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1、涟水城市广场2012年度商业整合营销方案前言：在商铺招商中先确定一个中心思想，那就是以商铺商家入驻、商铺经营，使之逐渐形成商业氛围为目标。我们将此设为目标试想如下：预售证推广思路定租售价格及优惠方案租赁方案开始启动按规划业态进行招商经营达成目标：商铺商家入驻、商铺经营，使之逐渐形成商业氛围。火、旺所以，对于城市广场而言，其特有的成熟地段和新时代购物中心进驻的特点使其必须尽早有商家进驻，经营氛围逐渐转好。所以使新时代购物中心尽快装修，并入驻来提升项目附加值。一、项目基本概况项目东临涟水繁华中心的安东北路；北侧是连接城乡进出主要干道的炎黄大道；2012年可租售商铺为：项目2号楼地下招商建筑面积10
2、00平方米，1号楼4-5层招商，22号楼商铺的出售，是区域性中型商业街之一。二、项目市场分析1、项目优势分析区位地段优势。本案位于安东北路商业中心，处于老城区的位置，交通十分便利。随着政府重点项目的招商引导，老城区正快速发展，生活人群和消费态势逐渐扩大，这将给本区域商业带来强大的购买力。建筑规划优势。本项目近2万平方米的休闲广场，便于停车逗留，将吸引大量的娱乐、休闲、购物人流，这将为广场商业带来一定的客流量。同时，本案及周边社区内上万高端消费群体对于商家而言也是一个相当大的诱惑力。品牌优势。整个城市广场项目品牌已为涟水人熟知，并得到消费者的一致认可。有利于后期商业推广宣传。2、项目劣势分析根据
3、“卖商铺就是卖地段”的行业规律，商铺位于2号楼地下，对于常规商家来说不宜做生意。区域内商业格局处于初步成型阶段，投资者对于商业前景不明确的物业很谨慎，更不愿意拿大笔资金投资不能够立即见效的物业。投资者对本案的建筑规划形态在未来能否形成一个成熟的商业经营环境持怀疑态度，即对未来商业经营能否“火”，人气是否“旺”信心还不足。3、项目机会分析随着新时代购物中心的入驻，以及周边各类住宅及商业物业兴起，会给本案带来一定的商业带动作用。4、项目威胁分析竞争威胁。区域内各类商业建筑兴起，中央城等大型商业街的兴起会对本案构成一定威胁，它们会吸引大部分商家的关注，其规模较大，定位为集购物、休闲、娱乐、小型餐饮为
4、一体的综合性商业街。市场容量威胁。近几年涟水商品房及商铺与往年相比，增比较快，市场的商铺供应量快速上升，市场竞争非常激烈，对于投资者来讲也会向大品牌靠拢。我们该如何出击？突出市场的地理位置，以新时代购物中心楼下的商业街来提升市场的商业价值；突出市场的规模环境，以“近4万方的商业广场”来突出其它商业无可媲美的市场经营环境和经营规模；突出市场的区位优势，以“安东北路、炎黄大道两条黄金通道交汇处、军民广场、车站” 来定义市场的人流、交通环境；协助商家的经营推广，努力营造商业氛围，以此鼓舞投资商家的信心，带动广场内的商业；合理的业态定位和经营分区；制订足以打击竞争对手，快速吸引商户的招商优惠政策和招商
5、策略，消除客户疑虑，不给予竞争对手反击机会，达到快速招商、快速销售的目的。三、 营销节奏2号楼地下商铺招商（26月）1号楼4-5层商铺招商（26月）22号楼商铺预约（67月）22号楼商铺全城公开发售（8月）A 2号楼地下商铺经营业态定位1、市场经营档次定位对于本项目商品档次定位我们认为：以中高档商品为主，为涟水中高端人群提供娱乐休闲服务。2、市场经营业态定位及形象定位分隔出租定位思路：通过对涟水城市广场周边商业圈分析，结合外地成功的商业模式，建议该项目定位为一个专业性市场，强调一个专业消费群体的专业需求的定位思路，将该商业定位于儿童消费个性话经营上，以儿童为主要服务对象。从而走出同质化、价格战
6、的怪圈。消费者定位：1-10岁儿童为主，综合考虑各年龄阶段儿童需求；经营定位：迎合市场需求，引领时尚潮流，演绎品牌魅力，坚持塑造儿童时尚购物的特色。商品定位：以儿童服装、儿童玩具、婴幼儿用品、小饰品批发、装饰点缀品等为主。档次定位：中高档定位总体定位目标：集儿童服装、儿童玩具、婴幼儿用品、小饰品批发“一站式”专业休闲购物广场。 产品命名： 城市广场儿童城 二）价格定位1、租金建议建议二期商业平均租金暂定为0.30.6元/天，以市场较优惠的租金吸引商家提早进驻，随着人流的激增和环境的成熟，逐渐提高租金。基本计算原则：预计地下一层建安成本按2000元/计算，总价约：2000000元按照投资回报率3
7、%、5%、7%计算。然而，通过测算，普遍租金还是略高于市场接受度，所以建议，此租金可作为报价，另设2%、4%、6%作为洽谈底价（该底价经测算与我们调查所认为的合理租赁范围向吻合，仅作为销售案场执行洽谈的底价）。综合考虑公共通道位置为总面积的20%， 实际可供出租面为800平方；按15%的空置率实际租金回报率：16000000*3%*85%=40800元/年根据目前的测算，第一年租金回报为：40800元/年预计第二年没有空置，第二年租金回报为：80000元/年预计第三年没有空置，第三年租金回报为：112000元/年租金优惠策略以“放水养鱼，培育市场”为目的，实行相应的租赁政策，以达到吸引商家的进
8、驻及快速招商的目的。三）招商对象定位根据涟水的经济发展水平及市场调查，本项目的招商对象将以大中型娱乐休闲直营店、涟水私营业主为主；连锁加盟、高级公务员、外地投资客户为辅。经营者： 1、经营知名品牌的加盟者或连锁店； 2、一些为设立办事处的公司； 3、本区域的商铺经营者； 4、看好本区域发展前景的其他地区经营者。四）推广形式的选择方案1、营业推广操作方式：（1）商铺效果图 （2）商铺装修配置图 （3）直接带客户去工地看准现房 （4）商铺价格及投资回报率计算2、广告推广包括电视广告、报纸广告、户外广告、短信群发。综合分析：广播、电视、报纸和户外广告是楼盘宣传推广的主要方式。其中以报纸广告为主要形式
9、，电视广告时间局限性强、信息容量非常有限，只适合做形象宣传和形象维护广告；户外广告地域性大、强，阅读率不高；而报纸广告覆盖面广、保存期长、信息容量大，能重复阅读，便于携带和传阅。采用理由：这几种推广形式是目前影响力最大，传播范围最广，强制阅读观看的效果最好的公众传播，组合使用，达到平面、立体互动效果，可以起到互补作用。操作方式： （1）确定宣传推广主题 （2）选定媒体及版位、时段、地点 （3）选定刊播时间 （4）康杰进行创意设计 （5）开来审核广告创意，确定广告方案 （6）刊播广告 （7）监控检测广告刊播情况及效果B 1号楼4-5层商铺招商 由于1号楼的商铺位于4-5层，不利于普通商户的经营，
10、我司建议做中大型娱乐休闲场所，或办公场所。 业态定位：4-5层 档次定位：中高端 商家构成：业态类别品牌特色快捷酒店如家、MOTEL168、锦江之星夜总会宝丽金夜总会、金碧辉煌、百乐门夜总会、太湖皇宫、百老汇歌舞厅歌 城好乐迪、麦迪森、百乐宫歌城、香港歌城、万佳歌城会所、俱乐部金凯煌桑拿俱乐部、香格里拉桑拿会所、棕榈泉桑拿会所 客群构成： 部分中高端散客、商务群体、 小区及周边业主 备注：也可对中小型影院，以及中型医院进行招商（如口腔医院、女子医院等）。因这些商家的进驻，必须设有专用楼梯，以及专用消防通道，而且要在1楼设独立接待大厅，此类商家关注的问题，还望贵司给予解决。 市场推广：由于此类商
11、铺体量较小，建议制作单独的DM做为销售人员上门拜访，以及派发，还是以电访销售，上门拜访等直接的营销方式。C 22号楼商铺1、项目优势分析 户型方正，具有较高的使用价值，有利于商户的经营； 与新时代购物中心门对门；2、项目劣势分析 门前无法停车，离停车场有一定的距离 道路进出不便，没有主要进出客流在此经过 投与主要交通要道没有衔接 商铺门头形象广告无法直接展示，不能起到广告效果3、项目机会 抓住新时代购物中心的人流，吸引商家的关注 引导商家在此经营中小型餐饮，新时代购物中心的员工，购物群体，社区群体等人流足以支撑这部分商家 较低价格的纯一层商铺，机会难得4、SP活动促销 1）、新时代购物中心的揭
12、牌仪式：可在本案主广场安排剪彩仪式，电视台进行新 闻播报。针对揭牌期间（约7天），购铺客户可享受3000元/间的装修费。 2）、整体物业全面竣工：该期间（约7天），购铺客户可享受3000元/间的装费。5、宣传推广主题以打造“百万富翁生产线”作为主基调 第一部分（按照二个月，四个星期计，每星期一期推广）【主题一】珍藏 席（待定），只给您 多数人的盼望，少数人的金矿 到城中城、买铺中铺、做人中人【主题二】如果您不想赚100万+一间三代旺铺 那么这则广告与您无关【主题三】如果您现在不能在这里掘到第一桶金，未来也一样【主题四】百万富翁生产线【主题五】在涟水，有人只坐奔驰，却不知道“财富”就在身边【主题
13、六】在涟水，有人只开宝马，却不知道“财富”就在眼前【主题七】在涟水，有人只戴劳力士，却不知道用时间来赢得“财富”【主题八】第二批掘金旺铺，全面公开，前20名客户，我们发誓3天之内不涨价【主题九】选择自己所爱的，爱自己所选择的【主题十】想买？没门！珍藏 席最后10间，错过了，想买！连门都没有了！ 第二部分“赚钱，从现在开始”之四大理由：1）准现房产权旺铺。2）门口城市广场东大门商业巨擎，安东北路就在门口，交通便利，商贸繁荣。3）对面新时代购物中心，旺盛人气。4）县政府重点招商引资项目，空间广阔，业主得利。（四）宣传媒介 本地推广1）以DM直邮为主，该媒体直接，到达率高。 2）以围墙、楼体巨幅为辅。THANKS！感谢您百忙之中审阅方案，望能提出宝贵意见和想法。 上海康杰城市广场项目组 2012年2月
