海南国宾公寓项目策划方案.doc

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1、国宾公寓项目策划方案01、项目用地状况 本项目用地位于海口市金贸区金龙路南侧，项目总占地面积12396.75。02、项目拟定名称 本项目拟定名称为：国宾公寓。03、项目现状简述本项目位于金贸区久负盛名的金龙路饮食一条街，其市政道路对面是正在开发建设的宜欣商业广场，周遍聚集了海口最密集的写字楼群以及餐饮娱乐服务场所。本项目用地地上有部分临时建筑，有待拆除。04、项目开发用途商品房销售及部分自营。根据潜在市场需求，本项目可供销售的产品可以细分为：餐饮用商铺（一、二层），娱乐休闲用商铺（三层），住宅，商务公寓，地下商场，地下停车位等六类产品。05、项目用地性质 房地产开发。06、周边项目调研以下是国

2、宾公寓项目附近楼盘的平均销售价格，可对本项目产品销售定价起到参考作用。项目名称开发商地址性质均价（元/）世贸雅苑海南世界贸易中心有限公司海口市金贸区世贸东路2号公寓3600海岸壹号海南佳景房地产开发有限公司海口市世贸北路1号住宅3800半山花园海南宝通房地产有限公司海口市金贸区金贸中路一号住宅3700万利隆花园海南万利隆地产开发有限公司海南省海口市国贸金龙路51号住宅3000万利隆花园海南万利隆地产开发有限公司海南省海口市国贸金龙路51号写字楼4300瑞特广场海南佳宜房地产开发有限公司海口市国贸路6号商住两用2900蔚兰天成国际公馆海南鼎信置业有限公司海口市金贸西路9号商住楼3000吉欣海景苑

3、海口市吉欣实业有限公司海口市滨海大道76号住宅3300环海国际商务大厦海南永生实业投资有限公司海口金贸西路与文华路交汇处住宅3000世贸雅苑海南世界贸易中心有限公司海口金贸区世贸东路2号公寓3600景瑞花园海南光华房地产有限公司海口金贸区金龙路10号（国贸二横路10号）公寓3300绅蓝都市公寓海南中荟房地产开发有限公司海口金贸区国贸一横路1号公寓3600宜欣商业广场海南宜欣房地产开发有限公司海口市明珠路8号商用28000（一层）07、项目销售定位本项目目标市场以海口为主，兼顾到内地目标客户的需求。海口业主以白领阶层、二次置业为主，内地业主购买多用于季节性渡假。08、方案策划要点本项目商用部分以

4、位于海口市餐饮行业成行成市的黄金地带为依托，产品无论是销售还是自营，都会有光明的前景。公寓部分采用全框架隐性梁建筑结构，在厨、卫定位的前题下使套内空间达到自由组合的人性化开发设计要求，并在建筑节能发面进行必要投入，可有效提高产品档次，使市场竞争力得以提升。09、项目建筑风格 欧式建筑风格。10、项目设计要点一、节能建筑在第20项，项目节能方案里进行阐述。二、绿色建筑绿色建筑是指在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源 ( 节能、节地、节水、节材 ) 、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。 三、隐形梁设计按照组合式住宅进行构思，采用隐型梁柱设计，不但美

5、观还能确确实实提高实用率，在实际销售过程中，忽略两套之间的隔墙就能形成一个完整的办公区间，或者在一个大空间内于隐形梁部位加入隔墙就能形成独立的私密性很强的单独空间。业主可以按照自己的意愿和实际需求随意组合空间。四、智能建筑 由楼宇自动化系统（BAS），办公自动化系统（OAS）和通信自动化系统（CAS）等三大系统组成。 五、车位建筑 海口金贸区几乎所有新楼盘的车位与住户比在1：21：5之间，今后金贸区车位紧缺成为必然。现时海口车位的没出售单价已经远远高于相应的居住房产单价，可能会出现车位价格高于中档汽车价格的现象出现。为此，对于购房者来说，车位充足并且车位价格相对较低是当前买房的附加条件，所以，

6、有车位房的出售可能会快于无车位房。本项目车位与住户的比例为1：2。 六、独立三层 根据每上一层营业额降低30%的商业规律，指望业主通过内部楼梯在第三层经营餐饮是不现实的，为了避免这一销售抗性，本策划认为需要为第三层设置独立的通道。第三层主要用于休闲娱乐或者作为健身场所。由于独立的第三层可以借助宜欣商业广场的人流和客源，所以这种设计能为未来招商、销售或者自营奠定非常好的物业管理基础和配套商业业态基础。11、项目建筑结构全框架结构，隐性梁设计。12、建筑容积率本项目暂定容积率为：方案A：2方案B：3方案C：413、项目建筑面积方案A建筑面积约为地上2.4万，地下1.6万。方案B建筑面积约为地上3.

7、6万，地下1.6万。方案C建筑面积约为地上4.8万，地下1.6万。14、项目投资总额方案A本项目总投资额：8261万元。其中：土地成本需2054万元。其中：土地转让费约1365万元；土地出让金546万元；过户税费113万元；咨询、管理费30万元。前期费用需540万元。其中：设计费180万元；规划报建220万元；监理费50万元；招投标代理费6万元；施工图审查费15万元；招标预算审查费6万元；燃气入网费15万元；质量监督费10万元；园林设计、报建费10万元；工程勘探费8万元；消防、人防、环保费20万元。建安成本需5280万元。地下1500元/,地上1200元/,地下1.6万,地上约2.4万。销售费

8、用需387万元。另，预计产生税金约736万元。方案B本项目总投资额：9970万元。其中：土地成本需2064万元。其中：土地转让费约1365万元；土地出让金546万元；过户税费113万元；咨询、管理费40万元。前期费用需691万元。其中：设计费234万元；规划报建286万元；监理费60万元；招投标代理费8万元；施工图审查费15万元；招标预算审查费8万元；燃气入网费20万元；质量监督费15万元；园林设计、报建费10万元；工程勘探费10万元；消防、人防、环保费25万元。建安成本需6720万元。地下1500元/,地上1200元/,地下1.6万,地上约3.6万。销售费用需495万元。另，预计产生税金约9

9、36万元。方案C本项目总投资额：11698万元。其中：土地成本需2074万元。其中：土地转让费约1365万元；土地出让金546万元；过户税费113万元；咨询、管理费50万元。前期费用需861万元。其中：设计费288万元；规划报建352万元；监理费80万元；招投标代理费11万元；施工图审查费17万元；招标预算审查费11万元；燃气入网费30万元；质量监督费20万元；园林设计、报建费10万元；工程勘探费12万元；消防、人防、环保费30万元。建安成本需8160万元。地下1500元/,地上1200元/,地下1.6万,地上约4.8万。销售费用需603万元。另，预计产生税金约1136万元。15、公寓容纳户数

10、 方案A：120户。方案B：240户。方案C：360户16、公寓户型面积 公寓部分户型面积：一厨一卫，80；一厨二卫，100；一厨二卫120。所有户型均采用自由选择套内间隔的设计方案。17、项目开发周期及进度项目从完成策划到施工完毕达到交房条件，开发周期预计为26个月。具体进度如下：2006年1月完成项目开发策划；2006年2月开始项目规划设计招标文件的编写与审批；2006年3月设计招标；2006年4月完成规划设计方案；2006年5月完成土地过户；2006年7月获得建设用地规划许可证，达到2的容积率指标、获得正式立项批准；2006年8月完成规划设计；2006年10月获得规划许可证，开始预售准备

11、；2006年11月完成施工图设计及施工招标，同时进行销售宣传并实现销售收入200万元（以内部认购的方式）；2006年12月获得建筑工程许可证、完成拆迁工作及现场施工准备，同时确定施工单位；2007年1月施工单位进场、同时开始施工 ；2007年9月建筑封顶；2007年11月建筑外装完工；2008年2月小市政完工，达到交房条件。18、项目水、电来源 本项目除利用传统市政水、电、自备发电机组外，还可以对海南本地充足的太阳能以及雨水进行充分利用，以达到节、电节水之目的。19、项目排污设计 采取雨污分流方式进行设计。对雨水进行有效保留及处理，用于景观绿化用水；对污水进行必要有效处理后排入市政排污管网。并

12、做预留集油过滤池设计安排，以满足日后餐饮企业排污需要。20、项目节能方案近年来，人们对居住舒适度的要求日益提高，但由于能源利用效率很低，建筑耗能已大大超过了能源增长的速度，能源供应紧张已严重制约了经济建设和人民生活水平的进一步提高，建筑节能成为一项长期而紧迫的战略任务。开展建筑节能，有着巨大的社会经济效益，还可以改善室内热环境，减少空气污染，提高人居环境水平。业主居住省钱又舒适对于房屋消费者来说，选择节能建筑和普通建筑，在居住成本上差别较大。在普通建筑需要一台三匹功率空调的空间，节能建筑只需一台一匹的空调，计算下来，一个月可省电费400至600元。同时，节能建筑的耗能比普通住宅要降低50左右。

13、 在房价方面，虽然节能建筑的成本略高，但对房价的影响并不是很大。一套100平方米的节能住宅，建筑成本增加0.5万元左右，但每年在能源方面可节省1000元左右，而且节能建筑的材料比普通建材的寿命长，可省下不少维修费。同时开发企业也可利用节能房产卖点，通过适当提高售价收回所增加的投资成本。 结合海口本地的气候特色，本项目应该把节能重点应该放在建筑围护结构节能、空调设备效率提高和可再生能源利用几个方面。一、建筑围护结构要满足节能 1、建筑物外墙和屋面选择保温节能材料 海南气候的特点是冬暖夏热，无论是生活还是工作都离不开夏季制冷。夏季制冷中约有三成的能量是通过窗户、墙体及屋面散失到户外，不但浪费了能源

14、，还增加了热岛效应。建议建筑物的围护结构采用导热性能低的材料，如墙体采用陶粒砼砌体或其它空心砖，再在外墙挂保温板（如聚苯乙烯泡沫塑料板、矿棉板等），屋面采用聚苯板或工程废渣，一者从砌体材料本身用陶粒砼砌体或炉渣砌体代替粘土砖可减少消耗耕地资源；二者大大减少室内冷气的散失从而提高中央空调机等制冷系统的利用率，可省下昂贵的制冷费用。 2、建筑窗户（幕墙）的型材及玻璃选择节能型 建筑物的窗户是为了满足通风采光而设的，窗户的大小影响居住的舒适度，但窗户（幕墙）与实体墙的比例对建筑节能的影响很大，窗墙比例越大，通过它浪费的能量就越大。为了减少该项能耗，第一，科学合理地设计窗户的尺寸，既要满足通风采光及舒

15、适性的要求，又要满足建筑节能的要求。第二，设计及施工中尽量采用导热系数低的型材及玻璃（如果采用幕墙，还要做好水平方向和纵向的保温措施）。如窗户（幕墙）玻璃采用双层玻璃或滤光性小的中空玻璃。 二、空调制冷系统的节能。 根据统计，中央空调系统的耗电量约占整座大楼总耗电量的60%，空调只要减少耗能10%，就能减少整栋大楼6%的能源消耗。由此可见，降低中央空调系统的能耗对建筑节能有着非常重要的意义。所以，第一，大力发展和采用先进的中央空调系统，如采用中央空调智能节电系统，采用计算机智能控制方式，运用计算机技术和变频技术，根据中央空调主机和辅机系统运行工况和末端负荷的变化，采集多种变化参数，然后通过负荷

16、随动计算，自动对冷冻(温)水泵、冷却水泵、冷却塔风机等设备进行实时优化控制，并使中央空调主机运行环境得以优化，使得主机工质和辅机系统各种流体流量跟随末端负荷变化而同步变化，确保中央空调系统在满足舒适的前提下大幅度降低系统能源消耗。第二，改变人们错误或不科学的空调使用方法，如夏季适当提高空调系统温控开关的温度设置，室内温度提高1，人体不会有明显的不适感，但却能大大降低能耗。 三、大力推广可再生能源的利用 1、太阳能的利用随着全社会能源消耗量的不断上涨，开发和利用可再生能源越显重要，这不仅可以缓解能源的紧张，还可以降低对人类生存环境的破坏。我们可采用太阳能、地热或是热泵原理为热水系统提供热源，从而

17、达到节能的目的。2、大量建设中水设施我国是个水资源匮乏且分布不均衡的国家，就海口地区而言，淡水资源严重不足，因此建设中水处理系统，既符合国情，又能为地方节约水资源。比如住宅楼及商业用房中冲洗厕所，小区内浇灌绿地树木均可利用中水处理后的循环水。 3、充分利用雨水合理规划地表与屋面雨水径流途径，降低地表径流，采用多种渗透措施增加地表雨水渗透量，通过技术经济比较，合理对屋面雨水进行保留、处理及利用。21、绿化景观设计 景观绿化，由四周红线向内选种椰子、槟榔热带防风树种，内部选种容树，竹子、木棉、酒瓶椰等各类海南热带植物，在起到绿化环境的同时营造热带植物观赏园区氛围。22、出、入交通设计在红线处分设两

18、个机动车地下车库驶入口、一个驶出口，地下车库分设业主、商业用停车区，共用一个驶出口，小区不设地面机动车道。大型旅游车、短时停放车辆以及部分商场酒店停放车辆，可停放在酒店门前地面停车场上。项目要达到全社区无障碍通行设计要求。23、项目投资分析一、政策条件分析 2003年6月5日，中国人民银行印发了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 ，房贷政策出现重大调整。通知对项目投向有具体的规定，“贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制”。目的是限制高价房、适度控制房产炒做、降低房贷风险。中国建设银行出台有关新措施：严控房贷资金流向别墅、大户高

19、档住宅等豪宅。从严控制向别墅、大户型等高档住房及宾馆、写字楼、商场等商业用房项目的贷款发放，并严禁向违规开发的房地产项目发放贷款。住房贷款政策在四个方面发生变动：一是利率，2004年10月29日，中国央行宣布9年来第一次加息，房贷利率随之升高；二是首付款比例，个人第一次购房的首付款比例为总房款的20%，多套住房包括第二套住房的首付款比例为总房款的30%-50%；三是期限，缩短商住两用房贷款期限；四是贷款房的类别，只发放现房贷款，期房贷款要经过国家有关房地产主管部门的批准。 由于政策导向的因素，本项目应该采用住宅楼报建实际具有商住两用特点的方式运作，这样可以避免按揭贷款方面的政策瓶颈，有效延长按

20、揭贷款期限，降低商务公寓的月供压力。 2004年5月13日，由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的经济适用住房管理办法正式施行。对供应对象和供应面积做出明确规定。具体内容是要各地根据起经济发展水平、居民住房情况和财政可承受能力，因地制宜地确定中低收入标准，明确供应对象的范围，不能再实行敞开供应。界定范围的标准将从严从小，以保障而不是改善中低收入家庭住房为主，供应面积要求控制在80左右，豪华型、复式住宅将被严格禁止，对岛内二次置业的购房者购买低价房进行了有效的限制。经济适用住房管理办法规定购房者必须具备四项条件，其中一项就是购房者要有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）

21、或者是市、县人民政府确定的供应对象，这就对岛外在海口置业的购房者购买低价房进行了限制，促使这些置业者将目光转向性价比更好的非经济适用房，这对于本项目来说无疑是个重要的商机。 二、交通便利分析 该区域交通极为便利。共有10条公交车在此汇集，分别是：国贸府城（4路），农垦医院教育学院（7路），国贸海南广场（8路），燕泰酒店金盘（18路），白沙门美兰机场（21路），国贸美舍河（28路），蓝天路凤凰花城（29路），龙华总站丁村（31路），秀英炮台盐灶村（32路环线）和青年路世贸大厦（34路）。 三、成本因素分析 位于海口市市政设施最完备的金贸区，靠近中国移动的办公大楼（美银大厦），所以在智能化建设方面

22、的投入将比较低。 位于成行成市的饮食一条街，所以在餐饮招商或者销售方面的成本比较低。同时能低成本的吸引客源，为餐饮和娱乐休闲业态的经营业主提供了非常好的营业环境。 由于在本项目的对面是正在建设中的宜欣商业广场，该广场建筑物最高只有三层，用地面积40942，建筑占地面积10602。所以为本项目提供了一个非常好的景观广场，有利于建筑通风，采光和业主的绿色环境视觉要求。宜欣商业广场同时也将成为本项目未来餐饮业态一个重要的客流来源。 四、建设环境分析 本项目位于金贸区久负盛名的金龙路饮食一条街，其市政道路对面是正在建设中的宜欣商业广场，该商业广场绿化面积达70%，使得本项目可以借景。由于本项目位于一个

23、海口市最大的成行成市的餐饮环境中，同时周边集中了海口最密集的写字楼群，所以该用地机具餐饮娱乐等配套服务的商业开发价值。 推动海口旅游饮食文化的发展，这是纳入海南省新世纪发展规划的重要经济战略。在金龙路进行饮食商业业态的挖掘和开发对缓解海口市就业压力和增加财政收入来说，是一种非常好的手段，所以本项目的创意得到有关行政主管单位的支持。另，现在的金贸区已经成为IT营销商和运营商、儿童教育、职业培训和海南重要物流运营的集中地，他们非常需要闹中取静、豪华气派、出行方便、办公便捷的场所。 经历了“非典”疫情后，房地产市场消费观念已经发生重大转变。“非典”发生前，购房者最重视的是地段和价格，相对价格和地段来

24、说对住宅通风性能的考虑放在次要位置，“非典”过后，对于房产的通风条件则变成最受购房者重视的因素；排在第二位的是对小区绿化环境的要求。购房者越来越重视整体的生存环境，比如绿化、采光和通风等，这也正是健康住宅所包含的内容。由于本项目前面是超大型商业广场，后面没有高大建筑物，加上良好的点式板楼设计，所以在采光、通风和绿化方面都将会有良好体现。 2004年12月印度洋发生特大海啸后，人们对于一线“海景”房的热衷度呈下降趋势。由于房子是一项长期消费使用产品，当你成年累月的面对所谓的“海景”时，无疑会产生视觉疲劳，再加上咸湿的海边空气对家具家私破坏力很高，所以海南本地人对于“海景”房的热衷度一向不高。而本

25、项目用地正处于二线“海景”地带，二线“海景”房无论是对于内地渡假型购房者还是对于本地购房者来说。都将是首选。 由上可见，本项目的居住部分的定位选择中档价位的商住两用公寓是明智的，其底商部分按照餐饮休闲业态的需要进行策划和设计无疑是具有战略意义的。24、项目资金来源 海南公司自筹。25、房屋销售价格商铺三层平均销售价格5000元/。 住宅或者商务公寓平均价格3000元/。 地下商场平均价格4000元/。地下车位10万/个。 26、实现销售收入方案A商铺面积1.2万，按三层平均销售价格5000元/计算，预计产值6000万元。 住宅或者商务公寓面积8000，平均价格3000元/，预计产值2400万元

26、。 地下商场面积8千，其中3000用做设备间，不记价值，可销售部分5000，平均价格4000元/，预计产值2000万元。地下车位作为一个促销工具，可直接销售，也可让利销售，按照10万/个计算，预计产值2000万元。合计12400万元。 方案B商铺面积1.2万，按三层平均销售价格5000元/计算，预计产值6000万元。 住宅或者商务公寓面积2万，平均价格3000元/，预计产值6000万元。 地下商场面积8000，其中3000用做设备间，不记价值，可销售部分5000，平均价格4000元/，预计产值2000万元。地下车位作为一个促销工具，可直接销售，也可让利销售，按照10万/个计算，预计产值2000

27、万元。合计16000万元。方案C商铺面积1.2万，按三层平均销售价格5000元/计算，预计产值6000万元。 住宅或者商务公寓面积3.2万，平均价格3000元/，预计产值9600万元。 地下商场面积8000，其中3000用做设备间，不记价值，可销售部分5000，平均价格4000元/，预计产值2000万元。地下车位作为一个促销工具，可直接销售，也可让利销售，按照10万/个计算，预计产值2000万元。合计19600万元。27、项目开发利润方案A本项目可实现利润约：12400万元-736万元-8261万元=3403万元。万元投资回报率约为：3403万元/8261万元=41.2%。 方案B本项目可实现

28、利润约：16000万元-936万元-9970万元=5094万元。万元投资回报率约为：5094万元/9970万元=51.1%。方案C本项目可实现利润约：19600万元-1136万元-11698万元=6766万元。万元投资回报率约为：6766万元/11698万元=57.8%。28、商业经营方案商业用房可以选择销售和自营两种方式来经营。前面已经对销售收入做了预测，这里对自营进行简单阐述。自营可以采取两种方式：一、出租。每月收取固定的租金，可以得到稳定而丰厚的回报。二、自己经营。由于本项目位于成行成市的饮食一条街，所以在餐饮招商或者自己经营方面的成本比较低。同时能低成本的吸引客源，为餐饮和娱乐休闲业态

29、的经营业主提供了非常好的营业环境。由于在本项目的对面是正在建设中的宜欣商业广场，该广场建筑物最高只有三层，用地面积40942，建筑占地面积10602。所以为本项目提供了一个非常好的景观广场，有利于建筑通风，采光和业主的绿色环境视觉要求。宜欣商业广场同时也将成为本项目未来餐饮业态一个重要的客流来源。可以把一、二层统一规划成高档中餐商务酒店，这也符合我司策划白皮书的要求，即在“富豪酒店”成功运营后，在有经营条件的位置完成高档酒店的复制任务。考虑到海南至今还没有一家上档次的西餐厅，也可以把一、二层商铺分割规划，一层独立经营高档中餐商务酒店，二层则充分利用北京集团公司五星级国宾酒店的品牌和资源优势，聘

30、请一流的西餐主厨及高水平管理人才，进行高档次的西餐业态经营。考虑到每上一层营业额降低30%的商业规律，本方案在设计中就强调了“独立三层”这一概念，即为第三层商铺设置了独立的通道。在这样的设计前提下，结合商铺楼顶的绿化及泳池，可以在第三层进行独立的高档休闲业态的经营，营造出健康人居环境的理念。29、公寓销售方案自有“金贸区”概念至今，金贸区就一直是成功人士、白领阶层以及二次职业人士的首选。金贸区范围内云集了海口半数的中高档住宅楼盘及写字楼。现在的金贸区已经成为IT营销商和运营商、儿童教育、职业培训和海南重要物流运营的集中地，他们非常需要闹中取静、豪华气派、出行方便、办公便捷的场所。在这样的背景条

31、件下，我们可以选择两种方式进行公寓的销售。一、取长补短，和有实力的房产代理销售公司进行合作。采取收取风险抵押金的方式，降低我司因销售进度过长带来的风险，以小的代价（支付小比例的代理佣金）换取大的回报（利润快速形成）。二、也可以采取自己组织营销队伍，进行销售的方式。我司是以房地产开发为龙头业务的企业，在国宾公寓的销售过程中，可以锻炼出一只善打仗，善于打硬仗的营销队伍，为我司今后的房地产业开发销售打下坚实的基础。30、策划方案总结在市场经济条件下，只有饱和的思想，没有饱和的市场。市场无处不在，缺的是“发现”二字。缺的是独具匠心、别具一格的思想，如何将思路与财路紧密地联系起来，必须抓住以下三个关键：1 、勇于打破思维定式；2 、善于另辟蹊径；3 、敢于抓住机遇。千里之行，始于足下。一个项目策划方案的完成，只是迈出千里之行的第一步。但是经过科学调研，我们相信，海南中实全体同仁在中实集团各位领导的正确指引下，经过坚持不懈的努力，能够完成本项目的既定任务，达到盈利、多盈利的目标！