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1、 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构2011.111.07长沙房地产市场周报（10.3111.06） 目 录第一部分 本周焦点3第二部分 长沙市商品住宅整体市场分析51、住宅市场51.1、成交量分析61.2 成交价格分析62、土地市场8第三部分 长沙市新开盘或加推楼盘的销售情况9第一部分 本周焦点1、最新营销动态楼盘一万科金域华府营销内容：10月11日-11月6日,万科艺术奇第三季一次尊重生命的穿越时空展火热进行中。营销见报日期：11月2日。楼盘二凯富漫城营销内容：2期一批VIP
2、折后一次性付款最低价3868元/最高价4088元/。营销见报日期：11月2日。楼盘三凯乐国际城营销内容：11月12日 盛大开盘特惠正在进行中 特惠延续到开盘,开盘后涨价。营销见报日期：11月3日。楼盘四碧桂园威尼斯城营销内容：给您一个五星级的家210-325超值岛城美墅 11月6日盛大开盘。营销见报日期：11月3日。楼盘五家和院营销内容：一口价4580元/家和院3号栋新品加推,认筹倒计时,不分楼层户型。营销见报日期：11月4日。楼盘六喜盈门范城营销内容：11月5日内地综艺天皇,天后 汪涵,谢娜签约喜盈门范城 形象代言人签约仪式 新闻发布会。营销见报日期：11月4日。楼盘七纳爱斯阳光锦城营销内容
3、：阳光锦城 11月5日耀世开盘86-113平米阳光臻品耀动星城。营销见报日期：11月3日。楼盘八金房奥斯卡营销内容：一家老小 三房刚好5589元/一口价限量推出 VIP卡火爆登记中。营销见报日期：11月3日。楼盘九象屿优美山地营销内容：5980元/起限量特惠 70-119N+1花房 10-20超大面积赠送 认购日火爆劲销。营销见报日期：11月1日。楼盘十天晟海拔东方营销内容：争锋武广 巅峰巨惠一口价5688元/起VIP内部93折起。营销见报日期：11月4日。2、政策2.1 珠海房地产市场今起实行限购限价政策 11月1日，珠海市人民政府办公室发出关于深入开展房地产市场调控工作的通知紧急出台房地产
4、调控政策，要求从2011年11月1日起，对珠海房地产市场实行限价限购的“双限”政策。“限购只分本地户籍（社保）与非本地户籍，”1日下午，珠海市住建局召开记者见面会，该局陈哈理局长就“双限令”解释时说，“双限令”对于港澳居民购房没有特别规定。据了解，珠海市人民政府办公室昨日正式公布了关于深入开展房地产市场调控工作的通知，限购细则与之前业内人士猜测结果一致，仅将珠海香洲主城区纳入限购范围。限购令施行后，本地居民和在珠海已缴纳一年以上社保的非本地居民，只能在香洲新增一套房。而无购买社保和纳税的非本地居民不能在香洲买房。在众多国内城市“限购”“限价”二选一的情况下，珠海还选择了“限购”“限价”双管齐下
5、。通知也进一步落实了“限价”政策；强调了住房信贷政策；此外，通知还要求加强住宅用地出让管理。克而瑞长沙机构点评：消失了一段时间的地方限购政策再次出台，并且是施行限价限购的“双限”政策，珠海此番政策出台响应了中央政策，遵照中央政府指示，进一步巩固调控成果。“双限”在未来较长一段时间将对地方房地产市场产生较大影响，促使市场回归理性范围。2.2 湖南长沙第32届房地产交易展示会情况通报2011年10月28-10月31日，为期四天的湖南长沙第32届房地产交易展示会在长沙红星国际会展中心隆重举行。本次展会共有66家企业参展，其中56家房地产开发企业，6家海外参展企业，3家房地产中介企业，1家家装企业。根
6、据组委会问卷调查统计成果显示，对本届房交会总体评价认为满意和基本满意的开发企业为93%。房交会期间，89个参展楼盘累计成交1055套，11.03万；其中网签合同成交377套，3.94万；购房意向成交678套，7.09万，海外置业有200多个意向购房客户。本届展示会网上房展点击人数累计112.37万人次，到访人数约27万。克而瑞长沙机构点评：60余家企业携90个项目参展，品牌房企齐齐亮相，今年秋季房交会阵势庞大，但整个房交会下来，观望者众多、成交清淡。许多项目参展同时也借此机会观察市场动向，而本届房交会，出现了一定范围的特价房，但总体来说本届房交会实质优惠力度不大，没有打动购房者。需要关注的是，
7、本届房交会长沙主要商业综合体项目悉数登场，商业地产搅动市场，与之相比的另外一个特点是，中小企业和品牌开发商参展达到了近几届房交会的一个高峰。另外，海外地产业本届房交会首次参展，这种海外地产意识导入也是给房交会增添了些许精彩。第二部分 长沙市商品住宅整体市场分析1、住宅市场本周成交数据情况概况成交套数成交面积（万）成交金额（亿元）成交均价上周全市（六区）302432.1122.016855本周全市（六区）102911.488.347270上周开福区6467.655.236837本周开福区1732.211.858395上周天心区5455.203.526769本周天心区740.820.738822上
8、周芙蓉区1731.621.267778本周芙蓉区690.680.517550上周雨花区5256.104.577492本周雨花区1852.221.496742上周岳麓区8888.465.516513本周岳麓区4514.472.786217上周望城区2473.081.926234本周望城区771.080.98906510.31-11.06长沙市六区住宅成交情况1.1 成交量分析六区成交住宅1029套，环比下降66.0%，六区成交面积11.48万平米，环比下降64.2%。本周全市六区成交量环比上周大幅跌落。上周受房交会影响，成交上有所上扬，从本周市场成交量下跌以及结合这一段时间的房地产形势变化看，市
9、场已逐渐步入拐点，政府已经表示就房地产调控不会放松，还将持续，这对房地产市场的打击可谓不小，市场目前已经开始出现价格波动，尽管不明显，但是成交衰退在延续已经表明，楼市正在步入寒冬。从各区成交来看，本周环比都有不同程度的下降，其中开福、天心、雨花、岳麓区成交量下降较大，本周成交上岳麓区成交量最大，但其区域供应量也大。1.2 成交价格分析近期各周长沙商品住宅套数、均价成交走势（六区）本周长沙六区成交均价为7270元/，环比上升6.1%。本周市场成交量环比大跌，部分高档住宅项目成交占比上升，拉高了市场总体均价，各区来看，芙蓉、雨花、岳麓区域成交均价持续下滑，其他区域价格出现了上升，其中望城均价飙升至
10、9000，主要是因为中粮北纬28度项目单体别墅成交上量，抬高了总体均价，中粮本周成交占望城区域成交总量的15%，项目均价高达27000元，望城区不计中粮项目，区域成交均价在5750元。目前，长沙市场价格目前处于一个市场动荡下的观望期，涨价现象已经趋于停止，多数项目都调整了后市的价格预期，未来楼市价格涨跌走势还是取决于政府市场调控和消费者的购房态度。2、土地市场（1）周土地供应情况本周暂无土地供应。（2）周土地成交情况公告号区域环线位置地址土地用途成交时间竞得人占地面积（平方米）建筑面积（平方米）容积率起始价（万元）成交总价（万元）楼面地价(元/平方米）)土地单价（万元/亩）溢价率2011网挂0
11、24号芙蓉区二至三环间芙蓉区火星镇纬二路商业(办公)中止1452.363630.902.5010772966.21494.372011网挂025号岳麓区二至三环间岳麓区高新区麓谷工业园岳麓大道以北、延农路以东商业/住宅中止52482.55157447.653.00222001409.99282.002011网挂026号岳麓区二至三环间岳麓区枫林三路以北、麓龙路以西商业2011-11-2湖南华润万家生活超市有限公司19916.0649790.152.50776888881785.09297.5214.42%2011网挂027号雨花区二至三环间雨花区香樟路589号住宅2011-11-2湖南科惠房地
12、产开发有限公司41547.05145414.683.5018130249701717.16400.6737.73%2011网工挂017号岳麓区二至三环间高新区旺龙路以东、麓高路以北工业2011-11-2湖南辰泰电子信息技术有限公司16669.8130005.661.808011633544.2365.31103.87%2011网工挂018号岳麓区二至三环间高新区雷高路以东、长延路以北工业流拍366095.27549142.911.5017573320.0132.002011网工挂019号雨花区三环外雨花区桃阳村工业2011-11-2长沙遵诚置业有限公司21693.9854234.952.501
13、1461146211.3035.220.00%本周土地市场截止7幅地块挂牌，2宗中止，1宗流拍，4宗成交。除了雨花区桃阳村的1幅地块，以底价1146万元被长沙遵诚置业有限公司拿下外，另外3幅地块均溢价出让。位于高新区雷高路以东、长延路以北的网工挂018号地块，因无人报价流拍。网挂027号为住宅用地，宗地面积分别为41547.05平方米，位于雨花区香樟路589号，被湖南科惠房地产开发有限公司以24970万元拿下，溢价率为37.7%。网挂026号为商业用地，宗地面积19916.06平方米，位于岳麓区枫林三路以北、麓龙路以西。被湖南华润万家生活超市有限公司以8888万元拿下，溢价率14.4%。此次网
14、挂026号商业用地被湖南华润万家生活超市有限公司拿下，意味着不久的将来，河西的枫林三路将出现华润万家的大型购物中心。而根据该地块出让条件，华润万家需自持不低于总建筑面积60%的商业面积，还必须在东南角临城市道路交叉口建设一个不小于1000平方米的城市广场。此外，位于高新区旺龙路以东、麓高路以北，宗地面积为16669.81平方米的网工挂017号用地，以1633万元被湖南辰泰电子信息技术有限公司收入囊中，溢价率近103.9%，成为当日溢价率最高地块。024025027026第三部分 长沙市新开盘或加推楼盘的销售情况本周新开盘或处于加推状态楼盘的销售情况项目名称新开/后续成交率新推楼栋新推案时间优惠
15、情况推出套数户型比例成交套数成交均价（元/）户型面积区间套数占比纳爱斯阳光锦城新开32%5#、6#2011-11-051、入会优惠：加入VIP总价优惠2万；2、升级VIP可享99折；346二房86-9123066%1138300三房111-11311634%中海国际社区新开60%香樟街2、3、8、9栋、金楠街1、3、10栋部分房源2011-11-05开盘当天团购客户可享受2000元VIP优惠、5000元购房优惠券以及2万抵5万诚意认购优惠，还可再享受阶梯式团购优惠97折，即：一次性付款优惠券最终价格=（定价-2000元VIP优惠-5000元购房优惠券-2万抵5万优惠）*一次性付款97折*阶梯团
16、购优惠97折；银行优惠最终价格=（定价-2000元VIP优惠-5000元购房优惠券-2万抵5万优惠）*银行按揭98折*阶梯团购优惠97折。303二房84.633010%1837000三房93.90-136.0124982%四房14415-161.88248%碧桂园威尼斯城加推52%“水岸人家”组团双拼2011-11-06VIP客户2万抵6万，一次性92折，按揭96折，按时签约再享98折。成交客户抽取碧桂园凤凰酒店18888元总统套房体验券。100双拼别墅210-325100100%528500-9000五矿紫湖香醍加推56%20#、26#2011-11-05开盘当日VIP客户预存1万抵6万；现
17、场办卡100低5000;一次性付款95折，按揭99折;5天内签约99折;老带新优惠2000183二房88.219350%1025600三房125.419050%凯富漫城加推60%6#2011-11-06VIP客户一口价3880元/,全款98折,按揭99折116二房82.25850%704150小三房90.074337%三房1121513%麓山翰林苑加推34%临街商铺，包括1#栋（18席）、2#栋（12席）、6#栋（13席）、8#栋（13席，1层8席，2层5席）2011-11-05VIP认筹5万抵15万，一次性付款98折，按揭付款99折56临街商铺46.84-241.3456100%193500
18、0克而瑞长沙机构点评：本周记录开盘项目共6个，2个新开，4个为加推。本周6个项目共新推住宅1104套，开盘当天成交约539套，整体成交率为48.8%。本周开盘项目、供应套数相比上周的情况有所增加，项目开盘整体去化率环比上周也有所上升，但开盘的去化情况依旧维持低迷。中海国际社区此次为团购客户，优惠幅度达10%，开盘地点为五强集团一楼，客户主要为岳麓区政府、先导区管委会、高等教育院校、银行等事业性单位职工；约50%为刚需，40%为改善性住房，约10%为投资型住房。纳爱斯阳光锦城为本周新开楼盘，项目位于雨花区韶山中路421号，由纳爱斯集团投资，湖南丽星房地产开发有限公司开发，总用地面积45511.3
19、9平方米，建筑面积241205.60平方米。项目共9栋，2263套。项目位于新建东路与曙光路交汇处，属于雨花亭商圈。项目紧邻沃尔玛，平和堂、金色家族、友谊商城、省中医附一医院、二十一中学、雅礼中学、铁道学院等林立周边，生活设施一应俱全。11月5号18:30在喜来登举行首次开盘，到场人数约350人，VIP客户214批，开盘场面较为热烈，且活动丰富，除常规的一些歌舞表演外，还举行了一元起价的拍卖活动，现场客户多以30-45岁中年考客户为主，有很多是二三次置业，看中项目投资潜力。客户年龄层：以30-45岁为主，中年男女较多，二次置业客户约占到一半。客户来源：客户多来自项目周边地区，雨花亭商圈、东塘商
20、圈和五一商圈客户为主。置业目的：客户自住占到65%，其余为投资客户，看好项目周边交通位置和区域成熟完善的配套设施。本次开盘推出项目5号栋和6号栋，31层电梯房，共346套房源。86.48-91.01平米两房230套，占比66%； 111.53-113.26平米三房116套，占比34%。推出户型格局周正，赠送面积较多，但其户型设计存在缺陷，厨房餐厅较小，动静不分区，干湿不分离。优惠情况：1、入会优惠：加入VIP总价优惠2万；2、升级VIP可享99折； 3、一次性付款享受96折优惠，按揭99折。4、签约优惠，7天内签约99折，优惠享受2000元房款或2000元家电。截止当天晚上21点，销控板显示成交113套，销售率为32%。项目拥有优越的地理位置，周边成熟的配套，有知名规划设计与园林景观设计，到场人数约350人，现场工作人员较多，活动安排丰富，秩序井然，优惠幅度也较大，但是受近期市场政策以及市场行情不佳影响，客户对8300元的开盘均价依然感觉过高，造成项目去化不佳，开盘去化率仅32%。
