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1、【香港太古集团如何经营购物中心】香港太古集团在香港经营经营的购物中心，包括太古城中心，太古广场，又一城。05年底在广州天河商圈建设面积10万平方米的太古汇广场。太古广州代表处首席代表郝继霖，日前在深圳蛇口举行的“2005年中国商业地产开发与经营高峰论坛”上，讲述了太古广场的运作经验。郝继霖归纳，商业地产的成功有赖于位置、设计和经营三方面的成功。位置的成功主要体现在项目交通便利、可到达性强上。太古地产在香港投资的商业地产项目全部是地铁上盖物业，有些还是地铁线路交汇处的物业。太古广场通过预留足够多且宽敞的车位让有车的顾客总喜欢来，那些为节省空间减少车位的做法实际上是短视行为。“我们认为一个商场最大
2、的成功是回头客多，而来去方便是顾客愿意回头的重要因素”。设计的成功秘诀是尽可能创造更多的“地面”。因为一层地面客流肯定最多，楼层越高租金越低，但太古的“又一城”总共五层商场，通过建筑设计安排让不同的交通工具都可以到达不同的楼层，这样每层都能给刚进来的顾客造成“地面”的感觉，租金落差就不那么大了。在设计细节上有四方面要求：一是巧妙引导人流的分布；二是注意顾客视野的享受：扶手梯的位置必须在视野范围内，太古广场在开业3个月后曾为了加装一部扶手梯把某个位置的部分店铺关闭，因为那一带的店铺不容易被人看到，看不到的店铺就没人去；三是给顾客创造舒适的感觉：店铺要容易到达，走廊的阔度要适当，引入更多天然光线；
3、四是注意空间感，低了太压抑，高了空空荡荡。郝继霖指出，设计上的成功是产生“回头客”的另一决定因素。经营方面，郝继霖强调五个方面问题：一是长期投资，太古地产做商场始终坚持“长期投资”的态度，不会拆零出售，既要养大也要养好。二是把商场当成一个“生态机体”来看待，它有怀孕期(即设计阶段)、幼年期(即建设初期阶段)、成长期(即凝固阶段)和防衰老期(即持续阶段)，不同时期区别对待。三是不做零售但要懂零售，知道商家怎么赚钱，才能在与之进行商务谈判时取得主动。四是做优质的有针对性的市场推广，把明星请来不一定是好事，因为明星吸引的大多是没有太强实际购买力的中学生，反而令活动期间商户没法做生意，得不偿失。五是严谨的物业管理，这是平稳有序的经营环境的重要保证。对于衰老期的防范，郝继霖表示：“最近我们花8亿港元重新装修了太古城中心，因为我们不想让它因为陈旧而让顾客感到厌烦。开业已经15年的太古广场也是如此，你经常可以看到里面有两三家商铺在重新装修，每次跟商户续约时我们不光谈租金，也坚持要求租户再装修。除了商场硬件更新，商铺结构上我们也在不断调整。比如说有一个著名的品牌商家进场时间很长了，也愿意继续给很高的租金，但续约时我们还是把它请出去了，我们发现它的经营理念和产品不够与时俱进，希望有更时尚的品牌取而代之。这样，顾客过一段时间再回来，总会发现有不同的品牌商家加入，这会让顾客感到新鲜和惊喜。”
