青岛房地产市场可行性研究报告课件.ppt

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1、青岛市城阳区出口加工区地块开发可行性研究分析报告,北京协成机构2011年3月,开 篇 本项目报告目录及可行性初判,本项目报告目录本项目的可行性结论,目录,第一部分 青岛市整体发展概况及趋势分析,第二部分 城阳区整体发展概况及趋势分析,第三部分 青岛出口加工区分析,第四部分 项目地块分析,第五部分 项目初步定位分析,第六部分 项目盈利能力测算,结论,本项目的可行性主要体现在4个方面：土地价值足以支撑：本项目地块价值高，具备长期增值能力区域价值强力支撑：本项目所在城市及区域价值提升快，带动地块价值快速提升客户需求足够支撑：市场客户购买力强，置业需求旺盛，具备支撑大盘发展的客户基础市场价值可以支撑：

2、市场总体发展趋势向好，发展潜力大,影响本项目可行性的风险因素：从土地和市场层面判断，本项目的风险较小，对项目可行性影响不大项目的主要风险来源于区域楼盘竞争风险而楼盘竞争带来的定位风险是影响项目可行性的首要因素,本项目可行性的基本判断,对本项目的初步判断,区域价值维度,市场价值维度,地块价值维度,区域价值的持续升高，促进区域房地产行业长期发展,市场加速上行，此区域拿地可获得较高的溢价,具备打造低密度产品的天然优势，能够实现较高的价值,协成认为：区域发展相对较慢，有较大的升值空间本地块由于有优越的景观资源适合打造低密度产品区域内目前商品房开发量小，相对竞争较小本项目具有较高的价值，应积极拿地,第一

3、部分 青岛市整体发展概况及趋势分析,一、青岛市城市发展分析二、青岛市房地产市场发展分析,一、青岛市城市发展分析,青岛市城市发展基本观点青岛市城市发展历程青岛市城市战略青岛市城市经济青岛市城市格局青岛市城市发展趋势研判,青岛市城市发展基本观点,城市经济分析：以“中国东部沿海重要的中心城市、国家历史文化名城、国际港口城市、滨海旅游度假城市”为目标，成为中国东部沿海的区域经济中心，主要经济指标和城市综合实力进入全国主要城市前列,城市战略分析：体现“环湾保护、拥湾发展”的战略思想，构建青岛、黄岛、红岛、崂山“一主三辅”的现代化城市框架，增强主城的综合实力，提升主城的辐射和带动能力,城市格局分析：环胶州

4、湾地区重点布局产业研发机构和集团总部，大力发展金融信息、航运物流、旅游会展等现代化综合服务业，积极向滨海两翼组团地区拓展发展空间,综合城市分析：城市各维度发展支撑房地产长期发展，城市升级与与扩张将支撑产品向更高品质与高形象的方向发展,青岛市简述,缘起：“青岛”这个名称，原指小青岛（也叫琴岛），以岛上“山岩耸秀，林木蓊郁”而得名，最早有明确记载的是在明代中叶，距今已有400多年的历史。6000年以前这里已有了人类的生存和繁衍。,基本指标：面积：面积10903平方公里，辖7区5市，其中市区1159平方公里。人口：人口838.67万（2010年），其中市区人口276.25万人。,发展：位于山东半岛南

5、端、黄海之滨，是中国东部沿海的区域经济中心、现代化服务中心、文化中心，国家重要的区域性航空港，国际滨海旅游度假胜地。作为北方为数不多的海滨城市青岛拥有众多自然人文景观资源，因此青岛的房地产市场具有较强的全国及世界辐射能力。,缘起：“青岛”这个名称，原指小青岛（也叫琴岛），以岛上“山岩耸秀，林木蓊郁”而得名，最早有明确记载的是在明代中叶，距今已有400多年的历史。6000年以前这里已有了人类的生存和繁衍。,发展：位于山东半岛南端、黄海之滨，是中国东部沿海的区域经济中心、现代化服务中心、文化中心，国家重要的区域性航空港，国际滨海旅游度假胜地。作为北方为数不多的海滨城市青岛拥有众多自然人文景观资源，

6、因此青岛的房地产市场具有较强的全国及世界辐射能力。,青岛市城市发展历程,青岛市城市战略,城市性质,全国十五个副省级市之一 五个计划单列市之一 环黄海一带的经济中心,城市定位,地区性综合经济中心 中国北方的区域经济中心 享有盛誉的海滨旅游度假城市,区域角度,青岛是中国沿海开放城市之一，是山东省最大的工业城市，也是中国著名的“品牌之都”。,自身角度,高新海洋科技产业；现代制造业包括家电电子，石油化工，汽车机车造船、新材料等领域；现代服务业包括现代人居商贸业、会展业、生态海岛旅游、绿色海港物流等产业群,青岛市城市总体规划(20062020)：对于天津的城市定位为：将建设全国最有活力、最有吸引力。到2

7、050年将成为国际滨海城市，赶上发达国家水平 黄岛区发展临港经济，红岛加强空港经济和高新产业发展，到2020年，青岛将建成中国东部沿海的区域经济中心。,城市地位带动经济高速发展，反之经济高速发展推动城市价值显现，青岛已然成为“胶州湾核心动力机”,青岛市城市经济经济概况,2010青岛GDP达5666亿、人均可支配收入24998元,青岛市经济规模增速居全球城市竞争力前十名,青岛市实现生产总值（GDP）5666.19亿元，比上年增12.9%；城市居民人均可支配收入24998元，增长11.8%；人均消费性支出17531元，增长9.0%；全市在岗职工平均工资28549元，增长12.4%。2010年固定资

8、产投资施工项目4894个，新开工项目2505个，竣工项目2048个；在建项目计划总投资规模8275.8亿元，增长38.7%。全年新增固定资产1394.3亿元，项目建成投产率41.8%，固定资产交付使用率46.1%。2010年房地产开发完成投资602.4亿元，增长31.1%。商品房竣工1020.5万平方米，增长25.3%；全市销售房屋面积1360.7万平方米，增长7.8%。,强大的经济总量基础及高增长速度支撑房地产市场长期发展,青岛市城市经济产业结构,青岛经济产业结构正逐渐优化2010年度三大产业投资比例为4.9：48.7：46.4以工业为主导的三产地位保持稳定一产比例逐步降低二产服务业比重不断

9、提升,经济高速发展下，产业结构得以优化，二产主导地位加强，三产逐步优化提升以服务产业为主导的三产在拉动经济高速发展的同时也驱动富裕阶层的出现，为房地产发展带来高购买力客群经济结构的优化驱动以房地产为主导的第三产业快速发展，地产投资比例快速增长,依托主城,既青岛市的中心城区，青岛市行政中心文化教育、科技研发、金融商贸、商务会展、旅游度假、产业综合服务聚集区构建“”青岛、黄岛、红岛、崂山一主三辅“的现代化城市框架,拥湾发展,以胶州湾为依托 以主城区和黄岛区、崂山区、胶州湾北岸三个辅城为支撑把环胶州湾地区打造成城市核心圈层,组团布局,依托综合交通走廊，强化城镇集聚化、紧凑型发展完善城镇规模等级结构、

10、职能结构、推进青岛市各规模等级城镇的组团式布局、网络化发展,轴向辐射,依托蓝烟铁路、青威高速、烟青一级公路，形成中心城区-即墨-莱西-烟威发展轴依托济青高速、胶济铁路，形成中心城区-胶州-平度-济南发展轴依托同三高速、204国道，形成中心城区-胶南-日照发展轴,青岛市城市格局总体规划,依托发展主城、拥湾发展的思路，带动了胶州湾、红岛整体北部市场的快速发展,青岛市城市格局总体规划,随着市场土地资源的日益稀缺，2007年青岛市规划依托环胶州湾地区，积极辐射和带动外围地区，构建以环胶州湾地区为核心圈层，以即墨、胶州、胶南为内圈层，以莱西、平度及临近的海阳、莱阳、高密、诸城为外圈层的多圈层拥湾发展格局

11、，积极促进各圈层的合理分工与有机协作。随着大青岛规划建设的逐步实施，青岛房地产市场也将迎来前所未有的发展机遇。,青岛市城市发展趋势研判,从经济维度看地产：经济高速发展足以支撑房地产长期发展，对产品品质要求将逐渐提高。,从城市格局看地产：城市的不断扩展将产生大量土地供应，带来大量地产开发契机。,从城市战略看地产：城市地位不断提升驱动城市价值不断提升，地产投资百家争鸣。,城市地位不断提升加速了经济的高速发展，同时带来了大量的地产开发契机，催生房地产行业的持续发展,二、青岛市房地产市场发展分析,青岛宏观政策分析整体市场环境分析整体市场供求分析整体市场客户分析整体房地产市场发展趋势分析,整体市场环境分

12、析政策环境严紧,2011年2月15日，青岛市国土资源和房屋管理局下发了关于落实住房限购政策有关事项的通知，细则全文具体如下：政策界定：（一）购房时间以交易合同网签备案时间为准。合同网签备案时间在2011年1月31日之前（含1月31日）的，不受住房限购政 策限制。（二）本市户籍居民家庭是指拥有本市七区五市户籍的居民家庭。（三）家庭拥有住房套数，以新购房时居民家庭在市内七区已办理产权登记和网签备案的房屋套数为准。申请人在一套住房中仅占部分份额的,按其拥有一套住房计算。（四）购房人无婚姻登记记录证明,应当为购房人户籍所在地婚姻登记处出具的证明。,相关规定,（五）自2011年1月31日起，市南、市北、

13、四方、李沧四区购房人在购房前，应先持身份证明、户口簿、婚姻关系证明等证件原件及复印件到青岛市房地产登记（交易）中心领取并填写购房人及家庭成员情况申报表（附件1）后，申请出具住房情况证明（附件2）；崂山、黄岛、城阳三区购房人在购房前，应持上述材料到拟购房屋所在区房地产交易登记机构领取并填写购房人及家庭成员情况申报表后，申请出具住房情况证明。对符合条件的，房地产交易登记机构予以出具住房情况证明（六）住房限购政策期间，购房人办理房屋交易合同网签备案时，应提供购房人家庭成员身份证明、户口簿、婚姻关系证明以及购房人及家庭成员情况申报表、住房情况证明；购房人家庭为非本市户籍的，还应提供从申请之日起前2年内

14、、在本市1年以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证。购房人及家庭成员情况申报表、住房情况证明原件等作为合同附件网签备案。,整体市场环境分析政策环境严紧,（七）住房限购政策期间，对不符合限定购房套数政策的，不予提供网签备案服务。房地产开发企业发现购房人提供虚假信息骗购住房的，应当与其解除买卖合同。房地产经纪机构发现购房人提供虚假信息骗购住房的，应当通知并协助售房人与其解除买卖合同。房地产交易登记机构发现购房人提供虚假信息骗购住房的，不予办理房屋登记，并将其行为通报给相关贷款机构。（八）房地产开发企业、房地产经纪机构违反上述规定，或与购房人串通、提供虚假信息的，由房产行政管理部门责令限期整改；拒不

15、整改的，依法严肃查处，暂停其网上签约。,青岛市的调控力度严紧，新政实施后对房地产市场影响巨大，成交量直线下滑，但成交价格依然坚挺。,整体市场环境分析政策环境严紧,整体市场环境分析金融环境：固定资产的投入资金总量持续上升,2011年上半年，全市完成规模以上固定资产投资(包括城镇、农村50万元以上投 资项目)662.1 亿元，同比增长 23.6%。完成投资 302 亿元，同比增长 22.9%，其中房地产开发投资124.6，增长40.2%。,青岛市固定资产年度累计走势,国有及国有控股企业固定资产投资54亿元，同比 增长164.5%，集体企业固定资产投资23.9亿元，同比增长19.3%，股份制企业 固

16、定资产投资66.7亿元，同比增长42.5%，外商及港澳台投资企业固定资产投 资34.9亿元。,数据来源：青岛市统计局,整体市场环境分析投资环境：经济快速发展带动房地产投资的快速增长,青岛市房地产房投资额及其走势,城市的快速发展带动房地产投资的持续增长 2001年度1-4月，青岛市完成房地产开发投资124.6亿元，同比增长40.2%，与一季度相比增长80.6%。完成房地产开发投资55.6 亿元，同比增长 40.4%。,商品房开工面积的 增长迅速：2010上半年，青岛市房地产开发企业房屋施工面积3776.8万平方米，同比增长 32.9%；房屋竣工面积217.1万平方米，同比减少17%，其中，住宅竣

17、工面积 154.4万平方米，减少23.8%。,青岛市商品房开工面积和竣工面积,数据来源：青岛市统计局,政策环境：政策转向短期将对青岛市场成交造成一定影响，但长期来看市场机遇大于挑战金融环境：资金总量充裕，融资环境相对宽松，为房地产开发提供良好的发展空间投资环境：经济快速发展带动房地产投资和开发规模持续增长，吸引越来越多的外地开发商进驻,整体市场环境分析小结,从市场发展环境看：青岛整体市场环境良好，为房地产市场长期稳定发展奠定坚实的基础,整体市场供求分析土地供需两旺，土地价格持续上涨，整体土地市场趋于平稳,2010年山半年共出让土地59宗，土地面积约295.49万平方米 从土地供应情况走势图中可

18、以看出，进入2010年后，自三月份后全市土地市场受新近出台的政策和可开发 利用的土地资源稀缺等影响，供应量一路下滑。6月份下滑势头有所减缓，全市共计出让土地 59 宗，土地面积约 295.49 万平方米，规划建筑面积约 364.84万平方米，平均容积率1.23。,6月份全市平均土地起始价为1144元/平方米，平均成交价为1201元/平方米，溢价率4.9%。,数据来源：青岛市统计局,整体市场供求分析市区土地稀缺，胶州、城阳是土地供应和成交的重点区域,从出让土地区域分布中可以看出，共有9个区市有土地供应，主要集中在胶州、平度、城阳等郊区地市。其中胶州市共出让土地13宗，土 地面积约95.13万平方

19、米，平均容积率为1.12，位居全市土地供应榜首；平 度市共出让土地12宗，土地面积约77.08万平方米，平均容积率0.9，排行第 二；城阳区12宗，土地面积约41.79万平方米，平均容积率1.65。,从上半年成交土地区域分布来看，仅有5个区市有成交，且主要集中在城 郊区市，市内四区仅有李沧区成交3宗地块。其中胶州市土地成交面积最多，均为工业、其他类土地，共成交5宗，土地面积约114.23万平方米，规划建筑 面积约79.96万平方米，平均容积率0.7，跃居全市土地成交冠军；城阳区共 成交各类土地16宗，土地面积约85.79万平方米，规划建筑面积约136.3万平 方米，平均容积率1.59。,数据来

20、源：青岛市统计局,整体市场供求分析综合性用地和住宅用地成交比重较大,2010年共出让土地20宗，土地面积约95.84万平方米 从非工业、其他类土地供应情况走势图中可以看出，2010年以来，非工 业、其他类土地市场供应波动较大，1月份全市共出让42宗，此后随着春节 的到来，土地供应量小幅下降，共计25宗。6月份全市共成交非工业、其他类土地20 宗，占地面积约95.84万平方米，规划建筑面积约149.47万平方 米，平均容积率1.56。土地面积较上月环比下降21.4%，较去年同期同比下滑23%。,数据来源：青岛市统计局,整体市场供求分析新房市场供需两旺，处于市场快速发展阶段,2011年上半年青岛市

21、商品房销售面积250.6万平方米，比去年同期增长10.4%。其中，商品住宅销售面积增长17.4%。1-4 月，商品房销售额158.3亿元，同比增长25%，增幅比1-3月增长56.7个百分 点。其中，商品住宅销售额增长46.7%。青岛房屋销售价格指数同比上涨8.9%，环比上涨0.7%。其中新建房上涨9.1%，新建住宅上涨10%；,整体商品房市场供销两旺，价格持续上涨,数据来源：青岛市统计局,整体市场供求分析 全市新增项目和成交数量，城阳区一枝独秀，胶州市跃居第二,新增供应区域分布上半年全市住宅新增供应区域分布看，位居住宅新增预售房源面积前三甲的分别为城阳区、胶州市和四方区，其中城阳区21.97万

22、平方米、胶州市12.76万平方米、四方区7.98万平方米。,城阳区领跑全市楼市 从全市成交区域分布来看，6月份全市住宅签约量主要分布在城阳区、莱西市和胶南市，其中城阳区13.23万平方米位列第一，莱西市6.2万平方 米排名第二，胶南市6.06万平方米居第三。,数据来源：青岛市统计局,整体市场供求分析小结,土地市场：整体供需两旺，市场交易活跃从区域看，市场供应和成交主要集中在胶州市和城阳区，市场外扩趋势明显,从市场供求看：房地产市场整体发展向好，市场重心逐渐向近郊转移,新房市场：整体供需两旺，各物业升值空间大从区域看，随着市区供应的减少，城阳区成为市场发展的重点区域,整体市场客户分析客户特征：来

23、源广泛，以本地客户为主,影响：外来人口的大量进入将进一步扩大客户来源，提升整体客户购买力，促进房地产市场需求升级,从青岛市人口和计划生育委员会了解到，到2010年底全市户籍总人口将达到785万人左右。预计2010年增加比例达到2.9%，成为历年新高。流入人口激增，2010年青岛居住人口将达940万，预计2010年底，青岛市外来人口保有量将达到155万。,2010年城市人口增加，逐步逼近2020年1200万人口目标,整体市场客户分析随着城市地位的提升，客户圈层不断扩大，档次不断提高,外地客户,外籍客户,本地客户,2003年-2005年 客户以本地客户为主,2006年-2009年 受城市大发展的带

24、动，客户圈层扩大，外地客户开始进入青岛市场置业,2009年-至今 青岛建设国际化经济中心，城市对外吸引力进一步提升，客户圈层进一步扩大，周边及部分外籍客户大量进入青岛市场置业，客户面更加多元、立体,客户圈层不断扩大,客户档次不断提高,整体市场客户分析随着市场的快速发展，客户群体开始细分，客户需求不断提升,以刚性需求为主，首次置业或二次置业主要用于结婚用房、拆迁用房、工作需要等目的,以刚需为主，改善性需求和投资需求不断增加，表明市场升级需求旺盛,主要诉求,置业特征,以改善需求为主，二次以上置业主要用于自住、子女上学或给父母买房,以投资和改善需求为主，多次置业主要用于资产保值增值和自住,核心地段或

25、稀缺资源高品质产品高品质服务,交通便利高性价比产品,交通便捷具备优越的生态、教育环境较高品质产品,青岛市整体市场发展趋势分析,市场环境分析：政策环境长期向好，资金环境得到改善，投资环境更具吸引力，为房地产市场长期稳定发展奠定坚实的基础,客户特征分析：整体看，外来人口的大量进入将进一步扩大客户来源，提升客户购买力客户圈层不断扩大，客户档次不断提升为市场长期发展奠定基础客户群体开始细分，客户升级需求旺盛将为中高端市场带来较好的发展机会,整体来看，青岛未来房地产市场发展趋势向好，政策、市场和客户共同支撑市场的快速发展,市场供求分析：随着城市经济的快速发展，青岛市房地产市场进入快速发展阶段土地市场和商

26、品房市场供需两旺，发展长期向好随着城市化进程加快，城阳区和胶州市场将得到进一步提升,第二部分 城阳区整体发展概况及趋势分析,一、城阳区域发展概况二、城阳区域房地产市场发展分析三、城阳区河套街道基本概况,一、城阳区域发展概况,区域经济分析区域产业分析区域旅游资源分析区域交通体系分析区域规划分析区域发展分析小结,区域经济分析保持8%的高速发展,城阳区2009年GDP总量达到615.03亿元，同比增长8.64%，城阳区连续5年保持8%以上增长速度，经济发展比较迅猛。,年均增长8%,城阳区的后发优势明显，经济增长潜力大,城阳区经济发展迅猛 2009年，完成生产总值615.03亿元，增长15%；地方财政

27、收16.3亿元，增长10.6%以上；规模以上固定资产投资294亿元，增长25.3%；社会消费品零售总额94亿元，增长19%；外贸出口54亿美元；城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收达到24296元、9870元，分别增长9.5%、9.9%。,从城阳区产业结构来看，第三产业发展迅速，从2004年的65.1亿元增加到2009年的215.17亿元，产业结构日趋合理，经济结构得到优化。,工业经济强劲增长城阳区三次产业比例调整优化为1.9：63.1：35，主要围绕城市中心区、青岛出口加工区、空港产业区和环海新材料工业区“四大板块”来展开；积极构筑青岛北部工业基地、外贸出口加工基地、高新技术产业基地“三大基

28、地”。,区域产业分析“精一、强二、兴三”的产业发展战略,二、三产业的蓬勃发展，为区域经济的成长壮大持续注入活力,区域规划分析快速区域化、全面城市化,发展定位：城阳区城市化进程以“环湾保护、拥湾发展”为主线，建设以胶州湾北部新城为目标,依托自身环湾的区域优势，城阳区的城市发展将全面加速,区域旅游资源分析坐拥稀缺的生态资源，旅游价值凸显,城阳区近郊生态旅游持续升温，已建成全国室内最大的加勒比海盗主题公园、毛公山等旅游景区红岛休闲渔村、赶海观光园、黄澜海韵园、东海渔村和青云宫是阳城区五大旅游景区 丰富的生态、景观资源的开发以及宜居新城的建设，将使区域的居住价值逐步得到提升和显现,红岛休闲渔村,区域交

29、通体系分析区内、区际交通便利，生活、出行顺畅,2010年2月，胶州湾高速公路取消原双埠收费站，标志着胶州湾海域段将成为市区道路，市区通往城阳的南北联系更加便捷。10年1月，一直备受关注的重庆路高架桥规划方案正式出炉，实现与地面交通完全分离的重庆路高架桥通行能力将大幅提升南北城区联系，进一步打造与青岛主城区之间的20分钟生活圈。,胶州湾高速公路取消原双埠收费站使南北联系更加畅通无阻,区域小结,区域地位分析：自身环湾的优越地理位置，带动城阳区域价值提升城阳区将成为青岛市汇集城市功能和产业功能的重点区域,区域经济分析：产业经济的快速发展驱动房地产开发持续升温，土地价值节节走高,区域规划分析：区际、区

30、内将得到持续改善，区域的通达度、辐射能力和便利性将持续提高生态、景观资源的开发，将使区域的居住价值逐步得到提升和显现旅游资源进一步提高区域的成熟度和吸引力,二、城阳区域房地产市场发展分析,城阳房地产市场概况城阳中心板块住宅市场分析夏庄板块住宅市场分析环胶州湾板块住宅市场分析惜福板块住宅市场分析城阳别墅市场分析商业市场分析区域房地产市场发展小结,近几年城阳房产市场概况市场供求旺盛,供应面积：2006-2010年住宅市场供应面积呈不断上升区市，2010年供应73.15万。成交面积：2009-2010年成交势头迅猛，成交量分别139.6万和148.7万为较前三年翻番，主要受良好市场态势和区域标杆性项

31、目的带动。,城阳2010土地供应状况,截止到12月 31日城阳区共供应土地178幅，842.2万，其中工业占主要比重，占总面积的71%住宅+商服共47幅，234.49万，占总供应的28%,城阳2010土地成交状况,截止到12.31日城阳区共成交土地115幅，565.46万平米 住宅+商服比重最大为63幅，面积为363.64万平米，占总成交面积的64%,按照1.5的容积率计算总建面545.46万平米青岛同策研展部236,2010年房产市场状况量价齐升 如火如荼,2010年上半年成交量较低且波动较大，4月受万科魅力之城成交带动，6月受万科城市花园和香邑漫步开盘成交的带动，成交大幅上升；下半年成交多

32、维持在1000套/月，最后三个月均在1500套/月以上，主要受龙湖滟澜海岸、卓越蔚蓝群岛、万科城市花园、中冶圣乔维斯等集中开盘成交的带动。成交价格：9月以前价格呈平稳上升趋势多维持在6000元/上下水平，10月随着龙湖滟澜海岸的入市大大提升了区域的成交均价，10月均价达9240元/。,（数据来源：青岛同策房产数据研究系统）,2010年房产市场状况量价齐升 如火如荼,成交面积：2010年上半年成交量较低且波动较大，4月受万科魅力之城成交带动，6月受万科城市花园和香邑漫步开盘成交的带动，成交大幅上升；下半年成交多维持在10万/月，最后三个月均在20 6万，主要受龙湖滟澜海岸、卓越蔚蓝群岛、万科城市

33、花园、中冶圣乔维斯等集中开盘成交的带动。成交金额：10月龙湖的开盘集中签约，导致成交金额实现全年最高为22.19亿元。,2010年城阳区成交面积和金额走势,（数据来源：青岛同策房产数据研究系统）,2010年城阳区成交前十,城阳区的成交主要受成交前十的影响较大，各类别前十均占总成交的50%以上，起主要的提升作用。,（数据来源：青岛同策房产数据研究系统）,2010年房产市场状况主力成交价跨度偏大 低价偏低,成交总价：40-80万的总价段占成交主力，为总成交量的56%。,成交单价：主要集中在4001-7000元/的单价范围内，占总成交的56%。,（数据来源：青岛同策房产数据研究系统）,（数据来源：青

34、岛同策房产数据研究系统）,成交配比：60-90和90-120平米的面积段分别占总成交的31%和28%，可见刚性需求为市场需求的主力军。存量占比：城阳目前的市场存量以90-120的居多，占总存量的27%。,（数据来源：青岛房地产网）,（数据来源：青岛房地产网）,2010年房产市场状况刚需为推动市场供求的主力,存量市场存量市场巨大 需4个月的去化周期,（数据来源：青岛同策房产数据研究系统）,（数据来源：青岛房地产网）同策咨询 Tospur Consulting,城阳市场月均去化12.33万1142套,按2010年的月均去化速度目前存量需约4个月的去化周期,潜在市场潜在市场巨大,目前中心区房地产市场

35、发展最为成熟，市场竞争也最为激烈。城阳中心板块的待售最大，为54.7万夏庄板块为14.1万,环胶州湾板块6.1万惜福镇板块待售为7.4万（数据来：青岛搜房网）环胶州湾板块待售面积,按2010年的月均去化速度目前存量需约4个月的去化周期,城阳区板块划分,根据房产分布特征分4个板块：城阳中心板块：城市配套齐全，良好的城市风貌，在售项目较多且较为密集，存在部分中高档社区 环胶州湾板块：利用环胶州湾高速的便利交通条件和胶州湾的优越地理环境，在近几年“环湾保护，拥湾发展”政策的带动下吸引了卓越、龙湖等地产大鳄的开发投资 夏庄板块：城阳与李沧对接的南大门，交通优势吸引了部分市区置业者 惜福镇板块：依托优良

36、的自然生态资源，聚集了部分独栋、双拼、联排等别墅产品,在售项目：万科魅力之城、万科城市花园、中冶圣桥维斯、明辉星光之城等12个待售项目：待售项目有茵悦小镇、那拉提、翠堤雅筑3个,城阳中心板块城市发展最成熟的区域,城阳中心板块基本信息,中冶圣桥维斯自5月底开盘又进行了4次加推共推出房源703套，67935，目前销售率为98为98.44%44%；成交均价呈上升趋势，目前均价为6937元/平米。,个案分析中冶圣乔维斯,万科魅力之城2010年受房源量较少的影响成交量较低，44月和9月成交量大幅上升主要由于2次加推，推出525套，55138，推出部分目前销售率已达到93.71%；销售均价呈上升趋势，目前

37、已达到9926元/（含800元/平米装修）。,个案分析万科魅力之城,万科城市花园2010年5月底开盘销售以来又加推两次，共推出845套房源，目前销售率已达到95.5%，销售均价大幅攀升，目前12月底均价达到最高为8123元/（含800元/平米装修）。,个案分析万科城市花园,阳光公园1号2010年10月开盘以来共推出324套，29747，目前销售率已达到33到33.64%64%；各月销售均价在7800-8300元/的范围内波动。,个案分析阳光公园11号,夏庄板块区域内项目容积率普遍较低，多为混搭的社区,夏庄板块基本信息,香邑漫步2010年5月底盘分三次推案，共推出1068套，102964，销售率

38、为86为86.96%96%；销售均价呈持续上升趋势，目前均价达到最高为5492元/。,个案分析香邑漫步,个案分析天泰城,天泰城2010年3、4、6月三次加推共推出558套房源，54223，推出部分销售率为86为86.02%02%；销售均价较为稳定目前均价为7089元/。,个案分析厚德森林国际,厚德森林国际2010年加推6次共620套，69449，目前销售率为67为67.58%58%；销售均价呈平稳上升趋势目前均价达到最高，为6389元/平米。,山水嘉园2010年成交低迷10月加推导致成交量大幅上升，推出111套，目前销售率为55为55.56%，销售均价呈上升趋势，目前均价达到6779元/。,个

39、案分析山水嘉园,环胶州湾板块潜力最大 大开发商的入驻提升区域定位,在售项目：龙湖滟澜海岸、卓越蔚蓝群岛代售项目：青特花溪地尾盘项目：阳光馨苑、锦绣小区、坤明美地,环胶州湾板块基本信息,卓越蔚蓝群岛2010年加推6次，1623套，成交套数、面积、金额均列居城阳区前十，推出部分销售率为49.29%，目前销售均价为7084元/。,个案分析卓越蔚蓝群岛,惜福镇板块依托优越的山水资源的低密度聚集区,在售项目：银盛泰德郡、100福国际山庄代售项目：天一帕提欧小镇、中国墅、山水太和月光尾盘项目：财宝山庄、福林山庄、千禧国际村、伯金汉花园,城阳别墅市场分布依托优良的山水资源,城阳别墅市场基本信息,别墅市场主要

40、分布在惜福镇和白沙河入海口区域，主要依托良好的山水资源去化最好的为龙湖滟澜海岸月均去化149.67套，主力面积段为21-230平米的经济适用性别墅。,城阳别墅市场成交量、成交价格走势,城阳区别墅市场前9个月月均成交37套，成交面积为9330/月的去化速度10月龙湖滟澜海岸入市打破了成交低迷的僵局，当月突破白套，实现了434套的业绩，创造了青岛别墅史上的奇迹，成交面积也达到最高为91797平米。,城阳区别墅1-9月均价维持在在8000-10000的水平10月龙湖的开盘入市使得当月均价达到最高为13579元/，龙湖后续签约带动了11、12月两月的均价水平。,个案分析龙湖滟澜海岸,交通：胶州湾高速为

41、项目和市区最便捷的通道，双向八车道，目前已取消收费，胶州湾海域段将成为市区道路环境：位于白沙河入海口的南岸，靠近海资源 产业：靠近集海洋生物、医疗配套、科技研发为一体的高新技术开发区 配套：沧口西侧沿胶州湾区域将建设大型的海上公园，集高端娱乐休闲、居住区,个案分析龙湖滟澜海岸,主力总价段为250-400万，占总量的72%,主力面积段为170-190平米和210-230平米，占总量的79%,个案分析龙湖滟澜海岸,仅3个月成交，实现了城阳区成交面积第二，成交金额第一的业绩,城阳 区商业物业存量仍然遥遥领先于其它区域。,截止到2010年6月底，从全市商业物业存量区域分布来看，城阳区商业类物业依靠 其

42、雄厚的家底，依然高居各区域商业物业存量榜榜首，目前存量4907套，约52 万平方米，后期存在巨大的去化压力。,从商业签约区域分布来看，城阳区、平度市、莱西市、李沧区签约占 比较高，其它区域占比均在10%以下。城阳区由于盛世民生花园、鑫源春城商街等项目成交的带动下，以34 套，约0.84万平方米，占据全市商业物业签约的近三成，夺得冠军。,商业市场分析,城阳区的商业结构较为均衡，6月份商业物业签约均价为8390元/平方米。市南区是青岛市高端商业项目的集聚地，6月份虽然受成交结构影响，签 约价格有所下滑，签约均价为29866元/平方米，但仍稳居冠军位置。崂山区由于6月份仅签约一套溪谷美寓的配套商业部

43、分，极大的拉低了整 个区域的价格，以不到三百元的微弱劣势，屈居第三名，区域签约均价为 16084元/平方米。四方区在鸿仕雅居等项目的带动下，签约均价悄然上升至16317元/平方 米，超过崂山区跃居第二位。市北区商业签约均价较为稳定，签约均价在太平洋怡和公寓、福安小区、鼎都等商业部分签约的影响下，签约均价小幅下降至15648元/平方米。李沧 区紧随其后，商业签约均价为15034元/平方米。黄岛区受凤凰城等配套商业的影响，区域签约价格为11945元/平方米。,商业市场分析,城阳区2010年市场小结,成交市场：住宅：城阳住宅市场去化状况良好，2010年共成交13712套，148.03万，随着地产大鳄

44、的不断开盘入市，区域定位和城市形象都有很大提升，以月均1142.67套，12.24万的去化速度，多次领跑青岛成交量市场。别墅：城阳区的别墅主要依托丰富的山水资源，前九月去化速度较低为37套/月，龙湖滟澜海岸的入市成交创造了青岛别墅史上的奇迹，10月开盘引领10-12月月均去化套数高达253.67套。存量市场城阳区住宅存量市场较大，存量套数为4667套，存量面积为54 36万平米，按照目前的去化速度去化需要约4个月的时间。城阳区商业存量市场较大，存量4907套，约52 万平方米，后期存在巨大的去化压力。土地市场供应：土地市场2010年共供应土地178幅，842.2万，其中工业占主要比重为71%，

45、住宅+商服47幅，234.49万，占总面积的28%；未来建面：按照1.5的容积率计算成交住宅+商业市场，预计未来将有545.46万建筑面积。,三、城阳区河套街道基本概况,基本概括基础设施建设情况道路交通情况区域经济产业状况,城阳区河套街道东西最大横距9.4公里，南北最大纵距14.2公里，总面积82.7平方公里，其中陆地面积44平方公里，浅海滩涂及水域面积38.7平方公里。海岸线15.95平方公里，大沽河、桃源河流经域内。环胶州湾高速公路在镇驻地设进出口，表岛至新浦公路贯通镇境。河套街道前身为河套镇，2001年6月改建为街道，下辖19个社区居委会，人口4万余人。,城阳区河套镇概况介绍,城阳区河套

46、街道与项目的位置关系,河套街道隶属于城阳区，位于城阳区西部，南濒胶州湾，隔海与青岛相望；西、北与胶州市营海镇、胶东镇接壤；东与上马街道毗连；青岛进出口加工区，及本项目地块均在河套街道辖区内。,河套街道与本项目地块距离很近，关系紧密,城阳区河套镇基础设施情况,教育配套河套街道有初级中学1处、小学8处、幼儿园16处，教职工415人。其中，城阳八中于2006年通过省级规范化学校验收，4处幼儿园达到市级规范化标准。6处校园网建成并投入使用。,医疗配套河套街道辖内有各类卫生机构60多处。新型农村养老保险、农村新型合作医疗保险参保率分别达到95.57%和97.73%，但目前无大型医院。,城阳区河套街道交通

47、状况,道路交通情况胶州湾高速在河套街道区域内设有进出口，可直达城阳区及青岛市中心，河套街道距城阳区中心22公里，距青岛市中心40公里。街道先后投资十几亿元，构筑起五横两纵的城镇主干道格局，公路通车里程达每百平方公里300公里，从城阳区最落后的街道一跃跨入全区先进行列。901路公交车，在河套街道区域内设有5站，可直达城阳区中心。,河套街道,城阳区河套街道经济概况,传统渔业、农业等产业河套街道海岸线15.95平方公里，大沽河、桃源河 流经此地。因此河套街道地区捕捞业发达，河套辖内拥有山角、罗家营两个青岛市最大的内河渔港，可停泊机动渔船500余艘。远海捕捞能力位居全市首位，河套渔港码头是全国北方最大

48、的黄花鱼聚散地之一。河套街道畜牧业十分发达，是青岛市的重要肉、蛋、奶供应基地之一。并且域内拥有青岛市最大的速生用材林种植基地，总面积1.2万亩。,城阳区河套街道与进出口加工区的互动性经济关系,依托进出口加工区，现代工业产业迅猛发展 青岛出口加工区2003年坐落于河套街道内，核心区规划面积2.8平方公里，配套产业区面积32平方公里。依托进出口加工区，河套街道经济结构出现了重大调整，目前三产比例为：15.5：60.5：24，经济发展也极为迅猛。2010全年完成地方财政收入4079万元、增长22.1%，规模以上固定资产投资9.4亿元、增长17.5%，实际利用内资5.6亿元、增长35%，外资到账190

49、0万美元、增长58.3%，出口创汇突破1亿美元、增长11%，各项主要经济指标均创历史性新高。,城阳区河套街道目前在售-天一仁和 星海湾项目简介,天一仁和 星海湾项目,坐落位置:城阳河套街道龙海路600号开发商:青岛天一建筑技术开发有限公司代理公司:易居中国建筑风格:新古典主义欧式风格建筑类型:多层 小高层总建筑面积：110000平米容积率：1.4绿化率：40%开发情况：分三期开发物业费：0.90元/平方米月主力户型：为70-90项目开盘时间：2011年4月 入住时间：2011年底交房项目价格区间：5700-6500元，均价6000元,城阳区河套街道目前在售-天一仁和 星海湾项目简析,客群描述该

50、项目客户60%为附近居民，30%为外地到出口加工区及高新区工作的外地人，10%为投资客户。与该项目类比综述该项目位置在我地块北侧2公里，与我地块属同一片区，其项目的开发、户型、客群、规划等，对我地块的开发有较高的参考价值。,当期户型描述4月开盘的为项目二期，二期占地面积4万，总建筑面积3.1万，规划为6栋多层花园洋房，1栋小高层，面积区间为60-120平米，主力户型为70-90平米的两居，布局紧凑，功能合理，方正实用，南北通透，采光良好。,第三部分 青岛出口加工区分析,出口加工区区位优势出口加工区交通环境出口加工区入驻企业出口加工区整体发展趋势简析板块自身价值分析-高新区简析,地块自身价值分析