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1、石家庄商业项目市场调查与分析报告 目 录第一部分 市场调查概况一、调查前言二、小南海项目介绍三、本次市调目的四、本次市调范围与分析第二部分 展环境分析一、宁晋县经济发展分析二、人口相关因素研究三、消费与需求因素分析四、消费人群分析五、政府商业政策支持分析六、宁晋县商业项目（批发市场）发展分析七、宁晋县地域服装批发零售状况第三部分 异地（石家庄）市服装批发零售市场分析 一、城市经济发展背景分析 二、服饰批发零售市场形成与分析 三、服饰批发向零售业转型分析第四部分 石家庄商业发展研究 一、商业结构分析 二、商业项目分析三、商业分布现状分析四、消费结构分析五、消费人群消费心理分析六、本次市调结束语第
2、一部分 市场调查概况一、市场调查前言千百年来，在我国流行着这样一句话：“知己知彼，才能百战百胜”。近来，随着我们国的经济改革开放程度不断深入，这句流传千古的军事名言逐渐被商界所采用。市场调查报告也关系着商家在激烈竞争中最终胜败的结果，为此，商家在市场调查过程中，十分重视调查过程中的细节问题。近期内，针对本地区域与异地商业发展和服饰专业发展趋势，我们不乏透过这层新意来重新观察宁晋和石家庄服饰专业批发市场的近况。为了近一步了解石家庄、宁晋县城区的市场最新动向，做了一次具有针对性的市场调查。这样有利于我们及时了解周边的环境，掌握第一手的市场信息。为小南海市场的市场定位、市场的商铺招商、销售提供最新、
3、准确的资料，为公司领导层作为参考！二、小南海项目介绍小南海市场项目位于河北省宁晋县城凤凰北路，首期投资1.2亿元，建筑面积12万平方米，总计划投资12亿元。目标准备全力建造打造一座集商品批发、物流配送、仓储会展、电子商务、休闲观光为一体的大型现代化商贸城。目前四座商贸城项目的构成，地上三层，地下一层，每层建筑面积3600平米，总建筑面积28800平米。通过优良的策划、招商工作团队共同努力，将打造成一座华北地区标准化的商贸城。三、本次市场调查的目的1、为了更多了解周遍县、市市场形成背景与发展趋势，已此达到“知己知彼、百战百胜”的商战效果。2、通过一系列的对当地服饰批发、零售业市场调查了解，为了更
4、多的了解我们同行业中竞争对手的业态发展。3、通过近来对周遍地市发展状况的了解，我们可以吸收借鉴一些发展较快地区的商贸城先进管理经验。四、此次市场调查范围与分析河北省宁晋县位于河北省省会城市石家庄东南方向60公里，我们在对本地市场进行调查的同时也对周遍地区的市场进行了详细的市场调查与研究。 根据该项目目前发展的实际需要，我们除了对宁晋县一些服饰批发零售市场进行了调查之外，我们重点对省会城市石家庄的新华集贸、南三条等专业批发市场进行了调查同时还对南三条市场内新崛起的薪源发商贸城进行了问答式和记录式的市调与分析。在本次市场调查分析中，我们发现虽然这些大型专业批发市场除了在规模上有所较大的发展与改观但
5、也存在着许多问题。在这次撰写调查报告中，我们会根据服饰、专业批发、零售市场目前存在的问题和发展趋势来详细阐述这一系列的事宜。第二部分 本地市场发展环境分析位于河北省南部的宁晋县，北邻石家庄、东接衡水市，总面积1107平方公里，总人口69.8万。县城距省会石家庄60公里，距京广铁路、石德铁路、京深高速公路仅30公里，东临京九铁路，距北京、天津均在单日往返里程之内。电话全部实现程控化，邮电通讯快捷。供电供设施齐全，服务接待档次较高，是国家对外开放县之一。宁晋县资源丰富，主要农作物除小麦、玉米、大豆、花生、棉花之外，还盛产鸭梨、雪梨和食用菌等，奶肉牛、猪、禽养殖规模较大，是全国小麦生产、优质果品生产
6、、奶肉牛生产和瘦肉型猪生产基地县，在农副产品精深加工领域有着巨大的潜力和广阔的前景。除此之外宁晋县经济远景发展更是让一些经济专家权威者看好。据了解，该县区域工业已经形成了以纺织、印染、机械加工、建材、化工、食品酿造、服装、电缆、塑料制品、农副产品加工等十大主导产业。一批年产值超亿元，利税超千万元的县办工业和乡镇企业集团，国、部优产品20多种。各类市场达60个，其中专业市场7个。境内拥有闻名省内外的服装布匹批发市场和机件市场，是河北省重要的服装、机件集散地。 经过“九五”建设，宁晋经济社会发展已具备了大跨越的实力和基础。“十五”期间，该县还将继续把“开放兴县”作为主体战略，诚恳与国内外各界朋友进
7、行广泛的技术合作和交流。一、宁晋县经济发展分析在一份城市经济发展的报告中介绍说：在未来几年中，位于河北南部的邢台市近年有望逐步形成一个以邢台市区为中心，以清河、宁晋为次中心，以沙河、南和、任县、内丘、皇寺为卫星城，以百里产业经济带、百里太行旅游带为支撑，以其它县城和重点镇为辐射点的现代化城市网络。邢台市政府在出台系列城市经济宏伟战略的同时也给距离省会城市较近宁晋县的经济发展提供了机遇。为此,宁晋县在十一五规划中，抓住有利时机、明确定位要争取在有限的时间内建成省会周边有影响力的30万人口中等城市的城镇化建设目标。为适应扩权后的形势要求，该县利用财政直接结算、直接划拨等方面的权限，充分发挥受益可支
8、配财力的作用，在全力抓好以工程续建、设施配套的基础上，自我加压，加大城市建设力度。城市载体功能将进一步完善，城市形象品位将进一步提升。目前，宁晋全县拥有中国名牌1个，国家免检产品2个，“河北省名牌产品”17个，“河北省优质产品”12个。以单晶硅、电线电缆、纺织服装、农机配件为主导产业的品牌产品年产值达310多亿元，年创利税2.3亿元。二、人口相关因素研究改革开放以来，河北省宁晋县通过全县人们共同努力现在已经发展成为冀中平原上的一个名副其实的经济大县。宁晋县面积1046平方公里，人口30万，城市化率达35%，2005年被河北省政府列为22个首批扩权县之一。被大众称之为“服装之都”。由于该县经历了
9、服装加工业发展过程，在带动全县经济发展的同时也给广大民众提供就业的机会。 服装加工业的起步于上世纪80年代初，从布匹贩运到户机加工，从家庭作坊到创办加工企业，从分散到聚集，由小到大，由弱到强。成为带动全县12个乡镇200多个村的产业群，被列为河北省“纺织服装基地县”。全县共有服装企业220家，服装加工户1281家，全部为民营企业，年服装生产能力2.5亿件（套），资产总额达6.7亿元，其中规模企业146家，产值超亿元以上企业16家，1000万元以上企业37家，合资企业6家，出口企业11家，已成为集纺织、印染、牛仔、水洗、服装加工、辅料生产于一体的优势产业。全县拥有服装生产从业人员4.5万人，占全
10、县工业企业职工总数的32%，全县服装业年产值80亿元，产品销售收入78亿元，上缴税金8087万元，占全部财政收入的20%；吸纳农村剩余劳动力4万人，占全县总劳动力的18%，提供农民人均纯收入980元，占农民人均纯收入的28%；全县直接出口创汇1.5亿美元。三、消费与需求分析宁晋县经过二十余年的快速发展，该县逐步形成了在全省乃至全国占 有一定位置的单晶硅、电线电缆、纺织服装、农机配件等特色行业，这些特色行业不仅加快了当地 的经济发展，也成为全省特色经济的一面旗帜。 2004年全县财政收人突破3亿元，年农民人均收人达到3302元，其中个体私营经济占到全县财政收人的近70%。在城镇，受去年下半年大幅
11、度提高离退休人员的养老金和离退休金、职工增资翘尾因素以及今年部分地区公务员执行新的工资标准等因素影响，宁晋县城镇居民人均可支配收入快速增长。19月份，我省城镇居民人均可支配收入达3000元左右，增长13.3%，同比提高2.3个百分点。在农村，社会主义新农村建设，有力的启动了农村市场消费。随着2004年以来，随着“四补一减”等多项支农惠民政策的出台，形成了促进农民增收的政策和社会环境，促使我省农民上半年现金收入增长速度连续4年保持两位数增长。居民收入的提高同时也增加了城乡居民的购买能力，并且增强了人们的消费信心。也使农村流通网络日趋改善，消费环境不断优化，方便、刺激了农民消费，农村消费增速明显加
12、快。2007年后几个月消费品市场趋势预测据河北省统计部门的一份统计资料显示：今年第四季度，全县城乡消费品市场仍将保持快速稳定的增长趋势，工业消费品市场货源充裕，价格问题略有上涨，但绝大部分商品总量逐渐趋于平衡，供大于求的总体市场特点不会明显改善。吃、穿、用商品销售将继续保持较快增长的势头，建筑及装潢材料、金银珠宝、家用电器、体育娱乐用品以及发展型、享受型等升级换代商品仍将是消费的热点，居民消费结构升级步伐将继续加快，以汽车、住房、通讯、服装等商品购买为代表的购买商品将继续增长，粮、油类商品供求平稳，价格可能有所上升，猪肉供求偏紧、价格高位运行的状况将有所缓解，但随着进入猪肉消费旺季以及元旦、春
13、节的临近，猪肉市场供应面临新的压力，需要在市场安排方面引起高度重视。四、消费人群分析1、消费习惯消费者常去的购物场所（商业吸引力）随着二级城市的高速发展，人们的消费水平也发展巨大的变化，同时也培养了一大批消费人群。改变了以往女生逛街的传统习惯。我们在这次调查中发现，在商场、卖场、超市等购物消费场所，男人挑选购买物品成了消费群体中的主流。据观察，消费者最常去的商业购物场所无论从规模上还是档次上在本地范围内属于较高的，其次为一些专卖店，传统惯性思维仍占据主要地位，为此，较大购物场所的商业影响力也越来越大。2、消费者的月逛街购物次数月逛街购物次数：1次2次3次4次以上比例：9% 15% 20% 30
14、%每月逛街购物次数4次以上占较大的比例，相当于每周逛街一次；其次为2次及3次。外出逛街购物随着居民收入的提高而越来越频繁。3、消费者的购物逗留时间在商业区购物所花费的时间依次为1-3小时、2小时以下，在好万家卖场购物的消费者所花费时间依次为1-3小时、3小时以下、1小时以上。城中区由于成片的商业规模及较完善的商业配套，有利于延长消费者的逛街逗留时间，从而有利于激发更大的商机。4、消费者的交通工具选择私家车20%自行车40% 摩托车（电动车）30%公共汽车10% 5、消费水平显示大部分消费者的购物费用在30-100元之间。 而30-100元是好万家卖场购物者与聚宝隆超市的购物者消费水平的分界点，
15、在30元以下，在河南购物的消费者比城中区购物的消费者多。 6、主力消费群体特征在好万家卖场和聚宝隆超市一带消费的客户集中在25-40岁之间，该批客户是各商业区购买消费的主力。 五、当地政府商业政策分析如今，一个地方区域的发展除了在经济方面有所改进之外就是城区建筑群和专业批发、零售市场日新月异的变化。这一切都离不开当地职能部门的政策支持。为此，我们在撰写本次服装市场调查报告提案中，了解当地政府商业政策的分析也是我们此次工作中重点。由于受条件的限制我们只能做一个宏观的商业政策分析。宁晋县在根据邢台市建设百里产业经济带的总体要求大力加强以科学发展观为指导，以调整经济结构，转变增长方式，促进科技进步，
16、提高自主创新能力，加快产业聚集，实现集群发展为目的，以土地整理开发为重点，以园区为载体，以项目建设为支撑，以产业链条为纽带，深入实施工业化、城镇化、可持续发展战略，更加注重发展循环经济、保护生态环境、珍惜自然资源，抢抓河北建设沿海经济社会发展强省机遇，着力培育大工业、发展大物流、建设大城市、构筑大交通、打造大环境，全面提升综合经济实力，努力带动全市经济发展。1、商业政策发展思路追求经济效益、社会效益和生态效益多赢，促进人与自然和谐相处。按照开发与保护并重，以科学开发促进保护的思路，充分考虑生态建设和环境保护的需要，对产业发展、城镇体系、生态环境等方面进行统一谋划，合理界定各类生态功能区，突出发
17、展循环经济和清洁生产，加强污染综合治理，使经济增长、社会进步和生态建设互为依托和协调共进，人与自然和谐相处。 打破行政区划、统一开发和整合资源。立足区域发展全局，打破行政区划，工、农、商、旅、居统筹安排，统一规划，重点推进产业布局、城镇发展、基础设施、区域市场和生态建设五个一体化，实现区域内土地、资金、劳动力等生产要素的合理流动和最优化配置。 政府主导与发挥市场主体作用并重。在充分发挥政府在规划、招商、资源整合、基础设施建设中的引领作用的同时，要坚持以市场为导向，有效发挥市场对资源配置的基础性作用，激发市场主体参与开发建设的积极性和主动性。 成片开发与集约经营相结合。坚持推进节约、集约和合理利
18、用土地，提高土地投资强度、容积率和建筑密度，引导产业向园区集中，鼓励企业建设高层标准厂房，积极开展土地整理，充分挖掘土地潜力，促进土地集约化经营和有效利用，提高单位面积土地产出率。 合理分工、优化布局。按照调整经济结构、转变增长方式、构建产业体系的要求，对区域内的产业发展进行科学分工和布局，引导配套产业向同一园区集聚，相关产业向相近园区靠拢，强化产业内部有机联系，发展产业集群，延长产业链条，发展循环经济，提高产业空间集聚度，增强产业间协调配套能力。2、商业政策扶持措施（1）资本多元运作。按照多元化投资、市场化运作的方式，全方位、多渠道引进各方投资，大力引导和吸引社会资金参与成片开发和项目建设。
19、一是实施“飞地”战略。探索建立科学合理的利益分成机制，充分调动各县市区的积极性（2）是加大政府投入。对林业绿化等生态建设工程，对城镇污水治理、垃圾处理等环保工程，对水、电、路、城等基础设施建设工程，各级政府要切实加大本级财政投入。切实利用好国家开发银行软贷款，通过政府担保，项目运作，用于先期基础设施建设。（3）是突出招商引资。把整个百里产业经济带包装成项目进行招商，引进战略投资者，参与百里产业经济带基础设施建设。选择若干园区推进整体招商，建设成批成团外商投资的工业园。对规划区域内园区、项目进行统一招商，吸引国际国内大集团、大公司到这里来安家落户。支持建立孵化器企业，推进产业结构调整。搞好利用外
20、资项目管理，努力做到亲商、安商、富商。同时，加强与上级联系，积极向上争取资金；加强政银企对接，发挥好银行的融资主渠道作用；创造优良环境，充分挖掘民间资金潜力。（4）群策群力攻关。百里产业经济带发展规划是一项系统工程，涉及到方方面面，需要财政、国土、交通、水利、规划、建设、城管、农业、林业、铁路等诸多部门相互配合，协调联动，需要各县市区特别是三区四县共同实施。各级各部门要明确责任，各司其职，通力合作，协调联动，围绕百里产业经济带建设，充分发挥职能作用，强化服务意识，千方百计为投资者、建设者排忧解难，切实协调解决建设过程中遇到的征地、电力、水源、交通等方面的问题。要破除地方利益、部门利益甚至个人利
21、益至上意识，树立大局利益、整体利益和长远利益观念，群策群力进行攻关。五、宁晋商业项目（批发市场）发展分析 1、市场项目背景分析做河北省经济发展大县宁晋县城凤凰镇是一座历史古镇，随着经济建设的发展，县城新城区的建设日新月异，各种现代化配套设施齐全。经过多年的发展,城区做为宁晋县政治、经济、文化中心地。目前城区内建有大型商场2家、服装零售市场三家，已初步形成县城的商贸中心。随着省会城市石家庄商业项目不断发展和外移，很多具有发展的房产开发商和专业市场操作能手把目光转向了周边的县城进行二级城市市场的开发。目前，这些房产开发商只是对现成区域周边的区域进行住宅项目的开发。有些处于地段位置较好的在原来住宅项
22、目的基础上进行了简单性的改造称做“商业项目”，但是离商业项目标准还有很的距离。根据近期的观察我们得出了结果，这里的市场原来的批发零售市场属于自然形成的。为此，根据该县城区域的总体发展和规划需在这里建设一个大型商贸中心，不仅来促使了区域间的经济发展而且还满足了大众的消费需求。2、专业批发、零售市场概括介绍批发零售市场介绍分析（1）天宝西街市场：服饰75家加工类2家珠宝金店7家（2）石纺路198家（3）西关街 52家（4）商贸城 104家商铺规模：820平方米 60150平方米经营范围：男女精品装 童装 运动休闲装 饰品专卖 珠宝、金银首饰服饰加工 品牌精品（服饰、鞋子） 货源地区：广东、浙江、温
23、州（石家庄）租金价格：820平方米 /600015000元 年价（人民币） 60150平方米/5000010万元 年价（人民币）经营时间：半年至四年从业年龄：2240岁教育程度：小学中专商户反馈：a 目前处于观望B 想寻找更好的发展空间C希望能有个正规市场进行经营D 希望有个建设、规划、设计、管理商城3、市场分析（1）从自然形成到发展壮大所经历了一般市场成长过程。（2） 这些店铺规模和装修上还处于传统的时期；在本期调查过程中得以下结果。商铺规化设计还存在一些问题如：空间与设计不规范同时安全存在很大隐患。（3）由于这些商户租赁的大部分属于当地居民家庭的民宅性的房屋,所以安全设施不到位，安全指数也
24、很低。（4）目前，由于受当地区域发展的限制，商户们一直处于单兵游泳状态，时下一直处于无人管理。虽然当地的工商税务等部门一直在抓管理， 这些只能部门只是征收税费、工商管理费用，没有对商户进行标准化的市场管理服务（如：市场规范化、经营正规化、管理国际化）。（5）由于这样的受当地风俗文化的影响，赶集赶庙会和节假日成为这里人群选择购物最佳时期，所以二级城市市场的人流无法做到每天流客人统计。只能说在这样一天流客量将达到4000余实属最好。（6）人均消费200元左右4、买场、超市介绍分析 （1）买场名称：北京好万家购物广场项目建筑面积：8000平米据了解，一个月后面积将扩展到10000平米以上。建立与20
25、01年初。项目规划：1F超市（1500平米）经营范围小家电、烟酒、黄金珠宝专卖点2F鞋区 经营范围运动休闲、裤子、床上用品3F精品男女装 毛衣、毛衫类4F羽绒服设施配套：银行、酒店美食城 500平米停车场 药店商户类别：代理商经销商在这些商户中80%属于本地人剩余的20%属于外地人，从口音中分辨为浙江、江苏人。（2）超市名称：聚宝隆超市建筑面积：4000多平米使用面积：3500平米超市规划1F快餐、珠宝店、超市2F照明灯具、厨具 、床上用品、精品男女装、内衣、鞋子3F办公区域商户类别 厂商直销第三部分 异地（石家庄）服装批发市场分析阐述一、城市经济发展背景分析河北省位于华北平原北部，作为省会城
26、市的石家庄以它那优越的地理位置使其成为首都北京连接全国各地的交通枢纽。石家庄市是全国重要的铁路枢纽之一，京广、石太、石德三条铁路交汇于此，石家庄火车站是北方重要的客货中转站；京深、石太、石黄及正在建设的石青高速公路使石家庄的陆路交通四通八达。石家庄机场是国家批准的国际口岸机场，现已开通27条航线，通达全国27个大中城市，并开通了石家庄至香港及俄罗斯等独联体国家的航线。发达的陆、海、空综合交通运输网使石家庄市经济的发展势头强劲，工业生产中的一些行业和产品在全国居重要地位，其中石家庄三鹿（集团）公司进入全国十大乳品生产企业行列，产量、销量、质量、效益均居全国同行业首位；华北制药集团更是全国最大的抗
27、菌素生产基地，青霉素的产量现居世界第2位。石家庄市不仅以省会的地位成为河北省的中心，更以强大的经济实力成为带动全省乃至周边省份经济发展的龙头。二、服饰批发零售市场形成与分析1、服饰批发市场的介绍20世纪八十年代的石家庄，主要是个以服装批发零售为主，以辐射东北、华北、西北地区而出名的大型批发市场。初期以街头地摊的形式销售其产品，慢慢具有一定的规模，逐渐形成批发市场，是典型的“先有市后有场”的发展模式。后来政府顺应乡镇、个体经济蓬勃发展的潮流，很快与传统集市贸易相结合，最终导致工业品批发市场迅速兴起，并产生了巨大的经济效益，由此受到政府的重视并对建设批发市场的者给予了政策上的支持。近年来，石家庄市
28、政府鼓励发展商们积极兴建批发市场，造成一时间的批发市场热，产生了一批知名度较高、规模较大的批发市场，也就是“先有场后有市”的发展模式。随着石家庄这两个批发市场规模发展、经营管理逐步成熟与完善起来。现已成为全国知名的中转地批发市场，则与石家庄毗邻京津、辐射三北的地理位置和以浙商为代表的经营者的加盟有着紧密的关系。三、政府相关商业政策支持分析石家庄市政府、新华区政府为维持“新华集贸中心”长期、稳定、健康地发展，积极改善投资环境，在税收、出资、土地使用、资金筹措和外汇调剂、企业管理生产经营、外部配套等方面均制定了一系列优惠政策和规定，积极为外来投资搞好服务，鼓励来到“新华集贸中心”投资。当年总投资达
29、6亿元的“东方城市广场购物中心”就是成功的案例之一。新华区专门成立由工商、税务、公安、物价、技术监督、司法等职能部门组成的“市场管理委员会”，对“新华集贸中心”实行统一税收管理、统一经营管理、统一检查管理、统一质量管理、统一消防治安管理。同时在市场中设立了派出所、消防室、物价检查所、技术监督站、司法所，设置了金融服务、电信所、托运站、运输中心、信息中心、餐饮服务中心、接待室、广播室等设施，为经营者与消费者提供安全、稳定、方便的经营与购物环境。新成立的“新华集贸中心市场集团总公司（20067年1月初）”，将按照现代企业管理机制运行，沿着“大市场”、“大集团”、“大发展”的思路，对“新华集贸中心”
30、进行整体综合开发与经营。随着省会城市高速发展的今天，在石家庄市各级地方人民政府的大力扶持下，“新华集贸中心”必将发展成为一个集购物、饮食、住宿、娱乐、金融、服务为一体的现代化综合商业区，市场商品的交易也将日益国际化和现代化。四、批发向零售业转型分析2007年秋季,在省会城市石家庄召开的每两年一界的石洽会上，一位经济界较有影响的学者在就“有关建设经济强省为主题的发言中郑重的说：由于受产品制作厂商在运营措施方面的限制，预测在近几年内批发业向零售业的转形，特别是服装行业最为重点。原因是近年来随着通讯和互联网及交通的快速发展，商业交易的距离逐渐在缩短。为此大大节约了时间上的交易成本.销售总量持续扩大，
31、批发和零售业成为拉动整个社会消费增长的主导力量。一份全国经济普查数据资料显示，近年来，国内的批发和零售业销售总量不断扩大。单独从河北省省会城市石家庄来看，诞生于计划经济年代的北国商城、东方购物广场、人民百货等商场，通过近年来的商业管理上不断改进和发展现在已经成为了省会城市的几大零售巨头。从批发零售业各业态看，连锁超市、尤其是大卖场是主导业态，稳定的业绩增长使得其在2000年继续保持行业龙头地位，大型连锁超市已成为居民购买食品和其他日常生活用品的主要场所，在零售业的发展中占据了越来越重要的地位。在进入新世纪之初，被称为河北零售业巨头北国集团从单一的商场经营向卖场和超市经营范围进行全方位进军。河北
32、保隆仓、天客隆、连锁超市等本土商业的快速发展，为广大市民消费提供了便利。 2003年之夏是非常炎热的夏季，虽然几场绵绵细雨给省会城市带来了几丝凉爽，但是大中电器卖场、王府井百货等异地商业的登陆，使省会城市的商业大战达到了非常激烈的程度。近几年，家乐福、国美、苏宁等国际销售巨头和国内航母级企业相继在商会城市进驻，使市场格局发生了快速的变化，超级市场、便民连锁店、专卖店、购物中心、仓储式商场等新型零售业态不断发展壮大。经济普查数据资料显示，2006年末全区拥有超级市场、专业（专卖）店等新兴业态企业24家，实现销售额42.81亿元，分别占限额以上零售法人企业总数和销售额82.8%和75.5%，已成为
33、市场的主体业态。流通经营方式转变，以连锁经营为代表的现代营销方式在我区流通领域得到迅猛发展。2007年初，全市拥有限额以上连锁零售总店3家，占限额以上零售法人企业10.3%，实现销售总额23.86亿元，占限额以上零售法人企业销售额的42.1%。其中人人乐2004年实现销售额13.32亿元，家乐福实现销售额5.8亿元。卖场与超市商业机构的不断发展，除了丰富当地的消费市场之外在就是给批发业带来的威胁。为此，在新华集贸中心、南三条专业市场很多的批发商逐步往零售行业发展。第四部分 石家庄商业发展研究一、商业结构分析河北省会城市石家庄的大中型中转地批发市场对该地形成了大商业、大流通、大市场格局有着积极的
34、意义，它们辐射面广、规模经济效益显著，对区域经济有重大影响。批发市场的建立，通过批发市场进行批发、零售的商品流通模式，有效地解决了分散的小生产与大市场之间的矛盾。南三条、新华集贸、青年街批发市场已成为华北最重要的商品集散中心。石家庄市利用优越的区位优势，以商品批发市场为主的商贸流通业已成为石家庄市的支柱产业，并促进和带动了石家庄市各相关产业的发展。1、新华集贸介绍分析“新华集贸中心”位于石家庄最繁华的市中心区域，东临公里街和石家庄火车站，西至中华大街，北与金融一条街新华路相接，南到繁华的商业街中山路。整个市场现由19个分市场组成，占地面积约28万平方米，经营面积超过18万平方米，其中用于经营的
35、摊位不下15000余个，约有经营者30000余人。“新华集贸中心”以服装、布匹、电子为主，兼营鞋帽、日用百货、床上用品、通讯制品、副食餐饮等八大行业，50000多个花色品种，被誉为全国最大的服装集散地，素有“中国服装第一市”之称。“新华集贸中心”以得天独厚的优势和便利的经营条件吸引着全国29个省、市、自治区近600多个县、市，以及俄罗斯、中亚等国家客商来市场交易，平均日客流量约20万人次。91年即被国家工商总局评为全国十大市场之一，名列第四位，是河北省第一大市场。96年商品成交金额突破100亿元，98年商品成交额超过150亿元，99年商品成交额为154亿元。99年在国家统计局、国家经贸委进行的
36、建国后首次全国商品市场快速调查中成交金额名列全国第一，2000年再创历史新高，达到157.58亿元。“新华集贸中心”市场的空前繁荣有力地拉动了周边房地产、金融、通讯、邮电、运输、仓储、加工、餐饮、居住等第三产业的迅猛发展，每年直接创经济效益和社会效益的价值超过5亿元，对新华区、石家庄市以及河北省和周边广大省份的经济发展做出了不可估量的巨大贡献。2、 地方政府对“新华集贸中心”发展提供强有力地支持石家庄市政府、新华区政府为维持“新华集贸中心”长期、稳定、健康地发展，积极改善投资环境，在税收、出资、土地使用、资金筹措和外汇调剂、企业管理生产经营、外部配套等方面均制定了一系列优惠政策和规定，积极为外
37、来投资搞好服务，鼓励来到“新华集贸中心”投资，总投资达6亿元的“东方城市广场购物中心”就是成功的案例之一。新华区专门成立由工商、税务、公安、物价、技术监督、司法等职能部门组成的“市场管理委员会”，对“新华集贸中心”实行统一税收管理、统一经营管理、统一检查管理、统一质量管理、统一消防治安管理。同时在市场中设立了派出所、消防室、物价检查所、技术监督站、司法所，设置了金融服务、电信所、托运站、运输中心、信息中心、餐饮服务中心、接待室、广播室等设施，为经营者与消费者提供安全、稳定、方便的经营与购物环境。新成立的“新华集贸中心市场集团总公司”，将按照现代企业管理机制运行，沿着“大市场”、“大集团”、“大
38、发展”的思路，对“新华集贸中心”进行整体综合开发与经营。相信在各级地方政府的大力扶持下，“新华集贸中心”必将发展成为一个集购物、饮食、住宿、娱乐、金融、服务为一体的现代化综合商业区，市场商品的交易也将日益国际化和现代化。3、政府对市场项目的相关政策支持优势本地区物业开发极具市场发展潜力的同时，政府颁布的各项政策也给予了强有力的支持：新华区政府对本地区开发的支持力度和对多项政策性费用的减免均显示出政府对于本地区经济繁荣增长的美好愿景和决心。例如：“康泰广场”项目在建设时政府减免了部分土地出让金；“东方购物中心”至今仍按照固定税率交纳营业税。更为难能可贵的是，政府坚决制订“保持经济稳定增长”而不是
39、“盲目扩张、盲目加大”的策略，保证了本地区经济稳定提升、市场繁荣昌盛的龙头地位。随着今年民族路步行商业街改造工程的实施，本案地块将是近几年内极少数新项目之中最具竞争优势的重点开发项目。4、新华集贸市场优劣势对比分析本地区位于“新华集贸市场”东南部，南部紧邻被誉为石家庄市“长安街”的中山路，北部相邻的民族路步行街将建成极具地方特色的休闲分行道路，东部相邻的公里街也将与“石家庄火车站”前街贯通，随着本地块周边几条路的相继完善，本地块将成为新华区乃至整个石家庄市最具发展潜力的地区，在本地块开发出与本地区发展相适应的物业将具有不可估量的前景。从本地区现有物业来看，无论是早期的“福兴阁”、“伴纵商厦”还
40、是新开发的“东方购物中心”均取得了极好的租售率，紧邻本地块的“女人世界”也取得了相当好的销售业绩，而本地块西侧的“康泰广场”更是在几次大幅涨价的情况下至今几乎无铺位可售。因此看来，本地区具有极为旺盛的人气和迅猛的发展势头。（年）（个）（元）（年）然而，本地区现有物业却也存在着一定程度上的不足，早期开发的物业，如“福兴阁”，“绊纵商厦”虽然人气旺盛，客流量很大，然而其老化的硬件设施和老气横秋的设计已不再满足现今的需求，而且必将成为其发展的桎梏；“东方购物中心”虽和“人民商场”、“北国商场”并驾齐驱成为石家庄市最知名的三大商场，但其主要以零售为主的定位与“女人世界”一样与本地区经营主流相去甚远，随
41、着集零售、批发为一体的中高档商厦的建成，其在价格、客流量、货流量方面将会毫无优势。此外，即将开业的“康泰广场”也将会因其炒作过高的价格使商户经营成本大幅提高，从而面临投资回报大大降低的劣势。因此，在本案这一极具发展潜力的地块上开发出与本地区经营主流、经济发展相适应的物业势在必行、毋庸置疑，其前景也将不可限量。今年开始“市场管理委员会”将陆续对部分老旧经营场所进行大规模改造，使得相当一部分经营户迫切需要寻找新的理想的经营场所，庞大的需求为本案提供了前所未有的机遇。5、南三条市场介绍分析南三条批发市场诞生于上个世纪70年代末期80年代初期,自进入90年代以来，石家庄的批发市场进入了一个快速发展时期
42、。该市场其形成原因，大致分为三个方面：在原有的集贸市场基础上发展起来的；在原有商业、粮食、物资、供销等流通部门的购销中心的基础上形成的；为适应经济发展的要求而兴建的专业市场。（1）市场经营的主要特点市场名称创建时间经营规模经营品种影响地区年交易额河北石家庄南三条小商品批发市场20多年营业面积近40万平方米，经营商户1.2万户，从业人员3万余人针织、百货、食品、日化、五金、鞋类、箱包、玩具、工艺饰品、文化用品等十大行市，经营商品达20大类、76000多个花色品种。吸引了全国个省、市、自治区的多个县市及朝鲜、蒙古等国家的客商来市场交易05年市场成交额达271.5亿元。（2）市场经营商品品种繁多，主
43、要以来自省外的产成品为主。南三条市场近几年成交额一直位于全国十大市场行列，由于其经营规模大、品种多、花色齐全而远近闻名新华市场经营种类主要有服装、布匹、电子、鞋帽、日用百货、音像制品、床上用品、副食餐饮等八大类，五万多个花色品种，而南三条市场主要经营百货、针织、五金、文化用品、玩具、箱包、食品等七大类，三万多个花色品种，这种全方位经营战略有效地满足市场需求，适应了市场经济发展的客观要求。（3）市场经营商品中本地生产加工产品所占比重小。调查数据资料显示，新华市场经营商品加工品比重仅为83，南三条市场所经营的商品中加工品比重占三分之一，南三条和新华市场在本市加工的商品比重分别为6.9和6.2，由于
44、两大市场经营商品在本市生产加工的比重较低，产地外向化明显，两大市场的发展对我市其他相关产业的带动性作用较弱，尤其是我省乃纺织大省，布匹和纺织产量很高，但是新华集贸市场只有25的布匹来自省内，与纺织大省、大市的地位不相称，值得我们反思。据调查，南三条市场所经营的商品有75.7以上来自南方，其中服装主要产自浙江、广东，分别占服装类产地总数的28.8和28.2，39.3的布匹来自浙江，百货中的37.5来自浙江，27.1来自广东，56的家电、电子元件和手机配件来自广东。市场经营的商品主要销往西部和北部省份的农村地区，且主要外销于山西、内蒙古等省，比重达到59.5。南三条批发市场所经营的商品71.1来自
45、东南省份，货源主要集中浙江（33.1），广东（26.1），湖北（10.1），其中百货、五金、文化用品、玩具、食品等80以上由省外进货，销货地也主要集中在内蒙古（22.2），山西（15.1）和陕西（15.1）等地区，从以上调查结果我们可以看出，南三条批发市场主要是一个以“东南入、西北出”为主的大型周转集散中心。（4）经营商户从业人员分析70.1% 外地人将成为南三条批发市场内商户的主流人群。目前，南三条批发市场经营商户达到12000余户。调查资料显示，市场经营商户以市外人员为主。在被调查的200多户经营商户中，市外人员比重达到70.1，而市内人员仅为299，市内外业主比例悬殊，说明了大市场的中心
46、作用较强，吸引了很多周边省市商户的加盟，其中大多数商户来自浙江、广东、江苏、湖北等地区，他们成为了市场的主导力量，大批市外商户的涌入，不仅为我市的经济发展注入活力，而且还提供了超前的市场意识和市场信息，有效地构建了石家庄与省外物流网络和市场方向。（5）市场经营人员接受文化教育分析 在对石家庄南三条市场进行调查中了解到：这些在经济上比较富有的市场经营人员在接受文化程度上比较偏低。 市场经营商户具有初中及初中以下文化学历的分别为57.3和63.8，拥有大学以上学历分别占31和36。从经营分类看，从事经营手机配件、电脑及耗材的业主文化程度最高，而经营针织、玩具、箱包等商户的学历最低。由于两大市场的发
47、展都是从一个小市场发展到名震华夏的大型批发市场，并且经历了近20年的发展历程，农民、退伍兵、摆摊出身的小商贩是市场经营商户的主流，两大市场经营商户的文化程度偏低是他们的一个共同特点。（6）省会城市商界地标：薪源发商贸城向规模化发展随着市场规模的不断壮大和流通现代化程度的提高，市场对经营者的素质势必有一个更高的要求。因此，不断提高市场经营者的文化程度和素质己显得尤为重要。在南三条批发市场高速发展的同时，薪源发项目升级和启动为该市场的发展吹响号角，同时还成了该市场内地标性建筑物。为此在这次市场专项调查中，薪源发商贸城项目也是我们此次调查的对象。新建成的新源发商贸城二期总建筑面积8.5万平方米，总投资为3.6亿元。在二期建成后，新源发一期、二期将连成一体，成为建筑面积达到12万平方米的商贸城。从面积上讲，当之无愧为“全国最大的内衣专
