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1、江南国际策划方案前言本策划案主要解决江南国际2010年9月-2011年的项目定位、营销推广、广告、公关等一系列问题。本着认真负责和一切从实际出发的态度，前期我公司对普洱市地产情况及商业业态等做了初步调查，经过分析，我们得出了相对客观的数据。在客观数据的基础上，我们在方案里提出了我们自己的销售观点和推广建议，希望开发商在仔细阅读本方案的基础上提出宝贵意见。希望开发商在项目执行阶段认真配合好我们的工作，相信在我们双方的共同努力下，项目的销售一定会取得圆满成功！昆明XXXX机构江南国际项目组目录一、项目背景二、项目概况三、市场研究四、SWOT分析五、目标客户分析六、项目卖点分析七、项目定位八、营销策
2、略九、广告策略十、公关策略十一、项目建议十二、小结一、 项目背景江南国际项目位于云南省普洱市，普洱市由思茅市于2007年更名而来，位于云南省西南部，总面积44221.34平方千米。总人口258万人（2007年）。市人民政府驻思茅区月光路，距离省会昆明市570千米。邮编：665000。行政区划代码：532700。区号：0879。普洱市环境优美，资源丰富，具体情况如下：普洱市地理位置普洱市地处北回归线附近，与北美洲的古巴和中国的台湾省同处一个纬度。普洱市位于云南省西南部，是云南省靠南边连接东南亚的一个中转枢纽中心，是云南省土地面积最大的地区。具有“一市连三国、一江通五邻”的区位优势，东南部与越南、
3、老挝接壤，西南部与缅甸毗邻，国境线长486公里。普洱市交通普洱是云南省面积最大的一个地区。东南与老挝、越南接壤，西南与缅甸比邻，国境线长达625公里，是祖国重要的西南门户，仅陆上边境通道就有18个，澜沧江、红河、南亢河三条水道直通境外，是著名的南方丝绸之路之一。 普洱市城区思茅区距离省会昆明市570公里，乘飞机40分钟即到，乘高快车8小时左右就可到达。普洱市城区内有宁洱大道、振兴大道、茶城大道、磨思路等城市主干道贯穿全城，交通十分便利。普洱市自然环境全市森林覆盖率达62.9，活立木蓄积量2.03亿立方米，有2个国家级自然保护区，4个省级自然保护区，有4.4万公顷自然生态保存完好的原始森林，被誉
4、为“绿海明珠”、“天然氧吧”、“生态普洱”。普洱城因茶而兴、因茶而名、因茶而荣， 2003年5月8日，中国茶叶流通协会把普洱命名为“中国茶城”。普洱市曾是“茶马古道”上的重要的驿站是著名的普洱茶的重要产地之一，也是中国最大的产茶区之一。普洱市经济资源矿产资源丰富的矿产资源成就了思茅“怀金孕宝”之地，有“银思茅”之美誉。境内已探明有开采价值的有金、铜、锡、铅、锌、钾、岩盐等20多种，其中，已探明黄金储量103.7吨，铁矿储量仅惠民铁矿就达21亿吨，铜保有储量253万吨，铅保有储量35.5万吨，江城钾盐矿是全国唯一的可溶固体钾盐矿，储量达2000多万吨，储量仅次于青海。电力资源普洱是全国水电富能区
5、之一，澜沧江、李仙江、怒江3大水系及100多条支流穿境而过，全市河流年径流量326.12亿立方米，占全省的14.7。全市水能蕴藏量1500万千瓦，目前，澜沧江上已建成装机150万千瓦的漫湾电站和135万千瓦的大朝山电站，装机585万千瓦的糯扎渡电站正在筹建，还有正在建设的李仙江梯级、泗南江、威远江等中型电站。普洱将成为云南“西电东送”、“云电外送”的重要基地之一。生物资源 全市海拨在1400米以下的热区面积为250多万公顷，占全省热区总面积的28.6，特别适宜种植发展甘蔗、茶叶、烤烟、橡胶、咖啡、水果、南药、香料、蚕桑等热带、亚热带经济作物和经济林木。旅游资源境内有普洱茶马古道、勐连大黑山、镇
6、沅千家寨、普洱、景谷威远江等 5个省级风景名胜区及梅子湖公园、孟连宣抚司署、树包塔、千糯佛寺、景东文庙等重要景点。 普洱市人口 普洱市总人口258万人（2007年）。普洱少数民族人口达144万，占61%。全区少数民族有36个，世代居住在这里的有14个。主要有哈尼族、彝族、傣族、拉祜族、佤族、布朗族、瑶族等。由于各民族生活习俗、宗教信仰和婚丧嫁娶礼仪等方面的差异，产生了木鼓节、葫芦节、祭节、火把节、泼水节等各具特色的传统节日，形成了三道茶、三跺脚、跳秧歌、赕白象、扭股舞、芦笙舞、拉木鼓等绚丽多彩的民族民间文艺。普洱市经济2009年，全年全市生产总值突破200亿元大关，达202.09亿元，按可比价
7、格计算，比上年增长13.6%，增幅上升1.6个百分点，已连续六年保持两位数增长。其中，第一产业增加值64.14亿元，增长6.6%，拉动经济增长1.9个百分点；第二产业增加值64.08亿元，增长19.2%普洱市行政划分全市辖9县1区，103个乡镇，36个居民委员会、994个村委会，除思茅区外，宁洱、墨江、景东、景谷、镇沅、江城、孟连、澜沧、西盟均为少数民族自治县。其中，墨江县是全国唯一的哈尼族自治县，澜沧县是全国唯一的拉祜族自治县，西盟县是全国两个佤族族自治县之一；江城、孟连、澜沧、西盟4县为边境县。 近年来，普洱市政府本着“着力打造滇西南区域中心城市，逐步做强做大城市经济”的思想，出台一系列优
8、惠政策，加快普洱经济发展，使普洱市成为如今云南投资的热土。二、项目概况地理位置江南国际位于普洱市城市中心地带，占地面积5451.44平方米，建筑面积28627.2万平方米。地处振兴大道与人民西路交叉口（原青少年宫）。由于处于兴义市的繁华中心地区，地块比较平整，没有明显高差，周围商业气氛浓厚。四至关系东面临振兴大道，西面临是云南白药店旁的一块绿地，南面是一个住宅小区，北面靠近人民西路。江南国际项目地四至关系图 人民西路（北）江南国际 振兴大道（西） 绿地（东） 住宅小区（南）用地现状：目前处于闲置状况，准备奠基施工。附着物：项目地块上存在相当的杂草需要清除。植被：项目地地面上存在少量杂草。污染：
9、除来自外部区域内的噪声及空气的影响外，区域内无特殊污染源。生活配套设施项目地在城市中心地带，生活配套十分健全，边上的居住人口密度大，人流量多，周围有淞茂堂药房、新标榜业美发连锁机构、中国工商银行、中国太平洋财产股份有限公司、皇冠蛋糕、茶马春秋休闲广场、嘉华饼屋、怡木家纺、玉石林、婚纱店等比较齐全的生活配套设施，生活十分便利。业态环境：项目地在振兴大道繁华地段，周围的业态多为品牌服装店，金融机构，家电卖场、药店、无烟餐饮店、茶庄、家纺店等，其中以服装店居多。江南国际地理位置及周边配套图三、市场研究1、普洱市经济状况2009年，全年全市生产总值突破200亿元大关，达202.09亿元，按可比价格计算
10、，比上年增长13.6%，增幅上升1.6个百分点，已连续六年保持两位数增长。其中，第一产业增加值64.14亿元，增长6.6%，拉动经济增长1.9个百分点；第二产业增加值64.08亿元，增长19.2%具体表现：（一）国民经济持续平稳较快发展。初步核算，全年全市生产总值突破200亿元大关，达202.09亿元，按可比价格计算，比上年增长13.6%，增幅上升1.6个百分点，已连续六年保持两位数增长。（二）非公有制经济健康发展。在全市生产总值中，公有制经济增加值124.39亿元，比上年增长8.8%；非公有制经济增加值77.70亿元，增长17.0%，占全市生产总值的比重由上年的37.8%，提高到38.4%。
11、（三）财政收支同步快速增长。全市完成财政一般预算总收入26.77亿元，比上年增收2.95亿元，增长12.4%。（四）市场物价回落。居民消费价格逐月回落，全年居民消费价格比上年下降0.1%，居民消费价格总水平从上年的105.8%，回落到99.9%。（五）农林牧渔业稳定发展。全市实现农林牧渔业总产值98.04亿元，按可比价计算，比上年增长8.3%。（六）粮食和主要经济作物实现增产。全年粮食种植面积301163公顷，比上年增长4.6%。2、普洱市商业状况 （一）普洱城市各主干道商铺情况分析1、振兴大道财富广场孔明兴茶环岛路段该地段共345个商铺，其中以品牌服装店和鞋店为主，从孔明兴茶环岛人民路交叉路
12、口，品牌店较少，多以副食品和医药店小百货店居多，该地段发展属于主消费街道的尾部，缺少一定的商业氛围，由于城市发展规划长期以来形成的区域限制，未来的城市及其旧城改造将逐渐对该地段进行规划，从而延伸普洱消费主干道。2、从人民路交叉路口财富广场，该地段为普洱的商业文化黄金地段，长期以来形成的消费商圈，成熟完善的商业配套设施，银行、医院、通讯、购物、商业等配套设施一应俱全，城市主干道无可取代，此地段人流量大、消费能力强，具备了强大的人气、商气、财气，其中财富广场、普洱商城、普洱中心商务区三大商业主导区域成为普洱城市消费的主流区域。普洱人目前消费购物趋向于临街购物，此地段的临街商铺价格、租金、转让费用相
13、对较高。此地段共有345个商铺，其中品牌服装店有60个、品牌鞋店20个、手机销售及维修店18个，饮食店9个，蛋糕店6个，箱包店10个，化妆品、美容美发店16个，文化用品店3个，眼镜店1个，数码产品店5个，药店5个，银行3个，超市3个。临街商铺租金从150元/平方米/月300元/平方米/月不等，转让费用从6万13万/年不等，临街商铺价格为24000/平方米35000/平方米，其中以中心商务区临正街商铺最高。3、中心商务区：该区域主要以服装饮食为主，大兴量贩和星美影院为消费主导，布局紧凑，停车场地有限，二期紧邻月光路。中心商务区目前为普洱主导消费商圈，一二期入驻品牌店居多，共200个商铺，其中服装
14、店81个、饮食店9个。一楼人气旺盛，商铺租金约为80元/平方米/月200元/平方米/月，转让费约3万7万/个；二楼商铺租金约为20元/平方米/月50平方米/平方米/月，装让费约1万3万/个；三楼闲置商铺较多，租金及其转让费比二楼略低，商铺租金约1020元/平方米/月，转让费约为5000一万/个。4、五一步行街：该地段自2002年投建以来，是从前普洱的一个消费主流商圈，共有151个商铺，其中服装店90个，鞋店8个，包店4个，药店2个，银行2个，饰品店5个，化妆品店3个，小百货副食品店35个。此地段从街心花园至老街十字路口一楼商铺租金为80元120元/平方米/月，转让费约710万/个，二楼商铺租金
15、为20元40元/平方米/月，闲置商铺较多。从老街十字路口复兴农贸市场后门路口商铺租金为60元100元/平方米/月，转让费约3万6万/个。该地段具备一定的消费人群，但仍然缺乏人气，消费群体多为中低消费人群，缺乏一个完整的商业规划和商铺产品宣传。4、人民西路人民中路共有商铺136家，其中经营主要以副食品和餐饮为主。单位有18个（烟草公司、海关、广电局、稽查局、人寿保险等），酒店及美容美发等30个（高登酒店、金凤酒店、华谊美容美发等），银行4个，居家饰品装潢等14个，服装店6个，其他（副食品、小百货等）15个。5、阳光路：以阳光新城项目为主导，消费群体目前主要以社区居民为主，该区域二期商铺大量招商引
16、资，目前商铺经营饮食与装潢居多，共有约100家，其中饮食29家，装潢、建材销售28家，药店4家，美容美发6家，烟酒副食品店8家，电脑及电器修理6家，其他19家。租金2040元/平方米/月，转让费用2万4万/个。6、单身公寓：江南国际项目的另一重点为单身公寓，普洱目前各房地产项目单身公寓销售较好，主要原因为投资少，风险小，有稳定的租金收益。普洱外来居住人口和年轻人生活观念转变，促使单身公寓、酒店式公寓的使用率和出租率不断上升。城市中心单身公寓租金较高，财富广场、中心商务区单身公寓租金350500元/月/个，出售价格28003100元/平方米；离市中心较远地段单身公寓租金250350/月/个，出售
17、价格23002800元/平方米。（二）普洱市商圈分析普洱市的商业主要有五一路和振兴大道（市政府段）两个主要商圈，并由市中心延振兴大道向南北扩展的趋势，东西方向受地理环境和交通的限制。（1）五一路商圈，普洱市目前最繁华的商圈业态：以服饰、鞋类、家居用品、化妆品、金银玉石饰品等为主。租金：60-200元/不等。消费群体:18-35岁年轻时尚人群品牌商家：森马、莎莲妮、都市丽人、NONO族、东方骆驼、正狼男装、阳光男孩、好汉庄、祥和男装、广州牛仔、香港男孩、敇玫瑰红蚂蚁、恒源祥、温尔思家纺等。特点：商圈围绕五一路而形成，由于五一路长度较短，虽然这里是目前普洱市最繁华的商圈，但是商圈辐射范围较小，业态
18、类型比较单一，品牌商家较少，可延展性较小。（2）振兴大道商圈（人民西路至五一路段），仅次于五一路的普洱市繁华商圈业态：以服饰、无烟餐饮、鞋类、皮具、文体用品、金银饰品等为主。租金：70-300元/不等消费群体:20-40岁成年人群为主。品牌商家：法国梦特娇、花花公子专卖店、骆驼户外、森马专卖店、361度品牌专卖店、九牧王、特步专卖店、劲霸男装、匹克专卖店、波司登男装、阿迪达斯、美特斯邦威、雅奴天使、老人头服饰、利郎商务男装、德克士、皇冠蛋糕、富贵鸟高档皮鞋、上海登云鞋店、意大利蜘蛛王、华伦天奴等。特点：由于振兴大道贯穿南北，振兴大道商圈辐射范围较大。目前，振兴大道人民西路至五一路段品牌商家众多
19、，超市、银行密布，可能是未来普洱市最繁华的商圈。但是，由于路面扩建的问题，振兴大道人民西路至五一路段左面临街铺面面临拆迁的问题。（三）普洱主要主题卖场卖场名称业态主题卖场面积管理方式地址全友家私品牌家具8000平米（只有一层）商家统一管理发货原，几乎都是广州方向。茶苑路华尔磁广场距离江南国际1000米海尔家电家电产品（只有一层）距离江南国际1000米跃进电器品牌家电（只有一层）项目地址斜对面大约200米左右易发电器品牌家电2000- 3000平米（只有一层）商家统一管理，经商者选择自己要经营的品牌项目地址斜对面大约200米左右志铭家具城床上用品、家具3600平米左右（只有一层）思茅义禾家具商场
20、布艺家具9000平米左右（只有一层）商家统一管理，个体选择经营品牌进行经营位于宁洱大道上，离项目1500米左右。小结：从上面的表格我们可以看出，普洱的卖出主题比较单一，主要以家电、家私类为主，像品牌服装、数码产品、珠宝玉石、普洱茶等还属于空白领域。其次，这些卖场的规模都不大，都只有一层，缺乏规模集群优势。三、这些卖场离项目都比较近，如果我们的业态规划得好，可以形成区域内的规模优势。四、这些卖场的经营方式大多是商家统一管理，经商者选择自己要经营的品牌，这是值得我们参考的。3、普洱市房地产状况（一）普洱市房地产业情况分析2009年，普洱市建设局紧紧围绕保持全市经济平稳较快增长这一首要任务，牵头会同
21、有关部门认真落实省政府和市政府促进房地产市场健康发展的政策措施，及时全面执行税收、信贷、土地和减免产权交易登记费等方面的一系列优惠政策，普洱市房地产出现以下态势： 一、房地产开发投资保持较快增长，增速持续上升截至2009年12月末，全市房地产开发投资完成192798万元，同比增长44.3%，增速高于年初计划要求15个百分点，较去年同期和上月末分别增长了18.8和15.5个百分点。自7月份以来，普洱市的房地产开发投资同比增速持续上升，主要是由于雨季结束，建筑施工黄金季节的到来，建筑工程的投资大量实现的结果。从下图可以看出房地产开发投资增速的变化情况： 普洱市房地产开发投资占城镇固定资产投资的比例
22、为11.2%，低于全省房地产开发投资占城镇固定资产投资的比例7个百分点，房地产开发业仍然有进一步发展的空间；房地产开发投资增速高于同期城镇固定资产投资增速13个百分点，对我市城镇固定资产投资增长的贡献有所加大。中心城区以外的县城房地产业发展趋缓， 2009年中心城区房地产开发投资完成116874万元，同比增长51%。其他9个县城合计完成房地产开发投资75924万元，同比增长35.1%。中心城区占全市房地产开发投资的比重由2008年的57.9%上升到了60.6%；而其他九个县城的占比则由 2008年的42.1%下降到39.4%。表明了我市中心城区受近几年城市基础设施建设的带动，城市功能逐步完善，
23、城市居住环境提升加快，吸引了越来越多的资金在中心城区投资。县城的房地产开发潜力较大，房地产开发投资规模上亿的有澜沧县（22517万元）、景谷县（13098万元）、墨江县（12619万元）、景东县（12175万元）宁洱县（11336万元），同时也应看到部分县城的房地产开发投资依然处于低位徘徊。二、商品房供应稳步快速增长截至2009年12月末，全市商品房屋施工面积为250.13万平方米，同比增长24.8%，其中商品住宅施工面积为196.43万平方米，同比增长15.3%；新开工面积为116.44万平方米，同比增长55.1%，高于上半年25.4个百分点，为全年最高增长。商品房竣工面积为101.79万平
24、方米，同比增长1.29倍，其中商品住宅竣工面积为87.42万平方米，同比增长1.51倍。房地产开发商对未来市场信心逐渐增加，房屋开工面积大幅上升。从下图可以看出商品房施工面积和新开工面积的变化趋势：商品房供给增速示意图 三、二手房交易持续较快增长在省政府和市政府鼓励和支持住房消费的政策作用下，二手房市场交易持续活跃，特别是12月份受政策时间性的影响，成交量放大。截止至12月末，普洱市二手房交易1226件，交易面积12.71万平方米，同比增长80.5%。从下图可以看出中心城区二手房交易变化情况。 普洱市中心城区二手房成交面积示意图四、商品房销售面积增速出现先扬后抑的情况受国家宽松金融信贷政策的影
25、响，我市商品房销售面积上半年增幅加大，下半年增幅回落，截止至12月末，我市商品房销售建筑面积达到73.17万平方米，同比增长27.1%，增速比上半年有较大回落。从下图可以看出商品房销售面积的变化趋势：商品房销售建筑面积增速示意图 五、中心城区普通商品房价同比涨幅加快根据中心城区预售商品房价格同期比较，受地价成本等因素上浮影响，房地产产品价格同比增加。截止12月末，中心城区预售住宅商品房开盘价格均价为2300/元，与去年同期相比，每平方米上涨200远，上涨率9.5%；全市普通商品住房均价为1700/元，同比增长6.25%。六、商品房空置面积有所升高受商品房竣工面积年末大幅度增加的影响，年末商品房
26、空置面积在增幅有所升高，截止12月末全市商品房空置面积为8.6万平方米，同比增长3.68倍空置面积和增幅较上月末增长了5.58万平方米和3倍。去年以来我市商品房和商品住宅空置面积的变化情况示意图如下： 七、金融信贷对房地产市场发展的支持力度加大商业性房地产贷款增速持续加快，其中房地产开发贷款大幅提高。个人购房新增贷款逐月攀升。截止12月末，全市商业性房地产贷款余额为23.46亿。同比增长38.4%，较上月末提高2.6个百分点。全市房地产开发贷款余额为3.83亿，同比增长2.6个百分点。个人贷款余额为19.68亿，同比增长48.9%。金融信贷持续较快增长，有力支持了房地产市场的平稳较快发展。八、
27、国家对房地产调控政策的实施对我市房地产市场影响随着中央经济工作会议有关精神和国务院关于遏制沿海地区房地产价格上涨政策的实施，作为房地产市场刚处于起步阶段的边、少、山、穷地区的普洱市，在“国十一条”、金融信贷趋紧及税收政策收紧的影响下，我市房地产市场的影响与省政府有关政策的出台有很大关系，2010年我市房地产市场的运行存在着政策不确定因素的影响。九、政府工作计划和措施为继续发挥好促进住房消费在保持经济平稳较快发展中的重要作用，保持普洱市房地产市场平稳健康发展，在今后一段时间内政府可能会采取以下措施：（一）加强对房地产开发企业楼盘开发的营销指导，要变房屋销售为房屋营销，加强楼盘开发的前期准备工作，
28、做好市场调查工作，使房地产企业能生产出适销对路的产品，并以行业协会为主组织一线销售人员的培训。（二）搭建有形市场平台，抓好2010年普洱市首届房交会，促进开发商与消费者直接交流，积极培育我市的房地产市场。（三）继续做好普洱市重大房地产开发项目的跟踪服务，提高办事效率，积极协调帮助开发企业解决好项目开发过程中遇到的问题，优化房地产开发的投资环境。发挥好重大项目促进房地产开发投资及稳定房价的作用。（四）加强媒体舆论引导，在当前形势下，正确引导住房消费，鼓励和支持房地产开发企业开发投资力度，促进我市房地产业健康发展。（五）完善房地产市场的监督预警机制，落实好云南省商品房预售资金监管的有关规定，保证我
29、市房地产市场持续平稳增长。2009年112月普洱市房地产经济运行基本情况统计表 单位：万元、平方米2009年1-12月2008年1-12月同比增长房地产开发投资(万元)19279813357644.33%其中：土地开发投资(万元)43886124-28.3% 土地购置费(万元)29987120661.48按构成分：建筑工程14895510979735.6% 安装工程3643194387.4% 设备工器具购置267352-24.1% 其他费用399332148485.8%按投资用途分：住宅(万元)1169699185427.3% 其中：经济适用房 (万元) 9410703733.7% 其中：90
30、平方米以下住房219761554441.3%办公楼(万元)141613356.1%商业营业用房(万元)324651916469.4%其他(万元)419482122397.6%新增固定资产147647687581.14本年购置土地面积31945025935423.1%完成开发土地面积171586481959-64.3%商品房施工面积2501359200282824.8%其中：住宅1964316170237215.3%其中：新开工面积116446375035855.1%其中：住宅85999362162338.3%商品房竣工面积10179714431841.29其中：住宅8742083486701.
31、51商品房屋销售建筑面积73171957547627.1%其中：住宅64183250631926.7%商品房销售额16013711799935.7%其中：住宅1220608610241.7%空置面积86001183663.68空置住宅面积46408262716.66（二）普洱市房地产市场现状分析1、 市场需求旺盛，年增长趋势稳定，大势向好2010年普洱商品房市场需求旺盛，全市各楼盘蓄势待发，下半年将有至少12家楼盘开盘销售。2、商品房积压量偏大抑制供应量的急速增长2010年上半年，全市在建商品房施工面积达320多万平方米，加上200多万平方米的空置面积，这一数量已经是2000-2005年销售总
32、量的2.5倍多。由于普洱市房地产市场化的程度较高，开发商投资是以市场的需求为指导，虽然商品房的需求旺盛，但当前供给量已经明显偏大于需求，因而开发商一般不会盲目扩大投资规模。企业土地储备的减少，主要原因有：商品房开发项目启动，减少了土地储备；普洱加强对闲置土地的管理，对过期未开发的闲置土地予以收回。因而可以预测，以后数年市场供应量将保持平稳递增势头，市场供应急剧增加的现象不大可能出现。3、销售价格稳中有降，房地产市场维持健康稳定发展态势在价格方面，2010年普洱商品房价格有上升趋势，其中商品住宅均价2620元/平方米，同比上升了0.8；写字楼均价3100元/平方米，同比增长1.8；商业营业用房均
33、价9198元/平方米；同比增长3.7。由于普洱商品房的销售多以自用为主，且供应量充足，市民的消费比较理智，“炒楼”现象较少，因此商品房销售价格将保持相对稳定。展望将来数年，普洱房地产开发投资规模将保持平缓增长的态势，销售价格将稳中有升，房地产市场将继续保持健康、稳定的发展。4、房地产开发队伍不断优化，整体素质不断提高经过长期以来的市场竞争和有关整治，普洱市房地产开发队伍得到优化，整体素质不断提高。各房地产商经济实力不断增强。但随着房地产市场的进一步规范，部分实力不强的企业渐被淘汰已成趋势5、思茅区、澜沧县、墨江县、依然是普洱房地产开发的热点思茅区、澜沧县、墨江县无论是开发投资、施工规模还是销售
34、面积，都排在前三位万平方米。（三）普洱市房地产市场特点1、买方市场成熟理智，迫使开发商不断对产品进行革新普洱的消费者已在各种营销手段下变得愈来愈理智，对各种营销手法及营销人员的说辞已产生相当的识别能力，这也使得开发商感觉到市场越来越难做，从而促使他们不得不下功夫对自身产品进行深度的提炼开发以在恶劣的市场竞争环境下及消费者挑剔的眼光中生存。2、板块市场成型，各有各精彩经过多年的发展，楼市已形成数个规模不一、价格梯度明显、目标客户群各异、别具特色的楼市板块。如以新型商业区为特色的阳光新城、以梅子湖的景观生态优势为主打的城市花园、以价格实惠为卖点的兴业地产、以单身公寓为主力客户群的中心商务区等。这些
35、板块市场的成型，说明普洱的房地产市场已得到进一步的细分，是普洱楼市发展成熟度的重要表现之一。3、大盘已成趋势，居住郊区化已获得市场认可如果说早几年大盘开发在普洱还处于试探阶段的话，如今大盘开发已成为一种必要手段、必然的趋势。都市品质、城市花园、学苑花园、兴业世家、茶林苑等越来越多的或优质、或实惠的楼盘纷纷在郊外涌现，大量消费被一些城郊结合部、甚至以往认为是偏远地区的地方所吸引。4、拆迁户逐渐增多，二次置业数量庞大随着普洱城市改造的不断增大，政府开始已经逐步进行旧城改造工程。通过旧城改造，将使普洱中心城市环境更加美好、城市功能布局更加科学合理、城市发展更加具有可持续性，将进一步提高城市品质，让广
36、大人民群众安居乐业，使普洱在全省乃至在全国更加具有魅力和优势。在4月28日召开动员大会后，目前，我市中心城区旧城改造前期工作正在全面有序地开展。这样将会大幅度刺激普洱市房价的上升，大量闲置土地开始开发利用。开发商抓住这次的机遇，势必将进行一番土地、房产的激烈竞争。（四）新的房贷政策对普洱楼市的影响 2010年新房贷政策：实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的
37、，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。 要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。 发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税
38、务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。 增加居住用地有效供应。国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以落实。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。（五） 普洱房地产发展趋势分析目前，普洱市房地产市场
39、刚起步，房产市场是成本型、内供型市场。总的来说，普洱的房源不够多，购房者购房主要是用于自身居住。而且普洱近年来不断加大对廉租房、经济适用房的建设，至2009年底，已建成4146套，20.3万平方米。这些廉租房、经济适用房的建成，有效解决了低保、低收入家庭的住房问题，缓解了总体的住房紧张问题。1、城市发展强力带动地产发展无庸置疑，普洱的大势发展前景良好。GDP连年保持高速增长，人均收入也保持稳定增长，城市发展驱动力呈现多点出力的格局，房地产的发展前景也顺理成章为大众所看好。2、市区置业与郊区置业的博弈这两者的优劣天枰常在消费者心中摇摆：市区生活便利，教育、医疗、购物等均极便利，且可以节约不少生活
40、成本 就是楼价高，郊区楼价是便宜，但诸项生活设施均有欠缺，且出入交通、时间成本过大，进出市区多有不便。如何在这两者间取得平衡不但是令消费者头疼的事情，也是发展商急需寻找对策的一大难题。3、楼价近年已持续有所上涨，未来数年将有止步不前之势普洱的消费者是幸福的，因为相比北京、上海、昆明等大城市，普洱的楼价在最近几年一直保持稳中有升之势 但市场往往就是这么奇怪，越升反而越有人买。2010年上半年楼价已比往年上升了六到七个百分点，各楼盘均价相比往年都有了数百元每平米的升幅。随着普洱经济大势的不断增长，城市规划日趋完善，相信升价热潮还将一直持续下去，未来几年楼价都将保持平稳增长。（六）普洱市第一届房交会
41、成功对普洱房地产市场发展的影响 9大亮点、7大展区、23家房地产、32个楼盘； 5天成交1.3亿元；售房120多套。 房交会以“宜居普洱，生态茶城”为主题；随着城市土地储备、交易制度的建立和完善，普洱房地产发展正进入一个巨大变革的时代。 如上图所示，本次参展的32个楼盘，来自六个行政区，其分别是：思茅区、宁洱县、澜沧县、墨江县、景洪市、江城县；其中思茅区的项目最多，占所有参展楼盘项目的78%。 2010年普洱市供应量以思茅区的供应为主，通过本次房交会可以以小见大地折射出整个普洱房地产市场的基本情况；在本次房交会上混合物业占很大比重，所占比例约为63%。其中53%的项目是普通住宅和商铺的混合业态
42、，如告庄西双景、天壁金岛、茶林苑、金色年华、科恩水湾怡景及影剧院、科恩凤凰雅苑、农垦花园B区、澜沧新城、阳光新城二期等；还有一些是普通住宅和别墅混合的物业，约占31%；其余部分商住混合的物业，如思茅中心商务区。本次参展大部分楼盘是正建设规划中的项目，在32个楼盘中。约有16%的楼盘开盘时间未定，这部分在房交会上仅作形象展示，对产品进行市场推广，为下一步的销售做预热；19%是09年已经开的老盘，部分是推出二期，例如城市花园丁香苑、天壁金岛、万象庄园、佳怡华庭等，是对老盘做进一步宣传促销；28%是2010年上半年新开盘的项目；41%的项目未开盘，其开盘时间一般在2010年下半年，这部分楼盘集中在房
43、交会上亮相，更有助于调整普洱楼市的市场供应格局，为稳定房价起到积极作用。从整体的普洱市房地产市场供应情况来看，08年的市场低谷期为市场积压了大量市场需求，（其中主要以刚性需求和改善型住房需求为主）09年的放量产品受到了市场的追捧并获得了良好的销售率，本次房交会的放量中以2010年甚至未来三年的楼盘为主。其中混合型的复合产品楼盘成为了市场发展及城市化进程的主导性产品，相比07年以前的单一住宅型产品，从产品品质及未来城市配套都有着很强的推动力。其中“阳光新城二期”现场咨询客户络绎不绝成为了本次房交会最受消费者关注的楼盘。其次北部及南部的次中心楼盘以高品质、生态、艺墅等概念也受到了市场的认可与追捧，
44、其中北部的“普洱人家”，南部的“城市花园”、“公园1号”都获得优异的市场关注度。本次交房会结合城市未来规划的旅游、物流两个主题的楼盘首次亮相普洱楼市也成为普洱楼市的新亮点。新“品牌”，造就新潮流。各个楼盘以新“品牌”取胜，成为普洱购房者瞩目的新焦点。 房交会楼盘关注排行榜住宅市场外溢，南北两部土地高利用率产品将成未来“新宠”随着普洱经济的发展，普洱城市发展脚步的加快在数年间普洱市房地产也开始慢慢进入了高速发展的起步阶段，延续中、南两部区域的住宅市场发展，分布于城市各个区域的高品质、生态型住宅楼盘相继推出，并受到了市场的认同。目前，普洱城市住房正在向连片开发、户型合理、功能配套、管理规范、环境优
45、雅的方向迈进。随着房地产业兴起和房地产营销策划、物业管理等行业蓬勃发展，不论从开发商数量还是项目质量，以及房地产业的影响，我市的房地产业现在正处在历史发展黄金时期，这个时候举办房地产展示交易会是应时之举。为扩大影响，市政府还专门到省上举行发布会，以提高知名度，造就声势，使参展商取得更佳的经济效益和社会效益。房交会圆满落幕，获得成功。可以说，房交会不是简单的购房促销，而是对绿色生态普洱，推动普洱走向世界、融入世界的一次强势宣传。首届房地产交易会是一次提升普洱形象的盛会、多方共赢的盛会。（三）重点楼盘调查一、金色年华1、开发商瑞鑫恒耀房地产公司2、项目基本情况 位于普洱新校区，师专1号路，项目位于
46、城东教育区，学校聚集，学生人数达15000人，校园经济明显。项目位于学校的中心区。从普洱城市中心乘坐公交车20分钟可到达。该项目的建筑形态是12层的商住两用商品房，占地面积5610平方米，建筑面积18200平方米。其中一二三层为商铺，4层至12层位单身公寓和90平方米以下的小户型。 户型面积：单身公寓38-40.07平方米，小户型70.42-89.31平方米。该项目填补了普洱东部新校区近2万师生消费空缺，现阶段普洱大学城及大学城内的本地居住村民购物消费类市场需求业态极其缺乏，形成从来都是有市场没有人气的现状，现金是有人气没有市场的怪圈。现要进驻的6所高校学生、未来的固定人群都在等待消费市场的出现
