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1、壹、观前概述1、地理位置苏州是一座拥有2500多年历史的著名历史文化名城和世界遗产保护所在地，它处于中国两大经济带“东部沿海经济带和长江经济带”的交汇处，是久负盛名的“鱼米之乡、园林之城、文萃之帮和丝绸之府”。观前地区地处苏州古城中心位置，总占地面积52.4公顷，东起临顿路，南至干将路，北依旧学前、因果巷，西达人民路，是苏州商贸和文化的中心。2、商业中心成因一千七百多年前，观前地区建起了真庆道观，由于道观的兴盛而带来了大量人群，街市逐渐兴盛起来，并带来了商机，在道观内外，逐渐形成了商业市面。清末苏州遭受战乱，尤其是阊门一带繁华商市毁于兵乱，人们都到市中心谋求发展，这才促成了观前的兴起。同时由于
2、观前街道的改造，平门开通架桥连接苏州火车站，苏嘉铁路是清末当时中国为数不多的铁路之一，更使观前迅速地繁荣起来，城内大部分富户也都散居在临顿路附近的街巷中，购买力强，于是观东商市首先兴起。逐渐观前南市开始取代阊门、南浩街繁荣起来，并初步形成具有一定规模、行业较齐全的商业街。观前街是当年苏州最有气派的街道，也是沪宁线上最有特色的一条街道。3、今日概况在近百年的历史变化和大苏州概念下，观前地区成为了市中心的中心，商贸中的核心地区。1982年6月，观前被正式定为步行街； 1999年市政府启动了观前地区改造工程。从启动至今，苏州人跨世纪进行的观前地区整治更新这一浩大工程，业已走过一二期和三期共三个阶段，
3、累计完成工程投入8亿余元。苏州市民自豪地把观前工程评选为建国50年来“心目中的20件大事”之一，并列为近16年来“十大民心工程”排行榜的榜首。一个集商业、旅游、文化、宗教为一体的步行商业街已呈现在世人的面前，这就是苏州格调高雅的城市中心。待到华灯初上，观前街所有建筑上安装的轮廓灯将把新老店铺勾勒得秀美挺拔，如出水芙蓉，楚楚动人。在反射灯、霓虹灯、街灯的映照下，观前街越发显得亮丽繁华、绚丽多姿。4、观前客流量数据显示，观前地区的日平均人流量已由整治前的8万多人次增加到12万人次左右，节假高峰甚至超过了35万多人次，人流结构中市民与游客的比例则由改造前的17：3改写为2：1。通过问卷调查，人流量中
4、本市人口约占40%，外地人口约占60%；购物约占35%，旅游与休闲的约占65%；青年约占70%，中老年人约占30%；外宾约占总人数的0.2%。“游苏州不逛观前乃憾事”已成众多外地来苏游客的共识。而区内各大商场的销售额也翻起“跟斗”，平均增长25%左右，一些“老字号”的增幅更是高达50%至70%。5、规划方针苏州市政府按恢复特色、突出品牌、整体定位、功能互补的原则，对观前街商业布局作了较为严格的规定。观前街明确为名品、名店一条街，原则上不安排餐饮行业进入。宫巷碧凤坊和太监弄组成餐饮一条街。第七通道主营旅游工艺品，兰花街为妇女用品街。在主街道观前街上，各店铺外墙立面、材质、颜色、灯类，都作了整体规
5、划，要求给人以清淡素雅的感觉。规划整治老字号店招为黑底金字，配以射灯映照，其余店招则用霓虹灯勾勒。商家的广告灯箱、橱窗也在重新包装设计后统一使用各种灯光。规划整治后，观东形成了以小开间为主的店面，具有苏州传统清秀典雅的风格；中段以玄妙观为中心，恢复传统的道教文化色彩；观西以现代建筑为主，但又带有传统风格。道路改一般街道的拱形为更适合步行的平面道路。东西入口广场及玄妙观正山门广场以4060厘米的花岗石铺成，其余路面以各式广场砖为主，并设置导盲道和残疾人道，由此营造出观前浓厚的传统风貌及现代气息。 6、观前一期改造工程概况一期工程在继承和发扬传统文化的同时，让观前地区在更高水准，更高起点上带着现代
6、商业意识创造着现代的观前文明，并以海纳川百的宏伟气势迎接着八方商客和中外游客。1999年1月6日，观前整治更新首期工程开始，主要任务是整治观前街街景街貌，整治玄妙观周边和小公园地区环境。一期工程已于1999年9月25日顺利竣工。2000年3月，中宣部等六部门首批确定为江苏省唯一的全国“百城万店无假货”活动的示范街。观前街、玄妙观和小公园休闲广场以其优美舒适的购物、旅游环境，浓郁的地方特色和渐趋完善的基础设施迎接着中外游客。7、观前二期改造工程概况观前地区二期工程于2000年3月3日开始启动，历时近十个月。二期工程主要涉及的范围有：宫巷、碧凤坊、洙泗巷以东（沿街）和蔡汇河头以南颜家巷以北等区域。
7、二期工程规划总用地面积约14.52公顷；规划新建总面积约65350平方米。其中新增广场绿地面积约4600平方米，机动车停车场面积约5900平方米，非机动车停车场面积约4200平方米。二期工程建设将以完善观前地区的道路交通网络和优化宫巷、碧凤坊、玄妙观等区域的商业布局及功能为核心目标，从而逐步完成观前地区整体框架布局，以促进观前地区的经济发展和商业繁荣，巩固和发展观前地区商贸、文化中心地位。具体工程项目为：1、美食娱乐一条街-碧凤坊：全长300米，巷内汽车可进出交会，中央部位附近有大型停车场、绿化广场，融合现代餐饮、娱乐休闲等功能，同时适当错位经营其他商业品种，是二期工程中的重中之重。届时，苏州
8、碧凤坊将与香港的兰桂坊齐名媲美。 2、大成坊（乔司空巷）北口：共三层，总计约800多平方米面积，地理位置优越。3、家居式旅馆区：突破现代化住宿的理念！地处颜家巷以北蔡汇河头以南之间的区域，闹中取静，建造大片小体量外显传统风貌，内具现代设备的独门独户的小客栈，使游客宾至如归，完全有“居家”的那种方便、温馨的感觉。 4、洙泗巷沿街：洙泗巷的西边紧挨玄妙观，东边将沿街的民居拆建小体量的商业店铺，基本三层，局部四层，南接观前街，北通观后街（旧学前）。5、宫巷地块商业用房：观前地区南北向中轴线，全长430米，涉及六个地块，共新建约3万平方米商业用房，路幅14米，管线预埋地下。6、玄妙观小体量：玄妙观是江
9、南最大的道观，寓商于道，已初具规模。在东西脚门“街中街”有少量店铺。一般楼层1-2楼，建筑面积30平方米左右。7、兰花商厦、九鼎商厦、观前商城：观前街上新建的三座现代化大型集购物、休闲和娱乐为一体的商场。设施完备，配有物业管理。观前商城为三层，兰花、九鼎为4层，已有不少客商进驻，招租铺位大小可任选，租售灵活。 8、粤海新时代广场：粤海新时代广场位于观前街西北面，苏州粤海房地产开发有限公司从规划初期，便以“立足观前，完善观前”位主导思想，在配套设施、环境工程、灯光工程、物业管理等方面大做文章，力争成为观前街上一颗耀眼的明珠。8、观前三期改造工程概况三期工程在小公园以南，规划用地5.8公顷，新建建
10、筑1.55万平方米，翻建道路2.5万平方米，增加绿地8000多平方米增建停车场2万多平方米。三期工程投资约1.3亿元，目前包含本项目在内的商住两用房和观前公园已基本建成。9、商用房招商优势1、区位优势钻石级地段l 苏州已形成古城居中，东园（工业园区）、西区（苏州馨区）、南景（风景区）、北廊（交通走廊）的城市格局，市区392平方公里，其中已建成区82平方公里，古城区14平方公里。l 通过整治更新，观前地区已由传统商贸中心发展成为市区具有浓郁地方特色的商业、文化、旅游中心。l 观前地区汇集了采芝斋、稻香村、叶受和、陆稿荐、松鹤楼、得月楼等众多老店以及人民商场、工业品商场、购物中心等大型现代化商厦，
11、其厚重的商业氛围历久弥新，无可替代。l 商业用房位于或紧邻观前街（东西轴线）、宫巷（南北轴线）、玄妙观（核心区域）等最繁华闹市区，节假日高峰人流量超过30万人次。2、环境优势诗画般街景l 功能齐全。购物、餐饮、文化、娱乐、休闲、旅游、商住、居民、小商品等九大功能区，布局合理，优势互补，构成完整的综合优势。l 交通便捷。道路按机动车、旅游专线、非机动车和步行4种形式翻建一新，构成整个地区的道路交通系统。四周4个机动车环路，贯穿南北的旅游专线，加上分布合理总计6.6万平方米，总容量为1200辆机动车和2.5万辆费机动车的停车场，即使进出观前街和玄妙观步行区也方便快捷。l 环境优美。建筑，粉墙黛瓦，
12、透出苏州园林小、雅、秀的韵味；广场，形式多样，凸现传统和现代交相辉映的魅力；小品，锦上添花，享受观光逛街时实用和休闲的情趣；绿化，因地制宜，增添都市洁净的绿茵气息；灯光，通明灿烂，勾勒夜观前令人陶醉的的画景；广告，别具匠心，烘托独步姑苏的商业繁华。l 基础设施完善。水、电、气等按留有发展余量全部改造更新，所有管线均埋入地下，还配套建成苏州电台观前直播室以及电脑保安系统、公共广播系统、灯光弱电控制系统等先进社会服务设施。3、政策优势投资者之家l 对知名企业、外商投资企业、港澳台同胞投资企业、纳税贡献大企业以及购买房产2000平方米以上的投资者可享受购房优惠政策。l 投资者可享受当地政府扶持区域经
13、济发展的有关政策，感受宽松经营环境带来的实惠。l 观前地区招商服务中心投资者提供从工商登记、纳税办照、商务咨询到联系按揭一条龙服务，实行“一门式”登记、“一卡式”收费。4、发展优势盈利增值宝地l 苏州经济的跨越式发展和城市规模的大幅度扩展，更加突出了古城的母体地位和居中作用，观前地区的含金量随之大为提高，成为投资者规避风险、保值增值的首选之地。l 历史的渊源造就了苏州市民浓浓的“观前情结”，整治更新后的新观前更是苏州人倍感自豪，“逛观前”的传统习俗赋予了全新内涵，观前始终是苏州人心中的最爱。兴旺的旅游经济为观前的发展注入了巨大的活力。既古朴又新颖、既秀雅又繁华的新观前，以其独特的旅游资源优势和
14、强劲的旅游功能，吸引着越来越多的国内外游客。贰、苏州市区其余商业街状况分析1、嘉余坊概况嘉余坊为旧城改造房，当初建筑格局类似别墅。从九四年开始销售，当初销售价格为4800元/m2-5000元/m2不等，面积250 m2左右。业主大多数作为投资出租。九六年、九七年形成鼎盛时期，租金价格10万-30万元左右不等，成为苏州市中心区域有名的美食街。后来学士街的开发以及凤凰街餐饮业的兴起，对他们造成了极大的冲击。现在一些业主的希望的租金已下滑到5-13万元。但嘉余坊一些大型的饭店，如：“春天的故事”、“同济酒楼”等还是打开了市场，至今门庭若市。他们的租金一般都在80元/ m2，租金为27万元/年，人均消
15、费为50元/次/人。因为没有物业管理，嘉余坊的业主对物管意识比较淡泊。店招大都是租下店面以后自己规划设计，故对外在统一灯光等抱无所谓态度，甚至反对统一规划。这些店主普遍认为300m2以上的店面较适宜。2、学士街概况学士街为南北走向，横穿干将路中段，北临景德路（已开发），九五年开始销售，面积从40m2-400m2不等。销售价格在4000元/m2到5000元/ m2左右。业主大多出租，租金价格在2万元/年-10万元/年。人均消费在30元/次/人，由于面积分布不均，学士街大型的酒楼都集中在学士街的北段。南段（靠干将路）是一些服装、保健商店、小型面馆、旅行社及一些公司等等。目前学士街人气不旺，无论是小
16、型的面馆还是酒楼，生意都不是很好，晚上九点以后，基本上没有人了。整条街的酒楼晚上没有大型醒目的店招，所以他们人流量最多的时间段是下午五点到七点左右。学士街不能聚人气，除了以上的原因以外还有一个重要的因素，他们店里的灯光大都是冷色调，气势不够。但学士街干将路以南，目前正在修建，若可以形成大型商业街，加上有“大世界大型休闲浴场”助阵，可能会带来更多的商机。3、十全街概况十全街位于古城区东南隅，东起葑门桥西块，西至人民路，与凤凰街、相王弄、带城桥路相交。十全街是传统工艺的特色街，在一九八九年达到鼎盛，连绵数里店家数百家。一九九四年重新翻建。风格为粉墙黛瓦之传统江南风格，北临十全河，小桥流水人家风貌独
17、特。十全街之店面分布，东端为小型餐饮，零售店家为主，中段至凤凰街口以传统工艺，服装店为主。西段以大型餐饮店为主。十全街两侧有大型宾馆四家，分别为东吴饭店、姑苏饭店、南林饭店、南园宾馆是外地及国外游客的主要居住地。大型特点餐饮店有北疆饭店、钱塘茶人、十全人家、汉阳馆韩国料理，宝辰饭店等；公交车为4路通过。租金行情60元(1-2F)，自有店面售价在7000元以上，未必愿意转售。4、凤凰街概况凤凰街，为南北走向四车道之交通要道之一北起干将路、凤凰广场，南至十全街。美食店是此街之特色，有许多大型餐饮店座落其间。较有特色之大饭店有，万家灯火、天龙、百盛、要德、东来顺、鸡鸡蛙蛙、润记广东食街、月润湘菜馆、
18、巴比锅、以及筹办中的金碧辉煌食府。许多小型特色餐饮店有：鸡鸭血汤、无锡小笼、一品香卤菜、梅燕鸭等。又有许多酒吧茶馆经营较成功，如千禧嘉年，五频道、名典咖啡茶语、上岛咖啡、红茶馆等。整个街道之商业营运情况良好，开业率极高，只有两至三家店面无人经营，每天的人流量为2万人。凤凰街东侧有定慧寺巷及双塔公园，以及平江河古河道游览区，西侧有大公园，为市民公园。公交车有4路、41路、8路通过，交通极为便利。5、石路概况石路为苏州传统之商业中心，地处城西，是苏州人传统概念上仅次于观前街的商业中心。东至阊门、金门，南至金门商城，北至上塘街，西至鸭蛋桥一线，外围人口密布，交通拥挤，成环型布列，有石路绿化广场。大型
19、商局场有石路国际商城、八面风商场、亚细亚商场、威尼斯商场、石路商业街、金门商城、汇丰商场等。其中金门商城中饭店云集，计有40余家较有特色之饭店，风格涵盖五大菜系，各有特色。还有南浩街古街，万人码头、七里山塘是清代姑苏繁华图之主要景点，许多人文故事发生于此，故而此街为苏州人4月14日赶庙会之聚会处，街道风格为明清建筑，店家多以小吃、品茗、工艺品为主。在石路集中了自行车大卖场，文化用品大厦、汇丰计算机宏图三胞大卖场、汇丰手机大卖场，石路国际商场装饰广场等大型专业市场。一些大型快餐店座落其间，如肯德基、麦当劳等。外围有三香、彩香等苏州最大之居民新村，又地处古城区与新区之要道，故而人流极大，至深夜而不
20、息。整个石路地区多种商业店家应有尽有，极尽繁华热闹之能事。但在中心地区有烂尾楼2栋，建成后因债务而闲置之高层建筑2栋，甚为遗憾。6、园区商业区概述园区邻里中心个案比较案名项目 第一邻里中心新城大厦 第二邻里中心贵都大厦 第三邻里中心师惠坊 嘉怡苑位 置 苏春西路星海街 中新路 星都街 金鸡湖路开发商 园区综合事业局 新馨置地，园区综合事业局 园区建兴 新加坡永泰亚洲集团物业管理 邻里中心管理 邻里中心管理 万亚物业 嘉馨房产租售方式 分割租赁面积可调 分割租赁或卖断 卖断 租赁建筑面积 18000m2 10000 m2 17535.4 m2 4000m2营业时间 08:30-20:30部份07
21、:30-24:00 08:30-20:30 待订 08:30-20:30停车位 124个 53个 约300个 无农贸市场 有 无 有 无银行 有 有 有 有邮局 有 有 待订 有客 源 新城、新加、都市、星海泳馆、万扬、 香樟、东港、管委会、临近工业区、新城中学 贵都、韶山、新馨、嘉宝、中信证券、海关大楼、中央公园、东港 师惠乐章、四季家园、白领公寓、苏都、嘉怡苑、加城、CBD、国际学校、管委会、星海中学、临近工业区 国际学校、嘉怡苑、嘉湖阁、加城、润韵苑、临近工业区租 金 1F:40-45元/ m22F:35-40元/ m23F:公益事业4F:办公室20-25元/ m2 1F:45元/ m2
22、2F:40元/ m23F:35元/ m2 待订 1F:30元/m2含物管费0.75美金/m2客流量 约6500人 约900人 未知 约350人售 价 只租不售 1F:5500元/ m22F:4500元/ m23F:3500元/ m2 待订 待订备 注 租金含物管费及水电费 成交价：1F:5000-5300元/ m22F:4000-4300元/ m23F:3000-3200元/ m2 第一邻里中心客流量 单位：人日 期时 间 3/24周日(雨天) 3/25周一(雨天) 3/27周三(雨天)11:30-12:00 528 468 32212:00-12:30 472 414 29612:30-13
23、:00 343 303 27513:00-13:30 387 335 20617:00-17:30 233 175 27017:30-1800 288 230 38518:00-18:30 232 186 38518:30-19:00 286 226 25319:00-19:30 185 120 239合 计 3054 2457 2631 1. 园区现居住人口25000人，2002年底居住人口可达30000人。 2. 第一邻里中心平日客流量约6000-7000人次; 假日客流量约8000-9000人次； 聚客力广场办活动时可达12000人次以上。百润发概况百润发地处东环路，三星路交接处，为苏州
24、第一个大卖场，客流量极高，高峰时间几乎摩肩撞踵，举步维艰，但因其时有特价物品推出，促使苏州人乐此不疲。百润发投资商为百润发仓储购物广场发展集团，为连锁经营企业，总部在上海，顾客实行会员制。策划公司为上海华晓广告传播有限公司。大卖场结构为钢架结构，外部有停车场，计有车位74个车位，平时有百润发购物专线车进出。内部有门厅部，为总服务台，右手为进口，左手为出口。进入购物则分为两部，南部为日用品，自南到北依次为大型家电、音像制品、小家电、办公用品、小家具、服饰、鞋袜、餐具、床上用品、生活小百货、摩托机油等专柜，北部为食品，自南到北依次为洗涤用品、水果、净菜、冷冻肉类、水产腌腊食品、点心、奶制品、保健食
25、品、饼干、酱菜调料等。每日20时后，鲜肉、蔬菜为特价时期，日流量在万人左右。开办时间1999年7月份。欧尚概况欧尚位于金鸡湖路和苏嘉杭高速公路交界处，由欧尚超市有限公司投资。建筑为框架结构，上下二层，层高5.4米，一楼为停车场、美食广场，特色小铺和肯德基快餐店组成，特色小铺有19间，面宽有4.4米，深度4.4米，月租金6000元， 美食广场小铺有8间面宽3.4米，深度2米，后面有厨房间，月租金4000元。一层面积为13500m2：一层东面的停车场约6300 m2，共有停车位222个，一层西面为广场，约3000 m2为聚客力广场及自行车停车场，一层至二层有四部电扶梯。 二层面积为13000 m2
26、：共有特色小铺16间，面宽为4米，深度为2米，月租金4000元，其余为卖场部分，依次为文具，影像制品、日用杂品、家具、服饰、鞋帽、自行车、洗涤用品、图书，以及冷冻食品、鲜果、蔬菜、糕点、饼干、果汁等。 共有56个结帐出口，日人流量15000人，欧尚为吸引顾客将游5路线开辟至门口，另有19路、4路、28路、47路、16路在门口经过，吸引了大量客户。叁、观前商铺个案调研1、商铺概述苏州市区2001年房地产开发投资共68.62亿元，其中商用办公楼5.6亿元，在今年苏州房市之火的推动下，空置房的消化被带动起来，仅今年上半年，写字楼空置量下降7.1%,市区商业用房空置量下降11.85%。通过去年的销售统
27、计数字可以看出，苏州市住宅物业的销售量占到各类商品房面积的92%，其他用房销售面积还不足10%。各类商业用房相对还比较缺乏，从某种意义上说，苏州市目前这种房地产产品结构有待进一步优化，相信在基本解决了居住问题之后的苏州，其他商用房的功能会进一步凸现，巨大的商机正蕴涵其中。2、个案调研咨讯1、 观东商城座拥观东入口，背靠碧凤坊，门面绵延观前街全长1/5，由港商环泰物业发展有限公司主导开发，商城主体共三层，面积达2万平方米，可经营面积10500平方米，外型古雅，设施先进，物管完善，全部现房，农行提供五年期50%贷款按揭。一层店面出售价格1.8万元2.1万元/平方米。目前，南京连锁百货金鹰公司已租下
28、此商城十年，用作大型百货商城之用。2、 粤海广场粤海新时代广场位于观前街西北面，占地面积2.5万平方米，总建筑面积约5万平方米，是观前地区唯一集星级酒店、大型商场、酒店式公寓、酒店式写字楼、临街旺铺、高尚住宅、大型地下停车场于一体的综合性房地产项目。苏州粤海房地产开发有限公司开发兴建，销售时间较长，店面按位置论价，基本在5000元-6000元/平方米。目前，粤海新时代广场3#楼（泰园）、8#楼（丰园）的酒店式公寓、海轩酒楼、地下停车场已经开近两年，经营状况非常理想；1#楼（壹园）、2#楼（唯园）、10#楼（赢园）的高尚住宅，临街旺铺早已竣工，正在销售中。3、 富宫大厦富宫大厦是上市公司雅戈尔集
29、团股份有限公司的产业之一，地处苏州最繁华的观前商业中心，宫巷、富仁坊巷交汇处。开发商是苏州雅戈尔富宫投资有限公司。大厦共六层建筑，一层临街店面，总面积约为2500平方米，可分割出售，分割面积在80-200平方米左右，开设商业零售铺面；二层3000平方米，一次性合作经营，开发餐饮、娱乐等项目；三-六层已开设宾馆客房为主，可设客房170间。目前，该商场只租不售，租金为7元/平方米/天，外加空调费用。4、观前文化城共四层，目前是只租不售，按各楼层经营性质不同，每层的店面租金也有所不同，一楼租金在130元/月/平方米左右。其它楼层租金30元、50元、60元/月/平方米等价位不等。除租金外，每月还有十元
30、的物管费。5、玄妙广场 处于干将路与工相交汇处，盛丰房地产开发公司开发，七层建筑群体，包括宾馆、写字楼、租买店铺及地下车库等几个部分。占地面积24264.08m2,建筑面积76478.29 m2，容积率3.15，综合楼面积24326.75 m2，商用房面积37703.44 m2,10月底开工，打造为苏州中高档消费城。目前还未推出，但该地段的繁盛尚需时日。6、观前三期部分门面房改建拓宽后的邵磨针巷新增的门面房销售时，仅推出10多间，但有700多人要求购买，最后采用竟价销售方式，最高单价26000元/平方米，最贵的一套达900多万元。 肆、店面现状调查店面类别类别 自有者 比率 名次 租赁者 比率
31、 名次公房 2 11% 21 23% 自建房 4 22% 5 5% 商品房 12 67% 1 67 72% 1合计 18 93 自有与租赁，现阶段均是商品房挂帅，且显示出与公房、自建房相当大的差距。两年内有无购店之意愿间数意向 自有店者 比率 名次 租赁店面 比率 名次有意 17 65% 1 48 41% 2无意 9 35% 69 59% 1合计 26 117 自有店面者，仍然愿意再购买，高达65%，遥遥领先无意购买者，而租赁店面者，也有41%的受访者表达高度购买意愿，二者总计，自有、租赁者占65 / 143(约48%), 无意则占78 / 143 (约52%)以此观察，百分比基本拉近。现有开
32、店不满意度（依顺序1-6号排列）顺序细项 自有店面 积分 名次 租赁店面 积分 名次1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 规划设计 1 2 0 3 2 3 45 2 8 15 10 16 13 6 230 4建筑质量 2 0 1 4 1 1 32 5 7 14 17 11 8 2 182 6物业管理 0 2 3 0 3 0 36 4 11 13 9 15 10 5 198 5租金过高 3 2 0 0 1 1 18 6 5 4 5 4 11 50 399 1来客多寡 3 1 0 1 1 4 40 3 13 6 4 5 20 22 289 2配套合理 0 1 3 2 3 4 58 1 1
33、2 8 13 18 12 7 245 3自有店家，不满意依序是配套不合理，规划设计未尽理想，来客量不足，物业管理不如人意，建筑质量差，和按揭费高。 而租赁店家，则是依序为租金高，来客少为一、二，再接下来是配套不合理，规划不理想，物业管理差及建筑质量不佳。 显而易见，租金多为租用者心里的痛，而来客量无分自有或租用皆嫌少。现有开店满意度（依顺序1-6号排列）顺序细项 自有店面 积分 名次 租赁店面 积分 名次1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 规划设计 0 4 0 0 3 1 29 4 6 12 11 13 9 11 226 4建筑质量 0 1 2 4 1 1 35 3 5 3 12
34、17 16 5 220 5物业管理 2 1 2 0 3 0 25 5 4 9 16 12 11 9 227 3租金过高 3 0 0 0 0 6 39 2 27 12 5 3 11 12 190 6来客多寡 1 1 1 1 2 5 50 1 9 15 5 9 5 32 307 1配套合理 1 1 3 3 0 0 24 6 13 8 10 6 14 13 230 2自有店家和上题相较，有50分积分者非常满意，可能生意不俗，而租赁者也呈现极有趣的现象，来客量充足，因此租金也列尾，不认为过高。您购买店面时，优先考虑的因素（依重要顺序1-8填写）顺序细项 自有店面者 积分 名次1 2 3 4 5 6 7
35、 8 地段 2 14 124 1价格 1 12 2 106 2物业管理 1 1 3 2 2 1 1 54 3建筑质量 1 2 3 26 5配套完善 2 5 1 1 47 4交通方便 1 2 1 4 1 47 4楼层 1 3 2 1 1 1 22 6开发商信誉 5 1 1 1 17 7顺序细项 租赁店面 积分 名次1 2 3 4 5 6 7 8 地段 1 4 14 86 815 1价格 1 2 3 9 65 22 741 2物业管理 5 11 16 27 9 6 3 288 5建筑质量 4 12 26 20 6 10 236 7配套完善 7 10 13 10 23 9 5 310 4交通方便 1
36、0 4 2 6 16 39 13 453 3楼层 22 15 10 8 14 10 269 6开发商信誉 21 17 9 5 15 5 1 2 227 8自有店面的主人，重视首要是地段，其次是价格，和租赁者完全一样，地段、价格永远是考虑至深的先决条件，当然交通是否方便，也很重要，但也可列属于地段的归属之一。楼层的选择（依顺序列出1-3）顺序楼层 自有店面者 积分 名次1 2 3 一层 24 24 1二层 6 6 2三层 1 1 3顺序楼层 租赁店面者 积分 名次1 2 3 一层 90 90 1二层 26 26 2三层 7 7 3毫无疑问，第一理想目标，无疑是第一层，依次2层，再其次3层，此一题
37、目，自有及租赁，看法全然相同。您购买、租赁店面需求为何1. 店面面积需求间数面积 自有店面 比率 名次 租赁店者 比率 名次10m2以下 0 0% 0 0% 10-20m2 2 7.69% 3 10 9.17% 421-30m2 3 11.54% 2 15 13.76% 131-40m2 1 3.85% 4 3.69% 41-50 m2 2 7.69% 3 9 8.26% 51-80m2 7 26.9% 1 13 11.93% 281-100m2 3 11.54% 2 15 13.76% 1101-150m2 3 11.54% 2 15 13.76% 1151-200m2 1 3.85% 6
38、5.5% 201-300m2 2 7.69% 3 10 9.17% 4300m2以上 3 11.54% 2 12 11.01% 3合计 26 109 自有店面者，以51-80m2为面积首选，但次选则呈现多元化需求，极小的21-30 m2和极大的300 m2以上，都有店主深感兴趣。租赁者则首选分布均匀，以21-30 m2、81-100 m2、101-150 m2，三种面积需求，均并列第一，以此现象观察，需求以中型店面为主。2. 面宽需求间数面宽 自有店面 比率 名次 租赁店面 比率 名次3m以下 1 3.85% 6 2 1.77% 73-3.5m 4 15.38% 3 12 10.6% 33.5
39、m-4m 1 3.85% 6 8 7.08% 44-4.5m 1 3.85% 6 9 7.96% 44.5-5m 3 11.54% 4 8 7.07% 45-5.5m 1 3.85% 6 5 4.42% 65.5-6m 2 7.69% 5 6 5.31% 56-8m 6 23.07% 2 24 21.2% 28m以上 7 26.92% 1 29 25.66% 1合计 26 113 面宽需求，此一课题，无论自有或租赁店面主人，看法完全一致，笫一名是8m以上，第二名是6-8m皆以大店面，大面宽为理想，而第三名则以3.5m-4m小店面为需求。3. 深度需求间数深度 自有店面 比率 名次 租赁店面 比
40、率 名次5m以下 1 3.7% 13 12.38% 45-7m 4 14.8% 2 26 24.76% 17m-9m 8 29.6% 1 20 19.04% 29-11m 4 14,8% 2 14 13.33% 311-13m 6 5.77% 3 3 2.86% 13-15m 7 6.67% 15-17m 2 1.92% 6 5.7% 17-19m 1 0.96% 6 5.7% 20m以上 1 0.96% 10 9.5% 合计 27 105 自有店面者，以7-9m为最爱，而5-7m，9-11m并列第二，租赁店面，则以5-7m到首选，7-9m列为笫二，9-11m第三，两相比较，范围皆在5-9m亦
41、深得人心。店面方式与预算接受额1. 付款方式间数方式 自有店面 比率 名次 租赁店面 比率 名次一次性付款 6 26% 3 2 1.9% 3分期 8 34.8% 2 65 62.5% 1按揭 9 39.1% 1 37 35.6% 2合计 23 104 自有者以办理按揭挂帅，紧追其后的是分期付款，二者比例差异不大，而租赁者以分期为主，呈高比例的倾向，按揭则次选。2. 首付款可接受额度间数金额 自有店面 比率 名次 租赁店面 比率 名次20万以下 10 62.5% 1 65 65% 120-40万 5 31.25% 2 19 19% 241-60万 1 6.25% 3 8 8% 361-80万 2
42、 2% 581-100万 4 4% 4101-150万 151-200万 1 1% 6201-250万 251-350万 350万以上 合计 16 99 无论自用或租赁店面，首付款愈少愈好，前三名，二者完全相同，20万、40万、60万依顺序排列之。总价间 数金 额 自有店面 比率 名次 租赁店面 比率 名次50万以下 18 1 60 58.2% 150-100万 7 2 26 25.2% 2101-150万 1 9 8.7% 151-200万 5 4.9% 201-250万 1 1 1% 251-300万 1 1 1% 301-400万 401-500万 500万以上 1 1% 合计 28 1
43、03 此题只能仅供参考，大部份受访者，总希望买到总价低的店面，但也有个位数受访者接受200万，250万甚至300万的店面。 总价在500万以上的店面，可喜可贺，也有人愿意认购。单价（元/m2）接受度间数金额 自有店面 比率 名次 租赁店面 比率 名次5000以下 19 1 66 62.26% 15000-7500 7 2 25 23.6% 27501-9999 2 9 8.5% 1万-1万5 2 1.88% 1万5-2万 2万-2万5 2 1.88% 2万5-3万 3万-4万 4万-5万 5万以上 2 1.88% 合计 28 106 凡是和价格相关的，总是越低越好，在134位问卷填写人士中，比
44、较值得高兴得是7500元/m2排名第2，且比率不俗。自有店面每月按揭/租赁店面每月租金金额 按揭间数 比率 名次 租金间 比率 名次0元 1000元以下 2 1.9% 101001-2000 1 20% 17 16% 32001-3000 1 20% 11 10% 53001-4000 20 19% 14001-5000 1 20% 20 17% 25001-6000 5 5% 86001-7000 1 0.9% 117001-8000 6 6% 78001-9000 2 40% 1 2 2% 99001-10000 10 0.9% 610001-15000 13 12% 4合计 5 107
45、自有店面，愿意负担每月按揭费用，以8001-9000元为第一名，呈现出高总价的倾向。以此推算9000元为90万按揭的利息，以50%按揭计算，则总价在180万元左右。租赁店面，第一志愿是3001-4000元的店租，其次则是4001-5000元，费用偏低，但也有12%商家，可接受10000元-15000元的租金，似乎理想与现实脱节。苏州市区店面业种型态统计编号 业 种 观前街 学士街 嘉余坊 十全街 凤凰街 淮海路 合计 名次1 服饰 22 6 0 5 7 1 41 22 餐饮 32 31 14 25 55 38 195 13 鞋店 3 0 0 0 0 0 3 4 钟表眼镜 5 0 0 0 2 0
46、 7 5 银行邮政 4 1 1 1 3 2 12 6 珠宝银楼 7 0 0 0 0 0 7 7 家俬用品 0 0 1 0 1 0 2 8 工艺品 2 1 0 9 4 1 17 9 药店医疗 2 1 0 0 1 3 7 10 婚纱摄影 4 1 1 0 0 0 6 11 计算机 0 0 0 0 4 0 4 12 书店文具 2 1 1 0 1 5 10 13 商场百货 12 2 1 0 0 2 17 14 旅社 0 1 0 1 0 1 3 15 美容美发 1 5 5 9 9 3 32 316 快速冲印 0 0 0 0 2 0 2 17 电影院 2 0 0 0 0 0 2 18 通信音响 1 4 0 1 10 0 16 19 建材 0 4 0 0 0 1 5 20 水疗足浴 0 1 0 2 4 5 12 21 汽车配件 0 1 0 0 0 0 1 22 广告 0 2 0 0 0 2 4 23 超市 0 1 1 1 2 1 6 结论：一面倒的情势，大大反应出吃的市场规模，来势汹汹，居其次的衣饰，及排行第3的美容美发在比例上均不能与“食”相提并论之。您购买店面的理由 间 数细 项 自有店面 比率 名次 租赁店面 比率 名次自营 13 46%
