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1、长沙市写字楼市场调查分析情况报告一、市场动态近年来长沙写字楼市场风起云涌。华美欧国际、新时代广场、佳天国际新城、运达国际广场、中天广场、湘域中央专业高端写字楼频频亮相；中央商务区CBD跑马圈地，楼宇产生积聚效应吸引眼球带动经济；相对住宅市场的高售价、高租金收益，高投资回报，开发商和投资者灵敏的嗅到了财富增值的气味。在长株潭城市群被国务院批准为两型社会改革配套试验区之际，本土企业积极参与国际经济大循环，跨国公司进一步登陆星城这些都刺激着长沙写字楼市场的专业化和全面升温。二、长沙写字楼发展回顾1、上世纪九十年代：长沙写字楼首现与阵痛1993年，平安大厦的成功开发，书写了长沙写字楼市场第一笔。随后，
2、大量开发商涌入。又建成了以华侨大厦、华联大厦等为代表的第一代长沙写字楼。1997年，受国家宏观经济体制的影响、沿海开发潮流回流，加上写字楼自身的缺陷，导致写字楼市场开始滑坡，大量写字楼空置。许多实力不济的开发商纷纷被淘汰出局，留下一个又一个空洞的大坑。这是长沙写字楼市场的第一次兴衰更替。这一阶段写字楼市场尚未成熟，大部分产品与真正的写字楼差距较远。2、2000年前：写字楼市场回暖与产品升级发展1998年起，长沙新企业不断增多，加之政府大力发展高新技术企业，使得写字楼需求量大增。短短的一年间，银华大厦、平和堂、新闻大厦、商业银行大厦拔地而起，作为众多第二代写字楼的代表出现在长沙的繁华之地。顺应当
3、时大中型企业的需求，优良的硬件设施以及完善的物业管理服务在银华大厦等代表楼盘中得到了体现。3、21世纪年初：长沙进入SOHO商住的时代2000年，顺天城利用发达的通讯条件以及网络的普及，在长沙首推了SOHO居家办公理念。一时间SOHO成为了众人皆知的名词，也顺理成章地成为了这一阶段长沙写字楼市场的代名词。4、2002-2005：酒店式公寓席卷星城酒店式公寓出现充分满足了当时消费者对写字楼产品的需求。作为一种商务酒店和公寓的结合体，酒店式公寓不仅将居住与办公结合，还可以提供更完善的酒店式服务。和府酒店公寓是其典型代表。5、当前：长沙进入高档专业写字楼时代2002年入世成功对于长沙的写字楼市场而言
4、是一个非常重要的转折点。大量国内外企业进驻长沙，引发了长沙写字楼市场的变革。从此，“高档次、专业化”成为了写字楼的主流发展方向。以顺天国际财富中心、亚大时代为代表，写字楼在硬件配置以及物业管理方面的水平明显提高；其后，以中天广场、运达国际广场为代表的写字楼在这些方面表现得更为超前。从配置比较低、商务形象不凸出的早期写字楼发展到目前的高档专业写字楼，硬件设施的配置以及物业管理的不断提高是这一过程的主线。办公概念以及平面空间的创新也为这个过程注入了鲜活的动力，并代表了一个新的发展阶段。 三.写字楼发展现状 根据相关的规划条例，城市商业中心布局规划中表示，近期：规划辐射范围东至芙蓉广场，西至湘江大道
5、，北到湘春路，南到劳动路。远期：规划辐射范围东抵火车站广场，南抵南湖片区，西抵溁湾镇广场，北达三一大道。重点扩张南部商业范围，打破现有商业中心区域的地域限制，以南门口区域商业为基础，延续黄兴路商业步行街的商脉，引导高档百货、国际精品专业店、国际品牌店等业态的进驻，提升周边商业档次，打造商业新形象。目前，已形成12个区域商业中心，本次规划21个区域商业中心，其中15个近期规划、6个远期规划，至2020年长沙市共形成33个区域性商业中心，重点建设和引导3个城市商业副中心：星沙新城商业副中心、武广商业副中心和梅溪湖商业副中心。表3：区域性商业中心规划一览表区域名称定位位置规划已建近期远期芙蓉区火车站
6、商业中心高档商贸中心火车站马坡岭商业中心便利性商业中心马坡岭东岸商贸中心新型商务商贸区东岸乡天心区中信商业中心商贸消费中心大托省府新区商业中心高档商务中心省府新区侯家塘商业中心综合型产业楼宇经济商业中心侯家塘南湖滨河商业中心生态游憩商贸中心南湖棚改区岳麓区溁湾镇商业中心综合型商业中心溁湾镇望城坡商业中心交通复合型商业中心汽车西站梅溪湖商业中心长沙市商业副中心梅溪湖滨江新城商业中心高档综合商务区滨江新城金星商业中心购物休闲商业中心金星大道洋湖垸商业中心总部经济商业中心洋湖垸坪塘商业中心便利性商业中心坪塘岳麓区高新区雷锋镇商业中心特色生态商业中心雷锋镇东方红路麓谷商业中心河西城市副中心东方红路中段
7、两厢信息产业园商业中心现代化信息产业园商业组团信息产业园开福区伍家岭商业中心新型商业复合中心伍家岭/新河金霞商业中心现代商贸物流中心金霞开发区月湖商业中心高档游憩商务区洪山金鹰城松桂园商业中心新型商务商贸中心松桂园雨花区高桥商业中心专业商贸中心高桥红星商业中心商贸中心红星中信东塘商业中心现代商务中心东塘武广商业中心长沙市商业副中心武广新城望城区高塘岭商业中心综合商业中心高塘岭镇滨水新区商业中心生态游憩商贸中心滨水新区黄金镇商业中心便利性商业中心黄金镇长沙县星沙新城商业中心长沙市商业副中心县城暮云商业中心便利性商业中心暮云镇榔梨商业中心生态游憩商贸中心榔梨镇空港商业中心知识型现代服务业生态城黄花
8、镇黄兴商业中心商贸物流中心黄兴镇1. 火车站商业中心。定位于高档商贸中心。依托区域内市场群的提质改造，努力提升网点质量，注重引导百货店和专卖店，优化业态结构、提升业态层级。2. 马坡岭商业中心。定位于区域性便利性商业中心。以大型超市和仓储超市为重点，鼓励发展仓储超市、大卖场，配套完善餐饮、生活服务、休闲娱乐和其它服务设施。3东岸商贸中心。近期规划，定位于新型商务商贸区。重点打造建设以东岸建材大市场、瑞祥陶瓷市场为轴心的建材产业群。4中信商业中心。定位于商贸消费中心。以中信新城为重点，辐射周边约3平方公里，依托中信酒店群、中信数码港、中信Shopping Mall、友阿奥特莱斯等重点商业项目，形
9、成功能各异、业态复合、辐射长株潭的南部商贸消费中心。5省府新区商业中心。近期规划，定位于高档行政商务中心。以省政府、天心区政府为中心，向周边幅射23公里，注重引导高档酒店、餐饮、休闲娱乐集聚，合理发展便民商业。 6. 侯家塘商业中心。定位于综合型产业楼宇经济商业中心。从侯家塘到金盆岭，沿芙蓉路两厢周边辐射约3平方公里，以汇金国际等新建高档写字楼为重点，以华升大厦、上林国际、蓝调国际、弘林国际等现有楼宇为依托，规划布局一批高档专业写字楼，提升改造一批成熟商务办公楼，形成综合型产业的楼宇经济集聚中心。7南湖滨河商业中心。远期规划，定位于生态游憩商贸中心。规划范围包括南湖路与书院路交汇处，西临湘江和
10、京广铁路，以保利南湖广场、华远金外滩项目等依托，大力引进大型综合超市、百货店、高档酒店，打造长沙特色的滨江商务区。8溁湾镇商业中心。定位于特色生态商业中心。以长沙滨江新城国际商贸中心（溁湾镇棚户区改造项目）项目为依托，进一步优化调整商圈内商业网点档次和规模，打造集购物餐饮、文化娱乐、商务办公、旅游休闲、生态观光为一体的生态型商贸中心。9望城坡商业中心。定位于交通复合型商业中心。以望城坡市场群提质改造为基础，以长沙大河西综合交通枢纽工程建设为依托，注重发展交通便利式的商业业态，打造现代城市交通复合型商业中心。10梅溪湖商业中心。近期规划，定位于长沙市商业副中心。依托梅溪湖国际服务区建设，以梅溪湖
11、国际文化艺术中心商业配套项目建设为重点，注重引进超五星级酒店、大型购物商场、5A级写字楼、公寓式酒店等，打造长株潭“3+5”城市群乃至中部地区最具竞争力的国际化商务、艺术、创新中心和山水洲城交融的生态宜居新城区。11滨江新城商业中心。近期规划，定位于高档综合商务区，规划范围包括滨江新城区域。依托世茂滨江大厦、奥克斯广场、长沙银行总部、民生银行总部及希尔顿、绿岛明珠两大五星级酒店等重大项目建设，构建以现代商务功能为核心，以文化、休闲、旅游综合商圈为驱动器，以都市居住为依托的复合型新都会中心，打造长沙的河西CBD。12金星商业中心。近期规划，定位于购物休闲商业中心，规划范围包括金星路与桐梓坡路交叉
12、口区域。依托郡原广场、永琪西京、金麓国际等项目建设，注重引进国际知名品牌店、大型百货店、大型综合超市等，打造市府板块商业商务区。13洋湖垸商业中心。远期规划，定位于总部经济区。依托城市中心广场建设，注重引进五星级酒店、甲级写字楼等现代商务业态，成为长沙经济发达、功能齐全、生态优美的高档总部经济基地。14坪塘商业中心。远期规划，定位于区域性便利性商业中心。规划辐射范围为岳麓区南端的坪塘街道，总面积达112平方公里，注重引进便利店、小型超市、金融网点等便民网点，打造满足城市居民日常生活的便利性消费中心。15麓谷商业中心。位于东方红路中段两厢，北依桐梓坡路，南接枫林三路，西临西三环线。商业中心总用地
13、面积6685亩，净用地面积5338亩，总建筑面积约900万平方米。是未来大河西商务大道东方红路的核心节点，将与雷锋湖片区、梅溪湖片区共同构筑长沙的“西客厅”，成为长沙河西城市副中心。16. 信息产业园商业中心。位于岳麓大道以北，东方红路以东，北依尖山及200亩尖山湖，采用“一核两翼”的发展路径，一核指尖山公园与信息产业园后期商业中心组成的核心组团；左翼为产业发展翼，沿着东方红路，发展成为多个高端信息产业组团；右翼为宜居发展翼，发展为标准商住的宜居组团，打造全方位发展的现代化信息产业园商业组团。17. 伍家岭商业中心。定位于新型商业复合中心。规划辐射范围包括波隆立交桥、新河三角洲、湘江世纪城、金
14、融城四大区域。依托金融生态区商业中心、新河三角洲商业中心、湘江世纪城等区域建设，重点引进高端写字楼、现代商业综合体、五星级酒店等业态，形成集金融、商务、商业于一体的商业复合圈。18月湖商业中心。近期规划，定位于高档游憩商务中心。规划辐射范围东至武广铁路、西至东二环、南至三一九国道、北至新世纪大道。注重引进高档酒店、特色餐饮、大型娱乐休闲、创意文化产业，打造长沙市特色文化休闲娱乐区。19松桂园商业中心。近期规划，定位于新型商务商贸中心。以湘春路商业板块建设为核心，以松桂园金融发展为基础，进一步优化调整商圈内商业网点的档次与规模，注重大型零售网点、五星级酒店业态引进。20高桥商业中心。定位于专业商
15、贸中心。规划辐射范围东临万家丽南路、西至二环线、北起人民路、南到长沙大道。以高桥市场群提质改造为依托，以上河国际商业广场建设为重点，进一步优化调整商业网点的质量及规模，形成具有重要影响力的专业商贸区。21红星商业中心。定位于商贸商业中心。以红星市场群提质改造为依托，以通程商业广场、华润万家，步步高超市、红星美凯龙等为基础，注重引导商业综合体、百货店、大型综合超市、国际名牌店，优化调整商圈内网点的档次与规模。22东塘商业中心。定位于现代商务中心。鼓励引进金融机构、广告公司、宾馆酒店，注重提炼商务特色，扩大辐射范围和经营力度，发展成为带有传统特色的新型综合消费服务中心，逐步形成长沙市的高档消费中心
16、。23武广商业中心。近期规划，定位于长沙市商业副中心。以武广火车站广场建设为依托，积极引进商业综合体等新型业态，辅以大型餐饮、休闲娱乐、酒店等业态，形成长沙市特色商业集聚区。24滨水新区商业中心。近期规划，定位于生态游憩商贸中心。规划范围北起普瑞大道，南抵银星路，东临湘江，西至银杉路。依托月亮岛“美猴王国”主题乐园、滨江高端生态商务休闲城、奥特莱斯世界名牌折扣店等项目建设，形成集娱乐、休闲、购物为一体的独具特色的滨水商贸集聚区。现有高端写字楼主要分布在：芙蓉中路、五一大道沿线未来高端项写字楼主要分布在：泊富国际广场开福万达广场九龙仓项目世茂项目华晨世纪广场运达中央广场保利南湖国际广场华远华中心
17、德思勤城市广场绿地中央广场北辰三角洲中信新城项目滨江新城金融街华尔街中心凯乐国际城奥克斯广场湘江大道五一广场武广新城省府红星御邦广场湘府路、湘江大道，同时传统的五一路和芙蓉中路，韶山路也有部分高端写字楼项目未来长沙新的商务中心主要分布在：省府CBD、滨江新城和梅溪湖等板块。在建在售写字楼项目：万达广场、绿地中央广场、泊富国际广场、华尔街中心、凯乐国际城、德思勤城市广场、顺天国际金融中心、运达中央广场等。在建待售写字楼项目：华远华中心、华晨世纪广场、保利南湖广场、九龙仓、奥克斯广场、德思勤城市广场，顺天国际金融中心，恒力，卡瑞尔中心等。各板块商务市场发展潜力对比分析：商圈五一商圈东塘商圈芙蓉商圈
18、省府商圈滨江新城湘江大道武广新城备注综合竞争力定位长沙传统城市中心城市主干道，商务形象为主，成熟城市区城市主干道，商务形象为主，成熟城市区省府CBD长沙市的复合型新都会中心以绿色生态景观和休闲游乐为特色的宜居滨江区现代服务业、 商业、休闲娱乐产业、 居住规划长沙传统的经济商业中心城市主干道，商务形象为主城市主干道，商务形象为主城市向南的发展方向，省府新区商务中心中央商务区生态中心区活力生活区长沙新兴的商业休闲中心重点建设新城项目交通数条地铁交汇，五一路、芙蓉路城市主动脉交织，火车站城市南北交通主干道城市南北交通主干道，距离商业中心便利由湘府路连通芙蓉路、韶山路、万家丽、三高铁、国际空港城、双地
19、铁、城市轻轨“三纵九横”道路网络，地铁、城轨湘江大道、过江隧道、地铁、城轨双高铁、机场高速连通国际空港城，但距离市中心有一定距离产业零售业、商务和商业经济、娱乐业、餐饮休闲业商业和商务经济，其中井湾子以南以专业市场为主导商业和商务经济商业和商务经济、政府产业经济、文化产业商业和商务经济、休闲和居住新城 休闲旅游观光产业、部分商业配套商业和商务经济、休闲和居住新城 配套各产业发展完善，配套十分成熟生活配套设施基本完善生活、市政配套完善省府为龙头的行政机关配套、生活和市政配套设施完善未成熟生活配套相对完善未成熟未来商务市场发展潜力排序：五一广场芙蓉中路东塘商圈芙蓉商圈滨江新城湘江大道武广新城三、在
20、售写字楼市场情况：目前长沙在售写字楼基本情况：项目名称地理位置基本情况配置销售方式均价交付时间泊富国际广场开福 芙蓉中路416号，芙蓉路与湘春路交汇处228米、49层 6重环保科技Low-E幕墙： 单元装配式双层中空Low-E玻璃幕墙智能泊车： 1550个停车位 2000标准层 进口通力电梯 16m挑高大堂，1000巍峨门庭，1000入口广场20台电梯，16米大堂，中央空调，直饮水半层起售，约100020000元/2013年底华尔街中心开福区芙蓉中路一段288号(芙蓉中路与湘雅路交汇处西北角)华尔街中心是金融首发六层超高写字楼，高158米，地上38层，地下3层，超高5A级高端写字楼硬件配套。五
21、星级酒店大堂，原装进口高速电梯，VRV户式中央空调系统，顶楼直升机停机坪分割销售，户均10016300元/2013年底绿地中央广场岳麓大道与银杉路交汇处(湘江二桥西桥头)长沙十二五河西CBD，市府政务区和滨江商务区的龙头地带。拥有的业态有：绿地巅峰系双子写字楼紫峰，创新智能商务办公；绿地集团首席地产文化品牌新里卢浮公馆，69-142全名品精装绿色住宅； 30城市精英私家官邸拉菲晶座，阳台全南向设计；海上汇，购物中心、1.6万海派CLUB；以世博中心标准建造的国际双语幼儿园11米400大堂，9部高速电梯，总裁专属电梯，全镀膜玻璃幕墙，3.85-4.2米层高分割销售，户均1008000元/2013
22、年底万达广场开福区中山西路与湘江中路交汇处万达公馆地处长沙市最繁华的五一商圈内，为长沙的城市中心位置每栋14台电梯，30层以下为上海三菱电梯，30层以上为日本进口三菱电梯。外立面为low-E中空玻璃幕墙，中央新风系统等整层销售，部分可拆分为120-450，5-8户销售，开福万达广场在售C1楼王，主推147-2000平米写字楼，价格区间17000-21000元/平米，全款98折，按揭99折19800元/2013年初御邦国际长沙市天心区新姚南路222号湖南省政府仅一湘府路之隔，荣踞核心地段，御邦国际广场整体建筑由两座9层的方形建筑联接而成，方正端庄；内部为全框架结构，抗震性能良好进口三菱电梯分割销
23、售，300-800平米，已售罄。租金2.4元/,物业费4.5元/12000元/2011年交付北辰三角洲定江洋开福区湘江北路三段1200号（新河三角洲 湘江和浏阳河交汇处）坐落于湘江与浏阳河交汇处，总建筑面积达537万平米。“定江洋”综合体总建筑面积约88万平米，包括1栋268米高地标性甲级写字楼、1栋超五星级洲际酒店、17万平米滨江商业（江洋mall）、5栋一线江景豪宅。是长沙最大的滨江综合体社区配套，健身俱乐部、高尔夫球场 物 业 费 22元/平方米/月“出云”268米地标写字楼210-1700在售 16000元/2012年底运达中央广场雨花区沙湾路289号由高端商业和高档精装修住宅组成，其
24、中总面积达18万平方米的商业组合包括两大超豪华五星级酒店、大型国际名品商场、国际5A写字楼以及国际酒店公寓。10台三菱电梯 层高3.6米，智能安防、智能电梯等，地板采暖系统、中央户式空调，24小时恒温恒湿 整层起售，单层面积200015000元/2013年底德思勤城市广场中国长沙湘府中路2号，湘府东路与韶山南路交汇处项目规划总建筑面积156万平方米（其中商业商务面积超100万平方米），业态规划包括TASKIN四季汇购物中心、900米苹果时尚步行街、2座国际五星级酒店（其中一家为美国凯悦酒店）、TASKIN宝格丽公寓、14栋甲级写字楼、卫视直播中心、建筑艺术中心、长沙首座顶级城市会所、国际学校等
25、诸多类型，规划10000多个停车位，成为继全球都市综合体标杆拉斯维加斯City Center之后的又一杰作，堪称“全球都市综合体标杆的中国样本”。已建成A1栋，3台电梯，中央空调，直饮水，小区内部配套大型商场德思勤城市广场，项目共50栋。50-130平米写字楼在售，剩余量不多；商铺50-200平米，物业管理费：2.88元/平方米月11000 元/2013年9月顺天国际金融中心雨花区韶山中路419号项目总建筑面积逾20万平米，由南北两幢超高层建筑组成，南塔26-39层为来自欧洲具有115年历史的凯宾斯基酒店，,24-25层为行政公馆，6-23层为酒店式超5A甲级写字楼，北塔为顶级金融商务写字楼。
26、裙楼设置有与塔楼酒店、商务空间配套的2000平米的无柱大型会议空间、9000平米国际名品商业街、外资银行营业网点、顶级名流商务会所、德国啤酒广场，以及大型中西餐饮、娱乐、康体、休闲、酒吧等功能区，地下部分设置三层可供1500台各类车辆停放的大型停车场。将采用温湿独立控制空调，配备20台双厢式高速电梯顺天国际金融中心主推113平米、134平米、189平米、392平米写字楼，整层1800平米，物业管理费：办公4.18元/，商业4.5元/17000元/2014年底瑞府雨花区韶山北路641号面积从30-100，所有户型阳台宽为1.9m，长3.63.8m，阳台按半面积计算。400余平方米的主入户大厅，以
27、五星级酒店标准装修，层高高达6米，送全精装修、送地暖、送空调、送热水器的楼盘。精装系统构成：外墙为氟碳金属保温板双层中空离线镀镆墙窗； 12台现代高速电梯，三网融合方式电话、电视、光纤入户主推40-100平米公寓，属于精装房，本月已经交房11000元/2012年底目前长沙在售写字楼价格在15000/元左右，一些高档项目基本采取整层或半层起售，同时根据市场需求适当调整销售方式进行单间销售。根据写字楼定位不同，在配套设施中存在一定的差异，高档项目配套采用全钢化玻璃幕墙、全智能化设施、中央空调、恒温恒湿等，层高保持在3.3米左右，特别是大堂装修采用全石材凸显项目品质，高度维持在10米以上。四、典型写
28、字楼出租情况分析1五一广场第一大道 出租率100%第一大道租赁公司28%为投资类公司，19%为贸易公司，17%为科技类公司。其余行业所占比例比较少，但行业种类比较多。第一大道有3%的公司办公面积区间集中于45-90,31%的公司办公面积在100-130，14%的公司办公面积在140-200，9%的公司面积在350-750，3%的公司在200-300之间。2五一广场平和堂出租率100%在平和堂写字楼入驻的公司行业以教育机构为主，占整个比例的43%，其次是贸易类占16%。这主要是因为平和堂的地理位置以及成熟的教育氛围的原因，有了一定的市场资源。平和堂入驻公司的办公面积集中在140-200平米，这主
29、要是因为教育机构公司，规模不是很大，但是需要一定的空间去给学员培训，所以此区间的办公面积受到很大的欢迎，其次是一些贸易行业公司的面积聚集在85-100平米左右。3芙蓉广场中天广场中天广场入驻公司类型图11%2%2%4%1%7%1%4%1%6%9%13%4%1%1%11%2%8%1%5%4%2%房地产服务服装工程工业环保建筑酒店酒业科技咨询 贸易 评估 食品 水利水电 投资 网络 文化消防信息 医疗 装饰 出租率100%中天入驻的公司种类繁多，其中贸易类公司居多占比例的13%，其次为房地产业、投资类分别占11%等等。中天入驻公司对办公面积需求主要以100-200为主，其次在300-500，其中面
30、积在1800的公司都是整层办公，主要是一些银行、证券、投资公司、还有些沿海公司驻长沙的办事处等。4袁家岭亚大时代亚大时代大厦公司行业比例图2%7%4%2%9%2%11%2%2%4%7%30%7%4%7%咨询装饰证券邮政银行医药物流文化网络投资贸易科技金融房地产保险 出租率89%亚大时代进驻公司行业以科技类为主、占比例的30%、其次是银行业，占9%、这主要是因为中信银行总部在此办公，需求面积大。同时，纵观整个写字楼，虽然说行业种类比较多，但是几乎为公司的办事处为主。亚大时代办公面积主要分布在四个区间其中0-99、100-200平米区间比例比较大，主要是因为这些公司是驻长沙的办事处，在面积上没有多
31、大的要求，其次900平米以上的比例也比较大，这是因为有中信银行的总部，以及保险业和证券业都是整层包租。5韶山路文化大厦 出租率93%文化大厦入驻公司行业以科技类为主，占据比例29%，其次为服务和投资类行业，分别为18%、20%。其他的行业比例比较均匀。文化大厦39%的办公面积为60-100，28%的办公面积区间为110-150。其次有八层为公司的整体办公：新华保险占三层办公，进出口银行二层办公，其余三层分别为保利南湖广场接待中心、保利物业管理公司、西格工贸。目前入驻写字楼的公司基本以科技、贸易、教育以及投资类为主，办公面积区间为50-200左右，少量大型企业采取整层出租。同时他们对写字楼有很高
32、的要求，主要体现在交通和配套中。三、写字楼投资回报率情况典型写字楼租售回报情况：写字楼板块区域档次租(元/m/月)售价（元/）静态投资回报率运达国际广场金融街甲级5A130200007.80%亚大时代五一路乙级78150006.24%中天广场五一路甲级90160006.75%中隆国际五一路甲级77.7160005.83%华侨国际侯家塘甲级84140007.20%顺天财富中心芙蓉广场甲级54120005.40%华晨.双帆国际武广新城甲级75150006.00%（从市场调研来看，目前长沙主要写字楼售价约为12000-20000元/，租金约为80元/月；投资回报率约为6.5%.四、接下来详细介绍一下
33、“水电宾馆”项目所在东塘商圈的基本情况东塘商圈位于长沙市雨花区，是自上世纪八十年代以来随着城市的东拓南进而逐步形成的一个重要商业中心。省府南迁，极大地活跃了南区商业，使东塘商圈逐步成为仅次于五一商圈的长沙市主商圈。而如今随着长株潭一体化脚步的迈进，这一片区已率先建立起长株潭的空间链接。从而使东塘商圈的发展前景更加乐观。商圈是指以项目所在地为中心，沿着一定的方向和范围发展。故一般分为三个层次，即核心商圈、次级商圈、外围商圈。我们此次调查主要是以东塘核心商圈为主。核心商圈的测量方法为：从项目地出发，步行10至15分钟的圆圈范围。通过测试，再结合东塘商圈人口规模与经济发展客观现状，我们把此次调查的东
34、塘商圈的核心部分界定为：以东塘立交桥为圆心，北至湖南省电信有限公司长沙分公司，南至长沙市工人文化宫。西至枫树山小学，东至家润多超市。1、东塘商圈内的交通情况.商圈内主要交通干道东塘商圈内主要交通干道包括：劳动路、韶山路、桂花路。其中劳动路和韶山路都是长沙市的主要交通干道。韶山路北连人民路，南接南二环。而劳动路西接湘江路，向东则穿过芙蓉路、车站路与京珠高速公路相连。可见，东塘商圈的地理位置是比较优越的。从路面情况来看，劳动路和韶山路的路面宽度都达到10米以上，且道路状况比较良好。路面比较平整干净。2、交通现状公交状况公交车方面：路经东塘商圈内的公交车车次总共达到28辆，其公交路线已经覆盖了全市大
35、部分地区。公交车的服务时间基本上在上午5：30至晚上24：00点之间，保证了不同时间段的消费者的出行便利。公交车发车频率为5分钟/趟，其平均载客量基本上都在20人/车，这说明东塘商圈内公交运输能力基本上已达到饱和（见表1）。表1：东塘商圈内公交车情况公交车次发车方向服务时间发车频率平均载客量2东塘西-北站05:30 - 24:005分钟/趟20人/车6东塘东-溁湾镇05:30 - 24:005分钟/趟20人/车7火车站-汽车南站05:30 - 24:005分钟/趟30人/车8树木岭-南门口西05:30 - 24:005分钟/趟20人/车11赤岗冲-新河05:30 - 24:005分钟/趟20人
36、/车102汽车南站-五一路立交桥06:00 - 21:455分钟/趟20人/车103汽车南站-汽车东站05:30 - 24:005分钟/趟30人/车104火车站-1103厂06:00 - 21:305分钟/趟20人/车116桔园小区-新河大市场06:30 - 21:305分钟/趟30人/车124东塘-大塘06:00 - 21:005分钟/趟20人/车137科技职院-灵官渡06:30 - 21:305分钟/趟20人/车143万家丽建材超市-华厦大市场06:00 - 22:005分钟/趟20人/车145八角亭-友谊路06:30 - 21:305分钟/趟20人/车146桔园小区-蒋家垅06:30 -
37、 21:005分钟/趟20人/车159汽车北站-体育新城06:30 - 21:305分钟/趟40人/车160火车南站-体育新城06:10 - 21:005分钟/趟20人/车202火车站-桃花村06:00 - 22:005分钟/趟20人/车314汽车西站-东塘东06:00 - 24:005分钟/趟20人/车402毛纺厂-毛纺厂05:50 - 23:355分钟/趟20人/车601体院北路-解放四村06:30 - 22:005分钟/趟20人/车602芙蓉苑-科技职院06:30 - 22:005分钟/趟20人/车701长沙机床-南郊公园06:30 - 21:005分钟/趟20人/车703星沙（三一重工
38、）-香樟06:30 - 21:005分钟/趟20人/车902湖南民俗村-南郊公园06:30 - 21:005分钟/趟20人/车905王家湾-高桥大市场北6：30-21：005分钟/趟20人/车912伍星村-火炬村06:30 - 21:305分钟/趟30人/车915世界之窗-新姚小区6：30-21：005分钟/趟20人/车旅游二线圭塘-华厦大市场06:20 - 21:305分钟/趟20人/车公交车站台方面：东塘商圈内总共有7个站点。分别是韶山北路的东塘北站，韶山中路的东塘南站，劳动西路的东塘西和雅礼中学站，及劳动中路的东塘东、市客管处和赤岗冲站。其中韶山路上的东塘北和东塘南站分别距商圈中心200
39、米左右，由于距离较远，可能会给往南北方向的消费者乘车带来不便。而劳动路上的几个站台之间的距离较短，有利于人流分散。.流量状况人流量方面：从东塘商圈步行人流差异图（12小时双向人流）我们可以看出，东塘商圈内主要街道的人流量差异不是很大。其中人流量最大是韶山中路，为80人次/分钟。最小的是劳动中路，为60人次/分钟。韶山北路和劳动西路分别为：75人次/分钟、70人次/分钟。 车流量方面：从东塘商圈车流量差异图（12小时双向车流）来看，东塘商圈内主要街道的车流量差异也不是很大。其中车流量最大的是劳动西路，为70辆/分钟。最小的是劳动中路，为55辆/分钟。韶山北路和韶山中路分别为：60辆/分钟、65辆
40、/分钟。总体来说，东塘商圈的流通量还是相当大的。12小时内，东塘商圈内的流量（包括人流和车流的双向流量）达到了770400次，为1070次/分钟。从一定程度上反映出了东塘商圈的繁华，以及其内在巨大的潜力。但同时，我们也能够看到在巨大的交通流量下，东塘商圈内的交通情况也存在一些问题。3.东塘商圈内商铺的情况从整体来看：商铺数量东塘商圈内沿街商铺的数量为410家。其中韶山中路最多，为130家，占总数的31.7%，但是主要以小型商铺为主。韶山北路最少，为63家，占15.4%，但此处盘踞了好几家大型商店，如国美、平和堂、金色家族等。劳动西路和劳动中路的商铺数量分别为：96家和121家，分别占总数的23
41、.4%和29.5%。业种分布从东塘商圈内商铺业种分布图可以看出，商圈内主要是以经营服装饰品、餐饮食品、日常生活服务和通信服务的三种商铺为主，分别占商铺总数的23.4%、11.7%、9.2%和8%。其他所占比例较多的还有洗浴按摩（5.9%）、医疗健身（5.4%）、烟酒水果（6.3%）。我们可以看出东塘商圈内各种生活、医疗、休闲设施配制已经较为完善，东塘商圈已经成为一个比较稳定的商业地段和居住场所。业态分布从东塘商圈内业态分布图我们可以看出，东塘商圈内以专卖店的形式经营的商铺最多，为166家，占总数的40%。而百货商店的数目最少，为11家，占总数的3%，但大部分百货商店都是较大型的百货超市。便利店
42、、专营店则分别占22%、24%。从主要街道来看：劳动中路从劳动中路商铺业种分布图可以看出，劳动中路一带主要是以经营服装饰品和日常生活服务方面的商铺为主，分别占到商铺总数的14%和13.2%。主要是因为靠近居民小区的缘故，所以商家都以经营日常生活用品和低价服饰为主。劳动西路从劳动西路的商铺业种分布图可以看出，劳动西路一带是以经营服装饰品和餐饮食品方面的商铺为主，分别占到商铺数目的27.1%和20.8%。由于劳动西路向西连接到侯家塘，消费者流量较大，加之该路区拥有雅礼中学和枫树山小学两家学校，及神禹服饰广场。所以以小饰品和餐饮店为主。韶山北路从韶山北路的商铺业种分布图可以看出，韶山北路主要是以经营
43、通信服务的商铺为主，占到商铺总数的34.9%。韶山北路可以说是整个长沙市最大的手机市场，这里手机总类繁多，服务完善，并且栖居了中国联通和中国移动两家大型通信公司的湖南总部。因此这里的手机消费者占到了绝大部分。 、.东塘商圈内代表性的商铺：具有代表性的商铺：名称各楼层店铺情况友谊商城1楼钟表、手饰、鞋业2楼女士品牌服饰3楼男士品牌服饰4楼运动品牌服饰5楼儿童服饰东塘服装交易大楼1楼至3楼服装市场4楼中南人力资源市场5楼湖南省文艺干校群星培训中信通程电器城1楼以手机为主2楼至4楼各种品牌各种生活电器平和堂负1楼化妆品、珠宝负2楼超市负3楼停车场1楼首饰、女包、少女系列服饰2楼女士服饰3楼男士服饰、男士皮具4楼运动品牌服饰、家电5楼儿童服饰以及玩具、床上用品6楼餐厅这些商铺中通程以经营电器为主，各种品牌各种规格都很齐全。是居民购买生活电器的首选场所；而东塘服装交易大楼作为一个伴随东塘商圈崛起而成长起来的商铺，以中低价位的各种服装为主，是众多居民以及进货商人的首选。而友谊商城和平和堂所经营的多为奢侈型消费品，从首饰到珠宝、从品牌服饰到床上用品，琳琅满目。是东
