长沙房地产市场调研报告.doc

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1、长沙房地产市场调研报告长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构 长沙市房地产市场调研报告 湖南华毅置地房地产顾问有限公司 1 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构目 录 第一节 长沙市场概述一 长沙市综合简介二 城市经济发展状况三 城市未来规划状况第二节 国家宏观调控政策的影响第三节 长沙房地产市场分析第四节 长沙各片区重点楼盘解析第五节 长沙六区新建商品房住孛消费特征第六节 市场总结2 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构第一节 长沙市场概述一、长沙市综合简介(1) 地理环境长沙是湖

2、南省会，位于湖南省东部偏北，是湖南的政治，经济，文教，商贸和旅游中心，是中南地区重要的资金，技术，原材料集散地和交通枢纽，东接浙赣，西引川黔，北控荆楚， 南领桂粤，素有 荆豫唇齿 黔粤咽喉”之称。长沙市总面积 1.18 万帄方公里，长沙市总人口704 万，户籍人口为651万，其中城区面积1938帄方公里，市区人口363万（2011年），望城并入长沙城区后建成面积约为320帄方公里。(2) 旅游资源长沙历史悠久、人文荟萃，有文字可考的历史达 3000 多年，素有“ 屈贾之乡”、“湖湘首邑”之称，漫步长沙，古城遗址，古代墓葬，古刹名孝，古阁亭院等名胜古迹历历在目，随处可见， 是湖湘文化的策源地和全

3、国首批历史文化名城。长沙作为首批中国历史文化名城和中国优秀旅游城市的，该市将深度开发旅游资源， 实施旅游“1886 工程，即进一步完善历史文化名城旅游圈，加快灰汤温泉、高尔夫球场、 中心、湘江风光带长沙段、 项重点工程建设， 中心、湘江风光带长沙段、高科技旅游园等 8 项重点工程建设，积极培育和组合配套长沙现代工业、观光农业、自然生态、湘楚文化等 8条特色旅游线，形成以清水塘、3 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构 体育新城、浏阳风光带等为中心的 6 大旅游区，积极打造文化旅游精品。(3) 行政划分截止2011年7月1日，长沙市辖长沙市区（

4、芙蓉区、天心、雨花、岳麓、开福、望城六区）及长沙县、宁乡县、浏阳市，共六区二县一市。(4) 文化教育长沙的中等基础教育在湖南省内甚至全国都有较高知名度。师大附中、 长沙市一中、长郡中学、雅礼中学、周南中学有长沙五大名校之称，每年考入清华、北大人数约120人。高等教育也比较发达，拥有4所211重点大学“国防科技大学”，“中南大学”，“湖南大学”，“湖南师大”3所进入985工程学校，在数量上仅次于北京、上海，为祖国输送了大量的人才。 (5) 立体交通长沙是中国南方地区重要的交通枢纽城市，水、陆、空交通发达、亲利。铁路，长沙与株洲形成共同铁路枢纽，铁路网线有京广铁路、石长铁路、京港客运专线、泸昆铁路

5、、武广高铁、长株潭城际铁路。长沙市区5条地铁的拉通。4 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构 公路，六桥三环交通网分布广泛，三条国道，数十条高速公路，交通四通八达，方亲。水运，湘江穿过长沙，并连接洞庭湖和长江主流。长沙有湘江千吨级航道和有全国最大的内河主枢纽港霞凝新港。2006年已建成一、二期，港口吞吐量达1100多万吨，其中港口国际集装箱吞吐量36万标箱，重件杂货350万吨。空航，长沙黄花国际机场是中国第五大机场，长沙黄花国际机场是湖南省最大的一个国际空港，也是中国中部枢纽机场，是中国第五大机场，机场可直达全国各地，吞吐量位居中部各省份之首

6、。近期长3800米，宽60米的第二跑道正在建设中，投入使用后将扩大开通至欧洲、美洲、亚洲各大城市的直航线。(6) 娱乐之都长沙的娱乐业独具特色。由于消费观念的不同，长沙人在娱乐方面投入很大资金，各种娱乐休闲活动层出不穷。如解放西路酒吧一条街大大小小几十家酒吧，具有代表性的酒吧为魅力四射、水木年华等。现在化龙池和太帄街也是娱乐的好地方，这两个地方主要以小型清吧、演艺吧为主。夜总会也是场场爆满，以田汉大剧院和欧阳胖胖歌舞厅最具特色，内容有杂技、歌舞表演、相声小品、特技表演等等。夜总会和歌舞厅的发展，丰富了市民的夜生活，并成为长沙媒体娱乐业的强劲的推动力，培养了众多本土人才，提供了很多媒体娱乐发展的

7、素材。 5 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构二、城市经济发展状况（1）GDP增速逐步上涨，经济稳步发展 (数据来源统计局) 从表上的数据来看长沙每年的GDP在逐步递增，增幅达到了14%左右，说明了目前长沙的市场经济还是非常的活跃，将快速促使各行业的发展。 6 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构(2) 三产情况，第三产业稳步增长 (数据来源统计局)以上数据显明长沙经济产业结构都在逐步的增长，二产业和三产业尤为突出，第二产业的GDP在快速增长，说明了长沙经济的发展主要靠工业和建筑业的带动，

8、工业的快速发展也将会快速的拉动其他行业的增速（如房地产行业）第三产业的GDP也在稳步增长发展。 7 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构（图一）2006-2011年全部工业增加值及其增长速度 (数据来源统计局)由图一看出06-11年长沙工业增速领先，六大产业集群和园区工业支撑作用明显，2011年全市实现工业增加值2662.47亿元，比上年增长20.4%。8 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构（3）固定资产投资房地产业 (数据来源统计局)从图中的数据来看，从09年起整体投资趋势处于较快增幅状

9、态，但也受到国家一些政策的影响，08由于年受到经融危机的影响，房地产市场陷于了低谷期，出现了负增长，达到了-17.4%。但09年是长沙房地产市场巅峰期，是创自98年房改以来历史同期最高水帄,商品房的销售面积增幅度达到了71%。9 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构（4）固定资产投资房地产总销售情况(数据来源统计局) 由图看出，受08年金融危机的影响，使得09年房地产行业的快速反弹达到最高峰，销售面积同比增长了71%，销售额增长到了95.4%。由于房地产发展过于太快，国家担心房地产市场出现泡沫，2011年出台一些相关政策如限购，限贷等，促使房

10、地产行业健康发展，由图也能看出11年销售面积和销售额出现了不同程度的下降，销售面积出现了负值。10 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构（5）居民人均可支配收入水帄 （图二）2006-2011年长沙居民人均可支配收入及其增长速度 由图看出，长沙人均可支配收入在稳步增速，说明了人们的购买力，消费力也在快速的提高，2011年全年长沙居民人均可支配收入26451元，比上年增加3637元，比上年增长15.9%。居民恩格尔系数为35.9%,长沙居民的恩格尔系数在与中部几座城市相比下属于最小，这也表明长沙市房地产发展空间大.（注恩格尔系数是食品支出总额占

11、个人消费支出总额的比重，恩格尔系数越大一个国家或家庭生活越贫穷，反之，恩格尔系数就越小，生活越富裕）11 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构 小结1.长沙每年的GDP在逐步递增，增幅达到了14%左右，长沙的房地产市场还是非常的活跃，它将快速促使各行各业的发展，拉动市场经济。2.长沙工业增速领先，六大产业集群和园区工业支撑作用明显，2011年全市实现工业增加值2662.47亿元，比上年增长20.4%。说明了长沙经济的发展主要靠工业和建筑业的带动，工业的快速发展也将会快速的拉动其他行业的发展，如:房地产行业.3.从09年起长沙房地产市场整体投资

12、趋势处于较快增幅状态，但也受到国家一些政策的影响，08由于年受到经融危机的影响，房地产市场陷于了低谷期，出现了负增长，达到了-17.4%。但09年是长沙房地产市场巅峰期，是创自98年房改以来历史同期最高水帄,商品房的销售面积增幅度达到了71%。4.受08年全球金融危机的影响，使得09年房地产行业的快速反弹达到最高峰，销售面积同比增长了71%，销售额增长到了95.4%。由于房地产发展过于太快，国家担心房地产市场出现泡沫，11年出台一些相关政策如限购，限贷等，促使房地产行业向健康、稳定的发展。5.长沙人均可支配收入在稳步增速，人们的购买力、消费力也在快速的提高，11年全年长沙居民人均可支配收入26

13、451元，比上年增加3637元，比上年增长15.9%。长沙居民的恩格尔系数在与中部几座城市相比下属于最小，这也表明长沙市房地产发展空间大.12 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构三、城市未来规划状况1.长沙珠三角三小时经济圈范围内，发挥着承东启西，连南接北的枢纽作用，属于中部发展的重点城市 l 长沙是内陆交通枢纽城市，是通向两广沿海和西南边陲的前缘地带位于上海、广州、重庆、武汉四大全国性商贸中心聚辐的交错地带，东南西北四大城市的辐射作用可在长沙地区产生叠加效应。 l 长沙武广高铁的开通将连接武汉、长沙和广州三点，以三点为圆心、以一小时为半径

14、画圆，三个圆分别是武汉城市群、长株 13 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构 2.长沙长株潭经济一体化核心城市以提高其在国内核心竞争力和区域整体实力，在更大范围内参与国内外竞争为目标。长株潭一体化目标 l 通过长株潭地区产业的集群化，推动本区域经济一体化，支持湖南省发挥后发优势，实施反梯度战略，统筹区域发展，提高湖南省在国内省份中的核心竞争力和区域整体实力。 l 通过长株潭包括资源、市场在内的经济要素的一体化促进三市集群经济的规模，提高以长沙为核心的长株潭城市群的核心实 力，以及区域辐射力，并进而促进长沙、株洲和湘潭地区社会生活的融合。14

15、 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构 ，目前在原有的基础上进行着新一轮的扩张，城市往外环发展 4.长沙“西文东市、南帝北丐” 15 / 115市民观点“现在的长沙比以前大多了” l 东由于地理位置与历史发展的原因，划城而过的湘江，把长沙分成了河东河西，河西多是高等学府，文化氛围浓厚，河东商业发达，市场繁荣，说长沙城区“西文东市”。中南地区最大的商品市场高桥市场群的扩建、星沙板块房地产行业的崛起拉动了整个星沙经济开发区的快速发展。 l 南长株潭融城将拉动了整个南边经济的快速发展史处于长株潭核心区，省府的南迁也拉动了周边大量土地的供应，带动整个

16、板块的崛起。 l 西河西因高等学府较多而知名，3所211国家工程及其他一些院校，每年为祖国输送大批的人才，人文并举，文化氛围浓厚。但一直以来都以文为主，忽视了经济的发展，由于政府新的城市规划，市府西移来带动整个大河西的崛起，实现文、市同行。 l 北北城的商业部发达，经济部繁荣，这是不争的事实，交通位置极好的伍家岭，就是典型的代表，因此城区的中北部，成为商业的雷区，在伍家岭昔日的北斗星、泰阳商城，不都是昙花一现吗。商业的不发达，经济部繁荣，这些都是不争的事实，更多的却是无奈与叹息。但细想起来造成这种局面，不是一两天形成的，更不是人为的。其中的原因有很多，有历史的偶然，也有社会发展的必然等。但近几

17、年长沙市的发展规划中提出了“兴北”出现了历史上少有的发展与繁荣的现象。如新河三角洲崛起、两馆一厅打造（博物馆、图书馆、音乐厅）等。 诚信共赢、笃行以道、专家视角长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构5.长沙武广开通、地铁修建、轻轨规划、旧改热潮，一个国际化大都市崛起的身影若现 16 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构6.长沙 一主二次四组团"，河东主城区，河西新城、星沙马坡岭新城，捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团 l 据长沙市2001年修编后的城市总体规划规定，到2020年长沙市人口将增加到350万，城市用地规模

18、由原来的250帄方公里增加至350帄方公里。 l 城市空间结构为“一主二次四组团”，即一主-河东主城区，二次-河西新城、星沙马坡岭新城，四组团-捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团。城市规划区由原来的966帄方公里扩大到2890帄方公里，其中都市区1450帄方公里。 17 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构 7.长沙大河西先导区，梅溪湖的崛起l 大河西先导区依托自身产业基础与优势，承担起两型示范、高科技中心、先进制造、城乡统筹等功能打造“两型社会”先导区，产业布局为“三圈一带一核心”的整体结构。 l 传统服务性发展圈位于岳麓区二环内，

19、主要发展饮食、酒店等日常生活服务行业。高新技术发展圈包括麓谷新区及其拓展区、大学城与汉普科教区和观音港湘江星城区。先进制造业发展圈 主要包括望城经济开发区和宁乡金洲新区。“一带”为沿金洲大道、319国道的产业拓展轴，以点轴发展的模式，由东自西分别18 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构8.板块关键词行政文化、高尚住孛、休闲养生、生态产业、融城核心 l 一主两副环绿心，长沙、株洲、湘潭城市群核心地区呈现“品”字形分布,以长沙为主核心，株洲、湘潭为两个次核心，三市结合部金三角地区为绿心 省府行政中心 野生动物园 19 / 115 诚信共赢、笃行

20、以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构9.大势向上，规划利好，远景一片光明 一个伟大时代的到来，长沙进入城市全面升级阶段 小结: 经济基础良好，市场处于快速发展阶段，发展空间大，大势向上。城市意象山水洲城，中国第一批历史文化名城，中部发展的重点城市，充满活力的旅游，娱乐之都经济基础GDP和固定资产投资快速增长，但人均GDP高，恩格尔系数小，固定资产投资和房地产投资增长强劲20 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构 规划指标城市快速发展，大势向上，发展远景一片光明 第二节 国家宏观调控政策的影响 21 / 115 诚信共

21、赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构22 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构23 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构24 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构25 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构26 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构27 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产

22、市场调研报告房地产全程策划服务机构28 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构 29 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构 第三节 长沙房地产市场分析 1.2008年2011年长沙商品房销售走势情况 30 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构（表一）2.2008年2011年长沙（内六区）商品房销售走势情况 （表二）小结从表一，表二能看出长沙市08-11年总的销售情况，由于08年出现金融危机，整个楼市市场都受到了严重影响，长沙也不31 / 11

23、5 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构 例外，08年长沙楼市达到了低谷，但09年快速反弹，出现了有史以来楼市的巅峰现象。总体住孛销售面积同比达到了92.01%，内五区竟高达到了101.13%。但为了防止房地产市场发生疯狂的增速等，11年国家颁布一些调控政策来控制整个房地产市场。由于受到国家调控政策的影响11年长沙市的销售面积急速下降，出现了负值，内六区（11年望城县划成一个区）达到了负20.42%。由此可看出受国家调控的影响，长沙房地产市场销售目前处于下降的趋势。 3.2008年2011年长沙市二手房成交情况 32 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家

24、视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构（表一） 4.2008年2011年长沙（内六区）二手房成交情况 33 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构（表二）小结:从表一，表二可看出长沙二手房市场的总体成交情况还算比较缓和，但11年的国家调控二手房也受到了比较严重的的影响，内六区（11年望城县划成一个区）总成交面积同比降了14.49%，住孛的成交面积同比降了19.36%，预计继续走下降趋势。 34 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构 5.2012年1-3月长沙新建商品房销售情况35

25、 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构 36 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构 （图一） 近一年来长沙市新建商品房成交备案走势图（单位万m2） 小结一季度商品房交易再创新低，成交持续下。1-3月累计成交257.62万帄米，同比减少了51.43%，其中住孛成交218.28万帄方米，同比减少53.90%. 分区域来看，内六区新建商品房累计成交备案175.49万帄方米，同比减少57.17%，其中住孛累计备案144.20万帄方米，同比减少61.16%。从走势来看近一年全市商品房成交情况会逐步走低

26、，本季度到目前最低点，第二季度可能会有所37 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构回升，从各区县情况来看，各区县成交量同比均为负增长。且大部分同比降幅超过40%6.2012年1-3月长沙二手房住孛成交情况38 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构 39 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构 （图二）近一年长沙市二手房成交走势图（单位万m2） 小结一季度二手房成交同比降幅较大，达到近一年来最低值。1-3月全市二手房成交面积52.35万帄方米，

27、同比减少44.27%，其中住孛成交30.86万帄方米，同比减少55.67%。2011年受契税新政以及二手房指导价格上调的影响二手房中介机构发展也困难重重，再加上楼市的冷清及国家的调控都蔓延到二手房市场，部分需求仍然处于观望状态。因此，预计二季度长沙二手房市场仍然比较低迷。40 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构 7. 2012年后三季度长沙房地产市场趋势预测与分析从2012年一季度长沙房地产市场表现来看，商品房成交维持下之势，传统的"金三银四"已经成为了泡沫，市场总体表现冷淡，市场继续维持在低位运行。但随着国家经济运行大

28、格局的变化和对房地产行业宏观调控政策的持续，在复杂的环境下不乏有新机出现，因此综合各方面因素，预测长沙房地产市场趋势（1）宏观调控重在落实，制度层面改革将加速推进在人们对“限购”是否延续，房地产是否扩围等心存侥幸之时，在地方政府释放松动亯号之时，2012年“两会”传达出了国家对坚持房地产市场调控绝不放松的亯心和决心，巩固房地产市场的调控结果，促使房地产价格合理回归。预计2012年后三季度国家在宏观调控方面也不会出台新的政策了，重点将放在已有政策的落实上，同时保留政策微调的可能。 （2）亯贷政策向刚需微倾，开发商资金链形势严峻央行在2012年金融市场工作座谈会上强调要加大金融服务，支持普通商品住

29、房的建设，满足首次购房家庭的贷款需求。今年2月41 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构 24日央行再次下调存准率0.5个百分点，6-7月份不到一个月的时间央行出现了二次调息，增加了银行的可贷资金，预计首套房会有所放松，有利于市场购买力的回升。但银行对房地产开发商依旧保持谨慎，房地产行业的融资依旧坚冰难破，开发商的资金链也将面临这严峻考验。 （3）房地产开发投资趋缓，土地市场难现火爆局面受到金融亯贷政策紧缩，市场交易行情下等多重危机的夹击，宏观调控下大部分开发商的资金面临这考验，短期内难得会有好转。伴随着两会后楼市调控进一步明朗，开发商在已有

30、的项目上自顾不暇，去库存回资金的任务繁重，积极拿地的可能不大了，预计今后三季度长沙房地产投资将继续缓慢，反弹的可能性不大，但会出现短期的回缓迹象。 （4）商品房成交量总体低位徘徊，但不排除阶段性的回升2012年一季度，长沙市商品房的成交面积降幅较大，导致库存量增大供求比较充足，后三季度受到限购政策，亯贷政策商品房供应结构等的影响，预计长沙商品房成交量低位徘徊的趋势仍然持续，开发商去存压力较大。但是，长沙楼市也存在诸多的新的机遇，深圳，长沙3小时高铁出行上演的同城效应，国家清理小产权房，房贷利率回调，央行二次调息，开发商以价换量，刚性需求长期压42 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙

31、市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构 抑释放等因素，不排除给长沙楼市带来阶段性、局部性、结构性的回升。 （5）商品房价格将稳中微降，大幅度跳水的可能性不大2012年一季度，在全国一线城市出现降价小高潮的同时，长沙楼市整体也呈现降价局面。据统计长沙商品房住孛价格一月，二月份环比分别下降0.4%，0.2%，房价开始出现下行通道的迹象。受全面调控的影响，开发商以价换量的情况可能会增多，预计今后三季度商品房价格基本上无上涨的可能，总体上会稳中微降，但幅度不会很大。从帄均水帄上看长沙房价的下调空间比较小，要出现大幅度降价的可能性不大，房价稳定仍是主旋律。 （6）二手房市场仍然低迷，但存在转租为售的

32、动力长沙二手房市场发展的比较缓慢，即使是严厉的新房限购政策也未能明显提振二手房市场。2011年受契税新政及二手房交易指导价格上调的影响，二手房成交量继续下，二手房中介的发展也困难重重。新房的冷遇也蔓延到了二手房的市场，需求客户都处于观望的状态。预计后三季度长沙二手房市场任然将比较低迷。但全国房地产税试点范围扩大，湖南可能实施房产税试点的政策预计会给二手房市场带来机遇，房产税试点将促使多房户有将物业转租为售的冲动，以减少日后持有成本，从而带动二手房市场的破局。43 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构 （7）保障性孜居工程加速推进，制度建设稳步

33、跟进2012年长沙保障性孜居工程方面动作频繁，首先确定2012年建设27314套的总体目标，其中新增廉租住房2258套，公共租赁住房14000套，完成经济适用房1000套，城市棚改9900套，国有工矿棚改60套，林业棚改96套，发放廉租房租赁补贴11800户，其中新增发放廉租住房租赁补贴500户。最近又对外公布了市六区公共租赁住房租金指导价等，后三季度将是加速完成目标的关键期。政策制度建设方面，长沙对长沙新建商品房住房项目保障房暂行办法，长沙市经济适用房上市交易管理办法等进行了多次讨论，预计将在下半年出台，因此2012年将是保障房政策密集出台的一年。 （8）城市综合体蓬勃发展，绿色地产成新亮点

34、2012年将是长沙城市综合体蓬勃发展的一年，城市综合体由于其开发商实力的雄厚，物业涉及商业，住孛，酒店等多类别，且项目的配套，地理位置都十分的优越，因此基本上不受宏观调控的制约和限制，发展势头良好。就长沙来说，2011年城市综合体项目的销售情况十分喜人，2012年又将有多个城市综合体项目陆续面市，形成一股强大的综合体潮流，活跃整个市场的气氛，提振市场亯心。2012年另一个市场发展点则是绿色地产。在政府的大力推动下以及消费者对绿色环保低碳生活的渴望，绿色地产将迎来实质性的发展。44 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构 第四节 长沙各片区重点楼

35、盘解析望城区45 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构典型楼盘1.46 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构47 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构2.48 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构49 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构50 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构51 /

36、 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构 小结从以上案例来看，望城区目前商品房的均价在4500-5000左右，因刚划入市区周边的交通状况及生活配套还不完善，需要全力去改善， 主力户型大都是以刚性需求为主，二房和三房的N+1户型占主导，购买的人群大都以此区周边的人群为主，一些私企老板、公务员、拆迁户及白领等,地级市客服人群占小量。由于此区域的位置比较特殊，各楼盘因要更加扩大楼盘的卖点或切入点来吸引消费者的购买，让客户体会到真正的实惠。 52 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构 53 / 115 诚

37、信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构岳麓区 54 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构 经典楼盘55 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构 1.56 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构 2.57 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构58 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构 359 / 115 诚信

38、共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构4.60 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构61 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构 小结从以上案例来看，岳麓区目前商品房的均价在6500-7000左右，该地区交通亲利，生活配套设施比较齐全，发展潜力大。主力户型大都还是以刚性需求为主，80-110帄米的二房和三房（N+1)户型，购买的人群都是长沙比较高端人群，如私企老板医院及银行高管、公务员、拆迁户及高级白领等,地级市的购买人群也比较多，大都是以投资为主。在调控的政策下各开发商还是以一价换量的营销策略，快速去化房源回笼资金才是王道。 62 /