高度【详细】随着福州城市发展步伐加快，区域各项配套的不断丰富和发展成熟，市区房地产价值日趋稀缺。其中市中心江滨在售项目减少，且未来放量有限，市中心以旧城改造项目为主，江滨区域未来则以写字楼产品放量为主，住宅供应有限。目前市中心在售项目均价普遍突破2.2万元/，部分江滨项目已经在3万元/左右。在其稀缺性逐步凸显下，销售价格亦将持续上涨。可以遇
7、见，随着市中心及江滨价值的不断凸显，区域价格整体价格达3万已经指日可待。城市以金山、东区、北区板块等为代表的市区外围板块，近年来各项配套逐步成熟，其中金山浦上商圈已经成型，奥体板块也逐步兴起，北区作为鼓楼区后花园，居住氛围成熟【详细】福州近年城市版图扩张迅速，其中闽侯县临近福州市区，成为重点发展区域。以大学城、海西科技园为依托，13年，南屿规划为高新区，南通片区则规划为福州的商贸新城。随着今年中铁城的入市，荆溪新城建设亦已开启。13年年末的闽侯土地拍卖市场上，南通片区成功出让4幅商住用地，溢价率均超150%，世茂、中铁，联丰地产进驻区域，合计出让总建近80万。加上前期奥特莱斯的进驻，泰禾首府的
8、开发，南通房地产迎来新的发展。荆溪片区在中铁城主导的荆溪新城的建设，同时中庚等名企进驻，14年，区域放量将进一步增大，热度进一步提升。2014年，闽侯区域的南通、荆溪将一跃成为楼市成交新主角【详细】自2009年起，唐乾明月在永泰打造第一个福州旅游地产项目，拉开了福州旅游地产开发序幕。福州旅游地产主要以温泉资源、大樟溪江景资源及琅岐海景资源为依托，逐渐规划开发形成桂湖贵安温泉组团、永泰大樟溪组团及马尾琅岐组团。2011年，贵安新天地入市，为贵安桂湖片区首个旅游综合体项目，片区作为大福州北拓的第一站，以丰富的温泉资源为依托，可为游客提供养生保健、休闲旅游、商务及文化交流为主脉的综合性绿色板块。目前
9、，区域贵安新天地、中国贵谷、蝶泉湾、汤泉一盘等多个项目在售，产品类型涵盖别墅、公寓、酒店、办公SOHO等多种物业形态，未来区域发展随着融汇近万亩的桂湖温泉城项目、海峡文化村等项目的入市，市场热度将进一步提升，其优越的自然环境、温泉资源及旅游度假型的配套也将受到客户更多的关注和认可【详细】随着楼市调控政策的深入影响，开发商资金吃紧，拿地意愿降低，政府土地供应量下滑，土地成交规模自11年以来呈现连续下滑趋势，然随着楼市的逐渐的回暖，加上政府增加财政收入考虑，2013年福州市区土地供应量开始大幅增加，福州市区成交总建达391.4万，环比上涨125%，闽侯楼市火热，土地放量亦保持高位，较去年减少57万
10、，为425.6万。“5830元/-2610元/ ”跟随楼市回暖步伐，开发商拿地热情高涨，成交金额上涨至228.16亿元，且由于今年市中心及江滨等板块地块出让增多以及多幅商住用地高溢价成交，使今年福州土地平均成交楼面价创历史新高，达5830元/；闽侯2013年多幅地块高溢价成交，促土地楼面价达2610元/，创历史新高。“364.9万-236.4万 ”2013福州市区商品房销售量为364.9万，较去年上涨6%，其中除办公物业销量下跌外，其余各物业均呈上涨态势，共同促进市区商品房销量上行；闽侯区域销量为236.4万，较去年上涨36%。“16847元/-9576元/ ”2013年福州市区商品房成交均价
11、为16847元/，较去年上涨16%，除别墅物业微跌1%，其余各物业表现为不同程度上涨，亦一定程度拉升商品房市场价格，创历史新高；闽侯全年价格为9576元/，环比上涨12%，除办公物业下跌8%外，其余各物业价格均呈上涨态势。“ 1.2-1.1 ”2013年市区全年新批普通商品住宅302.1万，较去年上涨50%，销售量为260.6万，上涨8%，供需比为1.2，市场火热，供应量大增，促整体呈现供略大于求态势；闽侯全年新批普通商品住宅213.7万，较去年上涨75%，销售量为196.6万，上涨39%，供需比为1.1。随着市区产品单价高企，刚需购房主力转向位于市区外围的闽侯区域，带动区域热度不断提升，促本
12、年度闽侯区域供需攀高。“ 16089元/-8901元/”2013年市区全年普通商品住宅成交均价16089元/，上涨16%，13年第一季的涨价潮带动价格一路上行，6月时突破1.75万元/，达到年内均价高峰，进入7月份后，价格开始高位震荡，然全年整体价格依然表现涨势明显；闽侯全年普通商品住宅成交均价8901元/，上涨15%，全年月均价稳步攀升，区域热度推动价格上行。“59%-71%”2013年，市区普通商品住宅供应产品改善型为主，其中90-144的首改型产品合计供应占比达59%，其次144-180的再改型产品占比为16%；闽侯供应则以70-90、90-120首置首改型产品为主，其供应占比为71%，
13、其次为120-144产品，占比为14%；“54%-68%”2013年，市区普通商品住宅去化产品结构中，以90-120、120-144首改型产品最为畅销，合计占比为 54%，其次144-180再改型产品占比为19%；闽侯成交产品以70-90、90-120产品为主，共占区域销量68%，为区域市场主流产品；整体来看，首置、首改型产品为目前福州市场主流产品。“121-93”2013年，市区全年套均面积为121，其中8月份在世欧王庄、仁文大儒世家江语城、融侨锦江悦府等项目集中备案影响下，全市住宅成交套均面积为全年最大值，达134；闽侯在售项目以首置及投资型产品为主，全年套均面积为93，基本与去年相符；“
14、195万/套-82万/套”2013年，随着市区价格的不断上涨，套均总价亦随之上升， 全年套均总价为195万/套，环比去年160万/套上涨22%；闽侯在套均面积维持稳定的基础上，区域销量上涨，价格上扬，产品总价随之攀升，2013年全年套均总价为82万元/套，环比去年71万元/套上涨15%。“48%”市区全年开盘当天成交率月均值为48%。除7月受新榕金城首次开盘低价入市影响，月均销售率攀升至74%，前三季度月均去化在多在3-5成，四季度外围板块项目入市，补充中高端产品库存，促月均成交率攀升至5-6成；“73%”闽侯全年开盘当天成交率月均值为73%，区域推出产品符合刚需客户需求，单总价亦相对较低，全
15、年楼市表现火热，从分月来看，平均开盘成交率在6-8成之间，领先市区。“21%”2013年全市以南屿青口板块供应量最大，达111.9万，占全市供应的21%，随着区域热度不断攀升，今年在售项目逐渐增多，亦促进板块供应量大幅上涨，遥遥领先其余板块；市区金山板块供应量则仅次于南屿青口、荆溪甘蔗板块，占全市供应量13%；“18%”成交量方面，荆溪甘蔗板块去化87.7万 ，占全市销量18%，世茂上游墅、西海岸项目集中备案促板块销量位居首位；市区成交量则以金山板块为首，去化61万，占全市销量13%。“249万11.4个月”据统计，福州市区目前在售存量约为249万，以近一年月均去化21.7万的速度测算，住宅存
16、量约须11.4个月去化周期，近一年市场放量持续加大促全市库存量走高，后市压力不容忽视。“75.4万4.6个月”目前闽侯在售存量约为75.4万，以近一年月均去化16.9万的速度测算，须4.6个月的去化周期，近一年区域市场表现火热，在售产品及价格切合刚需需求，促区域库存量得到有效去化，在售存量相对不足，然后市随着闽侯在售项目增多，市场竞争加大，后市压力亦不可小觑。70-9017.4万从产品线上看，70-90平的首置型产品存量压力最大，存量为17.4万，随着闽侯区域较低价格的冲击，分流了部分市区客户，促使该产品月均去化量有限，未来竞争压力犹存，而90-144的首置首改产品去化速度快，存量压力相对较小
17、。 90-12028.2万从产品线上看，90-120平首改型产品存量压力最大，存量达28.2万，存销比为6.2，闽侯区域客群以刚需为主，需求亦以首置型产品为首选，而70-90、90-120产品为市场主流产品线，市场供应亦较大，故90-120产品存量较其余产品线去化周期稍长。“285.1亿元”2013年福州市区加闽侯商品房销售金额前五强地产企业累计总销金额约285.1亿元，占全市（含闽侯）总销的33.7%，除世茂外，其它开发商均凭借旗下多盘热销进入前五，其中阳光城集团旗下多盘联动，摘得年度商品房销售金额桂冠。 “219.69万”2013年阳光城、融侨、深深地产、泰禾及世茂前五强商品房累计销量面积
18、约219.69万，占全市（含闽侯）的36.33%，其中阳光城集团旗下项目以总销售面积69.69万，蝉联企业年度销售总面积冠军荣耀，占全市11.53%市场份额，亦为2013年度企业年度销售总面积及销售总金额“双料冠军”。2013年福州市区加闽侯商品房销售金额前五强地产企业累计总销金额约285.10亿元，占全市33.70%，入围企业均凭借旗下多盘热销进入前五，其中阳光城集团摘得年度销售金额桂冠。2013年福州市区加闽侯商品房销售面积前五强的企业累计销售面积约219.69万，占全市的36.33%，其中阳光城旗下多盘联动，销售面积高达69.69万，蝉联年度商品房销售面积冠军。 福州市区加闽侯商品房共销
19、售604.62万，前十强销售176.31万，占29.16%，销量前十中闽侯项目包揽前五名，位居榜首的世茂上游墅销售32.87万，市场占有率5.44%。 福州市区加闽侯商品房共销售846.09亿元，前十强共销售229.44亿元，占27.12%，其中世茂上游墅项目单盘销售33.81亿元连续2年居全市单盘总金额首位，市场占有率4.00%，另总销金额前五名项目中东区板块项目占4席。福州市区加闽侯商品住宅共销售493.44万，销量前十项目共销售166.79万，占33.80%，世茂上游墅获得年度销售面积冠军，前十强中闽侯占六席。福州市区加闽侯商品住宅共销售654.82亿元，前十强共销售204.57亿元，占31.24%，世茂上游墅以总销26.52亿元夺得冠军。关于我们 | 公司招聘 | 广告服务 | 网站地图 | 免责声明 | 联系方式 | 友情链接 2010 海西房产网 版权所有 闽ICP备11002896号站长统计
