《中指研究6月杭州房地产市场分析与预测.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中指研究6月杭州房地产市场分析与预测.doc（11页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、 6月杭州住宅成交面积过百万方，达到今年以来的最高位【本月导读】 6月住宅成交面积过百万平方米，创年内新高 2012年6月，整个杭州楼市呈现出“淡季不淡”的特征，销量继续攀高，全月共成交住宅9452套/101.09万平方米，环比涨幅高达48.1%和22.8%，同比则分别上涨184.36%和199.35%，达到今年年内最高峰。 6月住宅价格指数下跌2个点，而同比跌幅有所加大 2012年6月，杭州住宅价格指数继续下跌，本月指数为1898点，环比减少2个点，跌幅为0.11%，跌幅较上月收敛0.83个百分点；同比下降64个点，降幅为3.26%，同比降幅加大0.15个百分点。 6月市场消化速度持续加快，
2、出清周期降至12个月 截至2012年6月底，杭州市（含萧山和余杭）库存总量达到可售房源677.06万平方米，环比下降3.68%。出清周期持续下滑，按照前6个月平均消化速度为55.9万平方米/月，6月杭州住宅出清周期降至12个月，比5月缩减4个月，市场消化速度持续加快。 6月住宅供应面积达78.92万平方米，为上半年供应最高峰 6月杭州市（含余杭、萧山）共计有40个住宅项目新领预售证，比5月增加7个项目，新批售商品住宅体量高达6335套/78.92万平方米，环比涨幅达2.38%/13.73%，达到今年上半年住宅供应最高峰。 上半年出让总面积同比大幅下降94.7%，6月依旧零出让 6月，杭城住宅用
3、地市场依旧零成交。1-6月，杭州市仅出让宅地2宗，累计出让面积仅为6.68万平方米，环比去年同期（126.11万平方米）降幅高达94.7%，出让金也大幅缩水至12.24亿元，各项指标均为2010年以来的最低点。1、2012年6月杭州房地产市场运行现状1.1当前市场的成交及价格情况6月住宅成交面积过百万平方米，创年内新高 2012年6月，整个杭州楼市呈现出“淡季不淡”的特征，销量继续攀高，日均成交高达315套，全月共成交住宅9452套/101.09万平方米，环比涨幅高达48.1%和22.8%，同比则分别上涨184.36%和199.35%，创下了2010年调控以来的最高峰。其中，主城区商品住宅共成
4、交5217套/55.4万平方米，环比上涨51.88%/21.2%，同比涨幅高达172.14%/204.4%。2012 年上半年，商品住宅成交量从年初低谷状态大幅攀升，1-6月共计成交335.42万平方米住宅房源，同比2011年上半年（203.77万平方米）涨幅明显，高达64.6%，同时与2011年全年343.03万平方米的成交总面积仅相差7.61万平方米。究其原因，一方面，上半年中央多次明确态度，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施，同时在房地产企业销售回款压力不断增大的情况下，“以价换量”成为市场共识，杭城开发商纷纷调低销售价格，带动成交量持续回升。另一方面，政府下调存款准备金率和降
5、息，降低了开发商和购房者的资金成本，同时也改善了购房者的预期，6月恐慌性购房情绪再现，刚需和改善型需求购房者纷纷入市，促使成交持续攀升。图1：2011-2012年6月杭州商品住宅成交情况（备注：以上数据统计范围从8月开始不含保障性住房、经济适用房）数据来源：CREIS中指数据、6月住宅价格指数下跌2个点，而同比跌幅有所加大 2012年6月，杭州住宅价格指数继续下跌，本月指数为1898点，环比减少2个点，跌幅为0.11%，跌幅较上月收敛0.83个百分点；同比下降64个点，降幅为3.26%，同比降幅加大0.15个百分点。从本月监测的258个住宅样本来看，218个项目对外报价维持不变，占比84.50
6、%，与上月基本持平；对外报价环比上涨的项目16个，为上月的2倍，其中7个项目的涨幅超过5%；对外报价环比下调的项目24个，较上月减少8个，而15个项目跌幅在5%以内。总体来看，本月杭州报价上扬的住宅项目数量增加且涨幅加大；而报价下调的项目数量减少且跌幅缩小，部分前期低开的住宅项目在销售持续走高的背景下价格出现小幅回弹。图2：2010年6月-2012年6月杭州住宅价格指数走势数据来源：中国房地产指数系统1.2当前市场的销售速度和去化周期6月市场消化速度持续加快，出清周期降至12个月 今年上半年，刚需和改善性需求逐渐释放，加上开发商继续“降价求量”，成交量快速攀升，杭州市商品住宅市场已经进入库存“
7、负增长”阶段。截至2012年6月底，杭州市（含萧山和余杭）库存总量达到可售房源677.06万平方米，环比下降3.68%。出清周期方面，则持续下滑，按照前6个月平均消化速度为55.9万平方米/月，6月杭州住宅出清周期降至12个月，比5月缩减4个月，市场消化速度持续加快。图3：2010年6月-2012年6月杭州市场销售速度、出清周期数据来源：CREIS中指数据、6月供不应求现象持续，销供比达到1.5 由于住宅新增供应增长速度略大于成交涨速，6月杭州住宅市场销供比有所下滑，为1.5，比上月减少0.4，但是依旧保持供不应求的特征。从近三年情况来看，当月供销比基本上处于历史较高水平，其中2010年同期为
8、0.43，2011年同期则仅为0.37。图4：2010年6月-2012年6月杭州商品住宅销供比走势图 （备注：以上数据统计范围从8月开始不含保障性住房、经济适用房） 数据来源：CREIS中指数据、1.3当前商品住宅细分市场的供需特点余杭蝉联月度区域成交冠军，成交面积超33万平方米 6月，杭州住宅市场成交量位居前三的区域依旧为余杭区、滨江区和萧山区，成交面积均在12万平方米以上。其中，余杭区成交面积高达33.05万平方米，环比上涨23.27%，占比32.7%，相较5月略有扩大，区域成交居首的主要原因在于本月区域新盘首开和老盘加推活动密集，直接拉动了区域整体成交热度；其次，滨江区共成交16.04万
9、平方米，环比大幅上涨170.03%，市场份额高达15.87%，寰宇天下、天阳半岛国际等项目的高成交量是成交急剧增长的主要因素；萧山区以12.64万平方米的成交面积位居第三位，占据12.5%的成交比重。此外，下沙区成交也较活跃，成交面积将近12万平方米，占比也超过10%。从各区域成交走势来看，除上城、下城区和江干区成交出现下滑之外，其余区域成交量均有不同程度地上涨。图5：2012年6月杭州商品住宅成交各区域分布情况数据来源：CREIS中指数据 1.4当前热销项目1.4.1住宅销售套数排行榜中海寰宇天下卫冕6月销售套数排行榜冠军 2012年6月，杭州商品住宅销售套数TOP10项目共成交3033套，
10、环比上涨23.75%，市场份额则高达32.1%，相较5月继续缩减。成交总套数环比持续增长，而TOP10项目市场占有率却越来越低，这说明楼市靠单个楼盘爆发成交来支撑的状态已经有所改变。从个盘成交来看，位居排行榜前三位的楼盘依次为中海寰宇天下、城建锦昌年华和宋都东郡国际。6月，整个杭城楼盘最为惹眼的项目当属中海寰宇天下，项目连续三次推出“齐家90”组团房源，次次日光，月度总销量高达822套，遥遥领先杭城，问鼎6月销售套数冠军。项目的持续热销，一方面得益于中海地产广泛的品牌影响力，另一方面在于其抓住市场先机，灵活定价。城建锦昌年华位于余杭区崇贤板块，于5月27日开盘，所开房源为平层的26、27、32
11、号楼，均价在7500元/平方米左右，相较之前价格直降了3500元/平方米；30、32号楼为5.4米层高loft，均价在9900元/平方米左右，总共推出房源420套。高性价比优势为项目赢得了市场，6月以416套的销量跃居成为月度销售亚军楼盘。排名前三的宋都东郡国际，共成交259套。东郡国际是下沙区大学城北板块的首发之作，从5月13日首度开盘，到6月10日加推，再到6月30日的大草坪公寓面市，短短一个半月时间，项目近700套房源被抢购一空。5月，项目就以傲人的成交量挤入销售排行榜TOP10之列，6月楼盘更是凭借着所在板块的良好前景和高品质产品上升了4个名次。表1：2012年6月杭州商品住宅销售套数
12、排行榜排名项目名称区县销售套数（套）销售面积(m2)项目报价(￥/m2)1中海寰宇天下滨江82282031187512城建锦昌年华余杭4163367790443宋都东郡国际下沙25923463待添加的隐藏文字内容292144金地自在城西湖24124089158675天阳半岛国际滨江23926740192446昆仑天籁江干2392332192067良渚文化村白鹭郡南 余杭21725343130918绿城西溪诚园西湖21729962197969东和云第滨江199181341271410金隅观澜时代下沙1841891011007以上数据统计范围包含住宅、公寓、别墅立项的期房及现房（含40年及50年产
13、权的住宅项目）（注：由于透明售房网无项目均价公示，本报告中项目报价为询盘价格）数据来源：CREIS中指数据、1.4.2住宅销售面积排行榜6月，TOP10项目成交总面积环比上涨超2成 2012年6月，住宅销售面积TOP10项目成交面积共计30.95万平方米，环比上涨21.04%。中海寰宇天下共成交8.2万平方米住宅房源，独占鳌头；城建锦昌年华紧随其后，3.37万平方米的成交面积斩获住宅销售面积排行榜亚军；绿城西溪诚园位居第三位，成交面积高达3万平方米。表2：2012年6月杭州商品住宅销售面积排行榜排名项目名称区县销售面积(m2)销售套数(套)项目报价(￥/m2)1中海寰宇天下滨江82031822
14、187512城建锦昌年华余杭3367741690443绿城西溪诚园西湖29962217197964天阳半岛国际滨江26740239192445良渚文化村白鹭郡南 余杭25343217130916金地自在城西湖24089241158677宋都东郡国际下沙2346325992148昆仑天籁江干2332123992069顺发吉祥半岛拱墅204761771841510顺发旺角城萧山2041213018045以上数据统计范围包含住宅、公寓、别墅立项的期房及现房（含40年及50年产权的住宅项目）（注：由于透明售房网无项目均价公示，本报告中项目报价为询盘价格）数据来源：CREIS中指数据、1.5商业、写字楼
15、市场6月杭城商铺供应量环比下降64.57%，成交量则上涨47.13% 今年，受楼市整体行情影响，杭州市商业市场行情相较2011年有所好转。6月，杭州市主城区（不含余杭、萧山）商业市场新增供应环比下滑明显，仅为1.3万平方米，环比下降64.57%，但是同比仍上涨14.4%，新上市商铺房源主要来自宝龙城市广场、星耀城等综合体项目；成交方面，则呈现持续增长态势，共成交4.91万平方米，环比上涨47.13%，同比涨幅则高达94.07%。图6：2010年6月-2012年6月杭州主城区（不含余杭、萧山）商业市场情况数据来源：CREIS中指数据 6月写字楼成交面积今年首次现同比上涨，达8.76万平方米 6月
16、，杭州市主城区（不含余杭、萧山）写字楼新增供应套数高达1389套，供应面积高达16.97万平方米，环比上涨202.7%，但同比仍下降10.11%；成交方面，今年，从2月开始，受酒店式公寓项目降价、低开的影响，写字楼市场成交热度持续上升。本月写字楼（含酒店式公寓）成交量高达997套，环比涨幅超过2成；成交面积高达8.76万平方米，环比上涨43.21%，同比则出现今年首次上涨，涨幅高达61.62%。从成交项目来看，以大世界五金城、西溪诚园诚公馆、世茂广场、华元领骏世界、绿城兰园兰悦组团为代表的酒店式公寓房源依旧是本月写字楼成交的主要贡献力量。图7：2010年6月-2012年6月杭州主城区（不含余杭
17、、萧山）写字楼市场情况数据来源：CREIS中指数据 2、未来市场走势分析2.1住宅市场供应情况6月住宅供应面积达78.92万平方米，为上半年供应最高峰 6月，杭城开发商推盘节奏密集，无论是新盘还是老盘均持续放量。据统计，6月杭州市（含余杭、萧山）共计有40个住宅项目新领预售证，比5月增加7个项目，新批售商品住宅体量高达6335套/78.92万平方米，环比涨幅达2.38%/13.73%，达到今年上半年住宅供应最高峰。但是同比来看，则有所下滑，降幅高达11.98%和14.4%。分区域来看，余杭区、下沙区、滨江区和萧山区是杭城各区中推盘面积最大的三个区域，新上市住宅房源体量均在10万平方米以上。其中
18、，余杭区新领预售证的住宅项目有16个，新增供应面积总量高达2370套/26.81万平方米，环比上涨5.95%和21.26%；下沙区本月推出新房源的住宅项目共计5个，住宅新增供应量为983套/14万平方米；滨江区新上市1168套/12.54万平方米体量住宅，其中，寰宇天下推出房源量将近800套。萧山区住宅供应体量也高达11.08万平方米。图8：2010年6月-2012年6月杭州商品住宅新增供应情况数据来源：CREIS中指数据、 2.2当前土地市场运行现状2.2.1土地市场供应情况6月宅地供应面积近100万平方米，环比上涨94.89% 在房地产调控力度不断加大的大背景下，开发企业资金压力继续加大，
19、拿地意愿不强，由此杭州政府推地热情不高，1月、4月甚至出现零出让的现象。6 月，随着楼市成交量的企稳回升，地方政府推地节奏有所加快，6月共计推出3宗宅地（含商住用地），其中余杭区的两宗地块均在5月底推出流拍后再次推出，供应面积为20.6万平方米，环比上涨94.89%。从整个上半年杭城宅地供应量来看，1-6月杭州市（含余杭、萧山）共推出5宗宅地（含商住用地），总供应面积仅为27.28万平方米，环比去年同期（138.03万平方米）大幅下滑80.24%。图9：2010年6月-2012年6月杭州住宅用地推出面积情况 数据来源：CREIS中指数据、2.2.2当前土地成交情况 上半年出让总面积同比大幅下降
20、94.7%，6月依旧零出让 6月，杭城住宅用地市场依旧零成交。1-6月，杭州市仅出让宅地2宗，累计出让面积仅为6.68万平方米，同比上年同期（126.11万平方米）降幅高达94.7%，出让金也大幅缩水至12.24亿元，各项指标均为2010年以来的最低点。上半年仅成交的两宗住宅用地均位于主城区，1宗为桥西单元D-28号地块，1宗为杭州经济技术开发区L28-02地块，尽管两宗宅地区位条件利好，但是均以加价100万元成交，几乎为底价成交，充分反映了杭州住宅用地市场的冷清局面。宅地市场成交的冷淡，除了政策因素之外，背后更包含了开发商资金紧张、对后市预期较为悲观等因素。图10：2010年6月-2012年
21、6月杭州住宅用地成交面积情况数据来源：CREIS中指数据、3、未来市场潜力房地产政策走势：下半年政策维持稳中趋紧 随着全国楼市5、6月份成交回暖，以及部分地方政府政策微调、央行降息等利好出现，市场对房地产调控政策放宽的预期有所提高。然而国家发改委、银监会、人民银行相继发布声明否定房地产调控放松言论，6月18 日住建部也发文强调将继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作。近日河南房贷新政被撤销、上海非沪籍单身人士限购政策等，都表明中央对房地产调控的态度依然坚决。展望未来，预计房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势，抑制不合理需求的大方向不会变化。货币政策微调、基建投资促进宏观经济探
22、底回升，房地产业作为经济增长动力的作用将弱化。为巩固房地产调控效果，防止市场出现反弹，中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策，地方政府突破限购“救市”的举措将继续被叫停。如果房价出现反复，中央仍可能进一步出台限制性政策。未来市场走势：下半年住宅成交量或将高于上半年，但市场回升有度 2012年上半年，在供应增长、降价促销、地方政府政策微调等多方面因素的合力下，杭州楼市成交活跃度不断提升。库存的下降、市场的升温以及政策的调整会在短期内影响到购房者对后市的预期，如果下半年住宅库存仍持续下滑，市场消化速度持续提高，开发商的推盘积极性会有所增加，但降价速度有可能放缓。例如，上半年杭州多个热销项目如中
23、海寰宇天下、昆仑天籁等在短期内频繁入市，在获得较好销售业绩后开始取消折扣甚至略微调高价格，价格呈现出小幅上涨的趋势。预计下半年，在9、10月份商品住宅的供应和成交会再次出现高峰，整个下半年的商品住宅的成交量或将高于上半年，但是如果房价出现反复，中央仍可能进一步出台限制性政策。因此，市场回升有度，出现爆发式反弹的可能性很小。土地市场走势：下半年土地市场依旧将是整体低迷 2011年上半年的杭州土地市场整体呈现为少宅地，小商地，低单价，冷成交”的特征，无论是出让面积、出让金额还是土地楼面价、平均溢价率均已下滑至3年内的最低点，并且降幅明显。土地出让金的大幅缩水和住宅用地流拍率高企表明，房企依旧对于拿地的态度十分冷淡，对于绝大多数普通土地来讲，价格低未必能够吸引开发商拿地。下半年，受供地计划的影响，再加上部分企业销售业绩好的估计会考虑出手拿地，杭州市宅地市场行情或将有所好转，但是回暖有限，依旧表现为整体低迷的趋势。
