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1、二、项目规划与开发（一）项目开发原则1、项目开发的具体原则（1）坚持保护生态、倡导环保，实现可持续发展的原则。（2）坚持突出特色的原则。（3）坚持传统特色与现代理念相结合的原则。（4）坚持统筹规划，分步实施的原则。（5）坚持在保护环境的前提下，追求最佳社会效益和经济效益的原则。2、项目开发的基本原则（1）资源评价与资源挖掘资源是旅游项目开发的基础，一般包括自然资源、历史文化资源两个方面，我们也从地脉、文脉、人脉三个角度，进行资源的挖掘。从投资的角度，我们将资源区分为本体价值与开发价值。本体价值是资源固有的价值基础，开发价值，则是从开发收益的角度，对资源价值的一种评价，这样的评价，对于开发商投资
2、，具有很大的意义。本体价值评价与挖掘：第一，景观观赏价值；第二，科学价值；第三，文化价值；第四，游乐价值；第五，康疗价值；第六，体验价值。开发价值评价与挖掘：第一，资源定位、独特性及其吸引力评价；第二，可进入性与进入条件评价；第三，基础设施条件及投入评价；第四，展示条件与观赏条件评价；第五，游乐、康疗与体验条件评价；第六，产品现状评价。 （2）市场调研要把握好市场，需要从五个方面进行深度研究与策划：市场调研、旅游市场总体把握，项目的市场定位，对应于目标市场需求的产品创造（创意策划与游戏方式设计、游线设计），市场核算与运作策划（收入模式设计、营销策划、市场效果判断、效益估算等）。（3）定位与战略
3、定位，是旅游项目策划的核心步骤，所谓“纲举目张”。可以分为四个方面：主题定位、目标定位、客源市场定位和战略定位。主题定位：旅游项目一般都需要主题，即使是奇山异水等独特景观区，或者宾馆等普通接待区，如果有了清晰独特、引人入胜的主题，并且项目按照主题进行整合打造，旅游吸引力就会得到极大的提升。目标定位：项目独特吸引力提升到何种程度，是实现目标的基础。这对策划人在资源挖掘、市场开发、创意突破、产品整合方面，提出了挑战。目标定位，要求设计出达到目标可行的运作路径。目标是一个体系，包括定性与定量两个方面。市场定位：按照传统方式，分为基础市场、主体市场、机会市场；按照细分结构，形成重要性、营销时序、区域划
4、分、类别划分四维构造的综合形态。功能定位：旅游项目，可以围绕六要素进行细分展开，结合游憩方式，构建系统的综合功能结构。例如，吃住行游购娱等要素大功能；观光、探险、休闲、度假、休学、疗养等游憩功能；以住为主，餐饮娱乐辅助的结构（大多数度假村的模式）；以餐为主，借助民俗游乐的结构（大多数农家乐的模式）。开发战略：实现目标的现实途径，必须有战略性的构架，这就是开发战略。战略，是对多种可能途径的选择。是开发中轻重缓急、先后时序、结构配合投资分配等重大问题的纲领与方针。（二）项目远景规划目标建设成为“浙江著名，全国知名的”的，及休闲、旅游、疗养和避暑为一体的，传统与现代相结合的度假村。1、发展成为温州，
5、乃至浙江都极富盛名的“红枫古道，廊桥之乡”。2、发展特色运动，如短距离漂流、拓野等运动，是自然景区成为浙江省著名的野外拓野训练基地。3、建设成为浙江省乃至全国都著名的，青少年生态保护教育基地。4、建设成为浙江省，乃至全国都著名的疗养基地。5、建设成为浙江省乃至全国都极富盛名的避暑胜地。（三）项目阶段性开发规划1、第一阶段：立足景区现有景点，完善基础配套设施，大力开发乡村旅游，加大营销力度，实现岭北游客量的较大增长。（1）依靠岭北现有特色资源，特别是红枫古道、古名居和廊桥等进行带的宣传推广，赏红枫古道，观古民居，游廊桥等活动；（2）对一部分地区，进一步完善岭北的基础设施，像对景区内现有游览线路上
6、的泥石路、沾到进行改造或新建；（3）对另一部分地区，保留开来，少许进行改造，没有太多的人工成分，用来进行野外拓展训练；（4）在外在环境允许的地方，修建漂流的设施；（5）沿游览路线用天然的竹子开设建立数个游客休息亭，接上山泉水供游人休息解渴，兼营饮品、副食和特色小吃。2、第二阶段：开发多个独具特色的项目，据此来吸引更多的游客。（1）在景区内划开一个区域，建立疗养基地，完善医疗服务设施，聘请专业的医护人员，专门供需要这方面居住疗养；（2）在景区内建立统一规范的若干个农家旅馆，体现古香古色这一特点，来供游客们居住，夏天还可以发展成避暑胜地，让在城市的居民再次避暑；（3）引进外来项目，建立几个在别地和
7、岭北有着相似自然人文环境的地区发展的好的项目，专门建立一个地区可以让游客们晚上出来游玩的，如举办小型的“篝火晚会”，在这个的边上建立“小吃街”，游客们可以边唱歌边跳舞，边吃着特色小吃。（4）开发农家乐项目，这个农家乐不是像平常的那样，吃着农家菜的农家乐，还是游客们自己动手去摘菜，也可以是去山上挖野菜、挖竹笋，然后拿到“农家乐”的地方，可以是自己亲自动手烹饪，也可以是有当地的厨师来烹饪。3、第三个阶段：在前两个阶段的基础上，进行大力的宣传，争创各种荣誉称号。如：争创温州市著名的旅游基地、浙江省著名的旅游基地等，借此来袭应更多地游客。（四）、项目开发总体思路1、着重抓住景区内现有的特色，像红枫古道
8、、古民居和廊桥进行大力的宣传和推广；2、完善基础设施建设，是游客在游玩的同时也能够更加的便利，有乐趣；3、近期内，开发一些有特色的小项目，像漂流，修建野外拓展基地等；4、中期内，开发大型项目，像修建避暑农居、修建疗养基地和修建农家乐等5、长期内，争创各种荣誉称号。（五）各类产品开发思路1、红枫古道：红枫古道是岭北一道最为亮丽的风景线，千年红枫古树屹立在古道两旁，极为壮观，特别是在秋天，枫叶飘落十分美丽。但，岭北的古枫树，不多，都是散落在山路山，所以游客游玩时需要走很多山路，很多人不是很乐意，为此我提出以下几点：（1）在这些前年枫树附近的山上种植相同品种的枫树，建成一个“枫树山”，这些山中，的亮
9、点就是前年古枫树，有了北京“香山红叶”的感觉，使得游客能在这段路内都能欣赏到枫树的美，不至于枯燥乏味，又能看到独具特色的千年红枫树；而且古枫树也会老去，种植新的枫树，可以为以后打下基础；（2）去红枫古道的路又细又小，可以将路适当的修善；（3）看过了枫叶，也只是看看，除了美好的回忆和照片外也许就不能留下倍的东西了，如果能够机锋也做成小工艺品，像书签之类的，然后把这些纪念品发给每一位来这里游玩的游客就更好了，让游客留作纪念，而且就地取材，成本也不高，还能让游客带回家别人看到了说不定也回来游玩，这也是一种宣传的策略。2、古名居：古名居是岭北有一道亮丽的风景线，有些古民居是原始的民居做工比较粗糙，有些
10、古民居则是精雕细琢后才建立起来的，让游客们参观古民居是很好的旅游线路，还能让游客们感受到岭北的风土人情。3、廊桥：廊桥亦称虹桥、蜈蚣桥等，为有顶的桥，可保护桥梁，同时亦可遮阳避雨、供人休憩、交流、聚会等作用。主要有木拱廊桥、石拱廊桥、木平廊桥、风雨桥、亭桥等。让游客们参观，给他们讲解廊桥的历史和建造的过程。4、漂流：依靠岭北特有的山水优势，来开发。5、野外拓展训练：依靠岭北特有的原生态自然景观和地理环境，来进行开发改造，吸引这方面的游客前来游玩。6、游客休息处：沿游览路线用天然的竹子开设建立数个游客休息亭，接上山泉水供游人休息解渴，兼营饮品、副食和特色小吃，这一方面及很好地利用了岭北原有的自然
11、环境，有少有人工成分，满足了前来游玩的旅客的需要。7、农家乐：开发农家乐项目，这个农家乐不是像平常的那样，吃着农家菜的农家乐，还是游客们自己动手去摘菜，也可以是去山上挖野菜、挖竹笋，然后拿到“农家乐”的地方，可以是自己亲自动手烹饪，也可以是有当地的厨师来烹饪。这一块，既有借鉴了别的地方的优点，又有自己的特色优势。8、疗养院：在景区内划开一个区域，建立疗养基地，完善医疗服务设施，聘请专业的医护人员，专门供需要这方面居住疗养，这一块，是结合了岭北的自然环境，有具有商业开发。9、农家旅馆、避暑胜地：在景区内建立统一规范的若干个农家旅馆，体现古香古色这一特点，来供游客们居住，夏天还可以发展成避暑胜地，
12、让在城市的居民再次避暑，结合了岭北的特色优势，开发构建。10、引进外来项目：建立几个在别地和岭北有着相似自然人文环境的地区发展的好的项目，专门建立一个地区可以让游客们晚上出来游玩的，如举办小型的“篝火晚会”，在这个的边上建立“小吃街”，游客们可以边唱歌边跳舞，边吃着特色小吃。六、线路设计 具体的线路可以依据自己的情况，自由的进行选择，我们主推的是红枫古道、古民居和廊桥，游客可以主要游览上垟村、北峰村和岭北村这三个地方。（二）、项目远景规划目标建设成为“浙江著名、全国知名”的，及休闲、旅游、疗养和避暑为一体的传统与现代结合的度假区、 1、发展特色运动，如短矩离漂流、拓展等，使自然景区成为浙江知名的野外拓展训练基地；3、成为浙江省乃至全国知名的青少年生态环保教育基地。4、建一个世外桃园。5、在景区内的游览路线内，开设数个游客休息处，兼营饮品、副食和特色小吃；（6）沿游览路线用天然的竹子开设建立数个游客休憩亭，接上山泉水供游人休息解渴。
