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1、房地产市场调研调查数据资料汇总与分析（上册）一、 *市宏观环境调查 （一）*市宏观环境分析*市位于*省西北部，北依北京、天津，南靠省会*，西接石家庄，东连渤海湾，是华北、华东两大经济区的连结带。*市现辖11个县市区和两个省级开发区，总人口540万，面积1万平方公里。但目前*中心城区面积却不足40平方公里，城市人口约为50万左右。总体来看，*市城市化水平明显偏低。*区现分为铁西区、市中区和东城区三部分。铁西区为新设立的商贸开发区，也是重要的工业区和仓储区；市中心为老城区，集中担负着城市的生活服务功能，是行政、金融、商业、文化和客运交通中心；东城区为98年新设立的省级经济开发区，是今后*市的政治、
2、经济、文化中心区。从*区现状来看，*市中心城市规模占总体规模的比重太小，城市化水平偏低。这种“小马拉大车”的局面，难以充分的起到对区域经济的带动作用。为此，*市提出城市东进战略：跨越岔河，建设新城区，计划用5年时间建成25平方公里的河东新区，迅速膨胀城市规模，使*市成为鲁西北、冀东南的中心城市。（二）*房地产市场现状*市房地产业起步较晚，2000年完全取消福利分房和集资建房后商品房市场才得到大力发展，一时间开发量大幅增加，房价上扬速度较快，市场秩序不规范。从全国各城市新区的建设经验来看，一个城市新区的开发势必会对当地房地产市场发生较大的影响。结合*实际情况，通过对开发区管委会、房管局等政府部门
3、的走访，我们认为，新区开发的实施会对当地房地产业产生如下几方面影响：开发区、新区房价平抑*市整体房价开发区和新区的房价较市区1500-2300元/的房价便宜300-400元/，带动了开发区房地产市场的开发，对于平抑*市整体房价起到显著作用。开发区、新区的开发带动房地产投资目前市中心*区可供开发土地越来越少，且相应的土地价格也日益趋高，加之政府在新区开发建设初期给予特别优惠的土地出让政策，势必会导致开发商的投资倾向东移，新区房地产市场的繁荣指日可待。据市场资料显示，*市中心房价自去年至今，上涨了近300元/。房价的上涨促进了消费者对房地产业投资的兴趣，尤其将目光锁定在具有较大增值潜力的区域。一般
4、而言，开发区都具有较大的投资价值，二则相对于市中心，它无污染的自然环境和超前的市政规化优势无可比拟。开发商和消费者之间的双热效应会给新区和开发区带来无限的活力。开发区人口增长使住宅需求更加旺盛开发区大力启动招商引资，加强各类园区规划建设，国内外诸多企业的入住，使开发区人口也得以迅速膨胀，住房需求相应产生。据开发区控制性详细规划，开发区远期发展规模为15平方公里，城市人口为12万人，新区发展规模为25平方公里，城市人口将达到32万人以上。按平均2.3人/户的标准量计算，仅住宅需求就在19.11万套以上，而开发区、新区在建项目较少的供应量使得这种需求更加明显。新区、开发区房价会随着开发区成熟程度而
5、趋高一般来说，新区开发初期，为刺激投资，土地出让数量多，速度快，在进入成熟期后，出让速度逐渐减慢。大量的土地出让势必会造成新区开发热度频频上升，新区的投资价值也逐渐显出。房地产开发机会与风险并存新区的开发给各行各业，尤其是房地产业带来更多机会。但同时，风险也相应存在。众所周知，*市是经济欠发达地区，工业基础薄弱，高素质人才缺乏，阻碍了本地经济的快速发展。据2001年统计资料，*市人均年收入仅为6932.28元。经济收入过低使住房需求转变为有效需求的份额也相对较小。同时，人们对开发区、新区的认识还相对薄弱，加之开发时间短，周边配套尚不完善，在此形势下，要想做好一个项目的运作，更要注重项目的规划定
6、位、产品的自身品质应符合市场需求，准确的价格策略和独特而具有冲击力的推广策略和销售策略。二、项目自身情况调查（一）项目的整体研究与特性分析（1）项目地块地理位置优势区位优势：地块位于经济开发区，且南临开发区主干道东方红路，隔路与知名私立学校跃华中学相望，东面为规划中的沙王河防护绿带，西近规划中新政府所在地，地理位置优越，具有明显的增值空间。小区空气清新，环境优美，附近市政广场是人们休闲娱乐的好去处。小区占地300多亩，规模在周围为最大，且地块相对比较规整，规划较易分割及形成中心景观区。不足开发区尚处在发展初期，周边公交、购物、医疗、教育配套还不够成熟,有待完善。小区南临的波司登公司职工宿舍，整
7、体形象较差，影响小区南向景观。小区要考虑部分拆迁户回迁，安置居民素质不高，将来业主会对此比较挑剔。（2）参与项目的公司情况优势发展商*公司为开发区管委会下属实体，政府信誉，诚信保证。项目设计特邀同济大学建筑设计研究院进行整体规划设计。该院规划设计方面在国内具有较高权威性。小区营销策划拟聘在行业内具有丰富实战经验的浩华不动产机构来进行全程代理策划，全新的营销服务理念，全程的客户服务体系会有效促进项目的营销推广及利润最大化的实现。小区物业管理还在筹划之中，计划将邀请专业的物业管理公司担任物业管理顾问，为小区业主提供管家式的标准物业服务。此举可使本项目具有较强的市场竞争力。不足原*公司前期开发的湘江
8、小区质量、物业管理等方面的残存问题，会对*项目带来一定影响。物业管理顾问公司尚未确定。 （3）项目市场分析优势与本项目所处区位、特质相近的可竞争楼盘较少，抓住市场机会点，积累有效客户。本区域房地产市场处在发展阶段，整体营销实力不强，给项目预留的发展、发挥空间较大。现市场的房价略高出市民的承受价位，据调查，市民对本项目的预期价位认同感较强，为本项目打入市场奠定了良好的基础。不足据*本地情况，主力宣传媒介较少，市民对媒介的关注度不高，使项目在宣传过程中，受一定影响。房地产市场刚刚起步，项目在产品设计中涉及新产品应用时，要考虑到市民的接受程度，对于项目自身档次的提升，略有影响。三、房地产需求调查（问
9、卷调查）我们采取集中访谈问卷调查、入室主体问卷调查和报纸公开问卷调查的方式，共采集样本416份，对规划最具现实意义也是消费者最关心的各类购房因素（可接受户型、面积、房价、配套、物业等）进行了客观详细的调查。 （一）问卷回收统计及情况说明问卷类型取样回收数目有效问卷数目备 注集中访谈问卷2412356份无效报纸公开问卷7777全部有效入室主体问卷104985份无效入室主体问卷 作为调查的主要采信样本，主体问卷的问题涉及最为全面，展开深入。必须保证其调查的全面性和客观性。采用电话预约、随机采样、设立集中市调点、知名企业中高层定向约访等形式对德棉、网通、中行、招商局、涉外办、物价局、开发区财政局、办
10、公室等政府企事业单位进行了调查，行业涉及公务员、医生、职员、私营业主、工人、中高层管理者等十一个层面，共回收有效问卷104份，有效98份。集中访谈问卷取样单位取样人群取样数目有效问卷备 注三和电子中层管理者、职工13112份无效耀华中学教师1717高速公路管理局职员2323鲁能超市职员、随机抽样34331份无效 开发区管委会办公大厅国家公务员、职员40382份无效美食城随机抽样3636新湖广场随机抽样33321份无效街访随机抽样4545 报纸问卷 未达到期望回收数，一是报纸仅发布一次，频率低，时效短；另一方面是*日报覆盖面小，客户群局限性大，且发行量小，市民对媒体的关注度不高。报纸公开问卷的初
11、衷是将其作为对周边县郊区意向者需求的了解途径和企业品牌塑造项目公开推广的开始。从问卷回收质量看，人群素质高，选择客观，77份全部有效，已经达到调查的基本目的。样本可以作为对其它两种问卷的补充。（二）主题问卷调查数据基础数据分析1、未来三年内置业意向购买动机及次数在对居民购买动机的调查中，为改善居住条件的所占份额最多，为61.2%，其次是购买婚用的占25.5%，用于投资和本地拆迁仅各占5.1%。在此之中，属于二次置业的占多数，达54.1%,第一次置业的占39.8%，多次置业的仅占到总数的6.1%。购房的原因FrequencyPercentValid PercentCumulative Perce
12、ntValid本地拆迁55.15.15.1改善居住条件6061.261.266.3投资升值55.15.171.4结婚用房2525.525.596.9地位身份的象征11.01.098.0其他22.02.0100.0Total待添加的隐藏文字内容398100.0100.0本次置业属于FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid第一次3939.839.839.8第二次5354.154.193.9多次66.16.1100.0Total98100.0100.0购房区域选择从居民对购买住宅的区域分析上看，在被调查者中，打算在开发区购房者占到34.
13、7%，而计划在市中心区购房的同样占34.7%。开发区对整个*市区来说，还是一个新兴的区域，这个数据足以说明，开发区在人们心中的地位，人们看好它的未来前景及发展潜力。购房区域选择FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid市中心3434.734.734.7城东99.29.243.9铁西22.02.045.9城南44.14.150.0城北88.28.258.2开发区3434.734.792.9新区77.17.1100.0Total98100.0100.0投资意向调查在98位被调查者中，92人两年内有投资计划，投资房地产和股票均占27%，用
14、于彩票投资的占23%，用于投资债券的占11%。对于房地产投资，很多人还处于一种观望态度。股票债券外币房地产彩票其他NValid929292929292Missing666666Mean27%14%11%27%23%5%Sum25131025215房地产投资区域选择在此项问题中，计划在开发区投资的最多，占总数的58.2%，其次是市中心占21.4%，其他区域所占份额较少。房地产投资的选择区域FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid市中心2121.421.421.4城东88.28.229.6铁西33.13.132.7城南11.01.03
15、3.7城北22.02.035.7开发区5758.258.293.9新城55.15.199.0其他11.01.0100.0Total98100.0100.0对开发区的第一感觉人们的回答排序依次为发展潜力、未来新市区、希望、朝气蓬勃、创新、值得信赖、亲和、继承文化、权威。说明开发区已经成为人们心目中极具发展潜力的新市区。NMinimumSumMean发展潜力97081.84亲和9707.07朝气蓬勃97034.35创新97026.27希望97044.45继承文化9704.04精明9700.00权威9701.01值得信赖97013.13未来新市区97071.73Valid N (listwise)9
16、7 *市房价预测由数据分析，调查者中认为*三年内房产价格将会升高的占24.5%，认为会保持现状的占42.9%，认为将会下跌的占26.5%，不清楚的占6.1%。依自身经济条件，70%以上的市民认为房价上涨太快，开发商越来越多，竞争加剧，不可能再涨。由此说明*房地产市场不规范，短时间内房价上扬的幅度大频率快，使部分购房者开始观望，寄期望于通过开发商竞争平抑房价。FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid上涨2424.524.524.5保持现状4242.942.967.3下跌2626.526.593.9不清楚66.16.1100.0Tot
17、al98100.0100.0小结：由此可知，*市民购房观念发生很大变化，对开发区的认可度提高，置业意向首选开发区的占1/3，主要用于改善居住条件和购置婚房，分属满足生活需求范围和提高生活质量，多属于在单位福利购房后二次置业。并有近三分之一的人打算进行房地产投资，对开发区的未来发展潜力期望值很高，认为其将成为*市新城区，选择投资开发区房产的占到二分之一。通过对调查数据分析，*市民普遍认为，*的房产价格将会保持现有水平或下跌，短期内不会波动，目前房价尚可接受；而开发区较市区低廉的房价无疑成为吸引购房者的一个有利因素。2、购买偏好（地段、价位、户型与结构、户型厅室面积、建筑风格设计、装修档次、配套设
18、施重要性）A可接受价格、总价分析购房者最可能购买的房价平均值范围在1212.24元/-1481.63元/之间，买房者的最高承受能力均值在1765.48元/，认为质量保证最低线均值为969.11元/。在被调查者中，所能承受买房范围最小值800元，最大值3000元。据此分析，*市居民对房价的主要承受能力约为969元/1765元/件，做为中高档物业的可接受价格在1200-1600元/之间。 购房单价承受能力你最可能购买的房价范围B点C点买房的最高价位质量保证的最低价位NValid098988479Missing98001419Mean1212.241481.631765.48969.11Median
19、1200.001400.001600.001000.00Minimum800900500600Maximum3000300034002000购房所承受总价能力购房者愿意花费的总房款均值在13.78万元16.71万元之间，被调查者认为质量保证的最低金额均值不低于10.1万元/套，能够承担最高总房款金额均值为19.95万元/套，据此，*市区居民所能承担的总款在10万元20万元/套之间。购房承受总价（万元） B点C点总额高于多少你不会购买（万元）总额低于多少你也不会买（万元）NValid96968280Missing221618Mean13.7816.7119.9510.10Minimum59104
20、Maximum40405020B需求面积分析被调查者中需求面积在80-100平方米之间的占39.8%，100-120平方米之间的占23.5%，120-140平方米之间的占21.4%，他们的比例为1.86：1.10:1.00。由此知，在80-140平方米之间的户型总份额占到82.6%，最为广大消费者所青睐，三个层面需求均匀，客户群层次明显。FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid80平米以下22.02.02.080-100平米3939.839.841.8100-120平米2323.523.565.3120-140平米2121.421
21、.486.7140-160平米88.28.294.9160-180平米44.14.199.0180平米以上11.01.0100.0Total98100.0100.0C楼型需求分析在人们对期望楼型的选择上，选择多层的占60.2%，其次是小高层为25.5%，别墅占9.2%，高层仅占5.1%。因为*市经济发展速度正逐步加快，目前经济尚不发达，人均经济收入不高，人们受传统居住习惯影响，尤其是小高层居住成本高。而相对高层和小高层，多层物业分摊面积较少，人们经济条件能够较轻松的承担物业费，所以对多层依然偏爱。同时也有一部分中高层收入者，因小高层广阔的视野，高档的物业形象和现代化的配套设施，对其表现出一定的
22、青睐。FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid高层55.15.15.1小高层2525.525.530.6多层5960.260.290.8别墅99.29.2100.0Total98100.0100.0D户型偏好分析对户型性质来说，选择错层的居多，占42.9%，次之平层为33.7%，复式占14.3%。人们比较接受新的错层户型，传统的平层依然得到垂青。 FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid平层3333.733.733.7错层4242.942.976.5跃层99.29.2
23、85.7复式1414.314.3100.0Total98100.0100.0E户型结构偏好分析人们期望的卧室数量中，选择3室的最多，占总量的61.2%，选择2室的占35.7%，选择4室的仅占3.1%。FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid23535.735.735.736061.261.296.9433.13.1100.0Total98100.0100.0 对卧室的面积需求中，都希望保证主人房的舒适度，主卧面积最集中，52%的人希望在15-20平方米，30.6%的人希望在20平方米以上；两室与三室需求差异在于，许多家长考虑孩子应
24、该有一个更加舒适的成长环境，或老人同住，接近半数两室购房者希望两间卧室面积不要相差太大；三室及以上需求中也强调主人房外的卧室面积应一样，在户型设计上应予以考虑。 卧室一面积FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid15-20平米5152.056.756.7 20平米以上3030.633.390.0 10-15平米99.210.0100.0 Total9091.8100.0 MissingSystem88.2 Total98100.0 卧室二面积FrequencyPercentValid PercentCumulative Perce
25、ntValid15-20平米4748%52.252.2 10-15平米3737.8%41.193.3 20平米以上66.1%6.7100.0 Total9091.8%100.0 MissingSystem88.2% Total98100.0% 卧室三面积FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid10-15平米2727.654.054.0 15-20平米2323.546.0100.0 Total5051.0100.0 MissingSystem4849.0 Total98100.0 卧室四面积FrequencyPercentValid
26、 PercentCumulative PercentValid15-20平米33.1100.0100.0MissingSystem9596.9 Total98100.0 人们对厅的要求比较集中，选择一厅的份额占15.3%，选择二厅的份额占84.7%（包含餐客合一）。在厅的选择中，人们对厅的面积要求差异较大，59.6%的消费者希望客厅的面积在25-32平方米，另一消费层面集中在19-25平米之间和32平米以上，餐厅的面积需求值出一人外集中在19平米以下。 厅的需求FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid11515.315.315.3
27、28384.784.7100.0Total98100.0100.0客厅面积FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid25-32平米5354.159.659.6 19-25平米2222.424.784.3 32平米以上1111.212.496.6 19平米以下33.13.4100.0 Total8990.8100.0 MissingSystem99.2 Total98100.0 餐厅面积FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid19平米以下6263.398.498.4 19
28、-25平米11.01.6100.0 Total6364.3100.0 MissingSystem3535.7 Total98100.0 消费者对卫生间的需求，从调查数据看，选择粮食的多选择一卫，占45.9%；选择三室的多选择二卫，占54.1%，同时人们对主卫面积的要求51%集中在5-9，9-12平方米，客卫5-9平方米或5平米左右。卫生间需求FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid14545.945.945.925354.154.1100.0Total98100.0100.0卫一面积FrequencyPercentValid Pe
29、rcentCumulative PercentValid5-9平米5051.057.557.5 9-12平米2323.526.483.9 12平米以上99.210.394.3 5平米以下55.15.7100.0 Total8788.8100.0 MissingSystem1111.2 Total98100.0 卫二面积FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid5-9平米2424.558.558.5 5平米以下1616.339.097.6 9-12平米11.02.4100.0 Total4141.8100.0 MissingSyste
30、m5758.2 Total98100.0 对阳台的面积要求，从调查数据来看，选择一个阳台的比例为44.9%，选择两个阳台的比例为55.1%，对阳台面积的要求，南向阳台46.9%需求面积在6-10平方米，20.4%10-15平方米，北向阳台需求面积较小，认为只要满足作为工作阳台的基本功能即可。以6平方米以下、6-10平方米为3：2的比例。阳台需求FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid14444.944.944.925455.155.1100.0Total98100.0100.0 阳台一面积FrequencyPercentValid
31、 PercentCumulative PercentValid6-10平米4646.953.553.5 10-15平米2020.423.376.7 低于6平米1818.420.997.7 15平米以上22.02.3100.0 Total8687.8100.0 MissingSystem1212.2 Total98100.0 阳台二面积FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid低于6平米2525.552.152.1 6-10平米1818.437.589.6 10-15平米44.18.397.9 15平米以上11.02.1100.0 T
32、otal4849.0100.0 MissingSystem5051.0 Total98100.0 小结：在98个样本中，由统计分析数据可见，目前中档物业总房款接受度集中在14-16万元，房价接受度集中在1200-1500元/间，三室两厅两卫户型最受青睐， 82.6%的面积需求在80-140之间，自然的划分出80-100、100-120、120-140三个区段，三个不同客户层面对每个厅室的面积需求和价格、总款承受差别明显。从厅室面积需求，充分说明购房人群对住宅居住舒适度提出更高要求，选择小高层和错层的半数以上比例显示部分县到人群对时尚的物业形式的追求。 3、购买行为（销售行为主动性、付款方式）人
33、们采取按揭贷款方式付款的比率较其他城市少，所占份额占36.7%，分期付款占31.6%，一次性付款占21.4%。FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid一次性2121.421.421.4分期3131.631.653.1按揭3636.736.789.8公积金贷款1010.210.2100.0Total98100.0100.0在人们期望首付款的调查中，5-8万元占46%所占份额最大，5万元以下占30.2%，8-10万元占19%，15-20万元的占3.2%，25-30万元的仅占1.6%。期望首付款额FrequencyPercentVali
34、d PercentCumulative PercentValid5万以下1919.430.230.25-8万2929.646.076.28-10万1212.219.095.215-20万22.03.298.425-30万11.01.6100.0Total6364.3100.0MissingSystem3535.7Total98100.0愿意承担的月供金额，其中500-1000元的占74.6%，1000-1500元的占25.4%。愿意承担的月供金额FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid500-1000元4748.074.674.6
35、1000-1500元1616.325.4100.0Total6364.3100.0MissingSystem3535.7Total98100.0小结：由购买行为分析得出，受经济能力所限，客户付款方式分化较大，年轻层面多做按揭，中老年这一层面人群贷款消费观念相对落后，以一次性付款和分期付款占多数，除一部分具有此经济实力原因外，主要是对偿还能力没有信心，对贷款所付利息非常在意。4、购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序）人们购房时所考虑的因素，按重要性排序为：建筑质量、物业管理、价格、区位、户型、交通、区内配套、区内景观、教育、区外人文自然环境、楼型、区外配套、品牌。 购房考虑因素
36、重要性分数分析NSumMean建筑质量964674.86物业管理974434.57价格964134.30区位963984.15户型963894.05交通963733.89区内配套953603.79区内景观963523.67教育953403.58楼型953253.42区外配套943213.41品牌953173.34Valid N (listwise)94现有住宅最满意方面NMinimumSumMean物业管理98020.20交通状况98034.35购物环境98016.16内部装修9802.02户型98013.13小区环境98018.18居住地点98035.36通风采光98028.29居住面积98
37、026.27教育98015.15其他9801.01Valid N (listwise)98现有住宅不满意方面NMinimumSumMean物业管理98037.38交通状况98013.13购物环境98019.19内部装修98011.11户型98022.22小区环境98027.28居住地点98011.11通风采光9807.07居住面积98012.12教育98015.15其他9802.02Valid N (listwise)98交付要求人们期望房屋的交付标准中愿意以毛坯房交付的占34.7%，厨卫装修的占42.9%，全装修的占22.4%。根据调查结果，人们还是倾向于可以按照自己意愿进行个性化装修，这也
38、是生活质量要求提升的一个标志。期望的房屋交付标准FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid毛坯房3434.734.734.7厨卫装修4242.942.977.6全装修2222.422.4100.0Total98100.0100.0配套设施要求由人们对景观设计感兴趣的调查可知，大部分人希望社区内有绿地，占份额的60%，运动器械占40%，大树、座椅占27%，花坛占22%，街灯、喷泉各占21%，儿童乐园占19%，特色地面铺装占17%，水池占15%，特色路灯、背景音乐各占13%，凉亭占12%，城市雕塑占10%，瀑布占6%。园林景观作为购房重要影响因素的位置在提升。
