辽宁营口恒大绿洲豪宅项目开盘前营销策划方案.doc

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1、开盘前营销策划方案目 录Part 1项目背景介绍Part 2项目工程现状Part 3项目核心价值Part 4平面宣传表现Part 5整体推广部署Part 6开盘推货及价格策略Part 7开盘前认筹蓄水工作2Part 8开盘前工作排期Part13.项目背景介绍31、营口地理位置营口地理位置优越、基础设施良好。营口依河临海、一市两港，营口老港和营口新港。营口市辖区人口规模约为百万人，随着城市化的发展加速，人口自然增长率与机械增长率双增长，为房地产发展提供了强大的需求和推动力。振兴东北老工业基地战略的实施，东北地区将传统工业实施结构调整，重点建设石化、冶金、能源、装备制造等大型产业基地巨大的需求给营

2、口发展港口经济提供了极大的发展空间。沈阳盘锦鞍山营口市4恒大绿洲地理位置优越、基础设施良好、人口增长迅速营口港现有的27个泊位中有年通过能力为240万吨的成品油码头、300万吨的粮食码头、500万吨的煤炭码头、19万辆的汽车滚装码头以及集装箱码头。营口港现已与世界50多个国家和地区的140多个港口通航，2004年吞吐量已达5977万吨，其中集装箱58.3万标箱。营口港计划到26010年建成年吞吐量为1亿吨（其中集装箱160-200万标箱）的功能齐全的综合性大港。陆路运输非常便利。 2004-2009年营口市辖区人口变动情况240.0 235.0 233.8 232.5 235.0 231.1

3、230.5 229.9 230.0 225.0 20042005200620072008200952、营口区域划分营口市区域板块四区两县营口市辖站前区、西市区、老边区、鲅鱼圈4站前区个区位.以及大石桥、盖州2县恒大绿洲立山区西市区营口市面积（平方公行政单位总人口（万人）里）站前区18沿海产业66.3西市区9老边区基地老边区505.413鲅鱼圈区66.413大石桥（县级161012市）盖州（县级市）311718合计53658363、营口城市属性营口是辽宁省管辖的地级市，是全国重点沿海开放城市。众多企业集团在此蓬勃发展，带动营口贸易、经济急速增长，当地龙头企业如盼盼集团、青花集团、红运集团等为营口

4、创造了巨大的经济效益，其企业员工也将成为恒大地产的目标客户人群。73、营口城市属性营口盼盼集团安居盼盼防盗门有限公司是国际门类协会会员、全国重合同、守信用单位、辽宁省44户重点保护企业，辽宁省高新技术企业。盼盼商标是中国驰名商标，产品是中国名牌产品，辽宁省名牌及十大轻工名牌产品，国家商务部出口名牌产品。营口市知名主干道盼盼路由盼盼集团命名。站前区是营口市政治、经济、文化、教育、卫生、交通、商贸、金融服务中心。集团公司在注重新产品开发和产品质量的同时，不断加大CIS导入力度。利用逆向思维，借名创名，巧妙地将熊猫"盼盼"这种全国乃至世界所知所喜爱的第十一届亚运会吉祥物，作为产品

5、商标，加快了产品创名牌的速度。通过强有力的CIS及公关活动，使更多的消费者了解、喜欢盼盼产品。真正体味到"盼盼到家，安居乐业"的含义。从而树立了良好的企业形象和品牌形象。集团公司奉行质量服务至上的品牌战略，在全国各地设置销售分公司和经销处，形成严密的市场销售网络，实行送货上门、24小时A级跟踪服务，产品安全质量保险等一系列措施。配合强有力的CIS导入及公关活动，使产品销售量稳步上升，销售网点迅速增加，市场占有率迅速提高。1996年底，国内市场盼盼产品销售网点为238家，到目前已发展到600家，市场占有率由15%增加到25%。由于集团公司采取"以科学的管理和高品质的

6、产品为基础，以CIS导入和优质售后服务开创名牌，83、营口城市属性营口青花集团地处“中国镁都”-辽宁省营口大石桥市，是中国最大的耐火材料生产企业，是亚太地区最大的碱性耐火材料生产基地，青花集团2007年实现产值44亿元，销售收入41.2亿元，利税3.2亿元，出口创汇8000万美元。有员工5000多人，占地面积400万平方米，总资产20亿元。拥有矿山6座、重烧镁砂窑12座、轻烧镁砂窑96座、电熔镁砂窑26座、高纯合成镁砂窑6座、镁碳砖生产线5条、20座1850超高温隧道窑。装备有从德国、日本进口的2000吨-3600吨液压机、强力混砂机、机器人等世界顶级水平的设备，实现了微机化控制。 青花集团以

7、碱性耐火材料为主导产品，年生产能力100万吨，其中各种定型制品约40万吨，深加工能力和技术装备水平居国内同行业领先地位，部分产品达到国际先进水平。“烧成浸渍镁白云石砖生产技术”获国家专利。“高级含碳砖”、“浸渍镁白云石砖”、“优质镁铬砖”被国家科技部火炬高新技术产业中心认定为高新技术产品；被省技术监督局评为“省名牌产品”；镁铬砖、滑板砖被评为国家级新产品；镁碳砖被认定为国家免检产品。产品除满足国内钢铁、有色、建材、轻工等行业需求外，还有50%出口到40多个国家和地区，部分产品在国内市场及国际区域市场处于主导地位，被客户誉为首选产品，并与很多大型国内外企业建立了战略合作伙伴关系。93、营口城市属

8、性红运集团 辽宁红运集团是营口地区大型综合性企业集团，成立于2000年9月，总注册资本14亿元，现有员工2000余人，产业遍及房地产开发、建设监理、建筑安装、物业管理、酒店、家居、印刷包装、汽车贸易、广告传媒、物流等。公司致力于发展成为一流的综合性企业集团，自成立以来，紧紧依托开发区的区位优势，抢抓机遇谋发展，在董事长邢仁伟先生提出的“建学习型企业，创百年红运”的发展战略指引下，不断优化产业结构，培养企业核心竞争力，实现了公司的持续、快速、健康发展。 红运集团遵循董事长邢仁伟先生提出的“建学习型企业，创百年红运”的发展战略，追求“科学、诚信、进取、多赢”的企业精神， “和谐为本，追求卓越，为客

9、户创造价值，为员工创造机会，为社会做出贡献”的经营理念，成就了今天的红运集团，打造了营口地区一个闪亮的民营经济品牌。 几年来，红运集团先后被评为： 营口开发区：“十大纳税企业”和“纳税超三千万元企业”、 “城市建设工作先进单位”等荣誉称号。 营口市：“百强民营企业”、棚户区改造“突出贡献单位”、实施项目年“先进企业”、“诚信单位”、“文明单位”、“免检企业”、“再就业先进单位”和营口市2006年度综合实力100强企业等荣誉称号。 董事长邢仁伟被授予“全国乡镇企业家”荣誉称号。 短短的八年时间，这匹在民营企业中脱颖而出的黑马以不可阻挡之势，日益发展壮大，如日中天。现集团下辖20家公司，有房地产开

10、发、酒店、港口物流、汽车贸易等企业实体，在营口地区同行业中占据重要一席之地。企业成立至今，累计完成产值30亿元，纳税l亿元。103、营口城市属性营口拥有东北地区丰富的自然资源营口市拥有丰富的海洋资源和优越的自然条件 ,为地区的社会经济发展提供了重要的物质基础,自然资源丰富、人文景观众多。已探明的矿藏有39种，其中菱镁矿储量居世界首位，滑石和硼石矿的储量分别都居中国首位。野生珍禽及经济兽类在这里栖息。这里盛产海盐、水果、水稻、海淡水产品、中草药材、山羊绒和柞蚕丝。境内有道教名山、天然海滨浴场、森林、温泉、寺院宝塔等众多的风景名胜古迹。西炮台遗址楞严寺鲅鱼圈旅游区道教名山赤山11项目地块分析/地块

11、分布情况4、营口恒大绿洲方位解析营东新站西市区城前板区块恒大绿洲沿海产业基地125、站前区简介交通要塞，城市中心，宜居圣地位置：站前区位于营口市区东部，是营口市的中心城区。是营口市的政治、经济、文化、教育、卫生、商贸、金融 中心。站前区交通十分便利，铁路、公路、水上运输四通八达，营口火车 站、客运站、曾创造“日进斗金”的营口老港均坐落在站前区。便利的交 通为站前区的快速发展插上了腾飞的翅膀，使站前区日益突显繁荣昌盛景 象，商场、市场、超市、酒店星罗棋布。营口地区最大的农贸市场，轻工市场，东升商业圈、财富广场营口两个最繁华的商业中心，东北最大的陶 瓷市场、石材市场、家俱市场均坐落于站前区域内。属

12、性：面积70.41平方千米 。人口18万。站前区恒大绿洲136、营口房地产整体市场2006001805001601404001202008200810030020092009802010201020060401002000单位:亿元金额单位:万平面 积水御兰亭富甲天下城南公馆天宇宏府14Part2. 项目工程现状拍摄时间：2011-5-1015营口恒大绿洲营销重要节点2011年4月26日2011年6月20日2011年5月18日营口恒大绿洲产品说明会媒体新闻发布会2011年5月16日2011年5月30日2011年6月10日2011年6月26日营销通路铺垫完成售楼中心开放，开始认筹样板间展示区开放

13、盛大开盘161、综合楼（拍摄于5月10日）正厅大堂综合楼综合楼销售内厅销售中心5月30日开放，目前墙面大理石壁挂及天花板已经部分完成。172、小区大门小区大门小区大门主体结构完成主入口18湖景园林3、中心湖景园林园林景观小品内湖19园林绿化在5月28日完成，内湖5月30日开始注水12#楼目前已经施工到2层4、样板房楼栋12#样板房及看房动线13#1#13楼目前已经施工到7层14#样板13#样板房房看房动看房动线线14楼目前已经施工到6层14#12#样板房5#样板房分布在12#、13#、14#楼内看房动线20其中13#、14#样板房6月10日开放，12#样板房预计在7月份开放样板房通道及内围蔽示

14、意21沙盘模型以及9A摆放示意图 项目沙盘定于5月25日进场.5、外部环境市中心方向园林中天桃花源市富中甲心天方下向项保目利西香南槟角花园项项目目东东侧南规角划路23“战地”包装建议销售中心综合楼月日盛大开放530电话：041735688886米高围挡6米高围挡上面带有射灯建议上面带有射灯为视角方向24Part3.项目核心价值25项目定位语叠湖万树， 滨城豪门。恒大品牌、三大叠水内湖、豪华园首个过百万平豪门大盘，全案精装林配套、万株名贵树种。皇家园林景观，凌驾于别墅项目的营口巅峰之作。定位语备选万湖之湖，万园之园。御湖豪门，滨城之巅。26恒大绿洲核心价值解析1.发展价值：绝版地段，贵族圣地，引

15、领城市新地标。2.区域价值：新老城区接壤之地，辐射四区两县。3.环境价值：，园内园外动静相怡。民兴河北岸，南湖公园旁4.人文价值：。打破常规居住理念，全新人文居住环境5.交通价值：，五分瞬达财富商圈。城市核心，交通要塞6.规模价值：，霸主气势，傲立群雄。营口首个百万大盘7.精装价值：营口首个全案精装项目，满屋名牌，9A豪装。8.配套价值：五星综合楼、1.6万运动中心、奢华恒大剧场， 34万平商业配套。9.园林价值：满园名贵树种，21500平白金大湖点缀其中，。打造私家颐和园10.建筑价值：百万平欧式新古典主义风格建筑，。开创新地标王朝11.物业价值：14年精品传承，国家一级，24小时管家服务。

16、金碧物业12.品牌价值：精品领袖，中国十强。13.利益保障：准现房面市，五证齐全。开盘必特价，特价必超值 27项目卖点发展价值绝版地段，贵族圣地，引领城市新地标。位居城市主干道盼盼路南端整个城市的核心区位，未来城市南向发展趋向利好。 28项目卖点区域价值新老城区接壤之地，辐射四区两县项目位于营口盼盼路南段，地理位置处于站前区、西市区、营东区、沿海产业基地接壤之地，未来城市南向发展黄金地段，辐射周边盖州、大石桥两县。近年来站前、营东新城区涌入许多知名的地产商，如：恒大地产、保利、佳兆?业、五矿等，共同为营口的房地产市场带来新兴的价值，也为当地的环境改造工程注入经济源泉29项目卖点环境价值民兴河北

17、岸，南湖公园旁，园内园外动静相怡。 结合这一得天独厚的自然条件，市政府决定加大营东新城环境建设力度，通过营东新城引进大房企开发商，构建现代化全功能生活住宅区。并结合当地的地域特色、风土人情、历史文脉、文化底蕴、建筑民居等各种因素，采用精巧别致的微缩景观形式，按照适宜的比例，在市区及周边地区规划形态各异的湖面。力求创造一个全视角、高品位、多韵味的都市高端项目。30项目卖点人文价值。 打破常规居住理念，全新人文居住环境 依托于当地知名企业盼盼集团与青花集团的文化底蕴，在营口人原有的居住环境的基础上，全新打造集时尚、经典、豪华、园林景观为一体的生态宜居大盘，营口恒大绿洲为营口目前的所有项目的升级型产

18、品，打造当地前所未有的豪华精装居住理念。31项目卖点交通价值城市核心，交通要塞，五分瞬达财富商圈。北进财富商圈五分钟车程，盼盼路主干道南段，是位于营东新城与站前区地块的覆盖区域，营口的城市核心。大学园专线、19路、23路、229路公交车来往于恒大绿洲项目与中心商业区。休闲：南湖公园、民兴河景观带购物：大商新玛特、乐购、南湖市场、南窑市场学校：南开小学、启文小学、创新小学、营口市十七中学、大学园银行：商业银行、工商银行、中国银行、沿海银行医疗：营口市中心医院、第三人民医院、新兴医院、妇儿医院 。恒大绿洲32项目卖点规模价值营口首个百万全案精装大盘，霸主气势，傲立群雄。 项目总体规划668亩，总建

19、筑面积约148.8万平方米，容积率3.34。其中首期建设用地约189.4 亩，总建筑面积约24.8万平方米，营口首个豪华全案精装修大盘，同时也是营口首个全方位生态宜居大盘。33项目卖点精装价值营口首个全案精装项目，满屋名牌，9A豪装。 携手70多家国际和国内知名品牌企业，结成战略联盟，全面整合世界级知名品牌的技术优势，摩恩、西门子、松下、科勒、老板等国际和国内知名品牌，应用先进技术，多项高级设施，打造精品社区。34项目卖点配套价值五星综合楼、1.6万运动中心、奢华恒大剧场，34万平商业配套。 依托5500五星级综合楼、16000运动中心、滨湖商业街、规划幼儿园、恒大剧院，打造航母级配套居住区5

20、500综合会所16000运动中心商业街效果图规划幼儿园效果图35运动中心室内效果图项目卖点园林价值满园名贵树种，21500平白金大湖点缀其中，打造私家颐和园。 置身园区之中，无论身处何处，均可领略水景风采。园区建成之后，湖中会设立湖心亭，湖中投放鲤鱼、鲫鱼、观赏鱼、鸳鸯、天鹅等，还会有假山喷泉等小品造型。配合万株葱葱树木，30万平植被绿化，无论业主是荡舟湖上还是垂钓岸边，都会使业主感到休闲放松，惬意生活尽在恒大绿洲。36项目卖点建筑价值百万平欧式新古典主义风格建筑，开创新地标王朝。 32F湖景高层，打造营口地标性建筑群，南向俯瞰全城，势压其它楼盘37项目卖点物业价值。14年精品传承，国家一级金

21、碧物业，24小时管家服务国家一级物业公司恒大金碧物业，24小时全程物管，为业主提供最完善，最周到的贴心服务。38项目卖点品牌价值 精品领袖，中国十强。恒大地产集团，是中国精品地产标准化运营领导者，连续七年荣膺中国房产 10强，2009年11月香港联合交易所上市公司。覆盖中端、中高端、高端及旅游地产多个产品系列,大规模开发恒大华府、恒大名都、恒大城、恒大金碧恒大绿洲、天下，恒大雅苑等，在全国80多个主要城市拥有大型房地产项目150多个，是中国在建工程面积最大、进入省会城市最多的房地产企业39项目卖点利益保障 开盘必特价 特价必升值产品性价恒大 恒大一贯秉承双赢原则，客户利益即公司利益，最大限度满

22、足客户需求，在不断提高自身产品优越性的同时，最大让利客户，提高产品性价比。客户 40项目卖点核心价值体系提炼2.15万平浩瀚黄金水域，30万景观园林，打造营口最大浩瀚水域，园林大盘生态大盘恒大地产，中国标准化运营的精品地产领导者，香港联交所上市公司，在全国80多个主要城市拥有大型房地产项目恒大地产品牌150多个项目总体规划 668亩，总建筑面积约 148.8万，层高均营口地标性建筑为32F以上，视野开阔，俯瞰全营口营口唯一的精装社区，满屋名牌，9A精装。72家国内外知名品牌商家，6000余条精细质量标准，41道标准工序，颠满屋名牌，9A精装覆自贡传统居住理念。皇家湖景园林，国际航母配套，欧式建

23、筑立面，人性化实用户型，共同开创自贡住宅精品标杆，合理的价格充分体超高性价比现项目超高性价比优势41Part4. 平面宣传表现42报纸整版（开盘）43围挡44围挡245围挡346围挡447短信内容恒大品牌恒大地产集团在全国80多个主要城市拥有大型房地产项目150多个，恒大在营口首个项目，敬请期待，咨询热线3568888接待中心亮相恒大绿洲，30万平米园林，2万平米浩瀚大湖，营口首个1.6万平米运动中心、五星级会所5月30日盛装开放，恭迎品鉴，贵宾热线3568888认筹启动 恒大绿洲，营口首个全方位宜居住区火爆认筹，享开盘额外折，87-85268平米精品华宅XXXX元起含1500元豪装，开盘必特

24、价3568888盛大开盘 恒大绿洲6月26日全城盛大开盘，XX折认筹倒计时， 87-268平米精品华?宅XX元起含高达3000元豪装，国际巨星助阵，开盘必特价3568888恒大地产在营口首个项目恒大绿洲！地标豪宅6月26日盛大开盘！85折?认筹倒计时！满屋名牌1500精装！2万平大湖！ 356888848 Part5. 整体推广部署49问题分析问题一 市场现状营口房地产市场目前竞争激烈人口少，楼盘多，价格低目前在售楼盘多达80多个，今年新开盘有40多个；目前在售楼盘均价仅3000-4000元，项目对面的保利香槟花园预计售价也仅在4000多元。加之今年夏天要开盘的项目非常多，楼盘供应量巨大，客户

25、已逐渐出现浓厚的观望情绪，不急着买房，由此导致我们的项目价格不可能卖得太高。问题二 消费者偏好消费者多喜欢板式的小高层或多层，同时带有社区园林的楼盘购买居住；这类楼盘从去年的君悦澜湾开始，越来越多。营口恒大绿洲是点式高层的项目，不符合消费者偏好。战略方向1、突出恒大绿洲的大品牌（物业服务）、大园林、大配套、高品质等项目特质，通过推广、包装、销售等手段传递这些卖点，提升价值，推高市场心理价位，努力卖出较高的价格。502、迅速发动市场，迅速蓄客开盘，以便最大限度抢占市场份额。第一阶段 开盘前战术运用、现场包装：通过围挡、楼体字、彩旗等，以航母级配套巡礼，让营口走向世界！等口号直接指向保利等1“”周

26、边竞品项目的短板。2、新闻发布会：邀请营口当地媒体记者参观沈阳绿洲、广州御景半岛，直接引导当地购房者目光朝向一线城市；不仅如此，更要求各家媒体以高密度的火力和杀伤力的文章，每周发表篇以上关于恒大绿洲的新闻，炒2作项目特点；可运用诸如“2011年6月，营口将进入恒大时刻！”等软文题目，鲜明指出恒大进入营口的划时代意义！第二阶段 认筹期、广告：正式发布广告（报广、短信、电视等），开始使用史无前例，震撼营口！等强有力的题目1LED“”宣传项目地位。2、活动：每周开展活动，包括航模表演（突出大湖特质）、北欧超模秀（突出样板间豪装）等，形成到访客户络绎不绝、营口出现万人空巷的场面。3、小礼物：通过报广、

27、派单等媒介，宣传凭此广告即可到恒大绿洲销售中心免费领取小礼物一份（已开始制作钥匙扣），同时现场准备甜品饮料等，形成热闹非凡的现场氛围。4、媒体炒作：首先炒作高达3000元/平米精装修营口楼盘均价约3000多元/平米，我们的精装就高达3000元平米；更要炒作恒大绿洲的大园林、大湖泊相当于个南湖公园的园林湖泊面积。/751、现场包装：除第一阶段包装更新外，充分利用开放的园区和销售中心，制作道具，全面宣传项目特质。5第三阶段 开盘期范冰冰等国际明星助阵恒大绿洲开盘。整体推广部署1.首批次房源1.会所配套设施投1.现场销售中心必须1.样板房及示1.模型、导视、软装预证获取工入使用在5月30日达到接待范

28、区准备开放进入制作阶段2.现场工程整条件2.园林景观完毕及2.现场围蔽导程改至完美内容蓄水启动2.销售辅助物料到位视等物料补充线1.各推广通路洽谈完成1.销售中心、1.各类推广于5月23日全1.开盘活动推样板房开放活2.销售物料设计完成，面出街准备及执行动 1.所有宣传物料投入使并于19日左右投入使用广2.销售物料全部制作并用2.运动中心贵3.外展点投入使用投入使用线宾卡3.活动公司招投标确定6月10日6月20日6月26日5月16日5月18日5月30日节4月26日媒体现场销售中心开放样板间示范区开放营口恒大绿洲盛大开盘营销通路前期开始进入倒计点铺垫完成新闻发布会开始认筹产品说明会时准备1.推货

29、量确1.主力销售团队到岗1.销售团队全部到岗1.认筹启动1.持续认筹及客户梳理销定2.客户陌拜2.外展场说辞撰写及2.销售必读撰写完成并培训2.一房一价表确定2.开盘销售售培训3.意向客户登记梳理3.渠道拓展准备工作完3.销售必读撰写4.一房一价表初稿制定4.按揭/物业/线成工程/园林等5.推货范围初步确定培训52推广策略由于想让营口人全方位了解恒大地产，更好的通过媒体宣传了解恒大，我们将邀请营口媒体到沈阳公司参加恒大绿洲项目产品说明会，并参观沈阳恒大绿洲项目；在营口恒大绿洲会所参与举行产品发布会，开启全面的媒体推广工作。活动贯穿辅助媒体主流媒体 网络（营口新浪乐居/媒体沈阳恒大行、售楼处户外

30、LED、短信、报纸、电及样板示范区开放、六一营口搜房网）、电台视广告节和端午节集客活动、认筹活动等53Part6. 开盘推货价格策略54开盘推货部署首期项目平面示意图沈阳公司营口恒大 绿洲 项目位于新东海大街，项目总体规划 668亩，总建筑面积约148.8万平方米。容积率 3.34 。其中 首 期建设用地约 189.4 亩，总建筑面积约 24.8 万平方米，共 9 栋，住宅总计 1216 套。55开盘推货部署开盘推货策略1、项目一期产品共9栋，考虑到本土空房率较高，营口主流产品小户型且南北通透，大户型产品去化有一定销售抗性，故建议优先推售8#9#12#13#14#楼产品。87140平小户型的快

31、速去化带动150270平的大户的去化。2、由于蓄水时间较短，一期开盘对出货量优先，因此建议优先取得8#、9#、12#、13#、14#的预售证，全部推货3、通过8#、9#、12#、13#、14#的销售情况，及时调整7#10#11#15#的销售策略4、样板间示范区分布在前12、13、14号楼体内，便于看房和选房。568#、9#、12#、13#、14#示意，图7#、10#、11#、15#示意图开盘首推所推楼号主力户型面积8#87108平9#120150平12#87108平13#120150平备用调整14#267平57开盘推货部署一期货源概况层数栋数套数建筑面积首期建筑类型套数比(平方米)(层)（栋）

32、(套)高层31、325662约89051.7853.4%（8#9#12#13#14#）高层31、324554约77634.2246.6%（7#10#11#15#）合计91216100%约16665658营口恒大绿洲楼户型配比汇总表8#、9#、12#、13#、14#户型面积段套数总面积百分比二房二厅一卫87.24108约9421.9216.4%二房二厅一卫107.86108约11648.8816.4%三房二厅一卫118.84128约15211.5219.5%三房二厅二卫134.69128约16701.5618.8%四房二厅二卫152.06128约19463.6819.5%四房二厅三卫267.81

33、62约16604.229.4%合计5栋楼662约89051.78100%59开盘价格建议市场价格参考以下给出的区域均价为该区域所有楼盘业态的开盘价格平均值代表楼盘水岸壹品代表楼盘营东区板国宝壹号块西市区板块毛坯房毛坯房开盘均价均价3900站前区板块4000毛坯房代表楼盘聚合城 开盘均价4050代表楼盘城南公馆恒大绿洲沿海产业基地板块代表楼盘代表楼盘富甲天下个别含精装修保利香槟花园代表楼盘60开盘均价3880星汇奥城竞品分析及销售抗性总结?营口市在售项目约86个，同质化竞争较为激烈，且营口市人口数量较少，对整体市场的去化造成较大影响。?本案区位附近竞品项目较多（保利香槟花园、富甲天下、中天桃花源

34、、佳兆业君汇上品、国宝一号等10余个项目），且多集中在6月开盘，分流客户现象较为明显，对本案开盘去化难度增大。?竞品项目多为多层、小高层，且价位较低，毛坯房平均价格约在4000元/平方米左右。?本案位置处于营口市“五线”（青花大街）以南，周边无任何交通及生活配套，营口当地客户对本案区域抗性较大。?周边众多竞品项目（保利香槟花园、中天桃花源等）均在本案北侧门市设立临时售楼中心，已经直接对本案意向客户造成大批量拦截，且佳兆业君汇上品工程进度较快，对外宣称6月28日准时开盘。?主要竞品项目大多均为小高层结构，预售证的取得势必会赶在本案61之前，因此开盘节点较本案明显提前，也会造成对意向客户的分流国宝

35、壹号项目描述位于渤海大街城市核心地段，总建筑面积约26万平方米主力面积区间： 80-140 平米交房标准：毛坯 、部分精装结构：钢筋混凝土框架结构供水：市政供水地平：水泥砂浆面层 销售均价：一期小高约4600元/ 开盘均价：约4500元/总房款范围：约37万64万10年11月开始蓄水，4月23日开盘，面积区间在80-140之间，当天到访客流量在90组左右，续客半年之久，成交量对外称97套。恒大绿实际当天成交48组，客户对价格抗性较大。62洲保利香槟花园项目描述主力面积区间：90-120平米,临时客户接待处已经正式蓄水开始。交房标准：毛坯 结构：钢筋混凝土框架结构供水：市政供水地平：水泥砂浆面层

36、 保利香槟花园4月11日临时售楼处正式对外开放，现积累客户约450组，5月14日正式认筹，认筹金额1万元，认筹成交特享98折。恒大绿洲销售均价：一期小高约37004100元/开盘均价：约4000元/总房款范围：37万49万富甲天下项目描述 富甲天下，崛起于南湖公园南侧，接壤于城市中心，项目总建筑面积20万平方米，分三期开发，当前为一期，户型面积58220 ，小区为商品房住宅，会所为三层，底商信息：有商铺120个。交房标准：毛坯 结构：钢筋混凝土框架结构供水：市政供水地平：水泥砂浆面层 销售均价：一期小高4000元/ 开盘均价：4000元/总房款范围：24万92万恒大绿洲64聚合城项目描述项目开

37、盘主推3栋，最高价（8、9层）4200元/，均价3500元/，高层复式5000元/，1梯三户，一栋楼整个单元69平，所有把西山87平，楼间距72米，最低全款25万，开盘当天成交76套，150组客户。主力面积65130平。交房标准：毛坯 结构：钢筋混凝土框架结构供水：市政供水地平：水泥砂浆面层 销售均价：一期小高4100元/ 开盘均价：4000元/总房款范围：26万52万65恒大绿洲城南公馆项目描述均以多层和小高层为主。总建筑面积约13.18万平方米，总户数850户，顶层最低点4.9米最高点6米LOFT户型设计彰显着个性、时尚、前卫，楼王户型是一期升级版.户型南北通透、大开间小进深、功能分区合理

38、；时尚大方、简约舒适。 一梯两户户型区间：95224 交房标准：毛坯 恒大绿洲结构：钢筋混凝土框架结构销售均价：多层4200元/开盘均价：4100元/总房款范围：39万91万66水岸一品项目描述占地10万平方米，建筑面积20万平方米左右。项目地址坐落在营口市东升路东段，南邻渤海大街200米，是营口东部的核心地段；东邻营口市环城河的引奉河段；主力面积区间：49-137平米产品类别：多层、小高层户 数 总共 1800 户交房标准：毛坯 结构：钢筋混凝土框架结构销售均价：4000元/恒大绿洲开盘均价：3580元/总房款范围：18万49万中天桃花源（尚未开盘）项目描述恒大绿洲68佳兆业君汇上品（尚未开

39、盘）项目描述恒大绿洲69竞品研究结论结论一：面积区间以保利香槟花园、富甲天下、聚合城、城南公馆为代表的四个楼盘项目，产品面积区间普遍偏小，板式楼，主力面积区间为80-120，且多层、小高层优势明显，客户对高层抗性较大，营口恒大绿洲项目的户型面积区间在87-267，面积区间较偏大，点板结合，因此指定价格必须要考虑到总房款偏高是否会对营口购房者带来影响。70竞品研究结论结论二：销售价格以保利香槟花园、富甲天下、为代表的两个楼盘项目，均有与恒大绿洲相似的高层产品，层高在26层以下，我们的项目层高在31F以上；竞品项目的高层（毛坯）销售均价在4000元/，小高层均价在4100-4200元/之间，开盘均

40、价普遍减少100-150元/，因此我们的32F高层的定价要结合当地高层竞品的销售均价71竞品研究结论结论三：交房标准以保利香槟花园、富甲天下、聚合城、城南公馆为代表的四个楼盘项目，交房标准均为毛坯房，恒大绿洲是营口市唯一全案精装项目，我们要考虑到购房者是否会在初期对精装修交房产生抗性。72竞品研究结论结论：客户整体抗性分析?由于本市市区人口数在40万左右，人口总数较少，部分居民拥有多套置业。?营口市民需求较倾向于多层产品、客户对10层以上抗性增幅显著。?营口市场整体价格徘徊于4000左右，产品总房款平均在35万60万之间。总房款较高去化难度加大。?营口人消费倾向于板式南北通透结构产品，根据客户

41、需求本市产品均为板式结构，且不把山的产品去化速度较快。本案点板结合产品，且“把山”结构将会对意向客户产生一定影响。73开盘价格建议本案首期均价区间建议由于本案为营口第一个全案精装项目，根据目前各竞品项目（毛坯）开盘均价，建议本案产品价格为： 一期32F高层均价：5000-5500元/ 赠送价值1500元/ 9A豪华精装修74一期32F高层均价：5000元/转化比例转化比例到访客户3180组认筹目标795组成交数量477套4：11：0.64：0.6转化比例到访客户：3180组认筹目标：795组成交数量：477套销售金额目标：3.1亿蓄客方式：多渠道蓄客 （坐销、行销、口碑）推广配合：线上覆盖，线

42、下挖掘客户来源：营口本地客户群体，大石桥、鲅鱼圈、盖州县、熊岳等周边 城乡居民，多为政府机关公务员、私营业主75一期32F高层均价：5300元/转化比例转化比例到访客户2940组认筹目标730组成交数量440套4：11：0.64：0.6转化比例到访客户：2940组办卡目标：730组成交数量：440套销售金额目标：3.05亿蓄客方式：多渠道蓄客 （坐销、行销、口碑）推广配合：线上覆盖，线下挖掘客户来源：营口本地客户群体，大石桥、鲅鱼圈、盖州县、熊岳等周边 城乡居民，多为政府机关公务员、私营业主76一期32F高层均价：5500元/转化比例转化比例到访客户2600组认筹目标650组成交数量390套4

43、：11：0.64：0.6转化比例到访客户:2600组认筹目标：650组成交数量: 390套销售金额目标：2.78亿蓄客方式：多渠道蓄客 （坐销、行销、口碑）推广配合：线上覆盖，线下挖掘客户来源：营口本地客户群体，大石桥、鲅鱼圈、盖州县、熊岳等周边 城乡居民，多为政府机关公务员、私营业主77结论 我们建议一期32F高层均价：5300元/转化比例转化比例到访客户2940组认筹目标730组成交数量440套4：11：0.64：0.6转化比例到访客户：2940组认筹目标：730组成交数量：440套销售金额目标：3.05亿78营销策略效果开盘销售440套认筹730组意向客户1500组有效来访2940组自然来访1400组媒体来访1670组老业主户外介绍路过短信软文杂志网站硬广小众媒体活动外展点等15010015035045034010035020030045079组组组组组组组组组组组通路行销安排序号行销地点针对客群行销时间派单目标（份）认筹蓄客目标（组）人员安排1财富中心超市消费客群30000304人2财富中心步行街消费客群30000304人3营口新玛特消费客群30000304人5.166.254营口东升商圈消费客群30000304人5大润发超市消费客群30000304人6兴隆大家庭消费30000304人合计180000180根据实际效果增加或减少派单量，也可以通过恒大地产