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1、一、青岛市酒店式公寓的出现 青岛酒店式公寓产品出现较早 酒店式公寓具有“自住”和“投资”的两大功效，既可以长期持有又可以享受到星级酒店的服务，比较适合大型企业作为异地办事处和中小型外资企业作为办公场所使用，因此在上海、深圳、北京等经济较发达的城市受到广泛欢迎。 而青岛作为一个风景秀丽的沿海城市，将在2008年作为奥帆赛的主赛场展现在世人眼前，这座城市的知名度和美誉度会得到广泛的传播，尤其近年来青岛的经济一直保持着较高的增长水平，因此对省内外以及众多的外资企业具有较强的吸引力，这些公司纷纷来此设立办事处或者设置分公司，并且由于资金实力和公司规模的限制，酒店式公寓成为了它们的首选。 另外，青岛市近
2、年来的房地产价格持续保持着增长态势，房地产作为投资产品的增值保值性能得到了充分证明，尤其是沿海高档物业因其高度的稀缺性更是受到了本地和外地投资置业者的青睐。众所周知酒店的租金通常要比公寓高30%，而酒店式服务公寓单位小，好管理，易出租等特点是其它物业项目难以比拟的，青岛的房地产投资者也看到了这一点，因此酒店式公寓在青岛也是深受欢迎的。 青岛市的酒店式公寓出现于2002年末，2002年10月24日新世界数码港三度空间的推出标志着这一新兴产品在青岛的诞生。比较其他二线城市，青岛市市场上这一新兴产品概念的推出相对较早。4年的发展时间，青岛市酒店式公寓市场在现有项目良好的市场表现带动下得到了快速发展，
3、同类产品的纷纷相继推出。 青岛市酒店式公寓市场还存在着发展不成熟的现象 最为明显的便是很多项目在销售推广时期以“酒店式公寓”概念进行推广，但是在最后交付时却与“酒店式公寓”概念相差甚远，既不能提供酒店式服务，也不能达到酒店要求的装修标准。 例如市南区海门路8号的瑞纳康都项目，在销售推广时期以酒店式公寓概念定位，户型设置上也以小面积户型为主，96平米以下的户型占到了85.6%，但是该项目在交付时只达到了普通装修，生活必备的各类家电家具没有配备，无法直接入住，并且不能提供酒店式管理服务。 青岛市市场上还有一种类型的项目在销售推广时同样以酒店式公寓自居，并且配套设施也可以达到直接入住的装修标准，但是
4、该类产品在交付使用后并不能提供酒店式管理服务。 上述两种产品类型按照酒店式公寓“酒店式的服务，公寓式的管理”这一标准来评判，它们并不能称其为酒店式公寓，严格意义上来看，它们只能属于市场试探产品或者雏形产品。 二、青岛市酒店式公寓市场现状 青岛市的酒店式公寓目前在售和已经投入运营的项目极为稀少，而在建和待建的项目却存在遍地开花的趋势。 为进一步了解青岛的酒店式公寓市场，我们根据这些项目的销售阶段分成已交付使用、在售以及待售三种类型进行分析探讨。 （一）、已交付使用的酒店式公寓 目前青岛市市场上投入运营的酒店式公寓项目仅有三度空间一个项目，市场总体供应量极为稀缺。 出现时间较早，后续项目较少 青岛
5、市酒店式公寓项目最早出现于2002年，在国内二线城市中是相对较早的，但是自三度空间项目推出之后，直至2004年年底，青岛市场都没有同类产品推出，期间虽有好望角以及瑞纳康都等项目打着酒店式公寓的旗号进行了销售推广，但是在产品装修配套上并没有按照酒店式公寓的要求进行配备。出现这种情况的原因，一方面是市场对这一新兴概念还没有完全接受，另一个原因就是操作该类项目对开发商的资金实力和运作能力上也有着较高的要求。 产生于市南区CBD区域之内，总体供应数量有限 青岛市的第一个酒店式公寓出现于市南区CBD区域之内，主要面向外资公司、长期驻外办事人员以及企业白领们，通过低端的价格和优质的服务与星级酒店争夺市场。
6、另外，青岛当前投入运用的酒店式公寓供应户数仅312户，数量极为有限，这一现象的出现是与该类产品的高价格定位以及对周边客户群的高标准筛选是不可分离的。 以小户型为主，迎合客户商务办公和投资经营的要求 从以上数据可以看出数码港三度空间主力客户群为企业白领、外企人员以及外国人，这些人在此主要以商务办公为主，房间内只要具备普通的生活配套空间就可以了，所以六成以上的户型为52平米的小户型。 设置少量大面积户型，以满足个别客户需求 该项目另有109.6平米和112.32平米的大面积户型，占到总户数的33.2%，设置这些户型是为了满足个别客户居家自住的需求。 二手房价格与周边项目基本持平，升值保值能力强 三
7、度空间项目最终实现销售均价10050元/平米，而目前销售均价在13000-14500元/平米。目前与该项目同区域的TOP颐和国际项目销售均价也为13000元/平米，由此可以看出该类物业具有较强的增值保值能力。 酒店管理水平不高，后续项目可以轻松超越 三度空间作为青岛市第一个酒店式公寓项目，该项目的酒店管理公司为青岛柏悦酒店管理有限公司，该公司可以接受业主的委托代为经营管理，并组建有“三度空间柏悦公寓酒店”，目前拥有60套面积为52平米的标准客房，以四星级的酒店服务标准对外经营；该公司同时还可以向其他业主提供星级酒店服务，并按服务次数进行收费。 该酒店管理公司为开发商自己组建管理公司，非专业酒店
8、管理公司，管理水平要差于戴德梁行或者格瑞（香港）酒店管理公司等公司。 （二）、在售酒店式公寓 青岛市当前在售酒店式公寓项目有TOP颐和国际、崇业大厦、隆和怡海国际、格林堡新月郡高尔夫公寓等较具代表性的项目。 区域分析 自然景观优美或者商务氛围浓厚的区域是该类物业首选区域之一 从项目分布位置来看，青岛经济开发区、胶南、城阳以及即墨市都有了类似产品推广上市，这些项目普遍分布在自然景观优美或者商务氛围浓厚的区域，这与该类物业对地段具有较高的要求是相关的，具有良好的增值保值投资价值是该类物业生存的条件之一。 该类物业产品存在着向郊县市场发展的明显趋势 出现这一现象具有内部和外部两种原因，一方面是该类物
9、业在经济发达城市市场上纷纷出现并取得了不俗的成绩，令本地开发商们跃跃欲试；另一方面则是因为郊县普通住宅市场，产品无差异，市场竞争愈演愈烈，令开发商不得不另辟蹊径。 酒店式公寓这一新兴投资产品概念的推出，可在一定程度上给当地房地产市场注入一些活力，刺激了投资消费。 供应状况 总体供应状况呈现合理状况 从2004年年底以来，青岛房地产市场共推出酒店式公寓约11.2万平米，总供应套数约1023套，主要供应地点集中在市南区、经济开发区以及胶南市沿海一带。供应户型面积以4090平米之间的小户型为主，个别项目户型面积做到了140平米左右。各区域实际供应规模和供应结构符合市场需求，没有出现供大于求的局面。
10、装修配套标准可达到直接居住要求 现有供应项目均按酒店标准装修配套，配备家具和家电等基本生活设施，购买后可以直接居住或者投入经营，对投资购房者具有较大的吸引力。 市场需求状况分析 整体销售状况良好 现有供应项目除TOP颐和国际之外，其他项目的强销期均在国家出台宏观调控政策之后，但从调查数据看来，投资性客户的投资热情并明显减弱，该类项目整体市场仍保持较高的销售速度。 前期客户积累和周边市场环境的利好因素对销售具有促进作用 刨除每个项目在开盘之前的客户积累，较高的销售速度还与个案自身特点和周边市场环境影响有关。其中，颐和国际项目在宏观调控政策出台之前已经达到了60%的销售率，而随后由于项目封顶之后主
11、体形象的展示以及前期客户的口碑带动，也带动了项目的迅速去化；崇业大厦因其价格与周边普通精装修住宅基本持平，对消费者具有较大的吸引力，另外跨海大桥和海底隧道工程的确立也带动了项目的销售；怡海国际拥有得天独厚的海景资源，对附近石油大学的教师以及外来旅游人士具有很大的吸引力；格林堡新月郡高尔夫公寓主力客户为高尔夫俱乐部会员为主，前期客户积累丰富，为项目的销售提供了保障。 总体来看，该类物业因存在面积小、总价低，以及升值潜力等优点，故较写字楼和住宅受到了投资者更多的青睐。 经营管理状况 物业管理水平与项目产品品质相匹配 为配合产品品质，各项目结合自身项目目标客户的不同，在选择物业公司及制定物业管理费用
12、时存在较大差异，颐和国际和新月郡高尔夫公寓作为高端项目均聘请了国内较为知名的物业管理公司提供服务，物业服务费用也相对较高，而崇业大厦和怡海国际则聘请或者自己公司组建普通物业管理公司提供物业服务。如此做法的好处是一方面为业主提供了与之相匹配的物业服务，另一方面物业费用也在其可承受范围之内。 在售物业普遍可以提供酒店式服务，但服务公司资质有较大差异 从项目经营管理角度来看，虽然除隆和怡海国际无酒店式服务之外，其他项目均可以提供不同程度的相关服务，但各个项目酒店服务公司的管理资质却存在较大差异。 TOP颐和国际聘请国内著名物业管理公司提供酒店式服务，该公司虽非专业酒店管理公司，但具有一定的酒店公寓管
13、理服务经验；崇业大厦项目酒店式服务由项目商业部分的小绍兴酒店公司提供，该公司虽也具有酒店管理经验，但仍以餐饮服务为主；新月郡高尔夫公寓由格瑞（香港）酒店管理有限公司提供，具有专业酒店管理经验。 TOP颐和国际项目位于市南区CBD区域内，项目自身以及周边配套十分完善，酒店式公寓部分更是按照四星级酒店标准进行配套设置。该项目是青岛市在售酒店式公寓产品中的代表项目之一。 三、青岛市酒店式公寓市场综述及趋势预测 青岛市酒店式公寓市场的特点： 实际供应项目数量有限，且真正能提供酒店式服务的项目极为稀缺；产品供应出现了市场细分，CBD区域内的项目更侧重于商务办公，而旅游景区的项目更侧重于居家自住；现有酒店
14、服务管理水平较低，聘请知名专业酒店管理公司的项目尚没有出现；产品品质参差不齐，户型设置虽以一室一厅为主，但户型面积既有40-50平米的小户型又有160平米以上的超大户型；装修配套标准各个项目也存在较大差异；高端客户群体对这一新兴投资产品已经接受，现有项目销售状况普遍良好；潜在供应量巨大，各个热点区域均有同类产品推出的潜在可能，市场竞争趋于激烈。 青岛市酒店式公寓市场趋势预测 随着青岛市经济的发展和城市功能中心的转移，青岛市酒店式公寓市场将向以下几个方向发展： 市南区香港路CBD区域、崂山区海尔路中央商务区区域、青岛经济开发区长江路及金沙滩区域、城阳中心商业区区域以及即墨鳌山卫旅游度假区区域等将成为青岛市酒店式公寓较为集中的几个热点区域；产品定位上，香港路CBD区域项目、海尔路中央商务区项目、城阳项目将会以商务办公型为主，其他旅游区域内的项目将会向旅游度假和居家自住型发展；随着青岛酒店业的发展以及竞争的激烈，酒店式公寓产品除在价格上具有竞争力之外，产品配套和服务水平也会竞争压力之下被迫提高；整体形势来看，随着青岛市经济和城市知名度的提高，外来旅游和商务活动将会更加频繁密集，酒店业多元发展的要求强烈，酒店式公寓作为经济性酒店的一种，具有广阔的发展空间。
