中山市火炬镇、东升镇房地产市场调研报告.doc

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1、一、中山市概况1、地理位置 中山市珠江三角洲中南部，珠江口西岸，北连广州，毗邻港澳，总面积1783.67平方公里，常住人口251.74万，旅居世界各地海外华侨和港澳台同胞80多万人，连续多年保持广东省第5的经济总量。中山是一座社会和谐、经济兴旺、环境优美、民生幸福的现代化城市。2010年全市实现生产总值1826.32亿元，增长13.5%；工业总产值5309.64亿元，增长20.4%;财政一般预算收入139.38亿元，增长26.2%;全社会固定资产投资660.37亿元，增长21.0%；出口总值225.05亿美元，增长26.9%；社会消费品零售总额648.11亿元，增长18.2%。拥有国家级产业基

2、地27个，省级技术创新专业镇15个，省级以上名牌名标406个/件，落户中山世界500强企业有24家。先后获得联合国人居奖、全国文明城市、国家卫生城市、全国园林城市、全国科技兴市先进市、中国优秀旅游城市、全国环保模范城市、全国生态市、中国最具幸福感城市等多项荣誉。2、经济情况中山市GDP长期位于广东省第五名中山市城镇居民收入每年稳步提高，2010年达到人25357元每年东升镇火炬开发区3、中山市用地规划图二、火炬开发区概况1、地理位置 火炬开发区位于中山市东部，西倚中山石岐，东临珠江口，北接民众镇，南连南朗镇。京珠高速公路南北纵贯火炬，距中山市中心城区10公里。火炬开发区2、面积与人口总面积：

3、90平方公里（已建成可开发利用的土地面积为30平方公里）；人口： 全区2010年常住人口22万 其中：户籍人口6.4万 外来常住人口8.2万3、交通状况陆路： 火炬开发区位于交通发达的珠江口，广珠高速公路、建设中的广珠轻轨、中山至香港的海运交通相互交汇，距离深圳机场仅需1个小时，距珠海机场约半小时，形成了现代发达的交通体系；规划中的港珠澳大桥，论证中的深中大桥近在咫尺。水路： 从中山港乘双体飞翼船抵香港只需70分钟，位居全国集装箱吐量十强之列的中山港吞吐量400万吨和80多万只集装箱。火炬开发区紧邻珠江入海口，北邻广州南沙,与深圳、香港隔海相望。轻轨： 中山轻轨站在石岐区与火炬开发区交界，到顺

4、德只需20分钟，到广州只需40分钟。4、经济状况 火炬开发区2010年全年实现生产总值257.3亿元，增长14.1%；工业总产值1131亿元，增长25.6%；税收43.6亿元，增长33.7%（其中国税24.3亿元，增长20.8%，地税14亿元，增长34.4%）；一般预算收入19.7亿元，增长50.2%；固定资产投资95.3亿元，增长24.6%；出口总值70.9亿美元，增长36.5%。上述经济指标总量均居中山市镇区之首。5、2010年火炬开发区的GDP在中山市各镇中排名镇名GDP(亿元)排名镇名GDP(亿元)排名火炬区257.51三角镇 66.513小榄镇 1782南朗镇60.214石岐区108

5、3西 区5715东 区 1064横栏镇5516东凤镇93.35港口镇4817黄圃镇926板芙镇4318古镇镇 87.87民众镇40.519东升镇788南 区3820坦洲镇749大涌镇 3421三乡镇7410阜沙镇33.122沙溪镇70.211神湾镇15.623南头镇68.712五桂山 14.824小结： 火炬开发区在2010年中山24个镇区地方生产总值中排行第1，处于全中山首位，领先小榄镇80亿元，领先石岐区150亿元。6、产业概况（1）四大新兴工业园科技产业带 科技产业带定位于发展科技创新型中小企业，建立各级各项工程研究中心群，积极引进国内外著名的高新技术企业在此设立研发和中试机构，成为面向

6、全国的研发、中试基地和科技成果转化基地，通过与科技新城已经建成的技术孵化器有机结合，形成研发孵化加速的技术创新链条。新材料、新能源、光电源、微电子、生物医药等是其最重要的发展方向。鲤鱼工业园 鲤鱼工业园毗邻国家火炬计划中山（临海）装备制造业基地，重点发展偏重型装备制造业，主要涉及精密机械、交通运输设备和专用成套设备等领域，属中山市重点发展的装备制造产业基地之一。目前，基地已有多家世界知名企业在谈，总投资约5.4亿美元，预计年产值200亿元以上。作为未来中山东部的物流通道、工业走廊，鲤鱼工业园将成为中山产业结构优化升级的有力“支撑点”。逸仙科技园 逸仙科技园由中山市张家边企业集团有限公司开发管理

7、，园区第一期占地面积约1600亩，目前已引进项目15个，投资总额约3.5亿美元。园区第二期占地面积600亩，将重点引进微电子等相关项目。华南现代中医药城 中医药城由主体项目和配套项目两大部份组成，形成一种集成式发展的中医药经济体系。建成后的华南现代中医药城，将以国家健康科技产业基地为主体，以产业为纽带，辐射珠江三角洲和华南地区。到2010年，以中药制造为主的工业产值将达100亿元，中医药产品流通规模将达60亿元。（2）七大国家级基地国家火炬计划中山（临海）装备制造业基地 国家火炬计划（中山）临海装备制造业基地于2004年12月经国家科技部批准成立。基地是珠三角重量级工业园，总面积3万亩；拥有快

8、速陆运、江海联运和出海港口，重点发展船舶制造与海洋工程、节能设备与新能源、成套装备制造等产业；目前已成为中船、中机、中铁、国电等十余家大型央企的聚集区。国家健康科技产业基地 全国首个集创新药物、医疗器械和健康产品的研究和开发、临床试验、生产和销售为一体的国家级综合性健康产业基地，已被纳入珠江三角洲地区改革发展规划纲要，总规划面积13.5平方公里。已聚集了诺华山德士、辉凌、雅柏、九州通等100多家企业，并开拓了广东健康医疗信息技术服务区、吴阶平医学科技园、中山医药装备产业园、中国化妆品之都、健康食品产业园等园区。2010年，实现工业总产值177亿元。中国包装印刷生产基地 1999年成立，占地50

9、00亩，现有各类包装印刷企业50多家，涉及出版印刷、包装装潢、塑料包装、商标印刷、防伪包装、印刷制版、包装材料等各种印刷包装领域；2010年实现工业产值134亿元。国家高新技术产品出口基地 占地5.3平方公里，现已有来自超过20个国家与地区的100多家企业入驻园区，已形成电子信息、汽配、精细化工、光电子一体化、新能源新材料等五大主导产业链，2010年实现工业总产值264.1亿元。中国电子（中山）基地 2001年与中国电子集团（CEC）共建，以电子信息和光电产业为主导；聚集了纬创资通、佳能、富士康、卡西欧、特灵空调、伊顿电气、波若威光纤、北方光电、凤凰光学等30多家大型企业；2010年实现工业总

10、产值467.35亿元。中国技术市场科技成果产业化(中山)示范基地 占地8500多亩，主要以汽配、电子信息、现代物流、电子新材料等产业为主。目前已有盛邦电子、武藏汽配、中国外运、珠江啤酒等60余家企业投入运营生产，并成立了广州产权技术交易所有限公司中山分公司等专业服务机构。2010年，基地实现工业总产值61.88亿元。中国绿色健康食品产业基地 中国绿色健康食品产业基地是由中炬高新技术实业（集团）股份有限公司开发建设的国家级食品产业基地，目前已聚集了美味鲜、珠江啤酒、咀香园、京祥药业、中联水产、恺撒威登等16家骨干企业，初步形成了健康食品生产企业聚集效应。基地规划面积5000亩，首期占地面积300

11、0亩，是中山市“十一五”规划重点建设项目，已列入广东省“十一五”规划和广东省科技厅“火炬计划特色产业基地”规划。7、城市规划“两横一纵五片”布局 “两横”是指以沿江大道、世纪大道作为本片区的横向产业发展带 “一纵”是以快速路加五线为纵向产业发展带 “五片”则是以主次干道划分规模适当的地块为功能单元，依托沿江大道和世纪大道，将用地分为民族工业园片区、吴阶平医学科研产业园片区(科技产业转化成果示范基地)、健康基地、微电子产业园区以及生活核心区。 中山市火炬开发区东片区定位为以发展高新技术产业、现代制造业为主，集居住、商业、教育科研、物流为一体，环境优良的产业园区。片区规划的总面积为2367.67公

12、顷，今后将充分考虑与中山市中心、南朗以及临海工业园的对接，逐步形成适于开发、可持续发展的布局结构，整个规划区的布局结构为“两横一纵五片”。 目前该片区的玉泉路北面到沿江东二路就结束了，南面就接到环茂二路。根据最新的控规显示，玉泉路将作为加五线的一部分，建设为城市快速路，往北越过横门水道到达民众，并与规划中的纵一线相连，往南则通过环茂一路和莆引路直接进入南朗镇。 郎岩山和下洋山建成绿肺 在火炬开发区大岭-西桠-江尾头片区的控规中，片区规划为“一心、一圈、两轴、四片区”，其中“一心”是指将郎岩山和下洋山建设为城市生态林地，成为片区的“绿肺”，再加上保留现状的龙母公园和镇龙社公园，结合体育健身设施布

13、局，为周边居民提供宜人的休闲健身空间。“一圈”则是大岭村、西桠村、江尾头村组成的居住圈，“两轴”则分别为江陵大道两侧的沿街商铺和博爱路两侧的高新技术产业轴。该片区以商业设施为主，配套区级的公共服务设施，相对集中于规划区东部，规划了中学、大型的商业区和体育场地等。 8、火炬开发区土地利用总体规划图三、东升镇概况1、地理位置 东升镇位于珠江三角洲南部，中山市西北部，东临小榄水道，南距珠海市50公里；西距江门市40公里；北与小榄镇相连；在90公里半径范围内有香港、深圳、珠海、广州等几大机场，在20公里车程内有中山港客货码头和小榄货运码头。获得“中国脆肉鲩之乡”等称号。东升镇2、面积与人口面积：76.

14、76平方公里，全镇下辖6个村、8个居委会人口：2010年末，户籍人口7.08万人，外来人口5.1万人。待添加的隐藏文字内容23、交通状况 东升镇位于中山市境西北部，北连工业重镇小榄，南接市政治文化经济中心石岐区。坐拥105国道和小榄水道，已建和在建的中江高速、广珠轻轨、太澳高速、中顺快速干线纵横贯通全镇，市“四高速五横六纵九加密”干线公路网中有5条道路经过东升。近年来镇委、镇政府投入上亿元启动的“三纵五横”路网体系建设初步形成，年内将做好镇内道路与轻轨的接驳。 广珠城际轨道东升站位于东升镇兆龙村境内，属于全段中间站，往广州不用20分钟。东升站站场规划占地面积约为3405亩，站厅面积约1986.

15、9平方米，高峰每小时输送的客流量将可达1443人。4、经济状况 2010年，东升镇实现社会总产值78亿元，比增15.7%。可支配财政收入5.01亿元，增长44，位居全市第5。税收入库11.5亿元，增长19.3%，位居全市第11。工业总产值268亿元，增长17.5%，位居全市第5。第三产业增加值23.5亿元，增长20.8%，增速全市第7。完成固定资产投资25.6亿元，增长33，增速全市第4。农民人均纯收入15190元，增长10。在“2010广东镇域经济综合发展力百强镇”排行榜上，位居27位，在中山位居第4位。三次产业比重为4.92：68.5 ：26.58。5、2010年东升镇的GDP在中山市各镇

16、中排名镇名GDP(亿元)排名镇名GDP(亿元)排名火炬区257.51三角镇 66.513小榄镇 1782南朗镇60.214石岐区1083西 区5715东 区 1064横栏镇5516东凤镇93.35港口镇4817黄圃镇926板芙镇4318古镇镇 87.87民众镇40.519东升镇788南 区3820坦洲镇749大涌镇 3421三乡镇7410阜沙镇33.122沙溪镇70.211神湾镇15.623南头镇68.712五桂山 14.824小结： 东升镇在2010年中山24个镇区地方生产总值中排行第8，处于全中山中等偏上水平，与坦洲镇，三乡镇相当，但与火炬区，小榄镇的差距比较大。6、产业概况农业 东升镇形

17、成了以水产、花木、蔬菜、生猪为主导的特色农业，两个万亩基地即万亩脆肉鲩养殖基地和万亩花卉种植基地初具规模。现有脆肉鲩、南美白对虾两个无公害农产品，有脆肉鲩、四大家鱼、南美白对虾、观栏蔬菜和良种猪场五个无公害农产品生产基地。有“东裕”牌脆肉鲩和“欧风”牌南美白对虾两个国家名牌农产品。“东裕”牌脆肉鲩先后被评为无公害水产品、省名牌产品、中国名优产品、首届中国名牌农产品、中国名牌农产品、绿色食品A级产品，并在香港注册。2006年，东升镇被评为“中国脆肉鲩之乡”，2007年、2009年、2010年分别举办了脆肉鲩美食节。仅脆肉鲩养殖一项，年纯利润达到2亿元，人均增收1500元。工业 工业结构多元化，建

18、筑材料、家用电器、五金制品、办公家具、装备制造、日用制品等优势产业长足发展，规模以上企业404家。拥有世界最大的婴童用品制造企业、“亚洲品牌500强”的管桩企业、全国著名的纸巾制造企业及建筑幕墙生产企业，是广东省办公家具技术创新试点专业镇。现有中国驰名商标2个、中国名牌产品5个、广东省著名商标15个、广东省名牌产品9个。2010年，全镇共有工业企业3359家，新增1008家。民营工业企业2400家，从业人员5.8万人。全年工业生产总值273.76亿元，比上年增长20%；工业增加值47.55亿元，增长14.2%；规模企业427家，产值263.71亿元，增长22.9%，规模企业产值占工业总产值的9

19、6%。三产 东升镇有东升镇商业广场、中山市东升怡安苑综合市场、东升旧货交易市场等21个集贸市场，有中山市花木交易市场、中山市汽车配件市场、中山塘鱼批发市场、中山市东升商贸城、中山市东升粮油综合批发市场、中山市三鸟批发市场等6个专业批发市场，年产值24亿元。有商业网点4个，大型购物中心2个。个体工商户5377户，年零售额32.5亿元，比上年增长37%。从事服务业人员1.26万人，增长2.6%。汽车销售服务企业15家，汽车配件销售维修企业16家，年销售额10.6亿元。房地产开发经营商13家，商品房销售面积19.23万平方米，增长39.65%；销售额6.49亿元，增长40.48%。从事水产品专业流通

20、人员445人，拥有水产品运输专用车178辆，运输能力334吨。农副产品流通交易市场17个，面积47万平方米。全年流通水产品4.68万吨，金额7.84亿元；花卉苗木365万株（盆），金额2.8亿元；蔬菜1.7万吨，金额2956万元；“三鸟”10万只，金额210万元。花卉苗木流通运销全国20个省市，水产品销售遍及北京、上海、广西、福建、浙江、湖南、海南等，远销越南、港澳等国家和地区。全年第三产业增加值23.56亿元，增长20.8%。7、城市规划一个镇中心区，两大工业组团 “镇中心区”是一个综合组团，依托现状东升组团发展而成的。主要集中在105国道与小榄石岐快速干线之间的用地上，向南发展。全镇主要的

21、生活居住中心，集中镇级行政办公、商业金融、文化娱乐、医疗卫生、教育科研、体育等公共服务设施用地和部分的工业用地。 “两大工业组团”分别是南部同茂工业园和东部东锐工业区。引到工业向规模化、集中化的方向发展。两个工业组团建立较有内聚性的基本生活配套设施，以减少它们对镇中心的依赖，缓解因高速公路的阻隔而造成的两大组团与镇中心联系不便的矛盾。轻轨站点带动新镇中心 根据规划，新的镇中心也将以东升站为中心，打造一个环境优美、配套完善，集居住、交通、商业服务为一体的现代化生态型新中心区，重点用于发展行政、商业金融、文化娱乐以及公园绿地的建设，树立城镇中心形象。近期镇级行政办公中心将搬迁到镇中心区南面。 同时

22、以同乐大街为轴线，组织商业金融设施，打造生活、休闲、购物等活动集中的中心商业区。另外还将依托东锐工业大道，建设东升镇最大的专业市场，以此带动东升镇商贸物流的发展。 根据规划，东升镇将新建青少年活动中心、影剧院及图书馆，分别位于东锐工业大道南面和坦背社区内。同时还将建设一个新的体育中心，位于规划镇政府北侧，兆益路与轻轨线交界处，提供新的健身休闲场所。升级为现代服务聚站场 东升镇人口众多，但却缺乏大型的现代服务业，市民周末想要消闲娱乐都要往小榄和石岐。但105国道拥挤的交通，又让市民“举步维艰”。城轨的开通必将在站点周围带来如潮的人流。因此，东升镇未来将要建成一个区域性的生产型服务业中心，打响地区

23、生产型服务业的品牌。 以城轨站为中心形成一个中高端居民的聚集区，同时完善其教育、医疗等配套，进而辐射全镇，吸引高水平的卖场进入东升，以提高全镇的商业和消费档次。届时东升人逛街消费，无需再去石岐和小榄。 现有镇区靠近新镇中心的区域，主要是轻轨站北部地区，这里将被确定为升级区或融合区，规划其商业业态和居住区档次，以后逐步淘汰低端产业，促进城市容貌的改善，使其商业业态和风格与新镇中心相匹配。8、土地利用总体规划图三、房地产市场概况1、2011年8月各镇区交易情况排名镇区成交套数成交面积1东区79275470.622坦洲镇75969780.253火炬开发区70976738.164小榄镇53895866

24、.645沙溪镇41639272.696三乡镇40045685.417南朗镇34924774.618西区33836995.819三角镇22619660.6610南区22625289.911东升镇20821781.2512石岐区19719193.4713黄圃镇1708352.314东凤镇14814638.6715横栏镇12313415.8716港口镇10510633.2117窗体顶端板芙镇窗体底端829406.9818五桂山镇7319123.5619古镇镇629872.9320神湾镇595192.821民众镇282687.9222阜沙镇181925.8723大涌镇131406.7224南头镇101

25、667.81小结： 火炬开发区上月的月销量为709套，销售面积为76738平方米，有六个盘推了新货，约2100套，对销量有一定的刺激。加上聚豪园、凯茵新城、合生帝景苑等大盘销量一直保持不错的表现，因此销量保持中山第三位。雅居乐的伯爵山在认筹中，近期推出，相信也会有不错的销量，可估计火炬开发区未来几个月内月销量会保持在700套以上。 东升镇上月的月销量为208套，销售面积为21781平方米，8月没新盘推，主要销售上半年的余货。其中，茵华花园、丽景名筑、嘉宏世纪豪庭、名都华庭销售情况都较好，成为销量的主要组成；而旭景花园、朝阳花地花园等盘销量较差。2、中山房地产市场分析房地产政策调控升级 观望情绪

26、加浓 中山市属于楼价平稳的二三线城市，国家关于贷款购买商品房首付比例的调整，对中山南部与珠海、澳门等接壤的外源型镇区影响较大。政策阻挡了投资型购房者入市的脚步。但是中山市的调控政策带来的冲击并不是很大，虽然成交量有所下降，但是楼价从表面上看尚属平稳。有了2008年的调控经验之后，购房者对于这次调控普遍抱着观望，持币代购，选择最适合时机的心态。同时，对于开发商来说，严厉的贷款政策可能会让购房者更加慎重的考虑日后的购房成本问题。对于总价较高的项目来说，更加会拖慢其销售进度。 2011年3月18日佛山出台住房限购措施，成为第一个出台限购令的二线城市，中山是否限购也成为市民关注的焦点。根据市场反应，与

27、珠海、东莞等城市的楼市情况相比，中山的成交量和成交价都比较平稳。现阶段中山限购的可能性比较小。地产龙头入驻，土地市场成交火热 中山市近年土地成交量价逐年上升，保利、中海等知名房地产企业进驻，一方面是大家看好中山楼市未来，另一方面也反应出中山得天独厚的地理位置带来的地价洼地开始受到追求增值保值的资金青睐。根据中山国土资源局公布的数据，今年土地成交区域主要在中心城区和港口镇、板芙镇和火炬开发区等地块，这是因为中心城区已经形成成熟的居住氛围，而火炬区等地区作为中山市的重点发展区域，交通便利，同时对住房的需求会比较大。 2010年全市成交土地281宗，面积1126.14万平方米，成交金额118.94亿

28、，较上年分别增长43.4%52.2%、105.5%，其中商住用地成交面积539.11万平方米，外来开发商占据的份额越来越多，年内仅中海、保利、越秀城建、盛世游艇会四家开发商共成交22.7万平方米商住用地。 虽然全年各种调控政策不断，但全国各地仍然是地王频出，中山土地市场也呈现出总体火热的成交局面。无论是挂牌出让还是交易总量均同比大幅攀升。全年城区及近郊地区上规模地块几乎被外来豪强囊括，保利全年储备土地超2100亩，火炬区神涌地块成全年总价地王。3、火炬开发区房地产市场分析 中山火炬开发区在分区上能分成3大板块：张家边板块、东区外沿板块及火炬区中心城区板块。张家边板块 典型的外地人员镇区集散发展

29、地。由于火炬区早期工厂区在张家边里设立，带来了不少的外地打工者，也促成了这部分人的生活需求。其实，除却泛东区的凯茵新城外，火炬区最早的楼市及商业发展，就是从张家边起步。现时，张家边由于广珠城铁中山站的带动，工业土地已逐渐向商住用地过渡，加上区内的生活配套及第三服务业的发展已经不能满足当地人们日益增长的需求，张家边现时的楼市发展较为迅猛，大有向泛东区看齐的意图。东区外沿板块 东区外沿板块是东区楼市东扩领域。若说张家边是火炬区发展的起步点，那么火炬区中与东区接壤的外沿板块是火炬区楼市的升华点。板块内的项目“凯茵新城”是火炬区最早发展的楼盘项目之一，也是火炬区造城运动的第一楼盘。雅居乐在当时对于石岐

30、城区人来说地处偏僻的山景腹地打造出了低密度生态高尔夫大盘，并通过港澳台的同胞效应使得该项目区域逐渐被中山人所接受，并使得日后高端项目纷纷向该项目处集结，形成群落效应。在城区东扩运动下，该板块的接受度逐渐提高，并与CBD东区沿博爱路一路往东形成高档住宅带。中心城区板块 中心城区板块是全新崛起的科技新城。该板块是火炬区政府倾力打造的新城区试点，模式上统一规划，楼盘质素较高，并有着明显的政府规划痕迹。现时，虽然该区人气暂时不足，但是由于规划得当，且部分商圈及写字楼已被进驻，因此项目更多的是引来大量的外地投资者。若完全投入完工后，中心城区的公有物业将达160万平方米，商住用地将达3500亩，将成为中山

31、城市化进程的新亮点。4、火炬开发区房地产市场特点（1）品牌开发商进驻，大盘云集 火炬开发区内，大盘云集。除了传统的山水大盘雅居乐凯茵新城以外，全国知名发展商保利地产也强势进驻：2010年4月份，保利地产以19亿元的总价，拿下了这块位于火炬开发区神涌村、面积达97.1万平方米地块，楼面地价为1304元/平方米。保利中山林语占地面积约44万平方米，建筑面积73万平方米。该项目为保利地产后继雅居乐地产又一造城运动。（2）中高端写字楼林立，但租金偏低 写字楼经济在火炬区已初具规模。由于火炬开发区有五大工业园区的工业基础，各大高新技术企业需要在火炬开发区设立总部。因此，出现了不少中高端写字楼的需求，写字

32、楼便应运而生。但是，由于如今火炬开发区如今建设仍未成熟，写字楼租金仍在比较低的水平，均价为60元/平方米月。（3）城市规划整齐，功能片区分明 商业金融区、住宅区、工业园区等各大分区分明，规划整齐，道路网设计得较为合理。（4）均为高层，以100平方米以上的大户型为主，多配双阳台，入户花园 火炬开发区的洋房全部为15层以上的高层产品，以100平方米以上的大户型为主。设计上，客厅和主人房均有较大的阳台，且带入户花园的产品更受欢迎。绝大多数楼盘都是毛坯房，仅仅有小数带装修。（5）客源主要来自本地工业园高管及部分广佛投资客 火炬开发区楼盘客源大部分本地工业园中高管理层，和中山其他镇区的置业者以及由轻轨的

33、建成缩短广佛与中山的生活距离而产生的广佛投资客。（6）余货充足，后续供应量大 余货接近5000套，不推新货也够销售7个月，多个楼盘后续有多期开发，后续供应量大5、东升镇房地产市场分析 较长时间里，东升镇区域内高档项目不多，客源方面更面临尴尬局面。由于区内公共基础措施及商业服务配套集群效应不明显，东升的房子多为首次置业的刚性需求群体选择，东升的楼价一直在 2500至3000元/平方米左右徘徊。然而，随着广珠城轨东升站的开通运行、区内新行政中心的规划建设，以及休闲旅游度假项目的逐渐上马（发脆肉鲩美食生态游、中山“欢乐谷” 游艇主题公园），东升镇的区位发展更上台阶，也让东升楼市的热度逐渐升温，均价高

34、至4800元/平方米。按照规划划分，东升镇主要分成两大区域：镇中心区及副中心区。镇中心区是东升传统意义上的行政区域，也是东升早期发展较为成熟的区域。副中心区则是平时所说的坦背区域，与西区沙朗片区相连。两大区域分别拥有自身的居住区域及工业片区。其中，东升轻轨站位于镇中心区西南部。交通网络的便利是城镇快速发展的重要支撑点，将刺激工业、人口、房地产的发展。轻轨是东升引进外市购房群体的最重要催化剂，凭借轻轨及广珠西线的开通，东升到广州番禺不过30分钟，是名副其实的半小时生活圈。这成为东升楼市广纳广州佛山客源的关键。东升近年里的飞跃，依靠的也不仅仅是城铁方面的资源，自身的公共基础设施及交通网络的进一步完

35、善也是东升吸引外来客群眼球的重要原因，促使东升由一二类工业镇区逐步向宜居镇区靠拢。6、东升镇房地产市场特点（1）大户型受欢迎 东升镇现在供应的户型，以100平方米至180平方米的大户型单位为主，其中，面积在120至144平方米的产品占了近四成，100至120平方米及144至180平方米的产品平分秋色，各占两成左右；大户型受到购房者的青睐。（2）近年楼价升幅大，但价格不高 东升楼市近年走势向上，得益于内外部利好因素共同作用。首先是小榄客群的逼出效应：小榄镇区内缺乏可开发土地、楼盘单位库存量逐渐见底，在成交上并没有太大的变化，反而随着东升镇、东凤镇的基数扩大而比例缩小，客源开始分流。其次，东升楼价

36、的洼地效应：东升楼价从前期的2500元至3000元/平方米、中段的3500至4000元/平方米一路向上至现在普遍4800元/平方米。无论什么时期段，均处于中山热点镇区楼价的平均水平下，接纳溢出客源的作用明显。（3）客源：本地、小榄镇、广佛各占三分一 东升本地人口仅有7万人，且购买力有限，因此占客源的三分之一；而背面接壤的小榄生意人消费力高，借着临近的地理优势，相当一部分的小榄生意人到东升购房，占客源的三分之一；广珠城轨带来广佛客使得中山楼市逐渐从内源性转入外源性，并且由于广佛人与中山的区域收入差异较大，因此拥有城铁站点的镇区项目成为他们的趋向投资点。（4）底商基本不卖 经踩盘调研，发现东升的商铺现在基本不卖，有少量之前卖了的价钱在2万/平方米左右。经分析，不卖的原因主要是很多楼盘人气还不足，商铺一下子难以卖到好价钱，不如等社区成熟时再出售。（5）送飘窗、入户花园更受欢迎 由于主要产品为改善型和享受型的大户型，多数购房者都会考虑到自主的需求条件，飘窗和入户花园添加了购房者未来自住的生活质量，因此较受欢迎。