《中粮海景壹号营销方案汇报(可编辑).doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中粮海景壹号营销方案汇报(可编辑).doc（12页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、中粮海景壹号营销方案汇报 中粮海景1号 营销方案汇报 销售目标进取开盘率80 即53套可售66套 价格目标接近10万元平方米 最终开盘价格由中粮开盘前决策 品牌目标最高热度 中粮 全国豪宅样板项目 下半年上海唯一最值得期待江景豪宅 豪宅市场唯一口碑 我们卖什么 核心卖点 陆家嘴一线江景 面积合适 总价合适 稀缺66套 怎么卖 压 迫 式 销 售 精准预约客户蓄水 开盘前不报价格不看样板房 让客户不经意间关注在目标客户群中自发形成口碑传播 精确摸底客户心理价位 样板房开放与开盘同日集中大量客户到场 开闸放水形成压迫式气场达成销售目标 如何 落地 第一现场准备好 第二客户准备好 第三推广及活动 第
2、四销售及执行 1现场产品提升11月15日前完成 2116楼名义18层样板房及售楼处11月15日交付使用 32楼顶层复式中粮滨江会馆10月交付使用 4临时接待会馆3东大堂9月18日前进场 1 大会所 小会所 临时接待会馆 主入口 导示图中紫色标识 1银城路转角6米高围墙 前期做指引用途 2入小区后沿路2块 3地下大堂1块 4电梯中2块 现场准备好 9月18日进场前临时接待会馆需要完成的工作 1导示系统前述 2家具布置接待台1个大堂洽谈桌椅2套室外带伞休闲桌椅2套 3包装布置江景外滩景陆家嘴景的大相片前期需要专业拍摄 接待台 桌椅两套 墙面挂黄浦江和陆家嘴照片 小模型 约12米长 带伞桌椅两套 此
3、处沙发 随机使用 水吧 3东大堂 平面图 临时接待会馆 小车正常车库出入口下 保安引导至大堂 临时接待会馆 地下大堂设销售员岗位 带领客户至1楼东大堂接待 保安引导至 地下停车点 悍马跑车地面停车 销售员迎接接待 1动线周边绿化停车位需要在9月18日前完成整改 2除了会所及停车场其余区域保持封闭不带客户参观 参观动线 116层名义18层 样板房 售楼中心 样板房售楼处交付时间11月15日 特别事项楼层需做成名义18层 样板房与正式售楼处 售楼处开盘后再开始使用 样板房开盘当天开放参观 开盘认购地点目前考虑在大会所 1中粮VIP 2易居VIP 2200名钻石级会员购买5套以上房屋购买1000万以
4、上房屋 20000名1000万级以上投资型会员 30000多名高档会所俱乐部会员诺亚财富 浦东星河湾世茂佘山庄园圣安德鲁斯庄园檀宫御翠园兰乔圣菲汇宁花园古北国际等高 档楼盘客户资源 3跨界资源整合如游艇会3000名会员 客户准备好 上市公司 CEO 长三角 私营业主 IT等 新贵 基金风投 银行证券等 金融高端人士 业界同行 及其朋友 首批客户锁定中国金字塔顶端五类客户群体 客户定位 利用客户的口碑营销 通过系列公关活动在目标客群中不经意间关注形成口碑在圈层内传播放大从而达成中粮海景项目成为上海2009年底最受人期待的江景豪宅仅66席 活动时间9月下旬11月中旬共8周 活动地点大会所中粮滨江会
5、馆2顶层 活动形式BOSS级的私人PARTY 服务模式红缨队私属 1对1 服务 搭建中国BOSS私密PARTY平台 周忻郭广昌江南春沈南鹏倪建达金岩石众星云集圈动不同行业圈层客户 BOSS 争相密访 打造中国精英俱乐部 根据boss喜好定期在项目量身定做各类主题的PARTY活动 时间9-11月 开发投资商 青年企业家协会 浙商会代表 会长 风投企业家 IT新型企业 投资银行 n 根据BOSS的喜好量身定做私人party主题 邀请函 时间9月底 按照老板的个人爱好确定私人PARTY主题 与相关奢侈品品牌商跨界合作并实现客户资源联动 所有活动物料均契合boss的风格而设计制作 BOSS圈层朋友BO
6、SS个人喜好奢侈品 开发投资商 邀约上海滩百位基金经理人游览浦江夜景及项目推介 主人沈南鹏金岩石 时间10月 上海百位基金经理人夜游浦江 上海青年企业家中秋节浦江联谊舞会 借中秋节积聚上海青年企业家在中粮滨江会馆进行联谊舞会 主人 倪建达上海青企协会副会长 时间10月3日中秋节 开盘日暂定11月28日下午活动 邀约中粮合作伙伴的企业家齐聚上海借世博契机进行品牌活动同时为项目营造圈层口碑及营造当日气场 世博之约中粮全国客商答谢会 中粮出品的长城系列葡萄酒多年来深得广大消费者青睐是中国名牌产品是北京2008年奥运会正式葡萄酒产品 中粮集团旗下的中国茶叶股份有限公司出品的福建海堤牌乌龙茶湖南猴王牌茉
7、莉花茶及云南中茶牌普洱茶让中国茶的淳厚香味弥漫全世界 世博献礼特制礼品 精美包装中粮系列定制商品礼盒 可提前制作并用于各类活动的礼品 2000组目标客户参观中粮海景1号 精准媒体影响力媒体活动三分天下 推广 压迫式开盘方案 地点大会所暂定 11月21日认筹筹金50万元目标100组 认筹促销50万抵100万 11月28日上午9点样板房开放参观10点开盘认购 按认筹先后顺序进场认购 11月28日下午中粮世博之约全国客商答谢活动 人数300-400人规模 执行及培训 中粮易居强强联手共同组建精英销售团队 周政总周忻总亲自挂帅总指挥 执行团队实行四个统一 统一办公统一培训统一管理统一奖惩 13天 11
8、28 开盘 销售 9月17日 外部招聘 事件营销 1121认筹 客户价格测试 开盘方式上报 活动 9月底 周忻总私人PARTY 工程 8月底 产品提升工程 1115 样板房售楼处产品提升完毕 预售许可证 开盘前三天 定价 物料 区域模型 楼书 10月3日 青年企业家中秋联谊舞会 10月 上海百位基金经理人夜游浦江 11月28日 世博之约中粮全国客商答谢会 中粮礼盒 名片 11月 浙商会活动 9月18日 临时接待会馆 游艇会活动 制服 宣传片 9月7日 内部选聘 10月 中粮滨江会馆 12月25日 一财圣诞活动 照片拍摄 工作证 DM 1128 核 爆 中粮品牌迈入一流豪宅制造商行列 开豪宅传奇
9、创传奇记录 THE END 感谢聆听 在售供应 61 7002600 240280 300320 3R2T 18 4 12004500 450660 79 360370 120130 4R2T 7000 2R2T 白金湾府邸 1150 285 复式 45005500 27 650800 4 163194 3R2T 嘉丽浦江公馆 6000 55 16002100 56 304343 4R2T 绿城黄浦湾 浦西滨江项目 1800 3292 4R2T 15002000 12001300 56 242257 3R2T 仁恒滨江园三期 16001800 316348 4R2T 11001300 2232
10、60 3R2T 620780 146185 2R2T 800010000 126 380 4250 93 1R2T 世茂滨江花园 世茂5号 1500 264302 4R2T 1000 194205 3R2T 30004000 4 600 56 121 2R2T 盛大金磐 1300 291 4R2T 900 185252 3R2T 35004000 60 750 45 161175 2R2T 23 2000 6-8 335351 4R2T 财富海景花园 116 5200 12 均价 434 4R2T 送空调地暖 20万 28 9000 15 均价 598 5R2T 汤臣一品 浦东滨江项目 可售
11、套数 总价段 万元套 销售价格 万 面积段 房型 可售套数 总价段 万元套 销售报价 万 面积段 房型 装修标准 元 二线江景房 一线江景房 项目 305套 217套 200909 200910 200911 200912 201001 浦西黄浦滨江板块 项目外滩九里 建筑体量10万 上市时间2009年10月 价格预计56万 产品 200 浦东陆家嘴板块 项目滨江凯旋门 建筑体量245万 上市时间2010年 公寓价格15万 媒体放风 未来上市竞品 标杆项目汤臣一品 推案面积91617平方米 户数180户 容积率457 车位比12 开盘日期2005年10月29日 销售情况累计成交34套 2006
12、年 成交1套 2007年 成交1套 2008年 成交1套 2009年至今 成交31套 最新价格09年8月均价99880元 成交集中于09年6月和7月分别成交15套和12套 中区低区房源 均价 成交 时间 4套 12套 15套 99880元平米 09年8月 98534元平米 09年7月 85946元平米 09年6月 汤臣一品 交房标准目前售出户型均为毛坯房赠送设备包括中央空调地暖等价值20万左右 建筑材料与设备 公共部分 大厦外墙一至三层采用进口石灰岩石三层以上采用汤臣一品米金色日本三菱 Mitsubishi 铝复合板 迎宾大堂外墙采用进口石灰岩幕墙室内墙地面采用进口大理石 入口电梯大堂墙地面采
13、用进口大理石及部分木饰面 住宅各层电梯大堂墙地面采用进口大理石 电梯永大日立高速电梯 安保及管理彩色电视监控系统德国速宾 SUBIN 停车场管理系统美国霍尼韦尔 Honeywell 楼宇自控系统及防盗报警系统新加坡ASIS门禁读卡系统美国VIDEX电子巡更系统 消防设置暗藏式喷淋头及自救式不锈钢消防箱德国西门子 SIEMENS 消防报警系统 建筑材料与设备 住宅部分 天花和墙身轻钢龙骨石膏板吊顶 窗户铝合金烤漆门窗 采用断热冷桥技术 比利时格拉威泊尔 Glaverbal 中空玻璃 Low-E防辐射双钢化玻璃 意大利阿鲁克 ALUK 及萨威奥 SAVIO 门窗五金 采用Silent Gliss电
14、动窗帘轨道 阳台前墙面采用进口石灰岩及花岗岩门套及日本三菱Mitsubishi铝复合板地面采用进口花岗岩玻璃金属栏杆 入户大门德国Noblesse手工雕花铜门 空调日本大金 DAIKIN VRVII户式中央空调 厨房墙地面采用进口大理石德国博得宝 Poggenpohl 厨具德国Gaggenau电器设备 浴室卧室卫生间采用地坪加热系统墙地面水泥砂浆找平主卧室卫生间洁具提供德国VilleroyBoch洁具意大利TEUCO超音波按摩浴缸德国汉斯格雅 Hansgrohe 淋浴房及Dornbracht龙头其他卧室卫生间洁具提供德国VilleroyBoch洁具西班牙Bellavista洁具西班牙Roca品
15、牌浴缸及德国Dornbracht龙头 减压阀组日本Yoshitake减压阀 给水泵日本EBARA给水泵 净水器开能 Canature 净水器 供水冷水管采用日本积水 Sekisui 钢塑复合管热水管采用304不锈钢管 排水日本积水 Sekisui DVLP钢塑复合排水管独立侧排水系统维护修缮互不干扰 热水供应德国威能 Vaillant 燃气壁挂式热水炉 电视及电话小区装设卫星电视接收系统及有线电视接收系统每户预留十门电话线路 电力供应法国海格 Hager 住户配电箱 照明调控开关及电动窗帘轨道开关采用进口德国ABB公司EIB系统 中央吸尘美国碧慕 BEAM 中央吸尘系统 保安系统美国霍尼韦尔
16、Honeywell 防盗主机美国道肯奇 DORCON 掌形仪德国SIEDLE可视对讲系统 财富海景最好房源8万平米无成交 二手楼盘 价格万 装修 仁恒滨江三期 555 1500-2000 一手楼盘 价格万 装修 财富海景花园 45 3500-4000 世茂滨江7期 45 8000-10000 嘉丽浦江公馆 4 4500-5500 二手楼盘 价格万 装修 盛大金磐 5 3000-4000 一手楼盘 价格万 装修 财富海景花园 665 3500-4000 高区8万元无成交 绿城黄浦湾 56 10000 一线 江景房 二线 江景房 150000元单价是一二线江景房价格分水岭 2除汤臣一品一线江景房主
17、力成交价格区间为50000-65000元平方米 一手房 二手房 8月 夜景 8月 日景 8月 浦西拍摄 汤 臣 一 品 海 景 1 号 汤 臣 一 品 海 景 1 号 海 景 1 号 汤 臣 一 品 中粮海景1号项目物业调整建议 2009年8月26日 项目围墙调整建议 打造自身区域的领地感以及尊贵感 项目目前围墙设计缺乏对自身项目的形象展示功能突出楼盘的品质应该与外围景观进行阻隔打造自身区域的领地感以及尊贵感 通过石材与铁艺的结合低矮灌木植被进行装饰一方面弥补项目自身绿化景观不足另一方面立面处理丰富夜晚通过亮灯装饰外墙 参考做法 项目现状 调整建议 外墙弧形转角处仅铺设草坪显得较为平庸缺乏对自
18、身项目的形象展示功能可采用大面积植物造型来展示企业形象或项目形象用不同颜色花卉或灌木立体修剪绘制企业LOGO或项目名称 项目现状 调整建议 项目门头调整鉴于原方案基础上进行调整保证与建筑相匹配真正做到外围昭示的效果 建议门头昭示取消鹏利阁公寓尽量运用中粮海景1号 本案的案名为中粮海景1号是否围绕1的地标领域感设计例如济南路8号的LOGO设计 项目门头调整建议 项目销售形象重塑突然项目案名 项目现状 调整建议 建议强调中文的案名表现形式项目由租转售重新包装亮相中文案名方便加深记忆同时替换原酒店式公寓的市场定位英文与中文的设计保证均衡感 建议大面积水景元素作为门头昭示结合案名设计设计出气势感张力感
19、领地感 从材质上进行调整加上灯光效果制作 项目现状 调整建议 同P5建议扩大水景面积并结合案名设计并可加装射灯夜晚通过亮灯装饰门头突出案名 增加植被的多样性和整齐性若以花卉装饰建议采用高成活率花卉避免星星点点给人以杂乱感同时应采用色彩饱满的花卉颜色此外也可修剪为各式造型 项目现状 调整建议 车库入口处标示性引导牌字体过小且角度不易观察建议扩大字体调整角度并增加照明系统便于夜间观察 项目标识调整建议 标识识别度清晰明确起到引导作用 项目现状 调整建议 门牌号现在为一般油漆铁皮材质加以改为不锈钢立体字体以提升品质感 建议加装小区内部导示系统 项目现状 调整建议 车库内承重立柱建议采用包柱处理以增加
20、项目品质感可采用金属镂空包柱或者石材包柱形式 金属镂空包柱 石材包柱 项目地下车库调整建议 装修交付产品细节的体现 项目现状 调整建议 车库内建议增加吊顶设计遮蔽凌乱的管道并采用吸顶灯 电气箱消防箱建议通过包柱等方式与立柱融为一体风格更为简约清爽提高品质感 建议加强车库保洁 项目现状 调整建议 空调外机建议用消音百叶柜隐蔽提升品质的同时也可降低噪音并将热风导向避免直吹经过行人 植被建议修剪整齐并加以清洗 项目现状 调整建议 建议水系池底以马赛克拼出石花从项目往下看形成小区内部景观 建议墙基处加装LED灯管夜晚开启水面色彩斑斓 项目水系调整建议 增强水系内容考虑项目高区俯瞰效果 水底石花设计 水
21、底结合灯光设计 项目现状 调整建议 项目细节建议 路边排水口建议覆盖卵石隐蔽 路边植被建议全部覆盖路边泥土或采用卵石遮盖 项目现状 调整建议 木质栈道建议施以清漆处理增加光泽度从而提升品质感 项目现状 调整建议 补种草皮并去掉不相干的附属设施 项目现状 建议将建筑外墙进行彻底清洁 项目现状 其他细节 温馨提示 陶艺小品 石材雕塑 井盖处理 The end 整合传播 媒体策动 根据大众主流媒体电视网络高端杂志专业杂志等多种媒体的特点不同媒体的推广重点各有侧重实现海陆空全方位覆盖扩大影响力的同时精准媒体专业制导实现与渠道拓展的组合功效 根据1楼体量及销售任务要求总销额约22亿提取总销金额1的比例计
22、算总推广费用大约为2200万元左右 精准媒体第一财经含活动电视纸媒杂志网络 约700万元 影响力媒体新闻户外报纸杂志硬广 约700万元 公关活动含物料礼品约700万元 不可预见费用100万元 以上费用视情况调配但总额不变 媒体组合运用精准媒体影响力媒体活动三分天下 与财经媒体第一品牌全面合作 第一财经 电视投放金牌栏目全天候投放 硬广新闻投放第一财经旗下所有媒体纸媒杂志网络等全面投放 重要活动 2009年度第一财经圣诞Party在中粮滨江会馆举办嫁接财富人生或中国经营者年度特别专题 中粮海景财经直通车 精准媒体 公关活动线 3 配合公关活动进行项目新闻和品牌传播 新闻炒作线 2 短期内整合主流
23、报纸杂志网络媒体进行特大篇幅的强大新闻宣传攻势报道形成强势效应内容包括新闻专题访谈等形式上图片配合软文硬做 销售动态线 配合销售节点及项目销售信息进行热销炒作 4 1 坊间传说线 从媒体视角出发以坊间传说的形式进行新闻炒作易居五大板块总监级别全体总动员中粮海景项目组全体人员网络新闻炒作 广告投放策略 影响力媒体 与言论性媒体喉舌性媒体等合作控制舆论导向 精准媒体第一财经21世纪经济报道经济观察报等 影响力媒体新闻晨报新民晚报解放日报新浪等 四 大 传 播 主 线 中粮品牌 板块资源 专访 坊间猜想 活动 热销 生活 传播话题方向 覆盖7大方面各主题在不同媒体上的发布时间可交叉进行 新闻主题策动
24、依据主流媒体网络媒体航机类媒体专业杂志类媒体奢侈品类媒体等特点传播的主题将有所不同 世界500强中粮集团布局陆家嘴 陆家嘴崛起世界级豪宅版图 专访中粮集团董事长宁高宁先生 神秘高端人士频频造访中粮海景 仅66席中粮海景僧多粥少一房难求 中粮海景未开先热 中粮海景盛世中国高端私人晚宴荣耀启幕 第一财经携手百位中国Boss汇聚中粮海景共享圣诞平安夜 中粮海景受到海内外高端人群追捧 中粮海景奢享一线江景生活 四大新闻传播主线的话题方向 影响力媒体 短期内集中引爆攻势 广告投放 9 10 11 12 铺垫 预热 引爆 持续 新闻 媒体打包采购方案洽谈坊间传说线网络先行启动 电视 确定电视片TVC调性与
25、方向 广告 确定广告调性与初步方案 VILOGO及应用 网站 项目网站搭建 户外引导旗 确定选址路线商务洽谈 新闻 板块稀缺资源品牌等新闻炒作 电视 电视片制作及送审 广告 开盘前硬广设计方案最终确定 户外 广告投放画面出街 新闻 坊间猜想专访活动等新闻炒作 电视 投放从11月2日至12月底重点投放为11月 广告 纸媒硬广投放从11月8日至12月12日主题为形象稿与热销稿网络硬广投放从11月2日至12月底 网站 项目网站运营与电视投放同步 户外引导旗 广告投放 新闻 热销答谢等新闻炒作 电视 投放从11月2日至12月底 广告 纸媒硬广投放从11月8日至12月12日以感恩答谢收尾网络硬广投放从1
26、1月2日至12月底 户外引导旗 广告投放 培训课程 部分重要课程地点上海易居培训基地 百问百答 销讲培训 中粮项目学习品牌培训 奢侈品培训 社交舞国标舞 成功的历程 模拟场景考核 形体礼仪 过关斩将考核客户资源分配 高端客户沟通技巧经典案例 成就你的职业梦想 香港的服务精神 小故事挖掘 豪宅概念世界豪宅介绍 游艇知识培训 谈话中的发音技巧 销售服务规范 军训 培训周期二周 专案经理 2人 红缨队 支持团队 新浪 新度传媒 客户资源部数据库 金鹰队 高级置业顾问 210 12人 易居研究院专家团 臣信门店渠道 总指挥 策划公关 23 5人 客户服务 21 3人 中粮 易居 周政总 周忻总 中粮 易居 叶雄 宗磊 执行总指挥 中粮 易居 陈雪松 张斌 中粮 易居 熊明发 胡珀 中粮 易居 张榕蓉 杨青 中粮 易居 王瀛 胡敏 销售总监 策划总监 客服经理 执行团队总人数32人 岗位架构说明 销售 客户接待与销售 案场品质监控与管理 活动的参与 各类报表的输出 策划 各项策略的制定 执行环节的监督与总结 媒体的输出把控 寻求资源并引进 重要团体的组织与接待 活动的策划外联 活动过程监测服务与 总结 售后 客户的跟踪签约 客户投诉的处理 产品整改的监督 合同备案抵押退房 等手续办理 银行沟通及催款
