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1、成都市房地产市场第一节成都市房地产市场宏观环境分析（PEST）一、政策法律环境分析1、央行正式下发通知，第2套房贷款首付不得低于4成2007年9月27日，中国人民银行、银监会发布中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知（银发2007359号），对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。2、物业税开征呼声越来越大据新华社报道，2007年10月12日，国家税务总局相关负责人在税务总局前三季度税收情况新闻发布会上表示，目前正在积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作。开征物业税政策性比较强，而我国地区间经济发展差异大、房地产产权管
2、理情况复杂，因此要在立法前进行更多的研究，从技术上为物业税的开征做好准备。3、党的十七大报告指出要更加关注民生胡锦涛同志在十七大报告中提出，加快推进以改善民生为重点的社会建设，努力使全体人民“住有所居”，并要求健全廉租住房制度建设，加快解决中低收入家庭住房困难。4、中国人民银行决定上调人民币存贷款基准利率中国人民银行决定：从2007年12月21日起调整金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%提高到4.14%，上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不
3、变(具体水平见附表)。此次调整有利于防止经济增长由偏快转为过热，防止物价由结构性上涨演变为明显的通货膨胀。金融机构人民币存贷款基准利率调整表单位：%调整前利率调整后利率调整幅度一、城乡居民和单位存款（一）活期存款0.810.72-0.09（二）整存整取定期存款 三个月2.883.330.45 半年3.423.780.36 一年3.874.140.27 二年4.504.680.18 三年5.225.400.18 五年5.765.850.09二、各项贷款 六个月6.486.570.09 一年7.297.470.18 一至三年7.477.560.09 三至五年7.657.740.09 五年以上7.8
4、37.830.00三、个人住房公积金贷款五年以下（含五年）4.774.770.00五年以上5.225.220.00二、区域经济环境分析1、“新特区”给成都经济发展注入无限活力2007年6月7日，国家发展和改革委员会下发国家发展改革委关于批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的通知，通知要求成都市和重庆市从实际出发，根据统筹城乡综合配套改革试验的要求，全面推进各个领域的体制改革，并在重点领域和关键环节率先突破，大胆创新，尽快形成统筹城乡发展的体制机制，促进城乡经济社会协调发展，为推动全国深化改革，实现科学发展与和谐发展，发挥示范和带动作用。2、成都市2007年上半年经济环境分析经济
5、总量不断扩大，圈层产业经济布局进一步明晰。经审定，上半年全市地区生产总值(GDP)1446.3亿元，按可比价计算，比上年同期增长14.4%，增速创近年来新高。其中，第一产业实现增加值84.2亿元，增长5.0%；第二产业实现增加值669.1亿元，增长18.7%；第三产业实现增加值693.0亿元，增长11.8%。一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为2.1%、 57.7%和40.2%。圈层产业经济布局进一步明晰。二圈层对全市经济增长的贡献率进一步提高，由上年的29.5%提高到31.2%，一、三圈层对经济增长的贡献率分别为53.0%、15.8%。从各圈层产业布局来看，一圈层成为第三产业的主要聚集地，
6、完成的第三产业增加值对全市第三产业增长的贡献率达67.0%，较上年同期提高1.4个百分点；二圈层成为工业经济发展的主要集中区，完成的工业增加值对全市工业增长的贡献率达41.3%，较上年同期提高1.9个百分点；三圈层成为第一产业规模发展基地，完成的第一产业增加值对全市第一产业增长的贡献率达69.0%。 金融业、房地产业增速较快。上半年，受资本市场持续活跃的影响，金融业保持较快增长势头，实现增加值63.5亿元，增长17.0%，增速比上年同期提高8.1个百分点；房地产业实现增加值73.1亿元，增长18.9%，增速比上年同期提高8.6个百分点。 金融业稳定发展。今年以来，受资本市场持续活跃的影响，居民
7、储蓄存款增长有所放缓，金融信贷稳步增加。6月末，全市金融机构各项存款余额达5816.9亿元，增长22.1%，其中城乡居民储蓄存款余额2379.8亿元，增长9.9%，储蓄存款增速较上年同期回落9.9个百分点；各项贷款余额3757.2亿元，增长20.0%，增速较上年同期提高1.5个百分点。 城乡居民收入稳定增加。上半年，城市居民人均可支配收入7178元，同比增长13.6%；农村居民人均现金收入为3658元，增长12.3%。 从居民家庭收入构成看，经营性收入、财产性收入、转移性收入呈不同程度的增长，此外，居民家庭出售财物收入也有大幅增长。其中，财产性收入增幅居首位，一季度，全市城镇居民家庭人均财产性
8、收入为元，比上年同期增长倍。究其原因，一是随着收入的增长，居民家庭有了一定的积累，开始进行多方面的投资；二是成都市旺盛的住房租赁及由此产生的效益促使部分家有余房的居民将余房出租。据统计，一季度全市居民家庭人均经营净收入为元，同比增长，经营净收入占可支配收入的比重比上年同期增长个百分点；人均工薪收入为元，同比下降。一季度，成都市城镇居民家庭人均消费性支出为元，同比增长，居民消费结构继续由传统消费向享受型消费发展。从消费构成来看，食品消费小幅回落，人均用于食品的支出为元，同比下降，衣着支出明显萎缩，下降幅度为。而居民用于家庭设备用品及服务支出继续保持旺盛势头，其居住支出为元，同比增长，耐用消费品支
9、出为元，同比增长。教育文化娱乐支出为元，同比增长.。 三、社会文化环境分析成都是一座休闲型城市，生活节奏比沿海城市慢，人们对于安居的要求也比较高。中国一直以来都是住房自由率很高的国家，在多数居民没有改变住房观念的情况，拥有一套房子仍是绝大多数人梦寐以求的事情。成都平原素有“天府之国”的美誉，其独特的文化氛围和良好的地域环境吸引着周边省市的人们纷纷到此买房。四、技术（管理）条件分析中国房地产市场发展十几年，无论从楼盘的设计开发，还是从室内的景观设计，房地产开发商的开发设计技术都已成熟。建筑业同样出于快速发展之中，新技术、新产品、新工艺、新材料层出不穷。第二节竞争对手分析l Top创新力 置信实业
10、l Top营销力 万华地产l Top资本力 华润置地l Top行业推动力 中海房产l Top文化力 置信实业l Top慈善力 置信地产l Top利润力 中海地产一、创新力十强l Top 置信实业 l Top 仁和地产 l Top 上实置地 l Top 万华地产 l Top万科地产 l Top中海地产l Top华润置地 l Top蓝光地产 l Top 岷江新希望 l Top博瑞地产当中国同行突然惊诧 “成都好房”的时候，有人在问：是什么让这座偏居西部的城市在全国舆论中异军突起？答案就在于成都地产界之于“创新”的乐此不疲。 “飘窗”的诞生只是一次四两拨千斤式的意外惊喜，更大的动力源自这个市场中购房
11、者日渐挑剔的胃口和开发商自我颠覆的勇气。在此，我们首当列出“成都置信”，从最早祭出“先造景再造房”的大旗，到丽都系首创的“空中花园”，再到芙蓉古城和香颐丽都的中西式复兴，置信10年竟找不出两处相同的产品形态，简单复制谓之诟病，创新力维系着置信的产品递进。二、营销力10强l Top万华地产 l Top仁和地产 l Top置信地产 l Top中海地产 l Top世纪城置业 l Top蓝光地产l Top岷江新希望 l Top万科地产 l Top龙湖地产 l Top腾王阁地产2006，并非井喷之年，但楼市行情足以让05、04年汗颜。这一年有太多“一夜清盘”的奇迹，排号的长队通宵达旦乱世造英雄，身处卖方
12、市场的洪流之中，要想从皆好中找出最好，标准不但要高，范围还要更广，因此，速度、价格、推广、活动全要纳入考量体系。以低价入市快速清盘，或固守高价囤积房源者都算不上是真英雄。放量科学、定价准确、推广诱人、销售有序，无不体现一个地产企业对市场形势的敏锐判断。乱世2006，这样的明星式选手可谓层出不穷。三、资本力10强l Top华润置地 l Top和记黄埔 l Top中海地产 l Top蓝光地产 l Top万科地产 l Top置信实业l Top腾王阁地产 l Top龙湖地产 l Top上海绿地 l Top仁和地产“121大限”和土地“招拍挂”之后，“资本力”终于占据了行业话语权的头把交椅，因为它直接决
13、定了一个房地产企业的生命延续。到06年，资本大鳄围猎成都呈愈演愈烈之势，国资、港资、外资从四面八方杀来参加这场资源豪夺的战役。财大者果然气粗，拍地、立项、开盘，无不显露出资本殷实者不可一世的霸气，看得资本弱小者唏嘘不已。其中又以华润、中海为代表的央企最为显山露水，势头甚至盖过和记黄埔、上海绿地为代表的港沪资本。华润东湖地块1245亩、420地块840亩、中海1811地王央企赢得了成都资源争夺战的半壁江山。央企之中，又以坐拥母公司600亿资产实力的华润置地最为阔气，刚刚传出晋升“成都地主”的消息，又出手27亿港元整合京蓉两大地产项目。2006，谁是资本舞台上的头号赢家，答案不言自明。四、行业推动
14、力10强l Top中海房产 l Top万科地产 l Top龙湖地产 l Top仁和地产 l Top置信地产 l Top博瑞地产 l Top怡和地产 l Top岷江新希望 l Top盛唐实业 l Top万达锦华 “一流企业做标准、二流企业做品牌、三流企业做产品”。这句话是对所谓“行业推动力”的最生动描述，且兼有横向比较的含义。要想推动一个行业的递进，其运营模式、管理制度、产品质量体系，乃至企业文化都必须占据整个行业的尖端才可能拉动行业标准的升级，并具有影响竞争对手的深远意义。在中国范围内，我们常说“万科领跑中国20年”，又说“中海后来者居上”，这些都是依据“行业推动力”的个体描述。在成都，中海以
15、其独门的“工程管理体系”和成果显著的运营模式强行超车万科，一举成为成都行业的领跑者。06年中海第四代“龙湾半岛”面市，再一次对成都房地产起到了示范意义。特别值得一提是，重庆龙湖“入侵”成都楼市一年就以优异的运营模式和出色的产品质量体系震撼登场，一举入围该榜前三甲，仅次中海、万科。五、文化力10强l Top置信实业 l Top万科地产 l Top中海地产 l Top上实置业 l Top龙湖地产 l Top宏信实业l Top万华地产 l Top建川实业 l Top交大房产 l Top鼎新实业对于一个房地产企业，“文化力”兼具两层含义：一是企业自身的文化建设，二是所开发楼盘的社区文化建设。两层含义之
16、间表现为因果逻辑，换句话说，只有企业文化优异的企业才可能营造出优良的社区文化。在这一点上，本土的置信和外来的万科都是个中高手。“置信生活方式”已经成为置信公司独具特色的经营模式，成为成都房地产界的一种全新的营销方式，也为置信赢得了“社区文化精英”的称谓。之后置信入主车业、主题公园地产、酒店，实实在在培养了一群“置信生活方式”的忠实FANS。而万科以其领导者王石独特的个性魅力和略显西化的企业文化，无数次地渗透到他们所建造的社区文化里，将超前、开放的生活理念半卖半送的传递给他们的业主。六、慈善力10强l Top置信地产 l Top蓝光地产 l Top富临地产 l Top冠城集团 l Top博瑞地产
17、 l Top宏信实业l Top龙湖地产 l Top润创集团 l Top鼎新置业 l Top建川实业每年的“福布斯富豪榜”和“胡润百富榜”都会单独发布一项慈善榜。事实上，从华尔街到中关村，从IT业到房地产，慈善事业正越来越被社会舆论所追踪和关注，慈善力已经上升为衡量企业公民社会责任感和品牌美誉度的全新标尺。纵观叱咤成都地产界的风云企业，反倒是资本实力稍逊一筹的本土企业表现较为优异。置信集团董事长杨毫在一次接受采访中透露：置信每年投入的慈善资金不少于1000万元，用于贫困小学捐款、帮扶职员、修建政府路桥、贡献绿地公园、解决农民就业等等，但行善途径并未通过慈善机构，而直接针对社会及个人，提及别的企业
18、杨毫则不愿评价。紧随其后，蓝光集团从2001年开始致力于慈善事业，而媒体却鲜有报道。从2001年开始，捐资100万元修建康定县新都桥藏文学综合楼；2005年1月，向东南亚海啸灾区捐款20多万元；2005年7月，向巴中老区捐赠60万元；2006年9月，出资10万元捐助仪陇县修建希望小学不能被忘记的还有富临地产当家人安治富先生，虽行事低调却长期致力于帮扶残疾人事业和社会公益事业，被社会舆论誉为“爱心企业家”。七、利润力10强l Top中海地产 l Top华润置地 l Top万科地产 l Top万华地产 l Top仁和地产 l Top晓初物业l Top蓝光地产 l Top置信实业 l Top岷江新希
19、望 l Top腾王阁地产没有什么比这项指标来得更加直白。因为利润力所描述的对象正是如何获取利润最大化的方法论，方法重于利润本身。那么请注意：利润力绝不是“利润率”，它表现为多领域的策略制定、控制力，某种程度上更侧重成本控制，要衡量它也无法依据量化数据。为何有的公司能逐年创造持久、高额的利润?为何它们总能先于竞争对手发现该行业的不断变动的利润区?为何其他公司因其传统经营之道变成非利润区而受挫?这些都是利润力所讨论的范畴。比如名不见经传的晓初物业，当年拿到某地块由于历史原因仅以8万一亩成交，放置今天的市值早已翻了数十倍，客观上已经赢得高额利润的先决条件，反映出成本控制在利润力中的决定性作用。又比如
20、华润翡翠城项目对东湖地价成功的成本控制，同样促使华润置地最终获得了高额利润。再如营销力、品牌附加值对利润的提升同样显得至关重要，如果中海没有在2006年以33.11亿元的品牌价值超越万科位列中国房企第一，也不会在2006年所开的几处高档盘中获得如此高额的利润回报率。-万科、中海、龙湖，对手兼朋友-竞争对手龙湖地产万科集团中海地产公司简介龙湖地产于1995年6月成立于重庆，龙湖集团已包括重庆龙湖地产、成都龙湖地产和北京龙湖置业三个地区公司，拥有员工2000余名。万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成
21、为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。中海地产集团有限公司是香港中国海外集团有限公司控股的属下企业，其前身中海地产股份有限公司于2002年8月8日注册成立，注册资本金人民币61020万元，企业类型中外合资。作为中海地产集团有限公司的控股企业中国海外发展有限公司1992年即在香港上市，曾被国际知名的财富杂志评为中国上市公司（香港和中国大陆）百强中的房地产主要企业。公司理念经营理念：善待你一生 企业精神：志存高远，坚韧踏实愿景：通过提供高品质产品和服务实现持续增长，成为中国最值得信赖的、处于行业领先地位的地产公司企业产品观：不卖我们能造的，要卖人家需要的；忘掉自己想要的，想想人
22、家愿付的。宗旨：建筑无限生活愿景：成为中国房地产行业持续领跑者核心价值观：创造健康丰盛的人生中海地产自进军内地市场以来，秉承“诚信卓越，精品永恒”的经营宗旨, 以过程精品塑造楼楼精品，Partners株式会社 久米设计（久米）John G.Deenihan,AIA.ISP（迪诺）（美国RSA设计公司）法国建筑师事务所沃尔玛等GIC（新加坡政府投资公司）专业化程度公司主导方向是房地产的开发和商品房的销售。以“善待你一生”为经营理念，并结合各个地区市场条件不断创新，以严谨、认真的态度、领先的理念和专业的团队，以卓越的产品打造与优秀的物业服务，呈献一种全新居住价值的“龙湖生活”，可见其专业化程度。目
23、前中国最大的专业住宅开发企业。2006年公司完成新开工面积500.6万平方米，竣工面积327.5万平方米，实现销售收入212.3亿元，结算收入176.7亿元，净利润21.5亿元，纳税24.2亿元。至2006末，公司总资产485.1亿元，净资产148.8亿元。中海地产隶属于中国海外集团有限公司于1979年6月在香港成立，隶属中国建筑工程总公司，业务领域以建筑、地产和基建投资为主体，经营地域遍布香港、澳门、中国内地、阿联酋和印度的许多城市品牌知名度品牌知名度多年的耕耘。龙湖不但收获了品牌的知名度，更获得了市场的美誉与忠诚。龙湖的品牌价值已超过现在所获得的开发利润。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益
24、，是万科的最大特色。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续四年入选“中国最受尊敬企业”，连续三年获得“中国最佳企业公民”称号。公司多次名列“全国外商投资双优企业”、“广东省最大外商投资企业”等排行榜或名录。2004年至2006年，中海地产连续3年被国内权威机构评为中国房地产行业领导公司品牌第一名，品牌价值达数十亿元。2006年，还相继荣获中国房地产百强企业综合实力TOP10、中国大陆在香港上市房地产公司综合实力TOP10、中国最佳品牌20强、中国蓝筹地产榜首企业、中国25大典范品牌企业、国家质量信誉AAA等级企业、信用档案管理先进企业等荣誉称号。产品质量1. 容积率：价值的让渡，不只是简单的
25、数字。龙湖做的房子有时容积率会比政府规划的低，加大园林绿地占有率，做出了口碑。高容积率的规划无法变更的情况下，人性化的建筑类型会提高舒适度。2. “缺心眼儿”的细节雕琢。1%和100%的换位思考：对针对遭遇了1%偏差的业主来说，这1%的偏差就意味着100%的损害。3. 超越行业标准的“自定义”标准。正是有了龙湖的引领，购房者才真正从具体的指标上来考量居家生活包括小区规划、容积率、人均绿地面积、楼间距等当初从来不去留心的东西。“旨在推销一种新的生活方式。万科开发房地产，不以赢利为唯一目标，也不只是单纯为客户提供居所，而是从满足现代人追求舒适、便利、完美的生活方式出发，自始至终为客户的各种合理需求
26、而提供尽善尽美的服务,即便暂时牺牲部分经营利润也在所不惜要有创造城市文化的责任感，对城市负责，对后代负责。”如今十多年过去，万科的产品历经多年考验，已形成它特有的不同表现风格“磐石行动”“磐石行动”通过对万科十余年来产品质量管理经验的总结分析，以全面质量提升为目标，提出了未来三至五年万科工程管理的发展策略。中国海外集团是香港最早获得ISO9001、ISO140及OHSAS18001认证的承建商之一，多年来本集团屡获殊荣，其中包括两次获得国家科技进步二等奖、詹天佑土木工程大奖、香港工商业奖生产力及品质奖、香港工业奖之工业贸易质量奖、优质建筑大奖及多项安全环保奖项。中海地产曾获2006国家质量信誉
27、AAA等级企业等称号.纵向整合度重庆新龙湖物业管理有限公司成立于1997年8月，龙湖集团控股子公司，国家一级物业管理资质，重庆唯一“钻石物管”。公司秉承“善待你一生”的经营理念，在物业管理中充分体现以人为本的关怀，以“满意+惊喜”的服务，为所有业主提供温馨、全面、周到的专业物业管理服务。公司全体员工以踏实、细腻、认真的工作作风，在客户和行业中赢得了优异的口碑，并获得了多项荣誉，同时也得到中央、地方各级领导的高度赞扬。新龙湖立志发展成为最值得信赖的物业管理公司的企业愿景激励着所有员工不断总结过去、持续改进，并努力追求更高的服务品质。1992年1月万科成立下属第一家物业管理公司-深圳市万科物业管理
28、有限公司，经过十年的发展，万科物业管理已发展成为国内同行业中的知名品牌。万科物业始终坚持全心全意全为您的服务宗旨，秉承服务至诚，精益求精，管理规范，进取创新的质量方针，运用超前的管理理念和创造性的思维，不断探索物业管理新模式，积极参与行业竞争，在推动物业管理行业发展的同时，不断开辟新的业务领域。万科物业以业主的生活为本，秉承全心全意为您的服务理念，着力为业主提供高品质的服务，营造美好生活氛围，不断追求服务创新，在新的世纪里，万科物业将展开理想的翅膀，在市场经济的大潮中，飞得更远、更高。中海集团在物业管理、建设咨询及监理、建筑设计等业务领域亦取得累累硕果，享有盛誉。华艺设计成立20年来，承接工程
29、项目遍及全国20多个大中城市，先后有70个项目获得130多次省部以上奖项。而中海物业作为中国物业管理行业的领先者及驰名品牌，在行业内首先通过了ISO 9000，ISO 14000及 OHSAS 18000 国际质量管理体系认证，为获得国家部委和各省市荣誉最多的大型物业管理企业。竞争对手历年来的项目开发情况截至年底，累计已开发面积约185万平方米，在建面积约230万平方米，规划面积约1100万平方米。1 龙湖南苑1998年和2000年，蝉联第一、二届“重庆市十佳住宅小区”评选第一名2 龙湖水晶郦城2003年11月，龙湖水晶郦城荣获“2003年中国名盘”称号；2006年11月，荣获第五届重庆“十佳
30、住宅小区”评选第一名3 龙湖北城天街龙湖地产运用SHOPPING MALL国际流行理念建造而成，由占地3万平方米的商业建筑及一条长400米的商业步行街组成。总面积140000平方米，集购物，休闲，娱乐为一体，拥有1家大型超市，1个五星级电影城，1个专业体育用品连锁卖场，2家主力百货店，3个休闲景观广场，30余家特色餐饮娱乐休闲场所，150余家精品专卖店，680个泊车位的大型停车场，是目前重庆规模最大，业态最丰富，功能最完善的大型购物中心，2005年成功入选重庆八大新地标之一。4 翠微清波再次领导区域价值提升，“龙湖效应”初现西三环。一个以城市精英群体为主的群体在龙湖翠微清波出现。1 深圳天景花
31、园2 金色系列，提供位于城市中的住宅- 90年代末期万科的另一个产品体系，揭开了万科在城市中心区的住宅开发的序幕。在有限的土地局限下，规划出良好的居住环境对于万科来说又是一个新的挑战，在巨大的压力下面，万科获得了成功，不仅注重了环境的改善，同时符合了城市更新的性质。3 城花系列，提供位于城郊的住宅-从稚嫩走向成熟，从摸索走向总结，同一的产品体系下面筑就不同的特色产品。4 四季系列，提供位于郊区的住宅-5 高档系列，提供位于稀缺地段或占有稀缺景观资源的住宅-这一时期的作品增加了更多的建筑张力、更加强烈的文化取向、更进取的风格表现，同时，住宅多样性已经随地域扩张进一步强化。中海地产自进军内地市场以
32、来，秉承“诚信卓越，精品永恒”的经营宗旨，以过程精品塑造楼楼精品，在深圳投资开发了海富花园、海丽大厦、海滨广场、海连大厦、中海苑、中海华庭、中海阳光棕榈园、中海深圳湾畔、中海怡美山庄、中海日辉台、中海月朗苑、中海香蜜湖一号、中海怡瑞山居、中海大山地、中海半山溪谷、中海西岸华府等十几个项目；在上海投资开发了海华花园、海兴广场、海丽花园、海天花园、中海馨园、叠翠别墅、海悦花园、和平花苑、翡翠湖岸别墅、中海瀛台；在北京开发了中海雅园、中海紫金苑、中海馥园、中海凯旋、中海枫涟山庄、中海安德鲁斯庄园、中海瓦尔登湖；在广州发展了东山广场、锦城花园、中海锦苑、中海名都、中海康城、中海蓝湾、中海观园国际、中海
33、花城湾、中海锦城南苑、中海璟晖华庭；在成都开发了中海名城、中海格林威治城、中海国际社区、中海常春藤花园；在长春开发了中海水岸春城、中海莱茵东郡、中海水岸馨都；在西安开发了中海华庭；在中山开发了中海翠林兰溪园；在南京开发了中海塞纳丽舍；在苏州开发了中海半岛华府、中海湖滨一号；在佛山开发了中海万锦豪园、中海金沙湾；在宁波开发了中海东湖观邸等项目，这些项目都在当地成为当时引领房地产发展潮流的优质名牌项目，并多次缔造了数天数夜排队买楼的佳话。竞争对手的土地储备情况以及未来的开发方向及开发动态成都龙湖：2008，龙湖要影响成都人生活-别墅、公寓、商业同时发力，龙湖08战略初现端倪 拿下位于都江堰青城山脚
34、下的三宗土地后，龙湖在成都已经拥有近2000亩土地。在成都，龙湖计划继续增加土地储备。1. 要做顶级别墅。据了解，都江堰、青城山以及牧马山600亩地块将被做成顶级豪宅。别墅开发，正是龙湖各种产品中精细程度最高的、也最得心应手的。2. 商业地产开发。龙湖地产很可能将把建设路拿下的百亩69信箱地块建成一个近10万平米左右的大型商业中心。截至2005年年末，公司实际控制的项目储备约1,209万平方米，其中按万科持股比例计算的项目储备约为1,019万平方米。该等项目共60个，2006年度计划开工面积和竣工面积分别约329万平方米和325万平方米。自2007年8月28日中期报告披露以来，公司共新获得开发
35、项目5个，项目规划建筑面积合计100.7万平方米，按万科权益计算的建筑面积69.6万平方米。对于行业的长期前景，公司依然认为，人口变迁的影响发挥着决定性的作用。城市化一方面将导致大量的住宅需要，另一方面，与城市化相得益彰的经济发展正在稳步增进大众财富，将这种需要转化为有效的市场需求。未来相当长一段时间内，中国城市尤其是沿海城市带的住宅市场，依然具备极为广阔的发展空间。截至2006年底，中海地产在内地已完成和计划投入的房地产投资额达人民币964亿元，开发总量（含已建成、在建和即将开发的）超过2250万平方米，已经成功发展了数十个房地产项目，目前在内地拥有土地储备面积超过1800万平方米。第三章华
36、润翡翠城第四期翡翠长汀第一节竞争楼盘调查分析-龙湖三千里-楼盘名称龙湖三千里地点二环东二段调查日期2007-10-12类型普通住宅售楼电话（028）82000006发展商/投资商成都龙湖锦华置业有限公司承建商/设计单位总建筑面积m232万m2销售代理成都正和占地面积m282.6亩物业管理龙湖物业绿化面积m225按揭银行工行 农行 建行车 位320最高按揭比例70容积率5.0预售证号5066首次推出时间2007-6-2小区规模26万平方米配套设施网球 游泳池SM广场、沃尔玛、万达电影广场等商业配套；与城市主干道保持恰如其分的距离，处于繁华深处，闹中取静。装修标准清水厨厕清水1.售价资料南/北向单
37、元定价（元/ m2 ）单元售价最高7500高7500最低6200中7000展销期优惠无低6200平均定价（元/ m2 ）70002.付款方式种类一次性付款银行按揭分期付款其他付款方式折扣1%无无无临时定金2万手续费无物业管理费（元/ m2 /月）2.683.最新推出详细数据新推栋名面积范围新推面积实用率户型面积单间一房一厅二房一厅二房二厅三房四房以上合计（套）户型面积59 m2以下6079 m28099 m2100119 m2120149 m2150 m2以上2697套该项目的优点：一、外部环境上 1. 这里是城东人最集中的地方，最熟悉的居住福地，有传统而有独特魅力的居住方式。随着城东工厂的搬
38、迁，置换出更多的土地，因为首创、万科、龙湖等全国巨头的介入，因为巨大的升值空间和居住价值；也因为2007年这里将是成都楼市放量最大，房价提升最快的区域之一。 2.离市中心的距离较近。 3.随着龙湖、万科、首创三大巨头的入住，可以带动一个区域的发展能力，可以想象，在未来2-3年城东的另一个春熙路即会诞生。二、内部品质上 1.200米，与繁华保持的距离。居繁华，远尘嚣既可以享受片区带来的繁华，又独享居家的宁静与自在。 2. 周围有良好的品质生活氛围。719项目的大型商业、颐和家园的生活配套、伊藤洋华堂、SM广场汇聚于此。可以形成独特的商业街，享受成都休闲慢节奏生活。 3.建筑点状布局，主要采用蝶形
39、结构、点板式结构。每栋错落有致，可以使小区内的通风采光达到最大的效果，而且户型的视野会比较开阔，私密性较强。 4.好的景观条件，可以给人不一样的视觉冲击。该项目的不足：1.项目处于城东，由于旧城区改造，整体环境与城南相比有些破旧。2.定价偏高，周围万科和首创的影响使整体房价较高。3.楼盘市场定位不够明确，细分市场不准确。-万达锦华城-楼盘名称万达锦华城地点二环路东五段，新城门路调查日期2007 10 12类型商业和住宅售楼电话80886688发展商/投资商大连万达发展商电话无承建商/设计单位中国航空港总建筑面积m240万m2销售代理无占地面积m2116亩物业管理万达物管绿化面积m223按揭银行
40、农业 中国 民生车 位2000左右最高按揭比例8成容积率3.99预售证号成房预售字第4822号首次推出时间3月份小区规模配套设施商店 伊藤 万千百户 网球场 项目本身就含有国际百货、超级市场、休闲餐饮、家居超市、国际影院、酒店式公寓、写字楼等超大型生活配套设施。目前已签约商家有：伊藤洋华堂、国美电器、万千百货、万达国际影城、肯德基、麦当劳、必胜客快乐老家，神采飞扬电玩城、大歌星KT.装修标准精装/清水交通状况3、75、27、35、47等多条公交线路站点路经或邻近本项目地块，可通向城市东、南、西、北、中各个方位。3号地铁线与本项目相接。城市路网四通八达。1.本期发售情况本期栋名一栋展销地点现场推
41、出单位数目200多套参观人流（人/10分钟）50展销地日期3月份上次展销均价（元/ m2 ）7800施工进度封顶本期交楼日期明年9月广告代理华西都市报当地日报商报2.售价资料单元售价最高8600最低7300展销期优惠无平均定价（元/ m2 ）78003.付款方式种类一次性付款银行按揭分期付款其他付款方式折扣1无无无临时定金3万手续费无物业管理费（元/ m2 /月）1.84.最新推出详细数据新推栋名面积范围新推面积实用率户型面积单间一房一厅二房一厅二房二厅三房四房以上合计（套）户型面积59 m2以下6079 m28099 m2100119 m2120149 m2150 m2以上200多套100多
42、306028该项目的优点：一、外部环境上1.周围有万达商业广场：包含了国际百货、超级市场、休闲餐饮、国际影院、酒店式公寓、写字楼等多种建筑形态，并通过一条室内商业步行街将各大主力店自然相连、有序组织在一起，形成商业及客户资源的高度共享，由此而成就鼎盛商气。在形成魅力成都的又一处繁华的同时更促进城市商业面向国际化的升级换代。 2. 万达锦华城与望江楼、东湖、沙河三大公园遥相呼应，座享都市绿肺、浸染人文鼎盛。 3 被称为“成都配套最为齐全的住宅”。有购物中心、休闲聚落、美食街区、娱乐沸城等诸多城市配套。二、内部品质上为城市新阶们提供35120精致时尚空间，为2535岁的都市白领、追求时尚高效的成功
43、人士、亦或看好项目潜力的投资人士带来全新的现代新都市主义概念。项目提倡快捷、高效、丰富、动感的都市时尚新派生活。项目不足之处：1. 楼盘离二环路太近，公路嘈杂，稍显喧嚣；2. 与品牌华润相隔很近，没有较强的品牌优势，容易让购房人相互比较；3. 房价偏高，没有价格优势。-万科，金域蓝湾-楼盘名称万科 金域蓝湾地点二环东二段调查日期2007-10-12类型普通住宅售楼电话84333666开发商深圳市万科房地产有限公司总建筑面积m2301076. m2销售代理自售占地面积m274000.37 m2物业管理龙湖物业绿化面积m230左右按揭银行工行 农行 建行车 位最高按揭比例容积率5.0销、预售证号5043 5035首次推出时间2007-6-2小区规模83亩配套设施中小学:培华小学、建设路小学、三十中学幼儿园:锦电幼儿园综合商场:SM广场、华联商厦、好又多、沃尔玛、来雅百货、国美电器等
