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1、第一部分 市场现况分析海珠区1.海珠区现况随着广州城市东南移和番禺、花都撤市改区海珠整个地理位置必然会从原来的城乡结合部变为城市的心脏位置，它实际是连接广州与珠三角联系的枢纽。而且是全市面积最大的老城区。海珠区是近几年广州房地产发展势头最猛的区域之一，在“老广州”眼里，海珠区早已起着天翻地覆的变化，随着内环路及其放射线的修通、八桥一隧道年票制的实行、地铁二号、三号线的建设以及大批工业厂房的外迁、城市中效果较为显著，海珠区的交通网络和居住环境都得到了根本性的改变。客村，利好消息接踵而来 客村使在河南居民的眼中充其量也只属城乡结合部，村屋杂乱无章，新兴生活小区虽然多如牛毛，但却由于群龙无首，而显得
2、举步维艰，价格由此也一直处于偏低的水平。广州大道将成为新城市的中轴线，客村立交以南沿线，区政府已初定为华南地区大型的货流、物流中心；广州新规划中投资亿元的会展中心、生物岛、高新技术开发区等大批重点项目都将落户客村，地铁号、号线的河南交汇点也将在客村；未来海珠区政府将移至客村，海珠区体育文化广场选址客村，新领事馆区规划建在客村。 加上世界百货巨头“沃尔玛”在此区落户，加大了区域内的生活配套，提高了该区域的知名度。工业大道已名不符实 若干年前，由工业大道北至广州大道南，数十间大型的厂区一字排开，但近年，它们已在不知不觉中，陆续脱变成一个个花园式的生活小区。 据了解，工业大道的买家多为认同此区的原居
3、民，以及荔湾区的部分拆迁户，是海珠区中档楼盘的集中地。 新港路，吸引河北的白领一族 新港路与河北一河之隔的板块，一直以来都受着老城区中收入人士的关注，年票制的实施，桥梁及环城路的不断修建，地铁号线的即将贯通，以及相比河北低出元平方米的价格都令它对河北人的吸引力越来越大。 随着番禺、花都的撤市改区，海珠区已变成了广州的城市中心区，河南、河北的概念，即使在老广州的观念中，随着时日的变更，界线也变得越来越模糊。2.海珠区规划蓝图城区建设海珠区未来发展总体思路是有限发展以商贸、房地产为龙头的第三产业，优化提升第二产业。在城区建设方面，海珠区计划逐步成为5大中心：江南大道、江南西、宝岗大道、同福路4条道
4、路为主的商业中心；琶洲地区国际会展中心为主的商贸功能信息中心，主要发展国际商务、国际贸易；中山大学、国际生物岛和科技产业园为基础的科研中心。广州大道南一线专业市场为主的物流中心；以果园为重点的旅游中心。交通规划2002年12月28日开通运营的地铁二号线全长23.21米，从江南大道与昌岗路的交界处开始，向东沿新港路并途径客村一直到达琶洲与一号线形成十字形架构。根据广州市委市政府批准的方案，地铁二号线将在2002年底开通晓港站至三元里站，2003年秋交会时全线开通观光运营，据预测，二号线首通段开通后，广州地铁每天的客流量将增加到30万到35万人次。预计2007年开通运营使用的三号地铁线路初选18个
5、站点，其中客村站成为二号线和三号线的交界点。两线交汇地带带给众多商家契机，全球最大零售商沃尔玛将进驻距离此线1公里等距离的地方，占地面积为2-4万平方米。海珠区市政规划，正在建设中一条黄洲大桥与天河区直接连接。该桥在海珠区连接琶洲塔以西的新港东路段，接天河的科韵路，将与广州大桥一起将珠江新城包在怀内，投资六个亿，预计2003年建成。此桥的建设更缩短了海珠区最南端的琶洲岛与天河区的距离，使海珠区与天河区的连接更加密切。以上的城市规划说明了，海珠区未来的发展潜力极大。由此带来的商机将不断涌现。对于新规划的区域，必将有利于房地产业的发展。商业规划短讯家乐福公司签约江南大道中万国广场，生存业态以“超市
6、+百货”带旺购物中心为主；美国沃尔玛公司定址为广州大道南。距地铁三号线、客村立交和原珠影厂各1公里距离；“好又多”百货公司和广州安穗信和房地产在南洲北路开办面积约1400平方米南洲商场；广州城建开发宏城连锁超级市场有限公司与广州威信地产开发公司签约，在石榴岗2号粤信广场首二层开办面积约3000平方米的超级市场；广州长江企业发展有限公司和七喜电脑公司签定协议，拟在江南大道中151-153号开办面积约8000平方米的，主要经营电脑产品和电脑配套产品。以上的商业规划说明海珠区的商业经济逐渐趋向成熟，由此带来的社会商机将无可估计。而好又多百货落户本项目所在区域，则说明南洲路有着强大的消费力及消费人群。
7、前景展望广州城区发展的总体规划，对海珠区来说是利好消息。广州要向周边发展，无非是东南西北四个方向。往西，有行政区域的限制。往北，要保护“北肺”和水源；往东，核心天河区已开发成熟少有空地；中心城区密不堪言，黄埔条件又不太成熟；只好南向海珠及番禺发展。海珠区又因本身就是市区，比番禺黄埔等离河北市中心近，必成为房地产开发的热选之地。地位的改变必然带来定位的改变，海珠区第三产业迅猛发展就是定位改变的具体表现。随着城市规划日益完善，海珠区和其他城区相比较优势还是比较明显，区政府认为未来的海珠区完全可以定位为商业繁荣、环境质量高的生态区域。 在土地资源利用上来说海珠区由于工厂多，所以易地改造撤迁。这样会会
8、腾出大批地块。成本低、环境好、市政配套齐全，加上城市新中轴线、国际生物岛、新广交会会馆、国际会展中心、新领事馆区等，这些无疑都是房地产业的利好因素。分析总结规划中的海珠新区前景令人幢憬，大批工厂的搬迁给海珠区的房地产开发商提供了充足的成片开发用地，市政府对海珠区的近远期规划及番禺的撤市设区和城市中轴线的东移南扩使海珠区从原来的“市郊”变成未来的城市中心区，区位价值突显，此必将引发海珠区房产开发的另一个高潮，并使区内楼盘身价倍增。区内楼盘的户型、面积和价格估计仍将以小户型、中小面积和低价格为主持续一段时间，近期难有大的变化。至于长远的发展趋势，将取决于既定规划的实施速度和程度，如楼价向高价攀升，
9、则户型将会有一些变化，譬如二房的比例会减少，而三房的比例会增多，面积也将以大面积为主。3.楼盘规模组成情况从海珠区今年在售的34个随机楼盘的规模分布情况看，呈两头大，中间小分布。占地面积在1万平方到5万平方所占的比例最多，约达50%；总建筑面积在5万平方米以下的占了40%左右，5万到10万平方的约占20%，10万以上的大型楼盘也约占40%。占地面积比例图建筑面积比例图4.楼盘户型分布情况从海珠区今年在售的41个随机楼盘的户型分布情况看，主力户型所占的比例接近60%，第二主力户型所占的比例约30%，附带户型所占的比例就不足10%。而从户型间隔来看，二房约占50%，面积主要集中在60-80平方米之
10、间；三房约占40%，面积主要集中在75-100平方米之间；一房占6%，面积主要集中在30-45平方米之间；其它辅助户型总共只占4%左右。户型名称主力户型第二户型第三户型合计比例公寓1664801%一房1234045276%二房28571517120449448%三房2667119948391442%四房32206863243%复式77771%合计555630617999416100%比例59%33%8%100%5.价格分布情况海珠区的楼盘平均价格主要集中在3000-6000元/，这部分楼盘约占总数的80%，其中4000-5000元/约占35%；从最低价分布情况来看，多数楼盘的最低价是在3000
11、元/以上，这部分楼盘约占总数的90%；而从最高价分布情况来看，80%以上的楼盘其最高价在7000元/以下。南洲路1.南洲路简况地理位置南洲路位于海珠区南部，西接工业大道南，北接广州大道南，与洛溪板块隔江相望，为海珠区现规划中的环岛路。南洲路经济发展简况随工业大道南和广州大道南周边区域楼盘已颇具规模，造就了浓重的生活氛围。该区域已成为海珠区乃至广州市居住人口最密集的区域之一，粗略统计现今这一带的小区居住人口已超过数万。即将在南洲北路落成的好信广场，该商业中心占地2万平方米，总建筑面积为4.8万平方米，基本以商业用途为主导。其中“好又多”占驻了负一层1.6万平方米的面积。此商场的建立填补了南洲地带
12、无大型综合型超市的商业空白。但目前的南洲路房地产开发初期，配套不够完善。因为便利的交通环境影响，南洲路一带的房地产业近年来迅猛发展。在这一板块的楼盘有金玫瑰苑、南洲名苑、恒洲小苑、英豪花园、万华花园晓港湾、南洲花苑。本项目2.南洲路周边区域楼盘分布图东南洲花园晓港湾晓广英豪花园路工金碧花园 大业南洲名苑嘉鸿花园 州道恒州小苑南大洲路道南南江洛溪大桥珠3.前景展望好信广场入驻南洲路无疑是看中这里拥有十多万人口的消费群，并且是独家抢先占领市场。而一、二层的商业面积投资者将沿用昌岗路信和广场的模式，独家全资经营一个集购物、饮食娱乐于一体的大型商业中心。这一种经营模式早已被市场认可。据了解，目前“好又
13、多”在海珠区信和广场、前进路已连开两店，如今又再相中南洲路，这显然是看中该区有着强大的消费能力所致。从现有的商业氛围看，南洲路板块的商业气氛虽不算活跃，但精明的入市者已洞察先机，早在南洲路尚未扩路完工时，临街的小商铺每平方米单价就已突破万元，而且是“货源”紧缺。目前有仅无一手盘源供应，而且二手盘也无人愿放。反而是一些小区内的商铺由于供应量多，而且消费群有限，变得并不那么矜贵。 南洲路被好又多公司相中，这是对南洲路商业发展潜力的肯定。现南洲路第一期已扩建完毕，一条整齐宽阔的南洲大道分别衔接着海珠区最主要的两条干道-工业大道、广州大道，给南洲板块带来无限商机。市场发展趋势给本项目带来的启示:1.中
14、低价商品房消费成为市场主流是本项目得以成功发展的优势支持点；2.激烈的市场竞争，引发市场细分程度越来越高，具体表现为产品质素的竞争及客户层面的竞争；3.好又多的进驻将填补南洲路板块无大型综合超市的空白，使得该区的生活配套更趋完善；4.有着广州“南肺”之称的万亩果园将提高该区域的地块的知名度；5.道路的扩建，改善了以往交通网络的旧貌，提高了区域内的规划建设，使得区域内的交通网络更畅达。第二部分 项目分析项目理解1.项目位置本项目位于广州市海珠区南洲路花园旁项目西面景观项目北面景观项目西北面景观项目南面景观2.交 通本项目西接东晓东路，东靠广州大道，距海印桥、内环路等交通主干线仅需要5分钟车程。3
15、.周边环境本项目地处海珠区南洲路，历史上为工业和生活混合区，环境显拥挤和杂乱。市政配套设施未能跟上，而且地块所处区域知名度目前比较低，市场认同感不足，尚未具有区域号召力。好又多超市4.周边功能配套 银行：农业银行、交通银行等饮食：石岗渔村、万华海鲜酒楼等万华酒楼购物：好又多、南洲综合市场等 医院：广州孙逸仙医院、紫荆医院交通银行紫荆医院孙逸仙医院分院 公交线路图79路 南方大厦 南洲名苑542路瑞宝乡总站 员村273路晓港湾 草暖公园239路瑞宝乡总站 站前路263路广州火车站南洲路 项目优劣势分析优势：周边生活配套完善。 如餐饮店、便利店、肉菜市场等生活配套设施一应俱全。2.潜在区域客源多。
16、本项目位处于海珠区新开发区域，由于位置紧邻洛溪板块，所以客户面较广。并且该区域暂未有较具特色的精品园林小区精盘推出，可以说在该区域市场具有较高的竞争优势。加上交通上优于洛溪及华南板块（不用过桥、买路费），可吸引部份原意购买该区域之客源。3.大区域交通便利。离东晓东路、工业大道、广州大道、内环路等主要交通要道，仅数百米，交通网络发达。4.具有较强的可塑性、前瞻性由于目前地块还是一片没经规划设计的生地，从而使本项目具有较强的竞争力，通过营造良好的绿化环境及增加本身配套设施提高项目档次，可使本项目成为小区域范围内的龙头盘。5.项目地块毗邻广州最大的果林基地“南肺”万亩果园。使本项目享受到得天独厚的优
17、越环境，使其在市场上具有竞争优势。项目劣势：项目周边环境欠佳。 欠缺标志性建筑物，市场认同感不足。解决方法： 结合自身条件，营造小区配套和创造主题花园及环境小品设施（如人象雕塑、石棋、亲子嬉水区、盆景种植园），使人与环境达到互动，造成内外环境反差，增强买家的购买欲。在宣传策略上会以“东晓东路”上的绿色家园概念作为淡化买家对南洲路地段的杂乱形象。2.区域内缺乏休闲娱乐配套设施解决方法：在小区营造会所，设置基本休闲娱乐设施以弥补空缺（详细建议见后）3.临近面噪音大，临近涌边污水发出的异味较大。解决方法：（项目地块实景）临近涌边的地块预留一部份面积退缩位，建造绿化作屏障或建堤岸（如下图所示）；在楼宇
18、建材方面，可在临街面的单位使用隔音玻璃，达到最大可能降低噪音影响的目标。 堤岸图片4.本项目面临的市场竞争压力大如华南板块楼盘（楼市热点效应、板块知名度高）同区域的海珠区楼盘如（中海名都、柏涛雅苑、光大花园、保利花园、金碧花园、逸景翠园等（由于发展商的知名度高，实力雄厚，在市场上有一定的影响力。）解决方法：采取差异性的竞争策略，针对目标消费者构筑体现项目核心的竞争优势，实现在产品均好性的基础上构筑全新的居住文化模式。5.娱乐休闲配套弱解决方法： 建议以配套先行的开发模式，在项目开售前会所、运动场所等配套设施已建成使用，如便利店、超市、电信楼等生活设施，在售楼期间已让客户石感受到生活的便利，第一
19、期买家入住即可全面享受小区配套，通过业主对楼盘的良好口碑的传播，增加目标客户的购买信心。6.目前本区域知名度较低，地块标识性差，地段价值相对较低；解决方法： 通过宣传万亩果园的优越的自然生态环境，逐渐提高本项目地块的知名度。在宣传策略上用“东晓东路”概念淡化偏远形象，拉近本项目与城区之间的距离。目标客户定位区域内客户特 征：主要为晓港路、泰沙路、南洲路瑞宝乡的原居民及区域内与周边就业的工商业主，家庭人口数在2-5人之间，以中青年人为主，年龄跨度为28-45岁之间。消费特点：区域忠向往更好的居住环境，享受更高层次的居住文化。（环境+配套）心理特点：渴望住进花园式洋房小区，漂亮的外立面，新颖的室内
20、设计，大落地玻璃窗、大阳台，大面积的有特色的园林绿化等，以弥补“区域内目前还未有象样的居住小区”的遗憾心理。区域外客户客户特征：主要是老城区居住（特别是海珠区）的原居民及区域附近就业的外地户口白领阶层，家庭人数在2-3口之间，以青年人为主，年龄跨度为25-35岁之间。消费特点：喜欢过富有现代感的美好生活（环境+交通）。心理特点：思想比较理性，对交通便利性和生活配套，居住环境要求比较高，心态年青，若产品设计富有闪光点，易于引起共鸣，可快速形成购买行为。项目形象定位根据前面对潜在客户群的分析，对本项目的发展理念确定为：创建晓港湾畔的万亩果园小型绿化住宅小区，在产品均好的基础上构筑全新的居住模式与居
21、住文化。项目定位主要是针对目标客户群的特征，对本项目的理解为：地段+优美绿化环境+完善配套+实惠阶段+和谐的伦理关系地段： 地处南洲路，离主干东晓东路约800m，多条公交线路途径，交通较为便利。优美的绿化环境： 根据贵司的规划及的建议，相信能使本项目的环境在周边商品房项目中突围而出，形成反差，引起购买冲动。完善的配套本项目周边的生活配套已趋完善，但较高档次的休闲娱乐设施则仍显欠缺，因此本项目若能弥补此方面的空缺，相信一定能吸引大批的区域买家。实惠价格 由于前述本项目的潜在买家，年龄结构较年青，经济实力有限，而一些经济实力较好的买家，购房目的是为改善目前的居住条件，会选择较大面积户型因此存在总价
22、较高的情况，且潜在客户大部多理性购买者，一定会把价格放在购房考虑的主要位置，为此，项目平均价格特别是开盘价格能有一定优惠，必将产生较大的吸引力。和谐的伦理关系本项目潜在客户中有大部分为区域性买家，区域忠诚度高，喜欢与亲朋戚友“聚居”，因此本项目以创建的绿化环境及完善的休闲配套再加上亲善细致的物业管理，相信能使买家满足其区域情结。根据以上所述，小区定位为：“动感活力无限健康生态家园其中：动感活力无限代表本项目将营造一个，康体设施齐全的动感活力小区；健康生态家园代表本项目将营造一个绿色、和谐、健康、休闲、舒适的特色园林精品小区。项目价格定位在开售（首期）阶段，选择朝向较逊色的单位以较低的价格投放市
23、场，拟试探市场反应，待项目具备一定知名度及得到初步认同后，再根据市场状况将价格逐步提升加强买家投资信心。由所提供之楼盘市场调查报告显示，附近区域一年来商品楼均价在￥3000 -￥5000元/m2 ，考虑到市场承接力和项目自身条件以及资金回笼速度等综合因素，建议本项目平均定价为： 待添加的隐藏文字内容3 3500元/m23800元/m2（标准装修）第三部分 项目建议全新冠名建议为了增加广告的效果，提高市场的关注度，提升楼盘的档次，建议根据楼盘本身的特点、档次，给本项目全新冠名，尽量创造品牌效应。由于对本项目具体情况尚未有深入了解，因此仅能作出初步建议：翠园湾畔阳光四季花园宝翠园景庭翠苑规划设计建
24、议首层设置架空绿化休闲空间近年来，越来越多的消费者喜爱绿化面积多、活动空间大的楼盘，许多发展商为了迎合消费者的这一“口味”，各出其招，吸引客户。如规模较大的项目则以大面积绿化著称；规模较小的项目则通过利用首层架空、结构转换层、天台等地方作绿化用途，以此增加绿化率和活动空间，而这些措施大多得到消费者的认同。而本项目的潜在买家特别是周边的原居民由于居住环境一直缺乏较好的绿化环境，因此对绿化设计及面积的需求尤为突出。结合本项目，建议项目首层除了临街面作为商铺用途外，向小区内一面则作架空层绿化和活动场所，不但可增加绿化面积、休闲活动空间，还可从感性方面起到增大项目的规模，扩大楼间距的作用，从而提高项目
25、的档次。涌边设置情侣堤岸 设置堤岸既可增加小区活动空间，又可遮掩涌边脏乱的环境，并且在宣传上有利于发挥成为一个有特色的买点。建筑设计建议1.户型建议根据以上市场分析及经验所得，本项目的目标客户对所需的户型间隔要求如下几点：户型间隔肆正、实用；户型面积要求实用率高且实用性高，不浪费；朝向好，采光、通风要求较好；要有优美的景观。2.外立面设计建议项目的立面代表一个楼盘的整体形象，起窗口展示的功能，吸引客户，形成口碑，也是买家身份的象征。而本项目周边多为颜色深闷、外型呆板的私房及商品房，给人感觉档次较低。所以，建议本项目的外立面色彩应从周边楼宇中跳出来，其设计应手法简约、色彩明快、形式活泼、风格现代
26、，通过采用通透的大面积开窗设计、片状墙面、立柱、遮阳板、屋顶飘板等，塑造简洁明快、格调清新的产品形象，使本项目成为南洲路上一条靓丽的风景线。园林设计建议近年来不少发展商聘请国内外著名的绿化环境设计公司为其项目设计，以加强项目的整体包装和直接、快速、有效地提升产品的价值及档次。通过优美的环境，促进销售的同时，建立自身的品牌，为后期项目的开发打下基础。本项目所处地域，历史上为工业和生活混合区，环境略显拥挤和杂乱，使得项目周边的景观环境欠佳。如何使项目的目标客户消除景观环境欠佳这一影响呢？惟有将小区自身的绿化环境做好，使客户感觉舒适、新颖实用，这样才能降低周边环境不足的影响，提高项目的价值和吸引力，
27、使本项目脱颖而出成为该区域被受追捧的楼盘。若在售楼前能够真实体现精巧实用的绿化设计，让客人亲眼目睹，必然会成至佳促销手段，因此建议在施工条件允许的基础，先做好主体绿化，配合有特色的售楼部与样板房设计，必然会形成良好的视觉效果，引起购买冲动。长堤湾畔花 园 鸟 瞰 图花 园 一 角设计建议：建议设计应遵循“环境系统”的设计思路，即大到项目的外围环境、内部环境、地形、空间布局、庭院序列、主题的选择、功能的组合、景观的效果；小到园中的一石一水、一草一木，都要纳入环境系统中进行统筹规划与设计，而且在设计过程中，环境景观设计要与建筑规划设计同步考虑，使建筑的规划与突出主题的环境系统设计能充分结合起来。绿
28、化原则：建议将自然引入生活，创造亲切宜人、现代、使用、优美的室外生活环境。绿化效果：要达到葱郁、遮阳、造景的效果。建议以较大量的乔木种植为绿化背景，利用色彩、质感、大小等不同植物形态的对比，结合室外的生活配套设施，创造出立体绿化效果。会所设施建议桌球室会所作为项目居民休闲、娱乐、运动、康体及饮食的场所，在功能配置方面除了满足常见设施的基本要求，还要考虑目标消费者的需求，强调生活性、趣味性、竞争性、休闲性的特征，使其充满生动、和谐的气氛。 健身房会所不须包罗万有，重要的是匹配住宅档次和风格，更理想的是填补周边住宅社区配套的空白，令到住宅物业的附加值提升。针对周边配套的现状以及潜在客户的需求，详细
29、建议如下：商务中心：为客户提供打字、复印、传真、订购机（船、车）票、订购报纸（杂志）等服务。家政服务中心：提供上门清洁等家政服务网吧：除提供网上游戏、网上交友、网上购物等服务外，还可于网上查询股票行情、收看最新的电影，并提供酒水、饮料、餐点。视听阅览室：除提供中西名著、小说外，还提供中西音乐、著名电影欣赏。健身室、桑拿中心：提供健身器材及专人指导。 桌球室：配英式豪华桌球台 。棋牌室：设棋艺室、桥牌室及麻将房。儿童活动中心兼儿童托管中心。游泳池：面积不需太大，只需满足儿 童戏水要求。物业管理近年来，客户在选购楼盘时，由于逐渐意识到物业管理公司的重要性，所以对楼盘物业管理公司的重视程度是越来越高
30、。发展商为了迎合市场的需求及趋势，纷纷聘请知名的物管公司，一方面利于利用该公司的名气消除客户的“后患之忧”；另一方面通过早期住户入住的满意，赢取后期小区的口碑，利于后期的销售。为此，广州市的大小楼盘大多由知名的物管公司来管理。建议本项目聘请具有一定知名度的物业管理公司（如城建总物管），这将对项目的销售起积极作用。物管要求：要求物管公司建立有效的管理制度、方案，根据业主的要求进行管理和提供服务，与各业主用户保持良好的公从关系，致力营造一个舒适、安全、方便的生活环境。装修标准建议结合本项目的目标客户，应当是精细、舒适而不奢华，力求一步到位。故建议提供毛坯与舒适型两种选择。舒适型的装修标准造价介定在
31、200-300元/m2之间的幅度。同时，可采用一些新高科技的建筑材料，增加楼盘附加值，如临路面单元可采用双层隔音玻璃，减少噪音。参考建议：地 面：厅、走廊铺高级抛光砖（8080），卧室铺高级抛光砖（6060），厨房、浴室、阳台铺优质防滑耐磨砖。内 墙：客厅、卧室扇灰并扫高级乳胶漆配石膏线，厨房、浴室铺贴精美瓷片到顶。天 花：客厅、卧室、阳台均批荡扇灰扫高级乳胶漆，厨房、浴室用铝扣天花。窗 户：用优质白色铝合金窗框，配白色玻璃，浴室窗配磨砂玻璃。临路面单位的厅、房部分采用中空双层隔音玻璃。门 扇：厅门选用金属防盗防火门，连防盗眼及门锁，房门用豪华造型夹板门带门套连门锁，厨房浴室配精美造型夹板推拉
32、门镶磨沙玻璃。家私的搭配使室内生辉装修材料的选择能够对示范单位起到画龙点睛的妙笔功效阳 台：厅、房的阳台用白色落地铝合金框配白色玻璃推拉门，钢化玻璃配铁通花护栏，内设高级不锈钢可升降式晾衣架，并配水龙头及防水电掣一个。厨 房：随楼附送全套高级组合橱柜（包括不锈钢洗涤盆及水龙头）。浴 室：随楼附送高级浴室洁具及配件，包括：浴缸（主人套房）或有机玻璃淋浴间，座厕，洗手盆配水龙头，并附送单杆冷热水龙头、花洒、玻璃镜、排气扇。预留热水器供水接口。窗 台：采用飘窗台设计，窗台铺贴高级天然大理石台。空 调：每户预留冷气机位及专用插座，并装有冷凝水排放管。空调机位外配精美防尘百页。水电设施：安装配电箱一个，
33、采用暗敷顾地环保PVC水管。全屋暗线暗掣，豪华型灯掣。客饭厅、卧室均装精美灯饰，厨房、浴室、阳台均安装吸顶灯。电话及电视：每户厅及主人房均预留IDD国际电话插座及公共有线电视天线插座。每房均预留宽频上网接入口。智能化建议随着时代科技，尤其是网络技术的巨大发展，对家居生活的影响将会越来越明显和深刻，为保证项目价值的不断提升，建议设置本项目智能化网络系统：宽频上网系统家居安全系统每个单位安装红外线探测器、烟感及煤气泄漏探测器，与保卫控制终端连接，发生任何事故管理处可随时派管理员即时跟进或是报警。可视对讲门铃紧急呼叫系统在室内床头柜上预留安装按钮处，便于用于在紧急的情况下通知保安部门。三表自动抄表系
34、统用于水表、电表、煤气表上，每月自动抄表计费。停车场智能闸机系统用户持有住户卡进出本区停车场，在出入车场时，驾驶员只需将住户卡靠近智能闸机的分体读卡器，系统将自动检测分辨卡片的有效日期，为有效卡则将控制闸机闸臂上升而让车辆进出入。售楼部及示范单位建议1.售楼部售楼部在作为楼盘咨询、销售及交易场所的同时，也是顾客对物业产生第一印象和对项目有所认识的地方，故成为销售中的重要要素之一。将售楼部设在首层临街面，不但可节约成本，而且还可腾出用地，提前将整体绿化建造出来，建筑以通透大玻璃为主，结合本项目的形象，以及绿化特色的造型，配以时尚、靓丽、气派的装修风格，加上醒目喷画广告及射灯照明，定能吸引街客的同
35、时能给予客户留下一个好印象。当项目基本销售完毕后，此处可该为小区会所的一部分，从而增加收益，节约装修成本。2.示范单位建议设豪华装修、舒适型交楼标准及毛坯房三种不同的形式向客户展示，不同的形式起不同作用：豪华装修：令客户眼前一亮，引起购买的冲动；舒适型交楼标准：令客户眼见为实，觉得带装修购买“值”；毛坯房：满足部分客户喜好需求的同时，展示项目工程质量的过硬，令客户买得放心。项目现场包装建议鉴于现在的买家较以往成熟，他们除了看楼盘质素、价格及地段外，还会从各方面细微之处去感受、了解项目的基本情况和发展商的实力，而现场包装在此就担当重要的角色。为此，认为应加强项目的现场包装，使其能以个性化的特色吸
36、引买家的购买欲望。为配合本项目建筑物的整体形象，现提供如下包装建议：1.现场工地围墙包装建议项目外围墙对项目的包装尤为重要，建议添置富含个性特色的铸铁围栏，同时配合突出项目卖点的宣传灯箱，将楼盘名称、发展商名称、代理商名称、售楼电话、促销卖点等信息添置其中，使客户知道项目现正发售的信息及增加楼盘销售气氛。并可在围墙四周种植四季常绿的棕榈树、灌木及铺设草地，充分发挥“围墙”的宣传作用；2.注重楼盘工地材料整洁摆放通过整洁的工地形象，进一步提升项目潜在硬件环境及文明形象，为日后销售提炼卖点。3.设置富有吸引力户外广告牌、道路指引建议地盘尽早安排清晰的广告牌，令项目形象可一目了然，并能长期起到指引及
37、有效的宣传的作用。建议户外广告设立的位置如下：车站候车广告；东晓东路与南洲路交界；售楼部楼顶及售楼部外；项目楼体。T型旗指引标志项目附加值建议由于该项目存在区域附近就业的外地户口白领阶层较多，他们都渴望有广州市正式户口或蓝印户口，为他们的生活提供方便。建议能提供购房入户的优惠政策。建议能联系海珠区的有名小学、中学，为购买本项目业主的子女提供入学的方便。（解决小区城内无名牌中、小学的问题）第四部分 资金需求及利润测算一、 资金需求由于南洲路用地属性与珠江新城不一样，最好能征用到2万平方米，现有用地12861m2，加上后面两块用地刚好2万平方米左右，可作为小区规划，则市政配套费少近50%，暂按2万
38、平方米测算。1. 现有用地所需资金a、 征地费及转让费：186万232万418万b、 拆迁费约100万c、 地价：1031万50%500万2. 征地余下部分土地费用a、 转让费180万b、 征地款：12亩53万636万c、 地价：（8000m22.8）285638万50%300万则1、2合计需资金2134万3. 设计费及管理费a、 设计费：15元/m256000m284万b、 前期费用及管理费用可与珠江新城分摊：50万综上所述，该项目到开工时需资金约2000万二、 利润预测该项目成本若能控制在3000元/m2以内，则可有利润空间500800元/m2，按2万平方米、2.8容积率计算，共计56000m2，则可获税前利润28004480万；税后利润为19003000万，平均利润约2500万。三、 该项目开发用地最好在2万平方米以上，则可降低许多成本，如销售成本、管理成本、市政配套费及财务成本。目 录第一部分 市场现况分析1海珠区2第二部分 项目分析16项目理解17项目优劣势分析21目标客户定位25项目形象定位27项目价格定位30第三部分 项目建议31全新冠名建议32规划设计建议33建筑设计建议34园林设计建议36会所设施建议39物业管理40装修标准建议41智能化建议43售楼部及示范单位建议44项目现场包装建议46项目附加值建议48第四部分 资金需求及利润测算49 附表：竞争对手资料
