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1、泰州项目市场调研报告第一节 城市情况一、城市基本情况分析泰州地处江苏省中部、长江下游北岸。南部濒临长江，北部与盐城毗邻，东临南通西接扬州，是苏中入江达海5条航道的交汇处，泰州处于沿海与长江“T”型产业带结合部，东西承接上海、南京两大经济圈，南北联接苏南、苏北两大经济板块，区位优势明显。苏中入江达海的5条重要航道在此交汇。现辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四县级市和海陵、高港两区，总面积5793平方公里，总人口500.7万。京沪高速公里、宁通高速公路、宁靖盐高速公路和沿江高速公路将泰州融入全国高速公路网络。全市每百平方公里拥有高速公路里程3.46公里，位居全省第一。泰州上海200KM 泰州南京150KM
2、 泰州北京1000KM南京禄口国际机场（150KM）上海虹桥国际机场（250KM）上海浦东国际机场（280KM）二、综合1、 国民经济保持稳健增长。全年实现地区生产总值1202.2亿元，比上年增长15.7%。2、 经济发展方式转变加快。产业结构中，三次产业增加值比例调整为8.558.333.23、 地方财政收支较快增长。全市财政总收入211.42亿元，比上年增长36.0%。4、 市场物价出现结构性上涨。全市居民消费品价格总指数为103.7%，物价上涨3.7%。八大类商品和服务价格4升1平3降，除烟酒及用品类保持 持平外，交通及通讯类比上年下降1.6%。5、 建筑业保持较快发展。建筑企业完成建筑
3、业总产值653亿元，增长24.8%。6、 全面小康建设步伐加快。从总体上看，全市全面小康总体评价得分达到93.6分，比上年增加4.8%。7、 2007年实现地区生产总值1202.2亿元，财政总收入211.4亿元。三、固定资产投资固定资产投资稳定增长。全社会固定资产投资703.97亿元，比上年增长32.2%。第一产业投资11.44亿元，比上年增长28.8%；第二产业投资406.02亿元，增长32.4%；第三产业投资286.51亿元，增长32.0%。工业投资399.21亿元，增长31.1%；第三产业投资中，房地产开发投资92.07亿元，增长45.9%。 泰州三产投资情况 三产增长比例四、国内贸易消
4、费品市场稳中趋旺。全年实现社会消费品零售总额321.07亿元，增长18.3%。消费结构升级加快。以住房、汽车、信息通讯、旅游等为代表的热点消费保持较快增长。商品房销售额100.45亿元，增长31.7%，其中住宅763.53亿元，增长38.0%；限额以上批发零售贸易企业汽车类零售额增长42.6%，通讯器材类零售额增长14.7%，文化办公用品类零售额增长24.3%。 商品市场较快发展。年成交额在亿元以上的商品交易市场34家，成交额 179.62亿元。其中年成交额在10-50亿元的有5家，成交额101.7亿元。五、汽车行业情况2007年末全市民用汽车保有量11.80万辆，增长19.0%；本年新增1.
5、92万辆，增长29.5%。其中，私人汽车保有量7.18万辆，增长25.8%；私人轿车3.69万辆，增长38.2%。2008年全市汽车保有量在13万辆左右，私人汽车保有量为8万辆，私人轿车4万多辆。六、城市建设 城市建设步伐加快。全年市区城建总投资84亿元。坡子街商业区正式营运，青年路改造二期、人民路改造一期工程完成，凤城河二期续建、市文化中心、高教园区二期和高港生态公园二期工程顺利实施。城市化水平达47.6%，比上年提高1.5个百分点。七、人口、人民生活和社会保障人口略有下降。年末全市户籍总人口为500.7万人，下降0.6%。其中，市区64.75万人，增长0.8%。居民生活改善。全年城镇居民人
6、均可支配收入14940元，增长17.8%；人均消费性支出9021元，增长10.2%，其中，食品支出占人均消费性支出的比重为43.1 %。全年农村居民人均纯收入6469元，增长13.6%；人均生活消费支出4430元，增长9.5%，城镇居民人均住房建筑面积为31.97平方米，农村居民人均住房使用面积为43.97平方米。人员普通生产工人一般技术人员高级行政管理人员工资水平600-800元/月1000-1500元/月3000-4000元/月小结：从城市固定资产投资情况来看，城市对第二、第三产业的投资量比较大，特别是房地产投资92.07亿元，增长速度达45.9%。房地产销售额达100.45亿元，从城市经
7、济情况来看，泰州属于发展中城市，人均收入达14940元/年，即家庭收入达3万左右/年，高级行政管理人员收入在3.6-4.8万/年，从中可以看出，泰州城市居民平均投资能力将达到30万左右，高端投资能力达80万左右/年。因此，在房地产销售价格中，总价可控制在30-80万之间。商品房销售额100.45亿元，增长31.7%，其中住宅763.53亿元，增长38.0%；限额以上批发零售贸易企业汽车类零售额增长42.6%，2008年末全市民用汽车保有量13万辆，增长18.0%；2007年到2008年汽车行业整体销售状况呈快速增长趋势，但自2008年以来，据调查了解，很多汽车行业销售状况仅三个月来呈现出下滑情
8、况，此与国内目前大气候及泰州城市居民整体收入、消费能力有关。综合情况分析，泰州城市的快速及大规模发展及投资改造的力度加大，将必然导致经济的快速增长，消费者消费能力的大幅提升，因此，房地产行业的发展，在未来数年中应呈稳定增长趋势，汽车行业也会随着消费能力的提升而逐步恢复和发展起来。 第二节 城市规划发展情况一、城市规划情况1、构建中心城市“一城三区”（海陵区、高港区、姜堰区）带状组团发展格局2、2020年末努力将泰州中心城市建设成为：锡、常、泰城市群的重要一极；（1）城市规模。中心城市建城区面积60平方公里，人口55万人，其中，主城区面积45平方公里，人口42万人，高港区面积15平方公里，人口1
9、3万人。如将姜堰市城区纳入中心城市，则规划中心城市建城区面积将达到83.5平方公里，人口78万人。（2）城市房地产开发。2020年末，市区新增建设用地1600公顷，旧城改造250公顷。住宅新开工面积700万平方米，其中新区建设430万平方米，危旧房改造建设200万平方米，经济适用房建设70万平方米。人均住房建筑面积达38平方米，住房成套率90%。（3）城市建设总投资400亿元，其中每年完成投资约需80亿元。姜堰区海陵区高港区二、城市建设发展战略1构建科学合理的城市化体系，进一步扩大中心城市规模，完善城市功能。2城市建设与工业园区建设要紧密结合，鼓励引导企业进入沿江地区和工业园区。3积极发展小城
10、镇。4加快城市化的政策引导。三、房地产开发（含旧城改造）（1）扩大住房有效需求，保持住宅投资持续稳定增长。（2）加大经济适用房的建设力度，增加普通商品房的有效供给。（3）加快旧城改造步伐，改善老城区环境，降低人口密度。以发展服务业和居住为重点，进一步搬迁旧城区工业企业，调整老城区的用地结构，改善人居环境，降低人口密度。高品味开发建设居住楼盘。根据市区消费水平，适度建设经济适用房和廉租房。期末房地产投资达100亿元。（4）房地产业计划新开工面积700万平方米（主城区500万m2，高港区200万m2），其中，经济适用住房75万平方米，计划竣工面积400万平方米。（5）整治和改造危旧房200万平方米
11、（主城区150万, 高港区50万）。（6）全面建成盛和花园、西湖翠苑、东河阳光、鹏欣丽都、杰盛俊园和高港府后人家、银杏苑、百年豪景等一批住宅小区。分期建设府南居住区、高教园区配套住房，周山河居住区、火车站街区、经济开发区等居住区。（7）老城区改造肉联厂东侧低洼地、下坝以北危旧房地区、钢厂荧光灯厂地块、工人路北侧地块；综合开发江洲北路和东风北路两侧沿线地块；重点整治和改造沿海陵南路北段、东进西路、东进东路、青年南路、南通路、人民路、暮春街南山寺路等街区；继续推进老住宅小区的整治和城中村的改造。高港区全面建设金港中路、金港北路小区；改造解放路街区、柴墟路街区、环溪路街区、通泰南路街区、人民路街区等
12、。四、商业街区、市场及物流1、大力发展现代服务业，完善商业街区布局，形成一核一街一区商业商务布局。坡子街商业核心：包括五一路、府前路、东进东路北侧商业街区，成为老城区最繁华的商业街区，集购物、休闲、娱乐、健身于一体的具有较强吸引力的开放空间；济川路商业街：建设成为具有现代化都市特征的新型商业街区；新区商务中心：为集行政管理、商业商贸、文化娱乐、酒店公寓为一体的现代商务中心。期末完成总投资55亿元。2、主城区重点建设坡子街商业中心、济川路商业街区、新区商务中心；高港区重点建设台湾城和柴墟路商业街区。3、新建各类综合市场15个，完善市区农贸市场和商业网点设置。4、建成泰州火车站货运物流区。利用长江
13、港口优势和沿江高等级公路、宁通高速公路以及规划中的长江过江通道启动建设区域物流中心。小结：泰州城市重点南扩，实现城区和经济开发区的连接；泰州市政府大楼南迁。各机关单位相继入驻；大型专业市场、高档住宅大盘纷纷上马启动；泰州城市向南发展大局已定。根据泰州城市总体规划（2002-2020），南区相继建设中国医药城、园博园等项目，同时世贸住宅项目也在开发建设，南区将是泰州未来的行政中心,居住中心和商务中心。近年房地产开发量将达到700万，即满足7万居民的居住要求，同时以规划开发建设各类商业市场来满足城市居民的生活需求，如：购物、休闲、娱乐、食宿、经商、货运物流等需求。第三节 城市商业网点规划情况一、规
14、划对象泰州城区内的商业中心、商业街、批发市场、物流中心、零售网点以及辅助商业网点，包括宾馆、餐饮、生活服务等。二、规划范围泰州市商业网点的规划范围与泰州市城市总体规划一致，泰州市区包含海陵区、高港区、开发区总面积共420平方公里，其中城市建设用地海陵区约55平方公里，高港区为25平方公里。泰州商业网点规划在空间上划分为三个层次：核心层、中间层和外围层。 核心层为高档商业区，设置购物中心、大型百货店、专业店和综合商业街，主要提供选择性购买以及休闲功能。主要为城河以内以及东进西路、东进东路与青年北路、鼓楼北路以内的区域，新城为济川路、鼓楼南路、青年南路以内的区域; 中间层为一般商业区，设置中型百货
15、店、超级市场、专业商业街和商品交易市场，主要提供非选择性的购买和生活服务功能。主要为扬州路、南通路、东风北路、东风南路、永定路、江洲北路、江洲南路、通扬河泰州段南以内的区域； 外围层为大型业态和专业市场区，主要设置大型综合超市、仓储店、折扣店等大型业态和专业批发市场，主要提供批量购买和商品集散功能。在中间层以外为外围层。三、泰州市商业网点发展的近期具体目标到2010年，全市市区大中型商业零售网点达到21处，其中，规划新建8处。其中，海陵区5处，高港区3处。泰州市区平均约3万人拥有一处大中型商业零售网点。城市年社会消费品零售总额290亿元，总营业面积40万平方米，人均营业面积0.63平方米，连锁
16、企业年销售额58亿元，占全社会消费品零售总额的比重达20%，中小商业网点占全市商业网点营业面积比重达30%。在主城区规划建设坡子街、济川路2个市级商业中心，规划建设好铁塔广场、火车站2个区级商业中心。在高港区规划建设刁铺镇和口岸镇2个区级商业中心。初步规划建设形成4处符合标准的社区商业中心，其中主城区2处，高港区2处。按照3万人规模配置社区商业中心设施，每个社区拥有商业服务设施不低于11.5万平方米，每千人拥有社区商业服务设施300500平方米。社区商业初步实现步行15分钟，可基本满足社区居民购物、餐饮、修理、家政服务等基本生活需求。符合标准的商业街达到10条，其中，新建和改造2条。大型生产资
17、料批发市场1处，其中改造新建1处；农产品批发市场5处，其中规划改造2处。物流基地1个，其中规划新建1个；物流中心4个，其中规划新建4个。有星级宾馆8个，其中五星级宾馆1个，四星级宾馆1个，三星级宾馆6个。五、商业中心规划确立“二市级、五区级、七社区”的商业中心格局。商业中心商业零售业态配置要科学合理，功能配套齐全。1市级商业中心泰州市的市级商业中心为坡子街和济川路2个商业中心。其中坡子街商业中心是现有的市级商业中心，济川路商业中心是正在形成、兴起的市级商业中心。坡子街商业中心在具体的业态设置上，根据现有的业态可以调整发展为：大型购物中心1处，百货店3处、大型专业店2处。规划将坡子街商业中心建设
18、、改造为以商贸为主、商旅结合、功能完善、配套设施齐全、古今文化交融、特色鲜明和档次较高的市级商业主中心。济川路商业中心设置百货店12处，大中型专业店3处，综合超市1处，集购物、商贸、休闲娱乐为一体的市级商业中心。2区级商业中心区级商业中心为5处，泰州市主城区2处、高港3处。泰州市区为铁塔广场和火车站区级商业中心。规划将铁塔广场建设成为具有现代商业气息，以购物功能为主、休闲和服务为辅的区级商业中心，业态设置为百货店1处，综合超市1处，大型专业店1处。高港为口岸镇、刁铺镇和科技创业园区级商业中心。3社区商业中心社区商业中心设计为7处。其中，泰州市主城区4处，高港3处。具体设置在：塘湾镇、九龙镇、泰
19、东镇、寺巷镇和永安洲镇、野徐镇、白马镇。六、城郊商业中心规划建立城郊商业中心。城郊商业中心设置在泰州主城区和高港区之间的中间地带上。业态的基本设置为：大型购物中心1处、大型专业店1处，另设置大型物资配送中心1处，营业面积不少于10万平方米；配套行业方面应有大型宾馆、杂食店、杂品店、餐饮、文化设施、休闲娱乐中心，金融服务、图书报刊、邮电业和写字楼等相关设施；着重设计建设好停车场，便于交通的顺畅。城郊商业中心服务区域立足于泰州、辐射苏中地区。部分面向西郊工业园区、台商工业园区、泰州经济技术开发区以及春兰、扬子江药业等大型企业集团，功能定位以商务、购物、旅游、文化娱乐、休闲、餐饮为一体的现代商业中心
20、。七、商品交易市场规划1以苏北商业广场、温泰小商品市场为中心，在市区东部逐步建成大型商品交易中心，扩大经营规模和范围，发展成为辐射苏中地区的大规模商品经营市场。2以九龙副食品批发市场为重点，利用其良好的交通条件，加快培育大型副食品、南北干货批发市场，在市区西部逐渐建成大型的副食品城，服务于四市两区以及扬州部分地区。3对高港区药品批发市场进行规范化改造，扩大经营规模，增强对周边地区的影响与辐射功能。4以好易家家居市场、华林建材市场、海舟家具广场、港澳家具城、海泰尔装饰材料等市场为基础，扩大经营规模及辐射范围，在市区逐步形成大型的集建筑材料、装饰材料、家具与家居用品为一体的家庭装饰用品商城。八、物
21、流中心规划1充分利用高港濒临长江和引江河的地理优势，利用滨江工业园的制造优势，以泰州港为依托，规划泰州港物流园区，加强大型仓储区、配送网络调度中心和GPS卫星定位系统等必要配套设施建设。2依托宁启铁路，在泰州西站以南、新通扬河以北规划1处物流配送中心，服务于西郊工业园区及其它企业；在温泰市场以北，依托328国道规划1处物流配送中心，为春兰工业园区提供配套服务的仓储、运输中心。3规划高港区永安洲工业园物流中心，在永安洲工业园附近重点建设为工业园物流中心内大型企业提供配套服务的仓储运输中心，建成以商品集散为主的物流中心。4利用刁铺立交桥互通改造和沿江高等级公路东环绕城段交汇的条件，将东环路商贸区建
22、设成为物流服务市场群，充分发挥道口经济优势。5在高港区口岸镇规划建设1处物流中心，其主要功能一方面是面向城区提供消费品的物流配送服务，另一方面是面向工业区提供生产性物流服务。小结：从商业网络格局来看，整个城市商业发展以“核心层、中间层和外围层”三层区域划分，而大型市场均在外围圈，完全以大城市发展格局进行整合。确立“二市级、五区级、七社区”的商业中心格局，基本满足2010年商业配套服务小康水平。在后期运作思路上，要树立在泰州及苏中的霸主、龙头地位外，同时，对泰州南面汽车交易、东面汽配市场进行整合运作；当然，更需要争取得到政府的相关支持，以扩大汽车市场的操作力度和影响力。但是由于泰州目前的城市汽车
23、保有量、私人轿车拥有量非常的小，对于该项目的体量来看，泰州无法支撑如此之大的一个汽配城项目，所以该项目必须引进其他与汽车相关的商业体来支撑该项目。第四节 泰州国土资源情况分析2000-2004年土地出让情况，泰州国有土地总上市量达近300万平方米左右，2005年至2007年土地上市总量达530万平方米左右，按照容积率1.5计算，建筑面积将达800万的体量，且大部分在2007-2009年陆续交付。2008年土地出让计划2008年泰州市区经营性土地上市计划序号开发类型编号填报单位地块名称地块位置、范围地块开发性质土地总面积（亩）6存量1一、市直（1325亩）盐业公司仓库及周边海陵区卤汀河东侧、西浦
24、河西侧、卤汀河南侧商住108存量2原泰州裕泰纺织有限公司海陵区鼓楼北路西侧、南通路南侧商住6011存量3原泰州港务公司四号码头迎春路北侧、南官河西侧商住5512存量4原省军区教导大队五一路北侧海陵区老体育场东侧、五一路北侧商住3015存量5原农科所海陵区五里河东侧、春兰学院北侧商住3016存量6海陵区春晖路东侧海陵区春晖路东侧、春兰综合楼西侧、经二路南侧商住9017存量7江苏美通制药有限公司及周边海陵区泰九路北侧商住9018存量8海陵区海陵南路东侧、迎春路南侧海陵区海陵南路东侧、乌巷西侧、迎春路南侧商住1024新征9海陵区规划纵六路西侧海陵区规划纵六路西侧、大冯河北侧商业50026存量10海陵
25、区金地花园西侧海陵区济川路南侧、金地花园西侧、中子河两侧商住5032新征11周山河街区海陵区永定路（新328国道）南侧商住4001存量1二、海陵区（1275亩）渔场兴泰路东侧、泰东河大桥北侧商住3002新增2森北小区森北小区东侧、港务路北侧商住503新增3森森村江州北路东侧、老通扬运河南侧商住1004新增4产业用布总厂北侧东风北路东侧、森园路北侧商住2205存量5原苏北电机厂扬州路140号商住1007存量6草河西侧扬桥海陵北路东侧、草河西侧、南通路北侧商业809存量7林海塑料厂东风北路西侧、原野大厦东侧、南通路北侧商业2010存量8原九龙镇丝织厂328国道南侧、镇政府西侧、富民路东侧商业101
26、3存量9五一路夏家花园五一路北侧、铁炮巷东侧商住1014存量10海陵区政府北侧西侧（三小块）海陵区政府北侧、西侧商住1520新增11宫涵安置区东侧春景路西侧、育才路北侧商住7022新增12林南村一号328国道东侧、济川东路北侧商住15023新增13林南村二号济川东路南侧、纵西路西侧商住5031新增14高教园区塘湾安置区永兴路南侧、规划盛唐路东侧、328国道西北侧商住10025存量1三、经济开发区（580亩）宏强窗帘春风路北侧、天虹路西侧商住6027新增2凤凰西路南侧、328国道西侧凤凰西路南侧、规划高港路北侧、328国道西侧商住15028新增3凤凰西路南侧、328国道东侧328国道东侧、凤凰西
27、路南侧商住8029新增4凤凰西路北侧天虹路东侧、江州南路西侧、凤凰西路北侧商住4030新增5泰河名府东侧南官河西侧、汤家河北侧、泰河名府东侧商住4033新增6泰高路西侧A南官河东侧、泰高路西侧、周山河南侧商住20034新增7滨江花苑三期滨江工业园疏港路南侧商住1019新增1四、高教园区（300亩）海陵区东风路东、宫涵河西侧海陵区东风路东侧、宫涵河西侧、老通扬运河北侧商住12021新增2海陵区济川东路北、春晖路东侧海陵区春晖路东侧、春兰路西侧、济川东路北侧商住18035新增1五、医药园区（400亩）东部会展区泰高路东侧、姜高路南侧、海陵路西侧商业10036新增2东部会展区泰高路东侧、姜高路南侧、
28、海陵路西侧商业10037新增3东部会展区泰高路东侧、姜高路南侧、海陵路西侧商业10038新增4东方小镇泰高路西侧、药城大道北侧商住5039新增5安置区泰高路东侧商住5040新增1六、农业开发区（300亩）森禾二期站北路北侧、站东路东侧商住11041新增2紫金家园站北路南侧、站东路西侧商住11042新增3一号路东侧（美好家园二期）一号路东侧商住8043新增1七、高港区（500亩）向阳路西侧向阳路西侧、腾龙桥两侧商住20044新增2检察院东侧检察院东侧、港城路北侧商住10045新增3“世外桃源”东侧春港路北侧、王营中沟西侧商住6046新增4金港路两侧城区旧城改造金港路两侧、中心小学北侧、宣堡港北侧
29、商住4047存量5各镇（街道办）各镇（街道办）内商住100合 计4680从2008年土地出让情况来看，土地上市量达4680亩（312万平方米），合计建筑面积468万平方米，自2005年以来，房地产开发体总量已达到1268万平方米，可满足近13万的消费者购买需求，以此推断，不管是居住还是经商、投资，房地产客户群体已经达到市区人口的19.47%以上，属于非常高的比例数字。因此，本项目的运作需大力拓展整个城市的市场份额外，需要占领一部分周边城市或外省城市的市场份额。第五节 泰州商业地产情况从商业地产行情中来看，在泰州房地产开发中，属于商业地产的项目不多，但有个别项目体量非常大，如百饰得装饰城，总体量
30、达50万平方米。一、泰州销售中商业项目情况1、项目名称：百饰得装饰城位 置：泰州市东风南路与328国道交汇处（南站向东1500米） 投 资 商：博联集团运 营 商：泰州百饰得装饰城商业管理有限公司 策划代理：深圳恒润万商地产整合推广：深圳奥通广告机构 占地面积：605亩建筑面积：50万平方米 投 资：10亿元人民币面 积：每间30平米到50平米不等 层 高：一楼层高5.3米，二楼层高3.6米开 间：4米4.1米 进 深：8.55米销售模式：商铺价格：一铺一价，总价控制在15万30万范围内；一楼商铺7000元/平方起，二楼4200元/平方起，得房率为70%投资回报收益：每年8%，三年24%一次性
31、从房款中扣除。如果业主对所购物业在五年内没有达到预期的回报值，开发商承诺可按合同价的140%高价优先回购商铺交房时间：2008年10月31日开业时间：2008年11月底或更早其 它：1. 产权销售：签定商品房购房合同时，即与商业管理公司签定三年的委托经营管理合同，年租金收益按购房总价的8%计算，前三年租金共计24%在购房时给予提前支付2. 如果业主对所购物业在五年内没有达到预期的回报值，开发商可以按实际签约合同总价的140%优先买回，如此运作，风险极大；3. 开发商保留百饰得装饰城50%的物业不予出售，此举就是与广大投资者进行捆绑，一起做大、做旺、做强，共同繁荣市场，同时可给广大的投资者以足够
32、的信心保障4、该项目明显的是采取小面积、低总价的销售策略2、项目名称：财富广场位 置：位于泰州市中心人民路开 发 商：泰州财富广场房地产开发有限公司招商管理：香港百老汇国际商业管理公司体 量：30万平方米投 资：10亿元价 格：外铺：30000多元/平方米、内铺：10000多元/平方米（2005年开始销） 外铺：40000多元/平方米、内铺：20000多元/平方米（2008市场价格）销售状况|：很好，已基本卖完模 式：15为商铺（2-5只租不卖）6层以上为住宅 1层挑高6米租 金：外铺10几万/年（好地段） 内铺7万/年（差一点地段）商业模式：“一站式”的消费天堂 集购物、娱乐、餐饮、休闲、旅
33、游、商务、居住文化于一体 统一经营、统一管理 业态：精品鞋区、时尚女装、婚纱摄影、品牌女装、品牌化妆品、时尚饰品、珠宝首饰、名表眼镜区、珠宝行、高档烟酒、滋补品、品牌男装，但是实际经营情况并不是根据业态划分来做的 3、项目名称：中嘉国际装饰城位 置：泰州温泰市场对面（城东）开 发 商：泰州中嘉商贸城有限公司投 资 商：加拿大美来国际集团全程营销：常州泰薄企业管理顾问有限公司占 地：300亩体 量：35万平方米（40栋）投 资：1亿美元外铺开盘时间：2008/8/6内铺开盘时间：2008/5价 格：一层外铺12000元（已全部销售完）内铺7000元（去化三分之二） 二层4000元（已去化百分之六
34、十） 三层、四层（销售很差）层 高：5.4米挑高型开 间：内铺（4米）、外铺（8米）进 深：内铺（8米）、外铺（21米）客 户 群：自购自营占多数格 局：泰州首家展厅式样商铺其 他：6年委托经营，前3年（每年百分之八）租金在交房款时扣除，5年百分之150买回运营模式：四个统一：（统一规划、统一招商、统一管理、统一推广） 六个区域：（展示贸易区、仓储物流区、商务办公区、装饰设计区、商业配套区、休闲娱乐区） 业 态：（陶瓷、洁具、地板、橱柜、五金、灯具、油漆、木业、窗帘布艺） 功 能：（批发零售、现代会展、创意设计、商务办公、行业咨询、高级酒店、休闲娱乐）小结：在泰州房地产项目中，商业地产项目不多
35、，但有个别项目体量非常大，如百饰得装饰城，总体量达50万平方米；从商业项目销售状况来看，各个商家销售均都不错，特别是城中心的商业，已基本全部销售，说明客户很是看中商业项目的地段，再者是业态。从销售策略上看，基本上均采用小面积、低总价及返祖销售模式进行运作，而且为了提高项目的诚信度，采用5年后回购的方式（虽然纯粹属于一种手段）。从中可以看出，泰州市场的投资氛围并不非常乐观，且竞争激烈。从几个商业项目体量情况来看，商家的实力均比较强，加上销售返利及增值回购，整体销售态势上说明泰州商业地产市场已经处于市场第三需求状况。因此日后所开发的商业地产，必须要从地段、定位、营销策略等几个方面着重下手。针对汽车
36、城项目来说，目前泰州如此大的商业销售情况，对该项目以后的销售推广会产生非常大的抗性。所以怎样针对我项目进行专业的包装和推广、怎样进行运营推广、怎样能实实在在的让投资者满意、怎样能让经营者认识到驻场经营的必要和优势是我们需要考虑的问题。第六节 泰州及周边城市汽车市场情况一、泰州汽车市场情况从泰州汽车市场情况来看，整个泰州汽车销售及相关业态的商家约319家，摩托车及电动车销售及维修相关店面约95家左右。这些商家主要集中在城东及城南位置，城西及城北也有不少；均为沿街店面，众多商家为一些连家店或裙楼底商，为自发性形成的小商圈且比较分散，不集中。但是，在消费者心里已经形成买汽车去城南，修汽车往城东、买重
37、工机械及配件去城东的习惯。泰州：（414）1、 城东比亚迪汽车销售中心、泰州汽车修配厂、三泰销售中心、汽车摩托车坐垫（车垫）、嘉乐汽配经营部、车洋轮胎、米其林轮胎、荣昌车辆配件、轮胎电瓶、急速电动车销售中心、摩托车电动车维修部、电焊汽车钣金、汽车轮胎及配件、补胎充气、摩托车电动车维修、装配、汽车安全接风玻璃、鼎鑫商场汽车接风玻璃、后型汽配、泰州市鑫发电机设备有限公司、泰州市交通事故保险理赔服务中心、哈飞汽车销售中心、东进汽车修理厂、驾校、东进汽车配件供应处、锦辉汽配、杜邦汽车漆、华明汽配、汽车装潢音响、顺心汽配、普兰油汽车调漆中心、创益电动车、摩配汽车配件联销、保时捷汽车租售、汽车空调、华众汽
38、配、万安微型汽配、汽车钣金油漆修理部、天林汽配、德明高级汽车修理部、东方修理厂维修、四海摩配、东风汽车运输有限公司、东风汽车修理厂、泰州市东方汽车贸易有限公司（昌河）、一汽大众、沪陵大众汽车维修、汽车急修部、泰康钣金栲漆（轮胎总汇）、子顺电动车配件商行、上海大众、奇瑞、轮胎商行、柏林汽配、泰州新劲汽车调漆服务中心、宏达汽车服务中心、南汽跃进、南京依维柯、国威电动车、跃进汽车集团、帕萨特3000、万欣汽配、叉车配件、二手叉车销售、鹏飞汽车急修部、戈尔电瓶批发总汇、汽车板金喷漆、鑫驰汽车美容、贴膜施工中心、板金喷漆、海华摩配、车店佳汽车美容装饰、亚明车行、长海车行、绿源电动车、诚信车行、和民车行总
39、汇、上海大众汽车4S、海陵汽配、天能电池、锦风电动车配件批发、红红摩托车修理部、小武摩配、维修汽车农用车、苏北摩配商行、中佳电脑汽车美容中心、机械大全、通达吸割机配件、华达微型汽车配件、华华汽配、大中小型挖掘机、板金喷漆、广军汽配、米其林轮胎、烟酒润滑油、佳通轮胎、校油泵、三星统一润滑油、诚信挖机配件（99家）2、 城东-南新联汽修厂、别克、益讶轮胎零配件、兄弟汽配、摩托车电动车修配、摩托车电动车专修、汽车美容、名车之佳装饰、国贸汽车修配、板金、永明汽配、恒通汽配、原装重型、小王时代私家车销售中心、国强车辆修理部、耐力轮胎、东开高级汽车维修中心、雅洁汽车美容护理、恒质汽车美容、小李汽修、摩托车
40、修配、永昌汽车修理美护行、往林汽车装潢部、仁通汽修、巴亚汽配、摩配、华明汽配、小景汽车修理、美配、永兴汽配汽修、机迪电瓶、高速轮胎护理中心、龙城汽车维修站、润滑油、叉车配件、电动车配件、顺心汽车租赁、明星摩配、摩托修理（39）3、 城中-南汽车租赁、摩托修配、小戴摩修配、尼科尼亚电动车、尼科尼亚电动车、麦科特电动车、麦科特电动车、奥斯贝尔电动车、胜洋、建军电动车摩修配、新日电动车、新大洲本田、大路鸽、铃木摩木、雅马哈摩托车、力帆摩托车、小骆驼电动车、恒开汽摩、绿缘电动车、天虹摩配、启明汽车修配、正祥汽车修配、德益电动车、激浪电动车、祥云汽车租售、兴盛摩配、建明摩配、飞速摩电修理部、锦雅汽车装潢
41、、华诚汽车租售、泰康摩托商行、百车汇汽车装潢、捷尔汽车租售、看见车饰板金喷漆修理部、米其林轮胎、美车林汽车用品、惠民摩电、天源汽车服务中心、美车饰汽车美容装潢、经典汽车服务中心、爱车之家、先锋车族DVD音响、车时代车美容、尊雅汽车装饰、小曹摩配、汽车板金烤漆、大众汽配、豪雅汽车装潢、一路行汽车装饰、南华汽配、江康汽配、城南车行、金戈摩配（53）4、 城南一汽轿车、解放商用汽车销售服务中心、郑州日产汽车瑞风昌河铃木、中国重汽商用汽车、通杨商用汽车、中顺汽车、长安汽车、泰州明玉福田时代销售处、吉利汽车、JAC泰州直营、五菱汽车、泰州苏北汽销、江铃汽车泰州销售公司、轻卡泰州江堰特可证、东风汽车、福田
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43、一汽大众、泰州雨田宝捷汽车公司、宝泰汽车快修、广本4S、福特4S、天安达、三星汽配、米其林轮胎、小明摩配、中国重型汽车集团有限公司、SATA达达、宝骊叉车、推土机配件、苏源、迪泰汽保SATA工具、安华汽配、顺华汽配、小曾摩托、韩泰轮胎、机关汽修、佳通轮胎、豪辉汽车、豪辉、宝星、东风悦达起亚、豪辉国际进口汽车展示厅、豪辉悦车场、邦捷汽车维修有限公司、东风康明斯（81）5、 城中上海确豪富、爱玛电动车、三阳机车、南海电动车、隆鑫远方摩托、世民摩配、捷安特电动车、诚信摩配、洪都电动车、摩托修配、铃木摩托、珠峰摩配、豪爵摩托、一鑫汽配、雄风摩托、维柴配件专卖、宝时捷电动车、天顺汽配快修、绿源电动车，绿
44、源电动车、推土机配件、真爱电动车、舒热佳东明车饰、奥斯电动车、海洋电摩的（25）6、 城中-西北虎豹摩配、虎豹摩配、智达汽配、河源汽配、威没汽车汽配、起重机械、苏北叉车、宝骊叉车、王者之都汽车装饰、吊机配件、泰州出租车有限公司、玛劳斯轮胎、泰州运输公司、电动车配件批发、佳通轮胎、江洲摩托配件批发、驰耐轮胎、工业润滑油总汇、腾达汽保、石醋润滑油总汇、在河汽配维修、锦江汽车电器、摩托修配、三毛美容服务设计中心、金达汽车维修中心、一汽锅柴配件、金心二手车中心、统一润滑油、诚安二手车行、国平二手车、车之友二手车、众诚二手汽车、泰龙摩配、美美二手汽车、泰州车饰车锦佳汽车、腾飞汽车、泰州源达旧机车交易中心
45、、峰晨二手车中介、峰驰汽车租赁、长兴汽车装潢、鸿运汽车中介、星辰汽车中介、小曹汽车电器、红兵汽车玻璃、泰州市华发汽车维修有限公司、佳通轮胎特约经销、顺隆二手车、永达汽车美容修理厂、二手轮胎美容、三角牌轮胎、宝鑫气修、小型微型汽车、轿车钣金喷漆、金陵汽配、钣金喷漆（三家）、新舟电动车、艾力润滑油、九龙汽车配修、汪明常电动车、远家电动车、华兰汽配、小日摩配、铃充电动车、正成高级汽车级修中心、天正汽车钣金、泰州佳安轮胎销售有限公司、书宁汽车电器、福天轻卡维修站、泰州明日轮胎商行、明玉汽贸、福田、时代汽车、泰州润滑油、统一汽车有限公司、建大轮胎、泰州市广筹汽车维修部、同意润滑油、三星汽配、电摩批发配件、社成汽配（82）7、 城西
