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1、上海酒店式公寓市场研究一、上海酒店式公寓的发展1.1990年初期，伴随着上海对外经济贸易的增多，以上海商城为代表的首批酒店式服务公寓建立，标志着上海针对于外籍在沪工作人士所提供的国际化居家服务设施的兴起。2.1994年起，酒店式公寓这个概念在全国房地产业出现，寓意着国内酒店式公寓市场的蓬勃发展。3.从2000年开始，以另一目标客层为主的酒店式公寓“小户型单身公寓”迅速入市，博得了大量新兴白领购房者与投资客的喜爱。4.2004年上海推出的19个小户型物业中，有13个是酒店式公寓，均价在1.6万元/以上。5.2005年，上海共建有酒店式公寓80余家，总面积达到200万。6.至2006年年末，上海已
2、有酒店式公寓100余家，总面积达到了约225 万。以沪上酒店式公寓的发展历程来看，其客户市场是来以自境内外、位于金字塔顶端、具有高端住宅消费能力的消费者所构成的。据官方统计，作为中国的金融贸易中心，沪上常驻的外籍就业者目前已超过了2万人。而随着中国加入WTO，上海国际化进程的加速，来沪工作的国内外高端人士也将大量增加，这些人流都是沪上酒店式公寓消费的主要目标客群，其将对沪上迅速发展的酒店式公寓市场起到推波助澜的作用。二、上海酒店式公寓的特征1.酒店式公寓的概念为了更好的对酒店式公寓进行分析，须先明确其概念，对其进行了解，以防止与目前市场上其他酒店类衍生产品相混淆的。酒店式公寓与类似产品的比较产
3、品类型目标客群房型面积管理要求酒店式公寓中长期租赁市场，以一年以上的租户为主75-250单纯的物业管理公司服务式公寓中长期租赁市场，以三个月以上，半年以内的客户为主75-250具有酒店经营能力的物业管理公司或酒店管理公司公寓式酒店中短期市场，以一周以上、三个月以内的客户为主。也包括短期客源市场注重居家环境的商务和休闲度假客人，以及家庭自助游客。50-80具备酒店经营管理能力沪上的酒店式公寓，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。其既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息
4、、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。2.上海酒店式公寓的特征上海酒店式公寓的分布特征据统计，上海目前共有酒店式公寓约110个，按行政区域划分，其分布状况如图所示：浦东新区、静安区、卢湾区及徐汇区，为上海商贸的集中区域，凭借着优越的地理位置、良好的规划定位、完善的配套成为了上海酒店式公寓建造的首选之地，其总数占上海的53%。按沪上房地产市场板块划分状况来看，酒店式公寓的分布主要集中于九大板块，约占市场总量的70%左右。九大板块分布在上海东西方向的轴线上，从虹桥开发区到浦东的小陆家嘴金融贸易区；东西方向跨度20多公里，而南北方向的覆盖范围不超过6公
5、里。其中衡山路板块、镇宁路板块、华山路板块和南京西路板块是酒店式服务公寓分布最为集中的区域，其次为靠近人民广场的新天地板块和外滩板块。虹桥地区虽然分布的物业数量不少，但是相对比较分散。酒店式公寓集中分布板块列表（按区域排列）区 域板 块板 块 特 征长宁区华山路板块高尚居住区，人文氛围浓郁古北板块国际化社区卢湾区待添加的隐藏文字内容3新天地板块商业繁华，交通便利、人文氛围浓郁浦东新区小陆家嘴板块CBD商贸区，交通便利黄浦区人民广场板块CBD商贸区，交通便利静安区镇宁路板块高尚居住区，人文浓郁南京西路板块CBD商贸区，商业繁华，交通便利徐汇区徐家汇板块商业繁华，交通便利衡山路板块传统高尚居住区由
6、以上板块特征可以看出，酒店式公寓的分布基本上是以上海浦西和浦东的中央商务区为中心，占尽上海的黄金地段的区位效应，而从其所处区位的人文环境来看，基本上都是传统高尚居住区和新崛起的高档居住区，同时具备商业繁华、交通便利等特征。小结：从两种区域划分的聚集都可以看出，沪上酒店式公寓的主要是围绕着有着便利交通、完善配套的CBD商贸区而开发的。这对于沪上尚拥有大量土地资源、良好交通状况的大型商贸集中区域而言，有着极大的开发借鉴作用。上海酒店式公寓的户型特征各种户型面积范围与所占市场份额比较表房 型最小面积（/套）最大面积（/套）平均面积（/套）市场分额（%）一房401408112%二房7023012338
7、%三房11633318942%四房以上（包括复式）17610242808%各种户型特点与主要客群比较表房 型特 点主要客群一房小于60的户型大多以无厅的形式出现，类似于酒店的标准房间；而一房一厅的设计由于更富有家居氛围，颇受市场欢迎，约占总数74%短期停留的客户一人居住二房100-130/套的户型最多，占市场总数的46%；其户型的大小主要取决于厅和卫生间的数量上，以100为界线，小于100的大多为“两房一厅一卫”的形式出现需要中长期居住的小规模家庭三房户型面积跨度比较大，主要集中在两类房型中，140-180的小三房，占总数的35%；大于220的大三房，占总数的27%；书房与工人房的设置通常是三
8、房的主要功能之一长期驻沪的、拥有孩子的外籍人士家庭四房以上（包括复式）一般户型面积约在300左右，客户针对性比较强；典型的四房应配有专门的工人房和工人进户门长期驻沪的、拥有两个以上孩子的外籍人士家庭小结：目前沪上酒店式公寓户型供应呈多样化态势，面积从40-1000不等，可满足不同人士的需求。其主力产品为面积在100-230间的二房和三房，这主要是由于该类产品的目标客群稳定且呈不断上涨趋势、市场需求量大，最为受市场的追捧，占到市场总份额的80%。上海酒店式公寓的租赁状况自2003年起，上海酒店式公寓的租赁市场呈现出大幅上涨的趋势，全市平均出租率迅速突破80%，至2005年全市的平均出租率已达到了
9、90%，并且一直维持在90%上下。随着中国加入WTO，上海作为国内的主要经济、文化交流中心之一，其国际性人才的不断导入，使得目前沪上部分商贸集中区域的高档次酒店式公寓市场出现供不应求的现象。由于需求市场呈稳步增长的态势，沪上酒店式公寓的租金状况也保有良好的上涨趋势，至2007年上半年，全市平均租金已达到了33美元/月/。小结：市场良好的租售状况及不断增大的需求客层，为上海酒店式公寓市场带来了极大的拓展空间，沪上酒店式公寓的发展呈良好态势。三、上海酒店式公寓的档次分类1.根据物业管理和配套设施的质量和品质，目前市场上的物业可分为高、中、低三种不同的档次。档 次特 点代表物业高档物业以品牌和服务取
10、胜，该类物业拥有丰富的管理经验，同时可以依托自身其他物业的整体效应，在市场是起到主导地位。在硬件设施上为客户提供豪华、舒适、齐全的家具设备和公共活动场所。在软件服务上进行以“客户需求”为中心的管家式服务。盛捷、雅诗阁、嘉里公寓、上海商城、馨乐庭中档物业具有相对完善的硬件设施，配套比较齐全，但在服务内容和质量上稍逊一筹，处于创造品牌的时期。新黄浦酒店公寓、东方雅苑低档物业目前市场上的一些物业档次难以提高，除了硬件配套不尽完善以外，服务水平低下是另一主要原因。沪上中、高档物业的划分主要是通过服务的细微之处见整个物业管理水平的一斑。比如在雅诗阁集团的服务中，有一张专门为国际客户提供的“成功生活在国外
11、的处方”（Recipe foe SuccessYour Partner For Living Abroad）,里面列举了如何帮助客户尽快熟悉和适应国外的陌生环境，使初次来到异国他乡的住户感到类似家人的关心和照顾。2.依据酒店式公寓内单元的数量，其规模大体可分为四个档次：规 模单元数量所占市场比例小 型小于49套19%中小型50-149套39%大中型150-249套29%大 型250套以上13%目前上海市场上所占比重较大的是单元数在50-250套之间的中档规模楼盘，占市场总量的68%。其中少于49套的小型楼盘大多为大型项目的配套建筑，或是老建筑的改造项目。而单元数在250套以上的大型楼盘，大多为新建的高层公寓，如：上海盛捷、希尔福公寓、香港广场世纪阁和爱丽轩等。大型楼盘的单元数一般在300套左右，依托淮海中路的高档商务区，其在淮海中路新天地附近的密集度比较高。小结：较少的单元数，虽可创造出独具特色的产品，但难以在市场上形成主流。而超过300个单元的超大型物业，对于产品后期服务品质的控制与提高上则将有着更多、更高的要求。故目前市场新建的酒店式公寓，其一般是在120套以上的高档物业，这不仅使得其所建的会所等公用设施可以得到充分的使用，也便于形成服务效应，对产品在市场上扩大影响、提高竞争力较为有保障。
