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1、 目 录一、重庆主城写字楼市场历年供求及价格走势分析2二、重庆主城写字楼市场在售分析2三、重庆主城写字楼产品分析31、各项目产品特征42、各项目配套系统分析53、各项目建筑立面分析64、各项目建筑细部及尺寸分析75、各项目智能化分析86、各项目停车位分析8四、重庆主城写字楼价格分析9五、重庆主城写字楼租金分析10六、重庆主城写字楼市场潜在分析11七、重庆主城写字楼市场调查总结：12一、重庆主城写字楼市场历年供求及价格走势分析近年重庆写字楼市场稳定，年供应量和成交量保持在40-50万平米左右，整体市场供求基本平衡；2005年开始写字楼市场以消化存量为主，并且其空置面积占商品房空置面积的比重逐年减
2、少；写字楼价格自2005年起逐年稳步攀升，2009年建面均价突破12000元/。2010年建面均价预计突破13000元/。数据来源：重庆网上房地产二、重庆主城写字楼市场在售分析目前重庆在售的写字楼项目主要聚集在南岸区、两江新区及渝中区。其他区域相对较少。主要位于各区步行街商业中心或经济开发区、工业园区等。在售项目供应体量约70万方，已消化体量约65%。现选取重点代表项目进行分析，项目基本情况见下表：楼盘名称位置写字楼规模（万m）公摊率项目业态组合及销售卖点浪高会展国际南岸区江南大道（南岸国际会展中心对面）625%公寓、写字楼、会展广场万达国际南岸区南岸步行街（万达广场）5.521%万达艾美酒店
3、、万千百货、大型商业喜来登国际金融大厦南岸区南滨路5整层销售国际大酒店，甲级写字楼，酒店服务式公寓和国际品牌商业街组成。长江国际南岸区南滨路，长江大桥桥头528%江景宴会厅、酒店，江景资源。朗晴广场江北区观音桥步行街1.625%重庆最大浪漫商业广场协信中心江北区观音桥步行街4.1整层的为25%，分户的为30%裙楼：国际名品时尚购物广场。塔楼：五星酒店，公寓富力海洋国际江北区观音桥步行街2.830%高层住宅，五星级酒店，shopping mall财富中心北部新区星光大道11号2332%高级住宅、酒店、写字楼、购物中心综合体两江山顶总部基地北部新区黄山大道中段（照母山山顶）20.722%独栋别墅办
4、公、EBD总部基地双鱼座北部新区黄山大道中段6.030%总部办公楼金开协信中心北部新区金开大道入口处，天湖美镇对面6.425%金开板块的商业中心，3.6万方商业配套（包括3400平米五星级电影院、6000平米大型超市、 大型品牌主力店 BLOCK独栋式商业街 上峰上座北部新区洪湖西路上丁企业公园旁2.228%1万平方米商业创汇首座渝中区解放碑新华路2.237%2.1万大型商业、3万公寓。景观：阳光生态中庭新华国际渝中区解放碑6.4整层销售重庆最大的图书音像文化中心英利国际金融中心渝中区解放碑五一路万豪酒店旁20，写字楼8万平米30%10万平方米奢侈商业、解放碑、新地标联合国际渝中区解放碑新华路
5、1226%重庆最高写字楼，首栋超300米建筑（公摊率为项目宣传数据，因写字楼按建筑面积销售，故实际公摊要比宣传公摊高约5-10%）三、重庆主城写字楼产品分析写字楼由于其独特的办公属性，其物业定位、产品特征、配套系统、建筑立面、建筑细部及尺寸、智能化、停车位配置等对于一个项目的成败十分重要，现针对各写字楼项目进行分析：1、各项目产品特征所属区域等级划分项目名称物业级别单层面积（m）主力面积（m）标准层高（m）分布楼层南岸区中端浪高会展国际甲级写字楼120077-1303.045层中高端万达国际甲级写字楼1366-1375150-2203.629层中高端喜来登国际金融大厦国际标准5A写字间950-
6、1300950-13003.648层高端长江国际超5A甲级写字楼1400-1600380-4503.6-3.944层两江新区中端朗晴广场甲级写字楼112070-1503.64-14层高端协信中心涉外6A铂金生态写字楼1488170-2303.627层中高端富力海洋国际精装甲级写字楼140080-2703.023层高端财富中心甲级写字楼2000173-20003.633/7层高端两江山顶总部基地独栋写字楼500-20001500-60003.9-4.83-6层中端双鱼座写字楼11001000-11003.627层中高端金开协信中心国际写字楼、综合体1200/101860-1200/509-101
7、83.6/7.213/24层中端上峰上座5A生态写字楼997500-9973.6/6.93-21/25层渝中区中高端创汇首座LOFT创意写字间2600-4200100-2004.84-9层高端新华国际国际5A写字楼990-1160300-3403.648层高端英利国际金融中心超5A甲级写字楼2000半层或整层4.2-4.511-63层中高端联合国际CBD总部基地精装修写字楼140057、1123.63-67层小结：中端写字楼单层面积集中在9001100平米，主力分割面积集中在70-150平米，层高在3.0-3.6米；中高端写字楼单层面积集中在1100-1300平米，主力分割面积集中在150-2
8、00平米，层高在3.6米左右；高端写字楼单层面积集中在1400-1600平米，多以半层、整层销售，层高在3.6-4.5米左右。2、各项目配套系统分析所属区域等级划分项目名称空调电梯电梯品牌电梯数量电梯速度电梯服务楼层南岸区中端浪高会展国际中央空调日立52.5米/秒1：9中高端万达国际中央空调日立73.5米/秒1：4中高端喜来登国际金融大厦分层式中央空调奥的斯84米/秒1：6高端长江国际分户式中央空调进口日立82.5米/秒1：5.5两江新区中端朗晴广场分层式中央空调奥的斯42.5米/秒1：2.75高端协信中心中央空调VAV系统芬兰通力83.5米/秒1：3.4高端富力海洋国际中央空调日立62.5米
9、/秒1：3.8高端财富中心分户式中央空调三菱123.5米/秒1：2.75高端两江山顶总部基地/22.5米/秒1：2.中端双鱼座/奥的斯42.5米/秒1：6.75中高端金开协信中心部分中央空调芬兰通力3/43.米/秒1：4中端上峰上座分层式中央空调品牌电梯42.5米/秒1：6渝中区中高端创汇首座首层入户大堂VRV空调系统，家用分体式空调系统日立32.5米/秒1：2高端新华国际分层式中央空调蒂森克虏伯74米/秒1：6.9高端英利国际金融中心VAV变风量空调系统、新风系统、中央空调原装奥的斯206米/秒1：2.5中高端联合国际中央空调、分户计量顶级品牌电梯194米/秒1：3.8小结：上述项目多为中央
10、空调，部分高端项目采用分户计量式中央空调，部分采用新技术，电梯大多采用蒂森克虏伯、进口日立、原装奥的斯等顶级品牌电梯。区域内项目单部电梯服务楼层多为46层，顶级写字楼如英利国际金融中心裙楼40部电梯，写字楼20部电梯，写字楼服务楼层达到了1：2.5。电梯运行速度大多为2.54米/秒。3、各项目建筑立面分析所属区域等级划分项目名称风格色彩材质南岸区中端浪高会展国际现代咖啡玻璃幕墙+涂料中高端万达国际现代黑色LOW-E中空玻璃中高端喜来登国际金融大厦现代金色金色中空玻璃高端长江国际现代灰色6mm厚钢化镀膜+9A+LOW-E钢化中空玻璃可实现隔紫外线、隔热保温等功能两江新区中端朗晴广场现代灰色玻璃幕
11、墙+石材高端协信中心现代棕色玻璃幕墙+石材高端富力海洋国际现代灰色天然石材-微晶石、钨钢、LOWE镀膜双层中空玻璃加高级弹性涂料高端财富中心现代灰色LOWE镀膜双层中空玻璃高端两江山顶总部基地古典黄色玻璃幕墙+石材中端双鱼座现代灰色玻璃幕墙中高端金开协信中心现代灰色玻璃幕墙+石材中端上峰上座现代灰色玻璃幕墙+高档石材+高档涂料渝中区中高端创汇首座现代灰色玻璃幕墙高端新华国际现代灰黑色LOW-E玻璃幕墙高端英利国际金融中心现代灰色内呼吸式双层中空玻璃幕墙结构中高端联合国际现代灰色LOW-E玻璃幕墙小结：市场主流建筑外立面均为现代风格为主，色调多以沉稳大气的灰色系为主，材质多以玻璃幕墙为主，高端项
12、目多采用隔音隔热、创新型材料为主。4、各项目建筑细部及尺寸分析所属区域等级划分项目名称公共装修大堂层高（m）柱间距（m）走廊宽度（m）卫生间设置大堂走廊及墙面南岸区中端浪高会展国际高级地砖铺面高级地砖铺面82集中式中高端万达国际高级地砖和内墙乳胶漆高级地砖和内墙乳胶漆118.41.8集中式中高端喜来登国际金融大厦大理石铺地，墙砖贴墙，轻钢龙骨吊顶9.88.91.6集中式高端长江国际386平方米豪华大堂高级地砖地面1192集中式两江新区中端朗晴广场大理石铺面高级地砖地面3.88.11.8集中式高端协信中心1000平方米豪华大堂6.89.61.8集中式高端富力海洋国际200平方米豪华大堂9.510
13、1.75集中式高端财富中心200平方米豪华大堂11102集中式高端两江山顶总部基地高级地砖铺面9102分散式中端双鱼座高级地砖铺面7.281.75集中式中高端金开协信中心高级地砖铺面，豪华大堂6.8101.8集中式中端上峰上座高级地砖铺面，豪华大堂68.11.75集中式渝中区中高端创汇首座200平方米豪华大堂4.81.8分散式高端新华国际大理石铺面 大理石铺地，高级乳胶漆涂墙，踢脚线贴砖，轻钢龙骨吊顶99.8集中式高端英利国际金融中心1000平方米五星级酒店装修标准的豪华大堂10核心筒结构，中间无柱中高端联合国际200平米奢华双大堂4.51.6集中式小结：各项目公共区域均非常重视，特别在客户使
14、用率高且显眼部位的大堂，多采用大理石铺装地、墙面、天花则采用石膏板造型吊顶；市场主流产品大堂层高多在7-9米左右，柱间距保持在8-10米左右，走廊宽度在1.8米左右，部分高端项目各项尺度相对有所提高。5、各项目智能化分析所属区域等级划分项目名称安防系统物管系统电视监控电子巡更物管费用物管品牌特色服务南岸区中端浪高会展国际有有5元/月浪高物业安保中高端万达国际有有10元/月万达物业安保中高端喜来登国际金融大厦有有10元/月美国喜达屋饭店管理集团24小时酒店式服务高端长江国际有有16元/月第一太平戴维斯24小时酒店式服务两江新区中端朗晴广场有有5元/月重庆汉阳物管公司五星级酒店服务高端协信中心有有
15、25元/月第一太平戴维斯楼层秘书服务高端富力海洋国际有有11元/月广州天力物业安保高端财富中心有有7元/月澳洲达文物业24小时礼宾服务高端两江山顶总部基地有有/深圳万科物业安保中端双鱼座有有3.5元/月重庆渝高物业安保中高端金开协信中心有有6元/月第一太平戴维斯管家服务、安保中端上峰上座有有5元/月世邦魏理仕360度楼宇安保渝中区中高端创汇首座有有11元/月戴德梁行顾问24小时礼宾服务高端新华国际有有10元/月重庆渝世弟物业安保高端英利国际金融中心有有15元/月世邦魏理仕大堂管家服务中高端联合国际有有10元/月世邦魏理仕酒店式服务小结：除万达、富力等部分开发商采用自身旗下较知名的物管外，大多引
16、进世邦魏理仕、第一太平戴维斯等国际知名物管公司进行管理或物管顾问。物管费用大多在10元/月左右。6、各项目停车位分析所属区域等级划分项目名称地上车位地下车位地下层数智能控制系统南岸区中端浪高会展国际80540324小时安保系统，红外线报警、消防自动化中高端万达国际09002小区入口闭路监控、8大智能化系统：24小时保安巡逻、信息发布系统、布线系统以及新风系统、大堂电视监控系统，楼宇自动控制系统中高端喜来登国际金融大厦08003红外监控系统、火警自动报警及自动喷淋系统。24小时专业保安巡逻系统、防盗报警系统高端长江国际625303FI系列群管理系统、大堂设置道闸刷卡管理系统两江新区中端朗晴广场0
17、462324小时安保系统，消防自动化，通讯自动化等国际高规格的现代商务办公系统高端协信中心065026A系统，智能消防系统高端富力海洋国际049325A系统、24小时安保系统高端财富中心071835A系统、24小时安保系统高端两江山顶总部基地256241725A系统、24小时安保系统、智能化停车系统中端双鱼座0491224小时安保系统中高端金开协信中心5071625A系统，智能消防系统中端上峰上座030025A系统，智能安保系统渝中区中高端创汇首座02002安防系统：可视对讲系统：设置可视对讲机于入户门旁；电梯轿箱设CCTV火灾报警系统：火灾报警探测器安装到位；门禁系统于大堂、停车库大堂及电梯
18、轿箱；智能安保系统，消防系统：设消防栓系统及自动喷淋安装到位高端新华国际4326545A系统，意大利INTERPARK的全智能化机械式立体停车库。对大厦的主要出入口、电梯轿箱、各层主要通道走廊、商场、大厅等重要场所进行有效监视和记录高端英利国际金融中心06005智能化停车系统，配备电动能源汽车充电车位，停车库远程读卡系统，区位及车位引导、反向寻车系统、人性化洗车场、司机休息室中高端联合国际02955智能车库，24小时安全防范系统小结：各项目地上车位均较少，地下车库多设计为2-3层；管理均采用智能控制和安全防范系统，智能化应用比较普遍。四、重庆主城写字楼价格分析两江新区为重庆写字楼市场的绝对主战
19、场，其中北部新区写字楼价格集中在13000-15000元/，江北区写字楼价格集中在16000-20000元/。南岸区和其他区域中心高端写字楼价格集中在13000-18000元/，渝中区中心写字楼价格集中在16000-26000元/。和普通住房不同的是，由于写字楼多以半层或整层销售，总价高，大都增加了分期付款方式。所属区域等级划分项目名称均价 元/销售进度预测%楼层价差（元/）付款方式、 折扣及付款期限南岸区中端浪高会展国际130009050-100/中高端万达国际140009550-100/中高端喜来登国际金融大厦1600090100-300一次性98折，按揭99折高端长江国际18000701
20、00-200一次性96折，按揭99折两江新区中端朗晴广场160009550/高端协信中心200007050-200一次性95折，按揭98折高端富力海洋国际1600010050-300/高端财富中心1900010050-200/高端两江山顶总部基地2400015/价格谈判空间较大，一次性和按揭，必须在北部新区年纳税2000万元以上中端双鱼座120003050-100价格谈判空间较大，一次性和按揭，但必须以企业名义购买中高端金开协信中心135004050-100/中端上峰上座14000（跃层20000）80100-200一次性98折，分期首期50%，3个月内再付40%，交房10%渝中区中高端创汇首
21、座160008550/高端新华国际210009050-100/高端英利国际金融中心2600030100-200一次性97折，按揭99折，分期98折，首期50%，3个月内再付50%中高端联合国际190006050-100一次性97折，分期98折，首期50%，3个月 内20%，6个月内再付25%，交房5%五、重庆主城写字楼租金分析各区域写字楼租金近2年有明显上升，目前中端集中在40-60元/月，中高端集中在70-90元/月，高端在100元/月以上。渝中区由于其传统政务、商务中心地位，租金水平明显高于其他区域。两江新区因为市级机关、企业等陆续搬入、政策优惠和政府招商引资，新进入和搬入的企业明显增多。
22、租金上升较明显。部分写字楼租金（含新建写字楼招商价格和存量写字楼租赁价格）见下表：所属区域等级划分项目名称租金（元/月）备注南岸区高端长江国际70-100高端喜来登国际金融大厦凯宾斯基会展国际（国汇中心）80-110中高端万达国际60-80中端浪高会展国际、金台大厦、福天大厦40-60两江新区高端金源大饭店110-130含物管和空调费高端协信中心、未来国际、嘉年华大厦同聚远景、星光大厦、财富中心70-100中高端朗晴大厦、中信大厦、茂业大厦、龙湖北岸星座、土星等星系列楼宇50-70中端拓展大厦、重庆国际总商会大厦财信弗瑞登大厦、中信银行大厦、40-50渝中区高端英利国际金融中心160高端大都会
23、广场、洲际酒店160-170含物管和空调费中高端世界贸易中心、国际商务中心、国际贸易中心80-100中端半岛国际大厦、大世界酒店、邹容大厦50-60六、重庆主城写字楼市场潜在分析据不完全统计，重庆主城在未来5年内主城潜在的写字楼总体量逾600万平米，其中大部分分布在两江新区、渝中区和南岸区，预计将陆续面市的主要项目如下：项目名称区位写字楼建筑面积（万）定位产品形态高科涉外商务区北部新区13西部首席涉外商务中心高层甲级智能写字间5A 、STUDIO写字间两江山顶总部基地北部新区32EBD生态商务中心独栋别墅式写字间渝兴广场北部新区30EBD生态商务中心独栋写字间、高层写字间大竹林总部基地北部新区
24、60总部基地商务别墅、高层写字楼礼嘉总部基地北部新区50总部基地商务别墅、高层写字楼松之时代城北部新区22成长型企业公园高层、独栋、双拼鼎祥创想国际渝北区3成长型企业总部高层5A写字间北城国际中心渝北区35A写字楼高层甲级写字间中渝国宾城渝北区50总部基地商务别墅、高层写字楼渝北空港总部基地渝北区105西部最大的总部基地商务别墅、高层写字楼观音桥.太阳谷江北区20城市综合体超高层写字楼江北嘴金融城江北区120总部基地高层写字楼融汇观音桥项目江北区55A写字楼高层5A写字间隆鑫观音桥项目江北区155A写字楼高层5A写字间日月光中心渝中区105A写字楼超高层写字楼龙湖时代天街渝中区15城市综合体高
25、层写字楼大坪英利项目渝中区15城市综合体超高层写字楼渝中总部经济园渝中区30总部基地商务独栋、高层写字楼瑞安重庆天地渝中区20总部基地超高层写字楼康田国际企业港沙坪坝5总部基地商务独栋、高层写字楼阳光100国际新城南岸区9总部基地高层写字楼恒德茶园总部基地南岸区30总部基地商务独栋、国汇中心南岸区10城市综合体超高层、高层5A写字间七、重庆主城写字楼市场调查总结： 1、重庆主城写字楼市场形势发展总体健康良好，2010年建面均价已突破13000元/。租赁价格也稳中有升，总体建面均价达到50元-70元/平米左右。但未来5年内写字楼供应量预计超过600余万平米。包括江北嘴金融城、观音桥太阳谷、大坪龙
26、湖时代天街、新牌坊中渝国宾城、南岸茶园恒德国际总部基地、高九路虎头岩沿线的渝中总部经济园（由渝中区政府招商引资，协信地产代建并销售），预计在未来1年内写字楼总的放量超过100万平米，远超目前50万平米左右的年放量。写字楼市场竞争激烈！2、2010年6月18日重庆两江新区的成立，重庆经济发展提速，影响和辐射增强，写字楼的需求也迅速增加。这就造成写字楼市场红火。但由于2009年、2010年写字楼价格上涨过快，从建面均价7000元/平米上涨到目前的13000元/平米，部分达到2万元/平米以上。导致投资门槛提高，升值空间短期内有限，客户减少！此外，2010年下半年国家开始调控房地产市场，对投机、投资物
27、业打压严重，普通商品房销售大幅萎缩！开发商开始调整产品结构，大力转向商业、写字楼开发。导致写字楼放量急剧增加！5月12日，中国人民银行决定，从2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此为央行年内第五次上调存款准备金率，大型金融机构准备金率已至21% 的历史最高位。包括2011年的2次加息，货币政策紧缩的强烈预期，更导致投资者持币现象严重！写字楼销售速度缓慢！3、各商圈中心写字楼多数为高层或超高层地标建筑，多有超大客户购买，如农业发展银行购买联合国际12层，新华书店购买新华国际大部分楼层、海航地产整体购买重宾保利国际全部写字楼层。两江新区写字楼项目大都由多栋写
28、字楼组成。单项目体量较大，多为数10万平米，销售周期漫长！如渝兴广场、高科涉外商务区、两江山顶总部基地等。4、两江新区将成为重庆写字楼市场的绝对主战场。供应巨大，需求旺盛。 两江新区主流办公为两个方向，一是高端传统顶级高层写字楼，以财富中心、金开协信中心为代表；项目用地为出让地，市场价格集中在1.8-2万元/平米，采取分割100平米单位到整层销售。一是总部基地，包括渝兴广场、高科涉外商务区、两江山顶总部基地、大竹林总部基地、渝北空港总部基地等。定位为总部基地的项目同质化严重，这类项目多是工业用地，项目配置标准一般，尤其是电梯服务楼层多、电梯速度较慢，未配备中央空调，公共部分装修、物管服务水平一般，项目整体档次形象中等。由于管委会招商引资的多为大型企业进驻，此类项目基本采取整层销售。不分零。市场销售价格集中在1.1-1.3万元/平米。
