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1、*项目2008年营销推广计划杭州*房地产开发有限公司目 录一、市场分析2007年钱江新城区域市场回顾2（一）土地市场21.住宅性质用地供应情况22.商业性质用地供应情况43.综合点评8（二）住宅市场81.一手市场成交和价格82.07年主要竞争楼盘新开房源去化情况113.区域内主要竞争楼盘2008年可售体量124.二手住宅市场挂牌和成交125.综合点评15二、项目2008年度推售节点选择、推售节奏的安排16三、项目总体营销推广策略17四、项目营销推广组合方案181.活动营销182.软文为主的媒体推广183.产品楼书及相关延展宣传品194.项目现场户外、看房通道、标识标牌等现场包装195.现场销售
2、服务中心案场接待和服务水平的提升196.08年营销推广结点工作初步设想19五、项目营销推广费用总额及分类构成21一、 市场分析2007年钱江新城区域市场回顾（一） 土地市场1. 住宅性质用地供应情况近年来钱江新城区域可供开发的住宅用地已经不多，宅地稀缺性越来越明显，06、07年住宅用地供应相当紧俏，07年相对有所放量，可供开发面积约57万，钱江新城作为杭州新的城市中心和高端城市公寓板块的定位已被市场和购房者广泛接受，随着钱江新城开发建设的推进，区域前景持续看好，板块热度不断上升，区域内金色海岸，东方润园等高端城市公寓豪宅的热销，成为区域地价的有力支持，同时，地价的大幅攀升也推动区域内公寓豪宅的
3、销售价格不断攀升，地价和房价的相互推动作用非常明显，区域内住宅用地已成为国内外知名房产企业实力角逐的必争之地。2006、2007年钱江新城区域住宅性质用地出让情况表编号地块名称编 号面积（亩）总地价（万元）总开发量（）楼面价（元/ ）亩价（万元/亩）用地性质投资商成交日期1E-06雪峰房产2006（30）26.904321084484071611193.4住宅省内2006-12-42C-06/08/17/18葛洲坝、绿城、康居联合体2007（17）126.3825349000C-06117592760住宅境外2007-5-3077660.8C-07住宅125043.2C-17商业办公用地354
4、60C-18商业办公用地586353B-01,02滨江房产集团公司（2007）10B-01152000B-0167532135商业金融、办公，单身公寓（非居住）用地省内2007-3-2721.15691676B-02B-02住宅（设配套公建）用地50.0265133404按2007年新城区域商业办公性质用地出让平均楼面价（5455.7元/）测算，17号地块住宅性质用地出让楼面价为：14684.69元/按2007年新城区域商业办公性质用地出让平均楼面价（5455.7元/）测算，10号地块住宅性质用地出让楼面价为：7644.77元/2006、2007年钱江新城住宅性质用地出让情况年度出让面积总建筑
5、面积出让总价（万元）出让地价（万元/亩）出让地价增长率楼面地价（元/）楼面地价增长率亩平方米2006年26.90 17936.90 44840.00 32108.00 1193.40 112%7161.00 34%2007年197.57 131716.59 521879.00 501000.00 2535.87 9599.93 2. 商业性质用地供应情况作为杭州未来的中央商务区，钱江新城区域商业性质用地的供应较住宅用地供应相对富裕，07年，新城区域商业用地供应明显放量，总供应量约223亩，新增开发量约107万。与住宅用地出让价格类似，随着区域成熟度和认同度的不断提升，商业用地出让价格也不断攀升
6、，华润新鸿基、凯德置地等国际知名商业地产开发运营企业的入驻，使钱江新城区域的商业前景更为广阔和具有吸引力，与区域内宅地供应类似，商用地块的供应存量也在不断减少，区域内土地稀缺性日益凸显。2006、2007年钱江新城区域商业性质用地出让情况表1编号地块名称编 号面积（亩）总地价（万元）总开发量（）楼面价（元/ ）亩价（万元/亩）用地性质投资商成交日期1A-08-4省移动（2006）5512.5961618546183.535041285商业金融办公省内2006-12-312A-03-1,2浙江一统实业有限公司（2006）4122.02452580210278125101172商业金融业用地省内2
7、007-2-63B-05浙江大友实业股份有限公司、上海利有投资管理有限公司（2006）4212.0465177587227924571474商业金融业用地省内2007-2-64D-11-2,3宏润建设集团股份有限公司、浙江金瑞控股集团有限公司（2007）3211月2日 4208811月2日 43641590商业办公金融业用地省内12.28354913411月3日 11月3日 14.1915473055A-12杭州金基房地产发展有限公司（2007）466.63260019800164654939商业办公金融业用地省内6A-08-2迪凯股份、横店集团浙江东磁房地产开发公司（2007）5414.35
8、00005795086283497商业办公金融业用地省内2007-10-197A-08-6杭州华科房地产开发有限公司（2007）5510.784880043200112964527商业办公金融业用地境外2007-10-198E-02-1/2/3/4新运投资管理（杭州有限公司）（2007）5660.6510212528395035971684商业办公金融业用地省内2007-10-199D-01-1/2华峰集团有限公司、迪凯股份有限公司（2007）67266210013708945302388商业办公金融业用地省内2007-11-2910B-08高地（维尔京群岛）有限公司（2007）6856168
9、00029833656313000商业办公金融业用地境外2007-11-2911D-08万银置业有限公司（2007）6922.37840013388458563516商业办公金融业用地省内2007-11-292006、2007年钱江新城商业性质用地出让情况表2年度出让面积总建筑面积()出让总价（万元）出让地价（万元/亩）出让地价增长率楼面地价（元/）楼面地价增长率亩平方米2006年46.67 31112.89 221243.50 59745.00 1280.24 105%2700.42 102%2007年223.11 148744.10 1070648.00 584113.00 2618.11
10、 5455.70 3. 综合点评总体而言，钱江新城区域作为杭州未来城市新中心、中央商务区的定位已被市场广泛认同和接受，区域开发和建设的推进，使区域良好的发展前景更为清晰的展现出来，区域房地产市场的热度在近两年不断攀升，区域内高端城市公寓豪宅的良好形象和口碑为钱江新城区域贴上了高端城市公寓豪宅的聚集地的标签，无论是住宅还是商用土地争夺皆成为国内外知名房地产开发企业争夺优质土地储备的主战场之一，房价和地价相互推动下，区域土地和房产价值的不断攀升。（二） 住宅市场1. 一手市场成交和价格区域代表性竞争楼盘（统计分析范围：金色海岸、金色家园、赞成林风、金都华府、太和广场、凤凰城、东方润园、盛世钱塘、金
11、基晓庐、新城国际，数据来源透明售房网，有效期：200712.24）成交情况和价量走势：1月3月月6月7月8月9月10月11月12月1121364253512021952072771357512146 11785 13195 15913 18895 19260 16281 20827 22354 21770 0%-3%12%21%19%2%-15%28%7%-3%2. 07年主要竞争楼盘新开房源去化情况07年钱江新城区域代表性楼盘新开盘房源销售情况楼盘幢号总可售面积（）已售面积（）可售套数已售套数均价（元/）总销售额（万元）开盘时间销售率按面积按套数东方润园1号楼56968.0323397.96
12、154643648785372.1372007-9-2873%77%5号楼30149.630149.61031012372971541.9862007-6-303号楼30862.5328291.62104992013256956.6892007-4-286号楼20890.0419900.6665631793535691.8342007-1-23小计138870.2101739.8426327249562.65金基晓庐6号楼28071.0126236.152132001820947773.4062007-10-173%73%2号楼31511.8917035.272281242065735189.
13、7572007-11-16小计59582.943271.4244132482963.163太和广场5号楼27691.5220195.061811401264025526.5562007-2-577%82%6号楼25100.7120607.611621401068422017.1712007-2-5小计52792.2340802.6734328047543.726凤凰城3号楼18903.024791.5417106134386438.81772007-2-1525%25%小计18903.024791.54171066438.8177金色海岸13号楼14759.2414346.0868662548
14、736563.8542007-6-496%96%4号楼17953.1617953.1646462669647927.7562007-6-42号楼21313.1819578.6655512667152218.2442007-6-4小计54025.5851877.9169163136709.853. 区域内主要竞争楼盘2008年可售体量2008年主要竞争楼盘可售体量预测总建筑面积（万）已售面积（万）可售面积（万）主力户型主力面积金基晓庐23.0 13.1 9.9 3/2/2，4/2/2预计3房110-140左右，4房145-180左右东方润园22.0 15.6 6.4 平层大户型、跃层210起步赞
15、成林风16.6 11.3 5.3 3/2/2，4/2/2预计3房110-135左右，4房145-180左右阳光海岸8.4 0.0 8.4 平层大户型、跃层预计360起步华润新鸿基10.0 0.0 10.0 3/2/2，4/2/2预计3房135-170，4房190-200合计80.0 40.0 40.0 4. 二手住宅市场挂牌和成交春江花月07年挂牌情况月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月月均价15147 16193 11715 14295 16780 15849 19877 20111 19753 24019 23996 24787 分界点5月前5月后9月后分界点前后均价
16、对比15806 19134 24145 涨幅21%26%春江花月07年二手成交情况2007年5月前6月7月8月9月10月11月12月14943148151524119196214112299426018177925月前5月后9月后14943164172205410%34%金色家园07年二手挂牌情况月分1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月月均价117701190511777117211252614704154251458717409178731857519092分界点5月前5月后9月后分界点前后均价对比119081480018348涨幅24%24%金色家园07年二手成交情况7月
17、8月9月10月11月12月1366314402/16243152409月前9月后140321574212%5. 综合点评从全年成交情况看，2007年，宏观经济持续强劲，房地产市场回暖，购房需求有所释放，钱江新城区域内代表性竞争楼盘整体呈现价升量增的走势，区域市场行情相当火爆，成交放量的同时价格稳步攀升，10月以来已稳稳站在21000元/之上。5月和10月两个传统的房地产旺季，是推动区域成交量和价格大幅攀升的重要结点，五月底，钱江新城17号地块拍出天价成交价以后，区域市场的行情更趋白热化，可以说5月房交会期间，推动区域市场价量走势的焦点集中在一些中档楼盘（如金基晓庐，倚天盛世钱塘、赞成林风、新城
18、国际等），下半年以来区域市场行情的纵深发展主要依靠高端公寓豪宅（金色海岸、东方润园、*项目）良好的市场表现，11月以来，金色海岸、东方润园均价维持在35000-40000元/，甚至出现了45000元/以上的成交，高端公寓豪宅的热销同时带动二线位置楼盘价格也有较大幅度提升，目前，金基晓庐售价已跃升至23000元/，太和广场、凤凰城部分房源成交价已超过22000元/。从2007年区域新开盘房源成交情况看，钱江新城区域，公寓豪宅和和户型结构好的公寓产品销售情况良好，小户型的酒店式公寓（如凤凰城3号楼38左右的酒店式公寓）的接受程度相对较低。政策面，9月底央行出台的房贷新政（第二套住房首付四成，按揭利
19、率上浮百分之十五）对*项目销售造成了一定的影响，但影响不大，部分客户因房贷政策的变化，首付预算有所变化，导致付款延期。在存款利息率低于物价上涨速度，而房价却飞速上涨的强烈对比下，固定资产投资是最佳的选择之一，尤其是对于占有稀缺资源的房产品来说，保值和增值功能十分强大。对高档房产的买家来说，几乎所有人都是二次置业者，资金实力十分雄厚，房贷新政策对此类客户购房的影响，从目前市场情况看，影响是有，但不太大。受到影响的购买力，主要是那些掐指算好首付的投资者。但是这部分客户并不是主要的客户群，对价格也并不敏感。从市场供应量看，2008年钱江新城区域主要竞争楼盘可新开盘销售的房源约40万，年度新增供应量不
20、大，原有在售楼盘多数处于尾盘阶段，可以预见在相对稀缺的供应下，08年区域市场行情仍将会较为乐观。二手房市场，钱江新城区域具有代表性的二手楼盘为春江花月和金色家园，与一手市场类似，在大市向好、区域市场热度不断上升的情况下，二手房市场在07年也一路走好，至11月达到年度定点，12月以来受传统淡季的影响，成交价格有所回落，但依然稳定在高位。07年杭州楼市需求有所释放，宏观经济持续走好，外围资金充裕，政策面的调控效果有所滞后，区域市场高端形象和认同度的进一步提升等原因导致了钱江新城区域楼市的火爆。2008年随着区域成熟度的不断提高，新增供应量较小，市场对区域内房产品需求保持强劲势头等因素的作用，可以预
21、见，钱江新城区域中高端住宅市场价格仍将在高位保持稳定增长。二、 项目2008年度推售节点选择、推售节奏的安排*项目首批推出房源为1、2、3、4号楼，共348套，目前已基本销售完毕，剩下5、6号楼，按大户型计算共约86套，剩余房源数量不多，户型经优化后较为理想，应能能较好的符合客户需求，在精装修等提升产品品质的优势支持下，预计能得到较好的市场认同；因户型问题，销售存在一定的不确定性，根据工程进度，同时考虑避免市场的过度关注，应慎重选择恰当的销售时机，初步考虑在08年下半年开盘，2008年度主要工程、销售结点初步安排如下：*项目2008年主要工程、销售结点项目开始时间完成时间1、3号楼主体结顶20
22、07.102008.24号楼主体结顶2007.102008.42号楼主体结顶2007.10 2008.65、6号楼主体结顶2007.122008.91、2、3、4号楼7套样板房施工（其中三套为展示样板：D1，E1，E2）2007.122008.4月底5、6号楼样板房施工2008.42008.8沿河绿化带景观施工2007.122008.4月底2号楼展示样板房对外开放2007.51、2、3、4、5、6号楼工程施工200720091、3号楼精装修施工2008.62009.62、4号楼精装修施工2008.82009.85、6号楼精装修施工2009.72010.55、6号楼开盘销售2008.11景观工程
23、施工2008.10 2009.4三、 项目总体营销推广策略*项目在2007年10月中旬首批房源开盘以来，在良好的市场环境和品牌效应的支持下，产品得到了市场的初步认可，初步开拓了较为良好的销售局面，08年可售房源不多，首批展示样板房、样板区预计在5月份推出，第二批样板房预计在8月推出，所有建筑将在08年9月结顶，预计在设定的开盘时间，产品实景配合条件已较为充分，将为销售提供较好的支持。另一方面，承接一期房源的良好口碑，并不断加强客户服务和维护，目标客户群的寻找和积累已经奠定了较为良好的基础，5、6号楼销售客户积累方面具备较好先决条件。基于以上认识，我们认为，*项目08年营销推广需要解决的首要要问
24、题并不是如何推销后续房源，而是在已经建立起来的，项目较为良好的市场形象和口碑的基础上，如何将*项目的作为l城高档精装修城市公寓的代表，努力打造精益求精的产品品质和追求精致完美的服务这一营造理念更为清晰透彻的传递给市场和客户，从而巩固和完善项目的市场、品牌形象和地位。站在集团整体营销推广的角度考虑，*项目项目已经开拓了较好的销售局面，树立了良好的市场形象和认知，通过对*项目项目产品品质、服务以及市场认可等方面亮点的宣传和推广，能够有效提升集团的品牌形象和产品美誉度，有效带动集团其他在杭项目的销售我们认为，为实现以上的推广意图，*项目08年营销推广策略把控上应借鉴奢侈品以及时尚精品的推广思路，通过
25、以小见大，见微知著、意向联想、品位营造等思路，将*项目产品品质和服务品质说透的同时，向客户传递*项目精致、美好、尊贵的生活意向，在客户心理上建立*项目的阶层符号和品位意识；通过对产品品质、服务和生活品位的精细化解构、提炼和延展，不断打磨和完善项目精致的产品和服务内涵，选择特定的媒体渠道和手段进行精准传播，从而实现和完善*项目“高档城市公寓奢侈品”的形象和品牌塑造。四、 项目营销推广组合方案基于设定的推广策略，以及项目销售存在不确定性，不宜引起过度的市场关注等原因，我们认为，08年项目营销推广，在07年项目推广经验的基础上，应以暗线推广为主，暗线推广的主线一是产品线，第二是服务线，可以考虑以下手
26、段和方式：1. 活动营销目前，项目销售已初步开拓了良好的局面，积累了一批忠实客户，可以通过定期和不定期的举行各类活动巩固和发展客户，同时能更有把控性的向有效客户传递项目信息。营销推广活动的主题可以结合项目开发建设的重要结点开展，如样板房、样板区的推出可以组织客户参观活动。另一重要的，可以持续开展的系列活动是以“园区生活服务体系”为核心的以健康、文教和生活为主题的活动，如健康沙龙、迎奥运活动，儿童、青少年兴趣活动，各种倡导生活品质的高尚沙龙活动、业主联谊等等。2. 软文为主的媒体推广08年项目营销推广时，媒体推广应以软文为主，这样既能有效传播项目信息，又能避免过度的市场关注，把控性较好。可考虑系
27、列软文，按照上述推广策略，通过产品和服务两条线索解构项目，同时结合活动营销的素材传递项目信息，塑造项目“高档城市公寓奢侈品”的形象和品牌。媒体选择上应注意大众媒体（如都市快报专刊）和小众媒体（如精致生活、刀旗、项目别册、homel城、l城已交付使用楼盘的电梯广告等）的结合。3. 产品楼书及相关延展宣传品随着项目工作的推进，已逐步具备设计和制作细致结构项目的产品楼书，产品楼书的设计思路也应遵循奢侈品以及时尚精品的推广思路，进行文字创作和平面设计。4. 项目现场户外、看房通道、标识标牌等现场包装现场户外和看房通道应以产品品质和园区生活服务为主线进行平面创意和设计，向客户传递项目精致、美好生活意向和
28、尊贵的生活品位。标识标牌应遵循精致、高档的原则配合项目建筑气质设计制作，给人精致尊贵的感觉。5. 现场销售服务中心案场接待和服务水平的提升不断提升案场接待和服务水平是向客户传递项目精致完美服务意识和形成项目良好服务口碑的重要途径和手段。6. 08年营销推广结点工作初步设想08年营销推广结点工作初步设想123456789101112营销推广活动健康主题样板房开放健康、奥运主题健康主题开盘相关活动文教、生活主题软文为主的媒体推广产品主题、健康主题健康、奥运主题电梯广告园区生活服务主题、产品主题产品楼书及相关延展宣传品产品楼书完成项目现场户外、看房通道、标识标牌等现场包装完成5、6号楼看房通道、标识
29、标牌补充、更新户外更新成交客户分析完成服务需求更新服务需求更新五、 项目营销推广费用总额及分类构成根据上述08年营销推广工作的设想，初步测算08年营销推广费用预算总额为351.5万，约占年度计划销售额（45000万元）的0.8，具体构成见下表：*项目2008年营销费用计划表单位：万元时间总计1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1、活动营销费用（含受牌获奖费用）2088882、报纸广告费用（含报纸软文费用）13120133953、户外广告费用（含工地围墙费用）95203010354、销售物料制作费（含楼书、海报、单张、模型、电视片、三维动画片等）11.511.55、售楼处装修费
30、（含内部装饰及广告包装费）06、样板房装修费（含内部装饰及广告包装费）7、房展会费用（含展位费、制作安装费、礼仪费）3015158、广告策划服务费20209、营销杂费322.62.62.72.72.72.62.62.72.72.72.72.7合计351.522.62.610.754.247.710.62.625.728.797.737.710.7说明：1. 活动费用：预计每季度8万元，共32万元2. 报纸广告费用（含报纸软文费用）:1) 主流纸媒软文：4月、10月各一次，预计40万2) 小众媒体渠道推广（如定点住宅区电梯广告）：8-9月，预计6万3) 小众媒体软文：预计10万4) 杭报、钱报、
31、都快整版硬广各一次：预计75万3. 户外广告费用1) 工地围墙维护：预计4万2) 看房通道包装、导示系统：预计25万3) 新城区域户外广告位租用费：60万4) 户外广告画面更换：预计6万4. 销售物料制作费1) 户型折页：2000份，预计0.5万元2) 产品楼书：预计6万3) 其他已有销售物料补充：预计5万5. 营销杂费按18项费用总额的10左右计提：预计32万卧龙日隆丹巴 （350KM） 住宿：丹巴经成灌高速到都江堰市，进入岷江峡谷，逆流而上至映秀。到卧龙参观中国大熊猫研究保护中心，观赏国宝大熊猫。翻越巴朗山（4523米），运气好的话可以看到四周的云海，在猫鼻梁远眺四姑娘山前往长坪沟景区，骑
32、马或徒步到枯树滩、唐柏古道、木骡子，近距离的拍摄四姑娘山全景，欣赏四姑娘山独具特色的高山草甸、飞瀑、奇石等美景。然后再去双桥沟景区，乘观光车游览阴阳谷、五色山、日月宝镜、猎人峰等原始美景，来到人参果坪，草地上成群的牦牛，两边是高耸的雪峰，夏天野花盛开，一幅天然的画卷展现在您的面前。经小金县进入甘孜州，到达位于大渡河畔的“千碉之国”丹巴县。第2天：丹巴塔公（塔公草原，塔公寺）新都桥 (145KM) 住宿：新都桥在大渡河边观梭坡古碉群，遥想当年的金戈铁马。然后去甲居藏寨，颇具嘉绒藏族特色的甲居藏寨位于大渡河陡峭的山坡上，色彩鲜艳的藏寨掩映在大片的果园中，一派田园风光，美不胜收。每年三月间桃花和梨花
33、竞相盛开，沿寨子的小路漫步，犹如置身世外桃源。中午在藏寨午餐，感受一下当地的民族特色。沿风景秀丽的牦牛河谷行进，沿途的美景令人流连忘返。行使60公里左右，看到白雪皑皑、高耸如云的雅拉雪山。领略神山雄姿，翻过山梁到达塔公草原。塔公藏语是“菩萨喜欢的地方”，塔公寺是萨迦派的寺庙，始建于清嘉庆年间，寺内供奉着当年文成公主进藏时随身携带的释迦牟尼十二岁等身像。过塔公后继续前行33公里就到新都桥，新都桥被称为“摄影者天堂”，弯弯的小溪、金黄的柏杨，山峦连绵起伏，藏寨散落其间，牛羊安详地吃草如诗如画的田原风光。第3天：新都桥稻城（367KM） 住宿：稻城翻越高尔寺山（4412米）到达雅江县，经剪子弯山（4
34、659米）和卡子拉山（4718米）抵“世界高城”理塘。理塘县城海拔4014米，是七世达赖和十世达赖的出生地。翻越兔儿山（4696米），经青藏高原最大的古冰川遗迹，稻城古冰帽海子山，抵达“最后的香格里拉”稻城。第4天：稻城亚丁 （110KM） 住宿：亚丁营地经傍河万亩杨树林，翻越波瓦山（4523米），沿赤土河谷前行，在日瓦乡买过门票后前往亚丁自然保护区。中午到达亚丁营地，午餐后先去冲古寺和珍珠海，路上转千年嘛呢堆，观夕阳中的仙乃日神山，傍晚回到亚丁营地。5天：亚丁稻城（110KM） 住宿：稻城骑马去洛绒牛场，朝觐亚丁的三座神山“仙乃日”(意为观世音菩萨，海拔6023米)、“夏诺多吉”(意为金刚手
35、菩萨，海拔5958米)、“央迈勇”(意为文殊菩萨，海拔5958米)。体力好的可以徒步去牛奶海和五色海（海拔5000米左右），洛绒牛场到牛奶海和五色海这段路比较陡，不能骑马，必须步行，来回大概5个小时。晚上回稻城县住。第6天：稻城理塘巴塘（350KM） 住宿：巴塘原路返回理塘，进入毛垭大草原，面积5000平方公里左右，平均海拔4000米以上。这里虽然海拔很高，但地势却相对平缓，路两边都是高山牧场，不时有旱獭出没。来到海子山顶（4700米），观雪山下的姊妹湖。翻过垭口便进入峡谷，到达川藏交界的巴塘县。第7天：巴塘左贡（265KM） 住宿：左贡巴塘前行40公里，在竹巴茏跨过金沙江，进入西藏境内。中午
36、抵达进藏后的第一个县城芒康，海拔3780米，川藏公路与滇藏公路在此交汇。翻越拉乌山（4358米），经如美镇到达竹卡，跨过三江并流的第二条大江澜沧江后翻越觉凹山（4300米）。从觉凹山险峻的盘山公路望下去，川藏公路和澜沧江像两条晶亮的丝带，在千山万壑间时隐时现。过东达山（5008米）后抵达左贡县。第8天：左贡邦达八宿然乌（291KM） 住宿：然乌左贡出发前行100公里到邦达，海拔4400米的邦达是川藏南线和北线的交汇处。北通昌都，西至林芝、拉萨，是川藏线上重要的交通枢纽，世界上海拔最高的民用机场邦达机场就建在开阔的草原上。告别邦达草原，翻越业拉山（也叫怒江山4618米），经川藏线的地标108道拐
37、，下行到怒江边，沿怒江支流冷曲前行抵八宿。八宿藏语意为“勇士山脚下的村庄”，海拔3910米。翻过安久拉山垭口进入然乌沟，春季时沟内千奇百怪的巨大冰挂、冰川十分壮观，穿过然乌沟后来到然乌镇。9天：然乌波密（129KM） 住宿：波密然乌湖是著名的高原堰塞湖，面积22平方公里，海拔3850米，分上下两部份，是雅鲁藏布江最大的支流帕隆藏布江的源头。湖的近处是绿草茵茵的草场，茂盛的青稞田和油菜花；山腰上是五颜六色的杜鹃花和灌木丛；再往上是莽莽森林。碧蓝的湖水，雪山倒映，如一面镜子般平静无澜。出然乌镇驶入川藏公路最美的一段，沿途树木葱郁、流水潺潺，构成一幅幅天然图画。米堆冰川由两条世界级冰瀑布汇流而成,每
38、条瀑布高800多米,宽1000多米,两条冰瀑布之间还分布着一片原始森林,壮观而秀美,神秘而奇妙。其中米堆冰川的南坡则是著名的察隅县阿扎冰川,据说在冰川附近还生长着翠绿的茶林、长势喜人的玉米、鲜嫩的黄瓜、硕大的西瓜等亚热带农作物,让你不敢想象是在西藏高原。米堆冰川就在川藏公路旁边，拐进去七公里来到米堆村，然后徒步上冰川，来回大概五个小时。出来后沿帕隆藏布江一路下行抵达“西藏小瑞士”波密。注：如果要去来古冰川游客需要自己租用当地人的车进去出，四人一车，每车300元！10天：波密八一（235KM） 住宿：八一镇 波密县城扎木镇，森林簇拥、雪山环抱。车在原始森林中穿行，向川藏线上的天险通麦进发。通麦至
39、排龙15公里路段遍布雪山流，山体疏松脆弱，一遇风雨或冰雪融化极易发生泥石流和塌方。走完这段险路，有一种如释重负的感觉。过排龙沿拉月曲往鲁朗进发，沿途茂密的森林，遮天蔽日，呈现鸟鸣山幽、花香袭人的宜人景色，春季路边盛开着大朵的野生杜鹃花。穿过鲁朗林海，翻越色季拉山（4702米），在山顶远眺南迦巴瓦峰。下山后抵林芝县城，继续前行19公里到达林芝地区首府八一镇，海拔2400米，被称为“西藏的江南”。第11天：八一拉萨（497KM） 住宿：拉萨 沿风景秀美的尼洋河前行，在巴河桥头分路，前行44公里抵达红教圣湖巴松错。巴松错又名错高湖，藏语意为“绿色的水”，海拔3500米，面积27平方公里。湖水碧绿透明
40、，如一轮新月镶嵌在高山峡谷之间。湖边野花烂漫，湖中黄鸭戏水、游鱼争食。湖心岛上错宗工巴寺的颂经声，为你洗去尘世的烦恼。游完巴松错返回到川藏公路，翻越米拉山（5033米，此行最高的一个山口），沿拉萨河谷前行，过达孜县抵到达此行的终点圣城拉萨。利，也就是拥有了房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权。在这里，房屋的全部产权与房屋的所有权是等同的，只不过是二者的提法有所不同。相对于“部分产权”而言，“全部产权”才有存在的意义。2、部分产权。（小产权）根据国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知，职工购买公有住宅，在国家规定的住房面积内，可以按标准价出售。职工购房后另外拥有部分产权，可以继承和出之内。2011年，他闭门不出，开始一笔一画、一丝不苟的伏案抄写杜甫全集，历时10个月终于完成，最近交付出版。定范围之内。
